Что такое доля в квартире, и стоит ли ее покупать?

Учитывая высокий уровень цен на недвижимость, в настоящий момент покупка доли в квартире часто кажется привлекательным вариантом для многих потенциальных владельцев.

При этом, именно такой вариант сделки специалисты рынка признают самым проблемным и сложным. Этому много причин, часть из которых можно попробовать оценить заранее.

Как снизить риски при покупке доли в квартире:

  1. Главным требованием, которое необходимо изначально осознавать каждому потенциальному обладателю доли в квартире – специалисты называют приобретение не фиксированного участка в квартире, конкретной комнаты или её части.
  2. Объектом такой сделки становится определенное количество территории, границы которой в перспективе еще предстоит определить. Владелец приобретает, по сути, только право быть обладателем части общей долевой собственности.
  3. В договоре может быть прописано, что он приобрел ½ доли, ¼, 1/32. Такая сделка всегда по стоимости дешевле, чем приобретение фиксированной комнаты и не может оцениваться на основании простого умножения средней стоимости 1 квадратного метра на территории, где недвижимость расположена.

Доверить определение реальной стоимости доли лучше профессионалам, которые оценят состояние конкретного объекта недвижимости, место его расположения, дома, где находится квартира, в которой выделяется доля и много других факторов.

В законодательстве такая возможность предусмотрена, но важно соблюдать некоторые нюансы:

  1. Приобретая долю, важно заранее узнать, были ли соблюдены права других сособственников. По действующему законодательству, именно они имеют преимущественное право на выкуп доли. Если сособственники есть, продавец должен доказать, что выкуп им предлагался до выставления на свободную продажу и он получил письменный отказ от покупки.
  2. Предложение доли другим жильцам не требуется, если доля продается одному из сособственников.
  3. Необходима тщательная проверка всех документов, подтверждающих собственность.
  4. Частым вариантом предложения становится оформление сделки не в виде договора купли-продажи. Собственник готов предложить составить договор дарения. В такой ситуации не действует право на имущественную сделку и почти всегда подобное предложение означает, что сособственник отказался выкупать свою долю у продавца. Сделка может быть признана «притворной» на основании 170 статьи ГК. Практически всегда в этом случае второй владелец выигрывает суд и становится обладателем той доли, которая была приобретена несостоявшимся дольщиком «со стороны».Что такое доля в квартире, и стоит ли ее покупать?

Можно ли купить долю в квартире, где зарегистрирован ребенок?

Что такое доля в квартире, и стоит ли ее покупать?Учитывая сложность любых сделок с недвижимостью, сособственником которой является ребенок, или несовершеннолетний просто зарегистрирован в квартире, приобретение доли в такой квартире связано с максимальными рисками.

Продавец в такой ситуации должен представить покупателю разрешения на сделку, полученные в органах опеки. Также, потребуется согласие от попечительского совета при местном органе власти.

Документ, полученный в органах опеки и попечительства, должен подтвердить, что несовершеннолетний не ущемляется в своих имущественных правах по её результатам.

Такое возможно лишь в случае, если ему гарантированно предоставляется альтернативный вариант жилья, соответствующий требованиям обеспечения комфортного проживания ребенка.

И это в той ситуации, если ребенок в квартире был просто зарегистрирован.

В случае, когда ребенок является сособственником, понадобится официальное подтверждение факта получения в собственность минимум аналогичного по качеству места проживания.

Органы опеки в такой ситуации будут оценивать:

  • качество нового жилья;
  • равноценность его площади;
  • равноценность состояния дома;
  • уровень развития инфраструктуры;

Покупателю такой доли продавец должен предоставить:

  • заявление;
  • полный пакет документов как на отчуждаемую долю, так и на приобретаемую;
  • договор, в котором фиксируется факт приобретения новой площади;
  • указывающие отсутствие задолженностей выписки из лицевых счетов обоих объектов недвижимости;
  • оригинал и копию свидетельства о рождении несовершеннолетнего;
  • выписку из домовой книги;

Порядок пользования долевой собственностью

Что такое доля в квартире, и стоит ли ее покупать?С целью сделать владение долей в квартире максимально комфортным, удобно уже на стадии оформления сделки составить официальное соглашение о порядке пользования, заверенное у нотариуса.

Если такой документ оформить не получается, потребуется составить столь же официальное исковое заявление, которое запрашивает нотариально заверенное право использования своей доли.

К иску потребуется представить пакет документов:

  • полный пакет правоустанавливающих документов;
  • выписку из домовой книги;
  • копию такого документа, как финансово-лицевой счет;
  • составленный БТИ поэтажный план;
  • также, составленную в БТИ экспликацию;
  • квитанцию, подтверждающую факт оплаты госпошлины;
  • копии по числу сторон спора искового заявления;

Такой строгий подход к праву владения доли позволит исключить потенциальные риски, связанные с многочисленными спорными ситуациями, когда оказывается, что совладелец, например, не может пользоваться санитарной комнатой или кухней.

В таком документе указывается:

  1. Кто будет жить в квартире и когда?
  2. В какой комнате, хватает ли доли для использования определенной отдельной комнатой и какой?
  3. Как будет пользоваться местами общественного пользования, кухней, туалетом?
  4. Необходимость получения разрешения на присутствие в помещениях членов семьи и знакомых дольщика.
  5. Порядок оплаты коммунальных платежей, в том числе таких сложно выделяемых, как пользование водой и электроэнергией.

К рискам может относиться:

  1. Продажа доли недобросовестным владельцем, доля которого заложена или приобретена ранее в ипотеку и не оплачена;
  2. Регистрация в квартире или доме лиц, которые в момент совершения сделки находились на службу в рядах ВС России, в местах заключения, в доме престарелых, в интернате, в детском доме, на обучении за рубежом или временно проживающих за рубежом.
  3. Негативное отношение других сособственников к новому дольщику, хотя, при правильно оформленных документах, в такой ситуации речь идет в основном о моральных рисках.

Преимущества и недостатки получения статуса дольщика

Такой сложный процесс, как покупка доли все-таки имеет определенные преимущества.

В том числе:

  1. Возможность инвестиционного вложения при присутствии скромной суммы.
  2. Получение официальной регистрации.
  3. Право на собственную недвижимость при скромной сумме.
  4. Возможность получения ипотеки или кредитов под залог недвижимости и некоторые другие.

Недостатки в большей мере связаны с неопределенными документально правами совладельцем. Становясь дольщиком, владельцу некоей части недвижимости придется стать настоящим дипломатом и научиться вживаться в уже сложившийся “коллектив проживающих”. Большинство рисков можно исключить заранее, внимательно подойдя к вопросу оформления такого приобретения.

Советы

Что такое доля в квартире, и стоит ли ее покупать?Практически все вопросы, часто задаваемые потенциальными дольщиками, связаны с тщательным подбором документов для её оформления. Учитывая сложность такой процедуры, оптимальным решением становится обращение к специалистам, готовым оказать должную помощь.

В том числе внимательно проверить все записи в домовой книге, пробуя выяснить, насколько давно собственность принадлежит продавцу.

Нет ли на её территории зарегистрированных, но не выявленных в ходе первоначальной проверки, жильцов. Стоит ли приобретать долю там, где содольщики и так не могут похвастать идеальными взаимоотношениями.

Опытные юристы, как правило, быстро и легко выясняют историю предлагаемой доли и могут предоставить профессиональные рекомендации.

При отсутствии должного опыта в покупке недвижимости и даже при его присутствии, такой процесс нельзя начинать без консультации с опытными юристами и риелторами, стоимость помощи которых несравнима с проблемами будущего владения, которые в этом случае останутся неизвестными обладателю доли в квартире или доме.

Источник: https://consultplace.ru/kvartira/pokupka/doli.html

Тяжелая доля. Что делать, если в собственности лишь часть квартиры?

Конфликтные ситуации у владельцев долей случаются довольно часто. При этом «коллеги по несчастью» – долевые собственники – не скупятся на изощренные способы довести соседа по жилплощади до ручки. Разберемся, как разрешить противоречия без суда и что вообще можно сделать с долями, особенно когда они сваливаются как снег на голову.

Как же возникает долевая собственность и почему с ней столько проблем?

Львиная часть долей появилась в нашей стране в результате приватизации жилья. Но получить ее также можно в наследство, в дар или в процессе развода.

Кроме того, некоторые покупатели пытаются сэкономить и приобретают жилье в складчину с друзьями или близкими родственниками.

Способов множество, а результат один – так возникает общая долевая собственность, которая принадлежит сразу нескольким лицам.

Имущество может передаваться во владение собственникам в равных долях, например, в ситуациях с дарением квартиры: если получателей несколько, а части не распределены, право на жилье получают все поровну.

В большем или меньшем процентном соотношении недвижимость можно унаследовать или получить при разделении площадей согласно брачному договору. То есть сособственники получают 1/2, 1/3, 1/4 долю объекта недвижимости и т. д.

Владельцы могут также определить размер долей по обоюдному согласию либо в судебном порядке.

По закону права собственников долей ограничены, ведь владельцев много, а доли сами по себе четко не обозначены. Даже в тех случаях, когда удается выделить комнату, коридор, кухня и санузел все равно считаются общим имуществом. Поэтому основная проблема жильцов заключается в том, чтобы установить порядок пользования этими помещениями.

Владельцы долей и их обязанности

Собственников у долевой недвижимости может быть сколько угодно. Неважно, физические это лица, или юридические, или и те и другие одновременно. Но все они должны сохранять порядок в помещениях, устранять технические неисправности и регулярно платить по счетам за коммунальные услуги, вносить налоги и т. д.

Кстати, оплата услуг ЖКХ происходит по единому документу. И довольно часто возникают ситуации, когда один из совладельцев не вносит коммунальные платежи, а задолженность при этом взыскивается со всех собственников долевой квартиры.

И тогда появляются мысли о разделении лицевого счета. В принципе, это возможно. Владельцу доли нужно обратиться с заявлением в управляющую компанию.

В дальнейшем коммунальные расчеты будут производиться в соответствии с размером собственности заявителя.

Наконец, самое неприятное «но». Обладатели доли обязаны согласовывать с другими сособственниками любое действие, связанное с распоряжением имуществом. Продажа квартиры или регистрация родственника так или иначе потребуют согласия жильцов.

Без одобрения участников невозможно даже провести ремонт или установить кондиционер. Именно эта несвобода и приводит к многочисленным судебным искам.

В юридической практике тьма примеров конфликтных ситуаций, которые так и не удалось разрешить мирным путем.

Регистрация в квартире, находящейся в долевой собственности

Как было сказано выше, чтобы прописать человека в квартире, обладатель доли должен получить согласие всех участников долевой собственности.

При принятии решения о регистрации нового жильца права граждан равны вне зависимости от размера их доли.

Потребуется не только письменное согласие собственников, но и личное присутствие при подаче документов на регистрацию или нотариально заверенные доверенности.

Только в двух случаях допускается возможность регистрации без согласия участников долевой собственности. Получить прописку никого не спрашивая имеет право новый собственник доли, а также его несовершеннолетние дети (до 14 лет). Ребенка обязаны прописать в квартиру к родителям или опекунам, даже несмотря на общее недовольство жильцов.

Как продать свою долю

Важно! С 2015 года сделки с долями требуют обязательного нотариального удостоверения

Совладельцы долевой недвижимости обладают преимущественным правом выкупа реализуемой части квартиры. Таким образом, владелец доли обязан проинформировать сособственников о намерении выставить свою часть на продажу, а также сделать им письменное предложение о покупке, указав в документе условия сделки и стоимость.

Читайте также:  Договор найма нежилого помещения между физическими лицами

Что такое доля в квартире, и стоит ли ее покупать?Купля-продажа доли в квартире: особенности сделкиКак продать или купить долю в квартире, что следует учитывать перед проведением >>Если преимущественное право нарушено, восстановить его можно в судебном порядке. По закону, чтобы обратиться в суд, отводится три месяца с момента, когда стало известно о нарушении. Исковое заявление пишут и в том случае, когда собственник умышленно завысил стоимость доли при извещении совладельцев, а стороннему покупателю предложил более низкую цену.

Чтобы проблем в будущем не возникло, на руках у продавца должно остаться подтверждение того, что сособственники оповещены о грядущей продаже доли. Достаточно получить от них расписку, отправить уведомление через почту заказным письмом или воспользоваться услугами нотариуса.

Что такое доля в квартире, и стоит ли ее покупать?Нотариальное удостоверение сделки с недвижимостью: от А до Я >>Если в течение месяца от сособственников нет ответа на оповещение и они не изъявили желания приобрести долю, владелец вправе продать ее кому угодно.

Отдельно стоит вопрос с продажей доли несовершеннолетнего. Для официального оформления сделки потребуется письменное разрешение органов опеки.

Родитель или представитель ребенка должен обратиться в местную администрацию с заявлением, а также отчитаться перед чиновниками, где и в каких условиях будет проживать несовершеннолетний.

Вопрос о выдаче разрешения на продажу доли решается в течение 15 дней с момента подачи заявления.

Продать квартиру целиком

Выгода от продажи сразу всей долевой квартиры значительно выше, чем при реализации ее по частям. Собственник теряет до 30% возможной прибыли, поскольку сложно найти покупателя доли. Такая недвижимость может быть интересна разве что перекупщикам жилья, а они, как правило, заключают сделки по низкой цене.

Что такое доля в квартире, и стоит ли ее покупать?Сколько стоит доля в квартиреСделки с квартирными долями всегда были непростыми и довольно запутанными. В прошлом году правила игры здесь в очередной >>В интересах владельца доли убедить сособственников в продаже квартиры целиком. В большинстве случаев помещение поделено на части между родственниками, и вряд ли они захотят пересекаться на кухне или в ванной комнате с чужими людьми. Поэтому вариант общей продажи при возникшей необходимости был бы наиболее удобным выходом для всех сторон.

«Если соседи не хотят, чтобы въехал новый человек или целая семья, особенно если в комнате долго никто не жил, при просмотрах устраиваются шоу с симуляцией психопатологий, алкоголизма. Рассказы о клопах, мышах и иных нежелательных “соседях”. Людская фантазия в этих случаях безгранична», – отметила заместитель директора компании «Адвекс – Приморское агентство» Людмила Ермолаева.

Споров и конфликтов в долевых квартирах действительно хватает. Родственники или просто соседи из-за совместного владения имуществом могут становиться злейшими врагами.

В таких случаях, вероятно, проще было бы продать долю другому сособственнику. Правда, не всегда он готов платить.

Кроме того, бывает и так, что хозяину малой доли приходится отдавать свою часть совладельцу буквально за бесценок, лишь бы решить наболевший квартирный вопрос.

Кстати, есть и обратная сторона. Согласно статье 252 Гражданского кодекса РФ, собственника малой доли могут даже заставить продать ее против воли. Но происходит это в тех случаях, когда доля незначительна и владелец в квартире не проживает.

Выделение доли в натуре

Стоит пояснить, что комнаты в коммунальных квартирах – тоже доли, но по Жилищному кодексу РФ они приравниваются к отдельному жилью. То есть собственник может прописать родственника или сдать площадь в аренду не спрашивая разрешения у соседей.

Владелец же доли в обычной квартире «без спроса» имеет право только сам проживать в помещении, так как располагает лишь частью общего имущества. Каждый из сособственников может зайти к нему в любой момент и распоряжается этим имуществом на равных правах.

Изолированную комнату собственник доли получает лишь по решению суда или по договоренности с соседями через процедуру определения порядка пользования. При этом превратить квартиру в коммуналку и заполучить комнату как отдельный объект все равно уже не получится.

«Комнату в отдельной квартире как самостоятельный объект не выделить с 2005 года, – уточнила Людмила Ермолаева. – Можно просто определить право пользования.

Это право не делает комнату комнатой, в собственности остается именно доля.

Сдать комнату можно только с согласия соседей, и, если они будут активно против, долю в отдельной квартире (даже с определением права пользования) сдать не удастся».

Один из способов решения общедолевых проблем – выделение доли в натуре.

Но в квартирах (за редким исключением) провернуть такой механизм практически невозможно, потому что у каждой выделенной части должны в результате появиться отдельные кухня, санузел и вход.

Метраж рассчитывается пропорционально доле сособственника, а жилье после проведения перепланировки становится абсолютно автономным.

Выдел доли в натуре, по сути, является прекращением права общедолевой собственности, так как в итоге одно помещение делится на два самодостаточных объекта с разными юридическими адресами.

При выделе доли возникает вопрос, как очертить границы. Иногда стороны договариваются об этом, например, супруги сами определяют, кому достанется какая доля. В конфликтных случаях решение о долях принимает суд.

Несмотря на все сопутствующие сложности, выделение доли в натуре имеет безусловные плюсы. Владелец получает имущество в полноправное личное распоряжение, и для того, чтобы продать, расширить площадь или сделать ремонт, ему больше не потребуется разрешения. Да и продать недвижимость он уже сможет на совершенно других условиях.

– Купить долю легко, но сейчас сделки с долями требуют обязательного нотариального заверения. При этом у продавца доли остается одна проблема – найти того, кто согласится ее приобрести.

Совет всем собственникам долей всегда был и остается один: договариваться между собой, продавать квартиру целиком и делить деньги на всех участников общедолевой собственности. Сама по себе доля в отрыве от квартиры мало кому интересна. Продавать долю отдельно от квартиры невыгодно. Цена будет намного ниже рыночной стоимости.

Кроме того, даже после того, как определен порядок пользования, доля с проживанием в комнате все равно будет стоить процентов на 30-40 дешевле аналогичной комнаты в коммунальной квартире.

В последнее время стало больше продавцов долей, потому что с них больше взыскивают долгов за коммунальные услуги. Микродоли, непригодные для проживания, дохода не приносят, поэтому их и стали активно продавать.

А покупают доли по большей части для того, чтобы прописаться. Так это всегда было, ничего не изменилось.

Покупают также инвесторы или профессионалы, которые в дальнейшем хотят всей квартирой завладеть и прибыль получить.

– Основная сложность, с которой сталкиваются владельцы долей, – получение отказов сособственников от преимущественного права покупки. Как правило, это происходит или из-за напряженных отношений между соседями, или из-за того, что они не проживают в квартире и связи с ними нет.

Приходится обращаться к нотариусу, тратить время и деньги, отправлять уведомления, которые зачастую не получают, и сроки сделки очень затягиваются. Иногда, если покупатели видят, что уведомление не было получено сособственниками, они отказываются от сделки.

Сейчас ажиотажа на рынке комнат нет – бывает, у застройщика можно купить студию по цене комнаты, что многие покупатели и предпочитают делать. По стоимости, на мой взгляд, при продаже отдельно взятой комнаты цена будет занижена процентов на 20.

– Если сразу двое соседей хотят купить продаваемую комнату и ни у одного денег нет, в отдельно взятой квартире начинаются такие военные действия – просто страшно становится. Самое неприятное в этом то, что на пустом месте совместно проживающие нормальные ранее люди становятся злейшими врагами, продаже мешают, а сами купить не могут.

Еще есть среди сособственников, да и не только, любители посудиться. Развлекуха у них такая, они цепляются за любую возможность разнообразить себе серые будни.

Не идут на почту за уведомлением, почтовые приглашения уничтожают, ждут, пока пройдет сделка, потом подают заявление, что их право нарушено и никаких уведомлений они не получали.

Источник: https://www.bn.ru/gazeta/articles/252214/

Что нужно знать о покупке квартиры в долевую собственность

Что такое доля в квартире, и стоит ли ее покупать?

С какой целью приобретается доля квартиры? У каждого причины на это свои, но чаще всего покупатели заключают такие сделки, преследуя цель дальнейшего выкупа остальной части, как способ вложения средств или получения прописки.

Составляем договор

Договор купли-продажи доли квартиры – это документ, закрепляющий факт передачи прав на имущество. Необходимо, чтобы договор купли-продажи полностью соответствовал гражданскому законодательству.

Договор купли-продажи необходимо составить письменно и заверить подписями. В присутствии нотариуса при подписании такого договора необходимости нет, после подписания договор следует зарегистрировать в Росреестре.

При заключении договора купли-продажи доли квартиры покупателю и продавцу необходимо заполнить все графы договора и составить акт передачи, который нужно будет подшить к договору.

В договоре купли-продажи доли квартиры необходимо указать:

  • название договора;
  • населенный пункт и дату заключения договора;
  • стороны, подписывающие договор;
  • главные признаки и адрес квартиры, доля которой выставлена на продажу;
  • документ, подтверждающий право собственности продавца на продаваемую им долю квартиры;
  • документ, подтверждающий отказ других дольщиков на выкуп продаваемой доли;
  • стоимость выставленной на продажу доли, форма оплаты;
  • всех зарегистрированных лиц и дату, когда данные лица будут сняты с учета (исходя из условий договора, если в этом есть необходимость);
  • количество копий договора и справку о регистрации.

Собираем документы

  1. Необходимы документы, устанавливающие право данного гражданина на долю или комнату, а именно: договор на получение свидетельства права собственности и само данное свидетельство.
  2. Документ, подтверждающий факт оповещения владельцев долей квартиры о продаже доли продавца с их отказом выкупить эту долю.
  3. Выписка из домовой книги.
  4. Разрешение супруга или супруги (бывшей супруги или бывшего супруга).

Определяем преимущественное право

Что такое доля в квартире, и стоит ли ее покупать?

После письменного уведомления всем владельцам дается один месяц на то чтобы изъявить желание выкупить долю, либо отказаться от нее. Отказ от доли собственникам следует оформить в письменном виде. По истечении тридцати дней, при условии, что никто из владельцев не изъявил желания выкупить долю, она может быть продана собственником стороннему покупателю.

В случае нарушения продавцом срока в один месяц и продаже своей доли лицу, не являющемуся владельцем доли квартиры, владельцы имеют право в течение трех месяцев обратиться в суд.

Органами суда может быть вынесено решение о переводе права на долю с лица, ее приобретшего на одного из собственников долей квартиры. При этом договор купли-продажи судом не аннулируется. Суд выносит постановление о замене одного покупателя на другого. При вынесении такого решения суда в государственном реестре должны быть сделаны необходимые поправки.

Читайте также:  Претензия на ремонт: образец, бланк

Также следует иметь ввиду, что собственники долей квартиры, которые в данной квартире не проживают, а точное место их проживания не известно, тоже должны быть письменно уведомлены о продаже доли продавца. В этом случая необходимо выслать оповещения на адрес последнего места проживания данных лиц.

Знакомимся с рисками

Первое, на что стоит обратить внимание при покупке доли квартиры – это то, в какой форме составлен договор купли-продажи. Если по договору покупатель формально получает долю квартиры в дар, то впоследствии при возникновении каких-либо проблем вернуть обратно свои деньги покупатель не сможет, т. к. по договору доля в квартире досталась ему бесплатно.

Стоит иметь ввиду, что после заключения сделки один из собственников, ранее отказавшихся выкупить долю, может передумать и попытается в судебном порядке аннулировать договор.

В случае если владелец продает свою долю квартиры на торгах, то ожидание тридцатидневного срока не требуется и прерогатива на выкуп не действует. Квартира может быть выставлена на торги, дабы взыскать долю должника на правах общей собственности при условии отказа другими собственниками от выкупа этой доли.

Если долю квартиры выкупает собственник, выплачивающий процент по договору о бессрочном уходе с иждивенцем, в этом случае возможность преимущественного права на выкуп также не применяется.

При заключении договора купли-продажи доли квартиры следует учитывать, что ГК РФ предписывает необходимость согласия всех остальных владельцев долей на продажу вашей доли.

Важным аспектом при покупке доли квартиры является тот факт, что доля – это не квадратные метры и комнаты как таковые, а право на них. Доля квартиры может быть мала на столько, что перевести ее в жилую площадь будет не возможно.

Покупая долю квартиры нужно быть готовым к тому, что продать ее дороже вряд ли получится.

Приобретая в собственность долю квартиры следует также обратить внимание еще на ряд особенностей, а именно: причины, по которым владелец продает долю, не числится ли продавец на учете в психоневрологическом диспансере, число проживающих, потенциальные соседи, возможность увеличения количества проживающих.

Не стоит покупать долю квартиры, желая выкупить в дальнейшем остальную часть, т.к. есть риск, что другие дольщики откажутся от такой сделки.

  • Цена доли квартиры существенно ниже стоимости ее площади и напрямую зависит от планировки квартиры.
  • Необходимо ознакомиться и убедиться в наличии и правильности составления всех необходимых для проведения сделки документов.
  • Помимо этого, покупая долю квартиры нужно быть готовым к возможным конфликтным ситуациям и судебным искам, которые могут быть поданы другими владельцами долей квартиры.
  • Приобретая долю квартиры, которая сдается в аренду, покупатель наравне с остальными собственниками имеет право получать дивиденды.
  • Если доля квартиры покупается в строящемся доме, то по окончании строительства и возрастании цены, квартира может быть продана, а деньги разделены между дольщиками соразмерно долям.

Налоговый вычет

При покупке квартиры с долевым участием всеми собственниками одновременно налоговый вычет распределяется между ними. При покупке долей квартиры собственниками в разное время каждый из них имеет право на получение налогового вычета целиком.

Покупая долю квартиры посредством ипотеки покупатели имеют право на получение налогового вычета, соответствующего сумме процентов ипотеки (не более 3 000.000 руб.) и налогового вычета на цену квартиры (до 2 000.000 руб.).

Что такое доля в квартире, и стоит ли ее покупать?

Тем не менее при получении таких ипотечных кредитов можно столкнуться с некоторыми ограничениями, а именно: покупка доли квартиры в ипотеку у родственников невозможна, банки не предоставляют таких; банки крайне редко одобряют ипотечные кредиты на покупку доли квартиры заемщикам, состоящим в разводе; ипотечный кредит может быть не одобрен и в том случае, когда у покупателя такая же фамилия, как у его сестер и братьев, живущих вместе.

Дабы решение банка было вынесено в пользу заемщика, необходимо оформление нецелевого кредита с залогом иного имущества, являющегося собственностью родственников покупателя.

Приобрести долю квартиры можно и используя материнский капитал. При этом необходимо, чтобы покупаемая доля от всей квартиры была отделена. В связи с таким ограничением на материнский капитал невозможно купить долю в однокомнатной квартире.

Следует иметь ввиду, что на материнский капитал невозможно купить долю квартиры у тех, кто приходится несовершеннолетнему родственником.

Пенсионный фонд не запрещает приобретение долей квартиры на материнский капитал. Также, используя материнский капитал, можно получить ипотеку на покупку доли квартиры, т. к. в этом случае банки кредит банком будет одобрен без проблем.

Доля несовершеннолетнего

При составлении договора купли-продажи доли квартиры, собственником которой является несовершеннолетний ребенок, продавец обязан предъявить покупателю документ, подтверждающий разрешение на продажу этой доли от органов опеки и попечительства.

Других отличий при покупке доли квартиры у несовершеннолетнего владельца нет.

Долевое участие

Покупая долю квартиры дольщику необходимо помнить, что долевое участие – это не квадратные метры и не комнаты квартиры. Это коэффициент, определяющий размер части площади квартиры.

В большинстве случаев долевая квартира – это недвижимость, приобретенная дольщиками посредством наследования или полученная в дар.

Раздел долей в такой квартире возможен как на основании судебного решения, так и по взаимному согласию всех дольщиков. В этом случае одному из владельцев причитается доля, соответствующая количеству дольщиков, либо большего или меньшего размера, либо натуральная.

Источник: https://lawyer-consult.ru/nedvizhimost/kvartira/pokupka/doli-2.html

Что такое доля в квартире и стоит ли ее покупать?

Что такое доля в квартире, и стоит ли ее покупать?

В наше время цены на недвижимость достаточно высокие. Поэтому одним из методов решения жилищного вопроса является покупка доли в квартире. Несмотря на то, что при этом финансовых ресурсов тратится меньше, формально эта процедура намного сложнее.

Давайте рассмотрим основные сложности, возникающие при покупке доли в квартире.

Понятие и назначение доли в квартире

Доля в квартире – это часть права владения квартирой. В документах эта часть записывается с помощью дробного числа. Например, ½ или какое-либо другое дробное число.

При этом нельзя четко разделить квартиру на долю, прописанную в документах. Придется договариваться на месте кому и какой частью квартиры пользоваться.

Основные сложности при покупке доли в квартире

В документах вы должны отразить условия продажи, а также реальную стоимость вашей доли в квартире. На этом процедура не заканчивается.

Вы должны либо передать лично в руки этот документ – уведомление о продаже вашей квартиры под личную подпись владельцев других долей, либо воспользоваться почтовыми услугами и отправить владельцам других долей письмо с уведомлением.

Нужно ли выделять долю в квартире ребенку и как это можно сделать, узнаете по ссылке.

После этого у собственников других долей есть ровно 1 месяц, чтобы принять решение: покупать долю или отказаться от данного предложения. Обязательно уведомите владельцев других долей о покупке! Иначе можете лишиться своей доли.

Что такое доля в квартире, и стоит ли ее покупать?

Особенности покупки доли в квартире.

Т.к. совладельцы квартиры в случае, если вы не предложили им выкупить вашу часть могут подать на вас иск и все ваши права и обязанности на эту часть собственности перейдут к ним по решению суда.

В случае, когда у вас нет возможности уведомить других собственников, например, если они находятся под стражей или еще по каким-то причинам, вы можете оформить сделку не через договор купли-продажи, а путем написания дарственной. В этом случае процедура становится проще и согласие остальных собственников не требуется.

Зачем нужно выделять доли в квартире, читайте здесь.

3 сложность – отсутствие выгоды. Как правило, при продаже доли квартиры ее стоимость получается меньше, чем если бы продавалась вся квартира полностью и считалась бы стоимость доли от стоимости всей квартиры. То есть получается упущенная выгода.

Можно ли приобрести долю в квартире, где зарегистрирован ребенок

Как мы уже говорили ранее, такую квартиру приобрести можно. Но для этого необходимо немного расширить пакет документов, которые нужно собрать. А также получить разрешение органов опеки и попечительства. При этом условия проживания ребенка должны улучшиться.

Как можно подарить долю в квартире родственнику — читайте в этой статье.

Как обезопасить себя

Этот вопрос наверняка задавал себе каждый собственник. Для того, чтобы в дальнейшим не было никаких проблем с приобретенным имуществом необходимо следовать следующим правилам:

  1. Основное, о чем необходимо позаботиться – соблюсти права всех остальных собственников. Если этого не сделать, то в дальнейшем сделку по купле-продаже доли могут признать незаконной и ничего хорошего из этого точно не выйдет. Только больше проблем прибавится. Поэтому необходимо внимательно ознакомиться с законодательством РФ или обратиться к грамотному риэлтору, который знаком с правовой стороной вопроса.
  2. Следующим шагом, как мы уже говорили ранее, необходимо предложить приобрести долю остальным собственникам. Не пропускайте этот шаг, он очень важен!Однако, если долю покупает один из собственников, то согласие остальных собственников, при наличии, уже не требуется.
  3. Обязательно проверьте подлинность всех документов! Начиная от документов, подтверждающих личность собственника, и заканчивая документами на собственность.
  4. Одним из способов мошенничества является оформление сделки через договор дарения. По законодательству Российской Федерации в некоторых случаях такую сделку могут признать фальшивой. И покупатель потеряет не только деньги, но и право собственности. Поэтому, если продавец предложил вам оформить сделку через договор дарения, это повод задуматься.

Какие еще риски возможны

  1. Иногда возникают ситуации, когда продавец продает заложенную или обремененную долю. Например, взятую в ипотеку долю, которая еще не оплачена. Или, например, долю, заложенную в ломбарде и подобных местах. Поэтому внимательно изучайте документы на собственность, из них можно узнать много информации.
  2. Также иногда бывает негативное отношение других дольщиков к новому «соседу». От этого никто не застрахован. Но это не так страшно, как риск, связанный с документами.

Кто имеет преимущественное право на выкуп доли в квартире, читайте по ссылке.

Как купить долю на материнский капитал

Всем известно, что обналичить материнский капитал нельзя.  Но его можно вложить в недвижимость. Учитывая его размер (453000 на 2016 год), понимаешь, что на квартиру даже в провинциальном городе этих денег не хватит.

Но мало кто задумывался о том, что этих денег вполне хватит на комнату в каком-нибудь небольшом городке. То есть, вы вполне законно можете инвестировать эти деньги в недвижимость.

Требования при покупке доли на материнский капитал

Основным требованием является обособленность покупаемой площади. То есть, это должна быть отдельная комната или даже несколько комнат. Исходя из этого ясно, что купить долю в 1- комнатной квартире невозможно.

Читайте также:  Как узнать налог на имущество физических лиц через интернет?

Приобретение доли с использованием услуги кредитования

Как это работает

  1. Покупатель выбирает объект недвижимости (долю в квартире), который он хочет приобрести.
  2. Собирает все документы, которые необходимы банку для подтверждения своей платежеспособности, а также указывает, что хочет часть средств погасить с помощью материнского капитала.
  3. Покупатель подает заявку на ипотеку на всю сумму, которая ему необходима для полной оплаты доли (включая 453 000).
  4. Банк проверяет все документы и принимает решение о выдаче ипотеки.
  5. Если решение положительное – покупатель заключает договор с банком.
  6. Банк перечисляет сумму на счет продавца, продавец с покупателем оформляют все необходимые документы по передачи собственности.
  7. Покупатель передает данные о покупке доли в Пенсионный Фонд Российской Федерации, вместе со всеми подтверждающими документами и кредитным договором.
  8. Пенсионный Фонд перечисляет денежные средства (материнский капитал) банку в счет погашения основного долга покупателя.
  9. Покупатель выплачивает оставшуюся сумму. После выплаты всей суммы долга он получает документ о праве собственности без обременения и может распоряжаться ей по своему усмотрению.

Что такое доля в квартире, и стоит ли ее покупать?

Перед продажей доли в квартире нужно отправить уведомление другим собственникам.

Приобретение квартирной доли без привлечения заемных средств

В этом случае все намного проще. Потому что в сделке участвуют только 3 стороны, а поэтому формальностей, документации, времени и нервов требуется гораздо меньше.

Пошаговый алгоритм

  1. Покупатель выбирает объект недвижимости (долю в квартире), который он хочет приобрести.
  2. Покупатель составляет с продавцом договор, указав, что оплата будет произведена с помощью материнского капитала.
  3. Покупатель предъявляет договор и все необходимые документы в Пенсионный Фонд Российской Федерации.
  4. ПФ РФ проверяет все документы и информирует покупателя о принятом решении.
  5. В случае положительного решения продавец с покупателем решают все документальные вопросы, а Пенсионный Фонд РФ перечисляет денежные средства на счет продавца.

Как приобрести долю в квартире, принадлежащую родственникам

Основной момент при покупке доли у родственников – согласие всех членов сделки. Остальные нюансы такие же, как и при покупке квартиры у людей, не являющихся родственниками.

Плюсы и минусы статуса дольщика

Рассмотрим основные преимущества:

  1. Хорошее вложение денег, т.к. недвижимость с каждым годом растет в цене.
  2. Возможность прописки.
  3. Возможность использовать эту собственность в качестве залога. Например, при получении кредита в банке процентная ставка будет меньше, так как кредит будет обеспечен.

Как выделяются доли в квартире, читайте по ссылке.

Из минусов можно выделить один, но существенный – наличие других дольщиков, с которыми надо поддерживать дружелюбные отношения, чтобы лишний раз не было «головной боли».

Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, юридическая информация в данной статьей могла устареть!
Наш юрист может бесплатно Вас проконсультировать — напишите вопрос в форме ниже:

Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, юридическая информация в данной статьей могла устареть!
Наш юрист может бесплатно Вас проконсультировать — напишите вопрос в форме ниже:

Источник: http://ProNovostroyku.ru/yuridicheskie-voprosy/prodazha-kvartiry/kypit-dolu-v-kvartire.html

Мне досталась доля в недвижимости

Можно ли обособить свою долю, как ее продать и что невозможно без других долевых собственников

Что такое доля в квартире, и стоит ли ее покупать?

 

Допустим, вы получили наследство, или развелись и поделили нажитое в браке имущество, или купили с кем-то квартиру в складчину. Словом, стали собственником доли какого-либо объекта недвижимости.

Рассказываем, как ею владеть и распоряжаться, что нужно сделать, чтобы продать, и о чем придется договариваться с другими владельцами долей.

Чем фактически владеет собственник доли

Владение долей квартиры чаще всего не означает владения правами на конкретную комнату (даже при наличии возможности выделить каждому владельцу по комнате). Собственник владеет долей в праве собственности, и она может быть как равной с долями других владельцев, так и большей или меньшей.

«Долевая собственность — особая форма владения, при которой ни у одного из сособственников нет определенно выделенного имущества, в каждом сантиметре квартиры есть доля другого собственника, — поясняет руководитель офиса «В Крылатском» компании «Миэль-Сеть офисов недвижимости» Ирина Бербенева. — Поэтому иногда очень сложно установить порядок пользования. Если сособственники не могут договориться мирным путем, то они определяют порядок пользования по суду».

Впрочем, доля может быть и реальной. По словам председателя совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирины Доброхотовой, реальная доля может быть привязана к конкретным частям квартиры (например, комната 12 кв.

м в двухкомнатной квартире общей площадью 52 кв. м). Причем выделяться может только изолированное жилое помещение — комната, а коридор, кухня и санузел остаются в общей долевой собственности.

Выделение реальных долей приводит к тому, что квартира по факту превращается в коммунальную.

Количество владельцев и их качественный состав законом не ограничены. Например, собственность может принадлежать только физическим или только юридическим лицам, а также одновременно физическим и юридическим лицам.

Особенности владения долями

Обладатель доли в жилой недвижимости имеет все права собственника, а именно права владения, пользования и распоряжения. Однако реализовать эти права без согласования с другими собственниками невозможно.

«Чаще всего это приводит к различным спорам, и попытка реализации того или иного права без согласования с другими владельцами может быть признана судом неправомочной.

Чтобы не доводить дело до конфликта, собственник доли должен понимать, что своими действиями ему не следует нарушать права владельцев других долей», — рассказала управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая.

Собственник доли в жилой недвижимости обязан платить имущественный налог и коммунальные платежи, помимо этого, оповещать других владельцев жилья о планируемых сделках со своей долей собственности (продажа, аренда, залоговое обеспечение и т. п.). Владелец доли в помещении должен содержать свою собственность в порядке, устранять аварийные ситуации, даже если он фактически не использует помещение.

«Долевая собственность — это ограниченное пользование. Если другой собственник не проживает в квартире, не стоит забывать о том, что он может в любой момент воспользоваться своей жилплощадью», — отмечает Ирина Бербенева.

Как оплачиваются услуги ЖКХ

Услуги ЖКХ при общей долевой собственности оплачиваются, как правило, по единому платежному документу.

При этом любой участник долевой собственности вправе обратиться в управляющую компанию с заявлением о выставлении ему отдельного счета за услуги ЖКХ пропорционально его доле, рассказала руководитель юридической службы компании «Инком-Недвижимость» Светлана Краснова.

«Законом определено, что участник долевой собственности обязан участвовать в издержках по содержанию и сохранению имущества соразмерно своей доле», — говорит эксперт.

Можно ли кого-нибудь зарегистрировать в долевой квартире

Владелец доли в квартире имеет право сам зарегистрироваться в ней без согласия других собственников.

Он также может зарегистрировать там своего несовершеннолетнего ребенка, поскольку по закону ​местом жительства несовершеннолетнего до 14 лет является место жительство его родителей (или одного из них).

Если же владелец хочет зарегистрировать в долевой квартире супруга или супругу, родителей, других родственников, а также лиц, не состоящих с ним в родстве, то ему придется получить согласие всех совладельцев квартиры.​

Как выделить свою долю, чтобы ни от кого не зависеть

Гражданский кодекс России позволяет выделить долю в натуре, но лишь в том случае, если есть техническая возможность оборудовать в этой части жилья отдельный вход и санузел. Только при соблюдении этих норм можно поставить объект на кадастровый учет и оформить на него право собственности.

«При выделении доли в натуре участник долевой собственности становится индивидуальным собственником, для него долевая собственность на имущество прекращается, — поясняет Светлана Краснова.

— Но применительно к квартирам реализация процедуры выдела доли практически невозможна.

Поэтому чаще всего собственники долей обращаются в суд с требованием об определении порядка пользования квартирой (закреплении конкретной комнаты за истцом)».

Поделить современные квартиры непросто, поскольку общая площадь должна быть не менее 28 кв. м (СНиП 01.31.2003) с учетом особенностей планировки. Если представить себе, что квартира очень большая и обустройство двух отдельных входов в ней возможно, то изменение жилой и нежилой площади, установка нового оборудования и подвод коммуникаций обойдутся недешево.

«В случае когда обособление доли в натуре осложняется объективными причинами, юристы советуют выделить свою долю в денежном эквиваленте, — отмечает Ирина Доброхотова. — Владелец, отказавшийся от своей доли, взамен получит деньги от других сособственников, которые после этого смогут распределить его долю между собой».

Можно ли продать свою долю

Можно, но сначала придется уведомить об этом других владельцев долей, поскольку они имеют преимущественное право на выкуп помещения. Если другие собственники не выкупят долю в течение месяца или не напишут письменный отказ до истечения этого срока, то можно искать покупателя на стороне.

«Если собственник доли нарушил право преимущественного выкупа других владельцев долей, то они могут в течение трех месяцев подать иск в суд, который вернет им это право, — рассказывает Мария Литинецкая.

— Такой сценарий возможен не только, если собственник втайне от других владельцев продал свою долю, но и в том случае, если он завысил стоимость своей доли при их извещении, а постороннему покупателю назначил меньшую цену».

Совместная продажа (одновременная продажа всей долевой квартиры) всегда гораздо выгоднее, чем продажа доли, считает брокер агентства недвижимости Century 21 Milestone Сергей Коршунов. Необходимо использовать любые возможности договориться с другими владельцами долей, нанять агента-профессионала, который сможет убедить ваших родственников на совместную продажу.

«Ваша доля и ваши возможные проблемы с родственниками не нужны никому, кроме профессиональных участников рынка — перекупщиков, — отмечает Коршунов. — А значит, и реальная стоимость доли будет как минимум на 30% ниже, чем рассчитанная арифметическим путем от стоимости целой квартиры».

Сложности распоряжения долевой собственностью

Российское законодательство не ограничивает минимального размера долей собственности. Это открывает путь к бесконечному дроблению любых помещений.

«На одну квартиру могут претендовать собственники с мизерными долями, — объясняет Мария Литинецкая.

— В судебной практике были случаи, когда владельцы, скажем, 1/40 квартиры требовали вселения в жилье и снятие препятствий, которые им чинили собственники половины или трети квартиры.

Обычно суд назначает выплату компенсации, то есть фактически принуждает владельца большей доли согласиться на выкуп незначительной доли».

Надо понимать, что общая собственность нередко объединяет людей с противоречивыми интересами. Не все владельцы долевой собственности одинаково ответственно оплачивают коммунальные услуги и налоги.

Один из владельцев может попытаться тайно или обманным путем продать свою долю. Возможны и другие конфликтные ситуации.

Все спорные вопросы, касающиеся долевой собственности (даже если речь идет об оплате услуг ЖКХ), нередко решаются в суде.

Источник: https://realty.rbc.ru/news/5c6bc5169a79475b6f3c79d4

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector