Рынок жилья в России: проблемы и перспективы

За последние месяцы произошло очень много изменений на российском рынке недвижимости. Это события, связанные с застройщиками: введение эскроу-счетов, серьезные изменения ипотечных ставок, которые повысились почти на 1,5%, рост цен на недвижимость. При этом мы наблюдаем стабилизацию ситуации во внешней политике.

Одновременно с этим на мировом рынке недвижимости серьезная просадка. В первом квартале в США наблюдалось одно из худших значений показателя по падению количества объема сделок за последние десять лет. Гонконг, ОАЭ также фиксируют серьезное падение рынка на 20–25% к прошлому году.

В России объемы сделок падают на 14% к уровню марта-апреля 2018 года. Это много. Это большой вызов для отрасли. Помесячную динамику выдачи ипотеки можно посмотреть на рис.3, учитывая, что доля сделок с ипотекой почти не менялась начиная с 2018 года, можно говорить об активности на рынке в целом.

Наверное, ожидание граждан от любой реформы сферы недвижимости — это снижение стоимости жилья, увеличение объемов предложения и минимизации рисков, повышение качества приобретаемой недвижимости. Отметим, что риск, скорее всего, уже к 2021 году будет сведен к нулю, это действительно важное достижение.

Но есть еще моменты, над которыми необходимо серьезно поработать — цены на недвижимость растут ощутимо быстрее инфляции, все меньше возможностей для покупки новостроек.

Причина — в последние годы растет число продаваемых новостроек с более дальней сдачей в эксплуатацию, а темпы ввода нового жилья серьезно падают, в целом 2018 год стал не лучшим с точки зрения объемов ввода в эксплуатацию новых многоквартирных домов.

На рис. 1 отображена статистика, где видна отрицательная динамика, при этом динамика ввода загородной недвижимости, где нет серьезного регулирования, выглядит более убедительно.

Рынок жилья в России: проблемы и перспективы

И в этой ситуации меньше всего хотелось, чтобы мы превратились в Европу, где очень дорогое и недоступное даже при небольших ипотечных ставках жилье.

Хотелось бы видеть собственный путь, когда мы будем способны обеспечить и низкую цену, и большой объем жилья. Тем более так и было до начала реформ в строительной сфере.

Ну а если при этом ипотечная ставка станет на уровне 6–7%, это был бы высший пилотаж!

 Средняя цена 1 кв. м общей площади квартир на рынке жилья в России, руб.

Рынок жилья в России: проблемы и перспективы

 

Первое — увеличение объемов предложения на вторичном рынке недвижимости из-за уменьшения среднего спроса, вызванного повышением банковских ставок по ипотеке.

В частности, за январь — апрель текущего года наблюдаем рост объема предложений на вторичном рынке жилья примерно на 17%. Рекордный прирост за четыре месяца за последние 15 лет. Думаю, именно благодаря этому цены на недвижимость находятся в разумных пределах.

Если на секунду допустить, что объем предложения на вторичном рынке не увеличится, то нас ждет еще более серьезный рост цен.

Количество ипотечных жилищных кредитов в рублях, единиц

Рынок жилья в России: проблемы и перспективы

Второе — рынок готовится к снижению ставок по ипотеке и надеется на лучшее. На рис. 3 четко видно, что взаимосвязь между средней ставкой и объемами сделок заметна невооруженным глазом. Мы ожидаем, что крупные банки в ближайшее время объявят о новых снижениях. И, скорее всего, речь идет о начале нового цикла очень плавного снижения ставок.

Положительные надежды вселяет и нефтяной рынок. В марте и апреле цены на нефть подросли, что наряду со снижением ставки может стимулировать активность в третьем и четвертом кварталах 2019 года. Традиционно цены на недвижимость и уровень спроса находятся в очень сильной корреляции со стоимостью нефти. Для примера на рис. 4 показаны взаимосвязи за последние пять лет. Снижение стоимости барреля приводит к ухудшению экономических показателей в стране, что в свою очередь влияет на покупательную способность населения, а значит, падает спрос на недвижимость.

Колебание стоимости нефти приводит к коррекции цен на жилье, динамика заметна спустя шесть месяцев.

Корреляция цены на нефть со стоимостью недвижимости

Рынок жилья в России: проблемы и перспективы

 

Третье — в 2019–2020 годах стоимость жилья в регионах России будет показывать разную динамику. Надо признать, что ситуация в регионах различается.

Мы этот тренд видим по статистике, по динамике цен на недвижимость.

Где-то стоимость не меняется, где-то, наоборот, растет на 15%, где-то видим увеличение выдачи ипотеки к прошлому году на 25%, а где-то стабильность. Рынок стал более локальным.

Динамика цены в регионах (март 2019 года к марту 2018 года)

Рынок жилья в России: проблемы и перспективы

 

Так же сильно стала прослеживаться тенденция к смещению активности в сторону столичных регионов, что видно на рис. 6. На мой взгляд, это не очень хороший тренд, равномерное развитие территорий в сфере недвижимости — отличное подспорье для опережающего роста экономики страны в целом.

Доля выданных ипотечных жилищных кредитов в рублях в Московской и Ленинградской областях от общего объема, %

Рынок жилья в России: проблемы и перспективы

 

Сейчас нет смысла в сослагательном наклонении рассуждать, что было бы, если бы не было государственной реформы (новые поправки в 214-ФЗ.). Реальный вопрос — какой процент строителей захочет работать по новым условиям.

Если количество компаний, которые не смогут или не захотят работать в новых условиях, превысит критический уровень, то, на мой взгляд, это сильно повлияет на рынок.

В частности, сократится объем предложения, повысятся цены и дальнейшая цепочка легко выстраивается.

По сути, сейчас вводится еще один регулятор рынка — банки, при этом государство не уменьшает свои функции, то есть все будет дополнительно к тому, что есть, а не вместо. А сколько еще возможно потерь энергии между двумя уровнями, пока мы даже не представляем.

Будем надеяться, что они выстроят эту систему лучше, чем в ситуации со страховыми компаниями, когда их так же пытались подключить к данному вопросу, но в итоге по сути ввели в отрасли страховой сбор, который никого не защитил, а лишь добавил головной боли строителям и повлек за собой удорожание недвижимости.

Тем не менее понять изменения можно. Как выяснилось, доверить регулирование рынка нового жилья больше некому. Это, конечно, плохой индикатор для системы. Предыдущие меры регулирования реально привели к большому числу обманутых дольщиков. Вопрос сейчас только в том, не слишком ли дорого это стоит и не будет ли суммарно отрицательных последствий больше, чем положительных.

Еще один важный момент в этой истории — удорожание строительства жилья. После введения эскроу-счетов себестоимость строительства только из-за финансовой составляющей вырастет сразу на 7%. Также не стоит сбрасывать со счетов и увеличение налогового бремени — повышение НДС до 20%.

И еще один эффект, который не так очевиден. Для перехода на эскроу банкам в моменте нужен будет большой объем финансирования. Даже по самым скромным оценкам — 1,5 трлн руб.

Эта ситуация отразится на том, что банки не смогут резко снижать ставки по ипотеке, так как существенная часть ликвидности будет уходить на кредитование застройщиков.

То есть глобально у физических лиц появился конкурент на получение финансов от банка в виде застройщиков, хотя раньше они не конкурировали, а граждане могли кредитовать застройщиков напрямую. Я думаю, мы еще даже не осознаем реальную стоимость для экономики России создания этого узкого финансового горлышка.

По какому сценарию пойдет рынок

В случае умеренного развития событий, а я под этим подразумеваю рост цен от 8% до 10% в год, поддержание спроса на уровне 2,7–3,3 трлн ипотеки, не прогнозирую больших колебаний, рынок будет стабилен.

Но если внутренний спрос приблизится к 2,5 трлн выдачи ипотеки (а пока дело идет к этому) — это будет тест для рынка. При росте же спроса до уровня 3,5–3,7 трлн возможен рост цен на 15–20%. Думаю, летние месяцы станут определяющими.

Спрос смещается в сторону вторичного жилья

В первом квартале 2019 года доля ипотеки на вторичном рынке стала исторически рекордной по отношению к первичному жилью. То есть строители за счет повышения цен теряют рынок, и он уходит в сторону вторички (на рис.7 четко прослеживается эта тенденция). Плюс строительная отрасль стала более регулированной. Кроме этого, на рынке все меньше готового жилья от застройщиков.

Рынок просто голосует рублем за вторичную, загородную недвижимость и арендное жилье.

Доля ипотечных кредитов по ДДУ в общем объеме выдачи в России, %

Рынок жилья в России: проблемы и перспективы

Также фактически повышен барьер входа на рынок строительства и все надежды на увеличение объемов строительства связаны с действующими компаниями. Если говорить про увеличение предложений, то механизм, который запускает правительство РФ, реально даст результат не ранее чем через три года.

Поэтому будем следить за развитием событий. На сегодня рынок хороший, позволяет работать «без пенки» и развивать эффективный бизнес. Но компании, которые работают в этом бизнесе, должны адаптироваться к условиям. Не у всех получится. Стрессов не будет, но и большие прорывы на рынке маловероятны.

Источник: https://realty.rbc.ru/news/5cd1069a9a7947b28feaebfd

Почему крупный бизнес не верит в рынок арендного жилья в России

Усилия государства по выводу из тени бизнеса на сдаче квартир и созданию рынка цивилизованного арендного жилья пока к заметным результатам не привели, крупный бизнес к перспективам сегмента относится скептически. Определенные надежды девелоперам внушает смена поколений потребителей.

Современные мегаполисы притягивают мобильных и активных людей. Они приезжают – учиться или работать – надолго или на время, а кто-то еще не определился, на сколько, потому спрос на временное жилье всегда есть, говорит сооснователь бюро Wowhaus Олег Шапиро. В Москве в подавляющем большинстве случаев квартиры сдают частники.

Предложение распределено по городу равномерно, но около 70% съемных квартир относятся к эконом-классу, говорят в компании «Миэль-аренда».

По данным «Инком-недвижимости», больше всего недорогого жилья в районах Солнцево, Молжаниновский, Ярославский, Бескудниковский, Бирюлево Западное. Среди тех, кто снимает самое дешевое жилье, по данным компании, студентов всего 5%. 60% тех, кто ищет самое бюджетное предложение, – это приехавшие на заработки или делать карьеру (30%). Есть также 5% москвичей, которые сдают свои квартиры и снимают подешевле.

Россияне воспринимают аренду жилья как временную меру. «Потеряв возможность оплачивать съемную квартиру, скажем, из-за болезни или выйдя на пенсию, человек имеет все шансы оказаться на улице», – объясняет гендиректор Tekta Group Роман Сычев. Снимают квартиры еще «не осевшие» люди, для которых покупка в ипотеку может быть рискованной.

К примеру, одинокий начинающий специалист в первые годы построения карьеры может сменить как саму профессию или сферу деятельности, так и место жительства (и даже страну), в таком случае ипотечное жилье превращается в бремя, рассуждает Сычев. Логичнее арендовать в центральных районах или рядом с транспортными узлами, т. е.

ближе к тем местам, где люди работают, учатся, проводят досуг.

Директор направления «девелопмент» NAI Becar Екатерина Тейдер отмечает, что родившиеся в начале 2000-х гг. – поколение Z, которое сейчас становится платежеспособным, – хотят жить здесь и сейчас, получая максимум комфорта.

«Находиться в центре событий, получать максимум возможностей и социального общения в месте своего пребывания», – описывает она. И для сокращения расходов на транспорт лучше жить рядом с местом учебы или работы, добавляет прозы жизни Сычев.

«Доступное арендное жилье актуально рядом с университетами и для центральных районов города, где расположено много офисов и предприятий: это позволяет снизить маятниковую миграцию, а также планировать стабильные налоговые поступления в бюджет от собственников арендного бизнеса в долгосрочном периоде», – говорит гендиректор IND Architects Амир Идиатулин. «В Москве арендное жилье стоит создавать при развитии заброшенных территорий и на пустырях внутри ТТК, в том числе речь идет о реновации старых офисных зданий, вблизи ТПУ или рядом с природными ландшафтами – для семейных людей или любителей здорового образа жизни», – считает вице-президент Союза московских архитекторов, член правления Союза архитекторов России, основатель школы городского планирования «Яуза» Илья Заливухин.

Существенно то, что для этой потенциальной аудитории важно снимать квартиру не по черной схеме у частных владельцев, а на максимально цивилизованных условиях, с договором, который защищает от произвола квартировладельца. Возможно, на короткий срок, добавляет Тейдер.

Читайте также:  Как получить почтовый адрес на земельный участок, и сколько это стоит?

Но в центрах городов обычно располагается самая дорогая недвижимость – и в аренду, и на продажу.

По данным гендиректора портала «Мир квартир» Павла Луценко, молодые люди в России снимают жилье опять же в целом довольно равномерно по городу, но все-таки их больше там, где дешевле. В центре студенты и молодые специалисты селятся в складчину.

«Но если в центре мегаполиса с населением более 10 млн человек будут жить исключительно богатые люди, то получится, что на окраинах сформируются своеобразные гетто», – опасается Заливухин.

Он говорит о том, что в развитых странах государство принимает меры для создания доступного арендного жилья, в том числе в центральных районах. Например, существует практика передачи девелоперами части площадей в здании под социальное или доступное арендное жилье. «С 1990-х до 2010 г.

в Москве по инвестконтрактам девелоперы отдавали городу 20–30% площадей в своих проектах, в центре города – и до 40%. Сейчас такой практики нет», – рассказывает он. Как уточняют опрошенные «Ведомостями» эксперты, эти площади Москва либо продавала, либо передавала очередникам или использовала по другим соцпрограммам.

В настоящее время город получает долю застройщика в основном деньгами.

В Лондоне, по данным работающего там инвестора и арендодателя Сергея Козлова, «доступное жилье» (affordable housing), которое продается на льготных условиях или сдается, есть почти во всех многоквартирных домах.

«Оно может располагаться в разных частях здания или в отдельном здании, полностью отведенном под такое жилье. Обычно строители стараются максимально изолировать его от остальных квартир», – говорит Козлов. Но строят одинаково хорошо, как правило, уточняет Заливухин.

«В Лондоне, если в состав проекта входит не менее 35% доступного жилья в аренду или на продажу, для девелопера облегчается часть административных процедур. У мэрии есть планы повысить этот показатель до 50%», – добавляет директор отдела исследований рынка CBRE Анна Шепелева.

В столице Великобритании активно развивается сегмент доходных домов, где единственный владелец здания сдает апартаменты в аренду.

По словам Шепелевой, также в большинстве западных стран действуют государственные программы доступного жилья, которые включают разные варианты помощи при оплате расходов на проживание малоимущим, в том числе лотереи по аренде и продаже жилья с большими скидками. Например, в США на помощь государства могут рассчитывать семьи, для которых затраты на жилье превышают 30% дохода. В Нью-Йорке сейчас действует 10-летняя программа по созданию 200 единиц доступного жилья.

В октябре 2016 г. президент РФ поручил «обеспечить реализацию пилотных проектов по строительству жилья, включая апартаменты для коммерческого найма, в том числе с привлечением частных инвестиций». В Минстрое РФ комментируют: «В качестве инструмента финансирования были выбраны коллективные инвестиции через паевые инвестиционные фонды. Привлечением инвестиций в Москве занимался «Дом.РФ».

Начали с того, что выкупили значительные объемы квартир в строящихся ЖК в Москве: 283 апартамента в МФК «Лайнер» (ГК «Интеко»); 834 апартамента в МФК Match Point (группа ВТБ); 378 квартир в ЖК «Символ» («Донстрой») и 253 квартиры в квартале «Парк легенд» (ГК ТЭН), говорит Анна Двуреченская, руководитель коммерческой службы «Дом.РФ».

В арендный фонд компании также входят проекты корпоративной аренды – жилье для сотрудников корпорации «Сибур» в Тобольске и резидентов инновационного центра «Сколково» в Подмосковье, всего сегодня в арендном портфеле «Дом.РФ» 185 000 кв. м.

По оценке директора департамента консалтинга, аналитики и исследований Blackwood Александра Шибаева, стоимость площадей в «Лайнере» составила около 2,6 млрд, в Match Point – 10 млрд, в «Символе» – 3,4 млрд и в «Парке легенд» – 2 млрд руб. В ноябре «Дом.РФ управление активами» купила еще 147 квартир (7800 кв. м) в ЖК «Октябрьское Поле» на ул.

Берзарина, это проект «РГ-девелопмента». Оценки суммы сделки экспертами варьируются от 0,8 млрд до 1,5 млрд руб.

В будущем «Дом.РФ» может заключить соглашение с «Донстроем» на покупку площадей в ЖК «Сердце столицы» и на строительство арендного жилья на территории Сколковского инновационного центра. Всего в 2019–2020 гг. в развитие программы арендного жилья планируется вложить 33 млрд руб.

Сейчас в эксплуатацию введен только «Лайнер», остальные будут сданы в 2019 г. По информации на сайте «Дом.

РФ», в «Лайнере» не осталось ни одного свободного для аренды апартамента, по сведениям из «Интеко», все разобрали за два месяца после завершения отделочных работ (апартаменты сдавались с отделкой, мебелью, сантехникой и бытовой техникой). «Ставки в МФК варьируются от 42 400 руб. за студию площадью 25 кв.

м до 116 600 руб. за трехкомнатный апартамент площадью 84 кв. м. Цены аренды сформированы по нижней границе рынка в данном районе», – говорит Двуреченская. По информации «Миэля», сейчас однокомнатные квартиры в среднем по столице сдаются за 31 000 руб. в месяц, двухкомнатные – 41 000, трехкомнатные – 49 000.

По данным портала «Мир квартир», в Хорошевском районе средняя ставка для однокомнатной квартиры – 47 000 руб. в месяц, трехкомнатной – 125 00; в районе метро «Аэропорт» – 34 000 и 106 000 руб. в месяц соответственно.

Рынок жилья в России: проблемы и перспективы

Из всех проектов, в которых «Дом.РФ» приобрел квартиры для сдачи в аренду, введен в эксплуатацию пока только «Лайнер», и в нем уже нет свободных апартаментов  /Максим Стулов / Ведомости

«Дом.РФ» выбрал именно эти проекты за их транспортную доступность, развитую инфраструктуру, эффективное использование жилого пространства и мест общего пользования, отмечает Двуреченская. В качестве основного преимущества жилья из портфеля «Дом.

РФ» Шибаев выделяет наличие у объектов собственной управляющей компании, «которая гарантирует юридическую чистоту заключения сделки арендатора с арендодателем, а также платные и бесплатные услуги и сервисы в комплексах». По данным «Интеко», комплекс «Лайнер» и апартаменты «Дом.

РФ» в нем обслуживает УК «Юнисервис».

В настоящее время доля организованного арендного жилья в России, к которому помимо апартаментов, выкупленных «Дом.

РФ», относятся апарт-отели (сервисные апартаменты), такие как YE’S или Vertical, критически мала, подчеркивает директор департамента консалтинга и аналитики Knight Frank Ольга Широкова.

Именно потому и цены на такое предложение пока превышают среднерыночные на 15–20%, уточняет Шибаев.

По данным руководителя отдела аналитики ГК «Пионер» Евгения Межевикина, сейчас около 65% предложения рынка сервисных апартаментов в России находится в Петербурге, где спрос на них стабильно высок: «Только за последние месяцы выведено пять новых проектов». В Москве сеть YE’S в первом полугодии 2018 г. начала проекты двух апарт-отелей – у метро «Ботанический сад» и «Технопарк», говорит он.

Тейдер считает, что их будет все больше. «В любом городе есть территории бывших промзон, которые развивают в новом качестве. В проектах комплексного освоения могут быть и доходные дома. Но это длительный процесс», – считает она.

Нередко на месте бывших заводов появляются и лофты, частные владельцы которых также довольно часто сдают их в аренду.

По словам Тейдер, в среднем доходность частников составляет 6–8%, если владелец апартамента или лофта сдает его самостоятельно – то 5–6%.

«Возможно, было бы логично вернуться к практике инвестконтрактов и использовать полученные от застройщиков площади для сдачи в аренду по минимальной стоимости», – рассуждает Заливухин.

В Минстрое РФ говорят, что по планам властей реализация пилотных проектов арендного жилья «Дом.РФ» должна «продемонстрировать потенциальным инвесторам экономическую эффективность вложений в создание арендного жилья, что в дальнейшем будет способствовать тиражированию аналогичных проектов в стране».

«Мы все еще не видим со стороны государства системных действий, направленных на развитие рынка арендного жилья», – комментирует происходящее руководитель департамента аренды компании «Азбука жилья» Роман Бабичев.

Чтобы он в России появился, нужно, во-первых, чтобы этим заинтересовались крупные игроки – девелоперы и инвесторы, готовые не просто построить и продать дом, но и заниматься его постоянным обслуживанием, уточняет Шапиро. «Во-вторых, необходимо появление регулирующих законов, защищающих интересы и арендаторов, и арендодателей.

В Нью-Йорке, например, законодательная система работает таким образом, что люди, заключившие долгосрочный договор аренды, до сих пор живут на Манхэттене по цене 1980- х гг.», – рассказывает он.

Девелоперским компаниям проще продавать квадратные метры. «Так средства оборачиваются быстрее. Те единичные арендные дома, которые все-таки появились, вынуждены выставлять ставки выше рыночных, иначе бизнес не получается доходным. Строительство и управление доходным домом требует длинных денег.

Возможно, из-за перехода на проектное финансирование они появятся и девелоперам станут более интересны доходные дома», – предполагает Луценко.

По словам президента ГК «Основа» Александра Ручьева, сейчас доходность от продажи жилья составляет 10–15%, а оборачиваемость средств – в среднем 3–4 года: «Арендные дома будут окупаться значительно дольше даже и после перехода на проектное финансирование». 20–25 лет, по оценкам опрошенных «Ведомостями» экспертов.

«Развитие этого рынка возможно только при наличии государственного финансирования», – заключает Ручьев. Или преференций со стороны государства: выделения земельных участков, упрощенного налогообложения, дотаций из бюджета, льготных условий предоставления кредитов и т. д., перечисляют условия участники рынка.

Тейдер отмечает, что девелоперы на арендных домах не то чтобы совсем не зарабатывают, а получают примерно столько же, как частные инвесторы, – около 6%. Бизнесу это невыгодно.

«Интереснее распродать апартаменты частникам, сохранив концепцию за счет управляющей компании для оказания сервисных услуг, как это сделал «Пионер», или оператора отеля, как это сделали мы, пригласив «Метрополь» на Roza Rossa», – рассказывает директор департамента девелопмента KR Properties Александр Подусков. А покупатели уже могут сдавать эти помещения в аренду через оператора. Для частных инвесторов доходности должно хватить.

Источник: https://www.vedomosti.ru/realty/articles/2018/12/06/788219-rinok-arendnogo-zhilya

Рынок жилья в России: проблемы и перспективы

В настоящее время остро стоит проблема большого притока населения в крупные города России, вследствие чего наблюдается рост спроса на жилье, который не может быть сегодня полностью удовлетворен. Существует несколько вариантов аренды жилья:

  • по договору коммерческого найма, в котором арендодатель выступает в качестве предпринимателя с целью последующего получения прибыли;
  • по договору социального найма передается в аренду жилое помещение в государственном или муниципальном фонде социального пользования;
  • по договору некоммерческого найма;
  • по договору специализированного найма передается в наем специализированное жилое помещение, например, служебные жилые помещения, общежития и т.д. Такой договор действует в отношении определенных категорий граждан, а именно: для временного поселения вынужденных переселенцев, для временного поселения беженцев.

Последний тип аренды очень схож с коммерческим и социальным наймом, например, в случае, когда наймодатель стремится не только получить доход от сдачи помещения в аренду, а решает социальные задачи, в частности, предоставляет собственное помещение своему сотруднику . Чтобы сделать это законно, нужно заплатить подоходный налог 13%, что повышает плату за жилье и соответственно снижает доступность такого жилья для арендатора. В конечном счете, это становится не очень выгодно для обеих сторон.

По договору социального найма арендовать квартиру имеют право только граждане из малоимущих, многодетных семей, или имеющие группу по инвалидности и т.д.

А договором некоммерческого найма смогут воспользоваться остальные категории граждан, которые не могут позволить себе покупку квартиры или дома на собственные или заемные средства. В договоре аренды очень важно предусмотреть заранее все возможные риски.

Основные экономические и социальные риски для арендодателей и арендаторов представлены в таблице.

Таблица – Основные риски для арендаторов и арендодателей

  • наступление рыночных форс-мажорных обстоятельств, которые снизят платежеспособность арендаторов
  •  вероятность потери платежеспособности ввиду личных причин (потеря работы, болезни и т.п.)
  • повышенные коммунальные платежи ввиду сниженных ставок по аренде
  • риск превращения наемного дома в ветхое и аварийное жилье в «некомфортным социальным» составом арендаторов
  • риск изменения условий в случае смены арендодателей
  • отсутствие квалифицированных управляющих компаний и экспертов
  • риск неплатежей нанимателей
  • риск низкой наполняемости (менее 70%), которая не покроет накладных расходов
  • возможности экономических кризисов, которые останавливают рынки аренды – рынок «проседает»
  •  низкое качество бытового обслуживания домов, отношение арендаторов как к «не своему жилью»
  •  дополнительные расходы, связанные с поиском арендаторов и заключением договоров, то есть поиск уникального пула специалистов
Читайте также:  Договор дарения в простой письменной форме: образец, бланк

Арендодателем некоммерческого жилья могут выступать государство или муниципалитеты, сдающие квартиры по более низким ценам, чем на рынке.

Арендаторами такого жилья могут быть граждане среднего класса, которые не имеют права на государственную поддержку, но при этом не могут позволить себе самостоятельно улучшить условия для проживания и оплатить ипотеку.

Схема найма некоммерческого жилья имеет сходства со схемой социального найма, но между ними также есть отличия.

Во-первых, арендаторам жилья по социальному найму предоставляют скидку 30% для оплаты коммунальных услуг, система некоммерческого найма таких льгот не имеет.

Во-вторых, в отличие от договора социального найма арендованную квартиру нельзя приватизировать, при этом договор на социальное жилье дается в бессрочное пользование и не включает затрат арендаторов на капитальный ремонт дома.

В договоре некоммерческого найма расходы на капитальный ремонт включаются в плату за квартиру, при этом устанавливается определенный срок аренды – от 3 до 10 лет с продлением срока для добросовестных нанимателей.

В такой квартире можно прожить всю жизнь, либо накопить и приобрести собственное жилье.

В-третьих, жилье социального найма можно передавать по наследству или сдавать, а в схеме некоммерческого найма – сдача в аренду является незаконной и за это начисляется большой штраф.

В-четвертых, люди, арендующие квартиру в доходном доме, снимаются с очереди на жилье. Если речь идет о некоммерческом жилье, то арендатор имеет гарантии, что ни при каких условиях не будет выселен по прихоти арендодателя.

Договор некоммерческого найма расторгается в судебном порядке, если арендатор не соблюдает условия – не оплачивает в срок аренду и бытовое обслуживание, если было испорчено имущество арендодателя или нарушены другие пункты договора. При этом арендатору не полагается жилье, взамен которого его лишили.

Его главное отличие от коммерческого найма заключается в том, что стоимость аренды будет ниже, чем на рынке, примерно на треть. К примеру, аренда однокомнатной квартиры в Москве обойдется всего в 10 тысяч рублей плюс коммунальные расходы.

Предположительно, воспользоваться такой возможностью в ближайшие годы смогут около 30% россиян. Эксперты считают, что создание доступного некоммерческого жилья является необходимым и важным шагом в развитии данного сегмента.

Также отмечают, что в большинстве стран за счет некоммерческого найма решается большое количество демографических и социальных проблем, однако пока неясно, готовы ли инвесторы в России вкладывать средства в строительство доходных домов.

С принятием данного закона будет поставлена точка в жилищном вопросе миллионов молодых семей, военнослужащих и работников бюджетной сферы. Управляющие крупных компаний, которые нанимают работников из других городов, также заинтересованы в создании некоммерческого жилья.

В настоящее время инвесторы не считают реализацию таких проектов выгодным вложением, так как срок окупаемости таких домов составляет около 10 лет, поэтому для их развития необходима сильная государственная поддержка.

На данный момент такие дома имеют невысокую рентабельность. В небольших городах спроса у таких проектов не будет, так как средняя арендная ставка на рынке колеблется от 6 до 9 тысяч рублей.

Еще одним минусом можно считать ограничение категорий граждан, которые имеют право на некоммерческий найм.

В России рынок некоммерческого найма только начинает формироваться, появляются первые «бездоходные» дома, в которых аренда жилья будет совсем недорогая, например, двухкомнатная квартира в крупных городах обойдется около 10 тыс.руб. в месяц [10].

Сейчас уже доступно 624 тысячи м 2 жилья, преимущественно для работников бюджетных сфер и сотрудников местных предприятий. К 2020 году по данным Минстроя России планируется возвести 4,6 миллиона м 2 такого жилья. Таким образом, предполагается снижение спроса на съемное жилье в частном секторе и соответственно уменьшение цен на него.

Аренда в таких домах действительно невысокая, например, в республике Алтай цена за 1-комнатную квартиру составит около 4 тысяч рублей в месяц, за 2-комнатную – около 6 тысяч, 3-комнатную – около 7 тысяч. Для сравнения, на коммерческом рынке цены варьируются от 13 до 25 тыс. руб. в месяц.

В более крупных городах стоимость, безусловно, выше. К примеру, в Пензе 1-комнатная квартира будет стоить около 11 тыс.руб., 2-комнатная – 14 тыс. руб., 3-комнатная – около 21 тыс.руб. в месяц.

В Новосибирске стоимость аренды жилья не будет зависеть от количества комнат и в среднем составит 8 тысяч рублей, что в 2-3 раза дешевле, чем в частном секторе.

Такие дома также возводят в Новосибирской, Нижегородской, Пензенской областях и на Алтае, также в скором времени начнут строительство арендного жилого фонда еще в 17 регионах России. Это будут как многоэтажные здания, так и малоэтажные, при этом около половины квартир будут сдавать по договорам коммерческого найма, что обеспечит рентабельность строительных проектов, а также предотвратит разделение граждан по социальному статусу и классам [11].

Жилье экономкласса позволит решить насущный жилищный вопрос более 40% россиян среднего класса [12]. Однако иностранцы и лица без гражданства воспользоваться арендой такого жилья не смогут. Малоимущие по-прежнему будут получать жилье по договору социального найма.

Цена в одном городе не всегда будет одинаковой, она будет варьироваться в зависимости от расположения в городе, наличия жилищно-коммунальных удобств, таких как лифт, мусоропровод и т.д., а также от этажа, на котором снимается квартира. Максимальный размер платы за аренду будут устанавливать региональные власти.

Арендодатель имеет право увеличить стоимость только через 3 года после заключения договора со съемщиком, при этом индексация может проводиться ежегодно.

На наш взгляд, важно делать акцент на необходимости предоставления квартир не строго по норме – 18 метров на человека, а по принципу «человек-комната», чтобы каждый ребенок имел свою, даже не очень большую, комнату. Это очень важная задача, которая стоит сегодня перед архитекторами.

В данном случае решение социально-экономической задачи в стране гораздо важнее потерь, которые понесут арендодатели, так как необходимо решить проблему расселения населения.

Данное решение будет способствовать также развитию городов, что является первоочередной стратегической задачей города, которая определяет первичный сектор экономики, так как расселение идет преимущественно рабочего класса.

Таким образом, аренда жилья является вторичным накоплением капитала, так как в данном случае не осуществляется производство, а только распределяются права собственности. Решение проблемы расселения населения будет связано с увеличением производственных сил и эта задача напрямую связана с увеличением доходов города в будущем.

В статье рассматриваются вопросы, связанные с развитием жилищного рынка России. В частности, речь идет об обеспечении жильем населения и развитии арендного сектора рынка жилья. Предлагается механизм улучшения жилищных условий.

Ключевые слова: жилье, рынок жилья, договор социального найма, аренда жилья, рынок жилищных услуг, жилищное строительство

Рынок жилья занимает определенную нишу в общеэкономическом рынке. Если рассматривать его взаимосвязи с другими сегментами рынка, то видно, что рынок жилья представляет собой сложную систему взаимодействующих рынков.

Рынок жилья, прежде всего, связан с финансовым рынком, который включает денежный рынок, валютный рынок, рынок капиталов, рынок ценных бумаг и рынок кредитов.

История развития жилищных рынков развитых государств демонстрирует, что большая часть жилья приобретается в кредит и строительство осуществляется с привлечением кредитных средств.

Обычно строительство объекта жилой недвижимости застройщики производят: за счет собственных средств -10-15%, банковского кредита – 60-65%, прочих привлеченных средств – 20-30%.

Покупатели приобретают жилье с помощью долгосрочного ипотечного жилищного кредита. Важную роль при этом выполняет рынок ценных бумаг, который выступает посредником между рынком капитала и рынком кредита. С другой стороны, жилье может выступать в форме капитала, приносящего доход своему владельцу. Рынок жилья тесно связан с потребительским

рынком, так как определяет развитие рынков товаров длительного пользования и рабочей силы. Увеличение объемов жилищного рынка ведет к развитию потребительского рынка. А рост объемов строительства жилой недвижимости дает мультипликационный эффект во всех смежных отраслях экономики (производства стройматериалов, средств производства, транспорта и услуг и т.д.), которые становятся источником новых рабочих мест. Еще одной особенностью рынка жилья является то, что жилье, с одной стороны, выступает как товар, а с другой – как услуга (аренда жилья).

По Закону РФ «Об основах федеральной жилищной политики»1 собственники жилищного фонда имеют право предоставлять гражданам и юридическим лицам квартиры и дома любой площади по договору аренды (найма).

Договором аренды (найма) считается соглашение, по которому арендодатель представляет арендатору и членам его семьи жилое помещение без ограничения размеров за договорную плату во временное пользование. В развитых странах рынок жилищных услуг конкурирует с рынком жилищного фонда, а вместе они составляют единое целое, подчиняющееся строгим рыночным законам. Связь между

Источник: https://31kvartal.ru/obshhee/rynok-zhilya-v-rossii-problemy-i-perspektivy

Долгосрочные перспективы развития рынка недвижимости Москвы

С конца 2014 и по сей день все участники московского рынка недвижимости ощутили на себе основную тенденцию – падение цен на жилье. Такое случается не впервые – аналогичная ситуация была уже дважды за последние десятилетия – после кризисов 1998 и 2008 гг.

Но прежние снижения цен были очень краткосрочными, стоимость недвижимости тогда быстро возвращалась к прежним показателям – за 1-2 года цены снова возвращались к докризисному уровню и начинали расти. В итоге падение цен «отыгрывалось» и застройщики не оставались в минусе.

Ситуация, которая сложилась сегодня – иная. Снижение цен наблюдается уже 4 года подряд. Его нельзя назвать резким, но тенденция очень заметная и «нездоровая». В среднем за это время квадратный метр подешевел более, чем на 20% — его цена упала с 200 000 рублей до 170 000.

Прогноз рынка недвижимости Москвы и Подмосковья до 2024 года

Уже можно с уверенностью утверждать, что падение цен на столичную недвижимость – это не короткий кризис с быстрой возможностью «отката» к прежним показателям, они уже точно не вернутся. Такого роста цен, который был в прежние десятилетия, уже не будет.

Современная формула суперцикла на московского жилья выглядит следующим образом:

10 лет роста + 10 лет роста + 3,3 года роста + 10 лет падения-стагнации = 33,3 года

Первая волна цикла

Под первой волной подразумевается десятилетие 1991 по 2001. В этот период рост цен был очень большим, и во многом это связано с распадом СССР. Тогда стоимость квадратного метра выросла с $100-200 за метр до $1000. Конец этой первой волны пришелся на 1998 год, когда цены заметно просели, и относительно «выровнялись» к двухтысячным годам, когда началась вторая волна.

Вторая волна цикла

Под первой волной подразумевается десятилетие с 2001 по 2011 год. У этой второй волны много общего с первой – цены на недвижку тоже заметно подросли, и к концу волны пошел спад. Пиковые нижние значения цен наблюдались в 2008 году, а затем рынок начал восстанавливаться, и жилье снова начало дорожать.

Третья волна цикла

Это самая слабая волна, продолжительность которой составляет чуть более 3 лет, согласно формуле – с 2011 по 2014 год. В это время стоимость жилья была практически в стагнации, цены лишь немного менялись возле показателя $5000 за квадратный метр. Повышение цен только покрывало инфляцию, о сверхприбылях речи уже не шло.

Цены указаны в долларах, потому что рубль стал «восприниматься всерьез» относительно недавно – лишь в последние несколько лет показатели изменения рынка недвижимости стали указываться в рублях.

Четвертая волна

Началом четвертой, последней волны цикла принято считать конец 2014 года – и сейчас мы находимся внутри этой волны. Конец волны придется на 20124 год – и до этого времени существенного роста цен не будет. Цены на недвижимость будут ползти вниз, с небольшими локальными всплесками, которые могут быть связаны с изменениями законодательства и другими экономическими факторами.

Читайте также:  Как сдать квартиру в аренду официально, чтобы не оштрафовали?

Сейчас мы наблюдаем очень интересное и значимое явление – «ценовой пузырь», который рос в Москве около 20 лет, активно сдувается.

Экономические аргументы

На снижение цен на недвижимость в Москве и Подмосковье влияет целый комплекс факторов.

Во-первых, это существенное затоваривание рынка недвижимости. При том, что экономическая ситуация в стране далека от идеала, вводится огромное количество новостроек, и оно еще будет расти.

В первую очередь, это связано с реновацией – в ходе реализации этой программы на рынке появится много нового жилья.

Оно начнет поступать в продажу не сразу по мере сдачи домов, но общий рост предложения будет заметным.

На данный момент в Москве и МО (включая Новую Москву) в продаже находятся сотни новостроек:

При этом платежеспособность потенциальных покупателей сильно упала, и ощутимого роста доходов в ближайшее время не будет. Многие москвичи не могут себе позволить приобрести жилье даже в ипотеку, поэтому реализация такого объема жилья может стать проблемой.

Согласно мировым критериям доступности квартир, стоимость квадратного метра должна стоить приблизительно столько, сколько зарабатывает человек в месяц. На данный момент о таком сопоставлении говорить не приходится.

Если даже взять за стоимость метра самую нижнюю планку (среднюю по Москве) – 170 000 рублей – это намного больше среднемесячного дохода одного москвича (несмотря на слухи про огромные московские зарплаты).

То столичное жилье по-прежнему сильно переоценено.

Важную роль на рынке недвижимости играют и внешние санкции – приток мирового капитала в РФ сейчас очень слаб, цены на нефть тоже остаются низкими. Это тоже сказывается на формировании цен на рынке недвижимости, и предпосылок к улучшению ситуации пока нет.

Если ориентироваться на прежние кризисы, можно заметить, снижение цен на недвижимость продолжалось приблизительно половину периода снижения/стагнации, который следовал за кризисом.

То есть, нынешняя фаза снижения цен будет длиться около 5 лет, и рынок недвижимости достигнет своего дна ориентировочно к 2020 году.

Стоимость квадратного метра

Приблизительно к 2020 году экономические прогнозы становятся более благоприятными – в частности, вырастут доходы граждан, соответственно, их платежеспособность будет достаточной для приобретения недвижимости. Это станет одним из основных факторов, которые помогут сдержать снижение цен.

К тому времени (2020 год плюс-минус несколько месяцев) стоимость квадратного метра может упасть почти на треть. В ближайшие годы цены будут падать приблизительно на 10% в год, как это происходило в период 2015-2017. Такая динамика цен поможет нормально соотнести доходы (платежеспособность) населения с ценами на жилье.

Если ориентироваться на эти прогнозы, в 2020 году стоимость квадратного метра в Москве будет варьироваться в районе 120 000-130 000 рублей, и примерно на этом уровне она и останется еще на 3-5 лет.

Распределение цен по классам жилья (внутри МКАД) будет выглядеть примерно так:

  • Эконом-класс — до 100 000
  • Комфор-ткласс – по 120 000 – 150 000
  • бизнес – по 150 000 – 250 000
  • элита – по 300 000 – 600 000

Самые «подготовленные» девелоперы уже полным ходом стараются соответствовать этой тенденции и строят объекты по низким ценам.

Подход к ценообразованию при этом у застройщиков разный – кто-то сразу громко говорит о низких ценах, ориентируясь на определенный сегмент покупателей.

Кто-то позиционирует свои проекты в более дорогой нише, а потом объявляет о масштабных скидках и проводит стимулирующие акции. Оба подхода имеют право на существование, и, в долгосрочной перспективе, второй даже более выгоднее, т.

к. он формирует более платежеспособную «среду» в новых жилых комплексах.

Сейчас скидки на новое и строящееся жилье очень существенны – у многих застройщиков они достигают 15%. Это очень яркий маркер того, что «дно» рынка недвижимости уже близко.

В обозримом будущем (ближайшие несколько лет) от снижения цен сильнее всего пострадает вторичка.

Во многом это связано с тем, что ценообразование в этом сегменте рынка изначально не совсем корректно – многие собственники сильно переоценивают свою недвижимость и совершенно не готовы к торгу.

Соответственно, для них будет большой неприятностью общее снижение цен, и им придется быть более гибкими, чтобы подстроиться под ситуацию.

В условиях такой мощной ценовой конкуренции, когда застройщики будут снижать цены и предлагать скидки, покупатели точно не станут покупать неадекватно дорогую вторичку. Поэтому цены на нее тоже постепенно будут снижаться, либо рынок стагнируется.

Перелом наступит в 2024-й году

Четвертая волна цикла, в которой мы находимся, завершится в 2024 году. Затем рост цен на московском рынке недвижимости может начаться вновь.

2024 год станет знаковым по многим причинам. В 2024 пройдут выборы в нашей стране и США – про их результаты пока говорить невозможно, но перемены точно будут существенными. Это станет определенной «разрядкой» геополитической обстановки, которая в существенной мере влияет на ценообразование на рынке недвижимости.

Также примерно к этому времени появятся положительные результаты политики импортозамещения, что благоприятно скажется на доходах населения – это необходимое условие для повышения цен на недвижимость.

В целом, даже при самом удачном раскладе, рост цен после 2024 года не будет резким и быстрым. Такой переоценки недвижимости, какая была в прежние 30 лет, больше не будет – стоимость недвижимости останется адекватно привязанной к доходам населения.

Подорожание ипотеки до 12-13% годовых

В сентябре 2018 года совет директоров Банка России впервые с 2014 г. принял решение повысить ключевую ставку — на 0,25 процентного пункта, до 7,50% годовых.

Причиной этого повышения стало то, что внешнеэкономические условия сильно изменились, и, соответственно, повысились проинфляционные риски.

По прогнозам Центробанка, даже принимая во внимание рост ставки и притормаживание приобретения валюты на рынке внутри страны, прирост потребительских цен поднимется до следующих значений:

  • до 3,8–4,2% к концу 2018 года.
  • 5,0–5,5% к концу 2019 года.

Само по себе увеличение ключевой ставки ЦБ на 0,25 п.п. – это не угроза для столичного рынка недвижки.

Сложности могут начаться в том случае, если Центробанк на этом не остановится и будет еще повышать ставку. Результатом этого станет существенное подорожание ипотечного кредитования, а также значительное снижение доходов населения, которое приведет в отсутствию спроса на недвижимость.

На данный момент флагманы рынка, которые обеспечивают около 65% ипотечного кредитования – это Сбербанк и ВТБ. Сейчас они могут себе позволить держать ставки на заданном уровне, но, если тенденция на рост ставок ЦБ окажется устойчивой, даже эти банки не смогут ее игнорировать. Более того, первые «ласточки» подорожания уже есть – например, депозиты Сбербанка поднялись уже в конце этого лета.

С учетом того, что рынок недвижимости в период снижения ставок напрямую зависит от ипотеки, кредитование является основным фактором стабильного спроса. Если ипотека сильно подорожает, последствия для всех участников рынка недвижимости будут очень печальными.

То есть без снижении цен сохранить спрос не получится – люди просто не смогут покупать жилье даже в ипотеку.

При этом стоит отметить, что ожидание такого негативного сценария может кратковременно подогреть рынок – те люди, которые уже запланировали приобретение недвижимости, поспешат с принятием решения, что приведет к резкому всплеску спроса. Разумеется, это будет временное явление с «искусственной» природой, что чревато быстрым исчерпанием спроса в обозримом будущем.

Минстрой «страхуется» от резкого подорожания ипотеки

Сейчас одним из приоритетов Минстроя является создание новой программы, которая позволит субсидировать ипотеку. Это необходимо для того, чтобы обеспечить строительному комплексу Москвы нормальное функционирование.

О конкретных цифрах пока говорить рано, но задачи по развитию ипотеки и в целом строительной отрасли стоят самые глобальные, и в сложившейся трудной ситуации стройкомплекс очень нуждается в поддержке.

До какого уровня Минстрой планирует субсидировать ставку, чиновник неизвестно.

Справка: прежняя программа субсидирования стартовала в 2015 году – тогда ипотека субсидировалась до уровня 12% в год. При этом ипотека подорожала боле, чем на 20% после повышения ключевой ставки Центробанка в 2014 году.

На данный момент ставки находятся на другом уровне – менее 9,5%, что является историческим минимумом в России. Поэтому пока не приходится говорить о том, что ставка еще снизится, т.к. объемы ипотечного кредитования все равно растут, и у государства просто нет средств для усиления субсидирования.

Так почему же Минстрой задумывается о поддержке ипотеки?

Казалось бы, текущая ситуация не предполагает сильного ухудшения условий ипотечного кредитования, поэтому и субсидирование не нужно.

Тем не менее, шаги в этом направлении говорят о том, что ставка ЦБ может повыситься еще, и неоднократно. На фоне сложной внешнеэкономической и геополитической обстановки это может сильно сказаться на рынке недвижимости, и тогда субсидирование точно понадобится. А такие программы не разрабатываются быстро, поэтому готовиться к развитию негативного сценария нужно уже сейчас.

Причинами усугубления обстановки может стать усиление санкционного давления, а также блокировка валютных операций и ослабление рубля.

На данный момент нет четкого представления, какими будут санкции и к чему они приведут. Но уже можно утверждать, что, если ключевая ставка Центробанка вырастет до 11% — это приведет к подорожанию ипотеки до 12-13%, и это значение является критическим.

Если субсидирование и будет, оно коснется только первичного рынка, а вторичка окончательно стагнируется. Рынок вторичной недвижимости и сейчас относительно «неповоротлив», а в условиях сильного подорожания ипотеки и отсутствия субсидий такой жилье точно никто приобретать не будет (тем более, при наличии более выгодных предложений)

Роста цен в МО не предвидится

С учетом того, цены на рынке недвижимости не растут, подмосковное жилье тоже дорожать не будет. И даже закон об отмене долевого строительства не сможет на это серьезно повлиять, т.к. москвичи просто не будут покупать дорогое жилье в области при наличии сопоставимых предложений в Москве.

Но сильного снижения стоимости жилья в МО не будет, т.к. маржинальность девелоперов и так уже очень заметно упала – и они точно не будут продавать жилье в убыток.

По предварительным прогнозам, цена однокомнатных квартир в некоторых может подняться до 10-15%. Это связано с тем, что в условиях перемен в законодательстве многие застройщики покинут рынок, соответственно, жилья будет вводиться меньше – и в итоге оно подорожает. И коснется это в первую очередь однушек, т.к. они стабильно пользуются самым большим спросом.

При том, что себестоимость возведения жилья вырастет очень существенно, повышение цен на отдельные категории квартир на 10% — это совсем немного.

Роста цен на недвижимость в Подмосковье можно было бы ожидать в том случае, если бы выросли цены в Москве – но этого не предвидится.

Повышение пенсионного возраста не сделает недвижимость более доступной

Если рассматривать теорию, можно предположить, что, чем выше пенсионный возраст – тем больше может быть срок ипотечного кредитования. Но на практике это не так.

На данный момент максимальный срок выплат ипотеки – 30 лет, и он напрямую связан с достижением пенсионного возраста.

Казалось бы, чем позднее человек выходит на пенсию, тем больше у него возможности купить квартиру. Сложность заключается в том, что суммы, которые заемщик в этом случае может взять у банка, и которые ему придется возвращать – несопоставимы.

Грубо говоря, «лишние» несколько лет работы могут дать возможность получить по ипотеке сумму на 500 тысяч больше, а возвращать придется около 4 000 000. Финансовой выгоды (для заемщика) – никакой, а риски высоки, т.к. ситуация с трудоустройством людей предпенсионного возраста очень туманная. И банки будут учитывать эти риски при формировании ипотечных предложений.

Источник: https://reterra.ru/news/dolgosrochnye-perspektivy-razvitiya-rynka-nedvizhimosti-moskvy/

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector