Как сдать комнату в аренду правильно и официально?

Граждане соглашаются на проживание с собственником жилплощади или другими квартиросъемщиками, особенно это актуально для иногородних жителей и студентов.

Так как правильно сдать комнату в аренду по закону в 2020 году?

Способы сдачи жилья

Выгодно не только снимать одну комнату в квартире, но и сдавать ее. Многие владельцы проживают на большой жилой площади, занимая только одну комнату. Чтобы не оплачивать коммунальные платежи в полном объеме, можно сократить свои расходы, сдавая пустующее помещение.

Зачастую, таким образом сдают жилье одинокие пенсионеры. Иногда этим занимаются лица, которые владеют несколькими жилыми объектами, ведь арендная плата является прекрасным дополнением к зарплате или пенсии.

Что нужно знать при сдаче комнаты в аренду и как сдать быстро? Сдать комнату в аренду можно двумя способами: самостоятельно или обратившись в агентство недвижимости.

Желающих снять комнату без посредников очень много, можно самостоятельно найти подходящего квартиросъемщика. Для этого следует разместить объявление о сдаче в интернете или на доске, указав достоверные данные о жилье, а также отдаленность от автобусных остановок или станций метро, наличие магазинов, парков и учебных заведений поблизости.

Обговаривая устные нюансы, следует обсудить:

• ежемесячную плату и взнос за последний месяц;
• сроки сдачи жилплощади в аренду;
• правила пользования общим имуществом;
• другие моменты.

Затем сторонам стоит заключить договор, скачав пустой бланк в интернете.

Можно также обратиться в агентство недвижимости, чтобы подходящего квартиросъемщика оперативно нашел риелтор. Также он может уладить вопросы с документами по аренде.

Сотрудники агентства помогут заключить договор между владельцем и клиентом, заполнить и заверить типовые бланки, чтобы договор имел официальное подтверждение. Риелторы могут помочь с регистрацией в Росреестре, если документ оформляется на срок более 1 года.

Поэтому собственник жилья должен сам выбрать: сдавать ли жилье самостоятельно или обратиться за данными услугами в агентство недвижимости.

Владелец также должен решить: сдавать квартиру в обход закона или официально. Здесь необходимо учесть все риски, ведь в случае выявления незаконной аренды жилья, хозяин квартиры должен будет заплатить штраф и налоги.

В официальную аренду входит регистрация договора в Росреестре. Чтобы обойти закон, некоторые владельцы заключают контракт не на год, а на 11 месяцев, после чего подписывают с квартиросъемщиком новый документ.

Сдавать муниципальную квартиру нельзя, при официальной сдаче жилья необходимо учитывать, что жилой объект должен быть приватизирован и принадлежать хозяину на правах собственности. Если им владеет несколько собственников, то понадобится их письменное согласие на сдачу жилья в аренду.

Оплата налогов

По закону 2020 года, сдавая комнату в аренду, собственник жилья обязан позаботиться об уплате налога в размере 13% от суммы оплаты за аренду за один календарный год. В качестве доказательства оплаты он может предоставить копию договора аренды и выписку с расчетного счета.

Сделку с арендатором необходимо легализовать с помощью ежегодной уплаты НДФЛ и подписания договора аренды. Сокрытие факта аренды может привести к административному наказанию в виде штрафа.

Один раз в год до 30 апреля хозяин недвижимости должен сдать налоговую декларацию 3-НДФЛ года, а до 15 июля заплатить всю сумму налога. В декларации отражаются доходы, расходы и размер налога.

Если арендная плата не поступала, так как комната не сдавалась, то в декларации ставятся нули. Если не оплатить налог и не сдать вовремя отчетность, то владельцу недвижимого объекта придется заплатить штраф.

Документы и требования к составлению договора

Какие документы нужны, чтобы заключить договор аренды:

• паспорт;
• договор купли-продажи;
• документы о праве собственности;
• разрешение от соседей или супруги собственника на сдачу комнаты в аренду.

Как составить договор о сдаче комнаты в аренду? Если договор составляется самостоятельно в произвольной форме, то в нем должны быть отражены такие сведения:

• паспортные данные сторон;
• сроки найма жилья;
• условия проживания с соседями;
• права и обязанности сторон;
• сумма оплаты коммунальных платежей и аренды;
• способ передачи денег;
• условия расторжения договора.

Стороны могут договориться о передаче денежных средств на расчетный счет получателя или наличными. Чтобы избежать претензий в будущем, лучше написать расписку в получении денег.

Договор составляется в 2 экземплярах или в трех, если планируется регистрация в Росреестре. Документ составляется в письменной или в печатной форме, без нотариального заверения.

Расторжение договора в одностороннем порядке

Подписывая договор аренды, арендодатель должен отметить условия его расторжения и возмещения убытков в случае причинения ущерба личному имуществу.

Причинами разрыва договорных отношений в одностороннем порядке может стать:

• неприемлемое поведение арендатора;
• отказ арендатора от оплаты коммунальных платежей;
• нарушение сроков внесения платы;
• несоблюдение условий, прописанных в договоре.

Контракт может быть разорван и по инициативе арендатора, например, из-за смены места жительства. Это необходимо предусмотреть при составлении договора.

Аренда комнаты в коммуналке

Нередкой бывает ситуация, когда один из владельцев комнаты в коммунальной квартире сдает ее в аренду посторонним лицам. Часто другие соседи не желают иметь под боком квартирантов, меняющихся время от времени.

Многих интересует, возможна ли сдача в аренду комнаты в коммунальной квартире без согласия соседей? Как сдать комнату в коммунальной квартире в аренду?

Для начала выясняется правовой статус комнат в квартире. Он может быть таким:

1. Коммуналка находится в долевой собственности. В данном случае при вселении жильцов придется получить письменное согласие от других владельцев комнат.
2. На каждую комнату выдан документ о праве собственности, и они являются самостоятельными. Получать согласие собственников необязательно.

Правила сдачи комнаты в аренду в коммунальной квартире:

1. Комната должна быть подготовлена к сдаче.
2. Договор аренды заключается по стандартной форме.
3. Контракт должен пройти обязательную регистрацию в Росреестре, если он действует дольше одного года.
4. В документе должны быть подробно описаны правила эксплуатации для помещений общего пользования.
5. Если комната находится в приватизированной квартире, то понадобится согласие только собственника комнаты.

При этом должны быть учтена общая площадь квартиры, а также количество:

• владельцев и размер их долей;
• зарегистрированных лиц;
• проживающих граждан;
• лиц с инвалидностью и нарушениями здоровья.

Собственник имеет полное право без получения согласия других владельцев вселить в комнату своих несовершеннолетних детей.

По закону

Раньше Постановление Правительства Москвы N 859-ПП обязывало требовать согласие соседей по коммуналке на регистрацию. Однако Верховный Суд РФ постановлением N 5-Г07-76 отменил эту норму на основании ч. 5 ст. 42 ЖК РФ, где установлен список ограничений права собственности.

Закон не предусматривает получение согласия правообладателей комнат в коммунальной квартире на вселение арендатора или его регистрацию. Несмотря на это, при оформлении договоров аренды риелторы требуют от владельца письменное согласие соседей.

Такое же согласие требуют регистрирующие органы, аргументируя тем, что все помещения в коммуналке принадлежат владельцам комнат на правах общей долевой собственности, в соответствии со ст. 41 ЖК РФ.

Получается, арендатор не имеет право ими пользоваться, что невозможно в процессе проживания. Невозможно сдавать комнату без мест общего имущества (туалета, ванной комнаты, кухни). Если хозяин комнаты в коммунальной квартире сдает ее другому лицу, то он не должен спрашивать разрешения на это у других владельцев.

Коммунальная квартира не находится в долевой или совместной собственности. Здесь совместным является только общее имущество. Согласие на вселение арендаторов понадобилось бы, если квартира находилась в общей долевой или совместной собственности, в соответствии со ст. 247 и 253 ГК РФ.

Получается, комната в коммуналке является юридически самостоятельным объектом частной собственности, и сосед считается ее единственным собственником. В соответствии со ст. 209 ГК РФ, на основании договора найма сосед имеет законное право передать в аренду свою комнату в коммунальной квартире, не получая чьего-либо согласия.

Судебная практика

Квартиранты не только занимают комнату, но и пользуются общей кухней, ванной, туалетом коридором. Зачастую между жильцами возникают конфликтные ситуации.

В судебной практике рассмотрение таких дел зависит от того, на какие нормы ссылается сторона – жилищного или гражданского законодательства.

Согласно ч. 1 ст. 41 Жилищного кодекса РФ, все собственники комнат в коммуналке являются также правообладателями мест общего пользования. Согласно ст. 209 ГК РФ, у владельцев жилплощади есть права собственности, пользования и распоряжения имуществом.

Если право владения имеется у нескольких лиц, то пользование и распоряжение имуществом производится только по соглашению всех собственников комнат, в соответствии со ст. 246, 247 ГК.

Однако в суде не разъясняют, какой порядок пользования необходимо установить и к какому соглашению должны прийти собственники жилья.

Довольно проблематично установить часы пользования туалетом, да и суд не в состоянии следить за выполнением такого соглашения. Получается, что если хозяин комнаты пользуется помещениями без соглашения, то почему арендаторы должны его заключать?

Одни суды выносят решение о запрете сдавать комнату, мотивируя тем, что они должны получить согласие собственников других комнат в коммуналке.

Другие судебные инстанции отказывают в исках о запрете сдачи жилплощади, исходя из того, что законом не предусмотрена обязанность владельца комнаты получать согласие других собственников, а общие помещения не являются самостоятельными объектами, а частью квартиры.

Нарушение прав

Если временные или постоянные жильцы нарушают права собственника другой комнаты, то он может подать иск в суд, руководствуясь нормами о том, что владелец жилья и арендаторы комнаты должны соблюдать права соседей и поддерживать в надлежащем состоянии общее имущество.

В спорных ситуациях можно вызвать участкового для установления личности и основания для вселения нанимателя. Второму собственнику можно написать претензию с указанием того, что согласие на вселение не было получено и с требованиями выселить арендатора.

Если претензию проигнорировали или на нее было получен отрицательный ответ, то можно подать исковое заявление в суд с требованием о выселении. Вызов полиции ничего не даст, так как правоохранительные органы не уполномочены решать гражданско-правовые споры. Они могут только проверить регистрацию лица и передать эти сведения в МВД.

Если наниматели шумят в позднее время или не производят уборку комнаты и мест общего пользования, а также нарушают права соседей собственников, то владельцы других комнат имеют право защищать свои права и требовать выселения нарушителей из сдаваемой комнаты.

Если вы настроены решительно не пускать квартирантов соседки, то поставьте ее в известность, что вы будете выдворять из квартиры посторонних людей с помощью полиции каждый раз, когда они будут приходить, а также не собираетесь пускать нанимателей в места общего пользования.

Вы можете ей позволить сдавать комнату, только если жильцы будут оплачивать аренду вам и другим собственникам за места общего пользования. В таком случае вряд ли кому-то захочется снимать в этой квартире комнату.

Заключение

Итак, если вы не желаете, чтобы сосед сдавал комнату другим жильцам, придется подавать исковое заявление в суд. Его решение будет зависеть от обстоятельств дела и норм, на которых основывается иск.

• Также следует указать требование о выселении неугодных жильцов из комнаты, иначе не получится принудительно выселить нанимателей.
• Вселение нанимателя в комнату не влечет нарушения прав соседей при условии, что арендатор ведет себя прилично и не нарушает закон.
• Если квартиросъемщик преступает закон, нарушает тишину в ночное время или дебоширит, то собственники других комнат имеют полное право требовать прекращения таких действий и выселения жильцов в досудебном порядке или судебном, при наличии спора.
• Тем не менее, предварительное достижение согласия по поводу вселения нанимателей в коммунальной квартире снижает вероятность возникновения споров.

Источник: http://expert-home.net/kak-pravilno-sdat-komnatu-v-arendu/

Как сдать квартиру официально и без проблем в 2019 году

Сдавать квартиру без договора может быть опасно: сложно взыскать убытки с жильцов и есть вероятность получить штраф. Мы сравнили три законных способа заключить договор с жильцами и разобрались, как просто и выгодно получать доход с аренды квартиры и не попасть под подозрения налоговой.

Зачем сдавать квартиру «в белую»

У людей, которые сдают квартиры и не показывают свой доход государству, есть несколько потенциальных проблем. Главная — это вопросы со стороны налоговой. И возникнуть они могут не в ходе регулярной проверки, а, например, из-за соседей, которых не порадует шумная компания.

«Я сдаю комнату в коммуналке-общежитии. Делаю это, естественно, без всяких регистраций. Из-за этого у меня получился „чудесный“ Новый год: жильцы отмечали праздник слишком шумно, это не понравилось соседям, и они вызвали полицию.

И это лишь часть проблем! После на меня написали заявления в управляющую компанию и в налоговую. Похоже, теперь мне придётся заплатить штраф за нелегальную предпринимательскую деятельность, штраф за отсутствие декларации и возместить налоги за те 10 месяцев, что я сдаю комнату.

Чудесное начало 2019 года», — рассказывает арендодатель из Звенигорода Московской области Александра Боровикова.

Возможно, Александра зря паникует. Во-первых, факт сдачи, а точнее, факт передачи денег, ещё нужно доказать — например, подтвердить письменным заявлением жильцов или выпиской с банковской карты. Во-вторых, ситуацию можно исправить.

Если налоговый период еще не закончился (а возможность сообщить о доходе за прошлый год у физлиц есть до 30 апреля), то она сможет подать декларацию о получении дохода с аренды за прошедшие 10 месяцев. Тогда штрафов и пени не будет.

Однако, есть другая проблема — невозможно официально взыскивать убытки и отстаивать свои права в суде. Все споры придётся разрешать в частном порядке.

«Даже если арендодатель и составляет с жильцами договор найма квартиры, но при этом не платит налоги, то он не может обратиться по нему в суд, ведь фактически это будет свидетельствованием против самого себя и признанием того, что нарушил закон», — поясняет частный юрист Ирина Кузьмина.

Понятно, для чего сдавать квартиру надо официально: нет проблем с налоговой, можно заключать договор аренды и взыскивать убытки с жильцов.

Традиционные варианты сдачи квартиры в аренду

Исторически у арендодателей было два способа, чтобы официально сдать жильё в наём. Их главное отличие — в правовом статусе арендодателя. Можно заключить договор с жильцами как физлицо, регулярно подавать в налоговую декларации и платить 13% НДФЛ. Или зарегистрироваться как индивидуальный предприниматель и платить налоги в зависимости от выбранной системы налогообложения.

Для ИП есть несколько вариантов расчёта налогов. Обычно предприниматели выбирают упрощённую систему налогообложения с обязательным платежом в 6% от всего дохода. Другой вариант — патент,  фиксированный платёж за год. Размер патента не зависит от арендной ставки. На него влияет площадь квартиры и её географическое расположение.

Третий вариант — это работать по системе «доходы минус расходы». В этом случае налогом в 15% облагается сумма, полученная от жильцов, за вычетом расходы на ремонт жилья и уборку при смене арендатора. Вне зависимости от системы налогообложения арендодателю придётся делать обязательные взносы в пенсионный фонд и фонд медстрахования и регулярно сдавать отчётность.

«В год на аренде комнаты я зарабатываю около 120 тысяч. Из них тысяч тридцать уходит на оплату услуг ЖХК и небольшой ремонт. Если бы я подавала декларацию, то доход от аренды жилья был бы мизерный: на руки мне оставалось бы около ½ суммы», — рассказывает Александра Боровикова.

Эти варианты защищают арендодателя от вероятных сложностей с налоговой и позволяют отстаивать свои права в суде, но не всегда экономически выгодны.

Новый способ легализации арендодателей

С первого января 2019 года в четырёх регионах — Москве, Московской и Калужской областях и республике Татарстан — у арендодателей появился ещё один способ честного заработка: налог на профессиональный доход, или статус самозанятого.

Размер налога на доход, получаемый от арендаторов — физических лиц, для самозанятого арендодателя — 4%. Если он сдаёт жильё юридическим лицам, например командировочным, то  заплатит 6%.

Налог выплачивается ежемесячно, но только по факту получения денег от арендатора. Налог не нужно платить заранее или когда вы не получили оплату.

Но у нового режима есть и свои ограничения

1. Предельный годовой доход от этой деятельности не должен превышать 2,4 млн рублей (без учёта заработной платы, если вы официально трудоустроены).

2. Нельзя нанимать сотрудников. Например, не получится перейти на новый налоговый режим, если вы оформили в штат уборщиц, администраторов или ремонтников.

Скорее всего эти ограничения могут стать препятствием для перехода на «Налог на профессиональный доход» для тех, у кого квартир не одна или две, а существенно больше, или для тех, кто сдаёт жилплощадь посуточно. Если нарушается хотя бы одно из этих  ограничений, то арендодателю придётся регистрировать ИП или юрлицо.

Новый налоговый режим даёт возможность «обелиться» тем арендодателям, которых пугали высокие платежи и бюрократические сложности при регистрации и уплате налогов. Стать самозанятым можно, не выходя из дома, например  в приложении Сбербанк Онлайн.

Также он позволит сэкономить тем, кто уже сдаёт жильё «в белую». Если вы сдаёте декларацию, то можно стать самозанятым и сократить свою налоговую нагрузку.

Причём это доступно и тем, кто официально трудоустроен. Ничего не мешает вам зарегистрироваться и сдавать квартиру как самозанятый. По закону новый налоговый режим могут использовать даже государственные и муниципальные служащие. 

Что выгоднее?

Посчитаем на примере однокомнатной квартиры площадью 30 кв. м в Северном Тушино (Москва), сколько придётся заплатить, если сдавать её официально за 25 тысяч рублей в месяц (300 тысяч рублей в год, если есть постоянный жилец — физическое лицо).

• * Также базу для исчисления налога сократят затраты на обслуживание жилья: уборка или ремонт
• ** Зависит от площади квартиры и района
• Получается, сегодня самый выгодный способ легализовать свой доход — это получить статус самозанятого.

В этом случае арендодатель экономит на налогах и обязательных взносах. Кроме того самозанятому не нужен бухгалтер и онлайн касса, чеки формируются в «Сбербанк Онлайн». 

Подробности и ответы на популярные вопросы

Была ли эта статья полезна?

Источник: https://blog.DomClick.ru/post/kak-sdat-kvartiru-oficialno-i-bez-problem-v-2019-godu

Как быстро и правильно сдать комнату в аренду

При наличии дополнительной жилплощади многие собственники приходят к выводу, что ее нужно сдавать. Во-первых, это помогает людям, не имеющим собственного жилья, во-вторых, приносит неплохой ежемесячный доход. Однако сдать комнату в аренду не всегда бывает просто, так как возникает множество нюансов, которые придется принимать во внимание.

Как быстро сдать комнату?

Существует несколько способов сдачи комнаты, каждый из которых имеет собственные преимущества и недостатки. Среди наиболее популярных выделяются:

• самостоятельная сдача. Здесь подразумевается осуществление процесса полностью собственными силами, включая поиск нанимателя, составление договора и т.д.;
• через знакомых, друзей и т.д. Такой вариант способен ускорить процесс сдачи недвижимости, так как обязательно срабатывает «сарафанное радио». Вполне может быть, что среди знакомых есть нуждающиеся в жилплощади;
• при помощи агентств. Такой вариант предполагает участие специалистов в области найма недвижимости и дополнительные расходы на оплату их услуг.

В первом случае самостоятельно собственник может разместить объявления на интернет-ресурсах, в газетах и т.д. Этот способ считается самым затратным по времени, но экономным с финансовой точки зрения, так как мы сдаём комнату в аренду без посредников.

Вариант с привлечением риелторов и агентств предполагает меньшие временные затраты, но повышенные материальные.

Как сдавать правильно?

Для правильной сдачи жилого помещения обязательно соблюдают ряд нюансов. Чтобы не попасть в мошенническую схему или не столкнуться с нерадивыми нанимателями, следует учесть следующие правила:

• обязательное составление договора аренды комнаты;
• разговор с потенциальным нанимателем и внимательность к его поведению;
• составление всех сопутствующих документов: расписка, акт приема-передачи и т.д.;
• указание в договоре всех основных пунктов, которые защищают права наймодателя;
• подготовка жилплощади к въезду будущих нанимателей. Для исключения вероятности порчи вещей, следует вынести из помещения все личные вещи и то, что находиться не должно.

Есть вопрос или нужна помощь юриста? Воспользуйтесь бесплатной консультацией:

Все перечисленные действия помогают исключить непонимание между нанимателем и наймодателем и сделать процесс сдачи жилья максимально безопасным.

Преимущества оформления договора аренды

При сдаче жилплощади не всегда составляется договор между сторонами, что негативно сказывается на качестве сделки. Преимущества заключения соглашения:

• четкое понимание сторонами прав и обязанностей;
• защищенность обеих сторон от неисполнения условий сделки;
• возможность судебного отстаивания своих прав в случае их ущемления;
• повышение ответственности участников сделки;
• обеспечение сохранности имущества и возможность взыскания ущерба и т.д.

Письменно закрепленные договоренности помогают обеспечить их исполнение и защитить интересы обеих сторон.

Если договор не составляется, ни один из участников сделки не сможет однозначно доказать, что второй нарушал ее условия (отсутствие оплаты, выселение раньше оговоренного срока и т.д.).

Необходимые условия для заключения договора и его содержание

При заключении соглашения найма комнаты необходимо включить в его текст существенное условие о предмете. Для этого следует указать характеристики жилого помещения, включая адрес расположения, кадастровые и технические данные и т.д.

Однако содержание соглашения не ограничивается включением обязательного условия. Существует ряд других пунктов, которые традиционно включаются в текст документа:

• права и обязанности сторон;
• условия расторжения;
• срок и цена;
• правила подселения и поднайма и т.д.

Стороны вправе самостоятельно включать в договор пункты, которые считают важными, но не противоречащие законодательству.

Как сдать в коммунальной квартире?

Особенности предоставления в наем помещения, являющего частью коммунальной квартиры, заключаются в том, что виды собственности на них могут отличаться. Часть жилых помещений находится в личной собственности, а часть – в государственной. Именно поэтому комнату, находящуюся в частной собственности, можно сдать в наем на законных основаниях. Однако для этого придется учитывать интересы соседей. Это обусловлено наличием права не только владеть и пользоваться, но и распоряжаться объектом.

Однако часть имущества коммуналки находится в совместной долевой собственности:

• лифт;
• кухня (иногда);
• ванная комната (душевая) и туалет и т.д.

В этом случае по смыслу ст. 42 ЖК РФ собственник отдельной комнаты владеет и долей в общей собственности, что дает ему право распоряжаться ей на свое усмотрение.

Все перечисленные особенности позволяют сдавать в аренду комнату в коммуналке. Для этого следует заключить договор по правилам ГК РФ.

Особенности и нюансы

При заключении договора найма жилья следует предусмотреть случаи его досрочного расторжения. По желанию нанимателя расторжение сделки состоится при соблюдении условия предупреждения второй стороны за 3 месяца. Таков мирный порядок расторжения.

По п.2 ст. 687 ГК РФ существуют основания для расторжения соглашения в суде:

• отсутствие полной и своевременной оплаты;
• порча жилья;
• использование помещения не по назначению.

Кроме того п.3 указанной статьи дает право каждой из сторон на расторжение по причине негодности объекта для проживания и другим.

• Также при составлении соглашения наймодателю следует задуматься о сохранности имущества.
• Для обеспечения доказательства передачи конкретного имущества нанимателю составляется акт приема-передачи.
• В этом документе перечисляются основные объекты, которые переходят в пользование нанимателя.

Когда договор не может быть оформлен?

Существуют случаи, в которых оформление договора найма не состоится или при его реализации, соглашение может быть признано недействительным. Среди таких требований наличие у наймодателя права на сдачу помещения. Он должен быть собственником или лицом, которому доверено выступать от его имени. Также проблемы возникнут при заключении сделки с недееспособным лицом.

Кроме того, в договоре следует четко указывать предмет, так как в ином случае он признается недействительным, а нежилое помещение сдаваться в наем для проживания не может.

В результате, соглашение найма жилья заключается в письменной форме и с соблюдением требований ГК РФ. Внимательное оформление и включение требуемых данных гарантирует защиту интересов каждой стороны в случае возникновения разногласий при сдаче в аренду комнаты.

Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, информация в данной статьей могла устареть. Вместе с тем каждая ситуация индивидуальна.

Для решения своего вопроса заполните следующую форму или позвоните по телефонам, указанным на сайте, и наши юристы Вас бесплатно проконсультируют!

Источник: https://UrMetr.com/kvartira/arenda/sdat-komnatu-v-arendu

Как сдать внаём комнату в квартире. Приватизированные и неприватизированные комнаты

В одной из наших статей мы рассказывали про особенности сдачи внаем квартиры. Но рынок аренды жилья не ограничивается только квартирами. И если вы хотите официально сдать вашу комнату, то эта статья специально для вас.

договора аренды комнаты с ми юристов портала и шаблонами для заполнения

Комнаты бывают разные

Предлагаем вам рассмотреть различные категории комнат, чтобы выделить особенности сдачи их внаём:

1. Комнаты в приватизированных квартирах;
2. Комнаты в неприватизированных квартирах;
3. Приватизированные комнаты в коммунальных квартирах;
4. Неприватизированные комнаты в коммунальных квартирах.

Неприватизированная комнаты в коммунальной квартире

Начнем с комнаты, сдача внаем которой требует наибольшего количества согласований.

Неприватизированная комната не является вашей собственностью. Но в соответствии с пп. 2 п.1 ст. 67 ЖК РФ, вы имеете право сдавать ваше жилое помещение в поднаем. Однако в соответствии с п.1 ст.685 ГК РФ сдать жилое помещение по договору поднайма можно только с согласия наймодателя.

Наймодатель у неприватизированной комнаты может быть разный: префектура, муниципалитет или другой орган. Найти ответ на вопрос, кто же является вашем нанимателем, можно в договоре найма, на основании которого вы сами проживаете в вашей комнате.

Наймодателю следует передать письменное обращение с просьбой разрешить заключить договора поднайма. В данном обращении также должно содержаться согласие всех членов вашей семьи, проживающих вместе с вами.

Но не будем забывать про ваших соседей по квартире. В соответствии с п.2 ст.

В случае получения положительного ответа от наймодателя (а такой ответ должен быть предоставлен также в письменной форме), можно заключать договор поднайма.

Приватизированная комната в коммунальной квартире

Приватизированная комната является вашей собственностью. Право распоряжаться своей собственностью закреплено в законодательстве (п. 2 ст. 35 Конституции РФ, п.2 ст. 209 ГК РФ). Казалось бы, здесь согласовывать уже ничего ни с кем не нужно. Но это не так.

В коммунальной квартире есть также места, не принадлежащие только вам: коридор, кухня, санузел. Они находятся в общей собственности всех жильцов. В соответствии со ст.

246 ГК РФ распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.

Поэтому прежде чем заключать договор найма, следует все-таки получить согласие соседей, причем в письменной форме.

• Вне зависимости от того, приватизирована комната или нет, наниматель так или иначе будет взаимодействовать с вашими соседями.

Настоятельно рекомендуем сказать нанимателю про особенности ваших взаимоотношений с соседями, а самые важные моменты отразить в договоре.

Так вы сможете избежать конфликтов с соседями как для нанимателя, так и для себя.

Комната в неприватизированной квартире

Чтоб сдать комнату в вашей неприватизированной квартире, уже не потребуется согласие соседей, так как их в квартире просто нет.

Однако, также как в случае с другим неприватизированным жильем, потребуется согласие наймодателя. Порядок получения согласия такой же: нужно письменное обращение с приложением согласия членов вашей семьи, проживающих совместно с вами.

Комната в приватизированной квартире

Ну и наконец, перейдем к самому простому (в части согласования) случаю. Если вы являетесь единственным собственником квартиры, в которой собираетесь сдавать комнату, то не потребуется абсолютно ничье согласие, чтобы заключить договор найма.

Но если наряду с вами есть и другие собственники, то необходимо будет их согласие. Оформить такое согласие можно следующими способами:

1. Оформить доверенность на одного из собственников о том, что остальные доверяют ему заключить договор найма, и в этом случае наймодателем по договору будет выступать один из собственников;
2. В договоре в качестве наймодателей указать всех собственников.

Мы сказали про соседей в коммунальных квартирах. Здесь же напомним вам, что если вы сдаете комнату в частной квартире, то сами будете соседствовать с нанимателями. Поэтому советуем заранее определить порядок пользования помещениями, которые вы непосредственно нанимателю не сдаете, но которыми он также будет пользоваться: прихожая, коридор, санузел и тому подобное.

Если ответственно подойти к согласованию этих моментов, то это позволит избежать многих разногласий во время проживания нанимателя у вас в квартире.

Что касается всех комнат

Уведомление любопытствующих: взаимоотношения с соседями

Выше мы рассказали, на что и в каких случаях необходимо получать согласие соседей. Обращаем ваше внимание на то, что предоставлять им информацию непосредственно о самих условиях аренды вы не обязаны.

Кто и за какую плату живет в вашей комнате – это только ваше дело. Это касается как соседей по коммунальной квартире, так и соседей по подъезду.

Если у вас доверительные отношения с соседями, можете попросить их “присмотреть” за вашей комнатой, сообщить в случае каких-либо проблем и конфликтов. Но все это в пределах разумного, без вмешательства в частную жизнь нанимателя и шпионажа.

ТСЖ и кооперативы

Кто еще может проявить интерес к вашей арендной деятельности? В настоящее время как собственники, так и наниматели муниципального жилья, довольно тесно взаимодействуют с ТСЖ, кооперативами.

Обычно, отношения между адекватным жильцом и ответственным представителем ТСЖ/кооператива складываются нормально. Но как и в случае с соседями, предоставлять какую-либо информацию о своих нанимателях вы не обязаны.

Единственное исключение: если стоимость каких-либо коммунальных услуг у вас рассчитывается, исходя из количества проживающих в квартире/комнате, вы должны сообщить число своих нанимателей. Но обязанности сообщать их данные у вас нет.

Если вы поддерживаете доверительные отношения с вашим ТСЖ/кооперативом, то можем посоветовать вам поставить их в известность о том, что вы сдаете комнату, оставить контактный номер телефона и попросить сразу же связаться с вами в случае каких-либо конфликтных ситуаций.

Имущество в сдаваемой комнате

Скорее всего, в комнате, которую вы хотите сдавать, есть ваше имущество: мебель, сантехника, люстры и так далее. Мы уверены, что вы заинтересованы в сохранении этого имущества во время проживания нанимателей в комнате.

Чтобы снизить риски причинения ущерба этому имуществу и получить гарантии возмещения, если ущерб все-таки будет, можно оформить акт приема-передачи имущества. Такой акт будет являться приложением к договору найма.

В акте следует перечислить все имущество, по возможности так, чтобы его легко можно было идентифицировать: какой именно телевизор, шкаф и так далее. Если имущество уже имеет какие-то повреждения, то в акте такой факт тоже отражается – но это, скорее всего, будет уже требованием вашего нанимателя.

Коммунальные услуги

Мы уже обратили ваше внимание на то, что если стоимость каких-либо коммунальных услуг зависит от количества лиц, проживающих в квартире/комнате, то необходимо уведомить организацию, которая осуществляет расчет этих коммунальных платежей. Это может быть, как ТСЖ/кооператив, так и сама компания, предоставляющая услуги.

Что же касается коммунальных услуг целом, то в соответствии со ст. 678 ГК РФ, оплачивать их обязан наниматель. В договоре можно закрепить эту обязанность и за вами – здесь все зависит от достигнутых соглашений.

Однако обращаем ваше внимание на то, что даже если обязанность по оплате коммунальных услуг будет возложена на нанимателя, претензии из-за неуплаты будут предъявлены вам, так как по договору с компанией, предоставляющей услуги, обязательства продолжаете нести вы.

Разведать обстановку

Большинство людей бережно относятся к своему имуществу. И желание держать все под контролем в данном случае является абсолютно нормальным.

Поэтому советуем вам сразу предупредить нанимателя, что периодически вы будете приезжать, чтобы проведать комнату и ваши вещи в ней, и закрепить в договоре периодичность таких “проверок” и время ваших визитов.

Эти формальности необходимы в связи с тем, что официально проживающий в комнате наниматель приобретает право на неприкосновенность жилища. Данное право гарантируется нам всем Конституцией и Жилищным кодексом. Поэтому, если вы просто придете без спроса, тем более в отсутствие нанимателя, его это, скорее всего, “не обрадует”.

Итоги и выводы

В заключении предлагаем вам несколько вопросов, ответы на которые помогут определить, что и с кем нужно согласовывать перед тем, как сдавать комнату, и на что обратить внимание при составлении договора:

• Находится ли ваша комната в коммунальной или частной квартире?
• Какие у вас взаимоотношения с соседями?
• Кто занимается управлением общим имуществом дома – ТСЖ/кооператив?
• Как рассчитываются коммунальные платежи?
• Какое имущество есть в комнате?

Остались вопросы? – проконсультируйтесь с юристом Портала

Как видно, сдача внаем комнаты является несколько более сложным мероприятием, чем сдача внаем квартиры.

Сложности, на наш взгляд, в том, что появляются дополнительные факторы человеческих взаимоотношений: соседи в коммунальной квартире и совместное проживание с нанимателем в разных комнатах одной квартиры.

Но в любом случае, можно избежать многих проблем и конфликтов, если ответственно подойти к вопросам согласования и составления договора найма.

Сдаете жилье? Мы поможем!

У нас на Портале Вы можете:

Источник: https://moskvarenta.ru/yuridicheskaya-informatsiya/kak-sdat-v-arendu-zhiloe-pomeshhenie/kak-sdat-vnayom-komnatu-v-kvartire/

Инструкция, как сдать комнату в аренду правильно

Иметь в собственности несколько жилых помещений – для их владельца не только роскошь, но и нередко головная боль. «Лишнюю» жилплощадь чаще всего собственники стараются сдать внаём.

Сдача комнаты в настоящее время так же распространена, как и сдача квартиры. Но существует определённый ряд нюансов, который стоит принимать во внимание.

Важно не допустить конфликта с соседями, поэтому внимательно изучите информацию.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. 

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-46-18. Это быстро и бесплатно!

Показать содержание

Требуется ли согласие соседей на сдачу?

Но если согласия одних соседей достигнуть не удастся, можно сдавать в наём долю по согласию другого собственника. Участник долевой собственности имеет полное право на то, чтобы сдавать свою часть квартиры квартирантам, а также получать выплаты за неё каждый месяц.

Как правильно написать объявление?

Важно правильно составить объявление о сдаче комнаты. Текст в газете или на страничке в интернете не должен быть больше 200 символов. Если он появится на специальном сайте объявлений, вы можете сделать его более объёмным.

Обратите внимание! Размещая объявление, не лишним будет добавить несколько фото объекта.

Также вам стоит обратить внимание на такие особенности составления объявления:

• Правильный заголовок. Чтобы предложение не затерялось среди большого количества информации, важно сделать его информативным. Придумайте лаконичный заголовок, который не позволит пройти мимо.
• Текст. При составлении текста обязательно укажите, в каком районе находится объект недвижимости. Опишите наличие транспортной развязки неподалёку, а также дайте подробный адрес. Состояние комнаты и разрешение или запрет на проживание с домашними питомцами также стоит указать. Что касается контактных данных, то здесь стоит написать несколько телефонов, чтобы с вами было удобно связаться.
• Орфография. Помните о том, что объявление должно быть грамотным, иначе вы произведёте не лучшее впечатление на будущих арендаторов.

Что нужно указать?

В объявлении «сдам комнату» должна иметь место такая информация:

1. Район, в котором расположена комната.
2. Этаж.
3. Метраж помещения.
4. Наличие или отсутствие ремонта.
5. Наличие или отсутствие балкона.
6. Цена за месяц.

Скачать пример объявления о сдаче комнаты в аренду

У кого и как получить разрешение?

По статье 16 ЖК РФ, комната в квартире – это жилое помещение, которое собственник может использовать в своих целях или передавать в аренду. У собственника есть право на то, чтобы совершать с имуществом любые действия, которые не противоречат закону и правовым актам.

Справка: Если собственность зарегистрирована на комнату, вы можете делать с ней всё что захотите. Но если она оформлена как доля в квартире, то сдавать помещение можно только с разрешения собственников.

Чтобы заключить договор аренды и сдать комнату собственнику нужно предоставить:

• Паспорт.
• Документы о праве собственности.
• Договор купли-продажи.
• Разрешение от супруга в письменной форме на сдачу комнаты в аренду.

Составление договора

Форму договора сдачи в аренду можно найти на юридическом сайте. В случае краткосрочного найма можно не заморачиваться по этому поводу, но если вы собираетесь сдавать комнату на длительный срок, не стоит отказываться от составления договора.

В таком документе проводится опись объекта, а также права и обязанности сторон. Не обязательно делать договор на 20 с лишним страниц. Важно, чтобы документ был официальным, в нём содержались все данные и информация о сдаче комнаты в аренду.

Скачать образец договора аренды

Что нужно учитывать при заключении?

Перед тем, как подписать договор и сдать комнату с постояльцами, нужно обязательно проверить подлинность их документов.

Важно! Посмотрите паспорта и ИНН, они должны соответствовать действительности.

Обязательно проверьте, как работают все коммуникации, а в случае необходимости подремонтируйте их – квартиранты должны въезжать в полностью исправное жильё.

Более детально о том, как не попасться мошенникам при съеме жилья, читайте тут.

Каковы правила сдачи жилой комнаты:

Квартиранты имеют полное право на то, чтобы пользоваться жилой площадью и тем, что в ней находится. Если позволяют условия договора, они могут сдавать комнату в субаренду, а также требовать полного возмещения ущерба.

Наниматели квартир также могут изъять улучшения, которые были сделаны ими в помещении. Зачастую это касается установки дополнительного оборудования, такого, как кондиционер.

Если улучшения будут проведены по согласию арендодателя, то у арендатора будет право на полное возмещение расходов в счёт платы за жильё.

Что касается прав арендодателя, то он может ежемесячно проверять состояние жилья на предмет поломок и других неисправностей.

Наниматель должен:

1. Поддерживать чистоту помещения.
2. Оплачивать аренду в указанные сроки.
3. Не препятствовать проведению проверки помещения арендодателем.
4. Компенсировать нанесённые убытки.
5. Оплачивать коммунальные услуги своевременно.
6. Аккуратно относиться к арендуемому имуществу.

Чтобы в будущем не возникало разногласий, не лишним будет составить договор аренды, в котором прописываются права всех сторон. В особенности, это удобно для коммунальных квартир. На какой срок оформляется договор? Зачастую договор делают на один год, но срок может быть разным. Всё зависит от арендатора.

Необходима ли регистрация?

Регистрация договора – это своего рода создание законной сделки. Не стоит забывать о том, что такой документ должен быть правильно оформленным, кроме того, он также должен получить государственное одобрение:

• Помещение должно сдаваться в эксплуатацию минимум на год.
• В качестве арендодателя и арендатора выступают юридические лица.

Регистрация договора сопровождается внесением записи в ЕГРП. Чтобы провести такую операцию, нужно подать заявление, а после приложить к нему квитанцию об оплате регистрации. Регистрация договора желательна в таких случаях:

1. Вы не доверяете арендаторам.
2. Вам нужно отлучиться из города.
3. У вас нет времени на то, чтобы контролировать сохранность жилья.
4. Вы не желаете быть подстрахованным от каких-либо неприятных последствий.

Расторжение соглашения

Если арендатор и арендодатель являются субъектами хозяйственной деятельности, они могут инициировать расторжение договора. Две стороны должны прийти к согласию или же придётся обратиться в суд.

Часто причиной для расторжения является неспособность арендатора платить за объект. В данном случае, договор можно считать расторгнутым с того момента, как арендатора уведомили о выселении (подробнее о том, как выселить квартирантов, которые недобросовестно себя ведут и не платят, читайте тут).

Заключение

Как видите, есть масса нюансов, о которых нужно знать при сдаче комнаты в аренду. Если вы сделаете всё по правилам и проверите документы арендаторов, то проблем возникнуть не должно.

Источник: https://urexpert.online/nedvizhimost/kvartira/arenda-kvartiry/sdat-komnatu.html

Как сдавать жилье в посуточную аренду, чтобы всё было законно

Рассмотрим случай, когда вы не прибегаете к помощи агентства, а сдаете квартиру самостоятельно, например, при помощи онлайн-платформ для поиска временных жильцов.

Чтобы иметь право сдавать квартиру в аренду или внаем, вы должны быть ее собственником и иметь документы, подтверждающие этот факт — выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). Они понадобятся при заключении договора кратковременного найма.

Если ваша квартира не приватизирована, то есть находится в муниципальной или государственной собственности, вы имеете право сдать ее в поднаем (пп. 2 п. 1 ст. 67 ЖК РФ), однако для этого понадобится письменное разрешение со стороны наймодателя (ст. 76 ЖК РФ), то есть префектуры, муниципалитета или другого органа власти.

При сдаче квартиры в аренду или в краткосрочный наем необходимо заключить с арендатором договор в простой письменной форме. При его заключении стоит руководствоваться нормами главы 35 ГК РФ, которая регулирует правила сдачи внаем жилого помещения.

• Образец договора краткосрочного найма жилого помещения
• Обращаем ваше внимание, что это рекомендованная форма, итоговый договор может отличаться.
• Договор посуточной аренды (краткосрочного найма) должен содержать следующие пункты:

• паспортные данные сторон;
• описание предмета сделки (адрес и характеристики квартиры);
• суть сделки (наймодатель предоставляет нанимателю жилое помещение в краткосрочное пользование для проживания);
• длительность аренды (количество суток проживания) и время сдачи объекта в аренду;
• стоимость аренды за сутки;
• общая сумма платежа за аренду;
• сумма залога и условия его возвращения нанимателю;
• порядок передачи квартиры (по акту приема-передачи);
• список имущества;
• права и обязанности сторон;
• ответственность за нарушение условий договора;
• дата заключения и подписи сторон.

Текст документа не сильно отличается от типового договора при долгосрочном найме, однако существуют определённые нюансы:— Оплата. Многие наймодатели предпочитают получать стопроцентную предоплату. Возможен также вариант, когда наниматель оплачивает 50% суммы при въезде и 50% при выезде.

— Срок действия и условия пролонгации договора. В договоре должно быть прописано, что квартира предоставляется в аренду посуточно на определенное количество суток, указаны конкретные числа и даже часы и минуты.

Не забудьте указать время выезда (расчетное время) и вписать отдельным предложением, что ранний и поздний выезд должен быть согласован и/или оплачен дополнительно.

— Оплата коммунальных услуг. Этого пункта в соглашении быть не должно, так как их оплачивает хозяин квартиры (затраты учитываются в плате за наем). Единственное, что стоит прописать в договоре, чтобы избежать сюрпризов, это оплата междугородних или международных телефонных разговоров.

Договор составляется в двух экземплярах, по одному для каждой стороны. Удостоверять договор у нотариуса необязательно. Государственная регистрация ограничения (обременения), возникающего на основании договора найма, тоже не нужна: согласно п. 2 ст. 674 ГК РФ такое обременение регистрируется только на основании договоров найма, заключенных на срок не менее года.

Источник: https://xn--h1alcedd.xn--d1aqf.xn--p1ai/arenda/kak-sdavat-zhile-v-posutochnuyu-arendu-chtoby-vsyo-bylo-zakonno/