Можно ли лишить квартиры добросовестного приобретателя?

Причем добиться от продавца возврата денег, уплаченных за недвижимость, так и не удалось? В таких случаях добросовестные приобретатели жилых помещений смогут рассчитывать на компенсацию от государства. Но все же лучше до покупки жилья узнать, как избежать подобных ситуаций

С 1 января 2020 г. вступают в силу изменения в Закон о государственной регистрации недвижимости, дающие добросовестному приобретателю жилого помещения право на получение компенсации от государства в случае, когда собственник истребует это помещение в судебном порядке1.

Предлагаем вспомнить, в каких случаях суд по иску собственника2 может лишить добросовестного приобретателя жилья, какие действия следует предпринять при покупке жилой недвижимости, чтобы этого не случилось, и какие преимущества дают добросовестным приобретателям жилых помещений принятые законодательные изменения.

Добросовестным приобретатель будет считаться, если к моменту совершения им возмездной сделки с жильем он не знал и не мог знать о том, что человек, который передает ему жилое помещение, в действительности не имеет на это права.

То есть приобретателю придется доказать в суде, что, совершая сделку по приобретению недвижимости, он проявил разумную осторожность и осмотрительность и совершил все возможные действия для того, чтобы узнать, обладал ли продавец правом распоряжаться имуществом3.

Примерный перечень таких действий будет описан ниже.

По общему правилу добросовестный приобретатель, получивший жилое помещение на условиях возмездности, т.е. уплатив за него действительную стоимость, не может быть лишен жилья. Однако законом предусмотрены случаи, когда у собственника возникает право требовать возврата утраченного им имущества.

Истребование своего имущества из чужого незаконного владения (виндикация) является одним из способов защиты собственником своих вещных прав. Завладеть чужим имуществом можно разными способами – от банального хищения до добросовестного приобретения на возмездных условиях. И последнее не всегда будет гарантировать покупателю недвижимости защиту приобретенных прав на нее.

Во-первых, жилое помещение должно выбыть из владения собственника или иного законного владельца (к примеру, арендатора или доверительного управляющего) помимо их воли.

Законодатель частично раскрывает смысл слов «помимо их воли», указывая на то, что имущество может быть утеряно, похищено или выбыть из владения иным путем.

Имеются в виду случаи, когда собственник не желал наступления этих последствий и перестал владеть жилым помещением в результате действий или решений сторонних лиц, которые не были им одобрены в будущем.

Такие действия или решения далеко не всегда могут иметь преступный характер.

Легко смоделировать ситуацию, при которой продавец во исполнение некого судебного решения получил от собственника квартиру, осуществил ее продажу добросовестному приобретателю, а впоследствии суд вышестоящей инстанции отменил такое решение. В этом случае изъятое у собственника на основании судебного акта жилое помещение также будет считаться выбывшим из владения помимо его воли4.

Во-вторых, жилое помещение должно быть приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать. Речь идет о том, что человек, выступивший продавцом жилья, в действительности не обладал правомочием распоряжаться им: не являлся собственником и не получал от него указаний продавать имущество (путем выдачи доверенности на продажу, заключения агентского договора и т.п.).

Совокупность этих двух обстоятельств будет свидетельствовать о том, что покупателю жилого помещения, скорее всего, придется расстаться со своим приобретением в случае, если собственник инициирует виндикацию.

И самым обидным для добросовестного приобретателя в этой ситуации станет то, что, признавая сделку по приобретению недвижимости недействительной, суд не сможет обязать продавца возвратить несостоявшемуся покупателю деньги, уплаченные за жилье5.

владельцу нужно подать заявление, которое наложит ограничение на сделки с его имуществом», «Помешает ли новый закон мошенникам отбирать недвижимость у ее владельцев», «Что помешает аферистам взять кредит на ваше имя или отобрать недвижимость».

Нередко происходит так, что приобретенная человеком квартира или загородный дом становится для него и членов его семьи единственным пригодным для проживания помещением. Действующее законодательство закрепляет правило, по которому на такое жилье не может быть обращено взыскание (исполнительский иммунитет), за исключением случаев, когда оно обременено ипотекой6.

Однако проблема в том, что природа исков об истребовании не тождественна искам о взыскании. Виндикация имеет своим предметом возврат конкретной вещи – жилого помещения.

В то время как иск о взыскании предполагает «изъятие» находящегося в собственности должника имущества в определенной последовательности7: денежные средства в рублях, в случае их недостаточности – денежные средства в иностранной валюте, если и их не хватило – драгоценные металлы и т.д.

Кроме того, если толковать положения закона буквально8, то «обращение взыскания на имущество должника» (собственно взыскание) и «изъятие у должника имущества, присужденного взыскателю» (виндикация) даже с точки зрения исполнительного производства представляют собой разные меры принудительного исполнения.

Потому суды придерживаются позиции, согласно которой приобретатель не наделен исполнительским иммунитетом в случае истребования у него единственного жилья. При этом не играет роли, является он добросовестным или нет.

При решении вопроса о добросовестности приобретателя жилого помещения суды тщательно исследуют вопрос, принимал ли он перед заключением сделки достаточные разумные меры для выявления правомочий продавца на отчуждение помещения.

• Дабы обезопасить себя от иска собственника, приобретателю прежде всего необходимо помнить о правилах публичной достоверности государственных реестров9. Нужно проверить, является ли продавец помещения его титульным собственником, заказав выписку о приобретаемом объекте недвижимости в управлении Росреестра по субъекту РФ. В выписке может содержаться и отметка о наличии судебных споров в отношении приобретаемого имущества, нахождении квартиры в залоге или под арестом, что станет сигналом приобретателю о правопритязаниях третьих лиц на жилье10.
• Использование интернет-сервисов по отслеживанию судебных дел дает возможность заблаговременно до совершения сделки выявить информацию о спорах с участием продавца, которые могут касаться законности владения им недвижимостью.
• Необходимо подробнейшим образом изучить правоустанавливающие документы на помещение, выявить основания возникновения у продавца прав на него.
• Комплексная проверка предполагает и получение информации у третьих лиц. Если продавец владеет жильем на основании договора – можно попытаться связаться с предыдущим собственником, если продавец получил жилье в наследство – стоит связаться с нотариусом, выдавшим свидетельство о праве на наследство, и т.д.
• Важно осмотреть приобретаемое жилье на предмет нахождения там посторонних лиц и выяснить, есть ли у продавца доступ в помещение.
• Еще одним косвенным признаком юридической нечистоплотности продавца будет являться факт множественной смены собственников квартиры за относительно короткий период времени. Чтобы установить это, понадобится выписка о переходе прав на приобретаемый объект недвижимости, которую можно заказать в управлении Росреестра по субъекту РФ.
• О недобросовестных намерениях продавца может свидетельствовать цена отчуждения, существенно меньшая, в отличие от рыночной стоимости аналогичного жилья. В случае если приобретатель к моменту, когда он узнал или должен был узнать о том, что приобрел жилье неправомерно, не передаст продавцу деньги за него либо отдаст только часть суммы, суд не признает такого приобретателя получившим жилье возмездно11 и откажет в признании его добросовестным.
• Родственные связи продавца и покупателя, как и трудовые связи и связи партнеров по бизнесу, существенно усложнят приобретателю задачу доказать свою добросовестность. В этом случае суд будет руководствоваться презумпцией информированности покупателя об отсутствии у продавца правомочий распоряжаться жилым помещением12.

При соблюдении описанных правил велика вероятность выявить нарушение закона еще на стадии принятия решения о покупке жилого помещения. Даже если обнаружить правовой дефект не удалось, упомянутые действия дадут гарантию признания судом приобретателя имущества добросовестным. А значит, он получит право возместить убытки, причиненные ему недействительной сделкой.

1. Приобретатель наделен правом представлять доказательства своей добросовестности и возражать против требований собственника в деле о виндикации жилого помещения. Если суд и примет решение о возврате жилья действительному собственнику, то по крайней мере признает приобретателя добросовестным, а это уже немало.

2. Признание приобретателя добросовестным дает ему основания для обращения в суд с иском о возмещении убытков к лицу, по чьей вине проблемное жилое помещение оказалось во владении приобретателя.

Убытки могут заключаться, например, в сумме, уплаченной продавцу (реальный ущерб), а также в неполученных доходах, на которые мог рассчитывать приобретатель, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Это может быть плата за сдачу жилья внаем, если к моменту возврата приобретатель уже заключил договор с нанимателем на определенный срок.

3.

Если добросовестный приобретатель в период владения жильем произвел расходы на его сохранение, содержание (например, осуществил необходимый капитальный ремонт) или улучшение (текущий ремонт), то он вправе требовать от собственника возмещения таких расходов или оставления за собой произведенных им улучшений. Если же улучшения неотделимы без повреждения целостности жилья, приобретатель праве требовать от собственника возмещения произведенных затрат13.

Незаконные действия злоумышленников по отчуждению не принадлежащего им имущества нарушают права не только собственника жилого помещения, но и человека, который формально хоть и не имел на это право, но добросовестно получил такое помещение во владение.

Предусмотренный Гражданским кодексом РФ порядок истребования вещи у добросовестного приобретателя14 обеспечивает утратившему владение собственнику возможность восстановить титул. Вводимый же государством механизм компенсации призван защитить права честных приобретателей, которые наряду с собственниками жилья стали жертвами недобросовестных лиц.

Зачастую гражданин, столкнувшийся с мошенничеством при покупке квартиры или дома, а потом и с лишением жилья в судебном порядке, отстаивает свое право на возмещение убытков в суде, однако не может добиться исполнения судебного акта в полном объеме по независящим от него причинам: невозможно установить местонахождение виновного или его имущества, недостаточность такого имущества, бездействие судебных приставов и т.д.

Такого рода нюансы делают институт судебной защиты неэффективным и создают препятствия для возврата гражданами денег, потраченных на новое жилье.

Поэтому если в течение шести месяцев со дня предъявления исполнительного листа по иску добросовестного приобретателя об убытках не будет произведено исполнение или оно будет произведено частично, приобретатель получит право на выплату однократной единовременной компенсации понесенных им убытков за счет казны РФ.

Для получения компенсации нужно будет обратиться в суд с иском к Российской Федерации. Размер компенсации будет устанавливаться судом индивидуально в каждом конкретном случае – по выбору приобретателя он будет равен сумме, уплаченной за жилое помещение, либо размеру кадастровой стоимости истребованного жилья, определенной на дату вступления в силу решения о взыскании убытков.

Если в ходе исполнительного производства приобретатель все же частично взыщет убытки, размер компенсации будет уменьшен судом на сумму взысканных убытков.

После выплаты компенсации добросовестному приобретателю право требовать убытки с их причинителя перейдет к Российской Федерации. Размер такого требования будет равен сумме выплаченной компенсации.

Законодатель не придает вводимым изменениям обратную силу, т.е. если судебный акт, на основании которого истребовано жилье, вступил в законную силу до дня начала действия новой редакции закона, добросовестный приобретатель не сможет получить компенсацию на описанных условиях.

Положения о компенсации, закрепленные в ранее действовавшем Законе о государственной регистрации прав15, предоставляли право на ее получение не только добросовестному приобретателю, но и собственнику жилья, который был не вправе истребовать свою жилую недвижимость из чужого незаконного владения. В новой редакции собственника лишили такого права.

В отличие от нового закона, старое законодательство распространяло это право как на физических, так и на юридических лиц.

Срок ожидания исполнения после предъявления исполнительного листа по иску об убытках был более длительным – один год. А размер выплачиваемой компенсации был ограничен суммой в 1 млн руб.

1 Федеральный закон от 2 августа 2019 г. № 299-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон “О государственной регистрации недвижимости”».

2 Статья 305 Гражданского кодекса РФ предоставляет такое право не только собственнику, но и иным лицам, владеющим жилым помещением на основании закона или договора, поэтому здесь и далее под термином «собственник» будут иметься в виду все возможные владельцы.

3 Пункт 3 Постановления Конституционного Суда РФ от 22 июня 2017 г. № 16-П.

4 Пункт 11 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 13 ноября 2008 г. № 126 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам, связанным с истребованием имущества из чужого незаконного владения».

5 Пункт 3.1 Постановления Конституционного Суда РФ от 21 апреля 2003 г. № 6-П.

6 Абзац 2 ч. 1 ст. 446 Гражданского процессуального кодекса РФ.

7 Статья 69 Федерального закона от 2 октября 2007 г. № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве».

9 Пункт 38 Постановления Пленума ВС РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29 апреля 2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав».

10 Абзац 6 Обзора судебной практики по делам, связанным с истребованием жилых помещений от добросовестных приобретателей, по искам государственных органов и органов местного самоуправления (утв. Президиумом ВС РФ 1 октября 2014 г.).

11 Пункт 37 Постановления Пленума ВС РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29 апреля 2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав».

12 Пункт 8 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 13 ноября 2008 г. № 126 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам, связанным с истребованием имущества из чужого незаконного владения».

13 Абзацы 2, 3 ст. 303 Гражданского кодекса РФ.

14 Пункт 1 ст. 302 Гражданского кодекса РФ.

15 Статья 31.1 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (утратил силу).

Источник: https://www.advgazeta.ru/ag-expert/advices/kupili-kvartiru-a-prezhniy-vladelets-otsudil-ee/

Можно ли лишить квартиры добросовестного приобретателя?

Добросовестный приобретатель: критерии допустимой защиты

Для начала определимся с терминологией, а именно установим, кто может получить защиту в качестве добросовестного приобретателя. Ответ на этот вопрос мы найдем в п. 1 ст. 302 ГК РФ. Приобретателя можно однозначно рассматривать как добросовестного и имеющего право на защиту от истребования у него его приобретения, если он отвечает таким критериям:

1. Он не знал и не имел возможности узнать о том, что приобретает имущество не у собственника или его надлежащего представителя, а у человека, который вовсе не был наделен правом на отчуждение.
2. Приобрел имущество на возмездной основе (иными словами, не получил его в дар, а предоставил равноценное возмещение — деньги или иные материальные или нематериальные ценности).

Оспаривая добросовестность приобретателя, при рассмотрении вопроса о наличии у него осведомленности относительно полномочий продавца в качестве доказательств можно представить документы, подтверждающие наличие между сторонами:

• родственных связей;
• служебных связей;
• участия в уставных капиталах организаций;
• иных форм аффилированности.

ВАЖНО! Добросовестность приобретения по критерию возмездности сделки оценивается не только на момент ее заключения, но и на момент передачи имущества, а также на момент исполнения обязательства по его оплате.

Так, если вещь не была оплачена покупателем по возмездному договору в установленный срок, то и требовать защиты как добросовестный приобретатель он не имеет права (п. 4 информационного письма президиума ВАС РФ «Обзор судебной практики по некоторым вопросам, связанным с истребованием имущества из чужого незаконного владения» от № 126).

Приведем еще один пример, когда отсутствие возмездности при получении имущества является основанием для отказа в защите, казалось бы, абсолютно добросовестного приобретения.

Суд при рассмотрении иска собственника об истребовании такого имущества указал, что передача имущества унитарному предприятию была произведена безвозмездно, а, следовательно, защита добросовестного приобретения на эту ситуацию не распространяется.

Добросовестный приобретатель недвижимого имущества и его особенности

Добросовестный приобретатель недвижимости отличается от любого иного прежде всего тем, что обретение им права собственности на такое имущество связано с процедурой государственной регистрации. Во-первых, совершение акта регистрации со стороны государственной власти обуславливает момент наступления права собственности, во-вторых, предоставляет правообладателю особую защиту.

Вспомним общее правило, закрепленное в абз. 2 п. 2 ст. 223 ГК РФ. Согласно этому правилу право собственности на объект недвижимости возникает у добросовестного приобретателя с момента государственной регистрации отчуждения этого имущества.

Оспаривание зарегистрированного права собственности добросовестного приобретателя допускается только путем истребования такого имущества и только в случаях, установленных законом. Об этих случаях мы будем говорить подробнее в следующем разделе.

ВАЖНО! К добросовестному приобретателю недвижимости судебные органы предъявляют особые требования. Они связаны прежде всего с проявлением покупателем особой осмотрительности при совершении сделки.

Так, Арбитражный суд Поволжского округа в своем постановлении от № Ф06-12185/2016 прямо называет должную осмотрительность в качестве правоустанавливающего критерия при оценке добросовестности покупателя при заключении договора купли-продажи. В данном деле суд отказал покупателю в защите, так как ему должно было быть известно, что недвижимость продавцом ранее не была оплачена, а перепродавалась по стоимости ниже рыночной.

Покупатель недвижимости должен проявить должную осмотрительность, то есть доподлинно выяснить все обстоятельства, касающиеся:

• личности продавца, его правового статуса и наличия у него прав на распоряжение недвижимостью;
• соответствия продаваемого объекта данным, изложенным в договоре и содержащимся в соответствующем государственном реестре;
• отсутствия возможных притязаний на объект со стороны третьих лиц;
• наличия согласия или одобрения со стороны третьих лиц или государственных органов/организаций, если таковые требуются в соответствии с законодательством.

Лишаются ли квартир добросовестные приобретатели?

Доказательств того, что при совершении сделки приобретатель К.Р. должен был усомниться в праве продавца на отчуждение имущества, истцами суду не представлено. На основании изложенного, суд признает К.Р.

добросовестным приобретателем квартиры №… расположенной по адресу … С учетом установленных в ходе судебного заседания обстоятельств, указанное имущество не может быть истребовано у добросовестного приобретателя».

Несовершеннолетний ребенок в сделке купли-продажи квартиры. Что делать? Смотри на соответствующем шаге Инструкции.

Учитывая возможные споры по поводу неправомочных действий Продавца квартиры, следует также помнить и о сроке исковой давности. Здесь действует «общий срок исковой давности» – 3 года, поскольку законом не установлены «специальные сроки исковой давности» для подобных случаев.

Теперь любые действия с квартирой должны совершаться с согласия города. Город не оформил недвижимость на себя, зато оформили мошенники.

Они подделали документы и получили у нотариуса свидетельство о праве на наследство. Дальше дело техники: квартиру продали. А потом еще и еще. Когда государство опомнилось, в квартире жила семья, которая честно ее купила.

Для того чтобы вернуть деньги, когда сделка с недвижимостью признается недействительной, покупателю придется в суде доказывать свою добросовестность. При этом судьи оперируют несколькими формальными признаками. Соблюсти их нетрудно.

Редко кто из покупателей недвижимости на вторичном рынке не испытывал страхов, что его новое жилье окажется с темным прошлым. Некое заинтересованное лицо обратится в суд с требованием признать сделку недействительной – суд квартиру отберет, а нового владельца выставят на улицу.

Особенности, связанные с добросовестным приобретением земельного участка

Не требует специального разъяснения тот факт, что земельные участки относятся к недвижимому имуществу, а, следовательно, имеют все те же особенности, о которых мы говорили выше. Тем не менее в этом разделе мы затронем еще несколько вопросов, так или иначе связанных с добросовестным приобретением земельных участков или их истребованием:

1. Не может быть признан добросовестным приобретателем покупатель самовольной постройки, расположенной на земельном участке, который был истребован из чужого незаконного владения. К такому выводу пришел президиум ВАС РФ в информационном письме «Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами статьи 222 ГК РФ» от № 143 (п. 11).
2. Существуют особенности, связанные с истребованием земельных участков, входящих в состав лесного фонда. Напомним, что в соответствии со ст. 8 Лесного кодекса РФ право собственности на такие участки может принадлежать только Российской Федерации. Из этого следует, что участки лесного фонда могут быть истребованы в любом случае, даже если их покупатель мог бы быть признан добросовестным приобретателем. Так, президиум Псковского областного суда встал на сторону прокурора и признал отсутствующим право собственности на участок лесного фонда, зарегистрированное ранее за гражданином, несмотря на то, что участок был приобретен последним по возмездной сделке (постановление от № 4-г-281/2014).
3. Должная осмотрительность добросовестного приобретателя будет поставлена под сомнение, если он проигнорировал несоразмерность площади земельного участка по отношению к площади постройки, а также несоответствие назначения земельного участка, содержащегося в кадастровых документах, назначению, указанному в договоре (постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от № Ф04-23620/2015).
4. Не могут также получить защиту добросовестные приобретатели земельных участков, если продавцы таких участков приобрели право собственности на них на основании судебных постановлений, которые были впоследствии отменены. К такому выводу пришел Верховный суд РФ в своем определении от № .

Когда квартиру могут изъять у добросовестного покупателя

Когда квартира продана неправомочным Продавцом, то иногда закон допускает, чтобы она осталась в собственности добросовестного покупателя квартиры (в этом и есть основной смысл этого юридического понятия). Но такое случается не всегда. Суд может и изъять квартиру из «незаконного владения». Это называется виндикация.

Закон однозначно указывает, в каких случаях возможно изъятие квартиры у добросовестного приобретателя (ст. 302 ГК РФ).

А именно – если квартира была продана явно и однозначно помимо воли ее настоящего собственника. В остальных случаях суд на свое усмотрение может допустить, чтобы квартира осталась у Покупателя, если сочтет его добросовестным. В том числе – если выяснится, что настоящий собственник знал о продаже квартиры, и не препятствовал этому.

Либо суд может признать сделку недействительной и, как следствие этого, применить уже не виндикацию, а реституцию – то есть обоюдный возврат: Покупателю денег, а Продавцу – квартиры.

Решение суда о применении виндикации будет зависеть от того, знал ли Покупатель, заключая Договор купли-продажи, что Продавец квартиры не является ее полноправным хозяином, или его права на квартиру незаконны, или оспариваются в данный момент в судебном порядке. Другими словами, для суда важно знать, что заключая сделку, Покупатель поступал добросовестно!

Суд не посчитает добросовестным покупателем квартиры того, кто знал или должен был знать о том, что квартира продается без ведома ее настоящего хозяина (п.1, ст.167 ГК РФ).

В том числе не будет считаться добросовестным тот Покупатель, который не предпринял разумных и достаточных мер по проверке законности сделки – т.е.

И наоборот, если суд сочтет действия Покупателя разумными и логичными, то к нему может быть применено понятие «добросовестный», и тогда это понятие начинает действовать в его защиту.

Дом, где не разбиваются сердца

Другим документом, серьезно влияющим на правоприменительную практику по добросовестным и недобросовестным сделкам, является опубликованный Президиумом Верховного Суда РФ года «Обзор судебной практики по делам, связанным с истребованием жилых помещений от добросовестных приобретателей, по искам государственных органов и органов местного самоуправления».

Кроме вопросов по искам госорганов в «Обзоре» рассматривается ряд крайне важных для поднятой темы позиций. Прежде всего Президиум ВС РФ уточняет, кого следует относить к добросовестным покупателям (см. справку).

Обстоятельства, на основании которых суд определяет добросовестность приобретателя.

Источник: https://vseodome.club/raznoe/sudebnaya-praktika-o-dobrosovestnom-priobretatele-nedvizhimogo-imuschestva.html

Оспаривание сделки добросовестного приобретателя в рамках дела о банкротстве

В первую очередь, я предлагаю смоделировать ситуацию в конкретных обстоятельствах, цифрах и датах, затем сформулировать правовую позицию Ответчика.

Итак, предположим, что в феврале 18 года Покупатель (далее по предстоящему иску «Ответчик») приобрел в собственность по договору купли-продажи 5 земельных участков в Московской области, а именно: 4 земельных участка под застройку и 1 земельный участок – дорога между ними.

Продавец тоже физическое лицо, которое являлось единственным собственником объектов с 16 года, когда получило их в собственность по соглашению о разделе имущества супругов. Покупатель и Продавец зарегистрированы в другом регионе РФ.

Сделка была успешно зарегистрирована, расчет с Продавцом произведен в полном объеме.

В июне 2018 года Покупателя вместе с Продавцом в качестве Ответчиков привлекают к участию в деле о признании недействительными сделок по купле-продаже данных земельных участков.

Истцом по заявленным требованиям выступает Компания, которая является Кредитором бывшего супруга Продавца (далее по предстоящему иску – «Кредитор», «Истец»).

Истец в обосновании заявленных требований указывает, что вступившим в законную силу судебным актом в 2017 году – на основании исполнительного листа — было обращено взыскание на имущество супруга Продавца (дале по предстоящему иску – «Должник»), а именно 100 земельных участков (по обязательствам супруга перед Кредитором от 2014 года).

Земельные участки, приобретенные Покупателем, также входят в состав этих 100 земельных участков. На дату совершения сделки между Покупателем и Продавцом – никаких обременений или запрещений в ЕГРН зарегистрировано не было.

 Таким образом, Истец, предъявляя иск о признании сделок недействительными и применении последствий недействительности сделок, защищает свои имущественные права, обеспеченные земельными участками.

 Требования Кредитора основаны на незаконных, по мнению Истца, действиях супруги Должника (Продавец) по регистрации права собственности за собой на земельные участки, принадлежащие Должнику на праве собственности и на действия с которыми был наложен арест и последующем их отчуждении.

Истец ссылается, что Продавец, совершая сделку по продаже земельных участков Покупателю, действовала недобросовестно и со злоупотреблением права.

№ 25 просит признать заключенные договоры купли-продажи недействительными и применить последствия недействительности сделки.

Данный иск может быть рассмотрен в порядке арбитражного судопроизводства, однако наиболее вероятно, что такой иск сперва будет предъявлен в суд общей юрисдикции по месту нахождения земельных участков. Поэтому изначально мы начнем формулировать правовую позицию Покупателя и его возражения — по правилам ГПК РФ.

Правовое обоснование позиции Ответчика в суде общей юрисдикции: правила подсудности

Как правило, предъявление таких исков является большой неожиданностью для Покупателя и для того, чтобы сориентироваться, необходимо выиграть время, поэтому, в первую очередь наиболее целесообразно заявить о нарушении правил подсудности.

В соответствии со ст. 33 ч. 1 и 2 ГПК РФ дело, принятое судом к своему производству с соблюдением правил подсудности, должно быть разрешено им по существу, хотя бы в дальнейшем оно станет подсудным другому суду. Суд передает дело на рассмотрение другого суда, если при рассмотрении дела в данном суде выявилось, что оно было принято к производству с нарушением правил подсудности.

По общему правилу в соответствии со ст. 28 ГПК РФ иск предъявляется по месту жительства ответчика. В соответствии с ч. 1 ст.

30 ГПК РФ иски о правах на земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты, леса, многолетние насаждения, здания, в том числе жилые и нежилые помещения, строения, сооружения, другие объекты, прочно связанные с землей, а также об освобождении имущества от ареста предъявляются в суд по месту нахождения этих объектов или арестованного имущества.

• Предметом заявленных истцом требований является признание недействительным договора купли-продажи недвижимого имущества, что не относится к искам о правах на недвижимое имущество, к которым применяются правила об исключительной подсудности.
• При этом согласно разъяснениям высших судебных органов, изложенным в абзацах 2 и 3 пункта 2 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», к искам о правах на недвижимое имущество относятся, в частности, иски об истребовании имущества из чужого незаконного владения, об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, о признании права, об установлении сервитута, об установлении границ земельного участка, об освобождении имущества от ареста.
• Несмотря на то, что положения приведенного совместного Постановления высших судебных органов Российской Федерации не устанавливают исчерпывающий перечень исков, относящихся к категории исков о правах на недвижимое имущество, указанные разъяснения не относятся к таким искам, к которым применяются правила об исключительной подсудности, иски, предметом которых являются требования обязательственно-правового, а не вещного характера.

Между тем, заявленный иск о признании договора купли-продажи недействительным носит обязательственно-правовой, а не вещный характер. Требования Кредитора (Истец) не содержат спора о правах на земельные участки.

При этом, требование о погашении регистрационной записи не является требованием о правах на недвижимость, Истец не просит разрешить требование о правах Покупателя на земельные участки или признать права на спорную недвижимость за собой.

Поскольку иск заявлен об оспаривании сделки, материально-правовых требований относительно объектов недвижимости, указанных в договоре купли-продажи, не заявлено, при определении подсудности настоящего спора необходимо руководствоваться нормой ст. 28 ГПК РФ. Учитывая местонахождение ответчиков, Кредитор вправе предъявить иск в суд по месту нахождения одного из ответчиков (в другом регионе РФ).

Правовое обоснование позиции Ответчика в суде общей юрисдикции: оценка выбранного Истцом способа защиты права

Так, в соответствии с п.

35 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» если имущество приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе обратиться с иском об истребовании имущества из незаконного владения приобретателя (статьи 301, 302 ГК РФ). Когда в такой ситуации предъявлен иск о признании недействительными сделок по отчуждению имущества, суду при рассмотрении дела следует иметь в виду правила, установленные статьями 301, 302 ГК РФ.

Согласно п. 1 ст.

302 Гражданского кодекса РФ если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.

Статья 302 ГК РФ должна применяться Судами РФ с учетом позиции Конституционного суда Российской Федерации, отраженной им в Постановление Конституционного Суда РФ от 21.04.2003 г. № 6-П.

Иное истолкование положений пунктов 1 и 2 статьи 167 ГК Российской Федерации означало бы, что собственник имеет возможность прибегнуть к такому способу защиты, как признание всех совершенных сделок по отчуждению его имущества недействительными, т.е.

требовать возврата полученного в натуре не только когда речь идет об одной (первой) сделке, совершенной с нарушением закона, но и когда спорное имущество было приобретено добросовестным приобретателем на основании последующих (второй, третьей, четвертой и т.д.

) сделок.

Таким образом, содержащиеся в пунктах 1 и 2 статьи 167 ГК Российской Федерации общие положения о последствиях недействительности сделки в части, касающейся обязанности каждой из сторон возвратить другой все полученное по сделке, — по их конституционно-правовому смыслу в нормативном единстве со статьями 166 и 302 ГК Российской Федерации — не могут распространяться на добросовестного приобретателя, если это непосредственно не оговорено законом, а потому не противоречат Конституции Российской Федерации.

Если на момент заявления иска объект недвижимости передан в собственность добросовестного приобретателя по возмездной сделке, то не подлежат применению последствия недействительности сделки путем возвращения имущества, находящегося у него, его первоначальному собственнику.

Кредитор не лишен возможности защитить свои нарушенные права и законные интересы иными способами, в частности путем подачи иска к недобросовестному должнику о возмещении убытков либо виндикационного иска к новому собственнику при наличии оснований усомниться в его добросовестности (см.

например Апелляционное определение Пермского краевого суда от 23.10.2013 по делу № 33-10131-2013).

Учитывая изложенную выше позицию Верховного суда РФ и Конституционного суда РФ, для правильного рассмотрения дела: по иску Кредитора (Истец) к Покупателю и Продавцу (Ответчики), — Суду следует установить является ли Покупатель добросовестным приобретателем спорной недвижимости или нет.  

Источник: https://verdicto.ru/tipovye-dela/bankrotstvo/osparivanie-sdelki-dobrosovestnogo-priobretatelya-v-ramkakh-dela-o-bankrotstve.html

Добросовестный приобретатель – как быть, если недвижимость хотят отобрать. Обучение риэлторов

В работе  риэлтора встречаются  неприятные случаи, когда бывшие клиенты им сообщают, что у них пытаются отобрать их жилье.

В наше время мошеннические операции при сделках с недвижимостью встречаются, хотя и меньше, чем несколько лет назад.

Какие же опасности преследуют покупателя, желающего обзавестись недвижимостью? Задача любого риэлтора  уменьшить степень риска путем проверки всех условий по сделке и добросовестным отношением к своей работе. Ведь за этими печальными событиями стоя судьбы людей, наших клиентов.

Через некоторое время появляется некое лицо, заявляющее о незаконной продаже этой недвижимости на основании недееспособности продавца.

Следовательно, покупатель должен освободить квартиру, так как по закону он не ее собственник.

Имеются ли правовые гарантии для граждан, приобретающих жилье?

Риэлторы не могут предвидеть все подводные камни, однако они могут уменьшить риски, если будут добросовестно относиться к проверке документов, анализировать все условия и обстоятельства сделки.

Законодательство РФ предусматривает возврат недвижимости собственнику в случае неправомерного ее отчуждения.

Покупатель теряет недвижимость в двух случаях:

1. Когда сделка признана недействительной. Данный случай предполагает применение всех последствий недействительности, т. е. двухсторонней реституции (возврат каждой из сторон полученного по сделке). Настоящий хозяин получает назад свою квартиру, а покупатель – свои денежные средства.

   Шансы нового владельца отстоять свои права на данную недвижимость ничтожны.

2. В случае истребования в судебном порядке имущества из чужого владения. Данная ситуация предполагает отстаивание владельцем своих интересов, чье имущество изымается.

   Защита будет зависеть от признания или непризнания покупателя добросовестным покупателем. Если покупатель будет признан таковым, то у него имеются все шансы отстоять свои права.

   Подразумевается, что покупатель был обязан проверить все документы, все обстоятельства и условия, то есть досконально изучить историю недвижимости и биографию продавца. Вот этим ,как правило и занимаются риэлторы или юристы.

3. По ГК РФ добросовестным приобретателем является гражданин, возмездно приобретающий имущество у лица, не имеющего права его реализовать. И главное, покупатель об этом не имел представления.

   В случае доказанного факта, что покупатель об этом знал, сделка — неправомерная, а он – недобросовестный приобретатель и его привлекут к уголовной ответственности.

Истребование своей недвижимости из чужого владения возможно только ее истинным собственником в случаях утери, похищения или иных действий, против его воли. Собственником подается иск о возврате имущества из чужого незаконного владения. Необходимы доказательства об утрате недвижимости против его воли.

В случае безвозмездной (путем дарения) передачи имущества лицом, не имеющим право его отчуждать, его истребование назад собственником осуществляется при любых обстоятельствах.

Если покупатель признан добросовестным приобретателем, у него появляется шанс на сохранение  приобретенного жилья в некоторых ситуациях.

В случае необходимости возврата квартиры, требования по возврату денежных средств возлагаются на лицо, выступающее по сделке продавцом. Если его возможно отыскать, естественно.

Также покупателем может выдвигаться требование по возмещению затрат, потраченных на улучшение данного имущества (ремонт и др.). Однако сумма возмещения не может быть выше стоимости самой недвижимости.

Если продавец не найден и предъявление иска к нему невозможно, добросовестным приобретателем  будет получена разовая компенсация, средства выделяет федеральная казна.

Ее сумма не должна превышать 1 миллион рублей (также не превышающая  стоимость недвижимости) и выплачивается после истечения 1года после выдачи судом исполнительного листа, а возврата средств или недвижимости не осуществлялось, т. е. решение суда не исполнялось.

Необходимо запомнить, что любой иск с изъятием имущества имеет срок исковой давности – 3 года. Если же срок истек, бывший владелец может получить отказ от суда в приеме иска.

Для ограждения себя и своей недвижимости от таких «неожиданностей», проявите внимательность и осмотрительность с самого начального предпродажного этапа. Доверьте подготовку документов квалифицированному риэлтору или юристу, а лучше, если в тандеме работают и юрист и риэлтор.

Источник: https://realtshcool.ru/948-dobrosovestnyy-priobretatel-kak-byt-esli-nedvizhimost-hotyat-otobrat-obuchenie-rieltorov.html

Можно ли отбирать квартиру у добросовестных покупателей. | Женский журнал онлайн — EVA.RU | Правовые вопросы и финансы

Соответствуют ли основному закону нормы ГК, которые разрешают изымать жилье у покупателей, если продавец не имел права его реализовывать, решал сегодня Конституционный суд РФ. История вопроса:В КС обратился Александр Дубовец, который в 2008 году купил квартиру в Москве.

Как выяснилось позже, законный владелец квартиры умер в 1994 году и не оставил наследников, а жильем занялись мошенники. Они подделали документы и оформили квартиру на подставных лиц. Ее дважды перепродавали, Дубовец стал последним звеном в цепочке покупателей. При этом каждая сделка была признана законной в процессе государственной регистрации перехода права собственности.

В 2013 году Мосгорсуд признал виновными банду «черных риэлторов», которым вменялся ряд преступлений, в том числе и махинации с квартирой, которую и приобрел Дубовец. В мае 2015 года Департамент городского имущества Москвы обратился в Никулинский районный суд, который удовлетворил иск департамента об истребовании жилого помещения из собственности Дубовца и передачи ее в собственность города.

Суд посчитал, что, так как собственник у квартиры поменялся незаконно, значит, и все последующие сделки купли-продажи не имеют силы и квартира принадлежит городу как выморочное имущество (дело № 2-1125/2015). Обжаловать это решение в вышестоящих судах, в том числе в Верховном суде, у Дубовца не получилось.

В июне 2016 года против решений судов по делу Дубовца безуспешно выступила Генпрокуратура, которая направляла в ВС кассационное представление с требованием пересмотреть дело. В своей жалобе Дубовец просит признать не соответствующим Конституции п. 1 ст. 302 ГК (истребование имущества от добросовестного приобретателя), на основании которого суды приняли решение в пользу города.

Заявитель полагает, что эта норма позволяет произвольно толковать понятие «добросовестный приобретатель» и изымать недвижимое имущество у последних приобретателей, право собственности которых и законность всех предшествовавших приобретению этого права сделок признавалась государством.

Согласно оспариваемой норме, если добросовестный приобретатель купил имущество у лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе истребовать это имущество только в тех случаях, когда оно утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем, помимо их воли.

Должно быть наоборот/Представитель Дубовца жалобу поддержал. Он отметил, что в этом деле государство, как «ждущий собственник», отбирает квартиру у гражданина, который приобрел ее, полагаясь на государственные записи и не зная, что с квартирой проводились мошеннические действия. «Здесь гражданин оказывается в неравном положении с государством.

Мы так думаем потому, что государство в лице законодателя принимает регуляторную схему, которая направлена на выявление имущества, которое окажется выморочным. Кроме того, государство регулирует сделки по регистрации недвижимости. Любой граждан может полагать, что государство несет ответственность за эту систему», – заметил Степанов, добавив, что такой подход поддерживает и ЕСПЧ.

Адвокат отметил, что квартира, пока ей не занялись мошенники, стояла бесхозной почти 14 лет. «Куда смотрело государство? После того, как квартиру купил Дубновец, там проживала его дочь, и только в 2014 году мэрия решила ее вернуть», – пояснил защитник. Он также добавил, что именно государство должно доказывать, что приобретатель имущества был недобросовестным, а не наоборот.

«Если на сильную сторону будет возложено бремя доказывания того, что доказать на самом деле очень и очень сложно, то это будет приводить к тому, что гражданин, который не знал, полагаясь на регистрирующий орган, всегда будет признаваться добросовестным приобретателем.

Сейчас же гражданин должен вернуть то, за что он уплатил, полагая, что покупает у собственника», – пояснил свою позицию Степанов.Сам Дубновец, выступая в КС, рассказал, что со своей стороны максимально приложил усилия, чтобы проверить сделку. «Я нанимал агентство недвижимости, они проверяли все документы, проверяли процесс регистрации, они мне сказали, что сделка – чистая.

Я, как простой гражданин, сделал все возможное, чтобы проверить», – отметил он. Требовать надо у мошенниковПолпред Госдумы в КС Татьяна Касаева заявила, что оспариваемая норма соответствует Конституции. Однако она отметила, что добросовестный покупатель квартиры, в случае истребования у него недвижимости, должен получать компенсацию.

Касаева отметила, что законопроект, регулирующий эти отношения, уже был принят ГД в первом чтении. Андрей Клишас, который представляет в КС Совет Федерации, напротив, отметил, что права Дубовца были нарушены. Клишас считает, что у заявителя есть все основания ставить вопрос о неконституционности оспариваемых норм.

«В ходе судебных разбирательств была признана его добросовестность, однако государство все равно истребовало его квартиру», – обратил внимание КС полпред Совфеда.Его поддержал и полпред президента в КС Михаил Кротов, который также обратил внимание суда на неравнозначные позиции заявителя и государства.

Кротов отметил, что выморочное имущество должно поступать в собственность государству, однако в этом случае государство защищает имущество так, как будто оно – собственник. Оно истребует имущество у человека, имеющего свидетельство о праве на собственность – единственный документ, который может подтвердить, что гражданин является собственником жилья.

«Квартира стояла бесхозной 14 лет, потом ей заинтересовались мошенники, потом ещё 7 лет там жила семья заявителя. Может быть, государству и конкретным чиновникам как-то оперативное вести учет выморочного имущества?», – поинтересовался Кротов, добавив, что из-за бездействия властей эта ситуация и возникла. Кротов также обратил внимание КС, что по делу Дубовца прошли все сроки исковой давности. Полпред президента заявил, что действия столичных властей в этом случае не обоснованы, равно как и ответственность, которую суды возлагают на добросовестных покупателей. «В этом случае нужно быть на стороне добросовестного приобретателя. А государство имеет возможность защитить свои интересы, взыскав полную стоимость утраченного имущества с мошенников», – полагает Кротов.

Конституционный суд примет решение по жалобе в ближайшее время.

НЕ приятная история..мягко говоря.Но на практике ( каждый день )…еще более удивительные судебно-квартирные истории происходят! Эта не самая такая…)).

— И вот тут…даже самые опытные риелторы НЕ видят угроз. Юристы не видят угроз..там где их видят риелторы и наоборот ( только в суде НЕ риелторы потом..выкручиваются ))!

Спасибо, интересное дело.

+++много.» любая» сделка под угрозой, с такими судебными решениями(.

Ну вот сейчас все…кто попал при аналогичных обстоятельствах…..должны внимательно следить за итогом в КС РФ. И если все нормально будет….на основании акта КС РФ….просить суды пересмотреть дела ( отменить решения )…по вновь открывшимся обстоятельствам!

Будем надеяться на торжество разума и справедливости. Хоть это право у нас не отнять.

При чем тут риелторы? Нормальные риелторы настоятельно не рекомендуют покупать квартиры, в истории которых есть темные пятна, как в описанном случае.Удивила фраза о том, что сделки признаны законными, так как были зарегистрированы в Росреестре. Даже не предполагал, что Росреестр определяет законность/не законность сделок, всегда считал их исполнителями достаточно формальной технической процедуры.

Считаю справедливым взыскание квартиры у конечного добросовестного покупателя, в противном случае откроется обширное поле для злоупотреблений, «отстирывания» криминальных квартир через цепочку продаж с использованием в качестве прокладок асоциальных элементов.

Ввели бы налог на покупку, 7%, и плательщик денег всегда защищен от изъятия. Пострадавшему компенсирует государство, в случае отмены сделок

именно так, во многих странах нотариус удостоверяет сделку, если сделка признаётся недействительной, то нотариус оплачивает это.

У нас тоже нотариус обязательно страхует свою деятельность. И порой…в судебных процессах….когда в качестве 3-го лица ИЛИ свидетеля привлекают нотариуса……очень они переживают! Сами лично ходят…все поясняют…документы приносят)). Я правда лично НЕ знаю случая…чтобы нотариус ответил….но переживают)).

это не правильно с юридической точки зрения-должен быть соблюден баланс интересов. Почему добросовестный должен страдать? Деньги-то ему никто не вернет.

Почему он добросовестный? Это чем подтверждено? В этом весь корень зла, покупатель еще должен доказать свою добросовестность. А если неправильно подаст иск, и ему откажут, сразу переходит в разряд недобросовестных, просто потому, что апеллировал якобы он же добросовестный. иск проиграл = недобросовестный

Источник: https://eva.ru/finance-and-realty/messages-3491482.htm