Ответственность по договору долевого участия по закону

Во время заключения договора между дольщиком и застройщиком условия взаимодействия предлагает именно последний, а дольщику остается только согласиться с ними или отказаться от покупки жилья у этого застройщика. Разрабатывая документ, застройщик делает все возможное, чтобы избежать гражданско-правовой ответственности при возникновении каких-либо спорных моментов во время исполнения своих обязательств перед дольщиками.

В рамках настоящей статьи мы поговорим о том, насколько широки возможности застройщика в этом плане, как на такие попытки смотрит действующее законодательство, и что может сделать дольщик, если он согласен не со всеми пунктами ДДУ.

Мы будем рассматривать приобретение первичной недвижимости, исходя из того, что застройщик соблюдает положения ФЗ-214 и предлагает подписать именно ДДУ, а не какой-либо другой документ, так как в противном случае говорить о сколько-нибудь эффективной защите интересов дольщика просто не приходится.

 

В момент заключения договора долевого участия у застройщика возникает ответственность по исполнению своих обязательств перед дольщиком. А именно – подписав документ, компания обязалась передать дольщику объект недвижимости в срок, отраженный в договоре, и параметры качества которого должны соответствовать заявленным в ДДУ.

• При неисполнении (неполном исполнении) своих обязательств застройщик обязан выплатить компенсации и прочие штрафные санкции, также отраженные в договоре или (и) вернуть дольщику его деньги в полном объеме.
• При невозможности осуществить все перечисленное, застройщик отвечает перед дольщиками собственными средствами, имуществом (которое реализуется во время процедуры банкротства), а также средствами страховой компании, которая оформила полис перед началом привлечения застройщиком средств для строительства.
• Кроме того, гарантии ответственности застройщика обеспечиваются механизмом расчетов через эскроу-счета, а также единым государственным фондом страхования ответственности, куда застройщики вносят деньги соответственно объемам строительства.

Изучение положений договора

Прежде всего, дольщику рекомендуется не только тщательно изучить все положения договора, но и убедиться, что каждый пункт им понят правильно – с юридической точки зрения, а не в плане логического звучания определений, которые находятся в этом документе. Собственно, сделать это непросто, если дольщик не имеет профильного юридического образования, и поэтому не может трактовать все положения договора так, как это будет рассматриваться в судебных инстанциях, а не так, как подсказывает ему обычная логика – в области юриспруденции множество определений имеют не очевидную трактовку.

Все положения договора долевого участия, который застройщик предлагает подписать дольщику, должны не только не нести потенциальной угрозы интересам последнего, но и соответствовать правилам и ограничениям, которые включает ФЗ-214. Чтобы убедиться, что это действительно так, можно заказать предварительную экспертизу ДДУ – это поможет застраховаться от проблем в будущем.

Изучая договор самостоятельно, нужно обратить особое внимание на содержание пунктов, о которых сейчас пойдет речь.

Описание объекта недвижимости

Все строительно-отделочные работы должны быть прямо указаны в договоре или должна быть ссылка на дополнительные приложения к договору, где все эти работы прописаны. Так, если предполагается отделка «под ключ», в документе должно быть подробно прописано, что в комнатах будут поклеены обои, а в ванной комнате установлена ванна. Например, на словах представитель застройщика уверяет, что на полу будет уложен паркет, но в договоре нет об этом упоминания. Застройщик будет освобожден от гражданско-правовой ответственности, когда покупатель откажется принимать жилье по причине того, что паркет заменен линолеумом.

Метраж квартиры

В ДДУ декларируется площадь квартиры (соответственно проекту дома), однако часто реальный метраж жилья несколько превышает цифры, указанные в договоре, или наоборот, площадь оказывается несколько меньшей.

В принципе, такую вероятность предполагает специфика строительных работ, однако если в договоре нет указания на то, что стоимость жилья будет пересчитана в соответствии с реальным метражом, застройщика нельзя будет привлечь к гражданско-правовой ответственности.

А это значит, что дольщик получит квартиру меньшей площади, и при этом денег ему никто не вернет (причем, на законных основаниях).

С другой стороны, застройщик не может вносить в договор условие, которое предполагает доплату дольщиком на «лишние» метры квартиры – это не соответствует положениям ФЗ-214, поэтому условие является незаконным. Соответственно, в ответ на требование доплатить дольщик может обратиться в суд, и выиграет дело.

Ограничение ответственности застройщика

Каким образом застройщик может попытаться освободить себя от ответственности при неисполнении своих обязательств (или от исполнения не в полной мере или с ненадлежащим качеством)? Прежде всего, оперируя текстом договора, включая положения, которые снимают с него вину. То есть, в ДДУ может присутствовать указание на то, что застройщик не несет ответственности, если какие-либо из обязательств оказались невыполненными не по его вине.

Это положение является незаконным, так как законодательство прямо указывает на то, что даже при отсутствии вины застройщика, последний все равно несет ответственность за нарушение обязательств, так как является профессиональным игроком рынка.

Еще одним способом, посредством которого застройщик пытается уйти от ответственности, является расширения списка факторов, которые имеют обозначение «обстоятельства непреодолимой силы». Согласно законодательству, таковыми являются, например:

• Стихийные бедствия (землетрясения, пожары наводнения, пр.);
• Военные (силовые) операции любого характера;
• Массовые заболевания (эпидемии);
• Национальные и отраслевые забастовки;
• Запретительные акты государственных органов (объявление карантина, ограничение перевозок на определенных направлениях).

Существует перечень таких обстоятельств, утвержденный законодательно, и какие либо другие пункты в этот список быть включены не могут.

То есть – застройщик действительно освобождается от ответственности, если возникают обстоятельства, которые закон квалифицирует как «непреодолимой силы», но не те обстоятельства, которые таковыми считает сам застройщик.

Например, если передача квартиры осуществляется уже по завершении всех договорных сроков, но происходит это по причине продолжительного урагана, который физически препятствует проведению процедуры приема-передачи жилья – застройщик ответственности не несет, такой пункт есть в законодательстве. Но если застройщик включает такие обстоятельства, как, например, «бездействие контрагентов», «снижение температуры ниже 30 градусов» — это незаконно.

Даже при наличии подписанного договора действия застройщика будут рассмотрены судом как неправомерные, и он будет нести гражданскую ответственность – оплачивать штраф (по соответствующему пункту ДДУ), прочие издержки дольщика.

Ответственность за расторжение договора (по инициативе дольщика)

Помимо прочих прав у дольщика есть право расторгнуть ДДУ, однако, он может это сделать при возникновении обстоятельств, прописанных в ФЗ-214, например, если застройщик допустил просрочку при передаче квартиры или же есть серьезные претензии к качеству строительных работ, используемых материалов. Разумеется, застройщику это невыгодно, особенно, если процесс возведения здания еще на начальном этапе, поэтому некоторые операторы рынка включают в договор пункт о выплате неустойки застройщику (в пределах 10% от суммы), если договор расторгается по инициативе дольщика.

Тем не менее, если дольщик расторгает договор на основаниях, указанных в ФЗ-214, то положение о неустойке является незаконным – это право дольщика является безусловным, и никак не может сопровождаться какими либо санкциями (в частности, штрафом) по отношению к нему.

Местонахождение застройщика и место рассмотрения споров

Отдельным моментом можно выделить обстоятельство, которое определяет удобство дольщика относительно местонахождения судебной инстанции, где будет проходить рассмотрение споров с застройщиком.

Застройщик заключает множество договоров с гражданами, обитающими в различных локациях, зачастую дольщики проживают достаточно далеко от города, где возводится новостройка.

Ему невыгодно отправлять своих представителей в другие города, и поэтому он вносит в ДДУ условие о том, что все споры могут рассматриваться по месту нахождения компании-застройщика.

Однако в этом случае дольщик, который проживает, например, в Ставрополе, необходимо для участия в судебном заседании отправляться, например, в Новосибирск, что достаточно затратно, как по деньгам, так и по времени. Особенно, учитывая то обстоятельство, что во время рассмотрения дела проводится далеко не одно заседание.

В данном случае защитить интересы дольщика помогает уже не ФЗ-214, а Закон о защите прав потребителей, каковыми, собственно, и являются дольщики.

Закон говорит о том, что дела могут рассматриваться в судебной инстанции по выбору дольщика – либо по месту его регистрации, либо по месту регистрации компании-застройщика.

Таким образом, этот пункт ДДУ автоматически является недействительным, и дольщик может настоять на том, чтобы рассмотрение иска осуществлялось по его местонахождению.

Кстати, даже в том случае, если он является ответчиком (иск подает застройщик) а не только истцом.

Заключение

Итак, застройщик прилагает максимум усилий для того, чтобы освободиться от гражданско-правовой ответственности перед дольщиком в случае возникновения различных обстоятельств, мешающих ему выполнить договорные обязательства. Или, по крайней мере, затруднить реализацию прав дольщика путем включения в договор различных условий.

Тем не менее, закон достаточно сильно ограничивает фантазию юристов застройщика и четко прописывает – что должен включать текст договора, и каких положений там быть не должно. Дольщику, в свою очередь, который изучает ДДУ, нужно понимать, что даже факт подписания договора (который означает согласие со всеми положениями) не означает, что нельзя защитить в суде свои интересы.

Незаконные положения будут признаны судом неправомочными, а поэтому главное – своевременно подать исковое заявление, как только появились какие-либо претензии к застройщику, даже несмотря на уверения последнего в своей правоте, которая подтверждается наличие подписанного ДДУ.

Источник: https://Novostroev.ru/articles/osvobozhdenie-zastroyshchika-ot-grazhdansko-pravovoy-otvetstvennosti/

Как применяется закон «О защите прав потребителей» в долевом строительстве

Отношения дольщика и застройщика, заключивших договор долевого участия, регулируются многими законодательными актами.  Основным из них является закон № 214-ФЗ «О долевом участии в строительстве многоквартирных домов и иных объектов».

Часть 9 статьи 4 указанного закона содержит указание, что закон «О защите прав потребителей» в долевом строительстве может применяться факультативно, в случае если покупателем строящейся квартиры будет физическое лицо.

Рассмотрим, что это означает для участника долевого строительства.

 В каких случаях к дольщику применяется законодательство о защите прав потребителей

Защита прав дольщиков по договору долевого строительства допускается различными способами.  Закон РФ «О защите прав потребителей» предоставляет дольщику ряд преимуществ – в первую очередь, возможность получения дополнительной денежной компенсации в виде штрафа за нарушение прав потребителей и морального вреда.

Для того, чтобы воспользоваться этой защитой, участник долевого строительства должен являться потребителем.  Считается, что потребитель  – это человек, купивший квартиру для личного проживания, а не для предпринимательской деятельности.  В этом случае ему будет предоставлена дополнительная защита прав со стороны закона.

 Неустойка с застройщика по Закону РФ «О защите прав потребителей»

214 ФЗ содержит собственное регулирование, касающееся неустоек с застройщика.   В частности, положения закона о долевом строительстве применяются в случае, когда неустойка взимается за просрочку передачи квартиры дольщику.

Тем не менее, в ряде случаев неустойка все же будет начислена по Закону РФ «О защите прав потребителей» (также именуемый Закон «ЗоЗПП»).

Эта неустойка взимается, если застройщик не сумел в нужный срок исправить недостатки квартиры, на которые указал участник долевого строительства.

  Ставка неустойки за уклонение от исправления дефектов построенной квартиры составит 1% от цены ДДУ за каждый день просрочки согласно статье 23 Закона «О защите прав потребителей».

Взыскание с застройщика неустойки по Закону О защите прав потребителей может быть осложнено действиями застройщика.

В результате неустойка с застройщика по закону о защите прав потребителей не взыскивается в полном объеме. Однако любое подобное снижение должно быть обосновано.

Суд при этом должен пояснить, какие именно мотивы он считает достаточными для снижения неустойки и почему.

 Штраф с застройщика по ЗоЗПП

Еще одним способом защиты прав потребителей в долевом строительстве является взыскание с застройщика штрафа по закону о защите прав потребителей.  Основанием является статья 13 указанного закона. На ее основании за нарушение прав потребителя можно взыскать штраф — 50% от присужденной дольщику суммы.

Если рассматривался иск о последствиях просрочки передачи квартиры, штраф взыскивается в размере 50% от общей суммы неустойки по ДДУ, присужденной к уплате в пользу дольщика.  Если же речь идет о возврате уплаченных за квартиру средств, штраф будет исчисляться от цены квартиры.

Несколько лет назад штраф по ЗоПП перечислялся в доход государства.  Однако потом подход судов изменился, и денежные средства теперь получают сами истцы.

 Как взыскать штраф и неустойку по ДДУ

Начать взыскание стоит с написания претензии в адрес застройщика.  В тексте претензии нужно указать:

• в чем состоит нарушение интересов истца;
• требования, адресованные застройщику;
• суммы, которые дольщик хотел бы получить в качестве неустойки, штрафа, компенсации убытков и т.п., а также их расчет.

Если строительная компания не ответит на претензию в течение 30 дней, дольщик может обратиться в суд с иском.  Предварительное направление претензии не является обязательным, направить в суд исковое заявление можно и без него.  Но существует шанс, что застройщик, получив претензию,  погасит хотя бы некоторые требования добровольно.

Итоговый размер штрафа может оказаться меньше, чем просил дольщик.  Как и неустойка, штраф по ДДУ зачастую оказывается занижен судом.

В качестве оснований для снижения штрафа может рассматриваться погашение застройщиком задолженности перед дольщиком, а также наличие у застройщика обязательств перед иными дольщиками, которые также должны быть выполнены  (Апелляционное определение Самарского областного суда от 10.05.2018 № 33-5833/2018).

Основанием для снижения штрафа по ДДУ будет то, что он установлен в воспитательных и дисциплинирующих целях.

Взыскание подобных штрафов не преследует цели обогатить дольщика, а направлено только на предотвращение незаконных действий застройщика.

Устанавливая итоговую сумму штрафа застройщика по закону «О защите прав потребителей», суд будет действовать так, чтобы установить баланс интересов сторон, не предоставляя необоснованных выгод какой-либо из них.

Для того, чтобы взыскать с застройщика максимально возможную сумму, дольщику стоит хорошо подготовиться к процессу.  Не лишней при этом будет помощь юриста.

Источник: https://fz214fz.ru/sud/peni-po-ddu/shtraf-po-zozpp

Права дольщиков в долевом строительстве: закон, содержание прав

Покупка новостройки по договору долевого участия сегодня является одним из наиболее актуальных способов получить в распоряжение собственное жилье. Однако, несмотря на всю законность таких сделок, зачастую застройщиками нарушаются права дольщиков. О том, как не попасть в руки недобросовестного застройщика и защитить свои интересы в соответствии с законом – подробно в нашей статье.

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону +7 (499) 288-21-46 (консультация бесплатно), работаем круглосуточно.

Договор долевого участия в строительстве регулируется Федеральным законом № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», принятым в конце 2004 г.

И как отмечают специалисты, данная процедура приобретения квартиры считается наиболее защищенной от всевозможных мошеннических схем. Дольщики вкладывают деньги с уверенностью, что застройщик будет действовать в рамках закона, а значит, активно начатое строительство не перейдет в многолетний долгострой.

Однако, как показывает практика, надежную защиту инвестициям граждан способны обеспечить не многие строительные компании.

Немного предыстории

Не так давно, буквально чуть более 10 лет назад, на российском строительном рынке можно было приобрести недвижимость в строящемся доме на основе обычного договора долевого строительства, разработанного самим застройщиком с максимальной защитой собственных интересов.

При этом, права дольщика в долевом строительстве остались довольно призрачными, давая огромный повод для волнений до момента получения ключей от заветных квадратных метров.

На защиту прав дольщиков встало Правительство РФ, приняв Федеральный закон №214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», который вступил в силу в 2005 г.

В течение нескольких лет продолжались дискуссии по поводу ФЗ-214, в закон вносились разные поправки и изменения в соответствии с конструктивными предложениями, предлагаемыми застройщиками.

Это дало свой положительный эффект — сегодня Федеральный закон предусматривает более гибкие условия реализации строительных объектов, сохранив при этом высокую ответственность за нарушение законодательства. Несомненно, новая редакция закона дала свои преимущества и для участников долевого строительства – их интересы теперь находятся под надежной правовой защитой. И большинство граждан готовы идти даже на какие-либо дополнительные расходы, но квартиру приобретают только по договору ДДУ на основании 214-ФЗ.

Федеральный закон № 214: изучаем свои права

Договор долевого участия (ДДУ) в соответствии с Федеральным законом о долевом строительстве представляет собой официальный документ, несущий в своем содержании в равной степени права и обязанности застройщика и участника.

Соответственно, застройщик несет ответственность за своевременную сдачу в эксплуатацию объекта недвижимости и его передачу участнику долевого строительства, а последний, в свою очередь, обязуется принять объект и внести оплату согласно установленным тарифам.

Важно! Договор долевого участия в строительстве заключается в письменной форме с обязательной регистрацией в Федеральной регистрационной службе.

Содержание договора ДДУ по 214-ФЗ должно включать в себя:

• информацию об объекте долевого строительства (адрес расположения, проектная документация);
• срок передачи застройщиком объекта участнику долевого строительства;
• информацию о внесении оплаты за объект долевого строительства (размер, сроки и порядок уплаты);
• гарантийный срок эксплуатации объекта долевого строительства;
• способы обеспечения исполнения обязательств застройщика.

В случае отсутствия хотя бы одного из вышеназванных пунктов, договор долевого участия в строительстве считается незаключенным.

Вместе с тем отметим, что Федеральный закон 214-ФЗ предусматривает и возникновение определенных обстоятельств. Так, например:

1. в случае смерти участника долевого строительства, его права и обязанности в соответствии с ДДУ переходят наследникам;
2. в случае повреждения или разрушения объекта долевого строительства до момента его передачи дольщику, ответственность за все риски возлагается на застройщика;
3. в случае строительства объекта дольщиком для личных нужд, то есть никак не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, договорные отношения между застройщиком и дольщиком также регулируются Законом о защите прав потребителей.

Дду может противоречить закону 214-фз. что делать?

Как правило, застройщики, уже не первый год являющиеся участниками строительного рынка, имеют в распоряжении шаблон договора ДДУ, зарегистрированного в Федеральной регистрационной палате.

На основании этого образца застройщик заключает все последующие договора, не давая участникам повода для волнений (конечно, если только покупатель не заключает какой-либо предварительный договор ДУ и не является участником программы военной ипотеки).

Однако, зачастую на практике встречаются случаи включения застройщиком в договор долевого участия дополнительных условий и положений, действующих в пользу защиты его прав и интересов.

Такие тонкости при заключении ДДУ может увидеть грамотный юрист, поэтому рекомендуется перед подписанием документа показать его квалифицированному специалисту.

При наличии каких-либо дополнительных условий, повышающих защиту интересов застройщика в ущерб интересам участника долевого строительства, последний вправе потребовать от строителя внесение изменений в договор ДДУ. Отметим, что регистрация договора долевого участия является довольно сложной процедурой, и вполне может быть, что застройщик может не принять условия дольщика об изменении пунктов договора. В этом случае остается два варианта исхода событий: либо дольщик принимает условия застройщика, либо ищет другой строительный объект.

Договор долевого участия в строительстве по «серой схеме»

В соответствии с Федеральным законом 214-ФЗ продажа строящегося жилья иначе, чем по договору долевого участия, не разрешается.

Однако, для привлечения денег в строительство объектов недвижимости закон допускает создание жилищно-строительных и жилищно-накопительных кооперативов, а также, после сдачи дома в эксплуатацию, осуществлять продажу квартир по стандартному договору купли-продажи.

В случае, если застройщик предлагает потенциальному участнику долевого строительства подписать предварительный ДДУ, то, скорее всего, он работает по так называемой «серой схеме», когда есть желание привлечь деньги граждан, но нет возможности заключить основной договор долевого участия (зачастую это связано с задержкой в получении документации на строительство объекта). Подписывая предварительный договор долевого участия, дольщик должен помнить, что ПДДУ – это не более, чем обязательство заключение основного договора с застройщиком в дальнейшем. К тому же, если застройщик просит внести оплату либо ее части по предварительному договору – это уже является нарушением закона 214-ФЗ. И если по какой-либо причине дело дойдет до судебных разбирательств, дольщик не сможет потребовать выплаты неустойки от застройщика, поскольку это условие распространяется только на договора, заключенные в соответствии с 214-ФЗ.

Источник: https://pravovedus.ru/practical-law/housing/prava-dolshhikov-v-dolevom-stroitelstve/

Ответственность сторон по договору участия в долевом строительстве

Двадцать второго декабря 2004 года Государственной Думой Федерального Собрания был принят Федеральный закон №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», вступивший в силу 1 апреля 2005 года (далее — Закон «Об участии в долевом строительстве»). Именно с этого момента произошло изменение правового регулирования ответственности как застройщика перед дольщиком, так и дольщика перед застройщиком, нормы об ответственности были сконцентрированы законодателем в одном нормативно-правовом акте.

• До этого момента ответственность сторон определялась Законом РФ «О защите прав потребителей» (определял ответственность застройщика перед дольщиком) и частью первой Гражданского кодекса РФ (далее — ГК РФ).
• Необходимость регламентации ответственности сторон по договорам участия в долевом строительстве встала достаточно остро с развитием строительства многоквартирных домов и увеличением объемов денежных средств граждан, привлекаемых для строительства, однако законодатель не спешил с принятием отдельного закона.
• Существовавшее до принятия Закона «Об участии в долевом строительстве» нормативное регулирование ответственности, на наш взгляд, не вполне удовлетворяло условиям экономического оборота по следующим причинам.
• Во-первых, регламентировалась только ответственность застройщика перед дольщиком, что, конечно, не исключало установление ответственности дольщика в договоре участия в долевом строительстве, однако, как показывает практика, застройщики устанавливали меры ответственности, явно не соразмерные нарушениям.
• Во-вторых, Закон о защите прав потребителей изначально был рассчитан на регулирование отношений между потребителями и продавцами (исполнителями), возникающих по поводу приобретения (заказа) менее дорогостоящих товаров, и не учитывал специфики долевого строительства.

В-третьих, Закон о защите прав потребителей устанавливал достаточно высокую ответственность за просрочку исполнения обязательства застройщика по передаче объекта долевого строительства дольщику (три процента от цены договора), что, по мнению застройщиков и судов, позволяло дольщику при определенной просрочке застройщика получить квартиру бесплатно. В дальнейшем сложилась судебная практика по уменьшению данной законной неустойки в соответствии со статьей 333 ГК РФ.

Закон «Об участии в долевом строительстве» содержит общую норму, касающуюся ответственности как застройщика, так и дольщика.

В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая свои обязательства или ненадлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные настоящим Федеральным законом и указанным договором неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки (статья 10 Закона).

Из указанной нормы следует, что, во-первых, закон допускает как неустойку, установленную ФЗ «Об участии в долевом строительстве» (законную неустойку), так и предоставляет право сторонам договора самостоятельно устанавливать ответственность за нарушение условий обязательства (договорная неустойка), во-вторых, неустойка носит штрафной характер, т.е. взыскивается поверх убытков.

Одним из важных условий договора участия в долевом строительстве является срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства. Передача объекта в срок, установленный договором, — одно из ключевых обязательств застройщика, исполнение которого обеспечивается неустойкой.

В соответствии с пунктом 2 статьи 6 Закона «Об участии в долевом строительстве» в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки.

Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере. Исходя из буквального толкования указанной нормы, она является императивной и размер ответственности не может быть изменен сторонами договора, однако это только на первый взгляд.

К данной неустойке подлежат применению общие нормы ГК РФ об обеспечении исполнения обязательств. Согласно пункту 2 статьи 332 ГК РФ размер законной неустойки может быть увеличен соглашением сторон, если закон этого не запрещает.

Таким образом, стороны своим соглашением могут увеличить неустойку, предусмотренную Законом «Об участии в долевом строительстве» (запрет на это отсутствует), и данная неустойка будет носить уже характер не законной, а договорной.

Как показывает практика, зачастую суды, пользуясь правом, предоставленным статьей 333 ГК РФ, уменьшают размер не только договорной, но и законной неустойки. Так, ФАС Северо-Западного округа в одном из постановлений указал, что суд первой инстанции правомерно уменьшил размер неустойки, установленной пунктом 2 статьи 6 Закона «Об участии в долевом строительстве».

Уменьшить законную неустойку стороны не вправе, даже если указанное условие будет включено в договор, суд при разрешении спора должен применить статью 168 ГК РФ в единстве со статьей 180 ГК РФ и признать данное условие недействительным, а истец вправе требовать уплаты законной неустойки.

Обязанности застройщика по передаче в определенный срок объекта долевого строительства корреспондирует обязанность дольщика по уплате цены договора.

Данная обязанность также обеспечивается законной неустойкой.

В соответствии с пунктом 6 статьи 5 Закона «Об участии в долевом строительстве» в случае нарушения установленного договором срока внесения платежа участник долевого строительства уплачивает застройщику неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки.

К данной норме применимо все сказанное выше о законной неустойке, за исключением того, что, на наш взгляд, ее размер не может быть увеличен соглашением сторон в том случае, если дольщиком по договору выступает гражданин, заключивший договор участия в долевом строительстве исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности.

Следует отметить, что принципиально важным положением Закона об участии в долевом строительстве являются положения статьи 13, устанавливающей обеспечение исполнения обязательств застройщика перед дольщиками объектами недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства; земельным участком, принадлежащим застройщику на праве собственности или правом аренды на указанный земельный участок; строящимися (создаваемыми) на этом земельном участке многоквартирным домом и (или) иным объектом недвижимости. Залог в силу закона как способ обеспечения исполнения обязательств застройщица перед дольщиками является более эффективной гарантией реализации договорных обязательств со стороны застройщика в отличие от неустойки.

В соответствии с пунктом 9 статьи 5 Закона «Об участии в долевом строительстве» к таким отношения применяется законодательство РФ о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим законом.

Согласно пункту 1 статьи 16 Закона РФ «О защите прав потребителей» условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными.

Следует отметить, что неустойка, предусмотренная для просрочившего дольщика, носит также штрафной характер и каких-либо исключений для граждан-потребителей не делается.

Учитывая, что права гражданина-потребителя в российском законодательстве традиционно шире, чем права иных участников гражданских правоотношений, полагаем, что гражданин-потребитель вправе требовать в случае нарушения его прав, в том числе права на получение объекта участия в долевом строительстве в срок, предусмотренный договором, компенсации морального вреда, хотя Закон «Об участии в долевом строительстве» этого не предусматривает.

Согласно статье 15 закона РФ «О защите прав потребителей» моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины. Аналогичная позиция высказывается и другими авторами.

Источник: https://www.top-personal.ru/estatelawissue.html?136

Как заключить ДДУ: существенные условия и подводные камни

Как зарегистрировать ДДУ в Росреестре и кто это должен делать?

Договор долевого участия считается заключенным с момента регистрации в Федеральной службе государственной регистрации кадастра и картографии (Росреестре). Для этого застройщик и дольщик подают документы на регистрацию в территориальное отделение Росреестра по адресу дома, в котором находится квартира.

От покупателя потребуется предоставить следующие документы:

• договор участия в долевом строительстве со всеми приложениями (в трех экземплярах — для застройщика, дольщика и Росреестра, или в большем числе экземпляров по количеству сторон);
• заявление застройщика и покупателя о государственной регистрации ДДУ;
• паспорта всех дольщиков (для детей до 14 лет — свидетельства о рождении);
• согласие супруга на совершение сделки (если требуется). Если оба супруга выступают участниками ДДУ по одному договору, нотариальное согласие не нужно;
• договор залога права требования (при покупке в ипотеку);
• документы с описанием квартиры, составленные застройщиком и согласованные с дольщиком, с указанием ее площади и местоположения в доме.

Необходимо также уплатить госпошлину за регистрацию договора. Если договор заключен физическими лицами, размер пошлины — 350 рублей, разделенные на количество участников договора).

А если договор заключен между гражданином и юридическим лицом, то гражданин уплачивает 350 рублей, разделенные на количество участников договора, а юрлицо – 6 000рублей, разделенные на количество участников договора.

Представить документы в Росреестр можно через многофункциональный центр государственных услуг (МФЦ), в отделении Росреестра или представителю Росреестра при выездном приеме, а также почтой с описью вложения и уведомлением о вручении или онлайн на сайте Росреестра. После регистрации (7 рабочих дней при подаче через отделение Росреестра, 9 рабочих дней — при подаче через МФЦ) на договоре появится специальная регистрационная надпись.

Договор участия в долевом строительстве может зарегистрировать и застройщик, но, как правило, эта услуга будет стоить дольщику дополнительных денег. Помните, что застройщик не может по закону навязать вам эту услугу — если хотите сэкономить, вы всегда можете зарегистрировать договор самостоятельно.

Источник: https://xn--h1alcedd.xn--d1aqf.xn--p1ai/pokupka/kak-zaklyuchit-ddu-sushhestvennye-usloviya-i-podvodnye-kamni/

Какие гарантии дает 214-ФЗ?

Привлечение денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства жилых домов и других объектов недвижимости, а также возникновение у участников процесса права собственности на такие объекты регулируются специальным федеральным законом № 214. В нем также установлены гарантии защиты прав, законных интересов и имущества соинвесторов.

Гарантии закона распространяются на тех дольщиков, которые заключили договоры участия в долевом строительстве (ДДУ).

Таких гарантий несколько:

• Исключение возможности мошенничества, при котором с граждан собирают деньги на строительство несуществующих объектов. Для этого статьей 3 закона № 214-ФЗ застройщику запрещено заключать с гражданами ДДУ до:
• получения разрешения на строительство,
• опубликования, размещения и/или представления проектной декларации,
• государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предназначенный для строительства объекта (или договора аренды, субаренды этого участка).
• Исключение возможности «двойной» продажи квартир. Ст. 4 закона № 214-ФЗ предусматривает заключение ДДУ в письменной форме. Такой договор подлежит государственной регистрации и только с момента такой регистрации считается заключенным.
• В случае банкротства (преднамеренного банкротства) застройщик не сможет оставить соинвесторов ни с чем. Согласно ст. 13 закона № 214-ФЗ у всех участников долевого строительства с момента государственной регистрации ДДУ считаются находящимися в залоге:
• земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности (или право аренды, субаренды этого участка),
• и строящиеся на этом участке многоквартирный дом и/или иной объект недвижимости.

Деятельность застройщиков при привлечении денежных средств граждан по ДДУ подлежит государственному контролю со стороны уполномоченных органов субъектов Российской Федерации. В Москве эти функции возложены на структуру Комплекса градостроительной политики и строительства — Москомстройинвест.

Заключая договор долевого участия, дольщик конкретизирует объект, в строительство которого он вкладывает деньги (т.е. в договоре прописывается номер дома, этаж, номер квартиры, метраж, количество комнат и др.).

Решение о распределении квартир принимается на общих собраниях правления ЖСК. При этом нередки случаи, когда в строящемся доме квартир планируется в разы меньше, чем самих пайщиков, профинансировавших эту стройку, и те пайщики, которые вступили в кооператив последние, могут получить квартиру в числе первых.

Привлечение денежных средств граждан для строительства в рамках жилищно-строительных кооперативов (ЖСК) и жилищно-накопительных кооперативов (ЖНК) гарантированной защиты прав их членов как участников долевого строительства не предусматривает. Деятельность ЖСК и ЖНК регулируется положениями Жилищного кодекса РФ и 215-ФЗ «О жилищных накопительных кооперативах» соответственно.

Источник: https://stroi.mos.ru/uchastnikam-dolevogo-stroitelstva-2/chto-takoe-214-fz