Продажа заложенной квартиры с помощью предварительного договора купли-продажи и договора займа

Существуют 3 понятия первого внесения средств – это залог, задаток и аванс. Они несут в себе юридически абсолютно разные значения, оформление которых также отличается.

Аванс не требует четко установленной требуемой суммы.

Это часть от суммы стоимости квартиры, которая будет достаточно значимая для обоих сторон сделки, а также будет соразмерна хлопотам продавца или продавцов по текущим делам переезда, поиска нового объекта жилья и прочего. То есть сумма аванса – понятие строго индивидуальное между участниками сделки, хотя принято корректировать сумму в пределах 5-10 % от стоимости жилья.

Задаток определяется сторонами также на условиях обоюдной договоренности. Чем больше стоимость и желание обладать именно этой квартирой, тем больше сумму предлагают. Потому в процентном соотношении трудно вывести среднестатистические примеры задатка.

Когда оформляется?

Залог – это способ продавцу снизить свои риски при получении оплаты. Если договором предусматривается отсрочка или рассрочка оплаты, продавец рискует не получить свои деньги и одновременно остаться без недвижимости. Например:

• оплата в течение некоторого времени после государственной регистрации права собственности на покупателя;
• оплата по жилищному сертификату;
• оплата по аккредитиву или счету-эскроу.

Образец формы договора купли-продажи заложенной квартиры и образец расписки.

Как наложить обременение?

Условие считается согласованным и залог возникает, когда:

1. В основном договоре купли-продажи нет никаких упоминаний обременении. Тогда оно возникает в силу закона.
2. В соглашении прямо предусмотрено, что возникает залог.

Если в сделке указано, что залог не возникает на стороне продавца, то при регистрации он не будет зарегистрирован

Прописать условие нужно в основном договоре купли-продажи отдельным пунктом, отдельного соглашения об этом составлять не нужно.

Регистрация обременения происходит в Росреестре автоматически при государственной регистрации перехода права собственности. В выписке из ЕГРН в разделе обременений будет указано, что недвижимость находится в залоге у продавца.

Возврат залога

По истечению срока договора о залоге с учетом выполненных обязательств обеих сторон, заложенное ранее имущество переходит к первичному владельцу – залогодателю. Вернуть залог по иным причинам можно, если условия, которые прописаны в договоре, позволяют это. В большинстве случаев все зависит от предмета залога.

Как правильно оформить в предварительном договоре?

Если заем и залог все же оформлены договором купли-продажи недвижимости, необходимо чтобы отдельно были оформлены отношения по поводу займа и праве обратного выкупа недвижимости.

В противном случае суд сможет лишь констатировать факт заключения сторонами сделки купли-продажи недвижимости и любые возражения заемщика о том, что он платил по договору займа, или о том, что он вправе выкупить обратно свою недвижимость, суд оставит без внимания.

ПРИМЕР

Из постановления Президиума Московского областного суда от 19 августа 2015 г. № 394 по делу № 44г-196/15, 4Г-3858/2015:

«А.В.И. обратился в суд иском о признании договора купли-продажи земельного участка недействительным, применении последствий недействительности сделки к С., А.М.П., А.В.П., ОАО «АКБ Московский областной банк», Управлению Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Московской области.

В обоснование заявленных требований ссылался на то, что фактически между сторонами был заключен договор займа. Полученные в заем денежные средства он возвратил, однако заключенный с С. договор обратного выкупа данного имущества зарегистрирован не был, а участок с домом проданы С. А.М.П., которым имущество отчуждено А.В.П.».

Апелляционным определением Московского областного суда в удовлетворении исковых требований было отказано, постановлением Президиума Московского областного суда от 19 августа 2015 г.

№ 394 по делу № 44г-196/15, 4Г-3858/2015 апелляционное определение Московского областного суда отменено, дело направлено на новое рассмотрение в Видновский городской суд Московской области.

Предлагаем ознакомиться  Что значит без комиссии снять квартиру

Когда речь идет о предварительном договоре купли-продажи, то под залогом чаще всего на практике имеют в виду задаток. Залог и задаток – это термины, которые обозначают обеспечительные меры, направленные на повышение гарантий сделки. В предварительном соглашении – это сумма задатка, которую покупатель вносит в обеспечение серьезности своих намерений.

Если покупатель в будущем решит не заключать договор купли-продажи, то задаток ему не возвращается. Если же продавец откажется от заключения основного договора купли-продажи, то он возвращает сумму задатка покупателю в двойном размере.

О гарантиях и рисках предварительного договора купли-продажи можно прочитать по ссылке.

Задаток по предварительному договору нигде не регистрируется.

Ошибка № 2. Отсутствие надлежащим образом оформленного соглашения о денежном займе и о праве обратного выкупа квартиры

Первая и главная ошибка. Договору займа и способу его обеспечения – договору залога в Гражданском кодексе посвящены глава 42 и параграф 3 главы 23 соответственно. Содержанием этих сделок является получение заемщиком в собственность от кредитора имущества или денег с обязательством их вернуть в определенный договором срок.

Заложенная недвижимость выступает в таком случае обеспечением возврата займа, оставаясь при этом в собственности и владении заемщика, но в залоге у кредитора – залогодержателя. В случае невозвращения займа в оговоренный срок заложенная недвижимость подлежит продаже. По общему правилу делается это через судебную процедуру обращения взыскания и продажи имущества с публичных торгов.

Из вырученных от продажи средств погашается заем, оставшиеся после этого средства подлежат возврату заемщику. Оформляя же сделку займа и залога квартиры путем заключения сразу договора продажи недвижимости, весь механизм, предусмотренный законодательством для случаев, когда заемщик не справляется со своими обязательствами и заложенное имущество подлежит продаже с торгов, исключается.

ПРИМЕР

Из апелляционного определения Московского городского суда от 8 апреля 2015 г. по делу № 33-11521:

«Т. обратилась в суд с иском к С. С требованием признать мнимой сделкой договор купли-продажи квартиры, заключенный 26 августа 2013 года между Т. и С. В обоснование заявленных требований истец указала, что в августе 2013 года ей потребовалась денежная сумма в размере *** руб. Ответчик С.

согласился предоставить денежные средства, предложив в обеспечение договора займа заключить договор купли-продажи квартиры с правом выкупа после возврата займа. По мнению истца, договор купли-продажи квартиры фактически прикрывал договор займа».

В удовлетворении исковых требований истцу было отказано, квартира осталась в собственности кредитора.

Предлагаем ознакомиться  Оформление залога за квартиру образец

Помимо основной стоимости покупателю приходиться учитывать дополнительные траты в процессе поиска, сделки и регистрации имущества на нового владельца.

1. Учитывайте стоимость оформления договора о купле-продаже, что составит минимум 3000 рублей и более.
2. Следующие траты – государственная пошлина за регистрацию жилья, а также сама регистрация.
3. Если покупатель воспользуется услугами банка для расчетов с продавцом, то неизбежны комиссионные и прочие взносы. Особенно, если дело касается ипотечных выплат и т. д., тогда банк еще потребует и страхование жилья и жизни владельца.
4. Супружеские пары нотариально заверяют обоюдное соглашение на продажу-покупку квартиры. Без данной бумаги сделка невозможна.
5. Доверенность (при необходимости) для подписания сделки вместо покупателя составит менее 1000 рублей.
6. Налог на приобретение недвижимости порой несет в себе крупные растраты. Особенно если вы покупаете или продаете квартиру, что сменила собственника менее 3 лет назад по причине наследия, продажи и т. д.

Возможно, для поиска и оформления вам понадобятся риелторские услуги или агентские. Здесь нужно выбирать: либо время, либо деньги. Либо вы ищите квартиру самостоятельно, либо платите деньги и этот процесс выполняют за вас. Такие учреждения берут в среднем 3-6% от стоимости приобретаемого жилья. На самом деле, сумма немаленькая.

• мониторинг рынка недвижимости по заданным параметрам покупателя;
• осмотр квартиры;
• проверка и подготовка документов сторон сделки.

Очень часты мошенничества на рынке недвижимости, где участвуют агентства с малым стажем работы, новички. Потому лучше обращаться в проверенные временем компании, хотя стоимость у них выше.

Все предъявленные услуги обязательно прописываются в договоре между покупателем и агентством.

Потому всякого рода пошлины, налоги, дополнительные расходы оплачиваются покупателем самостоятельно и риелтер отношения к этому не имеет.

Заранее обговаривают с агентом услуги, которые будут предоставлены, а также возможные дополнительные сервисы. После этого подписывают бумагу о сотрудничестве.

Бывает 2 вида тарификации на услуги посредников:

• фиксированная ставка на конкретные услуги с любым видом недвижимости;
• процент от стоимости жилья, особо высокую плату запрашивают на загородные объекты.

Если агентство работает от процента, то осветите вопрос каков он будет от предполагаемой суммы, от чего зависит рост ставки. Ведь в таких сделках даже 1% — серьезная сумма.

Ошибка № 3. Несоответствия условий договора купли-продажи о цене недвижимости реальным договоренностям

Нередко случается так, что в договоре купли-продажи квартиры, прикрывающем сделку займа и залога, стороны указывают совершенно несоответствующую действительности цену недвижимости, как правило, больше, чем заемщики получают реально на руки в качестве займа. Нет необходимости разъяснять, что так делать нельзя.

ПРИМЕР

Из апелляционного определения Московского городского суда от 18 июня 2015 г. по делу № 33-20328:

«В ходе переговоров А. передала пакет документов на спорную квартиру, и впоследствии, А. явилась по адресу: {amp}lt;…{amp}gt; для заключения договора займа и договора залога. Однако С. сообщил, что заем будет оформляться договором купли-продажи с обратным выкупом, а договор будет заключаться не с обществом, а непосредственно с С. Как указывает А., в договоре купли-продажи была указана цена квартиры в размере {amp}lt;…{amp}gt;, в то время как она имела намерение получить заем в сумме {amp}lt;…{amp}gt;». Решениями судов по этому делу заемщик был выселен из квартиры, которую ранее продал по договору купли-продажи.

Доводов заемщика о том, что таким образом заключись сделки займа и залога суды не приняли во внимание.

Следует также отметить, что практика указания в договоре купли-продажи цены большей, чем требовалась взаймы и реально была передана заемщику, многочисленна.

Предлагаем ознакомиться  Срок прописки после выписки при продаже квартиры

На такие доводы заемщика искушенные кредиторы отвечают, что заемщик – продавец получил полную рыночную стоимость объекта. Во-вторых, даже если сделку продажи недвижимости суд впоследствии признает недействительной, возвращать заемщику придется ту сумму, которую стороны указали в договоре купли-продажи.

Такие действия кредитора дают основания ставить вопрос об уголовно-правовом преследовании лиц, виновных в обмане заемщиков. Однако в отсутствие доказательств доводов заемщика о том, что реально им была получена значительно меньшая сумма судам и правоохранительным органам бывает сложно, а порой и невозможно привлечь мошенников к ответственности.

Закон устанавливает, что продать заложенную квартиру можно лишь с согласия залогодержателя. То есть, если вы решите продать залоговое у продавца жилье, то вам придется предварительно взять у него письменное согласие на заключение договора купли-продажи.

1. В противном случае залогодержатель сможет через суд признать сделку недействительной и потребовать возврата вам – заложенной квартиры, а вашему покупателю – уплаченных денег.
2. Более того, нужно, чтобы и покупатель был в курсе о том, что он приобретает заложенную квартиру, ведь все обязанности залогодателя лягут на него.
3. В некоторых случаях действительно покупатели приобретают заложенное имущество и несут бремя залога, но обычно это происходит лишь в кругу родственников или очень близких людей.

Чаще всего сторонний покупатель не хочет покупать залоговую квартиру, поэтому его придется погасить. Для этого нужно:

1. Заключить с новым владельцем предварительный договор купли-продажи, по которому в счет оплаты жилья покупатель передаст сумму, достаточную для снятия обременения.
2. Затем обременение снимается, запись о залоге исключается из ЕГРН, выдается новая выписка с «чистой» квартирой.
3. После снятия обременения заключается основной договор купли-продажи, по которому объект регистрируется на нового покупателя.

О том, что делать, если договор-купли продажи был утерян можно прочитать вот здесь.

Как снять?

Чтобы снять обременение, в первую очередь нужно исполнить обязательство, в обеспечение которого это обременение возникло. Проще говоря, нужно полностью оплатить квартиру и погасить возможные долги в виде неустоек и штрафов, если они были предусмотрены договором.

Чтобы исключить запись о залоге из ЕГРН:

1. Обратиться лично в офис Росреестра или МФЦ для подачи заявления. Заявление подают совместно продавец и покупатель (в некоторых регионах Росреестр допускает, чтобы заявление подавал один продавец – уточните этот момент в вашем ведомстве).
2. С собой взять пакет документов – паспорта, договор купли-продажи квартиры, выписку на квартиру, которую выдали после регистрации права собственности. Пригодится также и документ об оплате квартиры (расписка, выписка из банка).
3. Специалист МФЦ или Росреестра заполняет заявление о снятии обременения, которое нужно проверить и подписать.
4. Заявление вместе с документами направляется в отдел обременений Росреестра.

Процедура снятия обременения занимает примерно три рабочих дня. По итогам регистрации покупатель получит выписку с отсутствием сведений об обременениях.

Запомнить

1. Залог – это работающий способ обеспечить своевременную оплату квартиры покупателем. Включите в договор условие о залоге, чтобы снизить риски сделки.
2. Включите в предварительный договор условие о задатке, чтобы обеспечить заключение основной сделки.
3. Если приходится искать покупателя на заложенную квартиру, будьте готовы потерять часть от ее рыночной стоимости – цены на заложенные квартиры традиционно ниже цен на свободное жилье.
4. Не затягивайте со снятием обременения. Подайте заявление сразу же после полной оплаты квартиры.

Источник: https://bellik.ru/zalogovyy-dogovor-pokupke-kvartiry/

Как оформить предварительный договор купли-продажи квартиры: нюансы и образец

Иногда в сделке купли-продажи используется предварительное соглашение — ПДКП. По нему нельзя непосредственно передать квартиру и принять оплату, и вступить в права собственника тоже не получится. Составление соглашения нужно, чтобы зафиксировать намерение сторон в будущем заключить основную сделку купли-продажи конкретной квартиры.

Если есть ПДКП, стороны могут быть уверены в том, что основная сделка будет заключена на заранее оговоренных условиях. Договор подлежит судебной защите – если одна из сторон уклоняется от заключения основного, ее можно понудить к этому через суд.

Если же обе стороны передумали заключать основное соглашение, то по истечении оговоренного срока ПДКП просто прекратится без каких-либо штрафных санкций.

На вторичном рынке ПДКП не несут негативных последствий для покупателя. Иная ситуация при покупке строящегося жилья.

С помощью ПДКП можно договориться лишь о покупке готовой квартиры. Использование этого типа взамен договора долевого участия – это обходная схема, благодаря которой застройщик избегает обязанностей, возложенных на него законом.

Основной риск покупателя в данном случае – не получить квартиру. Суд не сможет обязать застройщика передать квартиру покупателю по ПДКП, ведь в тексте не содержится подобной обязанности застройщика. Не соглашайтесь на подписание ПДКП взамен ДДУ, чтобы избежать рисков.

Без существенных условий проект договора может быть признан незаключенным.

Обратите особое внимание на то, чтобы в вашем ПДКП были четко прописаны следующие условия:

• стороны;
• предмет – подробное описание квартиры;
• цена квартиры;
• порядок и срок оплаты квартиры;
• порядок и срок передачи квартиры;
• перечень лиц, зарегистрированных в квартире, с указанием срока их выписки;
• иные условия, которые стороны сами признают обязательными к включению.

Все перечисленные выше условия должны полностью совпадать с условиями основной сделки.

Дополнительно рекомендуется прописать срок заключения основного договора. Если этого не сделать, то основная сделка в силу закона должен быть заключен в течение одного года с момента подписания ПДКП.

Бесплатно скачать и распечатать типовой образец бланка для заполнения предварительного договора купли-продажи квартиры или ее доли можно по этой ссылке.

Обеспечительные меры

Кроме существенных условий могут быть предусмотрены обеспечительные меры:

• задаток – обеспечивает заключение будущей сделки;
• залог продавца – обеспечивает своевременную оплату квартиры покупателем.

В качестве предварительной оплаты по будущей сделке иногда включается условие об авансе (не путать с задатком).

Задаток и аванс

Задатоквключается в ПДКП, чтобы скрепить предварительную договоренность финансово. Суть задатка следующая:

1. Покупатель в подтверждение серьезности своих намерений передает продавцу заранее оговоренную сумму. При заключении основной сделки эта сумма засчитывается в оплату квартиры.
2. Если в будущем покупатель отказывается заключить сделку, деньги, переданные в задаток, ему не возвращаются.
3. Если же продавец отказывается от сделки, то он возвращает покупателю сумму задатка в двойном размере.

Не путайте задаток с авансом, это далеко не равнозначные понятия.

Аванс – это просто первый платеж. Он не защищен законом, как задаток. Если сделка сорвется, аванс нужно будет вернуть.

Сделка может заключаться и без задатка, и без аванса.

Важно, какая формулировка использована в тексте. Условие о задатке формулируется как в этом шаблоне:

«В обеспечение заключения основного договора купли-продажи Покупатель выплачивает Продавцу задаток в размере ___________________ (____________________) рублей.

Задаток выплачивается наличными денежными средствами в момент подписания настоящего предварительного договора, о чем Продавец выдает Покупателю расписку.

Сумма задатка засчитывается в счет оплаты квартиры по основному договору купли-продажи.»

Условие об авансе формулируется следующим образом:

«Покупатель выплачивает Продавцу аванс в размере ___________________ (____________________) рублей. Аванс выплачивается наличными денежными средствами в момент подписания настоящего предварительного договора, о чем Продавец выдает Покупателю расписку. Сумма аванса засчитывается в счет оплаты квартиры по основному договору купли-продажи.»

Две эти формулировки отличаются только наименованием платежа, однако именно от формулировки зависит правовая природа выплаченных денег.

Залог продавца с обременением

Залог – это способ продавцу снизить свои риски при получении оплаты по основной сделке. Если предусматривается отсрочка или рассрочка оплаты, продавец рискует не получить свои деньги и одновременно остаться без недвижимости.

Часто при таких условиях на время с момента государственной регистрации и до полной оплаты квартиры оформляется залог на продавца. Закон в данном случае страхует бывшего владельца недвижимости, ведь без залога ему пришлось бы годами судиться и выбивать из недобросовестного покупателя оплату, а с залогом сделать это намного проще.

Условие о залоге включается в основной договор купли-продажи, но может быть прописано и в ПДКП. Обратите внимание, если вы пропишете залог в ПДКП, но не включите его в основное соглашение, залог не возникнет.

Пример условия для залога:

«С момента передачи квартиры и до полной ее оплаты квартира признается находящейся в залоге у Продавца для обеспечения исполнения Покупателем обязанности по оплате. Расходы по государственной регистрации снятия обременения правом залога в полном объеме возлагаются на Покупателя.»

Ипотека и предварительное соглашение

Очень часто ПДКП заключаются именно при оплате жилья с помощью ипотечных средств. Покупатель может найти квартиру и согласовать условия с продавцом, но до получения одобрения банком на выдачу ипотеки может пройти несколько недель.

Кроме того, банки сами приветствуют заключение ПДКП. Так им проще провести оценку будущей сделки, ведь банк видит существенные условия, о которых договорились стороны.

В случае, если оплата квартиры производится средствами ипотеки, в ПДКП нужно это указать. Банки разрабатывают собственные образцы предварительных соглашений, которые можно использовать при оформлении сделки. Условие об оплате квартиры в ипотеку можно сформулировать так:

«Стороны устанавливают следующий порядок оплаты квартиры:

Часть стоимости в сумме ________ руб. оплачивается за счет собственных средств Покупателя, путем передачи Продавцу наличных денежных средств в срок до ___________, о чем Продавец выдает Покупателю расписку.

Передача оставшейся части стоимости квартиры Продавцу в счет оплаты квартиры осуществляется после государственной регистрации права собственности Покупателя на квартиру с использованием банковской ячейки на основании предъявленного Продавцом договора купли-продажи с отметкой уполномоченного органа о проведенной государственной регистрации права собственности Покупателя. Условия использования банковской ячейки определяются соответствующим соглашением.»

На что еще обратить внимание?

Если основная сделка должна быть удостоверена нотариально, то и предварительная тоже подлежит нотариальному удостоверению. В двух случаях обязательно:

• Продается квартира, находящаяся в долевой собственности, или доля в такой квартире.
• Продается квартира, принадлежащая несовершеннолетнему.

В остальных случаях ПДКП не обязательно удостоверять у нотариуса.

Предварительный договор купли-продажи не нужно регистрировать в Росреестре, как основной договор. По нему не возникает право собственности покупателя, поэтому и оснований для регистрации нет.

1. Не заключайте ПДКП вместо ДДУ при покупке строящейся недвижимости. Вы рискуете потерять деньги и остаться без судебной защиты.
2. В ПДКП прописывайте все условия, которые пропишете в основном.
3. Чтобы сделка точно состоялась, включите условие о задатке. Помните – аванс не обеспечивает заключение основной сделки.
4. Удостоверьте сделку у нотариуса, чтобы повысить безопасность предварительной и основной сделок.

Источник: https://kapremont.expert/kvartira/kuplya-prodazha/dogovor-kp/kak-oformit-predvaritelnyj.html

Залог, задаток или предварительный договор при сделках с недвижимостью

На рынке недвижимости часто случаются ситуации, когда сделки купли-продажи срываются по самым различным причинам. Поэтому многие продавцы и покупатели объектов недвижимости требуют гарантий исполнения обязательств по сделке.

В таком случае риэлторы могут предложить следующие способы обеспечения обязательств сторон: залог (аванс), задаток или предварительный договор купли-продажи. Некоторые агенты по недвижимости настаивают на определенном виде обеспечения, однако каждый клиент вправе согласовать свои условия проведения сделки.

Так что же лучше выбрать: залог, задаток или заключение предварительного договора?

Задаток

Согласно гражданскому законодательству, задаток – сумма, которая передаётся покупателем продавцу в счёт обеспечения исполнения обязательств по сделке. Данный платёж вносится именно в подтверждение заключения договора. Его условия достаточно жёсткие: покупатель передаёт продавцу определённую сумму денег; тут же у обеих сторон возникает обязанность заключить сделку.

Если вдруг в силу каких-либо обстоятельств покупатель уклоняется от сделки, то задаток ему не возвращается и остаётся в собственности продавца; если же продавец отказывается заключить договор купли-продажи, то у него возникает обязанность вернуть задаток покупателю, и сверху сумму такого же размера.

То есть, со стороны продавца компенсация за отказ от сделки будет в двойном размере. Однако для многих продавцов квартир такой вариант обеспечения исполнения обязательств является невыгодным, т.к. они являются участниками цепочки, и если хоть одна сделка из такой совокупности срывается, то продавец не сможет исполнить своих обязательств по независящим от него причинам.

Тогда на помощь продавцу приходит залог – денежная сумма, вносимая покупателем продавцу в целях обеспечения исполнения обязательств.

Залог лучше всего оформлять посредством заключения в письменном виде и у нотариуса; таким образом можно указать порядок возврата денежных средств, размер залога и проч. Следует быть очень внимательным при внесении залога, т.к. многие недобросовестные продавцы составляют договор залога в свою пользу, нежели для того, чтобы обезопасить и покупателя в том числе.

Предварительный договор

Если речь зашла о заключении договора залога, тогда целесообразно сразу оформлять предварительный договор купли-продажи недвижимости. В нем прописываются уже конкретные условия заключения сделки, права, обязанности и ответственность сторон. Преимущества предварительного договора купли-продажи в следующем:

• в нём определяется срок заключения основного договора купли-продажи недвижимости;
• фиксирует основные условия сделки, в особенности цену квартиры;
• если одна из сторон договора уклоняется от своих обязанностей, другая сторона вправе в судебном порядке потребовать исполнения его обязательств.

Именно поэтому следует быть внимательным, заключая предварительный договор купли-продажи недвижимости, читать все пункты документа, а лучше всего проконсультироваться с юристом.

Источник: http://ACK1.ru/library/zalog_zadatok_ili_predvaritelniy_dogovor.html

Залог из предварительного договора купли-продажи будущей недвижимости. Практические и политико-правовые вопросы

Договоры купли-продажи будущей недвижимости уже не вызывают протестов ни у кого кроме некоторых отдельных ученых-правоведов, не признающих обязательственную и распорядительную сделки. Такая позиция долго господствовала и в Росреестре, но, благодаря, постановлению Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 № 54 (далее ПП № 54), лед тронулся и сделки с будущими вещами вошли в оборот.

В соответствии с пунктом 2 статьи 455 ГК РФ предметом договора купли-продажи может быть как товар, имеющийся в наличии у продавца в момент заключения договора, так и товар, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара (договор купли-продажи будущей вещи).

Нам недавно пришлось регистрировать залог вещи, которая не только будущая, но и неопределенная. С теоретической точки зрения стороны могут заключить договор и по поводу вещи, которая не определена с достаточной степенью точности.

Например, стороны могут заключить такую сделку, предметом которой может являться единорог. Если фактор недобросовестности, когда одна сторона знала о невозможности сделки и пыталась извлечь выгоду в связи с невозможностью предоставления по этой сделке, мы исключаем, то сделка вполне действительна.

Одна сторона идет в обозначенный лес и пытается поймать то, что по множеству описаний в фольклоре предполагается быть единорогом. А вторая сторона терпеливо ждет, осознавая все риски, прописанные в соглашении о раскрытии информации. Здесь обязательственная часть исполнена.

Распорядительная часть будет исполнена, когда заарканенный единорог перейдет в фактическое владение покупателя. Состоится traditio.

В нашем случае таким единорогом был объект будущей недвижимости, который не был никак определен.

Несмотря на то, что ПП №54 дает возможность заключать договоры в отношении будущей недвижимости лишь при наличии кадастрового номер объекта, в ситуации, когда объект может подлежать преобразованиям, влекущим изменения конфигураций кадастрового учета, договор в отношении этого объекта может быть признан недействительным.

Например, старое, но показательное дело № А46-8936/2010, рассмотренное Президиумом ВАС РФ 11 марта 2014 г. Два дольщика заключили договор, который суды признали договором простого товарищества. Один из дольщиков должен был внести в общее дело земельный учас­ток, а другой — денежные средства для строительства объекта на нем.

Но собственник земли не исполнил своей обязанности по регистрации долевой собственности на нее за всеми участниками договора. В то же время второй участник продолжал финансирование строительства, выполняя свою обязанность по внесению вклада.

В нашей ситуации дольщики хотели реконструировать и перекадастрировать уже существующее здание, стоящее на земельном участке, назначение которого тоже менялось.

При этом стояла задача сохранить налоговый вычет за давность владения и каким-то образом обременить всю недвижимость залогом в пользу дольщиков, вкладывающихся деньгами, но ровно до момента, когда будет готов проект и будущие квартиры будут продавца конечным покупателям.

Более подробно о ситуации я написал в блоге: https://legalsupport.ru/predvaritelnyij-dogovor-kupli-prodazhi-budushhej-nedvizhimosti.html

Здесь же хочется обсудить, кто как смотрит на возможность такой конструкции. Росреестр, вплоть до высших эшелонов был скептически настроен к этой модели, уверяли, что в РФ никто такой договор еще не регистрировал (правда, нет, может кто-то регистрировал?), но после двух месяцев переписок и уточнений залог из предварительного договора будущей вещи был зарегистрирован успешно.

Рассуждения: залог — это вещное акцессорное обеспечение. Акцессорность, как и вещь — это две фикции в современном праве. Недвижимость по российскому праву определяется как условные границы, отделяющие часть пространства, и имеющие юридическое значение.

В данном контексте такие будущие границы ничем не уступают границам существующим. Невольно вспоминается фраза Бронислава Мичиславовича Гонгало: до чего мы дожили? Если в советские времена фикция объявлялась чуждой (советскому) праву, то ныне мы охотно объявляем фикцией реально существующие вещи.

По-видимому, скоро нас (юристов) люди, не искушенные в юриспруденции, попросту перестанут понимать: стоит жилой дом, люди в нем живут (влюбляются, женятся, детей рожают…), но права на этот дом не зарегистрированы, и юрист утверждает: «Дома нет!» Как не вспомнить бессмертное: «Если на клетке слона прочтешь надпись «буйвол», не верь глазам своим». Человек приобретает квартиру как материальное благо (вещь), призванное удовлетворять жилищную потребность. Не тут-то было. Оказывается, он приобрел нечто несуществующее (или часть пространства) [или часть будущего пространства — прим. автора] (Гонгало Б.М. //Российское право: образование, практика, наука № 9 (62) 2009. С. 26-30).

Естественно, льгота не распространяется на недвижимость, являющуюся предметом предпринимательской деятельности. Данные требования в нашем случае формально соблюдаются.

Почему мы считаем, что они соблюдаются именно формально, потому что до конца неясен вопрос о правовой природе инвестиционной деятельности.

Инвестиционное право не оформлено в российской теории права в самостоятельную отрасль, как гражданское или трудовое, не является оно и подотраслью, как предпринимательское, корпоративное или институтом, как банкротство, правовой режим недвижимой вещи и др.

Мы отдаем себе отчет, что приведенная нами структура права не является универсальной, более того, скорее придерживаемся взгляда на то, что трудовое право не является самостоятельной отраслью, и что деление системы права на отрасли, подотрасли, институты — никак не соответствует современным взглядам на теорию права.

Однако, чтобы как-то передать нашу мысль о непростом положении инвестиционного права в пантеоне российской структуры права, мы в качестве примера использовали приведенный в данном параграфе подход к структурированию.

Инвестиционное право в этом пантеоне выступает как межотраслевой комплекс мер и регулирований в инвестиционной деятельности. Возможно, что-то поменялось, и мы адаптировали западный подход, выделяющий инвестиционную деятельность как особый вид деятельности.

Тем не менее, простого ответа в правоприменительной практике мы не нашли. Отсюда назрел следующий вопрос.

Рассуждения: ГК РФ разъясняет нам что «предпринимательской является самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг. Лица, осуществляющие предпринимательскую деятельность, должны быть зарегистрированы в этом качестве в установленном законом порядке, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом» (ст. 2 ГК РФ).

Если относить инвестиционную деятельность к предпринимательской, получается, что, осуществляя такую деятельность физическое лицо нарушает как минимум общее требование, влекущее, гражданскую, административную и даже уголовную ответственность — уж точно никакими льготами пользоваться не может. Но определение ГК, как и должно быть в общем законе, дает только общие штрихи, принципы. Практика уже показала, что сдача квартиры в наем одним лицом другому не является предпринимательской деятельностью prima facie.

Для того, чтобы определить деятельность в качестве предпринимательской надо установить ее систематичность. Систематичность тоже уже принято понимать в связи с отлаженным процессом работы: наличие сайта, штата, офиса, бизнес-плана.

А если лицо инвестирует средства в те или иные объекты, с завидным постоянством извлекая прибыль, чертовски рискую, но не систематически, т.е. без сайта, штата и т.д. Нам видится, что такое лицо имеет право на льготы, рассчитанные на физических лиц.

Кроме того, такое лицо может заключать сделки исключительно в расчете на подобные льготы и подобное поведение не будет и не должно считаться незаконным или недобросовестным.

Источник: https://zakon.ru/Discussions/zalog_iz_predvaritelnogo_dogovora_kupli-prodazhi_buduschej_nedvizhimosti_prakticheskie_i_politiko-pr/74644

Ипотека квартиры с обременением: договор займа или особые условия предварительного договора?

Мы хотим приобрести коммунальную квартиру с использованием ипотеки.

В квартире 5 собственников, у одной из них комната с обременением-ипотека (970 тыс.). Ипотеки в разных банках. Наша одобрена от Сбербанком, но для получения нужно снять обременение.

Наш риэлтор предлагает сначала заключить нотариальный договор займа с собственницей обремененной комнаты, по которому мы передаем ей 970 000 р. наличными, и она снимает обременение.

А займ закрывается после завершения сделки. Затем заключается предварительный договор и выход на сделку.

Ходили к юристам, те советуют просто составить сразу предварительный договор, где всё детально зафиксировать: кто продает, кому и для чего выплачиваются деньги и др. Мотивируют это тем, что предварительный договор имеет большую силу в суде, и что лучше как можно раньше включить в процесс остальных собственников.

Нам важно купить квартиру, а не получить проблемы с 1 комнатой в коммуналке. Но и в случае наступления этих проблем хотелось бы обезопасить себя заранее. Как лучше поступить в данной ситуации и как минимизировать риски?

Уточнение клиента

Ответ нашего менеджера Сбербанка на вопрос, что нужно для оформления такой ипотеки: Гасите ипотеку в Дельтакредит банке, снимаете обременение с объекта недвижимости, затем составляете договор купли-продажи, собираете документы на одобрение объекта недвижимости для оформления ипотеки Консультация юриста онлайн Ответ на сайте в течение 15 минут Задать вопрос

Наш риэлтор предлагает сначала заключить нотариальный договор займа

Этот вариант слабее всех, поскольку заемщик совершенно не обязан будет полученные от вас деньги направлять на погашение своего долга. Даже если заключить договор целевого займа, то все равно велик риск не возврата, если заемщик поведет себя недобросовестно

которые мы сможем взыскать в суде,

Получить судебное решение вы сможете, а вот получить исполнение —  не факт

Сам по себе договор займа формально никак не будет связан с обязателсьтвами заемщика по вашей сделке с квартирой, следовательно инструментов принуждения у вас будет не достаточно

те советуют просто составить сразу предварительный договор

• Так в самом деле лучше
• В предварительном договоре можно прописать, например, что деньги собственнику. у кого заложена доля, будут уплачены не ему лично, а будут направлены непосредственно на его ипотечный счет в погашение его долга, после чего он обязуется принять меры для снятия обременения
• Конечно риск недобросовестного поведения все равно есть, его полностью исключить нельзя, но так у вас будет больше инструментов судебного удовлетворения в случае спора

В случае возникновения разногласий сторон относительно условий основного договора такие условия определяются в соответствии с решением суда. Основной договор в этом случае считается заключенным с момента вступления в законную силу решения суда или с момента, указанного в решении суда.Мотивируют это тем, что предварительный договор имеет большую силу в суде

По предварительному договору можно понуждать уклоняющуюся сторону к совершению сделки, чего договор займа вам совершенно не дает

В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора.

Здравствуйте, Игнатий.

В первую очередь о рискованности такой процедуры.

В случае срывы предусматриваются штрафные санкции для этой собственницы, которые мы сможем взыскать в суде, если будут задержки с выплатой денег обратно.

Не факт, что Вы вообще сможете взыскать с неё эти деньги, не то, что штрафные санкции. Она вообще может оказаться в будущем неплатежеспособной, инициировать процедуру банкротства и долг с неё просто спишут.

Ходили к юристам, те советуют просто составить сразу предварительный договор, где всё детально зафиксировать: кто продает, кому и для чего выплачиваются деньги и др. Мотивируют это тем, что предварительный договор имеет большую силу в суде, и что лучше как можно раньше включить в процесс остальных собственников.

Несмотря на то, что вся эта цепочка действий, начиная с передачи ей денег — не является предметом предварительного договора купли-продажи, я полагаю, что, действительно, лучше прописать всё письменно и именно в договоре.

Статья 429 ГК РФ Предварительный договор

В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора.

Здравствуйте! Договор займа Вас никак не защитит Ваши интересы и не будет способствовать заключению сделки в случае недобросовестности продавца. Однозначно предварительный договор.

В нём Вы сможете прописать все усовия, в том числе обязательства стороны, которая получит денежные средства. При этом деньги лучше не передавать наличными, а сразу в договоре указать счёт, на который перечисляются ипотечные платежи.

Кроме того, на основании предварительного догвора Вы сможете обратиться за понуждением к исполнению его условий на основании ст. 429 ГК РФ:

Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора.

То есть, Вы будете вправе требовать  уже не возврат денег, которых может и не быть, а получение имущества — комнаты.

Игнатий, если Вы хотите быть уверены, что не останетесь без денег и без квартиры — не связывайтесь ни с распиской/договором займа, который предложил риелтор. ни с предварительным договором. То, что написали уважаемые коллеги про предварительный договор — всё правильно и обоснованно. НО!!! Все забывают о том, что нужно учесть еще два факта:

Преимущественное право по ст. 250 ГК РФ.

допустим, что этот вопрос решаемый

И наконец самая большая проблема:

о каком предварительном договоре, а точнее о признании права собственности или о понуждении заключить основной договор на эту комнату может идти речь, когда на комнате залог!!! Если залог не будет снят, Вы через суд ничего не добьетесь, кроме решения о взыскании с неё тех средств, что Вы внесли по предварительному договору. Но, как и писалось ранее — получить решение это еще не значит получить деньги.

В примере могу описать так: Вы заключаете предварительный договор, передаете ей деньги, а она не вносит их в счет погашения долга по ипотеке. Вот просто не вносит и всё. Даже, если Вы в кассе банка с ней будете стоять — Вы сделать ничего не сможете.

Я понимаю, что не все такие продуманные аферисты, чтобы провернуть такую схему, но и застраховаться от этого Вы не сможете. К примеру почитайте про такого афериста Махутова из Одинцово — какие только фокусы он не устраивал, чтобы завладеть недвижимостью.

Лично мое субъективное мнение: полностью оградиться от возможного мошенничества у Вас получится только договорившись с банками. Любая схема, где продавцы получат от Вас деньги раньше, чем Вы станете собственником — для Вас несет огромные риски.

С банками возможно получится решить вопрос, если расчеты будут через аккредитивный счет согласно параграфу 3 главы 46 ГК РФ

Источник: https://pravoved.ru/question/2164841/

Предварительный договор для банка необходимо предоставить

Предварительный договор для банка входит в пакет документов на предмет залога, то есть покупаемой квартиры. Это требование может вызвать у заемщика недоумение: «И зачем он им нужен?»

Предварительный договор для банка

На самом деле важность предварительного договора для покупателя много больше, чем для банка.

Впрочем, как покупатель, так и банк теряют деньги, если заемщик не заключил предварительный договор купли-продажи недвижимости с продавцом.
Да-да, именно так.

Ведь более 70% сделок по купле-продаже недвижимости без предварительного договора так и не заключаются.
Зачем же банку тратить время специалистов на подготовку к сделке, если вероятность отказа такая большая.

Составить предварительный договор  купли-продажи для банка очень легко самостоятельно. Для этого есть специальный онлайн  конструктор договоров.

Почему без предварительного договора сделки разваливаются

Чаще всего продавец повышает цену, он же понимает, что после одобрения сделки в банке вы ни куда не денетесь и можно набросить «полтинник». Такая непорядочность разрушает сделку.
Но ведь продавец всегда хочет продать дороже и имеет на это право.

Чтобы подобная ситуация с вами не случилась — обязательно заключите с продавцом предварительный договор. Ведь в этом договоре прописываются все условия сделки на бумаге, а скрепленные задатком, они исполняются в 99.99% случаев.

Вторая причина отказа продавца от ипотечной сделки — долгая ее подготовка. А кому хочется ждать? Особенно если пришел покупатель с собственными средствами.
А  вот потеря задатка, принятого от покупателя в счет обеспечения обязательств по предварительному договору,  поостудит горячую голову продавца.

Третья, наиболее частая причина отказа продавца от сделки — получение денег после регистрации перехода права к покупателю.  Как правило, при заключении предварительного договора купли-продажи за счет кредитных средств, продавец еще не совсем понимает свои риски в ипотечной сделке.

Но подписав договор и приняв задаток вынужден согласится с условиями полной оплаты после перехода права собственности на покупателя.
Если ваши договоренности  о купле-продажи были устными — они не стоят и выеденного яйца и продавец может от сделки отказаться.

Самое неприятное, когда это происходит на финальном этапе — продавец просто не приходит на подписание договора купли-продажи.

А тем временем  заемщик уже и Кредитный договор подписал и страхование жизни оплатил.

Поэтому предварительный договор купли-продажи (пДКП) нужен прежде всего вам!

Предварительный договор купли продажи для банка

Не имея навыка составления важных бумаг и  большого опыта сделок  купли-продажи недвижимости — составить договор нелегко. Ведь у разумного человека,  который составляет такой важный документ, при заполнении стандартного  шаблона будет возникать сомнения в полноте прописанных условий сделки.

Для облегчения этой задачи вы можете использовать специальный сервис «Конструктор договоров». С его помощью можно составить правильный договор без юридических знаний.
Ознакомьтесь с инструкцией к Конструктору и протестируйте сервис бесплатно.

Конечно вы можете использовать шаблон договора, но он универсальный и вы должны его доработать под вашу сделку.

Источник: https://exspertrieltor.ru/2017/05/20/predvaritelnyiy-dogovor-bank/