Как купить квартиру в новостройке и не быть обманутым?

Покупка квартиры – долгожданное событие, большинство покупателей идут к приобретению недвижимости годами. Но на рынке первичной недвижимости, наряду с добросовестными застройщиками, встречаются и мошенники или компании, которые не могут должным образом организовать строительство качественного жилья. Кроме того, имеют место факторы, которые приводят девелоперскую компанию к банкротству, и в этом случае период ожидания жилплощади может затянуться на несколько лет. В данной статье мы рассмотрим, как же не потерять деньги и получить желанные квадратные метры?

Квартира в новостройке является объектом первичной недвижимости только в том случае, когда передается от застройщика к первому покупателю (дольщику, если речь идет о приобретении жилья в формате ДДУ) или передается заказчиком другому лицу по договору переуступки. Если же квартира сменила владельца, то она уже считается вторичной недвижимостью, и при ее отчуждении действуют уже другие правила.

Содержание

Желающие купить квартиру в новостройке знают, что ее можно приобрести либо когда строительство находится на этапе «котлована», либо когда работы уже завершены и застройщик передает квартиры будущим собственникам.

Чем раньше заключается договор на приобретение жилья, тем меньше средств потребуется вложить в покупку.

Это было бы замечательно, если бы не присутствовал риск того, что сроки строительства могут затянуться или застройщик, по разным причинам, не сможет выполнить свои обязательства.

Собственно, уровень риска в какой-то мере компенсируется ценой – на стадии «котлована» покупателям предлагаются наиболее выгодные цены, однако и выше риски того, что строительство может остановиться на любом этапе. И наоборот, когда строительство уже близится к завершению, цены существенно повышаются, так как упомянутые выше риски минимальные.

Хотя риски присутствуют вплоть до момента передачи жилья покупателю: это могут быть проблемы при вводе дома в эксплуатацию, различные дефекты, которые требуют времени и денег на устранение, пр.

Если говорить о том, чему лучше отдать предпочтение – новостройке на этапе котлована или практически готовому дому, нужно понимать, что первый вариант предпочтительнее в случае приобретения жилья по ДДУ, так как современное законодательство позволяет минимизировать риски дольщика. Если же жилье приобретается по другим схемам, то покупатель, фактически, действует на свой страх и риск, поскольку законы не могут обеспечить какую-либо действенную защиту покупателя.

Схемы покупки первичного жилья: какие есть варианты?

• Договор долевого участия, то есть — соглашение, сторонами в котором являются застройщик и дольщик, осуществляющий вложение своих средств в новостройку. Застройщик при этом обязуется в срок построить многоквартирный дом, получить разрешение на ввод в эксплуатацию и передать жилье участнику долевой постройки.

• Каждый ДДУ обязательно проходит регистрацию в Росреестре, что исключает вероятность множественных продаж одной и той же квартиры (суд примет решение о передаче жилье в пользу того, у кого на руках имеется зарегистрированный договор).

• Предварительный договор долевого участия – документ отличается от ДДУ тем, что не регистрируется в госорганах. После его заключения покупатели не получают прав на жилье, он лишь обозначает намерение сторон подписать ДДУ.

В случае оформления предварительного договора покупатель ожидает момента, когда можно будет заключить основной документ – ДДУ (например, этого сделать нельзя, если застройщик не оформил документы, связанные с возведением дома, не заключил договор аренды участка, пр.). Только после этого дольщик вносит полную предоплату за желанную недвижимость, регистрирует договор и ждет окончания срока строительства. Когда дом готов и комиссия произвела приемку, фирма оформляет квартиру на свое имя и затем передает ее покупателю в соответствии с договором.

Если же застройщик настаивает на том, чтобы предоплата была внесена по ПДДУ (например, застройщик может мотивировать это требование тем, что еще не получил разрешение на строительство) – это незаконно, и законодательство в этом случае не может защитить покупателя.

• Переуступка прав — процесс передачи прав на недвижимость третьему лицу, он заключается в купле-продаже «прав требования» в отношении еще не достроенной квартиры. В этом случае все права и обязанности покупателя перед застройщиком переходят тому, кто приобрел объект на стадии строительства.

1. Собственно, на основании договора заключается и регистрируется новый ДДУ на имя нового дольщика.

• Жилищный кооператив, то есть — добровольное объединение группы людей для строительства многоквартирного дома. Формируется объединенный вклад участников кооператива (паевой фонд). Каждый пайщик обязывается внести средства в заранее оговоренный срок. С пайщиком подписывается договор, до полной выплаты ЖСК является собственником жилья, потребитель не сможет ни продать его, ни сдать в аренду.

Этот способ приобретения жилья выгоднее, чем покупка по ДДУ, но является намного более рискованным занятием.

Дело в том, что все решения (в том числе – о сроках строительства, о выборе подрядчиков, о суммах взноса) принимаются правлением кооператива и утверждаются собранием пайщиков.

Таким образом, после заключения договора условия могут существенно измениться в невыгодную для пайщика сторону.

Если же, например, средства будут потрачены не по назначению, в результате чего строительство дома не будет завершено, покупатель не сможет вернуть свои деньги. Не сможет он и получить компенсацию, или надеяться на то, что государством будет запущен механизм доведения строительства до конца (все перечисленное предполагается в случае заключения сделки в формате ДДУ).

• Статья была бы не полной, если бы мы не упомянули о следующем способе покупки жилья: у застройщика приобретается полностью готовая квартира в доме, который уже сдан в эксплуатацию.

В данный момент осуществляется плавный переход от долевого строительства к проектному финансированию.

То есть, через какое-то время застройщик не будет иметь права предлагать недостроенное жилье (на разных этапах строительства), а финансировать возведение зданий самостоятельно (своими средствами или при помощи банковских кредитов).

Такой формат сделки должен уберечь покупателей недвижимости от рисков, однако о достижении какой-либо экономии (которая была обусловлена вложениями на этапе котлована) уже не получится.

Преимущества ДДУ

Среди приведенных схем наиболее надежным способом приобретения новостройки на данный момент является договор долевого участия, а также договор переуступки. Именно эти форматы сделок являются защищенными с точки зрения законодательства — 214 Федеральный закон регламентирует взаимоотношения застройщика и дольщика, обеспечивая защиту прав последнего:

• ДДУ является гарантией защиты от двойной продажи жилплощади, поскольку каждая квартира регистрируется в Росреестре. Договор вступает в силу только после его регистрации.
• Застройщик не может осуществить продажу без опубликования проектной декларации, договора аренды или права собственности на землю и разрешения на строительство.
• Деньги дольщиков не поступают застройщику напрямую, с лета текущего года вступает в силу постановление о том, что средства направляются на эскроу-счета и находятся там до тех пор, пока застройщик не сдаст объект.

Впрочем, для некоторых случаев есть исключения, которые, собственно говоря, можно смело называть лазейками в законодательстве.

Так, если в ЖК по ДДУ продано не менее 10% общей площади жилых и нежилых помещений (включая машиноместа!), а сам комплекс готов на 30% и более, он строится по старым правилам.

Это же относится к «востребованным проектам» в рамках развития застроенной территории или комплексного освоения территории.

Далее, проекты застройщика, который строит государству или муниципалитету объекты социальной (инженерной) инфраструктуры, помогает в сносе ветхого или аварийного жилья, также возводятся по старым правилам. Причем, эти правила являются еще более лояльными для ЖК, где по ДДУ продано не менее 10% общей площади жилых и нежилых помещений (включая машиноместа) и комплекс готов на 15% и более.

Кроме того, существуют, так называемые «системообразующие застройщики» (ПИК и ЛСР) которым, в силу их статуса и значимости для отрасли, государство частенько идет навстречу, и в ряде случаев законодательные ограничения их просто не касаются.

Ну а для тех застройщиков, кто не подпадает под перечисленные послабления, могут возникать дополнительные преференции — регионы смогут устанавливать собственные критерии для застройщиков.

По новым правилам застройщик должен страховать свою ответственность перед дольщиками (оформление страховки, отчисление взносов в специальный фонд). В случае банкротства застройщика фонд и страховая компания финансирует окончание строительства, и покупатель получает свое жилье.

Таким образом, просто собрать деньги с дольщиков и исчезнуть с ними у злоумышленников не получится.

Тревожные звонки: на что обращать внимание

Итак, основной риск современного дольщика в текущих условиях законодательного поля (по ДДУ) – это риск долгостроя при банкротстве застройщика. С большой вероятностью здание, рано или поздно, будет достроено. Однако каждый месяц отсрочки сдачи дома в эксплуатацию чреват для дольщика расходами на содержание съемного жилья, ситуация может существенно ухудшаться необходимостью одновременных выплат процентов по ипотеке.

Кроме того, в числе рисков – недостаточный уровень качества строительных и отделочных работ, что, в некоторых случаях, обусловлено использованием недостаточно качественных (и более дешевых) строительных материалов. В этом случае могут потребоваться дополнительные расходы (иногда – немалые) на самостоятельное устранение дефектов.

Таким образом, необходимо выбирать застройщика, который с большой вероятностью сдаст объект вовремя, и его не придется заставлять исправлять все недочеты, которые будут обнаружены в момент приемки. Но как это сделать?

Основной информацией, на основе которой можно судить о порядочности и добросовестности застройщика, являются сведения, касающиеся ранее возводимых им проектов.

Помимо информации, указанной на сайте строительной компании, нужно изучать профильные форумы, а также информацию, касающуюся предыдущих проектов этого застройщика.

Кроме того, стоит заглянуть в реестр судебных постановлений (соответствующие площадки можно найти в Интернете) и посмотреть иски, поданные дольщиками по прежним проектам.

Примечание: анализ «следов» застройщика и тенденций в его деятельности, конечно, является необходимым занятием для дольщика, который желает обезопасить себя от рисков.

Однако тот факт, что до сих пор у застройщика было все в порядке, не гарантирует отсутствия проблем в будущем, которые могут возникнуть достаточно внезапно.

Поэтому стоит уделить максимальное внимание наличию гарантий того, что квартира будет получена своевременно и в надлежащем качестве.

Дополнительные риски: навязанные услуги

Есть еще ряд моментов, о которых стоит знать дольщику, они не вошли в основные риски, но также чреваты потерями. Не являются редкостью случаи, когда застройщик, «в общем и целом» выполняет свои обязательства, однако прибегает к хитростям с целью получить от дольщика больше денег, чем стоит квартира.

Речь идет о дополнительных соглашениях, в которых дольщику навязываются те или иные услуги, не отраженные в договоре. Например, дольщику может быть предложена услуга оформления прав собственности или страхование каких-либо рисков, пр.

Не многие покупатели представляют себе, как проводится оформление прав собственности.

Поэтому часто дольщики соглашаются на это, несмотря на то, что все процедуры можно выполнить самостоятельно, а стоимость услуги от застройщика в разы выше тех денег, которые нужно потратить, если дольщик регистрирует все сам.

Стоит помнить, что подписание основного договора (ДДУ) не является основанием для обязательного заключения дополнительных соглашений.

Дольщик имеет законное право отказаться от их подписания, хотя в ряде случаев это бывает непросто.

Менеджеры идут на уловки, при которых подписание основного договора оказывается под вопросом, если имеет место отказ от дополнительных соглашений.

Тем не менее, это возможно сделать через суд, если удастся доказать факт навязывания услуг или впоследствии отказаться от них, заставив застройщика вернуть деньги, уплаченные за проведение этих услуг.

Совет: внимательно изучайте дополнительные соглашения, которые вам предоставляются на подпись, и привлекайте юристов, если какие-то положения основного договора или дополнительных соглашений вам непонятны.

Заключение

При покупке квартиры в новостройке сложно гарантировать полную безопасность, однако свести к минимуму вероятность возникновения разного рода проблем – это вполне возможно.

И в завершении отметим, что отсутствие юридической грамотности не раз подводило дольщиков. Поэтому следует тщательно взвесить, стоит ли приобретать недвижимость у неизвестных или сомнительных застройщиков, а также экономить на оплате юридических услуг при покупке.

Источник: https://Novostroev.ru/articles/kak-kupit-novostroyku-i-ne-byt-obmanutym/

Как купить квартиру в новостройке без обмана?

Покупка квартиры — событие, которое для многих бывает только раз в жизни. Узнайте способы мошенничества и как с ними бороться. Обезопасьте себя от кражи сбережений.

Время чтения: 9 минут

Дешевые квартиры — этот тот же сыр в мышеловке

Как купить квартиру в новостройке и не позволить себя обмануть? Для людей, которые впервые в жизни решили вложить деньги в собственное жилье, этот вопрос является краеугольным. Давайте поговорим об этом, чтобы вы имели представление, с какими трудностями предстоит столкнуться.

Общая информация о покупке квартир в новостройках

Квартиры продаются на этапе строительства дома и после его сдачи в эксплуатацию. Чем раньше вы подпишите договор на покупку жилья, тем дешевле оно вам обойдется.

Меньше всего денег уйдет в тот момент, когда строительство находится еще в стадии котлована. Дешевле, оно, конечно, лучше. Но и риски при покупке недостроенного жилья высоки.

Ведь на каком-то этапе строительство может перейти в разряд долгостроя.

Квартиры в строящихся домах продают застройщики инвесторы (или соинвесторы), муниципальные власти и агентства недвижимости. Выбор того или иного продавца сулит покупателю определенную выгоду.

Обратившись в агентство, вы сэкономите массу сил и нервов на оформлении документов; застройщик может предложить покупателю жилье эконом-класса в определенных районах города; а муниципальные власти обеспечат минимальные риски, связанные с покупкой квартиры.

Договор на покупку жилья оформляется в офисе продавца по одной из нескольких схем:

• Участие в долевом строительстве; (Как не стать обманутым дольщиком?)
• Паевый взнос;
• Инвестиционный вклад;
• Переуступка прав требования;
• Вступление в кооператив/товарищество.

Есть и другие схемы, выгодные в большей степени продавцам, нежели покупателям. Среди них — продажа векселя и заключение договора предварительной купли-продажи жилья.

В первом случае покупателю предлагается приобрести вексель по цене квартиры. Впоследствии ценная бумага должна быть обменяна на жилье. Но, с юридической точки зрения, никакого отношения к квартире вексель не имеет.

Компания обладает правом просто выплатить покупателю сумму, указанную в бумаге, без предоставления жилья. Возврат денег — тоже хорошо, только жилье уже успеет подорожать.

Стало быть, желаемую квартиру за эти деньги купить не получится.

После сдачи дома компания оформляет квартиру на себя и, согласно договору, передает ее покупателю. Как и вексель, договор предварительной купли-продажи имеет лишь отдаленное отношение к выбранной покупателем квартире.

И ее передача может не состояться.

Приобретая готовую квартиру в новостройке, не забудьте убедиться в том, что дом сдан Государственной приемочной комиссии. Мы уже рассказывал, как принять квартиру у застройщика в прошлой статье.

Только после получения соответствующих документов можете ставить подпись на акте приемки-передачи жилья. Оформление права собственности — следующий этап покупки квартиры.

Вы можете заняться бумагами самостоятельно или оформить право собственности посредством организации, с которой был подписан договор о покупке. Второй вариант отнимет меньше времени, но обойдется дороже.

Если вы предпочитаете самостоятельно заниматься оформлением права собственности, то вот список документов, которые вам предстоит собрать:

• Договор о покупке квартиры + его ксерокопия для Федеральной Регистрационной Службы;
• Акт приемки-передачи жилья;
• Экспликация и поэтажный план из БТИ;
• Документ о финансовых операциях между продавцом и покупателем;
• Ксерокопия разрешения на ввод дома в эксплуатацию;
• Ксерокопия акта о распределения квартир в доме между инвесторами;
• Паспорт собственника квартиры + ксерокопия всех значимых страниц;
• Квитанция об уплате госпошлины.

Выдача свидетельства о праве собственности станет точкой в процедуре покупки жилья в строящихся домах.

Какие способы мошенничества при продаже жилья в новостройках существуют?

Мошенничество при продаже квартир

Схем «кидалова» на рынке новостроек насчитывается немало. Один из наиболее популярных видов мошенничества в долевом строительстве — долгострой. Существуют примеры, когда затягивающие строительство организации «крутили» деньги на стороне, а потом требовали с дольщиков доплату за уже оплаченное ими жилье. Мотивировали это подорожавшими за последний год стройматериалами.

Долгострой удобен для организаций и по другой причине. Прождавший несколько лет сдачи дома дольщик может потребовать обратно свои деньги.

Компания честно возвратит пай, который за несколько лет успел обесцениться, а квартиру перепродаст уже другому покупателю по более высокой цене. Пай, кстати, возвращают далеко не все застройщики.

Известны случаи, когда фирма на неопределенный срок задерживала выплаты своим бывшим «соинвесторам».

«Дополнительные соглашения», в которых корректируется стоимость жилья и сроки его сдачи в эксплуатацию, — еще одна схема мошенничества со стороны недобросовестных застройщиков.

В ходе долгостроя корректирование стоимости может происходить бессчетное количество раз.

А отказ дольщиков ставить подписи под «дополнительным соглашением» приравнивается фирмой к расторжению основного договора.

Встречается и такая схема мошенничества: застройщик заключает с покупателем договор купли-продажи только про условии приобретения последним дополнительных услуг от фирмы.

Услуги разные: страхование мифических рисков, передача прав компании на оформление документов и т. д. Причем стоимость таких услуг, по сравнению с рыночной, завышена бывает очень сильно.

Так, например, стоимость страховки в некоторых случаях доходит до 60% стоимости квартиры.

Вопросом о том, что за организация выступает в качестве продавца, многие дольщики даже не поинтересовались и подписали документы не глядя.

И это лишь часть неприятных ситуаций, в которые могут попасть покупатели жилья, заключившие с застройщиком договор на стадии строительства дома. Способов обмануть дольщика — масса. Положившись на «честное слово» фирмы, покупатели соглашаются с условиями документа почти не глядя.

Суды при решении спорных ситуаций между покупателем и застройщиком задают дольщику всегда один и тот же вопрос: как взрослый человек в здравом уме мог поставить подпись под подобным договором?

Как не попасться на обман при покупке?

Чтобы избежать двойных продаж, внимательно отнеситесь к выбору застройщика

По правилам, договор о покупке жилья должен содержать адрес, параметры и цену квартиры, имена участников сделки (организации и покупателя), время, место и способ исполнения обязательств, информировать о правах и обязанностях сторон. Даже без одного из этих пунктов договор не будет иметь юридической силы. Тревожным сигналом может служить отсутствие в документах какой-либо обязательной информации.

Насторожить вас должно и предложение компании внести первоначальную сумму без договора, а также чересчур низкий % при продаже жилья в рассрочку. Не поддавайтесь соблазну сэкономить слишком много.

Фирмы-однодневки могут усыпить бдительность покупателя, пообещав сумасшедшие выгоды.

Прежде чем обращаться к застройщику, соберите информацию о нем, проверьте репутацию.

Обратите внимание на стаж организации, список ее инвестиций и тот факт, оказывались ли объекты сданными вовремя. Официальный сайт компании поможет вам уточнить эти вопросы. Конкретно о первичной недвижимости Санкт-Петербурга можно почерпнуть на нашем сайте.

В случае, если возникнут какие-либо сомнения, организация обязана предоставить Вам для ознакомления учредительные документы, включая свидетельство о госрегистрации, учредительный договор и устав.

Интересы дольщиков защищает закон №214. Он регулирует отношения физических и юридических лиц, связанных с финансовыми вложениями в долевое строительство. В статьях закона оговорены все возможные случаи невыполнения застройщиком условий договора или выполнения их в неполном объеме.

Для покупателя это означает, что его договор долевого участия защищен государством. Закон №214-ФЗ снижает риски дольщика быть обманутым, но не исключает их на 100%. Ведь от банкротства застройщика или не сдачи дома защититься пока невозможно.

Кроме того, еще далеко не все фирмы сегодня работают по закону №214-ФЗ.

Отсутствие юридической грамотности часто подводило дольщиков. Поэтому не поскупитесь на оплату услуг риелтора или юриста при покупке у новых и сомнительных строительных компаний.

Специалист проверит договор на соответствием федерального закона №214, обнаружит спорные места, размытые формулировки и т. д.

Договор о купле-продаже квартиры в новостройке должен проверять профессионал, а не дилетант.

Источник: https://spbguru.ru/advice/15-kak-kupit-kvartiru-v-novostrojke-bez-obmana

Как купить квартиру в строящемся доме и не стать обманутым дольщиком | Единая информационная система жилищного строительства

• Как выбрать квартиру в строящемся доме.
• Как выбрать застройщика для покупки квартиры в строящемся доме и минимизировать риск стать обманутым дольщиком.
• Какие документы застройщика нужно проверить.
• Как заключить договор долевого участия в строительстве (ДДУ).
• Как проверить объекты недвижимости.
• Возможно ли достроить многоквартирный дом, если застройщик обанкротился.

Участники долевого строительства больше не рискуют потерять свои вложения. С 1 июля 2018 года вступили в силу поправки к Федеральному закону от 30.12.

2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее — закон № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве»), которые ужесточили требования к застройщикам и усилили защиту прав дольщиков. Теперь, даже если застройщика признают банкротом, вы сможете получить денежное возмещение-либо квартиру по договору, если дом будет достроен.

Новые поправки подразумевают переход от долевого к проектному финансированию, то есть от прямого привлечения денег граждан в строительство жилья к сделкам с банковским сопровождением.

С 1 июля 2019 года застройщики будут обязаны принимать средства дольщиков на эскроу-счета, то есть специализированные счета, вывод средств с которых будет контролироваться банком.

На переходный период — с 1 июля 2018 года по 30 июня 2019 года — вводится использование одновременно старого и нового механизмов. Это позволит защитить права дольщиков и гарантировать им либо приобретенное жилье, либо полный возврат средств.

Предварительно выбрать квартиру в строящемся доме можно на сайте застройщика — многие девелоперы используют онлайн-сервисы, которые позволяют подобрать на объекте жилье с учетом этажа, общей площади и количества комнат. Кроме того, можно воспользоваться Единой информационной системой жилищного строительства (ЕИСЖС), где представлен полный каталог новостроек с информацией о квартирах и застройщиках.

Карту и полный список новостроек по всем регионам России смотрите на сайте ЕИСЖС

При выборе квартиры стоит обратить внимание на расположение канализационных и водопроводных труб, домовой вытяжки, радиаторов. Даже в квартирах со свободной планировкой кухня и санузел должны располагаться в месте, предусмотренном застройщиком, — перенести их в дальнейшем будет нельзя. Это значит, что расположение кухни, ванной и туалета должно устраивать покупателя с самого начала.

Типовые квартиры в одном и том же доме могут различаться по стоимости. Часто девелоперы используют систему, при которой цена жилья изменяется пропорционально этажности — то есть повышается в среднем на 0,5% от стоимости с каждым последующим этажом.

Считается, что чем выше этаж, тем лучше вид из окна и меньше шум от автомобильных дорог. Кроме того, среди преимуществ квартир в самом верху дома — хороший напор воды и теплые батареи.

К минусам можно отнести необходимость подниматься по лестнице, если сломается лифт, а также близость к чердаку и различным техническим помещениям, которые могут быть шумными.

Застройщик также может повысить цену на квартиры, которые, по его мнению, имеют особенно хороший вид из окна — например, на лес, пруд или незастроенные территории.

Такие квартиры могут стоить на сумму от 100 тысяч до 1 миллиона рублей (в зависимости от класса жилья) дороже квартир, окна которых выходят, например, на дорогу. Не стоит торопиться с приобретением таких квартир.

В противном случае при продаже эта разница в цене может исчезнуть, особенно в периоды, когда рынок жилья испытывает экономический спад. Как правило, гарантировать прибавку к цене может только вид на исторический центр (если речь идет о Москве, Санкт-Петербурге или городах с историческими постройками).

Чтобы оценить качество возводимого жилья, можно узнать у застройщика, какие материалы он использует. А если вы не разбираетесь в строительстве, попросите у девелопера разрешения взглянуть на квартиры в доме.

Как правило, на первом этаже строящегося дома организуют так называемый шоу-рум, который дает представление о том, каким будет жилье в этом доме.

По правилам безопасности на территории стройки, посмотреть непосредственно ту квартиру, которую вы покупаете, скорее всего получится только после того, как дом будет достроен.

Выбирая строительную компанию, стоит обратить внимание на ее репутацию, наличие негативных отзывов и на то, сколько объектов она уже построила. Кроме того, есть ряд требований, без которых девелопер не может строить дома и продавать квартиры в них.

По закону девелопер должен иметь не менее 3 лет опыта строительства многоквартирных домов общей площадью не менее 10 тысяч м2 и не должен иметь обязательств по кредитам, не связанных со строительством.

Допускается, чтобы застройщик привлекал 20% от стоимости строительства в долг у материнской компании.

Условия, которые гарантируют чистоплотность застройщика:

• наличие разрешения на строительство объекта недвижимости;
• опубликованная проектная декларация;
• зарегистрированное право на земельный участок для строительства;
• отсутствие процедуры ликвидации или банкротства;
• отсутствие решения арбитражного суда о приостановлении деятельности застройщика в качестве административного наказания;
• отсутствие сведений о застройщике в реестре недобросовестных поставщиков и в реестре недобросовестных участников аукциона по продаже земельных участков;
• отсутствие у застройщика недоимки по налогам и сборам (разрешается иметь при продаже квартир с использованием эскроу-счета);
• отсутствие судимости у руководителя и главного бухгалтера компании-застройщика за экономические преступления, а также отсутствие наказания в виде лишения права профессиональной деятельности и административного наказания в виде дисквалификации. 

Перечень таких застройщиков представлен в Едином реестре застройщиков, доступном на сайте Единой информационной системы жилищного строительства (ЕИСЖС).

Начиная с октября 2018 года, в ЕИСЖС также собирается информация о статусе строительства домов, в том числе фотографии, на которых можно увидеть текущее состояние стройки.

Кроме того, в системе можно проверить регистрацию своего ДДУ и факт уплаты застройщиком взноса в Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства.

Проверьте информацию о выбранном застройщике в Едином реестре застройщиков на сайте ЕИСЖС

Перед тем, как заключить договор участия в долевом строительстве, необходимо убедиться в наличии у застройщика следующих документов:

• разрешение на строительство конкретного объекта;
• проектная декларация объекта;
• документы о регистрации права на земельный участок;
• поручительство банка либо страховой полис, обеспечивающие возврат денежных средств граждан при неисполнении застройщиком своих обязательств по договору.

Обратите внимание на сайт застройщика. Добросовестные компании размещают на нем как можно больше информации: проектные документы, разрешение на строительство, планировку квартир и цены на них, фотографии текущего этапа строительства. Кроме того, на сайте можно найти информацию о транспортной доступности, экологическом состоянии района и социальной инфраструктуре.

При встрече с представителем застройщика не стесняйтесь проверить документацию лично и задать все интересующие вопросе о доме и условиях договора. Если представитель ведет себя подозрительно, скрывает документы, ссылаясь на разные причины, или навязывает покупку, стоит насторожиться.

Для приобретения квартиры в строящемся доме необходимо заключить договор участия в долевом строительстве (ДДУ), так как только он дает покупателю гарантии, прописанные в Федеральном законе № 214-ФЗ. Обычный договор купли-продажи для этого не годится.

Заключение ДДУ — один из важнейших моментов при покупке квартиры в строящемся доме. Составлением договора, как правило, занимается застройщик, однако перед подписанием следует внимательно изучить документ.

Договор участия в долевом строительстве должен содержать следующую информацию (п. 4 ст. 4 Федерального закона № 214-ФЗ):

• Основные характеристики объекта долевого строительства: — наименование объекта долевого строительства (например, квартира); — адрес многоквартирного дома или другого объекта недвижимости, в котором находится объект долевого строительства, вид, назначение, этажность, общая площадь дома; — материал наружных стен и поэтажных перекрытий дома, класс энергоэффективности, сейсмостойкости; — назначение объекта долевого строительства (жилое или нежилое помещение), этаж, на котором он расположен, общая площадь жилого помещения; — количество и площадь комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас; — наличие и площадь нежилых помещений; — графический план объекта долевого строительства с расположением частей жилого помещения — комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас, а также частей нежилого помещения;местоположение объекта на этаже.
• Срок передачи объекта долевого строительства застройщиком покупателю.
• Цена договора, сроки и порядок ее уплаты, наличие и порядок использования эскроу-счета.
• Гарантийный срок на объект долевого строительства (не менее 3 лет) (распространяется на ДДУ, заключенные после 1 января 2014 года).
• Способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору (условия, при которых заказчику вернут деньги и выплатят пени).
• Сведения об объектах социальной инфраструктуры (школах, поликлиниках и других объектах, которые планируется построить в рамках проекта).

Без этих сведений договор считается незаключенным.

Кроме того, в ДДУ необходимо включить сведения о каждой из сторон договора (для граждан: ФИО, паспортные данные, адрес регистрации по паспорту; для юридических лиц: наименование, ИНН, ОГРН, юридический адрес); документ, на основании которого действует представитель (если сделка заключается представителем, родителем или опекуном); дату и место заключения (город) договора.

Договор подписывается девелопером и покупателем, либо его представителем. Если одна из сторон договора — несовершеннолетний в возрасте от 14 до 18 лет или гражданин, ограниченный в дееспособности, то такие лица подписывают договор самостоятельно с письменного согласия родителей, усыновителей или попечителя.

Регистрацией договора, как правило, занимается девелопер — он подает необходимые документы в региональное представительство Росреестра. Для регистрации застройщик должен соблюсти одно из двух условий — заплатить взнос в Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства в размере 1,2% от стоимости договора, или использовать эскроу-счёт (п. 3 и п. 6.2 ст.

48 Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»). После этого Росреестр проверяет законность и корректность всех документов и регистрирует ДДУ. При этом дольщик вступает в право собственности только после того, как застройщик передаст ему квартиру, то есть после сдачи дома в эксплуатацию (п. 1 ст. 16 Федерального закона № 214-ФЗ).

После государственной регистрации договора покупатель обязан внести деньги по безналичному расчету — одним платежом или несколькими в установленные договором сроки (п. 3 ст. 5 Федерального закона № 214-ФЗ). Если по договору деньги нужно внести единовременно, застройщик может отказаться от исполнения договора, если покупатель просрочит оплату более чем на 2 месяца.

Даже если договор регистрируется девелопером, от дольщика все равно требуется предоставить копию документов, удостоверяющих личность, нотариально заверенное согласие супруга (при необходимости) и квитанцию об уплате пошлины. Согласно Налоговому кодексу Российской Федерации, размер пошлины за государственную регистрацию ДДУ составляет 350 рублей для физических лиц и 6 тысяч рублей — для юридических.

В целом процесс получения ипотечного кредита или займа на строящееся жилье схож с процессом получения такого кредита на готовую квартиру, однако есть ряд особенностей.

Получить ипотеку на квартиру в строящемся доме можно исключительно на основании договора участия в долевом строительстве. При этом возможно заключение предварительного договора долевого участия. Иные формы договоров, например, договоры паенакопления и соинвестирования (используются в ЖСК и ЖНК) банком не признаются.

Получить кредит на квартиру можно не в любом банке, а только в том, в котором это жилье аккредитовано. Это позволяет финансовой организации выдавать деньги только на те объекты, чьих застройщиков банк может проверить.

Важный нюанс есть и при подаче документов для оформления ипотеки.

Для подтверждения стоимости объекта может потребоваться два отчета стоимости — на этапе строительства (сумма, за которую дольщик покупает квартиру) и на этапе готового жилья (сколько будет стоить квартира после ввода в эксплуатацию дома).

Изготовлением отчетов о стоимости занимаются те же компании, что оценивают готовое жилье. При этом им можно сразу заказать оценку двух стоимостей для размещения их в одном отчете.

Принятые поправки к закону № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве» позволили учесть предыдущий опыт строительства с использованием средств дольщиков.

Переход на проектное финансирование, введение банковского надзора за использованием средств и использование эскроу-счетов направлено на защиту прав дольщиков. Поэтому при покупке квартиры в новостройке важно заключить ДДУ в строгом соответствии с законодательством.

Обратите особое внимание на использование эскроу-счетов при взаиморасчетах с продавцом — это позволит максимально снизить негативные последствия для вас как участника долевого строительства.

Источник Консультационный центр

Источник: https://xn--80az8a.xn--d1aqf.xn--p1ai/press/article/2019/03/kak-kupit-kvartiru-v-stroyashhemsya-dome-i-ne-stat-obmanutym-dolshhikom

Самые популярные аферы при покупке квартиры — Справочник Недвижимости

В поисках квартиры мечты вы долго взвешивали все за и против и проделали большую работу, выбирая своё будущее жильё. Наконец идеальный вариант найден, и вы собираетесь заключить сделку. Как не попасть в ловушку мошенников и не потерять деньги? Рассказываем о самых популярных способах «развода» и о том, как их избежать.

Вы нашли очень дешёвую квартиру-студию, она находится не в центре города, а в коттеджном посёлке или за городом. Отлично! Свежий воздух и красивая природа по бросовой цене. Вы купили её и радуетесь. А в один прекрасный день на доме появляется объявление, что он признан незаконной постройкой и будет снесён.

От отчаяния вы решаете срочно продать квартиру, но и это невозможно, потому что у вас в документах написано, что собственность в вашем доме долевая. Это значит, что, заключив сделку, вы получили в собственность не конкретное помещение, а только долю в доме.

Чтобы продать свою долю, придётся получать согласие всех содольщиков.

Как себя обезопасить:

• Помните, что скупой платит дважды, а подарков в сфере недвижимости не бывает. Если вы нашли необыкновенно дешёвую квартиру, скорее всего, с ней что-то не так.
• Если речь идёт о Подмосковье, такая квартира будет продаваться за городом, но в южных регионах, где эта схема особенно популярна, подобные варианты встречаются и в черте города. В любом случае не покупайте квартиру ни в частном доме, ни в таунхаусе. Речь не идёт о покупке дома или таунхауса целиком — это, разумеется, вполне законно. Покупать доли тоже можно, но нужно понимать, что доли — это не квартиры.
• Загляните в выписку из ЕГРН. Если собственник уже успел продать какую-то долю в объекте недвижимости, это будет занесено в выписку, и вы поймёте, что он продаёт не квартиры, а только доли. В выписке может быть записан и только один владелец — значит, вы первый покупатель. В этом случае внимательно читайте договор.
• В договоре купли-продажи обязательно будет написано, квартиру или долю в объекте недвижимости вы покупаете. Если написано, что вы приобретаете долю, не покупайте.
• Продажу доли часто предлагают оформить дарением (мол, так проще и удобнее, чтобы не согласовывать с другими дольщиками). Не соглашайтесь на это! Такая сделка в любой момент может быть признана недействительной, ведь отдавать деньги за договор дарения незаконно. Подписывайте только договор купли-продажи.

Квартира, переоборудованная из комнаты

Вы нашли квартиру значительно дешевле, чем в окрестных домах, — вот это удача! Купили. Спешите переехать в новый дом и радуетесь жизни, пока на пороге не появляется представитель жилищной инспекции.

Он говорит, что ваша студия была переоборудована из комнаты в квартире, все сделанные перепланировки — проводка воды, вытяжка и гидроизоляция, создание отдельного санузла — незаконны, и даёт три месяца на то, чтобы вернуть всё в первоначальное состояние.

Продать же свою «квартиру» у вас не получится: как и в первой афере, вы купили не помещение, а только долю в квартире, и, чтобы продать свою долю, вам придётся получить согласие собственников других долей.

Как себя обезопасить:

• Неожиданно дешёвая квартира среди предложений в районе, где недвижимость обычно стоит намного дороже, должна стать первым звоночком. Проверяйте стоимость схожих квартир — она должна быть более или менее на одном уровне.
• Квартира с общим входом-прихожей на несколько квартир тоже должна вызвать подозрения (не путать со спроектированным при строительстве здания тамбуром или коридором). Даже если в ней есть отдельный санузел и кухня, скорее всего, она была переделана из обычной комнаты. Посмотрите планировки таких же квартир на других этажах в этом же доме в истории объявлений на Яндекс.Недвижимости.
• Требуйте у продавца оригинал технического паспорта на квартиру. В нём будет первоначальный план квартиры. Сравните его с тем, что есть на самом деле.
• Внимательно читайте договор купли-продажи. В нём чётко прописано, что именно вы покупаете — квартиру или долю. Если написано, что вы приобретаете долю, не покупайте.

Фальшивые документы

Вы выбрали квартиру. Встречаетесь с «собственником». У него с собой полный пакет документов, включая договор купли-продажи или свидетельство о праве на наследство и выписку из ЕГРН, которая подтверждает, что именно он — собственник квартиры. Он даёт вам и свой паспорт.

Вы уверены, что всё в порядке, ведь есть полный пакет документов. Вы покупаете квартиру. А затем в один прекрасный день на пороге вашей квартиры появляется её истинный владелец и сообщает, что квартиру вам продал человек, которому она не принадлежала.

Все документы на квартиру, которые он вам показывал, были поддельными. Суд признаёт сделку недействительной, вы лишаетесь и денег, и квартиры. Подделка документов — классическая схема обмана.

Обычно, чтобы провернуть такое, злоумышленник снимает квартиру на длительный срок, подделывает все документы на неё, а потом ищет покупателей.

Вы можете и не успеть подписать договор купли-продажи. Часто злоумышленники под видом продавца приглашают посмотреть квартиру и просят за неё задаток, мол, желающих много, но если внесёте аванс, квартира точно достанется вам.

Вы не проверяете толком документы и, поддавшись на уговоры, отдаёте продавцу под расписку запрошенные 50, а то и 200 тысяч рублей. Когда приходит время договариваться о новой встрече, оказывается, что его телефон выключен, а сам он скрылся в неизвестном направлении. В квартире живут уже другие люди.

Да, у вас осталась расписка, но человека-то уже всё равно не найти.

Как себя обезопасить:

• Максимально тщательно проверьте все документы. Не потекли ли печати, не отслаивается ли ламинат на страницах в паспорте, все ли водяные знаки на месте — они есть на цветных свидетельствах о собственности старого образца и нотариальных документах, например свидетельствах о праве наследования.
• Сверьте подписи на документах и в паспорте.
• Просветите все документы под ИК-лампой: на странице с фотографией появится широкая желтая волнистая линия (она обязательно должна заходить на фотографию), появится светящаяся надпись «паспорт».
• То, что вы проверили часть документов и уверены, что они в порядке, не означает, что действительны все документы. Иногда злоумышленники получают документы на квартиру и подделывают только паспорт владельца. Тщательно проверяйте вообще все документы.
• Требуйте у продавца еще что-то, чем он может подтвердить свою личность, например, заграничный паспорт или права — подделать такое количество документов гораздо труднее, чем один только паспорт.
• Прежде, чем отдавать задаток за квартиру, закажите электронную выписку из ЕГРН, чтобы понять, кто истинный собственник квартиры. Все документы и договоры подписывайте только с ним лично.
• Отдавайте деньги только продавцу, с которым заключаете сделку, и только после того, как проверите все бумаги на подлинность. Составьте с ним расписку о получении денег и не вносите крупные суммы. Как правило, сумма задатка не превышает 50 000 руб.

Двойник

Вы нашли приятную квартиру. Встречаетесь с собственником, и он показывает документы. Все они в порядке, вот только он сам что-то не очень похож на свою фотографию в паспорте. Говорит, постригся и располнел.

Что ж, бывает! Вы отдаёте деньги и оформляете договор купли-продажи. А потом объявляется человек, который утверждает, что квартира на самом деле принадлежит ему, — все документы у него украли, но он без труда докажет свою правоту.

Суд признаёт сделку незаконной, вы теряете и свои деньги, и купленную квартиру.

Как себя обезопасить:

• Бывает и так, что в руках у мошенников оказываются оригинальные документы на квартиру и паспорт владельца. Вооружившись ими, на сделку приезжает не собственник, а очень похожий на него двойник. Будьте очень внимательны, сверяйте фотографию в паспорте и лицо человека, который приехал на сделку.
• Обратите внимание на подписи в документах — они точно одинаковые?
• При малейших сомнениях просите у собственника другие документы, подтверждающие личность, например загранпаспорт и права — подделать такое количество документов сложно.

Занижение цены в договоре

Вы выбрали квартиру, проверили все документы на неё, документы собственника и готовы подписать договор. Владелец начинает умолять вас написать в договоре сумму меньшую, чем реальная стоимость квартиры. Давит на жалость, мол, придётся заплатить много налогов.

Вы соглашаетесь и подписываете договор, в котором стоит заниженная стоимость квартиры. Вместо 5 млн рублей, которые вы заплатили, в нём указан 1 млн. Проходит время, вы радуетесь жизни в новой квартире — и вдруг появляется незнакомец.

Он представляется юристом, сообщает, что человек, продавший вам квартиру, объявлен банкротом, и угрожает расторжением сделки. По закону, если человека признают банкротом, все сделки, которые он заключал за последние три года, действительно аннулируются.

Как себя обезопасить:

• Не соглашайтесь на занижение стоимости квартиры в договоре. Для вас как покупателя никакой выгоды в этом нет, и вы смело можете требовать указать в договоре полную сумму. Продавец, если он не мошенник, должен пойти на ваши условия.
• Проверьте продавца на риск банкротства. Это можно сделать на сайте Службы судебных приставов, в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве и на сайте Арбитражного суда. Ни в коем случае нельзя заключать сделку с банкротом: если вы купите у него квартиру, её потом заберут в пользу кредитора.
• Какой бы договор вы ни подписывали, всегда внимательно читайте его от начала и до конца.

Скрытая комиссия

Вы встречаетесь с недобросовестным риелтором, который показывает выставленную на продажу квартиру. Вам она нравится, и вы соглашаетесь на сделку. Всё происходит без участия собственника: риелтор уверяет, что владелец — человек занятой и поручил ему вести все дела. Вы соглашаетесь и готовы отдать за квартиру требуемую сумму, например, 6 млн рублей.

При этом в расписке о получении денег, под которой стоит подпись собственника, и в договоре купли-продажи указано на 500 тысяч рублей меньше — 5 500 тысяч рублей. Когда вы спрашиваете, почему так, риелтор говорит, что 500 тысяч — это аванс за квартиру, который вы вносите агентству. И квартира продаётся только на таких условиях.

Другой вариант: риелтор говорит, будто один из собственников квартиры хочет получить эти деньги без ведома остальных (они в ссоре) и таковы условия сделки. В этом случае недобросовестный риелтор предлагает поместить дополнительные 500 тысяч рублей в отдельную ячейку (или на отдельный счёт, в зависимости от того, какой способ передачи денег вы выбрали). Вы соглашаетесь.

Поздравляем: риелтор обманул вас на 500 тысяч рублей.

Как себя обезопасить:

• Обсуждайте стоимость квартиры только с собственником, настаивайте на полной открытости сделки.
• Отдавайте деньги исключительно собственнику квартиры и только проверив все документы.

Собственник «передумал» через какое-то время

Вы купили квартиру у милой старушки. Никаких подозрений её поведение не вызывало, но на всякий случай вы попросили у неё справку из ПНД (психоневрологического диспансера), и она её принесла.

Вы спокойно отдали деньги, получили все необходимые документы и сделали в квартире хороший ремонт.

И в один прекрасный (на самом деле — не очень) день на пороге возникает старушка или, скорее, кто-то из её родственников или представителей и сообщает, что пенсионерка не осознавала, что делает, продавая квартиру, вот справка, что она не отдаёт отчёт в своих действиях.

Поэтому квартиру с ремонтом придётся вернуть. А деньги? Ну, бабушка не помнит, что там с деньгами, — вот же справка. Постойте, а как же справка из ПНД, которую вам предъявили перед заключением сделки? А справка липовая: оказывается, никто в ПНД старушку не видел.

Как себя обезопасить:

• Лично сходите с продавцом за справкой в ПНД. Если продавец отказывается, это уже тревожный звоночек. Не можете сходить вместе? Проверьте подлинность справки потом, сходив к врачу, который её выдал.
• Закажите экспертизу на сделку, чтобы продавец прошёл освидетельствование прямо перед подписанием документов.
• Пригласите на сделку нотариуса, чтобы он сделал заверенную запись.
• Убедитесь, что нотариус сделал запрос в суд для подтверждения того, что собственника не признавали недееспособным (это можно сделать только по решению суда). С 1 февраля 2018 года нотариусы обязаны это делать.

Авторы: команда Яндекс.Недвижимости и Гурам Базадзе. Иллюстратор: Наташа Джола

Источник: https://realty.yandex.ru/spravochnik/posts/fraud-secondary