Как купить квартиру по договору долевого участия?

Особо рискованной сделкой является покупка квартиры по ДДУ. Однако многие граждане, несмотря на высокие риски, предпочитают именно этот вариант приобретения жилья.

Ведь стать дольщиком и соинвестором застройщика всегда выгодно, квартира на этапе ее реального отсутствия стоит гораздо дешевле той, что расположена уже в готовом доме.

С помощью такого варианта покупки жилья приобретается не только имущество для себя, но и для последующей продажи с целью заработка. О том, какие риски есть при оформлении договора ДДУ, и как они покрываются с помощью законодательным норм, поговорим далее.

Понятие ДДУ

ДДУ расшифровывается как договор долевого участия и означает соглашение между дольщиком и застройщиком. Дольщик по этому договору покупает квартиру на этапе строительства дома. Чем раньше он вступает в эти отношения, тем дешевле ему обойдётся квартира.

За собранные с дольщиков деньги застройщик и возводит многоэтажное строение. Полноправным владельцем своего жилья дольщик становится только после ввода дома в эксплуатацию и регистрации на него права собственности.

Регулируется ДДУ ФЗ № 214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов».

ДДУ оформляется:

• в письменной форме без нотариального заверения;
• обязательно регистрируется в Росреестре.

В договоре должна содержаться информация о квартире, ее размерах, точной стоимости, дате введения дома в эксплуатацию, гарантии на жилье и его техническое оснащение.

В связи с тем, что в стране остро встала проблема «обманутых дольщиков», было принято решение кардинально переработать действующий закон.

Многие граждане за последние несколько лет были обмануты недобросовестными застройщиками и лишились своих денег и квартир. Застройщики часто просто прекращают строительство дома и исчезают с украденными деньгами граждан.

В 2018 президент страны рекомендовал переработай закон о долевом участии настолько, чтобы полностью избавиться от долевых отношения. Так, с 1 июля 2020 года в долевые отношения будет введена третья сторона – банк, в котором будет открыт эскроу-счёт для хранения денежных средств дольщиков.

Таким образом дольщики будут защищены от рисков прекращения строительства. Банк, в свою очередь, будет выступать в сделке посредником и защищать свои интересы, работая только с аккредитованными застройщиками.

Преимущества ДДУ и подводные камни

Безусловно, договор долевого участия – это всегда выгодно. Разница в стоимости квартир в строящемся и уже готовом доме может достигать 50%.

Еще лучше таким способом осуществлять инвестирование свободных денежных средств. Покупается квартира за недорого, продаётся по рыночной цене квартир готового многоквартирного дома. Инвестор в таком случае получает хорошую прибыль.

Кроме того внесение изменений в ФЗ, касающихся эскроу-счетов, значительно уменьшает риски недостроя дома и потери денег. Так покупка квартиры по ДДУ становится еще более привлекательной и выгодной.

Также застройщик по договору ДДУ не сможет в одностороннем порядке изменить стоимость жилья. За неисполнение условий договора застройщиком дольщик может получить с него компенсацию или неустойку.

Однако в ДДУ все еще имеются существенные риски:

1. Риск затягивания сроков сдачи дома в эксплуатацию.
2. Риск долгого оформления права собственности на жилье.
3. Риск получения квартиры низкого качества.
4. Риск срыва сроков или полного прекращения строительства.

У застройщика может не хватить собственных средств на то, чтобы вовремя возвести жилое строение. Тем самым он нарушит условия договора, но никак не сможет завладеть деньгами дольщиков. Ведь фактически оплата по ДДУ по новым правилам будет происходить только после ввода дома в эксплуатацию.

При таких нарушениях дольщик вправе совершать следующие действия:

1. Требовать неустойку по ст. 6 ФЗ-214.
2. Расторгнуть договор, если строительство затянулось на более чем 2 месяца или полностью прекратилось.

Передача квартиры по ДДУ осуществляется на основании акта приема-передачи недвижимости.

Если застройщик пытается выдать Вам квартиру ненадлежащего качества, просто не нужно подписывать акт приема-передачи. Следует высказать свои недовольства и попросить устранить их в короткий срок.

Пошаговая инструкция: как купить жилье по ДДУ

Поговорим о том, что нужно делать для покупки квартиры по договору долевого участия, и на что обратить внимание при этом, чтобы не остаться без жилья.

Чтобы заключить ДДУ, нужно иметь при себе паспорт и деньги. Обычно со вторым у многих есть проблемы, отчего они обращаются за помощью к банкам. Тогда ДДУ может заключаться непосредственно вместе с оформлением кредита.

Алгоритм приобретения квартиры выглядит следующим образом:

1. Нужно изучить застройщика. Для этого следует осведомиться о том, был ли застройщик участником судебных споров. В компании следует запросить проектную документацию, учредительные документы, проверить финансовую отчетность застройщика за прошлый год, изучить проект строительства.
2. Внимательно прочесть текст ДДУ. Обычно договор составляется по типовой форме, но лучше проверить его на юридически правильную форму. Неверно составленный договор потом в суде может быть признан недействительным.
3. Выбрать банк для кредита. Лучше всего сотрудничать с партнерами застройщика. Так можно получить сниженный размер ставки по ипотеке и сократить риски, связанные с недостроем. Ведь банки сотрудничают с тщательно проверенными застройщиками.
4. Предоставить документы. Список документов по ДДУ минимальный. Для подписания самого договора нужно предоставить паспорт и согласие супруга. Если оба супруга будут иметь право собственности на квартиру, они оба должны присутствовать при заключении соглашения. Чтобы оформить ипотеку понадобиться заполнить анкету заемщика, предоставить справку о доходах, копию трудовой книжки. В разных банках пакет документов может различаться, лучше заранее узнать эту информацию.
5. Заключить ДДУ. Для этого договор подписывается дольщиками, застройщиком и банком. Застройщик обязан поставить на нем свою печать. У каждой стороны должен оставаться на руках экземпляр соглашения.
6. Регистрация договора долевого участия в Росреестре. Срок регистрации определён 5 днями. Лучше после этого проверить действительно ли договор зарегистрирован. После регистрации можно оплачивать квартиру.
7. Оплата договора полностью или в рассрочку.
8. Подписание акта-приема передачи квартиры после введения дома в эксплуатацию. Не нужно подписывать акт, если выявлены дефекты.
9. Регистрация права собственности на квартиру в Росреестре.

После того, как гражданин становится полноправным владельцем квартиры, он может вместе с другими жильцами осуществить выбор обслуживающей дом организации. Принимаются такие решения на общих собраниях соседей.

Как проверить регистрацию договора ДДУ в Росреестре?

Нужно обязательно проверить, что ДДУ действительно зарегистрирован в Росреестре. Для этого нужно запросить выписку из ЕГРН в самом Росреестре или отделении МФЦ.

Чтобы удостовериться, нужно внимательно посмотреть на сам договор. На его лицевой стороне должны стоять подпись и печать регистратора. На оборотной стороне последней страницы тоже должна стоять отметка регистрационного штампа.

Заказать выписку из ЕГРН можно следующим образом:

• подается заявление в письменной или электронной форме;
• платится госпошлина в размере 200 рублей;
• предоставляется паспорт и ДДУ.

Если делать все это через сайт Росреестр — , нужно внизу окна открыть графу «Электронные услуги», найти «Справочную информацию по объектам недвижимости в режиме онлайн».

Там нужно будет ввести номер ДДУ и дату его заключения, после чего нажать кнопку «Сформировать запрос». После этого появляется перечень зарегистрированных договоров, в котором может быть и Ваш документ.

Там внизу списка должна быть отмечена дата обновления документа. Возможно, что Ваш ДДУ еще не зарегистрирован, или информация о нем еще не внесена в базу сайта.

Налоговый вычет при покупке квартиры при ДДУ

• Чтобы вернуть налоговый вычет, нужно последние 3 года официально отчислять НДФЛ в бюджет страны.
• Налоговый вычет – это фактически уменьшение налоговой базы по НДФЛ на сумму покупки квартиры, а сам возврат налогов – это часть ранее уплаченной им сами суммы налоговых отчислений.
• Чтобы оформить налоговый вычет, необходимо иметь на руках акт приема-передачи жилья.

Налоговый вычет при этом ограничен 2 миллионами рублей. Из этих денег можно вернуть 13% — не более 260 тысяч рублей. Возврат происходит не единовременно.

В год можно вернуть только не больше той суммы, что была уплачена в счёт налогов. Остальную часть можно вернуть в следующие отчетные периоды.

Если гражданин купил квартиру по ДДУ в ипотеку, он будет иметь право вернуть и часть процентов, в частности:

1. Вернуть только уже уплаченные проценты, без учета тех, что еще предстоит уплатить по графику платежей.
2. Максимальный возврат из бюджета по процентам составляет 390 тысяч рублей.

Для возврата процентов каждый год придётся запрашиваться в банке справку о размере уплаченных процентов по ипотеке.

Для оформления вычета нужно предоставить паспорт, документы на квартиру, чеки по оплате квартиры, декларацию, справку 2-НДФЛ и само заявление определенной формы. Рассматривать заявление налоговая служба может в течение 3 месяцев.

Приобретение квартиры по договору долевого участия – выгодный вариант инвестирования своих или заемных средств.

Несмотря на высокие риски заморозки или прекращения строительства, государственная поддержка дольщиков сегодня позволяет им не рисковать собственными деньгами и взаимодействовать только с аккредитованными и надежными застройщиками.

Источник: http://expert-home.net/pokupka-kvartiry-po-ddu-poshagovaya-instruktsiya/

Что лучше: купить квартиру на этапе строительства по ДДУ и взыскать неустойку ДДУ или вторичный рынок недвижимости

Пожалуй, это наиболее распространенный вопрос, который задают будущие покупатели квартиры, когда хотят вложить деньги в недвижимость, и как правило, те, кто не остро нуждаются в жилье на данный момент. В данной статье мы рассмотрим все «за» и «против» заключения договора долевого строительства (ДДУ) в сравнении с покупкой уже давно построенного жилья, именно в плане инвестиций и сохранения денег.

Покупка на этапе постройки дома всегда дешевле, чем готовые квартиры

Какое бы жилье вы не подбирали, на этапе постройки дома покупка квартиры всегда дешевле в сравнении с уже аналогичной квартирой в построенном доме. Причем, чем быстрее застройщик по договору ДДУ обещает сдать вам квартиру в эксплуатацию, тем дороже стоимость жилья.

Однако застройщик часто спекулирует на сроках, искусственно уменьшая по ДДУ сроки сдачи, чтобы завысить стоимость жилья. В частности, в проектной декларации может быть срок существенно более поздний, чем указанный в вашем ДДУ. Мы предлагаем проверить договор ДДУ еще до его подписания на предмет наличия таких «подводных камней».

Заодно предупредим, где застройщик ведет себя недобросовестно и как на этом можно сыграть в случае образования неустойки по ДДУ.

Покупка на этапе постройки дома это высокие риски, в отличие от покупки на вторичном рынке

Несмотря на давно вышедший в свет ФЗ 214 , вы плохо застрахованы при «вложении денег в котлован», т.к. максимум, чем может помочь судья, так это только присудить вам ваши деньги по договору, плюс, 50% штрафа  за пользование вашими денежными средствами, т.к. вы фактически «даете беспроцентный кредит» застройщику, только не как кредитная организация, а как физическое лицо. Еще можно присудить моральный вред, но он по практике не превышает двух — трех десятков тысяч рублей.

Но все указанные цифры может именно присудить, а не выплатить! Это все, на что вы можете рассчитывать по ДДУ, обратившись в суд. Физически, денег суд вам не выплатит.

Выплачивать вам государство эти деньги не обязано, к примеру, в случае агентства по страхованию вкладов, когда у банка отзывают лицензию, и вы можете потребовать от государства часть денег со своих счетов и вкладов, в пределах установленного лимита .

Похоже, что не все дольщики это понимают. Некоторые считают, что ФЗ-214 гарантировано, защищает их вложение в будущую недвижимость, и думают, что если они выиграют суд, то 100% смогут вернуть деньги по договору ДДУ якобы от государства.

Однако в отличие от государства, у застройщика может попросту не оказаться этих денег.

Схема перераспределения активов у застройщика, как правило, иная: дочернее юрлицо, с которым вы подписываете ДДУ только получает деньги и тут же их передаёт головному юрлицу, которое с дочерним юрлицом юридически никак не связано, т.е. разный состав учредителей, реквизиты и т.д.

Передача головному юрлицу может быть по-любому поводу, их придумать несложно. Например, заключить кредитный договор между дочерней и головной фирмой под 100000% готовых. Таким образом, у головной фирмы образуется астрономическая, «вечная» дебиторская задолженность.

Это искусственно сделанная «черная дыра», в которую можно слить любые деньги. Поэтому, даже если завтра к застройщику придет фирма-посредник и скупит все квартиры для перепродажи конечному покупателю, то в дочерней компании все рано на счетах тут же будет ноль из-за кредиторской задолженности перед головной фирмой.

Вы так и останетесь с не исполненным исполнительным листом, без жилья и без денег.

Почувствуйте разницу, кто является гарантом возвращения ваших денег: государство (как в случае банковского вклада) или «частная лавочка», в лице застройщика, пусть даже и крупная. Чтобы такого не случилось с вами, мы предлагаем заказать у нас проверку застройщика ДДУ .

В этом случае, вы можете уже быть уверенными, что заключаете ДДУ с хорошим, надежным застройщиком. Однако надо понимать, что на 100% проверить застройщика ДДУ невозможно, т.к. нет доступа к его бухгалтерским документам, без которых мы можем гарантировать пусть 70-90% надежность проверки застройщика, но все-таки не 100%.

Вложение денег в ДДУ это своеобразный вклад под высокий процент, а «вторичку» покупать невыгодно в плане инвестиций

Предположим цель покупки недвижимости у вас чисто инвестиционные, т.е. вы не нуждаетесь в жилье, а просто хотите выгодно вложить деньги. На состояние 2019 года средний процент по вкладам в банках составляет минимум 4% (к примеру в сбербанке), максимум 10% (МКБ,ВТБ, альфа-банк).

Это очень мало, учитывая, что реальная инфляция, к примеру, на продукты питания составляет 30-60% годовых, на общераспространенную одежду 20% и т.д. Пока дом строится, то цены на квартиры в нем непрерывно растут, и этот процент прироста в несколько раз выше, чем по вкладам в банке.

Посчитать его не сложно, для этого надо знать стоимость аналогичного жилья в том же районе, но уже построенного, сопоставить дельту в деньгах между ценой договора ДДУ и ценой рыночной стоимости и поделить на срок постройки дома, сопоставив с инфляцией, на те товары услуги, которыми вы бы потенциально пользовались, если бы деньги не вкладывали, а тратили для себя. Как указано на графиках, цены на вторичную недвижимость сильно падают уже с 2013 года, т.е. инвестиции во вторичный рынок жилья за последние шесть — десять лет себя не оправдывают. Поэтому, даже вложение в обычный банковский вклад, особенно в долларах (учитывая скачок курса более, чем в два раза), более выгодно, чем просто покупка недвижимости на вторичном рынке.

Если застройщик сорвет сроки сдачи хотя бы на пару лет, есть шанс получить не одну квартиру, а две

Как это не покажется странным, но если вы покупаете квартиру для инвестиций, а не для жилья, то вам выгодно именно срыв сдачи квартиры, т.к. вы можете насчитать неустойку и штраф по ДДУ, которая соразмерна за пару лет как половина квартиры.

Естественно это актуально, если застройщик — стабильная компания, которая уже многократно выплачивала неустойку и штраф по ДДУ другим дольщикам, а суд, по месту регистрации застройщика, лояльно относится к такого рода судебным делам и не режет по 333 ст. ГК РФ неустойку и штраф по ДДУ .

Если застройщик бедный, то получение неустойки по ДДУ при банкротстве застройщика занятие трудно достижимое.

За квартиру на вторичном рынке нужно платить квартплату, налог и прочие издержки, а за строящуюся квартиру не нужно

За квартиру на вторичном рынке платить нужно, даже если там никто не прописан. Хотя и есть возможность сильно снизить квартплату при отсутствии в ней зарегистрированных и проживающих лиц. На практике это достаточно хлопотное занятие.

Поэтому, даже если цены на «вторичку» начнут расти, то имеет смысл сопоставить годовую квартплату за нее с разницей в цене за нее сейчас и год назад. При этом заложить потенциальный рост тарифов ЖКХ, о чем каждый год правительство сообщает заранее. Стоит также отметить, что квартира, в которой никого нет — это своеобразный риск, т.к.

в случае затопления, пожара и т.д. вы не сможете оперативно предпринять меры, а значит, такие потенциальные форс-мажорные обстоятельства нужно тоже закладывать при инвестиции во «вторичку», к примеру, возможный ущерб от пожара и затопления для соседей по дому.

К тому же в квартире могут набежать клопы, ее могут ограбить, может случайно лопнуть стекло или еще что-нибудь. За строящуюся квартиру по ДДУ платить квартплату, налог и за форс-мажорные обстоятельства не нужно.

Вторичное жилье можно сразу сдавать, а строящуюся квартиру нет

Некоторые дольщики считают, что даже при отсутствии документов на право владения квартирой, ее можно «в черную » сдать, если она физически уже построена и подведены коммуникации. Особенно часто приходят такие мысли в голову, когда дольщик физически побывал в уже полностью построенном доме, но въехать туда не может, т.к.

есть проблемы юридического характера у дольщика или застройщика. Однако «втихую» сделать это у вас не получится. Пользоваться до момента получения прав владения вы не сможете ни сами, ни в качестве арендодателя.

Естественно, что «вторичку» можно сдавать не только сразу после покупки, но и когда вы захотите ее снова перепродать.

Вторичное жилье это несвежий товар, а квартира по ДДУ всегда новая

Юридическая чистота в новой квартире лучше, чем у «вторичке»

Безусловно, вопрос, где лучше история квартиры лучше достаточно спорный.

Но все-таки в квартире по ДДУ истории нет вообще, а вот во вторичном жилье история может быть долгая, запутанная, с множеством оговорок, потенциальными наследниками, обременением и т.д.

В строящейся квартире могут быть проблемы с введением дома в эксплуатацию, это очень серьезные проблемы, но еще раз оговоримся, истории купли-продаж у квартиры по ДДУ не может быть в принципе.

Источник: https://www.s-u-d.ru/chto-luchhe—kupit-kvartiru-na-jetape-stroitelstva-po-ddu-i-vzyskat-neustojku-ddu-ili-vtorichnyj-rynok-nedvizjimosti

Порядок действий при покупке квартиры по ДДУ

Приобретение недвижимости — ответственный шаг, и требуется приложить максимальное количество усилий, чтобы обезопасить себя при оформлении подобной сделки.

В последнее время пользуется большой популярностью покупка квартиры по договору долевого участия, так как такая недвижимость стоит на порядок дешевле — но, к сожалению, и при этом способе велик шанс столкнуться с мошенниками.

Перед приобретением жилья этим способом рекомендуется обратиться к юристам, оказывающим услуги в данной области — они не только подскажут, на что следует обратить внимание, но и окажут полное сопровождение сделки по ДДУ.

Покупка квартиры по ДДУ, пошаговая инструкция представлена ниже – она содержит рекомендации по выбору банка, застройщика, обслуживающей компании, а также иные важные сведения.

Когда речь идет о такой важной сделке, как покупка квартиры у застройщика, порядок действий предусмотрен следующий:

1. Выбор кредитного учреждения (в случае, когда гражданин планирует приобрести жилье с привлечением денежных средств банка);
2. Выбор строительной фирмы;
3. Выбор обслуживающей компании;
4. Оформление документации.

Каждый из этих пунктов более подробно описан ниже.

Если для приобретения недвижимости планируется оформить ипотечный кредит, то в первую очередь необходимо выбрать банк, предлагающий наиболее выгодные условия  — и только после этого саму недвижимость (т.к.

заемщик может выбрать квартиру только из вариантов, предложенных банком — а они соглашаются сотрудничать не со всеми строительными компаниями).

Перед подачей заявки в банк, необходимо уточнить ряд важных моментов:

• Наличие обязательных страховок (согласно законодательству обязательно наличие страховки залогового объекта, но некоторые кредитные учреждения обязывают заемщиков приобрести дополнительные, что неизбежно влечет за собой незапланированные траты);
• Размер штрафов в случае просрочки (условия у банков различны и если в одном случае кредитное учреждение предусматривает наложение небольших штрафов, то в других их размер может превышать сумму ежемесячного платежа);
• Наличие дополнительных платных услуг, использование которых является обязательным.

Когда банк выбран, можно приступать к подготовке документов и оформлению кредита. Если же ипотека не планируется, и гражданин хочет участвовать в строительстве, используя собственные денежные средства, то можно сразу приступать ко второму пункту — выбору застройщика.

Большое внимание, перед тем как заключить сделку, необходимо уделить выбору застройщика. При выборе требуется ознакомиться с имеющимися отзывами — рекомендуется уделять внимание отрицательным т.к. именно они, как правило, являются наиболее информативными. Если строительная фирма существует на рынке не первый год, то отзывы о ней будут в любом случае — как положительные, так и отрицательные. Помимо отзывов в сети, необходимо изучить имеющуюся у компании документацию — согласно ст. 3.1 214-ФЗ она должна быть размещена в открытом доступе на официальном сайте застройщика и содержать следующие документы:

• Проектную декларацию;
• Разрешения на ввод в эксплуатацию объектов строительства;
• Аудиторское заключение о коммерческой деятельности фирмы;
• Разрешение на постройку;
• Документация, подтверждающая права компании на участок земли (на территории которой планируется осуществлять постройку);
• Проект договора участия в долевом строительстве (данный проект возможно распечатать и показать юристам, которые с ним ознакомятся и предоставят необходимые рекомендации);
• Способы обеспечения фирмой обязательств по договору участия в долевом строительстве;
• Фотографии объектов, создаваемых компанией с привлечением денежных средств участников.

Если компания по каким-либо причинам отказывает в предоставлении документации для ознакомления — в большинстве случаев это связано с наличием в них недостатков.

Участник, в свою очередь, вправе подать жалобу на нарушения в контролирующий орган, который привлечет компанию к административной ответственности по ст. 14. 28 КоАП РФ, а если будут установлены признаки преступления, то и к уголовной.

Особое внимание необходимо обратить на следующую документацию:

• Устав;
• Свидетельство о постановке компании на учет в МРИФНС;
• Выписка ЕГРЮЛ.

Это основная документация, подтверждающая, что деятельность организации легальна.

Также важно знать, что застройщик вправе заключать ДДУ только в установленных ФЗ-214 случаях:

• Компания осуществила государственную регистрацию права земли, на которой она планирует осуществить строительство. Земля может быть как собственностью застройщика, так и находиться в аренде.
• Застройщиком должно быть получено разрешение на строительство дома, выдаваемое Госстройнадзором. Это разрешение подтверждает соответствие проектной документации требованиям градостроительного регламента.
• Уставной капитал компании должен быть оплачен в полном объеме. Размер уставного капитала напрямую зависит от площади объекта долевого строительства и колеблется от 2,5 млн. до 1,5 млрд. рублей.
• В отношении компании не проводится процедура ликвидации (данные сведения возможно уточнить в налоговой, на сайте Высшего Арбитражного суда или Вестника государственной регистрации — эта информация находится в открытом доступе и ее может получить любой желающий).
• Компания, планирующая осуществлять строительство, не была признана арбитражным судом банкротом.
• Застройщик не занесен в реестр недобросовестных участников аукционов, связанных с земельными участками.
• Строительная компания не занесена в реестр недобросовестных поставщиков, подрядчиков либо исполнителей.
• Если в отношении строительной фирмы не было вынесено решения о приостановлении деятельности.
• У компании нет задолженности по налогам и сборам, а также другим обязательным платежам.

Кроме того, рекомендуется уточнить о наличии у фирмы банковских программ — даже в случае, если покупатель не планирует их использовать. Т. к. кредитными учреждениями, как правило, не предоставляется ипотека на квартиры в домах, строительство которых осуществляет компания с сомнительной репутацией и перед началом сотрудничества каждый застройщик проверяется представителями банков.

Перед заключением ДДУ также необходимо уточнить сведения о фирме, которая будет осуществлять обслуживание дома после его сдачи. Нередко компании устанавливают сравнительно высокую плату за предоставление услуг (в этом случае дополнительные ежемесячные траты неизбежны).

Эти сведения можно уточнить как в самой компании, которая будет осуществлять обслуживание, так и у жильцов домов, пользующихся ее услугами. Также возможно поискать отзывы в сети Интернет.

Как показывает практика, поменять обслуживающую компанию достаточно сложно — именно поэтому не стоит игнорировать данный пункт.

Договор обязательно должен быть заключен в письменной форме. Не стоит заключать другие виды договоров (в том числе и предварительных) — т.к. на них никакие гарантии не распространяются. Договора на долевое участие должны содержать следующую информацию:

• Подробное описание объекта, строительство которого ведется, а также самой квартиры;
• Дата, когда застройщик планирует завершить строительство (по истечение этого срока дольщик вправе обратиться в суд);
• Гарантийный срок на инженерно-техническое оборудование, коммуникации и саму квартиру (3 года для коммуникаций и инженерно-технического оборудования гарантия должна составлять минимум 3 года, для квартиры — 5 лет);
• График выплат, полная стоимость недвижимости, размер ежемесячных выплат;
• Ответственность сторон (в этом пункте должна описываться не только ответственность участника долевой застройки, но и самой строительной компании).

Важно проконтролировать, чтобы в договоре не было неточностей, а также сведений, которые можно было бы трактовать двояко.

Учтя все пункты, которые содержит пошаговая инструкция, будущий участник сможет обезопасить себя от недобропорядочных застройщиков и финансовых потерь.

Если вы приняли решение приобрести недвижимость и хотите, чтобы сделка прошла безопасно, Общество защиты прав дольщиков готово оказать необходимое содействие.

Источник: https://help-ddu.ru/dogovor/pokupka-kvartiry-po-ddu-poshagovaya-instruktsiya

Покупка квартиры по ДДУ

При рассмотрении варианта приобретения жилья по договору долевого участия (ДДУ) потенциальному «покупателю» следует учесть разницу, что данная сделка не будет являться купли-продажей как таковой.

Главное различие заключается в том, что по ДДУ приобретается не сама квартира, а право требования на нее в дальнейшем, в то время как предметом договора купли-продажи является недвижимое имущество — квартира.

Если при купли-продаже приобретаемое жилье передается покупателю сразу по факту заключения сделки, то при ДДУ необходимо дождаться окончания строительства, ввода дома в эксплуатацию и передачи объекта застройщиком. Только после совершения указанных этапов, «покупатель» будет вправе зарегистрировать свое право собственности на приобретенное жилье.

С 2019 года все застройщики обязаны перейти на работу со специальными банковскими эскроу-счетами. В связи с чем он не сможет использовать ДДУ в качестве основания для покупки квартиры. Застройщик не имеет права пользоваться средствами дольщиков до тех пор, пока дом не будет введен в эксплуатацию.

Что такое договор ДДУ при покупке квартиры

Нередко покупка недвижимости и участие в строительстве многоквартирного дома понимается как один и тот же способ приобретения недвижимости в собственность.

Для более полного понимания различий договоров купли-продажи и долевого участия ниже приведена сравнительная таблица.

Правовое регулирование	Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов…».	§1, §7 гл. 30 ГК РФ.
Форма договора	Простая письменная (п. 3 ст. 4 ФЗ-214)	Простая письменная (ст. 550 ГК РФ)
Стороны (субъекты) договора	Застройщик, участник долевого строительства (дольщик).	Продавец (собственник), покупатель.
Предмет договора	Строительство застройщиком многоквартирного дома, передача объекта после его ввода в эксплуатацию дольщику.Уплата предусмотренной договором цены участником долевого строительства, его действия по принятию объекта (п. 1 ст. 4 ФЗ-214).	Возмездная передача продавцом недвижимого имущества в собственность покупателю (ст. 549 ГК РФ).
Существенные условия	Предмет договора, срок передачи объекта, цена (порядок и срок уплаты), гарантийный срок (предусмотренный ст. 7 ФЗ-214), способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору (п. 4 ст. 4 ФЗ-214).	Цена, предмет договора, перечень лиц, сохраняющих право пользования жилым помещением, госрегистрация перехода права собственности (ст. 555, ст. 554, ст. 558 ГК РФ).
Права и обязанности сторон	Перечень шире, чем по договору купли-продажи, т. к. для застройщика предусмотрена обязанность по обеспечению строительства и другие вытекающие из этого обязанности.	Перечень широкий.
Акт приема-передачи	Обязателен (п. 1 ст. 8 ФЗ-214).	Обязателен (ст. 556 ГК РФ).
Ответственность за неисполнение либо ненадлежащее исполнение обязанностей по договору	Предусмотрена (п. 2 ст. 6, ст. 10 ФЗ-214).	Предусмотрена (неустойки, пени, штрафы).
Государственная регистрация перехода права собственности	Подлежат в обязательном порядке (п. 3 ст. 4, ст. 16 ФЗ-214; ст. 551 ГК РФ). Осуществляется в порядке, предусмотренном ФЗ от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» Росреестром. При регистрации ДДУ требуется разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома (передается застройщиком в регистрирующий орган самостоятельно).
Налогообложение	Услуги застройщика налогом не облагаются (пп. 23.1 п. 3 ст. 149 НК РФ).	При продаже квартиры, находящейся в собственности более 3-х лет — не подлежит (пп. 17.1 п.1 ст. 217 НК РФ).Доход от реализации квартиры подлежит налогообложению (пп. 5 п. 1 ст. 208 НК РФ).

Риски покупки квартиры по договору долевого участия в строительстве

Приобретая объект недвижимости на этапе строительства, необходимо обратить внимание на то, какой договор подписывается между сторонами. Принятие участия в долевом строительстве устанавливается договором долевого участия в строительстве.

В силу того, что только данный договор является правоустанавливающим документом, заключение предварительного договора долевого участия (ПДДУ) не влечет за собой приобретения прав на квартиру в будущем.

По смыслу закона, любой предварительный договор выступает как обязательство заключить основной договор (например, о передаче имущества или оказании услуг) в будущем на условиях и в сроки, предусмотренные предварительным договором (ст. 429 ГК РФ).

С принятием изменений в ФЗ № 214 деятельность застройщика стала контролироваться государством более жестко. Снизился финансовый риск дольщиков — с 1 июля 2019 года денежные средства, поступающие от граждан и юр. лиц, хранятся на специальных эскроу-счетах.

Застройщик получит к ним доступ только после ввода здания в эксплуатацию и государственной регистрации права собственности хотя бы на одну квартиру.

Пока деньги хранятся на эскроу-счетах, они застрахованы специально созданным Фондом защиты прав граждан — участников долевого строительства. Он гарантирует защиту от финансовых потерь в случае банкротства застройщика. На сайте Фонда можно также посмотреть информацию о строящимся жилье или сведения застройщике.

Для долевого участия в строительстве многоквартирного дома возможны риски различного характера:

• финансового;
• относительно качества квартиры;
• оформления права собственности;
• увеличение сроков сдачи дома в эксплуатацию и др.

Срыв сроков строительства

Одним из самых распространенных рисков долевого участия в строительстве является нарушение сроков строительства многоквартирного дома. Процесс стройки может затянуться на несколько месяцев либо прекратится вовсе.

Причинами могут послужить обстоятельства, связанные с тем, что:

• Застройщик не имеет в достаточном количестве собственных денежных средств на завершение строительства. В связи с чем он рассчитывает на использование средств, приобретенных продаж квартир, но при этом не учитывает экономические факторы, влияющие на стоимость объектов недвижимости.
• Уплаченные денежные средства дольщиков направлены на завершение строительства других объектов.
• Подрядчики не выполняют свои обязательства в силу разных причин, в связи с чем возникают проблемы с поставкой строительных материалов.
• Для предотвращения такого случая сторонам необходимо при согласовании условий договора обозначить календарную дату (или квартал) завершения строительства и сдачи дома.
• Так, дольщик, в противном случае, будет вправе требовать:
• Если застройщик задерживается с введением объекта в эксплуатацию, ему придется оплатить неустойку, даже если он предупредит дольщиков за ранее.

Изменения в проектной декларации застройщика

Проектная декларация является обязательным документом в строительстве многоквартирного дома, в котором первая часть содержит информацию о застройщике, а вторая — проект строительства.

П. 2 ст. 19 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирного дома» предусмотрено, что проектная декларация должна быть опубликована в СМИ застройщиком, в ином случае у него возникает обязанность представить ее любому лицу, пожелавшему ознакомиться с ней.

В случае существенных изменений пунктов проектной декларации, таких как:

• проект строящегося многоквартирного дома;
• размер его объектов;
• назначения нежилых помещений или общего имущества многоквартирного дома и др.,

дольщик вправе потребовать расторжения ДДУ, вследствие чего должен последовать возврат денег. Но в большинстве случаев застройщик неохотно возвращает уплаченные денежные средства, и всячески затягивает с этим.

Возможно возникновения такого риска, как требование застройщиком доплат в связи с необходимостью проведения непредусмотренных договором работ (благоустройство территории, подключение дома к инженерным сетям, оплата аренды участка под строительство и др.) или увеличением площади объекта в процессе строительства.

Продажа квартиры нескольким дольщикам возможна в нескольких случаях:

• застройщик и агентство недвижимости своевременно не предоставили друг другу информацию о проданных объектах;
• при заключении договоров:
• предварительного договора долевого участия;
• переуступки;
• при покупке квартиры у подрядчика;
• из-за допущенной ошибки (к примеру, в связи с халатностью работника Росреестра).

Во избежание рисков покупателю, приобретая квартиру у подрядчика, необходимо потребовать у него акт о выполнении своих обязательств перед застройщиком.

С принятием Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов» возможность двойных продаж минимальна, так как договор долевого участия подлежит государственной регистрации и считается заключенным только после ее проведения (п. 3 ст. 4 ФЗ-214).

В процессе регистрации объект долевого строительства проверяется на отсутствие других зарегистрированных на него договоров.

Регистрация права собственности на объект долевого строительства

Проблемы, возникающие у дольщика при регистрации права собственности, могут быть вызваны тем, что:

• застройщик не выполнил перед государственными инвесторами свои обязательства;
• застройщик не подготовил документы, необходимые для регистрации права собственности.

Регистрация права собственности на объект долевого строительства осуществляется на основе разрешения на ввод дома в эксплуатацию и передаточного объекта (п. 2 ст. 16 ФЗ-214).

Если по какой-либо причине застройщиком не передано разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома, госрегистрация права собственности дольщика невозможна (квартира является незавершенным объектом строительства).

Требовать признания права собственности в данном случае необходимо в судебном порядке на основании имеющихся документов: договора долевого участия, платежных документов, акта приема-передачи квартиры.

Чем опасна переуступка квартиры в новостройке по ДДУ?

Переуступка прав (договор цессии) на квартиру возможна, когда договор долевого участия зарегистрирован в Росреестре и до момента передачи квартиры дольщику (подписания акта приема-передачи квартиры).

К причинам осуществления переуступки прав относятся:

• нарушение сроков сдачи дома;
• ненадлежащее качество жилья;
• банкротство застройщика;
• получение прибыли.

Особенностью договора переуступки является то, что требования по исправлению некачественного жилья новый владелец вправе предъявить только застройщику, но не предыдущему владельцу, так как это не входило в его обязанности (ст. 390 ГК РФ).

Таким образом, расторгнуть договор переуступки и вернуть уплаченные деньги нельзя — существует единственный выход: дождаться сдачи объекта, зарегистрировать право собственности на квартиру и продать ее по договору купли-продажи.

Для того, чтобы впоследствии переуступка не была признана недействительной и в дальнейшем не возникло проблем, «приобретателю» прав следует внимательно ознакомиться с условиями договора долевого участия на предмет:

• оплаты цены договора в полном размере предыдущим владельцем (подтверждается документов о зачете взаимных требований с застройщиком);
• необходимости письменного согласия застройщика на переуступку. Если же такого условия в договоре не наблюдается, то все же необходимо письменно уведомить застройщика о совершении переуступки.
• если квартира приобреталась по ипотечному кредиту, то потребуется разрешение банка.

Как и при желании приобрести квартиру по договору долевого участия, так и при переуступке прав возможен риск двойной продажи объекта недвижимости. Для его предотвращения не стоит заключать предварительный договор купли-продажи. Договор переуступки прав требования подлежит обязательной госрегистрации.

Если дольщик решит продать квартиру путем уступки по ДДУ, все права и обязанности по счету эскроу переходят к новому дольщику.

Источник: http://kvartirniy-expert.ru/dolevoe-stroitelstvo/pokupka-kvartiry-po-ddu/

Как перепродать квартиру в новостройке, которая ещё не достроена

Что такое договор долевого участия (ДДУ) и уступка

Договор долевого участия в строительстве — это договор, который заключает с застройщиком дольщик. Это гарантирует ему приобретение будущей квартиры в новостройке. Отношения между застройщиком и дольщиком регулируются небезызвестным законом № 214-ФЗ.

Человек, который заключил ДДУ, ещё не купил квартиру, а имеет только право требования по договору. Продать ещё не построенное жильё невозможно, можно только уступить свои права по ДДУ.

Это можно сделать сразу после того, как ДДУ зарегистрирован (бывает, передумали), но ДО того, как будет подписан акт приёма-передачи квартиры (так как после этого квартира считается «полученной» новым владельцем).

Такая сделка оформляется специальным соглашением об уступке прав, которое подписывают «продавец» и «покупатель» (в этом соглашении они называются «цедент» и «цессионарий», а сама уступка носит название «цессия»). Чтобы не пугать вас дальше этими словами, будем использовать привычные «продавец» и «покупатель», хотя с юридической точки зрения это не совсем верно.

Особенности переуступки прав на квартиру

Покупателю нужно помнить:

• Соглашение об уступке полностью уступает все права и обязанности по ДДУ. Изменить или дополнить первоначальный договор нельзя.
• Продавец отвечает за действительность своих прав, но не за застройщика и его действия. Если со стройкой что-то пойдёт не так, обратиться к человеку, который переуступил права на квартиру, будет нельзя.
• После регистрации уступки у покупателя будут только отношения с застройщиком.

Заключенный ДДУ регулирует имущественные права, поэтому все правила о «совместно нажитом» супругами распространяются и на него. Даже если ДДУ подписал один из них.

Проверьте продавца по ДДУ так же, как и обычного собственника при покупке недвижимости — попросите паспорт, уточните семейное положение и посмотрите брачный договор, если он есть. Чтобы Росреестр зарегистрировал уступку по ДДУ, подписанному одним из супругов, вам понадобится нотариально заверенное согласие второго супруга.

• Что проверить в ДДУ перед уступкой
• Помните, что все права и обязанности по договору долевого участия полностью перейдут к вам, поэтому внимательно изучите сам договор.
• Основные условия договора

Проверьте, что в ДДУ указаны все основные условия. Если какого-то из них в договоре нет, он считается незаключённым.

В договоре должны быть:

Описание объекта долевого строительства, характеристики дома и квартиры.

Дом: должны быть указаны материал стен и перекрытий, этажность дома, его общая площадь, класс энергоэффективности, сейсмостойкость, вид и другие сведения.

Квартира: этаж, общая площадь, количество комнат, число лоджий, веранд, балконов. Все характеристики объектов, прописанные в договоре, должны соответствовать проектной декларации.

Срок передачи квартиры.

Цена квартиры. Она может быть указана одним из 4 способов:

• фиксированной суммой;
• как произведение площади квартиры на цену 1 квадратного метра;
• как произведение приведённой площади квартиры на цену 1 квадратного метра приведённой площади. Этот способ может применяться, если в квартире есть лоджии, балконы или другие вспомогательные площади с понижающими коэффициентами.
• суммой на возмещение затрат на строительство и оплату услуг застройщика. Этот метод применялся в договорах, поданных в Росреестр до 20 октября 2017 года.

Гарантийный срок на объект: не менее 3 лет на инженерное и технологическое   оборудование, не менее 5 лет на сам объект долевого строительства.

Способы обеспечения обязательств:

• залог дома и земельного участка — это обязательное условие, оно должно быть прописано во всех договорах долевого участия;
• поручительство или страхование гражданской ответственности — в договорах, поданных в Росреестр до 20 октября 2017 года.

Данные о регистрации ДДУ

На договоре должна быть отметка о регистрации с номером и датой. До регистрации ДДУ права по нему уступить нельзя.

Порядок уступки прав по ДДУ

Проверьте, какая процедура прописана в договоре. Возможно, застройщика можно просто уведомить об уступке, но, как правило, она допустима только с его согласия.

В таком случае дольщик сначала должен направить застройщику запрос на согласие, получить его, и только после этого вы сможете подписать соглашение и зарегистрировать передачу прав по договору.

Что ещё нужно проверить при передаче прав на новостройку

Проверьте застройщика

После уступки прав вы будете иметь дело с самим застройщикам и предъявлять претензии продавцу будет поздно. Поэтому заранее наведите справки о застройщике:

• найдите сайт застройщика и изучите все документы, которые там выложены (учредительные документы, документы о госрегистрации и постановке на налоговый учет);
• закажите выписку из ЕГРЮЛ или получите её онлайн на сайте налоговой;
• проверьте документы по объекту — прежде всего разрешение на строительство и проектную декларацию — они должны быть на сайте застройщика;
• найдите в интернете отзывы о застройщике и информацию о готовых домах.
• оцените дома застройщика вживую.

Кто кому и за что платит: рассрочка, ипотека на квартиру, рефинансирование ипотеки с переуступкой прав

Цена. Если за время, прошедшее со времени заключения ДДУ, квартиры в новостройке подорожали, то владелец может запросить за квартиру больше, чем он платил за неё сам — это не запрещено.

Цена, указанная в соглашении об уступке прав на квартиру, никак не связана с тем, сколько заплатил первый дольщик.

Но если продавец получит больше, чем заплатил сам, ему придётся заплатить налог за полученный доход.

Рассрочка. Часто оплата по ДДУ (особенно если это ДДУ без ипотеки) происходит в рассрочку. Запросите у продавца документы, которые подтверждают оплату. Всё, что не было им оплачено, автоматически становится вашим долгом после переуступки прав. По закону вы должны либо полностью оплатить ДДУ либо взять на себя долг продавца.

Ипотека. Если дольщик выплачивал за квартиру ипотеку, то права на квартиру находятся в залоге у банка. Это отображается в выписке из Единого государственного реестра недвижимости. Попросите у продавца кредитный договор, договор ипотеки (или закладную) и документы, которые подтверждают погашение ипотеки полностью или частично.

Если квартира всё ещё в ипотеке, сначала нужно получить согласие банка на переуступку прав. Если вы не готовы выплатить всю сумму, на вас будет переоформлена ипотека. В этом случае вы выплатите часть денег по договору уступки предыдущему владельцу, а оставшуюся — будете платить банку по договору ипотеки. Порядок переоформления определяет банк.

Если у вас есть вся сумма для выкупа прав по ДДУ, а квартира находится в ипотеке, то после погашения кредита за предыдущего владельца (это делается по соглашению, просто взять ваши деньги и пропасть он не сможет), банк снимет ипотеку, а права по ДДУ целиком и без обременений перейдут к вам.

Рефинансирование ипотеки с переуступкой. Если вы сами планируете взять кредит на новостройку в другом банке, то нужно обсуждать варианты оплаты уступки по ДДУ и снятия старой ипотеки и регистрации новой сразу с двумя банками.

В любых подобных вариантах вопросы уступки, оплаты и залога прав по ДДУ решаются между участниками сделки — сотрудники банков помогут вам определиться с подходящим вариантом, проверят права по ДДУ и подготовят документы.

Как подписать соглашение об уступке прав по ДДУ

После проверки всех документов и застройщика составьте проект соглашения об уступке и подпишите его в 4 экземплярах. Два экземпляра останутся у вас и продавца, один предназначен для Росреестра и один — для застройщика.

Не забудьте прописать в соглашении:

• по какому договору уступаются права. Укажите полные реквизиты, дату и номер государственной регистрации ДДУ;
• характеристики объекта недвижимости, как они описаны в договоре долевого участия;
• сумму, которую вы платите за уступку прав по ДДУ и порядок выплат;
• сумму, которую продавец уже оплатил по ДДУ;
• обязанность продавца уведомить застройщика о состоявшейся уступке прав — если ДДУ допускает уступку с уведомлением, без согласования застройщика;
• обязанность продавца зарегистрировать уступку прав в Росреестре и ответственность за невыполнение этого условия (например, штраф);
• обязанность бывшего собственника прав передать вам оригинал договора долевого участия и другие документы, которые понадобятся вам как новому дольщику;
• ответственность продавца за действительность передаваемых прав.

Соберите все документы, оплатите государственную пошлину и подайте пакет на регистрацию. Общий пакет документов для регистрации почти ничем не отличается от списка бумаг для других сделок.

Вам понадобится само соглашение, справка от банка или от застройщика, подтверждающая оплату ДДУ экс-владельцем (о полной или частичной оплате), согласия супругов, паспорта сторон и квитанция об оплате госпошлины в размере 350 рублей.

И сразу после регистрации уступки вы станете полноценным дольщиком по договору долевого участия. Останется только дождаться окончания строительства или момента, когда жильё подорожает, чтобы переуступить его снова.

Источник: https://realty.yandex.ru/spravochnik/kak-pereprodat-kvartiru-v-novostroyke-kotoraya-esche-ne-dostroena