Как сделать перепланировку в монолитном доме правильно?

Современные монолитные дома возводятся по индивидуальному проекту застройщика. При проектировании таких домов используются самые разнообразные архитектурные решения. А благодаря конструктивным особенностям этот тип зданий является наиболее перспективным и привлекательным для многоквартирного строительства.

Особенности квартир в монолитных зданиях: возможные варианты перепроектирования

Внешние стены монолитных домов кирпичные, отсутствуют швы между панелями, что улучшает эксплуатационные характеристики зданий. Срок эксплуатации этой серии домов составляет от 150 до 300 лет.

Размер квартир, количество комнат, наличие лоджий, эркеров и другие конструкционные особенности вносят разнообразие в планировку домов. И в каждом отдельном случае у хозяина недвижимости всегда есть возможность осуществить перепланировку.

Несущие стены в монолитных домах возводятся между квартирами, а внутри помещения встречаются стены, выложенные в один кирпич.

Свободная планировка квартир монолитных домов позволяет архитекторам и проектировщикам осуществлять самые невероятные, смелые задумки и решения. Если систематизировать возможные варианты, то можно выделить несколько принципиальных направлений, согласно которым осуществляется проектирование:

Изменение размеров, параметров кухни, проектирование кухни-студии. Очень часто площадь этого помещения не устраивает владельца квартиры, поэтому требуется его расширение за счет объединения с комнатой.

Наиболее часто встречающийся вариант перепланировки – устройство совмещенного санузла. Такая мера позволяет расширить пространство помещения, более рационально использовать площадь мокрой зоны, а также актуальна в силу влияния модных тенденций дизайна интерьеров.

Увеличение или уменьшение количества или площади комнат. Такой вариант перепроектирования встречается, когда количество комнат не совпадает с количеством человек, проживающих в квартире. Пример разделения спальни на две комнаты путем присоединения части коридора или прилегающей кладовки смотрите на рисунках.

Образование более просторного холла путем уменьшения коридора или прилегающей кладовки.

Обустройство ниш, гардеробных, подсобных помещений, зонирование.

Особенности процесса перепроектирования помещений в монолитных зданиях

Несмотря на кажущуюся простоту, перепланировка квартир в монолитных строениях имеет свои нюансы. Существуют определенные ограничения, связанные как с техническими, так и законодательными моментами:

• запрещается возведение перегородок, в результате которого образуется помещение без естественного освещения или отопления;
• все комнаты, сконструированные по новому проекту, должны иметь площадь, превышающую 8 м. кв.;
• подсобные помещения не могут быть образованы в ущерб жилой площади;
• запрещается размещать санузел над комнатами соседей;
• при перепланировке запрещается прятать в стены газовые стояки, разводку, демонтировать вентиляцию, вносить изменения в план размещения других важных коммуникационных систем;
• цокольные этажи, подвалы не подлежат использованию в качестве жилых помещений.

Источник: https://tipdoma.com/2016/01/pereplanirovka-kvartir-v-monolitnyx-domax-vozmozhnye-varianty-i-osobennosti-proektirovaniya/

Перепланировка в монолитном доме — квартиры, согласование, что разрешено в 2020 году

В 90-х годах 20 века строительные компании стали производить монолитные дома. Строения с первых дней привлекли потенциальных покупателей.

Монолитные дома отличаются от кирпичных и панельных зданий наибольшей прочностью, долговечностью, улучшенной вентиляцией и теплоизоляцией. Также в момент усадки не происходит деформации бетона. Несущие конструкции представлены железобетонным монолитным каркасом, выполненным из колонн и продольных, поперечных стен.

Так как межкомнатные и межквартирные стены имеют кирпичную или гипсокартонную основу и не являются несущими, перепланировка в монолитном доме значительно упрощается. Важно знать порядок и возможность ее проведения в 2020 году.

Особенности идей

Внутренние перегородки в монолитных домах отсутствуют. За счет этого процесс перепланировки проходит легче, а дизайнеры, архитекторы и строители получают большой простор для деятельности.

Перегородки, которые имеются внутри квартиры, могут не быть выложены. Иногда застройщики намечают границы с помощью одного кирпича. Поэтому многие владельцы жилых помещений принимают решение о том, что перепланировка в монолитном доме обязательна.

Несмотря на то, что отсутствие простенков относит квартиру к типу жилья со свободной планировкой, на деле все обстоит не всегда просто. Для того, чтобы перестроить помещение, необходимо согласовать свои действия в соответствии с регламентирующими перепланировку нормативно-правовыми актами.

Среди них выделяют:

При несильных изменениях, которые затрагивают только внутренние перегородки, не являющиеся несущими, согласование проводится без выдачи технического заключения.

Однако при переделке туалета, ванны, кухни, коммуникаций и несущих конструкций, требуется наличие проекта и технической документации от застройщика.

В большинстве случаев после продажи квартир в монолитных домах строительные компании прекращают свою деятельность. Тогда разрешение может быть выдано жилищной инспекцией или другими компетентными органами.

Особенностью перепланировки монолитного дома является возможность ее проведения сразу после вселения, ведь владельцы не должны ждать усадки здания, которая в кирпичных домах приводит к возникновению трещин, а, следовательно, повторному ремонту помещения, а такой проблемы у монолитных домов не наблюдается

Этапы перепланировки в монолитном доме

За счет свободной планировки квартир в монолитных домах создается возможность реализации самых смелых задумок проектировщиков и архитекторов.

Если перепланировка осуществляется полностью, то выделяют несколько этапов ее проведения:

1. Из обычной кухни можно сделать студию. При этом разрешено поменять ее размеры и расположение. Ведь площадь зоны для готовки и принятия пищи зачастую не отвечает требованиям собственника. Поэтому кухню можно объединить с комнатой.
2. Увеличить площадь можно, совместив санузел. Совместные ванна и туалет обыгрываются дизайнерами. Такая мера позволяет расширить пространство, рационально используя мокрую зону.
3. Изменения отмечаются в количестве и площади жилых комнат. Если их недостаточно для каждого члена семьи, имеется вариант достройки новых помещений. Этого можно добиться, разделив одну спальню на две, захватив часть коридора или кладовки.
4. Забрав зону коридора, можно сделать гостиную более просторной.
5. Владелец может обустроить ниши, гардеробные, подсобки. Также отличным вариантом станет зонирование пространства.

Важные уточнения

Монолитные дома являются типом жилых помещений, возводящихся по новым техническим стандартам.

Поэтому предъявляются более высокие требования к:

• прочности конструкций;
• теплоизоляции;
• гидроизоляции;
• звукоизоляции.

Однако такие характеристики нередко прописываются только на бумаге. При этом качество жилья оставляет желать лучшего. Поэтому многие владельцы решаются на перепланировку.

Несмотря на то, что шахты вентиляции стали более широкими, возможно подключение более мощной системы для выведения воздуха из комнат. Для того, чтобы внести такие изменения, требуется проект. При расположении квартиры в монолитном доме сделать это намного проще, чем в панельном или кирпичном здании.

Монолитные дома создают более широкие возможности для перепланировки за счет отсутствия несущих стен (их функция возложена на колонны, а стены могут отмечаться только в санузлах, кухнях)

Владельцы могут самостоятельно установить радиаторы отопления и провести электричество от щитов на лестничной площадке.

Между колоннами располагаются стены-диафрагмы. Они необходимы для фиксации несущих конструкций. Об их расположении можно узнать из проекта дома.

При желании провести перепланировку необходимо получить согласие у владельцев здания. Процедура регламентируется Жилищным кодексом РФ, а также организацией, которая управляет домом.

В некоторых случаях застройщики еще на момент строительства дома предлагают клиенту на выбор несколько вариантов планировок. В этом случае можно сэкономить время на последующее согласование, а также деньги на изменение вида жилого помещения.

Свободная планировка доступна и для типовых зданий, которые изготавливаются на основе монолитного каркаса. В этом случае отмечается наличие несущих стен. Но комнаты имеют большой размер, поэтому делятся на несколько частей.

Если монолитный дом строится по стандартному варианту, он не сильно отличается от других зданий. Но проделать проем в стене в таком здании гораздо проще. Ведь ущерб стенам создается минимальный. Поэтому проект будет согласован значительно быстрее.

Чтобы составить план переделки жилого помещения, необходимо обратиться к проектировщикам. Также обязательным условием является технический осмотр квартиры.

Что можно и нельзя

Монолитные дома являются наиболее приемлемыми вариантами для перепланировки. Ведь практически все стены и перегородки в квартире являются ненесущими. Поэтому разрешено большое количество изменений на основании предпочтений владельцев, а также в соответствии с требованиями и нормами перепланировки любых жилых помещений.

Для проведения строительных и ремонтных работ требуется согласование с контролирующими органами. Они должны дать разрешение на внесение тех или иных изменений в конструкции.

При этом учитывается соответствие нормам:

• строительным;
• санитарно-гигиеническим;
• пожарным.

Стоит помнить, что выделяют запрещенные действия при проведении перепланировки в монолитном доме.

К ним относят:

• нарушение целостности несущих конструкций квартиры;
• создание жилых помещений без окон и отопления, площадью меньше 9 квадратных метров;
• изменение системы газификации, канализации, отопления или вентиляции без соответствующего разрешения;
• оборудование санузлов, кухонных помещений над жилыми комнатами соседей.

Перепланировка в монолитном доме открывает множество перспектив. Однако она также должна быть проведена на законных основаниях. Поэтому согласовывать собственные действия нужно заранее.

В спорных ситуациях после реконструкции помещения можно узаконить перепланировку через суд.

Перепланировка квартиры-что можно, а что нельзя- Разрешение жилищной инспекции на ремонт

В этой статье мы рассмотрим что можно, а что нельзя делать при перепланировке квартиры на момент конца 2020 года.

Если говорить кратко, то при перепланировке квартир можно осуществлять только те мероприятия, которые не запрещены существующими СНиПами, СаНПинами, сводами правил и постановлениями Правительства Москвы или Российской Федерации.

Именно поэтому мы начнем с того, что перечислим запрещенные к производству работы, на которые невозможно осуществить согласование перепланировки.

Мы оценим возможность согласования такой перепланировки и сможем выслать коммерческое предложение по её согласованию.

Что нельзя делать при перепланировке квартиры?

Список мероприятий, которые запрещено выполнять при ремонте квартиры и на которые невозможно получить соответствующего разрешения, перечислены в пункте 10 Приложения 1 к Постановлению Правительства Москвы №508. Пункт 10.

9 из этого списка также говорит и о том, что перепланировка не должна нарушать ещё и СНиПы, СаНПиНы, Постановления Правительства РФ и другие нормативные документы.

Для начала рассмотрим все мероприятия, которые запрещены Постановлением №508:

• любые мероприятия, ведущие к ухудшению условий проживания третьих лиц или ограничивающие доступ к общедомовым коммуникациям. Сюда, к примеру, можно отнести перенос стояков отопления, горячего и холодного водоснабжения, зашивка этих стояков сплошными коробами без лючков для инспектирования состояния труб;
• нарушение несущей способности здания. Этот пункт говорит о том, что ни в коем случае не стоит демонтировать несущие стены или устраивать в них проёмы без получения соответствующего разрешения на ремонт;
• врезка в общедомовые коммуникации отключающих или регулирующих устройств;
• уменьшение сечения или демонтаж вентиляционных каналов. Часто собственники квартир не планируют затрагивать сами вентиляционные каналы, но хотят уменьшить вентшахту, в которой есть много пустого места помимо самих труб. Согласовать это очень сложно. Площадь внутри вентшахты не входит в площадь квартиры и, следовательно, собственник квартиры её не покупал и она ему не принадлежит. В соответствии с пунктом 1 ст.36 ЖК РФ эта пустая площадь внутри шахты относится к общедомовому имуществу. В соответствии с пунктом 5 Приложения 3 Постановления Пр-ва Москвы №508 для присоединения этой площади необходимо организовать собрание всех собственников помещений в многоквартирном доме, на котором они примут решение о передаче этой площади в безвозмездное пользование или аренду

Источник: https://bupum.ru/osobennosti-i-poryadok-pereplanirovki-kvartir-v-monolitnom-dome

Как найти в квартире несущую стену и правильно сделать перепланировку

• Ремонт квартиры не всегда связан только с переклеиванием обоев и заменой окон и дверей.
• Узнав, какую перепланировку можно делать без разрешения, имеет смысл позволить себе немного большее, чем стандартные косметические процедуры.
• Иногда необходимо убрать какие-либо конструкции для освобождения места или изменить ее планировку иначе.

Когда разрешение необходимо

Многие владельцы квартиры считают, что они могут делать со своей собственностью все, что им захочется. Это верно лишь отчасти: поскольку квартира находится в многоэтажном доме, она также является частью всего здания.

При постройке дома инженеры учитывают огромное количество нюансов, благодаря чему здание остается стоять и не рушится. Сюда относятся несущие возможности стен, глубина фундамента, расчет инженерных коммуникаций, вентиляция, отопление и другие важные моменты.

Если во время ремонтных работ эти детали оказываются не учтены, это может привести к непредсказуемым последствиям. Например, незаконная пристройка балкона на верхних этажах может привести к его обрушению.

Углубление подвала ради увеличения высоты (например, если там планируется построить магазин) может спровоцировать разрушение фундамента, а снос стены – вызвать разрушение и обвал. Поэтому серьезный капитальный ремонт требует согласования с Жилищной Комиссией и полной проверки: не повлияют ли последующие изменения на соседние квартиры или все здание целиком. Важно помнить: утаить серьезную перепланировку невозможно: любые непродуманные изменения вызывают проблемы в целостности здания, которые могут быть обнаружены в любой момент соседями.

Это довольно продолжительный и в некоторых случаях дорогостоящий процесс, который многие решают обойти.

Когда разрешение не нужно

Но не стоит думать, что любой ремонт требует обращения в Жилищную Инспекцию. Большое количество работ можно проводить совершенно спокойно, не боясь штрафов. К ним относятся:

1. Любой косметический ремонт: покраска или переклейка обоев, замена полов, потолка, некоторых внешних элементов, если они не влияют на функциональность здания, например, установка нового водостока или монтирование кондиционера, телевизионной тарелки, защитных сеток.
2. Перестановка или удаление встроенной мебели: шкафов и антресолей, если те не являются отдельным помещением и не прописаны в техническом паспорте. То есть убрать стену между кладовой и комнатой нельзя – она может оказаться несущей.
3. Перестановка или замена газовых и водонагревательных элементов, если при этом не требуется проложить дополнительные сети, также можно переставлять электроплиту.
4. Замена дверей и окон, замена материала балконов и лоджий: поставить вместо старого окна пластиковое можно, а вот «прорубить» большего размера, уже нет. Это же относится к остеклению: о нем рассказано ниже.
5. Замена инженерного оборудования на аналогичное по всем параметрам без его перестановки.

Иначе говоря, любые работы, не влияющие на технические параметры квартиры, не нужно узаконивать. Важно помнить, что существуют некоторые виды ремонтных работ, которые не требуют согласования с Жилищной Инспекцией, однако о них необходимо уведомить по окончанию.

Уведомление без получения согласия

В некоторых случаях получать разрешение на перепланировку не требуется, но после окончания ремонта необходимо предупредить Жилищную Инспекцию и внести изменения в документы.

Если этого не сделать, то при продаже квартиры, обмене или передаче в наследство могут возникнуть трудности из-за разницы межу планом жилплощади и фактическим состоянием. К таким случаям относятся:

1. Перестановка на кухне, в ванной и туалете без изменения габаритов помещений.
2. «Прорубание» или заделывание проходов в стенах между комнатами.
3. Остекление балконов и лоджий.
4. Разбор не несущих стен.
5. Постройка дополнительных стен, если при этом не увеличивается нагрузка на пол – перегородки должны быть достаточно легкими.
6. Изменение формы тамбуров или их полное устранение.

Важно помнить, что сносить стены или устанавливать в них дверные проемы можно только между комнатами – объединять таким образом соседние квартиры нельзя, это требует предварительного согласования.

Любое изменение, не несущее потенциальной угрозы всему дому и соседним квартирам, но меняющее общий план, должно быть отражено в документах БТИ. Если ремонт никак не влияет на планировку и исключает любую угрозу, его можно не согласовывать вообще.

Возьмите на заметку: если планируется проводить глобальный ремонт, включающий в себя снос стен, монтаж коммуникаций дома и другие серьезные работы, об этом необходимо заранее предупредить Жилищный Комитет и согласовать все изменения с учетом всех нюансов.

Источник: https://potrebiteli.guru/nedvizhimost/pereplanirovka-bez-razresheniya.html

Чем грозит незаконная перепланировка квартиры?

В соответствии с действующими нормами Жилищного Кодекса РФ, перепланировка квартиры требует обязательного получения разрешения соответствующих органов. Однако, некоторые виды перепланировочных действий такого разрешения не требуют.

В данной статье мы ответим на следующие вопросы: какие виды перепланировок принято различать? какие из них следует согласовывать в вышестоящих жилищных органах, а какие можно осуществлять без разрешения? Ответы на эти и другие вопросы ищите в этой статье.

Виды

В соответствии с Жилищным кодексом РФ, следует различать следующие виды внесения изменений в жилых помещениях:

• Переустройство. Согласно статье 25 Жилищного кодекса РФ, под данным термином следует понимать следующие изменения: установка/переустановка электро- и трубопровода, вентиляцинных сетей, замена плит (с газовой на электрическую), установка дополнительных или перенос существующих санузлов;
• Перепланировка, касается внесения изменений в конструкцию помещения: переустановка дверных проемов, установка перегородок между комнатами, изменение площади отдельных комнат, создание дополнительных помещений в общем (увеличение числа комнат).

О том, где именно можно согласовать необходимость легализации вносимых изменений в жилом помещений, читайте в следующем разделе.

Инстанции обращения

Для того, чтобы убедиться, на какие изменения в жилом помещении необходимо получить разрешение, следует обратиться за консультацией в одну из следующих уполномоченных инстанций:

• Жилищная инспекция;
• Муниципальный департамент капитального строительства.

В последствии, если необходимость получения разрешения на запланированную перепланировку подтвердится, обращаться придется в те же перечисленные инстанции.

Помимо перечисленных инстанций дать ответ на вопросы, связанные с перепланировкой, могут:

• квалифицированные юридические специалисты, специализацией которых является именно жилищное право;
• квалифицированные работники проектных фирм, занимающиеся разработкой проектной документации.

Запланировав перепланировку рекомендуется предпринять следующие действия:

• Самостоятельно определить, следует ли согласовывать запланированные изменения помещения;
• Обратиться в Бюро технической инвентаризации для получения/оформления технического паспорта;
• Получить паспорт. Отменить в нем запланированные изменения;
• Составить план перепланировки;
• Со всей оформленной документацией обратиться в Жилищную инспекцию;
• Совершить перепланировочные действия;
• Составить акт о произведенных действиях;
• Передать акт в Бюро технической инвентаризации. По факту поданного документа уполномоченный работник учреждение повторно явится в квартиру для составления нового плана помещения (с перепланировкой);
• После этого собственник получит новый технический паспорт с внесенными изменениями.

Что не требует разрешения и фиксации?

В соответствии с Жилищным кодексом РФ, разрешения(в соответствующих органах) и фиксации (в техпаспорте) не требуют следующие изменения внутри жилого помещения:

• Поклейка/переклейка обоев;
• Укладка/переукладка линолеума, ламината, паркета;
• Прочий косметический ремонт;
• Установка/замена дверей, окон;
• Облицовка балконов/лоджий;
• Установка антенн;
• Установка кондиционеров;
• Замена сантехники;
• Замена плит на кухне;
• Замена газовых колонок;
• Замена/установка водонагревателей.

Что не требует разрешения, но требует фиксации?

В соответствии со статьей 26 Жилищного кодекса РФ, получения разрешения в Жилищной инспекции не требуют следующие перепланировочные действия:

• остекление балкона/лоджии;
• перенос места дверных проемов, их сужение/расширение, при условии, что они расположены в ненесущих стенах;
• снос и монтаж ненесущих стен;
• изменение места расположения кухонной плиты;
• установка душевой кабины вместо ванны.

Фиксация изменений, не требующих разрешения

Несмотря на то, что перечисленные в предыдущем разделе виды перепланировки не требуют получения разрешения, их необходимо фиксировать в соответствующем документе.

Так, согласно ЖК РФ, любые изменения, вносимые в конструкцию или конфигурацию квартиры, в обязательном порядке должны отражаться в техническом паспорте жилого помещения (даже если их внесение не требует получения соответствующего разрешения).

Составлением и внесением подобных данных в техпаспорт занимается Бюро технической инвентаризации. После осмотра и фиксации параметров помещения уполномоченные работники БТИ оформляют технический документ жилого помещения.

Заключение

Ответ на главный вопрос статьи «Нужно ли узаконивать перепланировку не несущих стен?» можно разбить на несколько пунктов:

• Любые изменения конструкции ненесущих стен не требует согласования или получения разрешения в Жилищной инспекции;
• Тем не менее, данные действия (снос, монтаж ненесущих стен) необходимо фиксировать в техническом паспорте. В противном случае, при продаже квартиры могут возникнуть существенные трудности.

Источник: https://jurnalstroy.ru/kak-najti-v-kvartire-nesushhuyu-stenu-i-pravilno-sdelat-pereplanirovku.html

Перепланировка в монолитном доме , что разрешено, однокомнатной, двухкомнатной, квартир, согласование

Возведение монолитных сооружений началось в 90-х годах ХХ века. Квартиры в подобных домах считались элитным жильем, стоимость их довольно приличная до сих пор.

Это объясняется высокой скоростью строительства и улучшенными характеристиками зданий.

При этом качественно построенный монолитный дом прослужит до 300 лет.

Отличительные особенности домов

• Монолитные строения, в отличие от блочных или панельных сооружений при усадке не склонны к деформированию бетона, характеризуются долговечностью, прочностью.
• Обладают улучшенными теплоизоляционными свойствами и вентиляцией, по сравнению с кирпичными или панельными домами.
• Несущие конструкции в подобных постройках представлены монолитным железобетонным остовом, состоящим из продольных (поперечных) стенок, колонн.

Разновидности

Исходя из технологии, которая применяется в процессе строительства, сооружения представлены двумя разновидностями: кирпично-монолитные и каркасно-монолитные.

Кирпично-монолитный

Такое сооружение слагается, из обложенных снаружи блоками или кирпичом цельных конструктивных элементов из железобетона. Между ними часто размещается гидроизоляция и утеплитель.

Монолит изготавливается при помощи опалубки, которая может быть алюминиевой, стальной, деревянной или из пластика. Опалубка в кирпично-монолитном доме также играет роль спецоснастки для формирования перекрытий, стен, фундамента и других элементов сооружения.

Опалубка бывает двух разновидностей:

1. съемная перемещается на другой участок после того, как железобетонная конструкция застынет. Там опалубка используется для заливки следующего элемента дома. Посредством съемной опалубки строятся любые типы сооружений: промышленные, гражданские, жилые;
2. несъемная после заливки становится элементом здания. Она выполняет функцию утеплителя, гидроизоляции и оболочки для наполнения бетоном и арматурой. При возведении дома лучше использовать именно несъемную опалубку.

Каркасно-монолитный

Такой дом возводится с использованием современных технологий.

• Первоначально в заводских условиях собирается каркас в виде отдельных элементов (перекрытия, колонны, ригели). Затем элементы доставляются на стройплощадку и собираются в единую систему.
• Стены внутри и снаружи здания делаются из легких материалов. Это дает возможность приспособить планировку под абсолютно любой проект.

Законодательство

Регламентирует перепланировку в монолитном доме Жилищный кодекс Российской Федерации.

Федеральный закон 2020 года о перепланировке не отличается кардинально от нормативных правовых актов прошлых лет.

Нововведение — если право на недвижимость зарегистрировано в ЕГРН, то нет необходимости при согласовании предоставлять в контролирующие органы документы, которые подтверждают это право.

Перепланировка в монолитном доме

Перепланировка в монолитном доме может быть очень разнообразной и состоять из множества ремонтно-строительных работ:

• снос перегородок;
• объединение комнат;
• деление помещений на функциональные зоны.

Широчайшие возможности обусловлены тем, что здесь практически нет внутренних несущих перегородок, все стены выполнены из гипсокартона или кирпича, перекрытия — железобетонные.

В монолитных новостройках перегородки могут быть только намечены на полу (высота таких стен — 15 см), а не возведены, поэтому перепланировка делается с минимальным вложением средств.

Разработка проектных документов перепланировки зачастую не требуется, часто достаточно эскиза или эскизного проекта.

Проект перепланировки создавать обязательно, если предполагается затрагивание несущих конструкций или увеличение площади кухни, санузла за счет нежилых помещений.

На стадии строительства

Иногда застройщики еще на стадии строительства предлагают будущим жильцам несколько вариантов планировок квартир на выбор.

Это позволяет сэкономить время и деньги, так как согласование в будущем не потребуется, как и что-то переделывать в жилище.

Что можно изменить, а что нельзя

• Монолитные дома представляют собой наиболее подходящие для перепланировки сооружения.
• Закон в таких домах разрешает максимум изменений в соответствии с существующими нормами и правилами, а также предпочтениями собственников жилья.
• Перед началом ремонтно-строительных работ потребуется согласование их с уполномоченными органами на соответствие санитарным, строительным и пожарным нормам.

Что разрешено изменять при перепланировке в монолитном доме в 2020 г.

• Устройство проемов в стенах между комнатами или демонтаж таких перегородок потребует разработки проекта, но техзаключение не понадобится.
• Работы можно согласовать, обратившись в Мосжилинспекцию с заявлением, после чего на место выедет комиссия и составит акт завершенной перепланировки.
• Если не несущая стенка разделяет две квартиры, то придется получить техническое заключение.

Можно ли делать дополнительные перегородки?

Это разрешено, если они не создадут в результате повышенную нагрузку на перекрытия.

1. По эскизу разрешается делать перепланировку, объединив прихожую с захватом площади коридора и кладовки — в результате получится просторный холл.
2. Можно разделить спальню на 2 отдельные комнаты, захватив при этом площадь прилегающей кладовки и коридора, в результате чего из двух жилых комнат получится полноценная трехкомнатная квартира. Понадобится возвести две перегородки с двумя дверями. Если стены будут из гипсокартона, то для получения разрешения достаточно эскиза, кирпичные или из блоков толщиной больше 10 см подразумевают разработку проекта.

Перепланировка в монолитном доме имеет огромные перспективы, но все работы должны предварительно согласовываться.

Если ситуация спорная, то узаконить сделанный капремонт можно через суд.

Категорически запрещается при проведении перепланировки в монолитном доме:

• изменять несущие конструкции и нарушать их целостность;
• обустраивать гостиную, кабинет, спальню или детскую размером меньше 9 м2;
• делать комнаты без окон и отопления;
• выносить радиатор отопления на лоджию или балкон;
• вносить изменения без разрешения уполномоченных органов в системы: канализации, отопления, газификации, вентиляции;
• сносить перегородки и объединять кухню, в которой находится газовая плита, с жилым помещением (особенно в однокомнатной квартире);
• устраивать теплые полы за счет общедомовой системы отопления или водоснабжения;
• размещать кухню или санузел над жилой площадью соседей снизу (это противоречит требованиям СаНПин и СНиП).

В монолитных домах нельзя соединять две квартиры, которые располагаются друг над другом с помощью отверстия в перекрытии, а также строить стены между комнатами из кирпича.

Подобная перепланировка подразумевает разработку проекта, где будут учтены увеличившиеся нагрузки на перекрытия.

Варианты

Существуют наиболее популярные варианты перепланировок, которые осуществляются при проведении капремонта:

• совмещенный санузел;
• переоборудование квартиры в студию (демонтируется перегородка между гостиной и кухней);
• изменение площади комнат и их числа.

Часто количество жилых помещений увеличивается в соответствии с потребностями проживающих в квартире, например, если квартира имеет две жилых комнаты можно сделать ее трехкомнатной.

Согласование

Перепланировку в монолитном доме согласовать с Мосжилинспекцией гораздо проще, чем сделанную в панельном или кирпичном здании.

Пути согласования перепланировки:

1. по заранее сформированному эскизу. Подобный путь подойдет для тех, кто не планирует глобальных изменений, планируемые работы никак не затронут несущие конструкции;
2. по проекту, разработанному профессионалами, понадобится, если планируется изменить конструктивные и технические характеристики недвижимости.

В контролирующие органы необходимо предоставить сам проект и документы, доказывающие, что запланированные работы соответствуют существующим нормам и правилам.

А также, что они никак не повлияют на функциональных параметрах и прочности сооружения.

Этапы

Свободная планировка, которая служит отличительной чертой монолитных домов, предполагает реализацию самых нестандартных идей архитекторов и проектировщиков.

Не возведенные, но обозначенные стены присутствуют на поэтажном плане застройщика, менять утвержденную планировку можно только после согласования с Мосжилинспекцией.

Этапы перепланировки:

• обычную кухню можно превратить в студию;
• объединить туалет с ванной комнатой и сделать совмещенный санузел;
• изменение количества и площади жилых помещений (например, гостиная делится на две комнаты, захватив при этом часть кладовки или коридора, в результате из двухкомнатной квартиры получается трехкомнатная);
• можно сделать гостиную просторнее за счет коридора;
• обустройство гардеробных комнат, ниш, подсобок, зонирование пространства помещений.

Документы

Пакет документации может отличаться в зависимости от того, какие работы планируется проводить.

Согласование по эскизу:

• правоустанавливающая документация (свидетельство права собственности, договор аренды и т. п.);
• если недвижимость приобретена в ипотеку, то нужно предоставить разрешение банковского учреждения на перепланировку;
• копия лицевого счета;
• выписка из домовой книги (если недвижимость в соцнайме);
• техпаспорт из БТИ;
• эскиз;
• заявление;
• теханализ возможности сноса ненесущих стен;
• разрешение на изменение местоположения газовой плиты.

Более сложные переделки, например, перенос коммуникаций или расширение санузла за счет коридора предполагают сбор несколько иного пакета документации:

• правоустанавливающие документы на недвижимость;
• техпаспорт из БТИ;
• выписка из книги домовладения;
• поэтажный план до внесения изменений;
• техзаключение проекта перепланировки;
• техзаключение о допустимости проведения работ;
• заявление.

В редких случаях может понадобиться согласие всех проживающих в квартире, оформленное письменно, согласование ЦГСЭН, акты освидетельствования выполненных работ. А также договор со строительной компанией, которая выполняет ремонтные работы.

Проблемы

Затруднения начинают появляться, если перепланировка проводится без предварительного согласования и с нарушением строительных норм.

Собственнику придется уплатить штраф 2,5 тыс. рублей и вернуть квартире исходный вид.

Перепланировка, сделанная самовольно, но без нарушения действующих строительных правил и норм может быть узаконена.

Что нужно для перепланировки квартиры? Узнайте тут.

Можно ли воспользоваться типовой перепланировкой из каталога МНИИТЭП? Читайте далее.

Для этого потребуется собрать пакет документов для ее оформления и подготовить копию поэтажного плана, в котором будут обозначены изменения. А также получить техзаключение о допустимости выполненных работ.

Все документы необходимо предоставить в Мосжилинспекцию.

Важные нюансы

При согласовании перепланировки владельцу недвижимости нужно получить разрешение у автора сооружения. Процедура регулируется ЖК РФ и компанией, которая управляет постройкой.

Жилищная инспекция очень строго относится к собственникам, сделавшим самовольную перепланировку, поэтому узаконить изменения задним числом непросто.

Стоимость оформления

В случаях, когда владелец недвижимости хочет провести масштабный капитальный ремонт, в результате которого поменяются параметры жилища, потребуется пройти сложное согласование.

Затраты на документальное оформление капитального ремонта:

Документы	Минимальная цена, тысяч рублей
Для согласования перепланировки	без проведения работ на несущих конструкциях	40
с обустройством в несущей перегородке проема	60
со сносом подоконной части (при этом фасад остеклен)	60
в домах МНИИТЭП	60
Согласование различных вариантов
объединение квартир	90 — 140
обустройства камина	240
Оформление акта приемки оконченных ремонтно-строительных работ	20
Техплан, составленный кадастровым инженером	12
Замена старого свидетельства о праве собственности новым	35
Техзаключение о возможности проведения работ и состоянии конструкций сооружения	15
Техзаключение о безопасности и законности выполненных ремонтно-строительных работ	15
Проект	перепланировки 1 квартиры	12
соединения 2 квартир	30
обустройства полов	8
обустройства камина	35
обустройства проема в перекрытии	30
лестницы	40
Заказ паспорта в Бюро технической инвентаризации	3

Перепланировку в монолитном сооружении разумнее всего проводить на этапе строительства.

Это позволит избежать дополнительных финансовых и временных трат.

• Любые глобальные изменения, например, при переделке двухкомнатной квартиры в трехкомнатную, потребуют разработки проекта.
• Незначительные преобразования, при которых несущие конструкции не затрагиваются, могут быть согласованы по эскизу.

Источник: http://urpravo24.ru/pereplanirovka-v-monolitnom-dome/

Ремонт в монолитной новостройке: на что следует обратить внимание

Приобретая квартиру, мы всегда стремимся как можно быстрее обустроить её по своему вкусу.

Для кого-то достаточно просто освежить старую отделку и тогда делается косметический ремонт, а кто-то желает полностью всё перестроить, заказывает дизайн проект и нанимает строительную бригаду. Всё зависит от финансовых возможностей и предпочтений новых владельцев.

Если речь идёт о квартире в новом только что построенном доме, то предметом нашего внимания, прежде всего, становятся строительные дефекты и недоделки застройщика.

Вне зависимости от материала, из которого сделаны наружные стены (керамический кирпич, пеноблоки, газобетон или фасад из навесных панелей), современные монолитные новостройки имеют важные особенности, которые необходимо учитывать при ремонте квартир — это небольшая, по сравнению с панельными, усадка здания, свободная планировка квартир, перекошенные поверхности стен и потолков, плохая звукоизоляция.

Что обычно получает новосел, приобретающий жильё в «монолите» ?

Возможны три варианта :

Первый вариант – это когда в квартире нет ни отделки, ни межкомнатных перегородок, ни дверей, ни оконных откосов — нет ничего, кроме несущих стен, труб коммуникаций водоснабжения (водоотведения) и щитка с электросчетчиком у входа.

Второй вариант – черновая отделка от застройщика. Теоретически, здесь владельцам квартир нужно только развести по комнатам электрику, установить сантехнику, положить напольное покрытие, поклеить обои и покрасить потолки. Но на деле требуется устранить множество недоделок, залить новую стяжку и выровнять все поверхности для чистовой отделки.

Третий вариант – чистовая отделка от застройщика. Чаще всего представляет собой «полуфабрикат» из дешёвых материалов, который приходится «доводить до ума» или полностью переделывать.

Объединяет все эти три комплектации одно — ограничиться поклейкой новых обоев и покраской потолков не получится. Придется устранять недочеты проектировщиков и строительные недоделки, а также делать скидку на то, что на протяжении последних двух десятилетий отечественные строители «учились понемногу», экспериментируя с разными новыми материалами, не всегда проверенными практикой.

Чем с точки зрения строителей-отделочников современный «монолит» отличается от домов прежних поколений, например старых панельных? В чем их преимущества и недостатки?

Давайте разберёмся.

Главная проблема новых домов – усадка. Застройщики, правда, утверждают, что в монолитных зданиях она незначительна и равномерна, поэтому ремонт новой квартиры можно начинать сразу после сдачи дома.

А вот панельная новостройка будет «подсаживаться» в течение года, а то и двух.

Но это утверждение не бесспорно. Современные панельные здания также имеют в основе монолитный каркас.

Внутренние углы в них особого беспокойства не вызывают, но стыки в зоне примыкания наружных стеновых панелей к каркасу могут «гулять» до бесконечности.

И особого внимания требуют стены, «отягощенные» балконами. Здесь углы могут «раскрываться» постоянно.

Если швы «гуляют», а откладывать на два года ремонт новостройки не хочется, следует использовать пластичные штукатурки, устойчивые к образованию трещин, а в ряде случаев (например, когда речь идет о подвижной тонкостенной наружной панели) отделочники рекомендуют закрыть проблемную стену изнутри гипсокартонной обшивкой на металлическом каркасе.

Самый распространенный дефект современного монолитостроения – кривые стены, получающиеся из-за не правильно установленной опалубки. Мастера-отделочники говорят, что им приходилось сталкиваться с такими стенами, где на 2,5 м высоты от пола до потолка перекосы доходили до 7 см.

Прогибы и перекосы опалубки сказываются и при заливке межэтажных перекрытий. Хотя, как правило, эти перекосы не столь критичны, но могут привести к перекосу потолочных поверхностей квартиры.

Следующая проблема возникает, когда дом сдается без внутренней отделки, собственники сами доводят свои квартиры «до ума», но при заливке стяжки пола забывают сделать звукоизоляцию. Результат «забывчивости» соседей сверху – постоянный топот над вашей головой, голоса, музыка и прочий нежелательный шум.

Придирчивого осмотра требуют стены монолитно-кирпичных «долгостроев», которые долго и бесхозно стояли под открытым небом, копили сырость и в авральном режиме достраивались разными подрядными организациями, а также дома периода активных строительных экспериментов 1990-х годов. Также, в современных новостройках бывают непродуманные системы вентиляции.

Зимой в таких домах тепло, но влажность повышена, а воздух трудно назвать свежим.

В новых «монолитах» встречаются разные типы межкомнатных перегородок – от собственно монолитных до всевозможных стенок из гипсокартона, газобетона, кирпича и цементных блоков.

Если предыдущие жильцы устанавливали перегородки сами, не исключено, что они «подредактировали» замысел проектировщиков. Сверяя их поправки с правоустанавливающими документами, помните о «золотых правилах» перепланировки и о том, что можно, а чего нельзя.

Если нарушены границы между жилыми комнатами, перепланировку, скорее всего, узаконят. Но если кухня или санузел хотя бы краешком «наехали» на комнату соседа снизу – возникнут проблемы.

Сборные перегородки можно разбирать без проблем. Что касается арочных проемов в монолитных стенах, то здесь все не так просто. С одной стороны, запретов на переделку несущих конструкций нет, с другой, такая модернизация – дело пыльное, шумное и хлопотное.

Она потребует дополнительных экспертиз и мер по укреплению.

Ремонт новостройки шаг за шагом

При непродуманном подходе к ремонту обустройство новой квартиры начинается с покупки приглянувшихся обоев, плитки или сантехники. В результате эти приобретения могут месяцами пылиться не находя себе применения. Учтите это и, приобретая отделочные материалы загодя (если этого соблазна не избежать), надежно их упаковывайте.

Наличие дизайн-проекта перед началом ремонта в новостройке существенно облегчит вам общение с подрядчиками и выбор материалов, а заранее прикинув расстановку мебели, вы застрахуете себя от размещения электрических розеток за шкафами или под кроватями.

Для небольшой квартиры и экономичного ремонта будет вполне достаточно эскизного проекта. Но если речь идет об апартаментах и перепланировке, желателен полный пакет рабочей документации. Он позволит точно рассчитать необходимое количество требуемых материалов, а также узаконить перепланировку в МВК.

Первое, что вам предстоит сделать начиная ремонт, – это разобраться с электрикой, особенно если новостройка сдавалась с минимальной отделкой. Если новая квартира укомплектована розетками по минимуму, придется устанавливать дополнительные. Тоже самое и с выключателями.

Но если с электропроводкой можно определиться раз и навсегда, то со всевозможными слаботочными кабелями (телефонные линии, интернет, провода к датчикам сигнализации, кабели аудиосистем) дело сложнее: в век бурного развития технологий они постоянно модернизируются и требуют замены.

Опытные мастера рекомендуют предусмотреть резервные кабель-каналы, через которые при необходимости можно будет протащить нужные «шнурки». Чтобы сделать такой канал, совсем не обязательно долбить монолитные стены. Это может быть пластиковая гофрированная труба, проложенная вдоль стены по периметру при заливке стяжки пола. Или канал под навесным потолком из гипсокартона.

Что касается сантехники, то здесь особых премудростей нет. Но если вы решили спрятать трубы в стенах, то проследите за тем, чтобы на необслуживаемых участках не было резьбовых соединений: ломать кафель, чтобы добраться до подтекающей трубы, – то еще удовольствие.

Делая стяжку пола, не забудьте проконтролировать, чтобы рабочие проложили дополнительный слой звукоизоляции из экструдированного пенополистирола. Если вы собираетесь делать теплые полы, то при прокладке термоматов следите, чтобы они не оказались под мебелью.

• Потолки в новых домах обычно выровнены плохо, но, с точки зрения специалистов, ремонто-пригодны.
• Все современные дома, как правило, уже укомплектованы стеклопакетами в металлопластиковых рамах, но они устанавливаются на стадии строительства, то есть часто в авральном режиме и в тот период, когда дом еще подсыхает и «гуляет».
• Следствие этого – пропуски пены при монтаже, перекошенные рамы и заклинивание створок.

Проверить герметичность окна просто: надо пройтись вдоль всех щелей и уплотнителей зажигалкой – отклонение пламени покажет, где «дует». Регулируемые механизмы открывания створок позволяют компенсировать лишь очень незначительные перекосы и зазоры – до 2-3 мм. Поэтому криво поставленные рамы, скорее всего, придется переустанавливать.

Итак, с самыми сложными стадиями ремонта новостройки мы разобрались. Покраска стен и выбор обоев, по сравнению со всем вышеобозначенным, – уже дело вкуса и приятные мелочи. А о вкусах мы спорить не будем.

Источник: https://Trian.tiu.ru/a110380-remont-monolitnoj-novostrojke.html