Можно ли продать квартиру, находящуюся в залоге у банка?

Как правило, при оформлении большого кредита или ипотеки банк выдает денежные средства только под залог недвижимости.

При этом многие граждане ошибочно полагают, что квартиру с обременением невозможно продать.

Объект недвижимости, находящийся в залоге, можно реализовать, однако данная процедура будет несколько отличаться от обычной сделки купли-продажи. В статье подробно разобрано, как осуществить продажу в различных жизненных ситуациях, на что обратить внимание, как составить договор и другие вопросы.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. 

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 577-04-19. Это быстро и бесплатно!

Скрыть содержание

Нормативное обоснование продажи залогового жилья

Правовое регулирование сделок, связанных с отчуждением залоговой недвижимости, осуществляется в рамках следующих основных нормативных документов:

Справка! Помимо приведенных выше законодательных актов вопрос отчуждения залогового имущества также косвенно регулируется и другими официальными документами (например, ЖК РФ, СК РФ и др.).

Возможно Вам будут интересны следующие статьи:

В п. 1 ст. 37 ФЗ РФ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» написано, что заложенный объект недвижимости может быть продан только с согласия залогодержателя, то есть кредитного учреждения, оформившего ипотеку. Отсюда можно сделать вывод, что квартиру, находящуюся в залоге у банка, вполне возможно продать, и существует несколько способов, как это оформить.

В тоже время, следует знать, что в случае несоблюдения условий отчуждения залоговой недвижимости банк вправе произвести следующие действия (абц. 1 ст. 39):

• признать сделку недействительной;
• потребовать досрочного погашения ипотеки.

Кроме того, если будет установлено, что покупатель такой квартиры заранее знал о том, что она находится в залоге, то он также понесет ответственность солидарно с ее продавцом.

Отчуждение жилплощади, находящейся под обременением

В настоящее время существует несколько схем продажи недвижимости, находящейся в залоге у банка. Ниже описаны наиболее распространённые варианты.

При досрочном погашении кредита

Один из наиболее простых и удобных вариантов. В данном случае продавец вначале полностью погашает задолженность перед банком, а только потом приступает к продаже квартиры.

Важно! К основному преимуществу досрочного погашения кредита можно отнести появление возможности свободной продажи квартиры без предварительного согласования данного решения с банком.

В тоже время тут есть и ряд минусов, а именно:

• далеко не у каждого заемщика есть возможность одним платежом погасить долг по ипотеке;
• банк может назначить штраф за досрочное расторжение договора;
• в дальнейшем при оформлении нового кредита могут возникнуть сложности, так как плательщики, погашающие долг раньше срока, невыгодны банку.

В целом продажа квартиры при досрочном погашении ипотеки имеет следующий вид:

1. Вначале продавец погашает свою задолженность по кредиту.
2. Банк подает документы в Росреестр для снятия залога с квартиры с одновременным оформлением права собственности на заемщика.
3. Став полноправным владельцем, бывший заемщик может приступать к поиску потенциальных покупателей.

В дальнейшем процедура отчуждения недвижимости производится по стандартной схеме. При этом сделка с покупателем оформляется обычным письменным договором купли-продажи.

При погашении ипотеки в ходе сделки

Такой способ является наиболее распространенным вариантом отчуждения жилья, находящегося в залоге. В этом случае заемщик с согласия банка продает квартиру, а на вырученные деньги погашает долг, после чего забирает причитающуюся часть себе.

Основные преимущества такой схемы заключаются в следующем:

• у заемщика появляется возможность рассчитаться с банком, не создавая просроченной задолженности;
• можно безболезненно избавиться от недвижимости, которая больше не нужна.

Внимание! В тоже время к основному минусу такой сделки можно отнести сложности при поиске покупателя. В большинстве случаев граждане, желающие приобрести жилье, предпочитают заключение обычной сделки купли-продажи.

В общем виде продажа квартиры с погашением ипотеки в ходе сделки имеет следующий вид:

• Первым делом заемщик должен поставить в известность банк о своем желании, направив туда соответствующее заявление либо сделав запрос на официальном сайте.
• В случае, если банк дал свое согласие на такую сделку, то должник может приступать к поиску покупателя.
• После того, как новый владелец квартиры будет найден в банке-залогодержателе арендуются две ячейки: в первую вносится сумма, причитающаяся в счет погашения ипотеки, во вторую – оставшиеся деньги, предназначенные для продавца.
• Далее между продавцом и покупателем заключается договор купли-продажи.
• Банк направляет в Росреестр заявление о снятии залога и одновременном переоформлении прав собственности на нового владельца.
• После того, как сделка должным образом зарегистрирована и подписан акт приема-передачи квартиры, банк извлекает из ячейки сумму задолженности по ипотеке, а продавец оставшиеся деньги за проданную жилплощадь.

Путем передачи долговых обязательств

Такой вариант выгоден тем, что по сути свое обязательство можно переложить на другого человека. Однако также и есть ряд минусов, к которым можно отнести следующее:

• далеко не все банки дают согласие на такую схему погашения долга;
• достаточно сложно найти подходящего покупателя.

В общем виде такая схема реализуется следующим образом:

1. Заемщик первым делом уведомляет банк о своем намерении и дожидается ответа.
2. В случае получения согласия можно приступать к поиску покупателя. Лучше всего, чтобы он был клиентом банка, в котором изначально была оформлена ипотека.
3. Если покупатель является сторонним лицом, то кредитор проведет тщательную проверку его платежеспособности.
4. В случае, если потенциальный покупатель отвечает основным требованиям, предъявляемым банком к заемщикам, то следующим шагом будет являться переоформление ипотеки на нового должника. С ним заключается другой договор об ипотечном кредитовании.
5. Первый заёмщик подписывает соглашение о переуступке долговых обязательств.
6. Производится перерегистрация залога в Росреестре (обычно этим занимается банк).
7. Бывшему должнику банк выплачивает причитающуюся ему сумму денег за квартиру.

Справка! Таким образом, объект залога не меняется, однако обязанность по выплате ипотеки переходит к другому заемщику.

К положительным сторонам такой схемы можно отнести возможность досудебного урегулирования вопроса с банком. Однако прибегнуть к такому варианту (без суда) можно не в каждом случае. Это возможно только в отдельных ситуациях (п. 1 ст. 55):

• если подобное условие прописано в рамках ипотечного договора;
• если права залогодержателя удостоверены закладной.

Кроме того, существует целый перечень обстоятельств, при наличии которых обратить взыскание на ипотечную квартиру в досудебном порядке не получится (п. 5 ст. 55 вышеупомянутого закона).

Схема продажи квартиры банком имеет следующий вид:

1. Вначале кредитор направляет должнику уведомление и соответствующее требование.
2. Далее между ними заключается соглашение об урегулировании вопроса по ипотеке в досудебном порядке.
3. Затем банк приступает к продаже залогового имущества путем проведения открытого аукциона (ст. 59 ФЗ РФ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»).

Договор купли-продажи залоговой недвижимости

Важно! Сразу стоит отметить, что единого образца такого документа на сегодняшний день нет. Конкретный его вид разрабатывается в индивидуальном порядке для каждого отдельного случая.

Вместе с тем его содержание должно соответствовать основным нормам, прописанным в параграфе 7 ГК РФ.

1. сведения об обеих сторонах, заключающих договор;
2. существенные условия – сюда относится предмет сделки (указываются как идентификационные характеристики квартиры и участка земли, на которой расположен сам дом), а также стоимость отчуждаемой жилплощади;
3. права и обязанности продавца и покупателя;
4. ответственность обеих сторон.

Кроме того, если продажа осуществляется с одновременным погашением ипотеки, то в договоре также дополнительно прописываются основные условия снятия обременения (залога) с отчуждаемой недвижимости.

В завершение стоит отметить, прежде чем выбирать тот или иной вариант продажи залоговой недвижимости, необходимо уведомить об этом намерении банк, в котором был взят кредит. Именно банковское учреждение будет принимать окончательное решение. В противном случае любые действия несогласованные с кредитором будут признаны недействительными.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас: 

+7 (499) 577-04-19 (Москва)

Это быстро и бесплатно!

Источник: https://zhivem.pro/kvartira/prodazha/ipoteka/obschaya-informaciya.html

Покупка и продажа ипотечной квартиры, которая находится в залоге у банка

Случаются ситуации, когда собственнику ипотечной квартиры необходимо ее продать. Это происходит, например, когда предстоит переезд в другой город, необходимо более просторное жилье или когда бремя выплат по ипотеке стало непосильным. Из этой ситуации есть несколько выходов, которые рассмотрим ниже.

Найти покупателя на недвижимость, находящуюся под залогом, не так просто, поэтому, если цель – приобрести квартиру побольше или переехать в другой регион, можно попробовать досрочно погасить ипотеку.

Такой подход сопряжен с дополнительными расходами, однако значительно экономит время и позволяет не зависеть от условий покупателя.

Досрочное погашение

Внимательно изучите свой кредитный договор. В нем должна быть прописана возможность досрочного погашения ипотеки. Банк может установить ограничения, чтобы не лишиться дохода с процентов, в частности:

• установить срок, только после которого можно погасить кредит досрочно;
• ограничить размер периодического платежа;
• включить обязанность заемщика предупредить о досрочном погашении заранее.

1. Накопить нужную сумму.
2. Письменно известить банк о своем намерении досрочно погасить кредит не менее, чем за месяц до такого погашения.

В случае, если банк по каким-то причинам откажется погашать кредит, напишите досудебную претензию. Обычно после письменной претензии вопросы получается урегулировать миром.

Потребительский кредит

Если собственных денег недостаточно, а до окончания ипотеки осталось 3-5 лет, то имеет смысл погасить ипотеку средствами потребительского кредита. У такой схемы есть как свои плюсы, так и минусы.

Преимущества:

• возможность досрочно погасить ипотеку и снять обременение с квартиры;
• получить потребительский кредит относительно несложно;
• срок кредита меньше, чем в случае с ипотекой.

Недостатки:

• удорожание кредита в целом, поскольку процент по потребительскому кредиту выше;
• учитывая наличие непогашенной ипотеки банк, скорее всего, потребует дополнительное обеспечение в виде необремененной залогами недвижимости или поручительства.

Заключая потребительский кредит с намерением в дальнейшем его погасить досрочно за счет средств от проданной квартиры, обратите особое внимание не условия договора о возможности досрочного погашения. Не должно быть обременительных ограничений, а также запрета на досрочное погашение.

Ипотека в другом учреждении. Рефинансирование

Данный кредитный продукт направлен на перевод ипотечного долга из одного банка в другой. Для того, чтобы воспользоваться программой, нужно будет собрать ровно тот же пакет документов, что и для оформления первоначальной ипотеки, а также заново оплатить все необходимые страховки.

Изучите условия рефинансирования и подсчитайте конечную выгоду. Возможно, полученный результат не покажется настолько выгодным, как выглядел на первый взгляд.

Помните, что рефинансирование не снимает обременение с квартиры. Залог просто переходит от одного банка к другому. Смысл же рефинансирования состоит в облегчении бремени погашения долга.

Выплата ипотеки покупателем

Цены на залоговую недвижимость, как правило, ниже, чем на свободную от обременений. Некоторые покупатели стремятся приобрести именно такое жилье с целью личного проживания или дальнейшей перепродажи по более выгодной цене.

При этом у сторон есть два варианта действий:

• Предварительный договор купли-продажи с задатком.
• Покупка через ДКП и расчет напрямую с банком.

Рассмотрим их подробнее.

Предварительный договор с задатком: образец условий

Между продавцом и покупателем заключается предварительный договор купли-продажи недвижимости, в соответствии с которым покупатель вносит задаток в сумме, необходимой для погашения ипотеки. Продавец гасит кредит и снимает обременение, после чего свободная квартира передается покупателю по основному договору купли-продажи.

При этом деньги передаются покупателем продавцу под расписку или безналичным банковским переводом.

Это достаточно рискованная сделка для покупателя, и риск тем выше, чем большая сумма требуется для погашения ипотеки. В случае, если продавец окажется недобросовестным (мошенником или просто передумает заключать сделку), внесенную по предварительному договору сумму придется взыскивать через суд.

Несколько обезопасить покупателя помогут следующие условия договора:

• условие о задатке (не аванс);

«В обеспечение заключения основного договора купли-продажи Покупатель выплачивает Продавцу задаток в размере ___________________ (____________________) рублей.

Задаток выплачивается наличными денежными средствами в момент подписания настоящего предварительного договора, о чем Продавец выдает Покупателю расписку.

Сумма задатка засчитывается в счет оплаты квартиры по основному договору купли-продажи.»

Однако помните, что если вы со своей стороны откажетесь заключать основную сделку по внутренним мотивам, не зависящим от действий продавца, вы потеряете сумму задатка.

• условие о том, что продавец в обязательном порядке погашает ипотеку в течение определенного срока с момента заключения предварительного договора;

«Полученные по настоящему договору средства Продавец в течение 10 дней направляет на погашение ипотечного кредита, выданного банком ___ по Кредитному договору № ____ от ______. После окончательного расчета с банком Продавец снимает с квартиры обременение в виде залога банка, после чего стороны заключают договор купли-продажи квартиры»

• условие о сроке заключения сделки.

«Договор купли-продажи квартиры должен быть заключен сторонами в течение 3 месяцев со дня заключения настоящего предварительного договора»

Расчет покупателя напрямую с кредитором

Это наиболее удобная и безопасная схема для покупателя, поскольку снимает с него все риски, связанные с недобросовестностью продавца.

1. Стороны заключают договор купли-продажи квартиры, покупатель закладывает деньги в две ячейки – одну для банка (с суммой ипотеки), вторую – для продавца (с суммой, превышающей необходимую для погашения ипотеки).
2. После закладки денег стороны подают документы на регистрацию квартиры. После госрегистрации и банк, и продавец получают расчет из ячеек, а покупатель получает квартиру с обременением.
3. Получив свои деньги, банк выдает покупателю подтверждение погашения кредита, на основании которого уже покупатель снимает обременение с жилья.

Единственный минус в том, что не все банки предусматривают такие варианты расчетов. Как правило, крупные банки (Сбербанк, ВТБ) идут навстречу своим клиентам и для таких сделок предоставляют свои ячейки.

Если ваш банк предусматривает такую оплату, следует заключить трехстороннее соглашение (продавец-покупатель-банк) и прописать в нем подробный процесс оплаты квартиры, погашения кредита и снятия обременения. Как правило, у банков есть свои формы подобных договоров, которые нужно внимательно прочитать перед подписанием.

Форма договора купли-продажи кредитной квартиры в данном случае может быть предложена банком, поскольку он заинтересован в юридически чистой сделке.

Перевод залогового долга на покупателя

Если покупатель согласен взять на себя ипотечное бремя, можно оформить перевод долга на него. Для этого необходимо получить согласие банка, который проверит личность и кредитную историю нового заемщика. Если все в порядке, банк выдает согласие на перевод долга и можно продавать квартиру.

Общая схема переоформления квартиры следующая:

• Поиск покупателя, согласование условий купли-продажи квартиры и перехода долга.
• Подача продавцом заявления в банк о намерении перевести долг.
• В случае получения согласия составляется трехстороннее соглашение (продавец-покупатель-банк) о переводе долга на нового заемщика.
• Заключение договора купли-продажи квартиры.
• Регистрация перехода права на квартиру к покупателю в Росреестре. Для регистрации понадобится письменное согласие банка на переход долга, поскольку обременение также нужно переоформить на нового владельца жилья.

В данном случае покупатель понимает, что приобретает обремененный залогом объект, поэтому его основной риск состоит в том, что после сделки будут выявлены дополнительные долги предыдущего заемщика перед банком – пени и штрафы за просрочку.

Чтобы обезопасить себя, обязательно требуйте актуальную справку о состоянии расчетов продавца с банком. В трехстороннем соглашении также отразите общую сумму кредита, оформите новый график платежей.

Советы

1. Перед продажей ипотечной квартиры оцените свои шансы досрочного погашения ипотеки собственными средствами и только после этого принимайте решение о привлечении средств потребительского кредита или покупателя.
2. Если решение о продаже ипотечной квартиры принято, посоветуйтесь с банком и выберите наиболее приемлемый для себя способ отчуждения.
3. Перед покупкой ипотечной квартиры посмотрите справку о состоянии расчетов продавца с банком – в ней не должно быть просроченных пеней и штрафов.
4. Купля-продажа ипотечной квартиры – сделка повышенной сложности. Обратитесь за помощью к специалисту.

Источник: https://kapremont.expert/kvartira/kuplya-prodazha/etapy/oformlenije/poshagovaya-instruktsiya/ipotechnaja-v-zaloge-banka.html

Как продать квартиру в залоге у банка?

Причин для реализации жилья, приобретенного в ипотеку и находящегося в залоге у банка, множество: желание иметь другую жилплощадь (просторнее или меньше) в связи со сложившимися обстоятельствами, необходимость переезда в другой регион, неспособность дальше оплачивать кредит по причине финансовых трудностей, раздел недвижимости при разводе и другие.

Можно ли продать квартиру, находящуюся в залоге у банка?

Оформляющие ипотеку граждане добровольно соглашаются на то, что до полной выплаты кредита недвижимость служит гарантией возврата выданной ссуды, на основании чего к жилплощади применяются положения ГК РФ о залоге (ст.1 ФЗ N 102 от 16 июля 1998 г.).

При неисполнении заёмщиком взятых обязательств залоговая квартира выставляется на торги для покрытия издержек банка с вырученной от продажи суммы, либо переходит в собственность финансового учреждения.

Передача права собственности на жилье третьим лицам не противоречит правовым нормам (ст.346 ГК РФ), том числе закону об ипотеке, при обязательном соблюдении двух условий:

1. Отсутствие в договоре ипотечного кредитования пункта о невозможности передачи залогового имущества другому лицу до полного погашения кредита.
2. Оповещение ипотекодержателя (организации, выдавшей заем) о намерении продать залоговую квартиру (п.1 ст.346 ГК РФ, п.1 ст.37 ФЗ N 102 от 16 июля 1998 г.).

Банки по-разному относятся к подобным сделкам. Решение зависит от процентной ставки по кредиту, срока договора, выплаченной заемщиком в предшествующие годы суммы, способа продажи жилья. Для финансовой организации на первом месте – погашение должником взятой ссуды и всех издержек, возникших за время ипотеки (пени, штрафы).

Способы продажи залогового жилья

Продавец вправе провести сделку выбранным способом, уделив внимание правильности оформления бумаг и законности выбранной схемы.

Независимо от пути реализации недвижимости, владение правом собственности на нее менее 3 лет (для приобретенного после 2016 года жилья – менее 5 лет) обязывает продавца уплатить налог в размере 13% от прибыли (ст.217.1 НК РФ, ст.4 ФЗ N 382 от 29 ноября 2014 г.).

Налоговое законодательство предусматривает компенсацию продавцу в форме налогового вычета, порядок получения которого указан в ст.220 НК РФ.

Досрочное погашение задолженности

Есть вопрос или нужна помощь юриста? Воспользуйтесь бесплатной консультацией:

Возможны два пути:

• заёмщик самостоятельно находит денежные средства на возврат кредита (берёт второй заём или иным способом получает необходимую сумму);
• деньги предоставляет покупатель жилья.

Когда до выплаты ипотеки остаётся небольшая сумма, разумно оформить потребительский кредит на ее погашение и после прекращения залога продать квартиру в порядке совершения обычной сделки купли – продажи, рассчитавшись частью дохода с финансовым учреждением. В этом случае процедура проводится собственником квадратных метров самостоятельно и при юридически грамотном оформлении документов не представляет особой сложности.

Банки с неохотой идут на досрочное погашение ипотеки, поскольку теряется существенная прибыль от невыплаченных кредитором за время пользования деньгами процентов. Но запретить преждевременную уплату долга они не вправе, если иные условия не предусмотрены ипотечным договором.

Во втором случае важно найти покупателя, согласного дать необходимый для уплаты долга аванс за недвижимость. Дальнейший порядок действий:

Последствием полной выплаты кредита становится прекращение залоговых обязательств на купленную в ипотеку квартиру (ст.352 ГК РФ).

Смена должника

Когда с момента оформления ипотеки прошел достаточный срок (оставшаяся сумма долга невелика по сравнению со стоимостью квадратных метров) и условия кредитования приемлемые, покупатели соглашаются на переоформление кредита.

При этом новый собственник получает не только права владения и распоряжения недвижимостью, но и обязательства по выплате долга финансовой организации (п.1 ст.38 ФЗ N 102 от 16 июля 1998 г., п.1 ст.353 ГК РФ).

Покупатель предоставляет стандартный пакет документов, необходимый для получения кредита, при одобрении его кандидатуры производится переоформление договора кредитования на нового заёмщика.

Процедура проходит с предварительной оценкой стоимости жилья, страхованием жизни заёмщика и залогового имущества.

Должником, принимающим обязательства по выплате займа, может выступать юридическое лицо, в том числе кредитная организация. На этой схеме основаны появившиеся не так давно программы рефинансирования ипотечного кредитования.

Самостоятельная продажа

При такой реализации недвижимости заёмщик подписывает договор с банком, согласным снять залоговое обременение в счёт будущего погашения ипотечного кредита полученными в результате сделки деньгами. После чего:

• покупатель арендует две банковские ячейки, куда раздельно помещает денежные средства на погашение долга по ипотеке и остаток от договорной стоимости жилья;
• покупатель и продавец совершают сделку купли – продажи квартиры, с которой банк снимает статус залогового имущества, и фиксируют ее в органах госрегистрации;
• получение новым владельцем выписки из ЕГРП позволяет банку взять деньги из ячейки для закрытия ипотечного кредита, а продавцу – забрать причитающуюся ему разницу от стоимости недвижимости за вычетом отданной на погашение кредита суммы.

Аналогичный способ возможен и при посредстве банка, берущего на себя поиск покупателя, оформление и регистрацию сделки по реализации жилья. Преследуя личные интересы (возврат данных заёмщику средств), банк вправе продать квартиру по цене, равной сумме долга по ипотеке, и продавец останется без прибыли.

Когда заёмщик решает поменять купленную в кредит недвижимость на другую, можно провести процедуру переоформления кредита. Порядок действий зависит от того, большей или меньшей площади жилье необходимо:

• при покупке более просторной жилплощади банк разрешает продать имеющуюся квартиру, покрыв действующую ипотеку, остаток денежных средств вносится гражданином в качестве первоначального взноса для оформления кредита на новую жилплощадь;
• во втором случае с полученных от реализации залоговой недвижимости средств заёмщик приобретает жилье меньшей площади, разница в цене двух квартир вносится на банковский счёт для погашения ипотеки.

Незаконная продажа

Наличие в договоре кредитования условия о том, что залоговую квартиру допустимо отчуждать в собственность третьим лицам только в порядке наследования (п.3 ст.37 ФЗ N 102 от 16 июля 1998 г.

), делает сделку купли – продажи недействительной и порождает необходимость возврата сторонами полученной в результате ее проведения прибыли (имущественной, материальной).

Банк вправе потребовать досрочного погашения кредита от владельца, независимо от того, кто будет им являться – оформивший ипотеку на приобретение квадратных метров или позже купивший это жилье гражданин (п.2 ст.351 ГК РФ).

Игнорируя обязанность уведомить кредитную организацию о реализации залоговой недвижимости, продавец допускает возможность оспаривания банком проведенного отчуждения квартиры. В ходе судебных разбирательств закон встанет на сторону банка, передав ему права собственности на квадратные метры (ст.301 ГК РФ).

Желание извлечь дополнительную выгоду заставляет граждан обходить закон, осуществляя сделку в тайне от выдавшего ипотечный кредит финансового учреждения или уклоняясь от уплаты налога.

Государственные органы, призванные контролировать операции купли – продажи недвижимости, выявляют нарушения.

В результате допустившего их гражданина ожидают предусмотренные законодательством последствия, зависящие от степени его виновности.

Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, информация в данной статьей могла устареть. Вместе с тем каждая ситуация индивидуальна.

Для решения своего вопроса заполните следующую форму или позвоните по телефонам, указанным на сайте, и наши юристы Вас бесплатно проконсультируют!

Источник: https://UrMetr.com/kvartira/prodazha/kak-prodat-kvartiru-v-zaloge-u-banka

Можно ли и как продать квартиру в залоге у банка – договор купли продажи квартиры в залоге у банка (образец)

Главная / Купля-продажа квартиры / Вторичное и новое жилье / Как продать квартиру в залоге у банка

Просмотров 95

Выплата ипотечного кредита в среднем занимает 10-20 лет, за это время жизненные обстоятельства могут кардинально измениться.

Что делать, если появилась необходимость сменить место жительства или низкий уровень доходов больше не позволяет своевременно вносить платежи и погашать свой долг? Единственным выходом в таких ситуациях становится продажа имущества, находящегося в залоге у банка. Можно ли это сделать и как относятся к отчуждению залогового имущества кредиторы?

Стоимость залогового имущества

Залоговое имущество не пользуется большим спросом – рынок недвижимости полон интересных, не обремененных ничем предложений. Покупатели рассматривают такой вариант только по причине более низкой цены, в сравнении с аналогичными по характеристикам объектами.

Какую скидку может установить продавец? Однозначного ответа на этот вопрос не существует. В зависимости от обстоятельств, это может быть как 3, так и 30%. Многое зависит от того, сумеет ли собственник заинтересовать потенциальных покупателей – аргументами в пользу более высокой цены становятся:

• хорошая инфраструктура;
• расположение квартиры в престижном районе;
• дорогой ремонт;
• наличие бытовой техники, входящей в общую стоимость.

Но в любом случае объект, находящийся в залоге, стоит дешевле аналогичной по характеристикам недвижимости, а при повышенной срочности он автоматически перемещается в самый низ списка цен. Но даже в этом случае не приходится рассчитывать на быструю продажу – ускорить процесс позволит опытный риэлтор, что повлечет дополнительные расходы (до 5% от стоимости жилья).

Способы решения проблемы

Если возникли сложности с обслуживанием долга, то можно обратиться в банк с просьбой о его реструктуризации или заняться продажей объекта недвижимости.

Первый вариант позволит лишь немного снизить финансовую нагрузку, а второй – даст возможность полностью избавиться от обязательств.

Отчуждение залогового имущества не запрещено законом, но проводиться оно может только после согласования всех вопросов с кредитором – квартира находится под обременением, что усложняет ситуацию и снижает шансы выгодно ее продать.

Досрочное погашение ипотечного кредита

Этот способ позволит получить за квартиру рыночную стоимость. Он заключается в досрочном погашении кредита – после снятия обременения никаких препятствий для продажи не возникнет. Главная сложность заключается в том, что должнику придется найти деньги.

Если осталось внести относительно небольшую сумму, то можно занять ее у друзей и родственников или оформить потребительский кредит – погасить долг удастся сразу после того, как покупатель заплатит за квартиру (во многих случаях банк допускает досрочное погашение потребительских кредитов без штрафных санкций).

Если осталось заплатить несколько миллионов, то найти источник вливания средств вряд ли удастся.

Продажа жилья с одновременным погашением ипотеки наличными

Этот способ более удобен для людей, «не справившихся» с ипотекой, поэтому именно он используется чаще всего. Должнику не нужно выпрашивать денег у родственников или обращаться в банк за оформлением дополнительного кредита.

Квартира сразу выставляется на продажу по цене ниже рыночной. Потенциальные покупатели ставятся в известность, что внесенная за жилье сумма в первую очередь будет направлена на погашение ипотеки.

Предлагается 3 способа передачи денег банку.

• Через банковскую ячейку. К одной из ячеек, в которой находится долг по ипотеке, получает доступ представитель кредитной организации, а к другой (с остатком суммы) – продавец.
• Безналичный перевод денег займодателю. Денежная сумма, необходимая для закрытия кредита, перечисляется на счет банка. Остаток обычно закладывается в ячейку.
• Расчет через депозит нотариуса. С 2014 г. у продавцов недвижимости появилась возможность оплачивать покупку через публичный депозитный счет (ФЗ-457). За услугу придется заплатить 0.5% от суммы. Вначале средства перечисляются покупателем на указанный счет. Нотариус удостоверяет ДКП и отправляет необходимую для погашения сумму кредитору. После предоставления документов о закрытии кредита он пересылает заявление на регистрацию прав собственности, а когда процедура завершена – перечисляет остаток денег продавцу.

Из всех предложенных способов наиболее безопасным для покупателя считается нотариальный депозит.

В случае использования ячеек возникают некоторые сложности. Снять обременение банк согласится только после того, как получит деньги. Это значит, что значительную часть суммы покупатель должен будет передать еще до того, как получит права собственности на объект. Это очень рискованно, ведь после погашения кредита продавец вполне может изменить условия сделки или вообще отказаться от нее.

Передача кредитных обязательств

По согласованию с банком продавец может продать залоговую недвижимость и передать новому собственнику свои кредитные обязательства – это актуально в случае, если покупатель не располагает средствами для покупки, поэтому сам планирует оформить кредит. С момента перехода прав собственности уже новый владелец будет платить по счетам.

Практика показывает, что кредиторы часто идут на такой компромисс – если заемщик не справляется с обслуживанием долга, а претендент на его место имеет стабильно высокий заработок и хорошую кредитную историю, то такая замена вполне себя оправдывает (но взять ипотеку потенциальный покупатель в стороннем банке не может, такая заявка рассматриваться не будет). Чтобы убедиться в добропорядочности и платежеспособности нового заемщика, банк будет тщательно его проверять – в случае появления сомнений кандидатура не получит одобрения и прежнему должнику придется продолжить выплату кредита.

Такая схема не противоречит букве закона – в соответствии со ст.37 Закона об ипотеке, объект залога может быть продан, если это одобрено залогодателем.

Продажа залогового имущества с торгов

Если клиент банка больше не имеет возможности обслуживать свой долг, он может дать «зеленый свет» продаже объекта с торгов, не дожидаясь момента, когда кредитор добьется такого права через суд. Реализацию залогового имущества в этом случае берет на себя банк, должник в процессе не участвует.

Главный минус такого способа – кредитор защищает только свои интересы. Он не заинтересован в долгих торгах, поэтому изначально устанавливает невысокую цену. Она ни в коем случае не будет ниже суммы долга, а вот останется ли что-нибудь должнику представителей банка не интересует.

Пример. Рыночная стоимость квартиры – 4 млн. руб. Банку осталось получить по кредиту ровно половину этой суммы. На торги объект выставляется по цене 3 млн. руб. Кредитор получает свои деньги и закрывает долг, клиенту достается всего 1 млн. руб.

Первый этап посвящается проведению переговоров с кредитором – в их процессе стоит обсудить возможность продажи залогового имущества. Если одобрение получено (оформляется письменное разрешение, озвучивается сумма долга), можно приступать к поиску покупателя.

ДКП вначале оформляется на квартиру с обременением – она остается в залоге у кредитора. Затем регистрируется переход прав (процесс занимает 5 дней) – продавец при этом продолжает оставаться должником по ипотеке.

После того как покупатель отдает деньги, осуществляется погашение кредита, банк выдает соответствующую справку. На ее основании регистрируется снятие обременения (квартира к этому моменту уже является собственностью покупателя, процесс занимает до 4 дней).

После этого осуществляется окончательный расчет с продавцом – он получает остаток суммы.

Содержание ДКП

Договор имеет некоторые особенности. Одна из них – наличие в перечне сторон сделки банка, являющегося залогодержателем. Следующие пункты аналогичны стандартным договорам:

• приводятся паспортные данные продавца и покупателя;
• указываются сведения о реализуемом объекте недвижимости (адрес, площадь и прочие данные);
• прописывается стоимость цифрами и прописью.

В обязательном порядке оговаривается способ и порядок осуществления расчетов (через банковскую ячейку, депозит нотариуса).

В условиях сделки описывается порядок получения денег банком (кредитор имеет приоритет) и продавцом (его черед наступает после регистрации прав). Обязательным является упоминание об обременении квартиры (залоге).

Стороны могут внести в договор и другие необходимые пункты. В завершение они ставят подписи, закрепляя достигнутые договоренности.

Требуемые документы

Помимо паспортов сторон требуется также доверенность на имя лица, представляющего интересы банка. Покупателю предоставляются документы на квартиру – техпаспорт, справки об отсутствии задолженности по коммунальным платежам, расширенная выписка из домовой книги, выписка из ЕГРН, правоустанавливающий документ.

В пакет документов обязательно входят договора залога/кредита. Если покупатель приобретает объект в кредит, то с его стороны тоже нужны кредитные документы (они подписываются одновременно с ДКП).

Требуется ли нотариальное заверение? Это зависит только от политики банка (обычно кредитор требует удостоверить договор у аккредитованного нотариуса, обращение к другим специалистам не допускается).

Преимущества и недостатки приобретения залогового жилья

Одно из преимуществ – цена объектов с обременением ниже среднерыночной. Покупатель получает возможность выгодно купить хорошее жилье, которое при иных обстоятельствах обошлось бы на 10-30% дороже. Дополнительный плюс – залоговое имущество перед тем, как его примет банк, подвергается всесторонней проверке. Это значительно снижает риск получить в свое распоряжение «кота в мешке».

Главный минус – рискованность сделки. Если покупатель слабо представляет правильный порядок действий, то вполне может погасить чужой кредит и остаться ни с чем.

Решившись на такую сделку, стоит обеспечить себе грамотное юридическое сопровождение.

Нужно также учесть, что оформление купли-продажи займет больше времени из-за необходимости согласовывать свои действия с банком и дожидаться снятия залога.

Если квартира будет приобретаться в кредит, то появляется дополнительный минус – на плечи нового владельца лягут регулярные платежи (потеря работы или снижение уровня дохода поставит плательщика в незавидное положение).

Можно ли продать квартиру в залоге и стоит ли заверять договор у нотариуса? Такая сделка достаточно рискованна, заключать ее стоит, только максимально себя обезопасив. Юристы сайта расскажут о том, на какие моменты стоит обратить особое внимание, возьмут на себя сопровождение процедуры купли-продажи.

Источник: http://law-divorce.ru/kak-prodat-kvartiru-v-zaloge-u-banka/

Прощай, ипотека

Рассказываем о том, как можно продать заложенную по ипотечному кредиту квартиру и рассчитаться с долгом

Анна Беликна/Интерпресс/ТАСС

Необходимость продать ипотечную квартиру может возникнуть неожиданно. Например, в связи с финансовыми трудностями у заемщика или если отпала надобность в приобретении квартиры. В большинстве случаев залоговое жилье реализуется с целью улучшения жилищных условий, переезда в более просторную квартиру или другой район, считают в компании «Метриум».

Доля ипотечных квартир составляет 7–10% от общего объема предложения на вторичном рынке Москвы, сообщила управляющий партнер компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE Мария Литинецкая. Таким образом, почти каждая десятая вторичная квартира продается с обременением по ипотеке (в залоге у банка).

Если заемщик больше не может нести долговые обязательства, он вправе продать залоговую квартиру. Однако найти покупателя, который согласится иметь дело с ипотечным имуществом, не так просто.

«Каждому хочется купить квартиру без долгов и обязательств, а таких объектов на вторичном рынке предостаточно», — говорит руководитель отдела ипотеки и кредитов компании «НДВ-Супермаркет недвижимости» Ирина Ячменева.

Согласия кредитора при такой схеме не требуется, но должнику следует предупредить банк о досрочном погашении кредита. Стороны заключают предварительный договор купли-продажи или договор задатка.

Одновременно заемщик получает от покупателя сумму, равную остатку долга по ипотеке. На эти средства он выплачивает кредит и получает в банке справку об отсутствии задолженности и закладную на квартиру.

Далее ему необходимо подготовить пакет документов — паспорт, заявление о снятии обременения, закладную, свидетельство о регистрации права собственности или выписку из ЕГРН. «Росреестр проверяет заявку, и если все документы в порядке, то обременение с квартиры снимается. Завершающим этапом становится подписание уже основного договора купли-продажи», — объясняет Мария Литинецкая.

Есть и другой вариант — заключение трехстороннего договора с участием кредитора. Для потенциального покупателя эта схема надежнее. В первом случае желающий приобрести залоговую недвижимость рискует остаться без денег и квадратных метров.

«Есть вероятность того, что, погасив задолженность, продавец откажется от переоформления квартиры. Конечно, с большой вероятностью суд встанет на сторону потерпевшего (покупателя).

Вот только возврат уже внесенных средств может растянуться на неопределенное время», — говорит Мария Литинецкая.

Чтобы получить согласие банка на продажу недвижимости, нужно написать заявление в свободной форме в любом удобном отделении банка, объясняет начальник управления ипотечного кредитования МКБ Ирина Простакова.

Деньги будущего собственника квартиры при этом закладываются в две депозитные ячейки.

Средства в первой принадлежат залогодержателю и предназначены для погашения долга по ипотеке, во второй — для выплаты оставшейся части заемщику.

«После этого регистрируется договор и предоставляются документы для раскрытия первой ячейки. Вслед за полным досрочным погашением ипотеки банк снимает обременение и раскрывает продавцу ячейку с разницей между стоимостью квартиры и остатком по ипотеке», — рассказывает Ирина Простакова. Таким образом, погашение залога происходит одновременно с переходом права собственности.

Другой способ — купить не квартиру, а ипотечный кредит. В этом случае новый покупатель переоформляет на себя обязательства по ипотеке, в результате чего происходит смена ипотечного заемщика и переход права собственности.

Процедура перекредитования почти не отличается от обычного оформления ипотеки. Покупатель точно так же предоставляет в банк пакет документов для рассмотрения его кандидатуры.

«Если клиент соответствует условиям, составляется новый договор.

В таком случае перерегистрацию обременения в Росреестре из-за смены владельца производит сама кредитная организация. А от прежнего заемщика потребуется только подписать дополнительное соглашение о переуступке долгового обязательства.

«Однако этот способ не всегда выгоден для будущего покупателя, так как вместе с необходимостью погашения основного долга и процентов могут перейти и другие обязательства. Например, по погашению неустойки в связи с ненадлежащим исполнением договора», — предупреждает Александр Лысяков.

Отказаться от участия в продаже

При таком способе банк будет вести сделку от начала и до конца — участие заемщика не потребуется. Эта схема подходит тем собственникам, которые по каким-либо причинам не могут лично контролировать продажу залоговой квартиры. Например, из-за переезда в другую страну, длительной командировки или проблем со здоровьем.

Тогда банк самостоятельно организует поиск покупателя и проводит сделку купли-продажи.

При этом кредитор берет на себя подготовку всех документов, занимается оценкой стоимости недвижимости, ее страхованием и снятием обременения в Росреестре.

Бывшему собственнику останется лишь поставить свои подписи. А положенный ему остаток суммы можно забрать из банковской ячейки сразу после регистрации сделки.

Если же дело дошло до суда, то кредитор почти наверняка будет реализовывать квартиру сам, предупреждает эксперт «Юридического бюро № 1» Юлия Комбарова. «Банк может добиться права на взыскание залогового имущества. В этом случае квартира будет продаваться в рамках исполнительного производства», — добавляет генеральный директор компании «Современная защита» Леонид Файнберг. 

Источник: https://realty.rbc.ru/news/5bac999a9a79477bec0b4c9b

Можно ли продать жилье, которое находится в залоге у банка?

Источник: 100кредитов.ru

Многие россияне являются владельцами ипотечной квартиры. Возникают ситуации, когда это жилье нужно продать, чтобы, к примеру, купить другое, более дорогое. Такая сделка возможна, но она обладает рядом характерных особенностей, о которых готовы рассказать специалисты 100Кредитов.ru.

Во-первых, такую квартиру продавать можно, но лишь при согласии ипотечного банка. Во-вторых, нужно быть морально готовым к тому, что процедура продажи ипотечной недвижимости – процесс не слишком быстрый и непростой.

Вначале необходимо встретиться с сотрудником финансового учреждения. Банкир расскажет своему клиенту о всех условиях, которые необходимо выполнить для того, чтобы ипотечный банк согласился на продажу квартиры.

Конечно же, в первую очередь нужно вспомнить о сроке моратория на досрочное погашение кредита. Если срок моратория истек, только тогда есть смысл вести беседу далее.

После получения в ипотечном банке согласия на продажу жилья, а также после выяснения суммы долга по кредиту на определенную дату, заемщик заключает с покупателем квартиры предварительное соглашение, которое должно быть обязательно заверено нотариально. Покупатель выплачивает задолженность по кредиту на счет ипотечного банка, таким образом, кредит становится погашен.

Ипотечный банк выдает заемщику закладную и справку об отсутствии кредитной задолженности. Далее владелец квартиры в регистрационной службе должен зарегистрировать снятие обременения на жилье. Кроме этого, он оформляет переход права собственности на продаваемую недвижимость к покупателю и договор купли-продажи.

Если помимо выплаты займа, продавец должен выплатить покупателю еще какую-либо сумму, (если стоимость продажи жилья больше размера текущей задолженности по кредиту), эта денежная разница в день сделки размещается в депозитарной ячейке любого банка. Доступ к этим деньгам продавец получит после оформления в регистрационной службе договора купли-продажи.

Есть еще один вариант продажи недвижимости. Клиент приходит в ипотечный банк за разрешением продать жилье, находящееся в кредите. Если финансовое учреждение не возражает, жилье выставляется на продажу.

Покупатель размещает в депозитарную ячейку банка сумму, необходимую на погашение займа.

Разница между продажной стоимостью квартиры и суммой долга по кредиту, если такая существует, размещается в другую депозитарную ячейку.

Далее ипотечный банк сообщает регистрационной службе о том, что кредит выплачен, передает в эту организацию закладную. Затем, происходит регистрация сделки покупки-продажи недвижимости и перехода права собственности, подобная первому варианту оформления сделки. Разницу между суммой стоимости жилья и суммой выплаченного кредита продавец получает после полной регистрации всех документов.

Квартира, как и прежде, будет находиться в залоге у банка. Любой из вариантов продажи ипотечного жилья не так прост, как это может показаться поначалу. Как и любая финансовая сделка, продажа ипотечного жилья сопровождается определенными рисками для всех ее участников, занимает достаточно большое количество времени. Но, несмотря на многие сложности, такие сделки довольно распространены.

Для желающего реализовать такую недвижимость остается только решить, стоит ли выбирать оптимальную схему продажи жилья и оценивать все риски самостоятельно, или лучше обратиться за помощью к профессионалам, работающим на рынке ипотечной недвижимости.

Источник: https://www.klerk.ru/bank/articles/206786/