Новое в правилах привлечения денежных средств участников долевого строительства. Переход на проектное финансирование

В декабре 2018 года в Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве» внесены изменения, согласно которым с 1 июля 2019 года привлечение денежных средств участников долевого строительства возможно только с использованием счетов эскроу, открытых в специализированном банке, вне зависимости от даты регистрации первого договора долевого участия. Исключение сделано для проектов, находящихся в высокой степени строительной готовности.

Эскроу-счет в долевом строительстве – это специальный счет, открываемый в банке, на котором блокируются деньги дольщика на период строительства дома, и передаются застройщику только после того, как тот исполнит свои обязательства перед дольщиком. Полную защиту денежных средств, размещенных на счете эскроу, обеспечивает их страхование на период со дня размещения на счете до ввода дома в эксплуатацию. Возмещение по счету эскроу выплачивается в размере 100 процентов суммы, находящейся на указанном счете на момент наступления страхового случая, но не более 10 млн. рублей.

Внесенные на счет эскроу денежные средства не позднее десяти рабочих дней после представления застройщиком уполномоченному банку разрешения на ввод в эксплуатацию и сведений Единого государственного реестра недвижимости, подтверждающих государственную регистрацию права собственности в отношении одного объекта долевого строительства, входящего в состав объекта недвижимости, или сведений о размещении в ЕИСЖС этой информации перечисляются эскроу-агентом застройщику либо направляются на оплату обязательств застройщика по кредитному договору.

Если застройщик не выполнил своих обязательств перед дольщиком, то банк с этого счета возвращает деньги дольщику. Также денежные средства со счета эскроу подлежат возврату участнику долевого строительства при расторжении ДДУ или отказе от договора в одностороннем порядке. При расчетах по счетам эскроу у участников долевого строительства появляются дополнительные основания для  отказа в одностороннем порядке от договора участия в долевом строительстве:

1) наличие требования кредитора о досрочном исполнении застройщиком обязательств по кредитному договору и об обращении взыскания на земельный участок и строящийся на этом земельном участке объект недвижимости, являющиеся предметом залога (ипотеки). При наступлении такого случая застройщик обязан уведомить уполномоченный банк и разместить информацию в ЕИСЖС в течение 5 рабочих дней.

2) признание застройщика банкротом и открытие конкурсного производства;

3) вступление в силу решения арбитражного суда о ликвидации юридического лица — застройщика.

Таким образом, эскроу счет выполняет обеспечительную функцию по обязательствам застройщика. При расчетах через эскроу-счет нет обязанности по уплате отчислений в компенсационный фонд.

Условие о размещении денежных средств участников долевого строительства на счетах эскроу отнесено законом к существенным условиям ДДУ. При отсутствии в договоре существенных условий, предусмотренных частью 4 статьи 4 Федерального закона № 214-ФЗ, такой договор считается незаключенным.

Согласно ч. 4 ст. 15.4 Федерального закона № 214-ФЗ при расчетах по ДДУ через эскроу-счет к застройщику не предъявляются требования:

о наличии не менее трех лет опыта строительства общей площадью не менее пяти тысяч квадратных метров;

об осуществлении строительства в пределах одного разрешения на строительство;

наличии собственных средств не менее чем десять процентов от проектной стоимости строительства;

отсутствии обязательств по кредитам и займам, не связанным со строительством;

соблюдении нормативов финансовой устойчивости;

отсутствии недоимок по налогам и сборам;

открытии застройщиком, техническим заказчиком и генеральным подрядчиком расчетных счетов в одном банке.

Не применяются также правила о залоге земельного участка и строящегося объекта в пользу участников долевого строительства.

Постановлением Правительства РФ от 22.04.2019 № 480 предусмотрены два критерия, подтверждающие высокую степень строительной готовности при соблюдении которых застройщик вправе продолжить деятельность без использования счетов эскроу:

— количество заключенных договоров долевого участия в строительстве подтверждают реализацию застройщиком не менее 10 % от общей площади жилых и нежилых помещений;

— степень готовности проекта строительства составляет не менее 30 % (15% для комплексного освоения, 6% для системообразующих застройщиков; застройщиков, завершающих строительство проблемного объекта, либо осуществляющих строительство в рамках реализации масштабных инвестиционных проектов).

Степень строительной готовности рассчитывается как среднее арифметическое значение следующих показателей:

— степень готовности проекта, рассчитанная суммарно в соответствии с готовностью конструктивных элементов;

— степень готовности, рассчитанная исходя из размера фактически понесенных затрат на строительство.

Для подтверждения соответствия установленным критериям застройщик должен направить заявление в контролирующий орган с указанием расчета степени готовности и приложением документов, подтверждающих такой расчет. Подготовка заключения осуществляется в течение 15 рабочих дней. Постановлением Правительства РФ контролирующему органу представлено право запрашивать у застройщика дополнительные документы, в этом случае срок подготовки заключения может быть еще продлен на срок до 5 рабочих дней.

Заключение контролирующего органа о строительной готовности объекта капитального строительства критериям в равной степени распространяется и на строительство гаражей и апартаментов.

Сообщить об опечатке

Текст, который будет отправлен нашим редакторам: