Стремясь к улучшению качества жизни, многие наши соотечественники, с помощью дизайнеров или самостоятельно, решаются полностью изменить конфигурацию квартиры. В то же время любые существенные преобразования обязательно должны согласовываться с государственными инстанциями – в противном случае перепланировка признается незаконной, и проблемы с распоряжением таким жильем становятся неизбежностью.
Законодатели периодически меняют правила, связанные с изменением структуры жилых помещений, а значит, планируя проведение работ, стоит ознакомиться с актуальными нормативными актами. В рамках настоящей статьи рассмотрим нововведения, которые имели место в 2019 году.
Содержание
Стоит сразу отметить, что новые правила несколько упростили процедуру получения разрешительных документов, однако многие формальности остались неизменными, поскольку основой, как и ранее, является глава 4 Жилищного кодекса РФ. По-прежнему, косметические изменения и отделочные работы владельцы квартир могут проводить по своему усмотрению, а существенные преобразования требуют обязательного узаконивания.
В новых правилах подчеркивается, что согласовательные процедуры должны проводиться до начала капитального ремонта. Что касается самой стоимости оформления перепланировки по новому закону — никакие официальные платы, кроме государственной пошлины, в нормативных актах не предусмотрены. Собственно, финансовые затраты на процедуру согласования остаются незначительными.
-
- В зависимости от ситуации, может понадобиться заказать проект для сложной перепланировки, на создание которого разные организации предложат свои тарифы, однако масштаб работ уже определяется желанием собственника, а не государственными нормами.
- Как и прежде в большинстве случаев сложности заключаются не денежных расходах, а во временных затратах и хлопотах при прохождении всех процедур.
Необходимость согласования – все осталось по прежнему
Согласно 25-ой статье ЖК РФ, под перепланировкой понимаются радикальные изменения жилого пространства, которые требуют внесения изменений в кадастровую документацию. Следуя закону, согласование должно быть проведено на подготовительном этапе – без этого работы признаются самовольными, и контролирующие органы имеют право на жесткие санкции.
Если вследствие ремонта кадастровые характеристики не меняются, можно смело приступать к обустройству квартиры, не заботясь о получении разрешительных бумаг.
Например, если в помещениях устанавливаются перегородки из гипсокартона, легких бетонных смесей, пенополистирола и прочих некапитальных материалов, в согласовании нет необходимости.
Без разрешения можно заменить электрическую или газовую плиту, установить сплит-систему, антенну или спутниковую тарелку.
Среди ремонтных работ выделяются такие, которые оформляются по упрощенной процедуре без подготовки и согласования проекта. При этом внесение поправок в техническую документацию является обязательным. К таким работам относятся:
- перемещение сантехнических устройств в пределах имеющихся помещений;
- устройство новых и заделка прежних дверных проемов;
- возведение или устранение межкомнатных перегородок;
- остекление и благоустройство балконов и лоджий;
- сооружение или демонтаж тамбуров.
Не составляет большого труда согласование работ, которые планируется проводить по типовым проектам с изменением технического плана помещений.
Старые запреты в обновленном законе
В обновленных правилах содержится несколько строгих запретов, которые перекочевали из предыдущих редакций. При перепланировке недопустимо затрагивать общие системы коммуникации, которые проходят через весь многоквартирный дом, а также рушить несущие стены. Нельзя производить работы по расширению пространства, которые, так или иначе, ущемляют права остальных жильцов дома.
Категорически запрещается объединять кухни (с газовыми плитами) и жилые помещения. Таким образом, с идеей создания кухни-гостиной надо распрощаться сразу, если на кухне установлена газовая плита. Газифицированное помещение должно отделяться от других стеной с дверью или раздвижной системой, которая закрывается очень плотно.
Кроме того, имеется жесткий запрет на создание обширного пространства путем объединения лоджий и балконов с жилыми помещениями. Законодатели теперь относят такие работы не к перепланировке, а к реконструкции, требующей иного уровня согласований с получением разрешения на строительство. Вопросы реконструкции регулируются Градостроительным кодексом РФ.
Важно знать, что разрешение на изменение конфигурации квартиры должны подписать все совершеннолетние собственники жилья. Если хотя бы один из владельцев возражает, перепланировка признается незаконной.
Нововведение: выезд комиссии стал обязательным
Если перепланировка проходит согласование не по утвержденному проекту, а только по эскизу, новый закон обязывает ответственные организации обязательно организовывать выход специальной комиссии для проведения проверки на месте.
Таким образом, процедура существенно изменилась. Ранее эскиз планируемых изменений просто рисовался от руки на техническом плане, и, если план работ не предполагал изменение числа жилых помещений, заявитель тут же получал необходимый акт без визита специалистов на место проведения ремонта. Теперь посещение объекта стало обязательным вне зависимости от масштабов перепланировки.
Новостройки: перепланировку разрешили до оформления права собственности
Некоторые изменения произошли также в регулировании процедур перепланировки в новостройках. Теперь вполне допустимо согласование переоборудования квартир, на которые еще не получено и не зарегистрировано право собственности. Это позволяет экономить время и приступать к перепланировке сразу после получения жилья. Правда, для согласования придется собрать впечатляющий пакет документов:
- договор долевого участия или документ, подтверждающий переуступку права на жилье;
- акт передачи квартиры в соответствии с договором долевого участия;
- копия разрешения на ввод новостройки в эксплуатацию;
- оформленное и заверенное печатью согласие застройщика на проведение перепланировки;
- подтверждающий документ от застройщика о том, что заявитель выполнил все обязательства по договору долевого участия;
- справка о присвоении объекту официального адреса;
- свидетельство о том, что строительный адрес соответствует почтовому адресу.
Если право собственности уже оформлено, процедура получения разрешения на перепланировку в новостройках осуществляется по тем же принципам, что и в домах, возведенных в прежние годы.
Основные этапы согласования
Если говорить об алгоритме согласовательных процедур, видимых изменений в нем не произошло. Прежде, чем приступать к проектированию, стоит отправиться в согласующий департамент местной администрации, чтобы получить предварительную консультацию. Специалисты помогут определить пути максимально быстрой и экономной перепланировки, а также спланировать процесс согласования.
Далее придется посетить жилищную инспекцию, где составить необходимое заявление и приложить к нему оформленные в БТИ план квартиры и экспликацию. Затем, в зависимости от вида перепланировки, придется оформить ее эскиз или обратиться в специализированную организацию для разработки проекта. Важно знать, что такая структура должна работать на основе официального разрешения и иметь допуск СРО.
Под подготовкой проекта подразумевается не один лишь процесс разработки и оформления чертежей, но и согласование в разных инстанциях, перечень которых формируют местные власти. На финальном этапе приходится согласовывать производимые изменения в пожарной инспекции, Роспотребнадзоре и, возможно, в архитектурном управлении.
Далее весь пакет подается в органы местной власти, и у соответствующей комиссии есть 45 дней на проверку документов и выдачу разрешения.
Получив его, можно начинать перепланировку на законных основаниях. Завершив работы, надо заявить об этом и пригласить специалистов, которые составят соответствующий акт.
Далее останется только пройти регистрацию изменений и получить обновленный кадастровый паспорт.
Что будет, если нарушить закон: санкции стали более жесткими
Изучив новый закон, профессионалы настоятельно рекомендуют, несмотря на сложности и затраты времени, проводить согласовательные процедуры своевременно. Санкции стали намного более жесткими и больше не ограничиваются штрафами за самовольную перепланировку:
Вместо денежного наказания, основным видом воздействия на нарушителей стало предупреждение и последующая реализация жилья.
Признав осуществленное изменение конфигурации помещений незаконным, представители контролирующих структур обязаны вынести формальное предупреждение с требованием вернуть исходное состояние квартиры. Что касается срока, он назначается в отдельности по каждому из пунктов, и соблюдение тщательно проверяется.
Если владельцы жилья игнорируют предупреждение, ответственные структуры теперь должны обращаться в судебные инстанции. Не исключено, что результатом рассмотрения иска станет разрешение оставить перепланировку как есть, но это допустимо лишь в случаях, если не нарушены обозначенные выше запреты.
Возможно и более жесткое решение, в соответствии с которым помещение выставляется на торги. При этом владельцам компенсируется его стоимость, из которой вычитаются судебные издержки.
Даже если удастся скрыть перепланировку, факт выполненных работ станет явным при попытке совершения любых сделок с недвижимостью — узаконить переоборудование через суд все равно придется.
Заключение
Таким образом, нельзя сказать, что в 2019 году произошли радикальные изменения в процедуре согласования перепланировки. Тем не менее, внимание проверяющих органов к процессу выполняемых работ усилилось, и санкции за самовольное переоборудование стали более жесткими. Вопреки ожиданиям, какая-либо амнистия, связанная с узакониванием несогласованных работ, не планируется.
Источник: https://Novostroev.ru/other/zakon-o-pereplanirovke-kvartir-2018-chto-izmenilos/
Как сделать и узаконить перепланировку в новостройке
Вот сдал вам застройщик новую квартиру со стенами.
Вы подписали акты и оформили право собственности. А потом решили сделать в коридоре гардеробную. Просто так построить стену нельзя: надо делать перепланировку.
Ника Троицкая
маркетолог в недвижимости
По закону любые новые стены в квартире надо узаконить в БТИ и районном отделе архитектуры. На новые стены получают техпаспорт, и тогда перепланировка законна.
Эта процедура нужна с одной целью: чтобы жильцы не построили у себя в квартире чего-то такого, от чего рухнет весь дом. Есть риск, что новые стены создадут лишнюю нагрузку на что-то важное, дом покосится и упадет. Или жилец решит разобрать кусок стены, а там вентиляционный короб или трубы. Государство не доверяет жильцам вопросы архитектуры многоквартирного дома — и правильно делает.
В реальности согласовывают перепланировку далеко не всегда: слишком много бюрократии, пройти которую выйдет дороже. Чаще всего просто на этапе ремонта зовут бригаду, самостоятельно всё строят и спокойно живут. Перепланировка получается незаконной.
Если о незаконной перепланировке узнают, то собственника оштрафуют на 2500 рублей и потребуют за свой счет всё вернуть как было. Если собственник не вернет, квартиру отберут и выставят на торги. В этой ситуации всем плевать на право собственности: собственник получит только сумму с торгов за вычетом расходов на их проведение.
Чтобы такого не произошло, важно делать перепланировку по закону. Сегодня разбираемся, как сделать перепланировку и узаконить ее. В отдельной статье напишем, что делать, если вы уже всё перестроили, а документы не собирали.
Перепланировку делают в три этапа:
- Готовят проект и согласовывают его в администрации района.
- Ломают старое и строят новое.
- Сдают администрации новое и получают на него документы.
Проект перепланировки заказывают в компании, у которой есть допуски СРО на выполнение проектных работ. СРО — это саморегулируемая организация, по факту — реестр всех порядочных строителей. Раньше строителям выдавали лицензии на проектирование, а теперь выдают допуск на проектирование, свидетельство о допуске и вносят в реестр этой СРО.
Чтобы убедиться, что у компании действительно есть допуски СРО, запросите у них свидетельство о допуске к работам. В свидетельстве посмотрите, в какой СРО состоит компания и за каким номером в реестре она числится.
Свидетельство о допуске к работам, которые влияют на безопасность объектов капитального строительства. Источник: «Спецэнергопром»
Найдите сайт этой СРО и проверьте, есть ли в реестре членов интересующая вас компания. Если всё в порядке, несите им техпаспорт квартиры и заказывайте проект. Проект перепланировки нужен, чтобы в отделе архитектуры убедились, что перекрытия способны выдержать нагрузку, которую создадут ваши дополнительные кирпичи.
Пока вам в компании сделают проект перепланировки, пройдет 5 дней. В случае с гардеробной проект стоил бы 5 тысяч рублей. Некоторые компании берут дороже, некоторые дешевле. Ограничений цен и сроков нет, так что ищите компанию, которая устроит именно вас.
Компания согласовывает и готовит техническое заключение о допустимости и безопасности работ по перепланировке. Это заключение вы получаете вместе с готовым проектом.
План помещений из проекта перепланировки. Источник: «Жилэкспертиза»
- Заявление на перепланировку.
- Eсли собственников несколько — их письменное согласие на перепланировку, заверенное у нотариуса.
- Договор долевого участия и акт приемки-передачи квартиры, если квартиру покупали по ДДУ, или договор купли-продажи.
- Согласованный проект перепланировки.
- Техническое заключение о допустимости и безопасности работ.
Правильное название — «заключение о техническом состоянии конструкций здания и возможности производства планируемых работ»
У вас могут запросить свидетельство о праве собственности и техпаспорт на квартиру. Их можно не приносить, а выучить фразу: «В соответствии с частью 2.1 статьи 26 Жилищного кодекса Российской Федерации вы запрашиваете эти документы самостоятельно — в рамках межведомственного взаимодействия».
Разрешение не выкидывайте: оно понадобится для согласования готовой перепланировки.
Разрешение на перепланировку. Источник: «Жилэкспертиза»
Разрешение на перепланировку. Источник: «Жилэкспертиза»
Дальше стройте гардеробную точь-в-точь по проекту, который вам сделали. Если что-то не будет соответствовать проекту, комиссия администрации не примет у вас перепланировку — придется перестраивать. Это опять же важно, чтобы ваш дом выдержал дополнительную нагрузку и не сломался.
Если будете нанимать бригаду, укажите в договоре, что ваш подрядчик строит гардеробную из материалов по проекту заказчика. Лучше всего перечислить материалы и их количество: это потом докажет, что вы построили гардеробную в соответствии с проектом.
Когда построите гардеробную, вызывайте кадастрового инженера из БТИ. Он сделает замеры, чтобы в БТИ вам оформили новые технический паспорт и технический план на диске.
В версии на диске кадастровые инженеры запишут изменения, которые произошли с вашей квартирой. Это платная услуга. В государственных БТИ стоит 2500 рублей и занимает 7 дней. В частных сроки и стоимость бывают любыми.
Мы обратились в одну такую компанию, нам обещали сделать паспорт, план и справку за 4200 рублей и 5 дней.
С новым техническим паспортом и справкой о факте перепланировки обращайтесь в администрацию района. Вам назначат приемочную комиссию, которая проверит, всё ли в вашей перепланировке соответствует проекту, который вам согласовывали. Если всё в порядке, вам выдадут акт о перепланировке и решение администрации о том, что перепланировка выполнена законно и согласно проекту.
Акт о перепланировке и решение о соответствии законам и проекту. Источник: «Жилэкспертиза»
Акт о перепланировке и решение о соответствии законам и проекту. Источник: «Жилэкспертиза»
Дальше надо заново ввести квартиру в эксплуатацию. Для этого подготовьте копии:
- заявления о том, что был составлен акт приемочной комиссии по форме № 2;
- паспортов собственников или доверенности;
- решения администрации района о том, что перепланировка согласована;
- нового техпаспорта.
Приносите копии в администрацию района, оригиналы возьмите с собой: копии заберут, но сначала сверят с оригиналом. В итоге через 30 дней вам выдадут разрешение на ввод в эксплуатацию.
Вам осталось обновить информацию о вашей квартире в кадастре недвижимости. Обратитесь в Росреестр или МФЦ. С собой берите заявление о внесении изменений в кадастр, техплан на диске, разрешение на ввод и пачку документов, которую вместе с проектом сдавали в отдел архитектуры для согласования перепланировки. Через неделю вам выдадут выписку из ЕГРН с новым планом квартиры.
Теперь перепланировка узаконена, а информация о ней записана в государственный реестр. Поздравляем!
Консультант — юрист Андрей Таргашов
Источник: https://journal.tinkoff.ru/pereplan/
Перепланировка: что можно и нельзя делать в квартире?
Насмотревшись красочных интерьеров в интернете, журналах или у соседей, чуть ли не каждый собственник, купив квартиру, желает воплотить в жизнь увиденное. Однако это не всегда возможно. Давайте поговорим о том, что можно и нельзя делать при перепланировке.
Незнание законов проектирования не освобождает от ответственности. Особенно, если речь идет о многоквартирном доме. Несоблюдение норм ведет, как минимум, к проблеме с согласованием БТИ, лишним расходам на переделку и невозможности в дальнейшем продать квартиру.
Нормами перепланировки предусмотрено, что любой собственник при желании может расширить «мокрую» зону, поменяв расположение перегородок в санузле или кухне за счет нежилых помещений (коридора, кладовки). Причем, даже если у соседа внизу в месте, где у вас кладовка, размещена спальня, по БТИ это все равно относится к нежилому помещению, поэтому перепланировка разрешается.
Можно делать то же самое, но наоборот — увеличить коридор за счет санузла.
Также разрешается смена расположения ненесущих перегородок в комнатах и расширение жилого пространства за счет коридора.
к сведению
Объединять лоджию с жилым помещением запрещено — по закону, между ними обязательно остекление. Но иногда делают так: на плане планировки перегородку рисуют, а по факту не делают. Остекление появляется, если вдруг при продаже квартиры возникают сложности.
Что делать нельзя
Главное не допускать, чтобы произошло обрушение несущих конструкций. Любые действия должны сопровождаться вопросом: а не нарушаете ли вы устойчивость конструкций, дав чрезмерно нагрузку, поставив тяжелые перегородки или громоздкое оборудование?
Запрещается:
- сносить или уменьшать вентиляционные короба (демонтаж допускается только если короба размещаются в металлических трубах, а сверху обложены пазогребневыми перегородками);
- увеличивать санузел за счет жилого пространства;
- размещать санузел над жилыми комнатами и кухней соседей этажом ниже;
- делать кухню или комнаты под санузлом соседей сверху;
- обустраивать кухню над жилым помещением соседей снизу;
- делать вход в ванную или душевую из комнаты или кухни (можно только в спальне, при условии, что в квартире предусмотрен второй санузел с унитазом, который выходит не в жилую зону);
- закрывать доступ к сантехнике, стоякам и счетчикам, вентиляторам и вентиляционным коробам;
- прокладывать теплые полы, подключая к центральной системе отопления;
- оставлять жилые помещения и кухню без естественного света;
- оставлять без двери кухню, на которой установлена газовая плита.
к сведению
Если в квартире газ, перегородка между кухней и жилыми помещениями обязательна. В квартире с электричеством объединение возможно при условии, если оборудование осталось на территории кухни и не зашло на территорию жилой зоны.
Чем грозит незаконная перепланировка?
Многие собственники предпочитают не «заморачиваться» с документами и не легализуют перепланировку. Тем самым они обрекают себя на тревоги и негодование соседей.
Если ваши соседи увидят горы строительного мусора и пожалуются на шум, нагрянет проверка. А это — штрафы и требование вернуть все, как было. Правила пишутся для вашей же безопасности. Если вы сомневаетесь в том, можно ли провести перепланировку, уточните у экспертов и согласуйте этот шаг с Мосжилинспекцией.
Перепланировка требует серьезного подхода и одного только большого желания сделать по-вашему мало. Обязательно согласуйте и узаконьте перепланировку, чтобы избежать проблем в дальнейшем!
Про юридические аспекты перепланировки читайте в следующей статье ЦИАН.
Источник: https://www.cian.ru/stati-pereplanirovka-chto-mozhno-i-nelzja-delat-v-kvartire-287505/
Какую перепланировку в квартире не нужно согласовывать: 10 главных правил
Большинство видов работ, связанных с перепланировкой или переустройством жилья требуют разрешения в жилконторе. Впоследствии придется вызывать межведомственную комиссию для согласования произведенных изменений и внесения изменений в техпаспорт. Это очень сложно, затратно и трудоемко. Поэтому некоторые виды перепланировки не нужно согласовывать.
Какую перепланировку не надо согласовывать? Ответ содержится в материалах нашей новой статьи.
Естественно, если бы каждая семья, желающая поклеить обои или уплотнить стены, обращалась бы в архитектурный отдел администрации и БТИ, то у контролирующих органов не хватило бы времени на обслуживание каждой заявки. Не каждый ремонт является перепланировкой, следовательно, и разрешения не нужно.
Так, согласование перепланировки в квартире и внесение изменений в техпаспорт не требуется при следующих изменениях:
- замена обоев;
- перестилание и утепление полов;
- уплотнение стен;
- замена стен и дверей;
- отделка балкона;
- установка кондиционера;
- установка спутниковой тарелки или антенны;
- ремонт в ванной и туалете, связанных с заменой труб и сантехники;
- установка вытяжки;
- изменение месторасположения розеток и т.д.
Словом, любые косметические изменения не нужно согласовывать с контролирующими органами, так как они не являются перепланировкой. Полный список ремонтных работ, которые подпадают под действие закона и являются перепланировкой (либо переустройством), можно прочитать Жилищном кодексе.
Больше информации о том, как узаконить перепланировку по закону и какие документы для этого необходимы, содержится в этой статье.
Какую перепланировку в квартире не нужно согласовывать в соответствии с нормами Жилищного кодекса?
Жилищном кодексе также перечислены те работы, которые являются перепланировкой, но их согласовывать не нужно. Так, в этом списке имеются такие работы, как:
- застекление балкона или лоджии без конструктивных изменений (например, объединение двух балконов или увеличение площади лоджии за счет комнаты);
- расширение, сужение, перенос дверных проемов, а также их заделка или образование в не несущих стенах;
- переделка дверных проемов под арку или межкомнатное окно;
- снос или установка не несущих перегородок;
- замена ванной или душевой кабины;
- перемещение электрической плиты в пределах кухни;
- монтаж или демонтаж кладовки, в том числе навесной.
Во всех остальных случаях перед ремонтом нужно получить разрешение в БТИ или отделе архитектуре, в санэпидемстанции, пожарном надзоре и местном ЖЭКе, и только потом приступать к работам.
Сколько стоит узаконить перепланировку квартиры — читайте тут.
Какие параметрам должны соответствовать вносимые изменения?
Естественно, что вносимые изменения не должны:
- нарушать условия проживания жильцов самой квартиры, а также соседей;
- изменять прочность несущих конструкций;
- ухудшать внешний вид зданий;
- вносить изменения в нормальное функционирование инженерных коммуникаций.
В случае обнаружения таких нарушений жильцы будут оштрафованы, а внешний вид квартиры придется вернуть в соответствии с первоначальным планом.
Согласование перепланировки в квартире: переустройство кухни
Это особый момент в перепланировке. Кухня является повышенным источником пожарной опасности, следовательно, к ней особые требования.
Так, часть изменений, которые вполне допустимы в других помещениях, в кухне производить нельзя. К примеру, нельзя уменьшать ее в размерах, перегораживать дымоход, а также создавать аэродинамическую трубу за счет прорубания второго входа. Кроме того, перемещать кухню куда-либо недопустимо, например, на место зала.
Перемещение плиты на кухне, как перепланировка
Перемещение плиты считается перепланировкой. Согласовывать ее или нет – зависит от типа плиты:
- газовая – любые изменения, связанные с переустройством газовых коммуникаций, в том числе перемещение плиты, должны согласовываться с ответственными органами (порядок согласования описан в ЖК);
- электрическая – перемещение электроплиты в пределах кухни согласовывать не требуется.
Кроме того, если в кухне находится газовая плита, то контролирующие органы вряд ли разрешать переделку дверного проема или образование второго входа. Если плита электрическая, то простора для «ремонтных маневров» больше.
Перемещение газовой плиты: нужно согласовывать или нет?
Установка тамбура на лестничной площадке
Установка перегородки на лестничной клетке не является перепланировкой, которую обязательно нужно согласовать. Жильцы могут самовольно возводить любые постройки на лестничной клетке при соблюдении условий:
- они не перегораживают эвакуационные выходы;
- не мешают другим жильцам осуществлять беспрепятственный проход по подъезду;
- не ограничивают возможности сотрудников управляющей компании по обслуживанию здания (т.е. не перегораживают доступ к щиткам, трубам, выходу на крышу и т.д.).
Единственная бумага, которая потребуется для установки тамбура – согласие всех собственников квартир, расположенных на одном этаже. В случае, если одна из квартир – муниципальная, то придется получить соответствующее разрешение в администрации, так как она является фактическим собственником жилья.
Можно ли сделать перепланировку в квартире в ипотеку и какие документы для этого потребуются, вы можете узнать здесь.
Тамбур может быть установлен как для одной, так и для нескольких квартир.
Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, юридическая информация в данной статьей могла устареть!
Наш юрист может бесплатно Вас проконсультировать — напишите вопрос в форме ниже:
Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, юридическая информация в данной статьей могла устареть!
Наш юрист может бесплатно Вас проконсультировать — напишите вопрос в форме ниже:
Источник: http://ProNovostroyku.ru/yuridicheskie-voprosy/pereplanirovka/kakuyu-pereplanirovku-v-kvartire-ne-nuzhno-soglasovy-vat-10-glavny-h-pravil.html
Перепланировка квартиры: что можно, а что нельзя согласовать
Советы
Архитектор Марина Подъячева рассказала, как изменились правила перепланировки в 2018 году
В феврале 2018 года вступили в силу новые правила согласования перепланировок. Архитектор Марина Подъячева объясняет все тонкости и нюансы, как узаконить изменения в квартире.
Основатель проекта ML laboratory
Можно согласовать
Свободная планировка
То, что многие застройщики пытаются продавать как свободную планировку (отсутствие внутренних стен и минимальное число несущих опор) — не более, чем коммерческий ход. На деле покупатели таких квартир платят за них неоправданно крупные суммы. Радикальные изменения внутреннего пространства квартиры все равно предстоит согласовать с Мосжилинспекцией.
Расширение мокрых зон за счет нежилых помещений
Не всегда в санузле достаточно места для всех необходимых сантехнических приборов — биде, ванны, душевой кабины, гигиенического душа, стиральной машины.
Мокрые зоны относятся к нежилой площади, а значит, увеличить их можно только за счет других нежилых помещений — коридора или кладовой.
За счет кухни увеличивать площадь ванной комнаты действующее российское законодательство не разрешает.
Объединение санузла
Совмещение санузла — одна из самых популярных перепланировок. Перегородку между смежными мокрыми зонами убирают, получается более просторное помещение. Но есть исключение, когда в стене между этими помещениями проложены вентиляционные каналы. Это встречается в «сталинках» и других домах довоенной постройки.
Проем в несущей стене
Вмешательство в несущие стены может повлиять на всю конструкцию здания. Эти изменения необходимо в обязательном порядке согласовать с автором проекта дома и Мосжилинспекцией. Следует помнить, что новый проем в стене в большинстве случаев потребуется усилить.
Замена газовой плиты на электрическую
Это один из самых непростых вариантов перепланировки. Предстоит получить разрешение на дополнительную электрическую мощность, подготовить проект новой электроустановки и оформить ряд документов в управляющей и электросетевой компании.
Одновременно предстоит подготовить проект переустройства и перепланировки квартиры, согласовать его в «Мосгазе». В Мосжилинспекции необходимо согласовать переустройство и перепланировку. Но в итоге квартира станет экологичнее, а тариф за электроэнергию снизится на 30%.
Нельзя согласовать
Изменение фасада здания
С февраля 2018 года запрещено согласовывать проведенную перепланировку, из-за которой изменяется архитектурный облик, а также колористическое решение фасада многоквартирного дома. Продлить срок действия решения о согласовании выполненных работ можно только один раз и не более, чем на полгода.
Присоединение лоджии
Московское правительство напрямую запрещает подобные перепланировки: объединение лоджий, балконов, террас, веранд с внутренними помещениями. Решение проблемы — раздвижная или распашная стеклянная перегородка по типу французских дверей, которая указана в проекте перепланировки.
В панельных домах, построенных после 2007 года, автор проекта дома не разрешает затрагивать подоконный блок. А убрать только окно и дверь, оставив подоконник, запрещено по теплотехническому расчету. Балконы и лоджии считаются летними помещениями, и присоединить их к комнате или кухне без остекления между ними нельзя.
Санузел над жилым помещением
Увеличить санузел за счет кухни или комнаты запрещают нормы СаНПиН. Любая мокрая зона внутри квартиры не должна даже частично располагаться над жилыми помещениями квартиры этажом ниже. Исключение — квартира на первом этаже или на втором, но над нежилыми помещениями, например, магазином или офисом.
Объединение комнаты и кухни с газовой плитой
Объединять газифицированное помещение с жилой комнатой нельзя. Однако снести ненесущую перегородку все же можно, если заменить ее раздвижной перегородкой. Она может, например, двигаться на направляющих или убираться внутрь стены, как в пенал.
Расширение кухни за счет жилой комнаты или санузла
Расширить кухню за счет санузла можно только на последнем этаже многоквартирного дома. А «зайти» на территорию жилой комнаты можно, только если на кухне установлена электрическая плита, и только на первом этаже или над нежилыми помещениями.
Вывод водяного отопления на балконы и лоджии
Зимой трубы на балконе или лоджии могут перемерзнуть и прорваться. Кроме того, подключение радиатора или водяного пола к центральной системе отопления создаст дополнительную нагрузку. Напор во всей системе снизится, а трубы по всему дому станут холоднее. Во многих городах для получения разрешения достаточно утеплить балкон, но в Москве исключений для этого запрета нет.
Источник: https://www.inmyroom.ru/posts/17636-pereplanirovka-kvartiry-chto-mozhno-a-chto-nelzya-soglasovat
Перепланировка квартиры что можно а что нельзя — 2020, закон
Однако совершение значительных изменении в обязательном порядке требует получение разрешения. Есть также немало моментов, которые нельзя выполнять. Например, несущие стены нельзя сносить ни при каких условиях.
Это и другие пункты, из-за незнания могут привести к неприятным последствиям. Поэтому следует внимательно изучить всё, что можно и что нельзя делать в плане перепланировки квартиры в 2020 году.
Что разрешается без наличия разрешения
Любой действие по перепланировке можно выполнить, если на это нет запрета в нормативно-правовых актах.
Важным является то, чтобы ремонтное действие относилось к перепланировке. Это нужно потому, что часть работ относят к реконструкции (например, установка антресоли), а для данной категории нет нужды брать разрешение.
Данный этап подразумевает выполнения работ, которые делают в подобных работах:
- расширение и/или перенос кухонной комнаты на место нежилого пространства (например, коридора, кладовой и т.д.). Потребуется соблюдать законы относительно солнечной инсоляции, размера площади;
- расширение мокрой зоны либо санузла на месте нежилой площади, с потребностью обустройства гидроизоляции в будущем;
- поменять форму перегородок (если они не являются несущими), разделяющих нежилые комнаты;
- делать демонтаж подоконника в монолитных домах с установкой окна между балконом и лоджией и помещении внутреннего типажа;
- осуществление демонтажных действий подоконников в кирпичных домах, если плиту балкона держат не заземления, выполненные с наружной стороны; или если заземление достаточно;
- осуществление демонтажа подоконников в панельных жилых домах, построенных до конца 2007 года. Например, разрешается делать эту работу в доме, который построен после указанного года, если автором не является МНИИТЭП. В процессе обследования жилого помещения определяют ширину и место, где будет проём;
- обустройство любого размера проёма в несущих стенах монолитных и кирпичных домах. Место под новый проём, его ширина и другие параметры определяются только после проведения заблаговременного осмотра помещения;
- создание отверстии в несущей стене панельного дома, который построили до 2007 года. Можно проводить подобные работы в домах более позднего года постройки, если и построил не МНИИТЭП. Место и параметры проёма определяются аналогичным образом;
- демонтированные фрагментов наружной стены и порожки в монолитном доме, если останется после робот противопожарный простенок;
- изменение пола;
- проведение работ по переустановке сантехнических приборов (а именно душа, унитаза, и т.д.) в месте, где размещается мокрый участок;
- объединение кухни, оснащение электрической плитой жилого помещения, путём снесения разделяющих перегородок;
- установка электроплит взамен аналога, который использует газ, при достаточном объёме мощи;
- объединение соседних жилых помещений (квартир) в любом положении, если они принадлежат одному хозяину;
- устраивать лоджию, в размещённых на первом этаже квартирах. Для этого потребуется общий сбор жильцов;
- перенос радиаторной батареи на другие стены. Жилищной инспекцией обычно встречается негативно замена радиаторной батареи на конвектор, который размещается в полу.
Несомненно, за одну статью невозможно рассмотреть все виды перепланировки, ведь есть немало дополнительных мероприятии, тесно связанных с данной процедурой, достичь согласия, с которыми можно лишь зависимо от чиновника, который выполняет проверку.
К примеру, нельзя расположить кухню в месте, где находится санузел у соседей этажом выше. Либо в соседней квартире. Однако в первом случае хозяин ухудшает только своё положение.
Поэтому некоторые Жилищные инспекции предпочитают согласовывать подобные перепланировки, если есть заявление, которое составил владелец квартиры, решивший ухудшить свои условия вышеуказанным способов. Данную бумагу потребуется заверить у нотариуса.
В 2020 году есть два варианта для проведения самовольных действии в данном вопросе:
- если решить вопрос в суде;
- соблюдая обозначенные местными органами процедуры.
Что можно, а что нельзя при перепланировке квартиры в 2020 году по закону
Есть большое количество мероприятий, которые запрещены при проведении ремонта в квартире, и по ним нет возможности получить разрешение согласно приложению 1, 11 пункта Постановления №508.
Пункт 11.9 даёт понять, что перепланировка не должна нарушать СНиП и САНПИН постановленный Правительством России.
Сначала потребуется разобрать действия, которые официально запрещается проводить:
- Любую процедуру, грозящую ухудшить условия жизни окружающих людей и перекрывающих доступ к коммуникационной системе. Этот пункт включает в себя работы связанные с переносом стояком системы горячего/холодного водоснабжения и отопления.
А также обшивание стояка цельной коробкой, которая не предусматривает люк для проверки фактического состояния любой из систем.
- Работы, которые влекут нарушение несущих мощностей конструкции. Данный пункт чётко прописывает запрет на проведение демонтажных операций несущей стены. Запрещается ещё создание в них проёмов любого типа, без получения соответствующего разрешения на это.
- Осуществление врезки в коммуникацию общедомового значения устройства, которые отключают или регулируют действия.
- Работы для уменьшения сечения или выполнение демонтажа вентканала, несмотря на установленные нормы.
Зачастую хозяины квартир не рассматривают в своём плане касаться самого вентиляционного канала, однако не уменьшают вентиляционную шахту, где и есть большое количество пустого пространства, помимо труб. Согласовать данный вопрос довольно сложно.
Место, имеющееся внутри вентиляционных шахт, не включается в общую площадь жилого помещения. Поэтому собственники квартир не покупали её, и не обладают какими-либо правам на это место.
В первом пункте 36 статьи Жилищного кодекса площадь, которая находится внутри шахты, относится к списку имущества дома.
- Приложение 3 (пятого пункта) содержит информацию, что присоединить данное помещение можно лишь собрав хозяев всех жилых помещении в МКД. Потребуется всем присутствующим принимать решение, касаемо передачи места для безвозмездного использования или аренду.
К тому же потребуется положительные ответы более 2/3 владельцев квартир со всего дома. В большинстве случаев собрать всех хозяев практически невозможно. Внутри шахты располагаемое свободное пространстве имеется только по одной причине.
Потому, что архитектор при планировании проработал помещение и оставлял часть помещения с запасом, ведь у него не было достоверной информации о том, какими трубами и с каким сечением потребуется их проставлять инженерам, делающим канализацию и водоснабжение.
- Увеличение уровня нагрузки на перекрытие при заливе бетона или замещении материалов, из которых сделана перегородка.
Данный пункт относится больше к площадям, которые имеют деревянные перекрытия, где не разрешается делать стяжку, и ставить слишком тяжёлые вещи. К числу, которых, могут относиться и пеноблочная перегородка с ванной.
- Перенос водяного радиатора отопительной батареи на балконное помещение, либо лоджию. Но пункт не действителен при обустройстве указанных помещении тепловым электрополом или радиатором.
- Любого рода вмешательство, которое нарушает цельность колонн, являющихся несущими, или проведение их демонтажа.
- Обустройство стены, которая является несущей.
- Создание искусственной лоджии на всех этажах дома, помимо 1-го.
- Перепланировать технический этаж или чердак, если нет соответствующего право на это. Большинство хозяев помещений, живущих на верхних этажах хотят присоединить часть чердака к их помещению. Это запрещается.
- Любая работа, связанная с объединением жилой комнаты и газифицированной кухни.
- Повреждение несущих стен.
Видео: Советы специалиста
Куда следует отправлять заявление?
Чтобы узаконить запланированные перепланировочные работы – это обращение в соответствующие органы, которые ответственны за подобные процедуры. Следует выделить из подобных структур отдел капстроительства и жилищную инспекцию.
При обращении следует взять с собой:
- Техпаспорт на жильё.
- Экспликацию и поэтажную планировку.
К документам, приобретённым до выполнения работ, потребуется добавить информацию об изменениях, которые проведены в жилье. При отсутствии данных бумаг, их оформят работники БТИ. Технику при этом следует выехать в квартиру.
В новой бумаге, которая оформлена при помощи красной линии, указываются данные квартиры, и изменения выполненные самостоятельно.
Дальше потребуется выполнить чертёж планируемых изменении. Это следует заказать у специалистов. После подготовки проекта, проводят согласование этих изменении в санэпидстанции, Роспотребнадзоре, пожарном надзоре, управлении планирования/архитектуры.
Только после получения всех необходимых подписей под документами следует приступить к запланированным изменениям.
Как видно из статьи есть большое количество запретов на выполнение такого рода работ. Поэтому следует заранее проконсультироваться со специалистами. Только после этого относить документы для одобрения изменении. Если же в перепланировке квартиры откажут, можно обратиться в суд.
Внимание!
- В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
- Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.
Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!
ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.
Источник: https://101zakon.ru/pereplanirovka/pereplanirovka-kvartiry-chto-mozhno-a-chto-nelzja/
Что нужно знать о квартире со свободной планировкой? Проблемы и риски
В последние годы очень популярными стали квартиры со свободной планировкой и, так называемые, квартиры-студии. Строительство и продажа жилья – очень прибыльный бизнес. Поэтому риэлторы убеждают своих потенциальных покупателей в том, что приобретение такой квартиры является верным решением.
Основным достоинством квартир со свободной планировкой считается отсутствие навязанного застройщиком архитектурного проекта. То есть, будущий собственник сможет сам придумать, как будет выглядеть его жилье. Но по сути, покупатели получают лишь видимость свободы и массу проблем, связанных с последующей перепланировкой.
Для решения вашей проблемы ПРЯМО СЕЙЧАС получите бесплатную ЮРИДИЧЕСКУЮ консультацию: +7 (499) 504-88-91 Москва
Что это такое?
Квартиры со свободной планировкой похожи на пустой коробок. Это значит, что они имеют лишь необходимые несущие стены. Отгораживают только ванную и туалет, все оставшиеся помещения объединены в единое пространство.
Такие квартиры подходят для бездетных пар и молодежи, еще не имеющей семью. Квартира со свободной планировкой также решает вопрос недостатка пространства – отсутствие перегородок добавляет дополнительные метры к общей площади. Но для семьи из нескольких человек это не совсем удобно, ведь такие помещения исключают понятие личного пространства.
Фото
Ниже представлены фото таких квартир:
Ограничения
Что касается свободы внутренней перепланировки, то это скорее миф, чем реальность. При перепланировке существуют серьезные ограничения:
- Несущие стены. Ни в коем случае не разрешается переносить или ломать несущие стены, особенно это касается больших помещений.
- Санитарные стояки. Расположение стояков всегда отражено в планировке квартиры, но согласовать их перемещение практически невозможно. Поэтому ванная и туалет останутся в месте, отведенном им застройщиком.
- Окна. Количество и расположение оконных проемов рассчитывается в зависимости от площади и расположения квартиры.
Покупатели редко обращают внимание на то, что по документам общая площадь квартиры в два раза больше жилой зоны. В таких случаях работают ограничения по фактической инсоляции. Приходится использовать плохо освещенные зоны для увеличения объема жилого пространства, а для таких проектов тоже нелегко получить согласование.
Важно! По закону не допускается расширение подсобной площади за счет жилой. Это значит, что балконы и лоджии нельзя перестраивать в жилые помещения, запрещено планировать комнаты менее 9 квадратных метров.
Нужно ли оформлять?
Законодательством предусмотрены обязательные требования для работ, связанных с изменением структуры квартир. Прежде всего, они касаются мер безопасного совместного проживания. В Жилищном кодексе РФ от 29.12.2004 N 188-ФЗ прописаны все надлежащие требования. Застройщики могут утверждать, что свободная перепланировка не нуждается в согласовании и подтверждении БТИ, но они не правы.
Как узаконить?
Для того чтобы утвердить перепланировку необходимо взять у застройщика поэтажный план строительства, а затем согласовать дальнейшие действия с БТИ.
Свободная планировка утверждается, когда проведена проверка соблюдения всех надлежащих требований при выполнении строительных работ и закладки стен. Очень часто в проектных документах застройщики отмечают место, где должна находиться перегородка или стена. Жильцы вынуждены платить штраф, если обнаружено несоответствие.
Чтобы узаконить процесс перепланирования, нужно сделать проект будущих изменений и написать заявление на согласование. Иногда встречаются и сложные случаи. Например, нельзя расширить ванную или туалет из-за отсутствия коридора, а расширение проводится только за счет нежилой площади. Такое случается, если вся площадь помещения обозначена как единая.
Куда обратиться?
- Чтобы получить разрешение на внесение изменений в проект нужно обратиться в администрацию по месту нахождения квартиры. Разрешение выдается в течение 45 дней. Но документ действителен лишь год, если строительные работы не успели начаться за этот период, то распоряжение утрачивает силу. Разрешается вносить лишь те изменения в проекте, которые указаны в документах.
- По завершению перепланировки, вызывается эксперт из БТИ. Будет проведен осмотр, сделаны замеры, а затем выдается акт приемки в течение 10 дней.
- Затем владелец получает новый техпаспорт на квартиру в БТИ. В него вносят изменения, и на это уходит 30 рабочих дней.
- Свидетельство на право собственности можно получить после регистрации кадастрового паспорта в Управлении государственной регистрации кадастра.
Документы
Необходим следующий перечень документов:
- заявление на перепланировку;
- документы на собственность;
- техпаспорт на квартиру;
- заключение эксперта о технической стороне планируемых работ;
- проект перепланировки в двух экземплярах.
Проект нужно сделать в строительной компании, которая имеет соответствующую лицензию.
Как составить заявление?
Бланк заявления можно получить в Жилищной инспекции или в центре «Мои документы», если он имеется в нужном районе. В нем указывается следующая информация:
- ФИО собственника квартиры, паспортные данные, телефон и адрес жилья.
- Если согласованием перепланировки занимается специализированная организация, указываются также реквизиты доверенности.
- Далее идет форма собственности.
- Собственник обязуется проводить строительные работы по утвержденному проекту, сюда также относят сроки проведения работ и условие о необходимости принять проверяющих из Жилищной инспекции.
- Письменное согласие других собственников, если такие имеются.
На заметку! Иногда требуются дополнительные документы. Это может быть копия поэтажного плана, пояснения к архитектурному проекту до перепланировки, техническое заключение о состоянии дома. Если же речь идет об историческом здании, то необходим проект для современного использования.
Когда перепланировка затрагивает общедомовую собственность, нужно предъявить письменное согласие не менее 2/3 собственников жилья.
Стоимость и сроки согласования
Все заявления на перепланировку каких-либо помещений заверяют сотрудники Жилищной инспекции или Многофункционального центра. После приема пакета документов владельцу жилья выдают расписку в получении всех необходимых бумаг.
Срок рассмотрения заявления определяется проектом перепланировки. Проекты по типовым объектам рассматривают около 35 дней, а индивидуальные проекты – 20 дней.
Все действия, связанные со сбором документов и получением разрешения – это долгий процесс. Он длится несколько месяцев. Но, если проект не соответствует нормам, установленным законодательством, в разрешении могут отказать.
Примерная стоимость перепланировки:
- создание проекта примерно 15000 руб;
- техническое заключение из БТИ не меньше 10000 руб;
- техническое заключение о допустимости и безопасности проводимых работ 20000 руб.
Общая стоимость согласования перепланировки зависит от количества учреждений, в которые придется обратиться и, конечно, от планируемых изменений. Например, заделка и создание проемов в несущих перегородках, увеличение площади санузла за счет коридора, перенос сантехники в помещении санузла обойдутся владельцу в 30000 руб. и выше.
Риски
Перепланировка квартиры со свободной планировкой, не имеющая разрешительных документов, является незаконной. Это влечет за собой штрафы в размере от 2000 до 2500 руб. по статье 7.21 КоАП РФ. Кроме того, инспектор выдает предписание на устранение изменений и возвращение квартиры в свое первоначальное состояние.
Более серьезная опасность, которая грозит собственнику при самовольной перепланировке – это нарушение целостности конструкции либо причинение ущерба третьим лицам. В этом случае хозяин квартиры несет уголовную ответственность.
Важно! Незаконные перепланировки без каких-либо нарушений встречаются крайне редко. Чаще всего они противоречат санитарным либо строительным нормам.
Изучив проблемы, связанные с покупкой квартиры со свободной планировкой, можно сделать следующие выводы:
- Такой вид квартир – дорогостоящий способ улучшения жилищных условий. Купить просторную квартиру со свободной планировкой может себе позволить только обеспеченный человек. Затраты, которые собственник квартиры сделает на перепланировку после подписания акта приемки-передачи, могут составить половину уже оплаченной суммы.
- Чтобы сократить траты можно внести небольшие изменения в дизайн квартиры. Их согласовать в БТИ намного проще, чем полную перепланировку.
- Если бюджет ограничен, нужно постараться выбрать такую планировку, которая устроит изначально.
Источник: https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/pereplanirovka/svobodnoj-planirovki.html
Загрузка...
