Вернуться к обычному виду

Государственная инспекция Алтайского края

официальный сайт

Защита прав в суде

Регистрация договора участия в долевом строительстве по решению суда.

Согласно ч. 3 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости...» (далее по тексту - Закон № 214-ФЗ) договор участия в долевом строительстве (далее - Договор) заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Несоблюдение требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность. Такая сделка считается ничтожной (ч.1 ст.165 ГК РФ). 

В ситуации, когда отвечающий требованиям статей 2 и 3 Закона № 214-ФЗ застройщик, после подписания с гражданином Договора уклоняется от обращения в Управление Росреестра по Алтайском краю для осуществления государственной регистрации этого договора, гражданин имеет право направить застройщику (либо его уполномоченному представителю) предложение о принятии мер к регистрации Договора. 

В случае ответного бездействия со стороны застройщика гражданин вправе обратиться в суд с исковым заявлением о регистрации договора участия в долевом строительстве (Примерный макет искового заявления). При наличии в Договоре всех существенных условий, перечисленных в ст. 4 Закона № 214-ФЗ, суд вправе вынести решение о его государственной регистрации. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда (ч. 3 ст. 165 ГК РФ).

Возврат неправомерно привлеченных денежных средств.

1. В случае привлечения денежных средств гражданина для долевого строительства жилья лицом, не имеющим в соответствии с Законом № 214-ФЗ на это права и (или) осуществляющим такое привлечение в нарушение установленных ч. 2 ст. 1 указанного закона требований, гражданин может потребовать от данного лица немедленного возврата переданных ему денежных средств, а также уплаты предусмотренных статьей 395 Гражданского кодекса РФ процентов в двойном размере на сумму этих средств и возмещения сверх суммы процентов причиненных гражданину убытков (ч. 3. ст. 3 Закона № 214-ФЗ). Данные требования направляются гражданином лицу, неправомерно привлекшему его денежные средства заявлением в письменной форме по почте (с уведомлением о вручении) либо передаются уполномоченному представителю указанного лица с подписью в получении на копии заявления. 

В случае неудовлетворения заявленных требований в разумный срок, гражданин вправе обратится в суд с исковым заявлением о защите своих прав и законных интересов (Примерный макет искового заявления). 

Кроме того, возможно использование отдельных частей данного искового заявления как самостоятельных, в случае предъявления отдельных требований об уплате процентов за пользование чужими денежными средствами и (или) возмещение морального вреда. 

2. В ситуации, когда денежные средства гражданина привлечены для строительства нежилого помещения не на основании прошедшего государственную регистрацию договора участия в долевом строительстве, гражданин в соответствии общими нормами гражданского законодательства РФ вправе требовать от лица, неправомерно привлекшего денежные средства, возврата переданных ему денежных средств, а также уплаты предусмотренных статьей 395 Гражданского кодекса РФ процентов за пользование этими средствами. В случае неудовлетворения лицом, неправомерно привлекшим денежные средства гражданина, заявленных требований, гражданин также вправе обратится в суд с аналогичным исковым заявлением о защите своих прав и законных интересов.

Статья 395 ГК РФ «Ответственность за неисполнение денежного обязательства»: 

1. За пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате либо неосновательного получения или сбережения за счет другого лица подлежат уплате проценты на сумму этих средств. Размер процентов определяется существующей в месте жительства кредитора, а если кредитором является юридическое лицо, в месте его нахождения учетной ставкой банковского процента на день исполнения денежного обязательства или его соответствующей части. При взыскании долга в судебном порядке суд может удовлетворить требование кредитора, исходя из учетной ставки банковского процента на день предъявления иска или на день вынесения решения. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором. 

2. Если убытки, причиненные кредитору неправомерным пользованием его денежными средствами, превышают сумму процентов, причитающуюся ему на основании пункта 1 настоящей статьи, он вправе требовать от должника возмещения убытков в части, превышающей эту сумму. 

3. Проценты за пользование чужими средствами взимаются по день уплаты суммы этих средств кредитору, если законом, иными правовыми актами или договором не установлен для начисления процентов более короткий срок.

Банкротство застройщика.

С 15 августа 2011 года вступили в силу поправки, внесенные в Федеральный закон от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее – Закон о банкротстве). Теперь процедура банкротства застройщиков, привлекающих денежные средства граждан для строительства многоквартирных домов (участников строительства), регулируется положениями параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве (подробнее см. Долевое строительстьво: особенности банкротства застройщиков). 

В случае если дело о банкротстве застройщика еще не возбуждено, участник строительства может обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании застройщика банкротом при наличии: 

1. суммы задолженности более 100 000 рублей; 

2. не способности застройщика удовлетворить его требования в течение трех месяцев с даты, когда они должны были быть исполнены (признаки банкротства, предусмотренные ч.2 ст. 3, ч.2 ст. 6 Закона о банкротстве). 

Это, например, возможно в случае не возврата неправомерно привлеченных застройщиком денежных средств граждан (см. Примерный макет заявления о признании застройщика несостоятельным (банкротом) ). 

Если арбитражным судом уже в рамках действующей процедуры банкротства вынесено определение о применении к застройщику положения параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве, то участник строительства должен определиться с видом требования (-й), которые он намерен предъявить к застройщику (денежные требования и (или) требования о передаче жилых помещений) и подать заявление (-я) об их включении в соответствующий реестр требований. 

Это возможно, как при наличии действующего договора долевого участия (см. Примерный макет заявления о включении в реестр требований о передаче жилых помещений), так и в случае, когда договор долевого участия уже расторгнут (см. Примерный макет заявления о включении в реестр денежных требований). 

Если же определение о применении положений параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве в деле отсутствует, то участник строительства при обращении в арбитражный суд может просить его в своем заявлении применить вышеуказанные положения в деле о банкротстве. При этом в соответствии с ч.3 ст. 201.1 Закона о банкротстве участнику строительства в заявлении необходимо указать, что должник действительно является застройщиком. 

Участникам строительства необходимо обратить внимание на то, что для подачи заявления о включении их требований в реестр денежных требований, либо о включении в реестр требований о передаче жилых помещений у них есть 30 дней с момента опубликования объявления о введении в отношении должника процедуры наблюдения. Во внешнем управлении и финансовом оздоровлении требования кредиторов могут быть предъявлены к должнику в любой момент в ходе указанных процедур. В случае пропуска одного из указанных сроков, требования участника строительства будут рассмотрены в следующей процедуре банкротства. Для процедуры конкурсного производства предусмотрен двухмесячный срок с момента опубликования сведений о признании должника банкротом и открытии конкурсного производства.

Справочно: ставка рефинансирования Банка России (с 01.01.2016  значение ставки рефинансирования Банка России приравнивается к значению ключевой ставки Банка России)

Взыскание неустойки за ненадлежащее исполнение обязательства по передаче в установленный договором долевого участия срок объекта долевого строительства

Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором (ч. 1 ст. 6 Закона № 214-ФЗ).

В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает ему неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка РФ, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки, начиная со дня, следующего за днём, кода застройщик обязан был передать квартиру. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере (ч. 2 ст. 6 Закона № 214-ФЗ).

Формула расчета неустойки: (цена договора) * 0.0775 (ставка рефинансирования (ключевая ставка) на день исполнения обязательства  (с 18.12.2017 - 7,75%) * 1/150 (для граждан) и 1/300 для юр. лиц) * (количество дней просрочки).

Помимо неустойки (пени) участник долевого строительства в судебном порядке вправе требовать от застройщика возмещения причиненных ему убытков в порядке, установленном ст. 10 Закона № 214-ФЗ. К таким убыткам, например, относится аренда квартиры участником долевого строительства, оплата услуг юриста и др.

Если квартира приобретена участником долевого строительства – гражданином исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, то участник долевого строительства вправе потребовать компенсацию морального вреда в соответствии со ст. 15 Закона РФ «О защите прав потребителей».

Урегулирование возникшей ситуации по взысканию с застройщика неустойки (пени) возможно, как в судебном, так в досудебном порядке (по соглашению сторон).

В претензии участник долевого строительства описывает сложившуюся ситуацию, производит расчет неустойки (пени) и устанавливает застройщику срок исполнения обязательств по ее оплате (Макет претензии).

Претензия вручается под роспись должностному лицу организации-застройщика, уполномоченному на прием корреспонденции (с отметкой – фамилия, имя и отчество, должность, дата получения). В случае отказа от принятия претензии, её необходимо направить заказным письмом с уведомлением о вручении по адресу нахождения застройщика.

В случае игнорирования застройщиком заявленных в претензии требований, участник долевого строительства имеет право обратиться с исковым заявлением о взыскании неустойки (пени), убытков и морального вреда за просрочку передачи объекта долевого строительства (Макет искового заявления) в суд по месту:

  • нахождения организации-застройщика;

  • жительства или пребывания истца;

  • заключения или исполнения договора долевого участия;

  • если иск к организации вытекает из деятельности ее филиала или представительства, он может быть предъявлен в суд по месту нахождения ее филиала или представительства.

В соответствии с ч. 3 ст. 17 Закона РФ «О защите прав потребителей», ст. 333.36 Налогового кодекса РФ иск о защите прав потребителя государственной пошлиной не облагается.

При удовлетворении судом требований потребителя, установленных Законом «О защите прав потребителей», суд взыскивает с застройщика за неудовлетворение в добровольном порядке требований потребителя штраф в размере 50% от суммы, присужденной им в пользу потребителя (ч. 6 ст. 13 Закона РФ «О защите прав потребителей»). Согласно п. 46 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 №17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей» такой штраф взыскивается судом в пользу потребителя.

 

См. также: