Как взыскать неустойку с застройщика по 214 фз?

Юридический центр RegPractic

Обзор судебной практики по взысканию неустойки по ДДУ с застройщиков в Москве и Московской области с примерами решений, сгруппированных по названиям судов

Чтобы посмотреть нашу судебную практику по ДДУ, нужно кликнуть мышкой на интерактивных миниатюрах судебных решений. Если в обзоре

не нашли нужного застройщика, суд или судью, то это не означает, что мы по нему не работали. Просто страница на сайте физически не позволяет выложить информацию по всем делам.

Бесплатные консультации судебного юриста по вопросам приёмки квартиры, устранению недостатков и взысканию неустойки по тел.
8-903-120-51-06 ежедневно с 9 до 23 ч.

Недвижимость), ЖК «Новые Котельники», ЖК «Влюблино», ЖК «Новориреевский», ЖК «Грин парк», ЖК «Измайловский лес» (ООО «Ривьера Парк»), ЖК «Мортонград Путилково», ЖК «Люберецкий», ЖК «Мещерский лес», ЖК «Левобережный», ЖК «Ясный», ЖК «Новая Звезда», ЖК «Лайнер», ЖК «Садовые Кварталы», ЖК «ВТБ Арена», ЖК «ЗилАрт», ЖК «Мир Митино» (Рождествено), ЖК «СРЕДА» (ПСН), ЖК «Вандер Парк», ЖК «Барбарис» (МИЦ), ЖК «Зеленые аллеи», ЖК «Новоград Павлино», ЖК «Татьянин парк», ЖК «Балчуг», ЖК «Хорошевский» (МонАрХ), ЖК «Скай Сколково», ЖК «Флотилия», ЖК «Дуэт», ЖК «Red Side», ЖК «Белые Ночи», ЖК «Рассказово», ЖК «Микрогород в лесу», ЖК «Новогиреевский», ЖК «Маяк», ЖК «Домашний», ЖК «Гринада», ЖК «Ривер Парк», ЖК «Катуар», ЖК «Май», ЖК «Ландыши» и другим жилищным комплексам.

Суд с застройщиком

Поскольку размер страницы ограничен, выкладываем только малую часть нашей судебной практики по ДДУ. Старые судебные решения удаляем. В офисе мы можем подобрать дела непосредственно по вашему застройщику и за интересующий вас период. Все решения открываются по клику мышкой на миниатюрах.

Можно ознакомиться с содержанием, включая исковые требования и присужденные в итоге суммы. По каждому делу можно посмотреть коэффициенты показывающие соотношение запрошенных в исковом заявлении сумм к полученному результату. Чем больше коэффициент, тем лучше работа судебного юриста по ДДУ.

Читать далее Чтобы перелистывать страницы судебных решений, справа на экране, есть меню управления галереей. Большие стрелки вверх и вниз помогут перемещаться между страницами, а большой жирный крестик — закрыть открытое судебное решение, чтобы перейти к следующему. Если ваш мобильный браузер не даёт возможность посмотреть все страницы решения, можно переключится на полную версию сайта. Скрыть

Тел. юриста
8-903-120-51-06

Примеры судебных решений по взысканию с застройщиков неустойки и штрафа в полном объёме

Смотрите наши решения по судам с застройщиками. Они открываются по кликам на миниатюрах или скачиваются по выложенным ссылкам.

100% неустойки и штрафа без снижения по застройщику из группы ПИК, а всего 184% от заявленной неустойки в Одинцовском суде

С ответчика АО «Первая ипотечная компания — Регион» судья Павлова И.М. взыскала следующие суммы:

• Неустойка — 58 372,07 руб. (в полном объеме).
• Штраф — 31 686,04 руб. (в полном объеме).
• Компенсация морального вреда — 5 000 руб.
• Оплата услуг представителя — 10 000 руб.
• Расходы на доверенность — 2 000 руб.
• Расходы на отправку досудебной претензии — 194 руб. 74 коп.

Итого: 107 252,74 руб. Таким образом нашему клиенту суд присудил в совокупности 184% от заявленной неустойки.

Читать далееПросрочка по договору была небольшой и цена квартиры маленькая. Клиент долго сомневался в целесообразности подачи иска в суд к застройщику. Оценивал временные затраты на поездку к юристам в целях взыскания неустойки. Рассуждал следующим образом. Неустойка всего 58 372 рубля и суд её может снизить по 333 ГК. Что останется после оплаты юридических услуг? Мы убедили его в том, что судиться стоит всегда. В результате мы отсудили у застройщика АО «Первая ипотечная компания — Регион» денежную сумму почти в два раза больше размера неустойки. Банк сразу перечислил всю сумму по исполнительному листу. Клиент был очень доволен. После оплаты юридических услуг ему досталась приличная сумма.

Скачать полученное нашими юристами решение можно по ссылке 184% от заявленной неустойки с ПИКа в Одинцовском суде.

Скрыть

В пользу истца судья Миронова Т.В. взыскала с застройщика ООО «СтройПрофиль-М»:

• Неустойка — 603 146,25 руб. (в полном объеме);
• Штраф — 304 073,13 руб. (в полном объеме);
• Оплата услуг представителя — 15 000 руб.
• Компенсация морального вреда — 5 000 руб.
• Расходы на отправку досудебной претензии — 240 руб. 04 коп.

Итого: 927 459,42 руб. при неустойке 603 146,25 руб.
Читать далее
Фабула дела. Дольщик из ЖК «СКАЙ СКОЛКОВО» обратился в наш юридический центр за взысканием неустойки. Объект долевого строительства являлся нежилым помещением, апартаментами. Ответчики на это обращают внимание, а суды иногда взыскивают неустойку из расчёта 1/300, а не 1/150. Это неверно. Если истец физическое лицо, неустойка должна взыскиваться в двойном размере, даже если предметом ДДУ являются апартаменты. Однако это нужно в суде доказывать, ссылаясь на соответствующие нормы 214-ФЗ. У нас это получилось, что подтверждается выложенным решением суда. Взыскали 100% неустойки и штрафа без снижения. Решение вступило в законную силу 28.05.2019г. Скрыть

С ответчика ООО «ПрометейСити» по ЖК «Жемчужина Зеленограда» судья Юдина И.В. взыскала следующие суммы:

• Неустойка — 156 526,59 руб.(в полном объеме);
• Штраф — 85 763,29 руб. (в полном объеме);
• Компенсация морального вреда — 15 000 руб.
• Оплата услуг представителя — 15 000 руб.
• Расходы на доверенность — 1 800 руб.
• Расходы на отправку досудебной претензии — 194 руб. 74 коп.

Итого ПИК выплатил: 274 284,62 руб. при неустойке 156 526,59 руб.
Все деньги истцом получены в полном объёме. Скачать наше решение можно по ссылке 175% от заявленной неустойки с ПИКа

В пользу истца состоялось решение:

• Неустойка — 403 703,30 руб. (в полном объеме);
• Штраф — 203 351,60 руб. (в полном объеме);
• Оплата услуг представителя — 15 000 руб.
• Компенсация морального вреда — 3 000 руб.
• Расходы на доверенность — 1 600 руб.
• Расходы на доверенность — 1 600 руб.
• Расходы на отправку досудебной претензии — 194 руб. 74 коп.

Всего по застройщику из группы КРОСТ — ООО «ГСД, ЖК «Новая Звезда» взыскано 626 849,60 руб. при неустойке 403 703,30 руб. Деньги по исполнительному листу были перечислены в полном объёме. Состоялось следующее решение:

• Неустойка — 346 695,66 руб. (в полном объеме);
• Штраф — 174 847,83 руб. (в полном объеме);
• Оплата услуг представителя — 15 000 руб.
• Компенсация морального вреда — 3 000 руб.
• Расходы на доверенность — 2 140 руб.

Итого: 541 683,40 руб. при неустойке 346 695,66 руб.

Читать далее
Судья Алексеев Н.А. прислушалась к представителю истца и вынесла отличное решение. После его вступления в законную силу мы подали исполнительный лист в «нужный» банк. На пятый день деньги были зачислены истцу на счёт. Скачать полученное нашими юристами решение можно по ссылке 156% от заявленной неустойки в Черёмушкинском суде. Скрыть

Наши юристы в очередной раз взыскали 100% неустойки и штрафа в суде по ДДУ. Обращайтесь, консультации бесплатно. Тел.
8-903-120-51-06 ежедневно с 9 до 23 ч.

Наши юристы по решению судьи Кудряшовой И.С. взыскали с ООО «Декор» (ЖК «Усадьба Суханово») более 1 000 000 рублей:

• Неустойка — 705 200 руб. (в полном объеме);
• Штраф — 357 600 руб. (в полном объеме);
• Оплата услуг представителя — 15 000 руб.
• Компенсация морального вреда — 10 000 руб.
• Расходы на доверенность — 1 500 руб.
• Почтовые расходы — 466 руб. 10 коп.

1 089 766,10 руб. при неустойке 705 200,40 руб. является отличным результатом.

В пользу двух дольщиков судья Каверина О.В. взыскала:

• Неустойка — 333 885,36 руб.(в полном объеме);
• Штраф — 169 442,68 руб. (в полном объеме);
• Компенсация морального вреда — 5 000 руб.
• Оплата услуг представителя — 15 000 руб.
• Расходы на доверенность — 3 100 руб.
• Расходы на отправку досудебной претензии — 205 руб. 02 коп.

Читать далееРешение вступило в законную силу. Мы получили исполнительные листы и банк застройщика моментально перечислил нашим клиентам денежные средства. Представители застройщика совершили процессуальную ошибку, а наш юрист этим воспользовался, что и привело к такому хорошему результату. 526 633,06 руб. при заявленной неустойке в размере 333 885,37 руб. Скрыть
В пользу дольщика взыскано:

• Неустойка — 998 740,42 руб.(в полном объеме);
• Штраф — 514 370,21 руб. (в полном объеме);
• Компенсация морального вреда — 30 000 руб.
• Оплата услуг представителя — 40 000 руб.
• Расходы на доверенность — 2 000 руб.
• Расходы на отправку досудебной претензии — 146 руб. 44 коп.

Итого: 1 585 257,07 руб. при неустойке 998 740,42 руб.

Если ваш застройщик и жилищный комплекс не из Московского региона, то это не является препятствием в получении отличного решения в Москве. Бесплатные консультации юриста МГЮА по тел.
8-903-120-51-06 Ежедневно с 9 до 23ч.

Читать далее К особенностям данного дела можно отнести следующее:

• ООО «Немецкая деревня» является застройщиком из Краснодара (ЖК в Прикубанском городском округе);
• дольщик был временно зарегистрирован по месту пребывания в г. Москве;
• на заседание от застройщика никто не приехал, что и не удивительно — отправлять юриста за тысячу километров не целесообразно;
• юрист нашего юридического центра воспользовался такой благоприятной ситуацией и убедил судью Жилкину Т.Г. взыскать всё по полной;
• суд взыскал расходы на представителя в размере 40 000 руб., что является отличным показателем для любых судов общей юрисдикции;
• суд согласился с нашим расчётом по периодам действия ключевых ставок с 10% до 8,5% (стр. 4 решения). Расчёт по 214-ФЗ был сделан на нашем калькуляторе. Программа позволяет производить расчёт по периодам. Такой способ позволил взыскать с застройщика больше, чем по ставке, действующей на дату судебного заседания.

Подача иска в Головинский суд на застройщика себя вполне оправдала. Скачать такое шикарное решение можно по ссылке: 159% от заявленной неустойки по ДДУ в Головинском суде. Скрыть
В пользу истца судья Шайхутдинова А.С. взыскала с застройщика ООО «Ависта» следующее:

• Неустойка — 176 760 руб.(в полном объеме)
• Штраф — 88 380 руб. (в полном объеме)
• Компенсация морального вреда — 1 000 руб.
• Оплата услуг представителя — 30 000 руб.
• Расходы на доверенность — 2 000 руб.
• Расходы на отправку досудебной претензии — 194 руб. 74 коп.

Итого: 298 334,74 руб. при неустойке 176 760 руб. Решение вступило в законную силу.

Читать далее

К особенностям дела можно также отнести взыскание расходов на юриста в размере 30 000 руб. Это довольно много для судов общей юрисдикции, которые обычно по таким делам более 10 тыс. руб. не присуждают. Скачать решение по ЖК «Новые Островцы» можно по ссылке: 168% от заявленной неустойки по ДДУ в Никулинском суде. Скрыть

Отсудили у застройщика из группы МИЦ 100% неустойки и штрафа, целых 153% от заявленной неустойки

В пользу истца c застройщика взыскано:

• Неустойка — 417 509,96 руб. (в полном объёме).
• Штраф — 211 254,98 руб. (в полном объёме).
• Оплата услуг представителя — 5 000 руб.
• Компенсация морального вреда — 5 000 руб.
• Расходы на доверенность — 1 700 руб.
• Расходы на отправку досудебной претензии — 182 руб. 94 коп.

Итого: 640 647,88 руб., т.е. 153% от заявленной неустойки.

Здесь практика по взысканию в арбитражном суде. При больших суммах неустойки, взыскание в арбитражном суде является хорошей альтернативой судам общей юрисдикции.

Посмотрите на суммы, которые мы взыскали. Не правда ли, очень хорошие коэффициенты запрошенных в иске сумм к полученному результату?

В пользу дольщика взыскано:

• Неустойка — 404 444,27 руб.(в полном объеме);
• Штраф — 100 000 руб.
• Компенсация морального вреда — 20 000 руб.
• Оплата услуг представителя — 10 000 руб.
• Расходы на отправку — 203 руб. 59 коп.

Итого: 534 647,86 руб. при неустойке 404 444,27 руб.

Представитель застройщика в судебном заседании просил снизить размер неустойки.

В результате состязания нашего юриста с представителем ответчика, мы победили и восторжествовала справедливость. Судья Побединская М.А. взыскала неустойку в полном объёме. Читать далее Всего суд присудил нашему клиенту в совокупности 132% от заявленной неустойки.

К особенностям данного дела можно также отнести взыскание с застройщика морального вреда в размере 20 000 руб. Это довольно много для судов общей юрисдикции. Суды по таким делам более 10 000 руб. обычно не присуждают. Скрыть

Суд с застройщиком — тел.
8-903-120-51-06 Ежедневно, 9 — 23 ч.

Если в судебных решениях встречается фраза «иск удовлетворен частично», следовательно, судья снизил размер неустойки по ст. 333 ГК РФ. Это типовая формулировка в мотивировочной части решений по делам ФЗ-214.

Смотрите нашу судебную практику по ДДУ в судах Москвы и Московской области. Бесплатные консультации юриста МГЮА по тел.
8-903-120-51-06 ежедневно с 9 до 23ч.

Судья Зырянова из Видновского суда вынесла решение на 82% от заявленной неустойки

Источник: https://regpractic.ru/sudebnaya-praktika-po-ddu.html

Как получить компенсацию с застройщика без потери процентов — ЮК "Хелп ДДУ"

Любые нарушения договора, допускаемые застройщиком в период реализации долевого строительного проекта, наказуемы. Законодатель дал в руки граждан механизм воздействия на недобросовестные строительные компании – неустойку, которую они могут взыскать с нарушителей в случаях, определенных законом.

Однако данный механизм срабатывает не всегда, поскольку многие граждане, в силу своего незнания юридических тонкостей, не могут взыскать неустойку с застройщика в полном объеме. Кроме того, повсеместно сложилась судебная практика по урезанию значительной части пени, рассчитанной дольщиком.

Как избежать уменьшения неустойки в суде и добиться от застройщика выплаты положенной компенсации?

Существует два основных вида неустойки: законная, правила получения и размер которой определены законодательством, и договорная, вытекающая из условий конкретного договора.

Неустойка, которая полагается дольщикам, является законной, размер и условия ее получения сформулированы в 214 ФЗ.

Согласно ГК РФ, если неустойка предусмотрена законом, то она не может быть отменена условиями договора.

Таким образом, даже если ДДУ не предусматривает выплату неустойки, или в договоре присутствует условие, отменяющее пеню, это не освобождает застройщика от уплаты законной компенсации.

В 214 ФЗ указаны законные основания, по которым участник может взыскивать неустойку со строительной компании:

• просрочка передачи жилья более чем на два месяца;
• строительство объекта, качество и характеристики которого не соответствуют условиям договора;
• нарушение сроков, установленных для устранения дефектов строительства.

Помимо этого, при расторжении договора по основаниям, предусмотренным 9 статьей 214 ФЗ, дольщик может взыскать со строительной организации пеню за пользование своими деньгами.

Согласно формуле расчета неустойки, приведенной в 214 законе, за просрочку передачи объекта дольщику полагается пеня в размере 1/150 ставки ЦБ от цены жилья за один день. Компенсация взыскивается за весь период просрочки. Такая же формула применяется и при расчете пени при расторжении договора. Но в этом случае проценты взыскиваются за весь период действия ДДУ.

При нарушении сроков исправления строительного брака, неустойка рассчитывается по закону о защите потребителей и составляет 1% от цены договора за день неисполненного обязательства.

Помимо неустойки с застройщика можно взыскать:

• штраф 50% от полной суммы исковых требований;
• компенсацию морального вреда;
• убытки, понесенные дольщиком по вине строительной фирмы. Сюда можно включить оплату арендованной квартиры за все время просрочки, а также разницу процентов по ипотечному договору;
• оплату юридических услуг и судебные издержки.

Взыскание неустойки можно производить как в претензионном, так и в судебном порядке. В первом случае в строительную фирму направляется претензия с расчетом суммы неустойки, которую застройщики, как правило, игнорируют. Обычно неустойка взыскивается через суд, но и здесь не все так просто.

Судебная практика последних лет свидетельствует, что практически все суды общей юрисдикции, которые рассматривают гражданские иски граждан, урезают пеню, рассчитанную потребителями. Основанием для этого является 333 статья ГК РФ, позволяющая уменьшать неустойку по усмотрению суда.

Условия, обязательные для снижения неустойки:

• заявление застройщика с обоснованием причины снижения;
• явное несоответствие размера пени последствиям, которые возникли вследствие нарушения обязательства (застройщик должен представить доказательства этого);
• исключительный случай (доказывание этого факта также ложится на застройщика);
• судебное решение должно содержать мотивы, по которым суд решил уменьшить пеню.

Дополнительные основания:

• в неисполнении обязательства виновны обе стороны, и застройщик, и дольщик;
• участник неумышленно повлиял на увеличение своих убытков;
• отказ дольщика подписать приемо-передаточный акт без наличия на то законных оснований.

Верховный Суд неоднократно разъяснял, что применение 333 статьи допустимо только в самых крайних случаях, и на это должны быть очень существенные причины. В Постановлении ПВС № 7 от 24.03.2016 г. указано, что снижение пени возможно, если ее получение влечет ничем необоснованное обогащение получателя.

Несмотря на это, в 90% случаев суды на 50-80% урезают заявленную неустойку, считая, что таким образом они препятствуют банкротству застройщика, который после взыскания неустойки одним дольщиком будет вынужден отвечать по искам всех участников данного проекта.

На самом деле такое положение дел на руку недобросовестным строительным фирмам, привыкающим безнаказанно не исполнять своих обязательств.

Сегодня сложилась обширная практика по взысканию пени с застройщика через Арбитражный суд, где 333 статья практически не применяется.

Взыскивая компенсацию через Арбитраж, дольщик может получить гораздо большую сумму, чем при обращении в судебную инстанцию общей юрисдикции.

Однако самостоятельно граждане не могут принимать участие в Арбитражном процессе, поскольку суд рассматривает только споры, возникающие между юридическими лицами: ООО и ИП.

Через Арбитраж можно взыскать не только неустойку, но также все свои убытки, расходы и 50% штраф от всей суммы искового заявления. Однако компенсация морального вреда, которую закон относит к категории личных требований граждан, непосредственно связанных с личностью, не может быть взыскана через Арбитраж. Право ее требования не передается другим лицам. Но, как правило, ее размер редко превышает 10-15 тыс. рублей, что незначительно влияет на общую сумму иска.

Данная схема взыскания неустойки с застройщика применяется давно и успешно, и выглядит она следующим образом:

1. Между организацией и участником заключается договор цессии, в котором указывается, кому и какое право передается, а также основания его возникновения. В документе также устанавливается цена уступки, которая обычно определяется как определенный процент от компенсации, положенной дольщику.
2. В адрес строительной компании направляется претензия от дольщика, уведомление о передаче права на неустойку, а также претензия от компании, которой было уступлено право требования пени.
3. Далее организация составляет исковое заявление с расчетом неустойки, которое подается в Арбитраж. Срок рассмотрения подобных дел составляет от двух до трех месяцев. Еще два месяца необходимо для получения судебного решения. Далее исполнительный лист передается в банковское учреждение, в котором открыты счета застройщика.
4. После поступления денег из банка, организация перечисляет дольщику сумму компенсации за минусом своих процентов.

Дольщик может передать только то право, которое у него реально существует. Если ранее участник уже заключил договор цессии с другой организацией, или самостоятельно взыскал пеню со строительной компании, значит право на получение компенсации у него отсутствует.

По общепринятому правилу, чтобы уступить свое право на неустойку, не требуется получать разрешение застройщика.

 Если данное требование содержится в условиях ДДУ, оно является ничтожным, дольщик может его не соблюдать. В некоторых ДДУ можно также встретить положение о запрете переуступки неустойки.

Арбитражная практика показывает, что и это условие не является основанием для неудовлетворения денежного требования.

Уступать право требования неустойки можно весь период действия договора, а также после подписания приемо-передаточного акта. Срок давности по данным искам по общему правилу составляет три года. Потому дольщик может уступить требование неустойки даже через несколько лет после получения квартиры.

Если уступка происходит до подписания акта, то договор цессии регистрируется в Росреестре. После того как действие ДДУ закончилось, объект передан дольщику, можно обойтись без регистрации соглашения. С конца 2016 года суды не требуют регистрацию цессии, однако для подстраховки рекомендуется не пренебрегать подобной процедурой.

Прежде чем приступить к взысканию с застройщика неустойки, проводится комплексный анализ строительной компании, проверяется ее финансовое состояние и платежеспособность.

Если в ходе проверки выясняется, что, по сути, взыскивать с застройщика нечего, т.к.

он не имеет материальных средств на оплату счетов или вообще находится на грани банкротства, сделка по переуступке может не состояться, поскольку с такой компанией вряд ли кто-то будет работать.

Общество защиты прав дольщиков – организация, к которой вы можете обратиться со своими проблемами. Мы найдем конструктивное решение вашего вопроса. Взыскание неустойки через Арбитраж – одно из приоритетных направлений нашей работы.

Юристы нашей организации разработают самую оптимальную для вашего случая схему получения компенсации с застройщика. По взысканию неустойки мы работаем без предоплаты. Наша оплата осуществляется только после фактического взыскания денег с застройщика. Вы можете положиться на нашу компетенцию и опыт в сфере долевого строительства.

Обратиться к нам вы можете в форме обратной связи или по координатам, которые найдете в разделе «Контакты».

Источник: https://help-ddu.ru/neustojka/kak-vzyskat-neustojku-s-zastrojshhika

Взыскание убытков с застройщика по договору долевого участия

В случае задержки передачи квартиры строительной компанией 214 федеральный закон «О долевом участии в строительстве многоквартирных домов» предоставляет дольщику защиту в виде возможности взыскать пени.

  Однако неустойка может быть снижена судом и, кроме того, может не компенсировать дольщику всех неудобств, связанных с просрочкой.  Возникает вопрос, что можно взыскать с застройщика помимо неустойки.

  Защита нарушенных прав дольщиков осуществляется не только путем получения неустоек и штрафов, но также и с помощью взыскания с застройщика убытков, причиненных задержкой строительства, а также прекращением ДДУ.

  Однако на практике взыскатель может столкнуться с активным сопротивлением застройщика и устоявшейся судебной практикой, которая исходит из необходимости соблюдать баланс интересов всех сторон.

  Рассмотрим подробнее процесс взыскания убытков с застройщика по дду в случае несоблюдения сроков передачи квартиры дольщику и иных нарушений застройщика.

Когда застройщик обязан возместить убытки по ДДУ

Взыскание убытков со строительной компании возможно на основании Гражданского кодекса (статьи 15-я и 398-я), федерального закона № 214-ФЗ «О долевом участии в строительстве многоквартирных домов» (статья 10-я) и Закона РФ «О защите прав потребителей» (ст. 28-я).

Закон устанавливает, что убытки возникают только в случае нарушения строительной компанией договора ДДУ.

  Статья 10 214-го Федерального закона указывает, что убытки подлежат оплате дополнительно к неустойкам, пеням и штрафам (что хорошо с точки зрения дольщика).

  Также, причиненные дольщику убытки — то есть, реальный ущерб при долевом строительстве подлежит возмещению за счет девелопера на основании статьи 15 Гражданского кодекса РФ.

Невзирая на нормы закона, строительные компании часто пытаются в судебных процессах сослаться на тот факт, что неустойка уже в достаточной степени компенсирует неудобства дольщика.  Как правило, эти доводы суды игнорируют (Определение Хабаровского краевого суда № 33-5444 от 22.08.2012).

Однако имущественные потери дольщика не обязательно приведут к взысканию денег в качестве возмещения убытков по ДДУ.  Придется приложить много усилий, чтобы это случилось.

Виды убытков, которые можно компенсировать за счет застройщика

Наиболее часто дольщики взыскивают следующие дополнительные суммы в виде убытков по ДДУ:

• повышенные проценты по ипотечному кредиту, которым оплачена новостройка;
• компенсация моральных страданий дольщика;
• компенсация арендной платы за наем квартиры в период просрочки;
• упущенная выгода от неосуществившихся предпринимательских планов;
• удорожание ремонтных материалов и работ в новой квартире за время просрочки.

Встречаются также попытки возместить и другие убытки по ДДУ.

  Например, в одном из судебных дел дольщики потребовали оплатить им расходы по перевозке с места на место бытовой техники, купленной для новостройки, но временно хранящейся во временно арендованной квартире.

Суд отказал им, не усмотрев прямой связи между этими убытками и просрочкой застройщика (Апелляционное определение Нижегородского областного суда № 33-7459/2018 от 17 июля 2018 года).

Взыскание процентов по ипотеке с застройщика

Ипотечная ставка на период строительства дома обычно на 1-2 процента выше, чем после ввода новостройки в эксплуатацию и регистрации прав собственности на нее.

Банки таким образом страхуют свои риски на случай, если придется обращать взыскание на квартиру дольщика-должника: ведь недостроенное жилье стоит значительно меньше, чем готовое помещение.

  Иногда ставка уменьшается автоматически, но чаще для этого требуется заявление заемщика.

Взыскание убытков по ДДУ в виде процентов становится сложнее, когда ставка не изменяется после передачи квартиры. Суды склонны считать, что покупатель квартиры все равно должен был бы заплатить эти проценты – особенно, если до полной расплаты с банком еще далеко.

Ипотечные проценты могут быть взысканы и в случае, когда договор долевого участия расторгнут, но строительная компания не возвращает деньги.  Взыскание переплаты за период просрочки, как правило, трудностей не вызывает.

Сложнее будет взыскать проценты за весь период кредита.  Некоторые основания для этого все же имеются.  Если суд сочтет, что кредит получен исключительно для целей ДДУ (что обычно явно следует из договора), а ДДУ расторгнут участником долевого строительства из-за незаконного бездействия застройщика – взыскание могут счесть правомерным.

Но Верховный суд РФ в Определении № 78-КГ17-99 от 27 февраля 2018 года решил один из таких случаев по-другому.  Девелопер задержал возврат средств после расторжения договора долевого участия.  Суд согласился, что дольщик вправе получить повышенные проценты за период просрочки возврата средств.

Но вернуть таким образом все проценты за весь период строительства у дольщика не получилось. Ипотечный договор был заключен участником долевого строительства по собственному усмотрению.  Застройщик повлиять на это не мог.

  Суд решил, что было бы несправедливо возложить  на строительную компанию те суммы процентов по кредиту, которые дольщик в любом случае должен был бы заплатить.

Суды всех инстанций склонны прислушиваться к мнению Верховного суда.  Поэтому процесс взыскания полной суммы процентов по кредиту дополнительно осложнился после издания указанного выше Определения.  Шансы на успех невысоки, хотя все зависит от обстоятельств дела.

Убытки дольщика в связи с наймом жилого помещения

Если покупателю квартиры негде жить в период стройки, он снимает квартиру.  Но это не значит, что девелопер должен ее оплатить.  Чтобы получить право на компенсацию, нужно показать причинно-следственную связь между:

• с одной стороны – необходимостью аренды жилья и оплаты арендной платы;
• с другой стороны – просрочкой передачи квартиры.

Тогда, и только тогда суд встанет на сторону участника долевого строительства.  Основной процесс доказывания происходит в первой инстанции, где суд подробно исследует все предоставленные сторонами свидетельства.  Апелляционная инстанция, скорее всего, согласится с позицией нижестоящего суда, если предоставленные доказательства были исследованы достаточно подробно.

Чтобы выиграть дело, участник долевого строительства должен доказать, что ущерб возник по вине строительной компании – то есть, квартира арендована исключительно по причине несбывшихся планов переехать в новое собственное жилье.

  Это достаточно очевидно, если договор аренды квартиры заключен только на период просрочки ввода дома в эксплуатацию.

Суд, скорее всего, вынесет решение в пользу дольщика и взыщет его арендную плату со строительной компании, если:

• участник долевого строительства своевременно оплачивает арендную плату и предоставил квитанции, платежные поручения или расписки от арендодателя – собственника квартиры в получении денег.
• он зарегистрирован в снимаемом жилье постоянно (что лучше), либо временно (также может подойти, — особенно если место постоянной регистрации находится в другом населенном пункте);
• истец доказал, что не может проживать по месту своей постоянной регистрации (например, он зарегистрирован в другом городе);
• покупатель квартиры обосновал причину, по которой он снимает жилье (например, работа в этом же населенном пункте в отсутствие другого места для проживания);
• дольщик предоставил доказательства, что действительно проживает по месту аренды (например, квитанции за коммунальные услуги);
• участник долевого строительства получает корреспонденцию (от строительной компании и судебную) по адресу арендованной квартиры;
• у истца нет другого жилья в собственности;
• срок договора аренды как-либо обусловлен передачей квартиры по ДДУ (например, договор найма квартиры предоставляет арендатору возможность расторгнуть его по первому требованию, или договор заключен после того, как девелопер уведомил его о задержке передачи квартиры);
• покупатель арендует квартиру без мебели, поскольку новостройки также обычно передаются без мебели.

При определении суммы, подлежащей взысканию, нужно учитывать период фактической просрочки.  Здесь действует тот же принцип, что и в случае с процентами по кредиту.  Если дольщик снимал бы квартиру в любом случае, вне зависимости от просрочки со стороны застройщика, эти расходы ему не компенсируют.  Поэтому на практике, как правило, получается взыскать только расходы за период просрочки.

Подробнее о том, как можно осуществить взыскание арендной платы с застройщика, читайте в нашей отдельной статье.

Взыскание с застройщиков убытков, причиненных расторжением ДДУ

В ряде случаев дольщик может отказаться от договора долевого участия в одностороннем порядке.  Такое право дано участнику долевого строительства в следующих случаях:

• объект построен с существенными дефектами, несоответствиями проектной документации, и застройщик отказывается устранять их;
• просрочка передачи квартиры составляет 2 месяца и более.

Убытки, причиненные расторжением договора, также подлежат взысканию с застройщика.  В основном, судебная практика по взысканию убытков по ДДУ при его расторжении рассматривает два вида таких убытков:

Разница между ценой квартиры по ДДУ и рыночной стоимостью похожих квартир на момент расторжения ДДУ

Во многих случаях разница в ценах квартир на момент заключения договора долевого участия, и на момент его расторжения признается убытками дольщика.

  Суды полагают, что возмещение убытков по ДДУ в виде возникшей таким образом разницы позволит восстановить нарушенные права дольщика и приобрести новое жилье по актуальной цене(Апелляционное определение Самарского областного суда от 16.07.2018 N 33-7357/2018).

  Для определения актуальной рыночной стоимости аналогичных квартир потребуется судебная экспертиза.

Источник: https://fz214fz.ru/sud/peni-po-ddu/vzyskanie-ubytkov-s-zastrojshhika

Взыскать неустойку с застройщика за просрочку передачи квартиры по ФЗ № 214?

Что бы взыскать неустойку с застройщика вам необходимо сделать следующее:

Составить претензию застройщику возможно самостоятельно, без участия юриста. Для этого нужно знать ряд нюансов, о которых мы расскажем в данной статье.

В шапке претензии указывается от кого и кому она подается — фамилию, имя, отчество дольщика, адрес (фактический и по месту регистрации), номер телефона для связи, номер, дату договора долевого участия, сумма договора, количество дней просрочки.

Как рассчитать неустойку для физических лиц?

• Расчет неустойки для физических лиц осуществляется по формуле:
• A*0.055%*B=N, где
• N — сумма неустойки,
• А — сумма договора долевого участия (именно ДДУ, а не договор уступки),
• 0.055% — 1/150 ставки рефинансирования (для участников — физических лиц),
• В — количество дней просрочки
• Как подсчитать период просрочки по договору долевого участия (читаем здесь)
• К примеру, если сумма договора составляет 3000000 рублей, то сумма неустойки за 1 день просрочки равна 3000000*0,055% = 1650 рублей.
• просрочка за 280 дней = 1650*280 = 462000 рублей
• 3000000*0,055%*280 = 462000 рублей.

Мы настоятельно рекомендуем не пользоваться калькуляторами на различных сайтах при написании претензии и искового заявления, так как многие из них допускают небольшую погрешность и ваш расчет может оказаться не точным. На первый взгляд, ничего страшного в этом нет, но если у суда возникнут вопросы в ходе заседания, то пересчитывать неустойку придется прямо в процессе и объяснять суду и ответчику откуда взялись те или иные суммы. При этом очень удобно пользоваться данными калькуляторами в справочных целях, если просто хотите узнать размер неустойки.

1. 
2. Кроме того, в претензии желательно сослаться на статьи договора, устанавливающие срок ввода в эксплуатацию и срок передачи квартиры. Будет не лишним указать и статьи закона (в данном случае 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве…»)
3. Кроме неустойки, в претензии нужно попросить компенсацию морального вреда, связанного с вашими переживаниями из-за задержки передачи квартиры.
4. Как определить моральный вред (читаем здесь)

Нюансы составления претензии

Обязательным пунктом в претензии являются ваши реквизиты, на которые, в случае положительного ответа застройщик перечислит сумму неустойки. Нужно указать номер расчетного счета, наименование банка, БИК, номер корр. счета, ИНН, КПП банка.

Претензию можно подать в офисе застройщика или отправить по почте.

При подаче в офис, претензию нужно распечатать в 2-х экземплярах. Один экземпляр остается у Застройщика. На втором экземпляре сотрудник Застройщика ставить дату, подпись, фамилию, должность, входящий номер.

При отправке претензии почтой, конверт отправляется на юридический адрес Застройщика (как узнать юридический адрес смотрим здесь), в конверт вкладывается почтовая опись, в которой должны быть перечислены все отправляемые документы. Также к письму можно добавить уведомление, которое вернется вам на почту после получения письма Застройщиком.

• По Закону о защите прав потребителей, необходимо подождать 10 календарных дней после получения Застройщиком вашей претензии — это срок который дается застройщику, для досудебного урегулирования спора.
• По истечении 10 дней, на 11 день можно подавать исковое заявление в суд.
• Образец претензии можно посмотреть здесь

Источник: https://bandp.ru/kak-sostavit-pretenziyu-zastroyshhiku-2/

Порядок взыскания неустойки с застройщика по 214-ФЗ в 2018 году

• Закон 214-ФЗ защищает финансовые интересы дольщиков через механизм взыскания неустойки.
• Кроме того, с 1 января 2017 года в силу вступили нововведения и изменения в сфере законодательства о долевом участии в строительстве, которые напрямую коснулись и застройщиков и дольщиков.
• Подробнее о порядке расчета неустойки по 214-ФЗ, принятых поправках и новых правилах отношений в долевом строительстве – читайте далее.

Ключевые изменения в регулировании долевого строительства

1. Изменения в 214-ФЗ были приняты в отношении обеих сторон договора о долевом участии в строительстве – застройщика и участников, и были направлены, прежде всего, на обеспечение условий максимальной прозрачности и повышение гарантий безопасности.

2. Среди ключевых изменений можно выделить:
3. Ужесточение требований к застройщикам.

   
   Здесь имеется в виду:

• • ограничения по минимальному порогу уставного капитала (его величина привязывается к максимальной площади объектов долевого строительства и не может быть меньше 2,5 миллионов рублей);
  • расширение перечня представляемой информации (в свободном для граждан доступе должны находиться сведения о разрешительной документации, этапах строительства, аудиторское заключение за последний год, документы о правах на землю, проект ДДУ, фото текущей стадии строительства);
  • введение Единого реестра застройщиков, который позволит собрать необходимую информацию обо всех юридических лицах, занимающихся подобной деятельностью.

Применение счетов эскроу для хранения средств дольщиков.
Использование таких счетов станет гарантией безопасной схемы расчетов между участниками ДДУ. Смысл заключается в том, что дольщик вносит оплату не на расчетный счет застройщика, а на специализированный счет в федеральном банке, доступ к которому будет закрыт до момента завершения строительства жилого объекта и его передачи покупателю по акту. Такая мера особенно актуальна для организаций, практикующих необоснованные процедуры банкротства и мошенничества в отношении дольщиков.

Установление лимита по заявленной площади приобретаемой квартиры.
Законом определяются лишь несущественные изменения квартирной площади, неизбежные при ремонте.

Раньше такие колебания могли достигать вплоть до 10% от общей площади жилья. Поправка четко установила предел – не более 5%.

Превышение обозначенной нормы дает право участнику ДДУ расторгнуть договор на законных основаниях.

Поэтажная фиксация квартиры в ДДУ
При передаче квартиры в эксплуатацию покупателю застройщик должен предоставить ему полную инструкцию в отношении технических и инженерных систем эксплуатации и обеспечения, а также информацию о расположении конкретной квартиры на этаже.

Запрет на использование денег дольщиков на финансирование других объектов
Новая редакция закона обязывает всех застройщиков вести финансовую отчетность и документацию по каждому строящемуся дому. Теперь перебросить деньги на достраивание так называемых «проблемных» домов и уплату текущих долгов не получится.

Невозможность разорвать ДДУ в одностороннем порядке (дольщиком)
Если доказательства того, что застройщик не исполняет свои обязательства в соответствии с ДДУ должным образом, отсутствуют, то дольщик не сможет расторгнуть заключенный договор с одной стороны. Обязательным условием подачи жалоб, претензий и исковых заявлений станет окончание сроков строительства жилого объекта.

Уклонение дольщика от передачи квартиры в эксплуатацию приведет к невозможности взыскания неустойки с застройщика. Такое нововведение имеет некую двоякость и, вероятнее всего, подразумевает необъективные и многочисленные попытки дольщиков затянуть сроки сдачи объекта по акту приема-передачи.

Рассмотренные нововведения и дополнения призваны обеспечить дополнительные гарантии безопасности для участников ДДУ в отношении расчетов с застройщиком, норм и качества строительства, а также ответственности по нарушению сроков передачи жилья владельцам.

Досудебное взыскание неустойки

214-ФЗ устанавливает, что право взыскания пеней или неустойки с застройщика может возникнуть при срыве сроков передачи жилого помещения дольщику, а не при несоблюдении сроков строительства.

Два документа ФЗ «О защите прав потребителей» и Постановление Пленума Верховного суда от 28 июня 2012 г. № 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей» определяют необязательность досудебного порядка урегулирования споров по взысканию неустоек (штрафов) с застройщика по причине нарушения сроков сдачи жилого объекта.

Однако практика доказывает, что направление претензии в адрес застройщика является законным правом участника ДДУ и позволяет помимо неустойки потребовать взыскать штраф и применить другие санкции в соответствии с действующим законодательством РФ в части неудовлетворения законных требований.

Претензия составляется в письменном виде и должна содержать в себе ссылки на 214-ФЗ (статья 6) и ГК РФ (статьи 309, 310). Обязательно в ней указывается:

• стороны;
• размер требуемой неустойки (с подробной калькуляцией);
• обстоятельства возникновения нарушений в сроках передачи жилья покупателю (с текстовыми выдержками из ДДУ);
• выдвигаемые требования и сроки взыскания требуемой суммы.

К претензии обязательно следует приложить договор долевого участия или цессии (копию), паспорт гражданина РФ и платежные документы, подтверждающие своевременную оплату. Если какие-то квитанции или чеки были утрачены, за их восстановлением можно обратиться в банк, который выдаст дубликат платежного документа или справку о совершении платежей в пользу застройщика.

Претензионное письмо составляется заявителем в двух экземплярах: один направляется застройщику (под роспись лично с отметкой на втором экземпляре или отправляется заказным письмом), второй остается у заявителя.

Свой экземпляр важно сохранить, так как он может понадобиться в качестве доказательства осуществления попытки решения вопроса в претензионном порядке, если застройщик откажется оплатить неустойку добровольно.

Вполне вероятно, что направленную претензию застройщик может рассмотреть положительно и принять решение о выплате суммы неустойки в добровольном порядке. В этом случае определяется порядок погашения, а также возможность уменьшения требуемой суммы – фактически ведется торг и переговоры с застройщиком.

При этом, датой получения претензии может считаться дата получения корреспонденции (доступна к просмотру на сайте Почты России), если претензия отправлена заказным письмом (лучше – с описью вложений).

Если застройщик не дал положительного ответа на претензионное письмо от дольщика или отказался от решения вопроса в досудебном порядке, то закономерным будет обращение в суд.

Взыскание неустойки через суд

В случае судебного рассмотрения вопроса по взысканию неустойки с застройщика участник ДДУ имеет право на следующие выплаты:

• компенсацию за моральный ущерб;
• взыскание штрафа в размере до 50% от суммы по решению суда (штраф по закону «О защите прав потребителей» за нежелание решить проблему в досудебном порядке);
• оплату неустойки по причине нарушения сроков передачи квартиры;
• возмещение понесенных судебных расходов и оплату дополнительных юридических услуг;
• возмещение прочих реальных и косвенных убытков, которые будут доказаны истцом.

В случае, если в вашу защиту выступает общество защиты прав потребителей, то согласно закону половина штрафа по законодательству о защите прав потребителей пойдет именно в пользу этого общества. Потому гораздо выгоднее — обратиться к юристам, поскольку суд все равно взыскивает с застройщика обоснование издержки на привлечение профессиональных юристов.

На практике можно постараться помимо процентов по неустойке взыскать иные реальные и косвенные убытки истца (например, расходы на аренду квартиры). Для это потребуется иметь договор аренды и платежные документы, подтверждающие реальную передачу денег арендодателю.

Естественно, что суд вероятно существенно «срежет» исковые требования по ст. 333 ГК РФ, потому иск по неустойке рекомендуется подавать еще до подписания акта приема-передачи.

Иск по неустойку может подаваться несколько раз за разные периоды вплоть до подписания акта приема-передачи.

Подавать иск рекомендуется по месту жительства истца (в районный суд), поскольку по месту нахождения ответчика, у него «все может быть схвачено», и тогда в суде можно получить только «крошки» от того, что заявлялось в иске – судья сократит объем требований по ст. 333 ГК РФ.

 
Для подачи иска от истца потребуются следующие документы:

• Российский паспорт (копия всех страниц).
• Заключенный и подписанный договор долевого участия в строительстве (копия).
• Договор о переуступке прав требования (цессии), если имело место переуступка.
• Копии платежных документов по ДДУ.

Источник: http://calculator24.ru/2017/05/21/poryadok-vzyskaniya-neustojki-s-zastrojshhika/