Подводные камни при оформлении ипотеки на жилье

Ипотечный кредит связан с большими деньгами, а возвращать его приходится долго. Неудивительно, что у такого кредитования есть нюансы, которые не всегда очевидны. К ним смело можно отнести дополнительные расходы при заключении договора, риск утраты заложенной квартиры, запрет банка на сделки с ипотечным имуществом и невозможность досрочно погасить кредит.

Рассмотрим подводные камни ипотеки подробнее.

Дополнительные расходы

На них не стесняются зарабатывать многие банки. Первоначальный взнос и госпошлина за регистрацию ипотеки далеко не все расходы, которые предстоят заемщику.

Комиссия банка

• за рассмотрение заявки;
• за выдачу кредита;
• за обмен валюты;
• за перевод денег со счета на счет;
• за выпуск банковской карты.

Эксперты советуют, прежде чем подать заявку на кредит, выяснить у банка все скрытые комиссии и дополнительные расходы по его оформлению.

Оплата услуг оценщика

Некоторые банки настаивают на том, чтобы оценку проводил только аккредитованный у них специалист в области оценки. Это лишает возможности заемщика выбирать оценочную компанию. При этом оценку невозможно оспорить.

Заплатить за нее придется ровно столько, сколько скажет оценщик. Спорить в этом вопросе с банками трудно. Скорее всего, придется согласиться на их условия.

Если клиент решит перекредитоваться в другом банке по более низкой ставке, оценку ему придется делать по новой.

Страхование

• жизни и здоровья заемщика;
• права собственности на недвижимость;
• риска нарушения условий кредитного договора.

Примечательно, что выгодоприобретателем такого страхования является банк, а расходы в размере от 0,5% до 1,5% суммы кредита вынужден оплачивать клиент.

Стоит попробовать отказаться от дополнительных услуг по страхованию, которые сотрудники банка откровенно навязывают. Делать это нужно настойчиво. Например, в Сбербанке за это клиенту просто увеличат на 1% ставку по ипотеке.

Ограничение прав заемщика

В кредитном договоре следует различать разумные ограничения, защищающие интересы кредитора, и «хитрые» пункты, которые ставят заемщика в заранее невыгодное, зависимое положение от банка. К первым относится запрет продавать, сдавать в аренду, перепланировать квартиру без согласия кредитного учреждения. Это разумно.

Но в договоре могут быть прописаны пункты, которые не дают возможность погасить кредит досрочно, или позволяют банку в одностороннем порядке менять процентную ставку. Многие из таких условий прямо нарушают гражданское законодательство, поэтому их можно и нужно оспаривать в суде, руководствуясь законом «О защите прав потребителя».

Валютные риски

• увеличение суммы ежемесячных выплат;
• многократное превышение величины кредита над рыночной ценой ипотечной квартиры.

Чтобы свести валютные риски к минимуму, следует брать кредиты на покупку недвижимости только в рублях. Не стоит поддаваться на уговоры менеджеров банков и оформлять ипотеку по «плавающей ставке». Даже если процент по кредиту покажется очень привлекательным, стоит учесть, что при малейшем изменении на валютном рынке банк ставку просто увеличит. В результате она может стать для клиента неподъемной.

Важно понимать, что заключая договор с «плавающей ставкой», заемщик никогда не знает, какой счет по кредиту ему выставит банк в следующем месяце.

Риски, связанные с залоговым имуществом

Ипотечная недвижимость может быть уничтожена вследствие стихийного бедствия или пожара. Известны случаи, когда третьи лица оспаривали сам договор купли-продажи ипотечной квартиры.

Утрата имущества

Для заемщика гибель или существенное повреждение предмета залога несет крайне неприятные последствия. Он не только лишился имущества, но еще и должен предоставить банку другое обеспечение кредита, взамен утраченного. Если же жилье просто сильно пострадало, то заемщик обязан поставить кредитора в известность и согласовать с ним сроки ремонта. Лучше все это сделать письменно.

Нужно иметь в виду, что если финансовое учреждение не устроит новый залог, то оно вправе потребовать досрочного погашения кредитных обязательств.

Иски третьих лиц

Иногда залоговая квартира становится предметом судебного разбирательства по иску третьих лиц, которые заявляют на нее свои права. Все риски при этом опять ложатся на заемщика.

Ведь банк в любом случае не утратит права на залог, даже если квартиру вернут предыдущему владельцу. В российском законодательстве залог следует за вещью, поэтому обременение на квартиру сохранится.

А в самом невыгодном положении остается заемщик, который уже оплатил часть стоимости квартиры и проценты по кредиту.

Что еще нужно знать о подводных камнях и рисках ипотеки в 2020 году

Есть подводные камни и у военной ипотеки. Льготы действуют до тех пор, пока офицер служит в рядах Вооруженных сил. Если же он уволится раньше срока, то оставшийся кредит будет выплачивать из своего кармана.

Подводные камни нужно учитывать и при ипотеке в Сбербанке. Его менеджеры обычно предлагают необязательные услуги: дополнительное страхование жизни и здоровья заемщика.

При ипотеке с господдержкой тоже есть свои подводные камни. Например, в ипотечном договоре у банка «ВТБ 24», если клиент отказывается страховать свою жизнь, процентная ставка с 11,4% увеличивается до 11,9%. Это нужно учитывать при расчетах ежемесячных платежей.

Видео: Подводные камни ипотечного договора

Подведем итог

Перед тем как оформить ипотеку, нужно внимательно ознакомиться с финансовыми условиями, которые предлагает конкретный банк.

Пусть менеджер сразу посчитает все расходы, связанные с оформлением кредитного договора, включая комиссию, оценку и все виды страхования.

Нужно взять домой образец кредитного договора и внимательно его изучить, а еще лучше – показать юристу, чтобы выявить пункты, которые осложняют жизнь заемщику.

Источник: http://ipoteka-expert.com/podvodnye-kamni-ipoteki/

Подводные камни ипотеки в 2020 году: хитрости и уловки банков

Перед оформлением ипотечного кредита в силу наличия повышенных рисков и длительного срока сотрудничества с кредитором каждому заемщику следует максимально подробно изучить предлагаемые условия, а лучше все учесть и посчитать. Сегодня разберем подробнее существующие подводные камни ипотеки и как на них не попасть.

 Подводные камни в законодательстве

Разные этапы заключения ипотечной сделки имеют свои подводные камни. К тому же существуют нюансы в законодательстве, в выбранном продукте конкретного банка и личные страхи и ограничения заемщика.

Рассмотрим подробнее имеющиеся подводные камни в российском законодательстве.

Залог объекта недвижимости

Ключевым нормативным актом, регулирующим отношения сторон ипотечного кредитования, является 102-ФЗ «Об ипотеке». Данный закон определяет, что приобретаемое жилье после оформления сделки перейдет в залог кредитору и станет обеспечением по полученному кредиту.

Простыми словами, это означает, что до окончания срока действия кредитного договора, недвижимость по сути принадлежит банку и распоряжаться ей заемщик имеет право только с его разрешения. То есть любые операции по продаже, обмену, дарению, перепланировке или иным улучшениям/изменениям заложенного имущества нужно согласовывать с кредитором.

ВЫВОД: Любые действия с квартирой, способные снизить ее рыночную стоимость, клиенту запрещены.

О том как обойти данные подводные камни ипотеки вы узнаете из статей: «Можно ли продать ипотечную квартиру», «Можно ли сдавать квартиру купленную в ипотеку в аренду», «Перепланировка в ипотечной квартире», «Можно ли подарить или завещать ипотечную квартиру».

Возможность выселения при неуплате

В ГК РФ и 102-ФЗ прописаны обстоятельства, при которых заемщик может потерять свое жилье.  Основанием может послужить неисполнение или ненадлежащее исполнение своих обязательств клиентом. То есть при допущении постоянных просрочек или вовсе в случае отказа обслуживать кредит банк имеет право обратить взыскание на заложенное имущество.

Как правило, перед обращением в суд банком проводится досудебная работа, подразумевающая предоставление заемщику кредитных каникул, предоставление мер господдержки и списание части задолженности, варианты рефинансирования и реструктуризации кредита. Если все эти инструменты не помогли, то банк обращается в судебные органы.

Если суд удовлетворит требования кредитора в этом вопросе, то заемщик будет принудительно выселен из квартиры. Жилье затем выставляется на торги, и после продажи за счет вырученных средств банк компенсирует свои убытки.

Валютные риски

Ипотечные займы в результате кризиса 2014 года, когда произошло резкое падение курса рубля, потеряли сегодня свою актуальность. Большинство российских банков отказались от валютной ипотеки по вполне понятным причинам.

Оформляя такой займ, клиент в случае колебания курса принимает на себя риски по увеличению суммы ежемесячного платежа и серьезному увеличению итоговой стоимости займа в соотношении с рыночной ценой объекта недвижимости.

Даже если имеются варианты оформления ипотеки по минимальным процентным ставкам в долларах или евро, следует сделать выбор в пользу рублевого кредита с меньшими рисками.

Подводные камни по ипотеке от банка

Отдельно взятые банки реализуют собственную кредитную политику, в рамках которой ипотека может оформляться с некоторыми особенностями, связанными с размером комиссий, обязательностью страхования, оценкой и ограничениями в отношении залога. Рассмотрим их подробнее.

Ограничения в договоре

Кредитный договор может содержать в себе разумные ограничения, защищающие права залогодержателя, и уловки и хитрости кредитора, целью которых является обеспечение зависимого положения заемщика от банка.

К разумным ограничениям относятся: продажа, сдача в аренду, перепланировки, обмен залогового имущества. То есть любые действия, которые могут изменить цену жилья, могут осуществляться только с официального согласия кредитора.

К хитростям банков можно отнести намеренное включение в договор пунктов, позволяющих в одностороннем порядке менять величину процентной ставки (как правило, в сторону увеличения), запрещать досрочное погашение долга и т.д.

ВАЖНО! Перечисленные уловки банков нарушают права заемщика и действую гражданское законодательство, поэтому могут быть легко оспорены в суде.

Комиссии банка

Большинство крупнейших банков РФ уже давно отказались от взимания любых комиссий с клиента при оформлении ипотечных кредитов. Особо жадные небольшие кредитные организации продолжают брать с заемщиков деньги за открытие и ведение ссудного счета, за переводы средств в счет погашения долга, за рассмотрение заявки, за выдачу самого займа и т.д.

Перед подачей ипотечной заявки следует заранее выяснить все явные и скрытые комиссии и платежи, которые потребуется оплатить.

Страховка

В соответствии с законами РФ обязательной является только страховка залогового имущества. Страхование жизни и здоровья заемщика, навязываемое банками, оформляется только на добровольных условиях.

Тем не менее, банки в случае отказа от заключения договора комплексного страхования, увеличивают базовую процентную ставку в среднем на 1 п.п. Такая практика применяется во многих российских кредитных учреждениях.

Следует понимать свои права и смело отказываться от ненужных услуг, покупка которых приводит к существенному увеличению итоговой стоимости кредита.

Оценка

В случае приобретения в ипотеку жилья с уже оформленным правом собственности банк требует предоставление профессионального отчета об оценке недвижимости. Заказывать его разрешается только аккредитованных конкретным банком оценочных компаний. Отчет, созданный фирмой, не входящей список таких организаций, к рассмотрению принят не будет.

В некоторых банках применяется практика самостоятельного выезда на объект и последующей оценки сотрудниками залоговой службы банка (обычно для привилегированных клиентов).

Электронная регистрация ипотеки в Сбербанке

Сбербанк в целях мотивации заемщиков в отношении снижения кредитной ставки предлагает своим клиентам зарегистрировать ипотечную сделку без посещения офиса регистрирующего органа. Для этого потребуется подписать все требуемые документы, оплатить госпошлину и электронно отправить пакет бумаг в Росреестр.

Услуга является платной (от 5550 рублей) и позволяет получить скидку 0,1 п.п. от базового процента. Вся процедура осуществляется при участии персонального менеджера и позволяет избежать очередей и длительных сроков ожидания.

Подводные камни по ипотеке в голове

Личные страхи заемщиков, приобретающих жилье с помощью заемных средств, имеют множество вариантов и зависят от сложившейся ситуации. Разберем существующие детально.

Переоценка своих сил по платежу

На начальном этапе оформления ипотеки многие клиенты используют кредитный калькулятор для определения необходимого дохода и ежемесячного платежа. Естественно, все преследуют цель поскорее рассчитаться с долгом и зачастую оформляют кредит на меньший срок, но с суммой платежа, обеспечивающего серьезную кредитную нагрузку.

Как правило, при расчетах не учитываются форс-мажорные обстоятельства в жизни клиента, которые могут повлечь за собой серьезные финансовые вложения.

Поэтому при относительно невысоких доходах семьи лучше оформлять займ на максимально длинный срок, чтобы платеж был посильным.

Не думать о будущих переездах

Ипотека выдается не на один год, а в большинстве случаев на десятилетия. За эти годы жизнь может существенно поменяться. В частности, заемщику могут предложить работу в другом городе или регионе, у него могут родиться дети, измениться состав семьи и т.д. Все эти явления вполне могут потребовать переезда в другой город ил расширения существующей жилплощади.

В этой ситуации потребуется переоформление действующей ипотеки, ее рефинансирование или замена объекта залога.

Не думать про ремонт и содержание жилья

Любое жилье, даже квартиры в новостройках, подлежат постепенному износу и требуют периодичных вложений средств. Поэтому следует иметь дополнительные деньги на проведение ремонтных работ, на покупку необходимой мебели или элементов декора.

Если обустройство квартиры еще как-то можно отложить, то ремонт сломавшихся вещей и конструкций потребует немедленных действий от жильцов.

Не откладывать деньги в фонд свободы, а все видать на гашение ипотеки

Это также является непростительной ошибкой заемщика, вызванной стремлением быстрее закрыть кредит. Любой же финансово грамотный человек старается создать хотя бы небольшой фонда свободы, размер которого будет составлять от 3-6 ежемесячных платежей по ипотеке.

То есть при платеже в 20 тысяч рублей необходимо иметь в запасе 60-120 тысяч рублей свободных средств.

Забыть про поддержку государства

Предлагаемые государством меры поддержки при оформлении ипотечных займов логичнее и выгоднее использовать, чем забыть про них.

  К примеру, материнский капитал в 453 тысячи рублей можно направить на погашение первого взноса или погасить часть долга.

Использование таких инструментов точно не будет лишним и позволит снизить кредитное бремя.

Подводные камни по специальным программам в 2020 году

В 2020 году реализуются действенные программы помощи специальным категориям российских граждан при оформлении ипотеки:

• семейная ипотека под 6% годовых;
• военная ипотека;
• материнский капитал;
• молодая семья;
• социальная ипотека;
• сельская ипотека;
• дальневосточная ипотека;
• деревянная ипотека.

Каждая имеет свои нюансы.

Ипотека под 6% годовых для семей с детьми

Такую ипотеку смогут оформить семьи, в которых с начала текущего года и до конца 2022 г. родится второй или третий ребенок. Максимально в течении 8-ми лет с даты оформления кредита будет действовать ставка 6%. После истечения этого срока величина ставки будет привязана к ставке рефинансирования (текущее ее значение + 2 п.п.).

Купить жилье по этой программе можно только у компаний-юридических лиц. Сумма покупки ограничена 3 миллионами рублей для регионов и 8 миллионами – для Москвы.

Военная ипотека

Ипотека для военнослужащих, являющихся свыше 3-х лет участниками накопительно-ипотечной системы, позволит купить комфортное жилье стоимостью до 2,33 миллиона рублей под 9,5% в год.

С помощью НИС заемщик может накопить на первый взнос, а посредством ежемесячно перечисляемых из бюджета платежей гасится задолженность по кредитному договору. Уволиться в период действия такого договора нельзя, в противном случае банк его расторгнет и военный обязан будет вернуть государству полученные средства.

Материнский капитал

Средства маткапитала в кредитных целях можно использовать сразу после рождения ребенка, давшего такое право. Сумму 466 617 рублей можно направить на оплату основного долга и процентов или оплатить первый взнос.

Статью расхода определяет сам заемщик по согласованию с Пенсионным фондом, которые перечислит деньги банку в течении одного месяца.

Молодая семья

Молодые семьи, в которых супругам нет 35 лет, могут оформить льготную ипотеку с выделением субсидий из госбюджета. Размер такой субсидии зависит от количества членов семьи, региона проживания и средней цены 1 кв. м. в конкретном муниципальном образовании.

Для участия в этой программе потребуется документальное подтверждение факта нуждаемости в улучшении жилищных условий.

Социальная ипотека

Социальную ипотеку оформляют для утвержденного перечня категорий граждан РФ – неполные, многодетные семьи, малоимущие граждане, инвалиды и семьи с детьми инвалидами, сотрудники бюджетных организаций. Таким лицам предлагаются безвозмездные субсидии или компенсируемая за счет бюджета процентная ставка.

Оформление производится в порядке постановки на очередь в качестве нуждающихся в жилье.

Деревянная ипотека

Под деревянной ипотекой подразумевают получение займа на покупку загородной деревянной недвижимости, тем самым стимулируя развитие малоэтажного строительства и освоение отдаленных территорий.

Покупка экологичного жилья будет субсидироваться государством посредством снижения процентной ставки до 10%. Тонкостью ипотеки является отсутствие необходимости в залоге приобретаемого дома. Сумма займа не может превышать 3,5 млн. руб., а первый взнос составит от 10%.

Сельская ипотека

Данная программа поддержки от государства распространяется на сельских жителей, которые работают на социальнозначимых предприятиях или заняты в сельском хозяйстве. Участники программы имеют право на льготную ипотеку по ставке от 0,1 до 3% годовых. Подробные условия тут.

Ипотека для дальневосточников

Житель ДФО имеют право взять льготную ипотеку на строительство дома или покупку недвижимости по льготной ставке в 2% годовых. Программа содержит ряд нюансов и требований, которые мы разобрали в отдельном посте.

Ипотека имеет множество нюансов и подводных камней, связанных с необходимостью передачи приобретаемого жилья в залог банку, валютными рисками, существенными рисками выселения из жилплощади за неуплату.

Также важно учитывать тяжесть кредитного бремени, принимать во внимание дополнительные расходы на ремонт и содержание жилья, а также откладывать деньги в личный фонд свободы.

Зная все секреты ипотеки, можно избежать возможных ошибок и получить максимальную выгоду от такой сделки.

Все риски ипотеки мы разобрали в отдельной статье, а подробнее о том, стоит ли брать ипотеку, вы можете узнать далее.

Ждем ваших вопросов и напоминаем, что запись на бесплатную консультацию к специалисту вы можете сделать в специальной форме на сайте.

Будем признательны за оценку статьи. Лайк и репост.

Источник: https://ipotekaved.ru/v-rossii/podvodnye-kamni-ipoteki.html

Подводные камни ипотеки в Сбербанке: какие есть нюансы

Когда люди хотят оформить ипотеку, они обращаются в крупные и проверенные временем банки. Именно поэтому выбор многих заемщиков ложится именно на Сбербанк. Это учреждение имеет большую историю и внушительную клиентскую базу. Многие кредитные программы в нем имеют поддержку государства. Однако и в его ипотеке есть «подводные камни». Если вам интересно о них узнать, читайте нашу статью до конца.

Что нужно знать при оформлении ипотеки в Сбербанке

Несмотря на всю надежность данного учреждения, подводные камни ипотеки в Сбербанке все же имеются. К основным тонкостям ипотечного кредитования относятся:

• особые требования к заемщикам;
• валютные риски;
• дополнительные расходы клиентов при оформлении ипотеки;
• сборы и комиссии за обслуживание договора;
• оплата заемщиком услуг третьих лиц;
• сборы и пошлины за регистрацию недвижимости;
• оплата услуг нотариуса;
• оплата услуг страховых компаний.

Оформляя ипотеку в Сбербанке, внимательно ознакомьтесь с договором. Если что-то в нем вас не устраивает, то требуйте разъяснения. В будущем это убережет вас от неприятных сюрпризов.

Нюансы ипотечного договора

Этот банк привлекает клиентов тем, что предлагает низкие ставки по кредитным продуктам. Но так ли это на самом деле? Среди подводных камней ипотеки принято считать содержание ипотечного договора. Имейте в виду, что:

• реальная процентная ставка в действительности может отличаться от заявленной, так как устанавливается в индивидуальном порядке;
• чем длиннее будет срок погашения ссуды, тем большая переплата ждет в конце;
• на минимальный процент по ипотеке могут рассчитывать только те клиенты, которые получают зарплату на карту этого учреждения (ставка снизится на 0,5%);
• при онлайн-регистрации ипотеки ставка процентов уменьшится на 0,1%;
• отказ от страхования жизни ведет к увеличению процентной ставки.

Не забывайте читать то, что указано в договоре мелким шрифтом. Обычно там содержится самая важная информация.

Особые требования к заемщикам

В Сбербанке предъявляют немало требований к заёмщикам при оформлении ипотеки. Например, их ежемесячный платёж по кредиту должен составлять не более 40% от их ежемесячного дохода.

Учитывать можно не только основной доход заемщика, но и доходы созаемщиков и поручителей. Если у клиента несколько работ или есть иные источники денежных средств, то их тоже можно подтвердить.

Если называть стандартные требования к заемщикам, то они следующие:

• возраст 21-75 лет;
• российское гражданство;
• регистрация в регионе получения ипотеки;
• наличие официального трудоустройства.

Среди подводных камней ипотеки есть услуга страхования жизни и здоровья клиента. Она добровольная, но влияет на процентную ставку. Если клиент хочет низких ставок, то ему придется ее подключить к договору.

 Дает ли Сбербанк вторую ипотеку, если первая не погашена

Дополнительные финансовые расходы

Оформляя ипотеку в Сбербанке, обратите внимание на то, что полная стоимость кредита будет зависеть от выбранной программы, а не от самой ставки. Прибавьте к процентной ставке такие дополнительные финансовые расходы, как:

• комиссию за ведение счета;
• оплату страхового полиса;
• оплату услуг оценочной компании;
• оплату услуг нотариуса и риэлтора;
• оплату банковской ячейки.

В итоге полная стоимость ипотеки окажется в 2-3 раза больше, чем планировалось изначально. Из всех подводных камней ипотеки – завышенная стоимость кредита, это самый большой и значительный.

Ограничения на операции с объектом недвижимости

На этом подводные камни ипотеки не заканчиваются. Несмотря на то, что банки законодательно не имеют право запрещать клиентам досрочно погашать ссуду, они все равно пытаются внести свои ограничения. Например, ипотечный договор может содержать в себе следующее:

• обязанность клиента уведомлять кредитора при длительном отъезде из города или при смене места пребывания;
• обязанность заемщика ставить кредитора в известность при смене его семейного положения и изменении уровня доходов;
• право банка в одностороннем порядке менять условия договора и процентную ставку.

Все эти требования и ограничения являются не совсем законными. Их, при желании, можно оспорить в судебном порядке. Заемщик не имеет право до полного погашения ипотеки производить с недвижимостью следующие манипуляции:

• продавать ее;
• сдавать в аренду или дарить иным лицам;
• менять технический план и осуществлять перепланировку.

Риски по утрате имущества

Владелец залоговой недвижимости обязан в письменном виде уведомлять банк о ее повреждениях. Также он должен оговаривать ремонт и его сроки. Свои подводные камни могут содержаться на эту тему в договоре, а именно:

• какие нарушения могут привести к расторжению ипотеки;
• как будет осуществляться изъятие залоговой недвижимости;
• в каком суде будет происходить решение данного вопроса.

Банк может изъять недвижимость, оформленную в ипотеку, посредством судебных приставов без вмешательства суда.

Права третьих лиц

Если вы приобретаете жилье по долевому договору или на вторичном рынке, то будьте внимательны и проверяйте его на наличие обременения. Его могут скрывать, но проблемы оно в итоге принесет не кредитору, а именно покупателю.

При предъявлении прав на квартиру от третьих лиц, этот вопрос будет решаться через суд. При решении суда в пользу третьих лиц, заемщик может оказаться в очень непростой ситуации. Ему придется уступить право собственности на жилье третьим лицам, а банку возместить всю ипотеку.

В этой ситуации банк в полной мере защищен от любых рисков.

 Что лучше и выгоднее – ипотека или кредит на жилье в Сбербанке

Как учесть все подводные камни

Чтобы не столкнуться с подводными камнями ипотеки, нужно сделать следующее:

• внимательно изучить договор и все его пункты, прописанные мелким шрифтом;
• при возникновении непонимания написанного, нужно обратиться за разъяснением к кредитному менеджеру Сбербанка или к юристу;
• реально оценивайте свои финансовые возможности, чтобы платежи не ударили вам по карману.

Не спешите подписывать договор на ипотеку с подозрительно низкой процентной ставкой. Возможно, подводные камни кроются в других пунктах кредитного договора. Именно они и приведут к дополнительным финансовым расходам.

 Ипотека на земельный участок в Сбербанке

Скачать приложение Домклик на android Скачать приложение Домклик на iPhone

Источник: https://dom-click.ru/podvodnye-kamni-ipoteki-v-sberbanke-kakie-est-nyu-ansy/

Подводные камни ипотеки: как не наделать ошибок, когда берёшь кредит

Логика железная: чем больше ежемесячный платёж, тем быстрее выплачивается ипотека, тем меньше получается переплата. Это же прямая экономия.

На практике выходит немного не так. Допустим, доход — 30 000 рублей, платёж по ипотеке — 17 000. Это даже больше половины, но заёмщик прочитал сто статей о том, как прожить на 5 000 рублей в месяц, так что он ещё и сэкономить сможет.

Не будем говорить о том, что постоянно жить в режиме катастрофической экономии вредно и можно сорваться — это уже зависит от силы воли. Но в таких случаях даже небольшие форс-мажоры доводят до просрочек.

Как надо сделать

Взять кредит хоть на 30 лет, но с такими условиями, которые вы сможете выполнять, не напрягаясь.

Даже если вы ждёте, что доход вырастет, берите ипотеку, которую потянете сейчас. Появятся деньги — закроете ипотеку досрочно или найдёте им другое применение.

Для этого нужно пересмотреть все возможные варианты и предложения банков: кто-то предлагает выгодные программы молодым заёмщикам, семьям, клиентам банка, кто-то снижает ставку при дополнительном страховании или при условии, что вы соберёте много документов, чтобы подтвердить надёжность.

Ошибка 2. Слишком долго снимать жильё и не брать ипотеку

Dawn Huczek / Flickr.com

Брать ипотеку страшно, особенно когда жильё снимаешь. При аренде не болит голова из-за налогов, ремонта и коммуналки, можно бросить всё и уехать в Гималаи, не опасаясь, что следом прилетят сотрудники банка. А на кредит деньги уходят, и кажется, что это никогда не закончится. Но чтобы убедиться, что пора влезать в ипотеку, достаточно взять калькулятор и посчитать.

Я брала в банке кредит 1 550 000 рублей на 10 лет. Ежемесячный платёж — 21 700 рублей. Если платить по графику, переплата составит 1 054 000 рублей. Но я стараюсь погасить задолженность с опережением, и если сохраню нужный темп, то переплачу не больше 600 000.

Если всё это время снимать такую же квартиру, я отдам минимум 1 800 000 рублей, и это если не повысится цена аренды.

Как надо сделать

Найти банк, сесть и посчитать, какую квартиру вы можете купить прямо сейчас. Если не хватает на жильё, в которое можно сразу переехать, взять ипотеку в строящемся доме. Так тоже можно, если поискать и проанализировать предложения банков.

У банка «ДельтаКредит» есть «Ипотечные каникулы» — это программа, когда первый год или два ежемесячные платежи сокращают наполовину, как раз чтобы хватило и на съём, и на ипотеку, пока строится дом.

А когда дом сдан и ничего арендовать уже не надо, эта часть бюджета начнёт уходить на погашение кредита. Но надо учитывать, что ни один банк не будет раздавать плюшки за красивые глаза. Обычно ставка у кредита с поблажками выше, чем у обычного.

Ошибка 3. Забыть о переездах

Этот пункт вообще многие выбрасывают из головы. Но представьте, что вы молоды, у вас интересная профессия. Вам предлагают переезд, но есть одно но: ипотека на 30 лет. Или ваша семья увеличивается, нужна квартира больше, но у вас уже есть действующая ипотека на двушку.

Как надо сделать

Почему бы не махнуть в другой город или на север за высокими зарплатами, чтобы там снимать жильё и отдавать прибавку на ипотечный платёж? Почему бы не попробовать продать квартиру из-под залога?

Ипотека не привязывает к месту. Ипотечную квартиру при желании можно и сдать, и продать, если договориться об этом с банком. Да, это всегда дополнительные сложности, но, если планы изменились, все трудности можно преодолеть.

И не бойтесь брать кредит на недвижимость там, где вы будете жить, выбирать квартиру с запасом метров. Кстати, мало кто об этом задумывается, но взять ипотеку можно не только на квартиру, но ещё и на дом.

Ошибка 4. Забыть про ремонт

Irene Mei / Flickr.com

Покупать квартиру, когда застройщик едва успел получить разрешение на строительство, выгодно. Цена квадратного метра на этапе котлована намного ниже, чем в готовом жилье. Особенно если квартиру сдадут в строительном варианте — это когда перед вами пустая коробка и простор для творчества. Только вот в это творчество нужно вложить большую сумму.

Даже если вы покупаете жильё на вторичном рынке, после переезда без ремонта не обходится: где-то надо розетку перенести, где-то обои отвратительные. Если об этом забыть, то новоселье может затянуться (или придётся брать ещё и кредит на ремонт).

Как надо сделать

Вариантов три:

• Когда берёте ипотеку, платите меньший первоначальный взнос, зато сразу откладывайте «ремонтные» деньги. Лучше положить их под проценты.
• Откладывайте на ремонт, когда выплачиваете ипотеку. Те же ипотечные каникулы, про которые мы говорили, могут помочь.
• Ищите застройщика, который сразу сдаёт квартиру с ремонтом. В ней как минимум можно жить, то есть закончить с ипотекой, а уже потом что-то ремонтировать.

Ошибка 5. Не создавать резервный фонд

Обычно если внести первоначальный платёж побольше, то и условия ипотеки будут мягче. Логично, что хочется отдать всё, что нажито непосильным трудом, но в итоге приходится жить от зарплаты до зарплаты.

Как надо сделать

Отложить небольшую сумму, которая покроет обязательные платежи минимум на два месяца, а лучше всего — на полгода. Это страховка на случай, если вдруг вы потеряете работу или произойдёт что-то ещё.

Ошибка 6. Не читать договор

Barbara Krawcowicz / Flickr.com

Даже если вы уже всё обсудили с менеджером, даже если консультант ответил на сто ваших вопросов, читайте и уточняйте всё, что вам непонятно. Пусть вы спросите очевидную глупость, просто сделайте это.

Как надо сделать

Прочитайте договор и все документы, на которые он ссылается (например, общие условия кредитования в банке). Сделайте конспект основных положений: когда нужно платить, какие документы обновлять, в каких компаниях страховаться, куда звонить, если есть проблемы.

Ошибка 7. Забыть про налоговый вычет

Вы в курсе, что за ипотеку полагается налоговый вычет? И на покупку квартиры, и на проценты по ипотеке. Этот вычет может быть на круглую сумму — до 650 000 рублей.

Как надо сделать

Собрать справки о доходах и платежах, подать заявление в налоговую (если не знаете как, то к вашим услугам множество фирм, которые всё оформят за вас за 20 минут), получить деньги. Кстати, если вы женаты или замужем, вычет может получить и вторая половинка. Супругу полагается компенсация, даже если он не собственник жилья, а об этом многие забывают.

Ошибка 8. Думать, что оно как-нибудь само пройдёт

Допустим, случилась неприятность: вы просрочили платёж. Неважно, по какой причине: не сработало напоминание, настроения не было, деньги кончились. Нет смысла прятать голову в песок и продолжать платить ипотеку, будто ничего не случилось. Даже за один день просрочки банк может выписать штраф или начислить пени, а потом это выльется в круглые суммы.

Как надо сделать

Идеальный вариант — застраховаться, но это дорого (а если страховка хорошая, то очень дорого). Вне зависимости от того, есть у вас страховка или нет, в любой непонятной ситуации звоните в банк. Мелкие затруднения можно решить сразу же, в случае крупных проблем — договориться и даже пересмотреть условия ипотеки. Главное — не пропадать и ответственно относиться к обязательствам.

Если вы поняли, что морально готовы к ипотеке, узнайте, на какие условия можно рассчитывать. Используйте сервис онлайн-одобрения «ДельтаКредит»: он поможет получить предварительное одобрение кредита без визита в банк. Зарегистрируйтесь, подайте заявку, получите одобрение и загрузите необходимые документы — всё быстро и без сложностей.

Узнать всё об ипотеке

Источник: https://Lifehacker.ru/podvodnye-kamni-ipoteki/

Все нюансы ипотеки, риски и подводные камни

Ипотека – долгосрочное кредитование. Среднестатистическому заемщику, у которого источником доходов является заработная плата, приходится около 15-20 лет выплачивать взятые в долг деньги.

Банки, предлагая ипотечные программы, в первую очередь заботятся о своих рисках и получении доходов от деятельности.

Исходя из этого, даже самые привлекательные, на первый взгляд, предложения могут содержать скрытые нюансы.

Это – деньги, которые занимают под залог недвижимости. Ипотечные кредиты оформляют на покупку дома, квартиры. Права и обязанности сторон отношений регулируются ФЗ-102 «Об ипотеке».

Первый шаг для заемщика – соотнести желания с возможностями, выбрать тип квартиры, предельную стоимость и определить для себя объем ежемесячных платежей, которые «потянет» семейный бюджет.

Ежемесячный платеж – часть основного долга + проценты. Его размер не должен превышать 40% общих доходов.

Выбрав банк, следует уточнить перечень документов для подачи заявки. Как правило, это – стандартный набор, включая справку о платежеспособности. Если постоянного дохода нет, нужно искать кредиторов, которые не требуют 2-НДФЛ.

Еще один важный вопрос – первоначальный взнос. Он может составлять 0-30% стоимости недвижимости, в зависимости от выбранной программы.

Но при этом минимальный начальный платеж может повлечь за собой повышенную процентную ставку (порядка 2-3%).

Поиск вариантов начинается после получения положительного решения. Для новостроек лучше сверить перечень компаний, аккредитованных в банке.

Поскольку строящаяся недвижимость не введена в эксплуатацию, в залог переходит не имущество, а право требования несуществующего объекта. Собственность регистрируется после ввода в эксплуатацию.

Относительно жилья на вторичном рынке нужно учитывать, что каждый кредитор выставляет свои требования и ограничения. Например, финансируется только покупка дома не старше 30 лет.

Комнаты в коммуналках, малосемейках не кредитуют, потому что имущество считается неликвидным и в качестве залога не рассматривается.

По этой же причине отрицательно относятся к «хрущевкам», полуподвальным и цокольным этажом.

Важный момент – готовность продавца провести сделку по полной стоимости. Согласно НК РФ, если квартира находится в собственности менее 3 лет, продажа облагается налогом. Требование банка – чтобы в договоре указывалась реальная цена. На фальсификацию ни один кредитор не пойдет.

Выбирая жилье, стоит ориентироваться не только на город, район, но и на особенности первички и вторички.

Первичный рынок
Вторичный рынок

Квартиры в строящихся домах на 30% дешевле готовых. Но нужно подождать с заселением. Есть риск, что застройщик не достроит дом.	Возможность немедленного заселения. Недостаток – неоднородность социального окружения.
Новостройки соответствуют современным технологиям и стандартам, требованиям времени, с перспективой развития инфраструктуры.	Широкий выбор вариантов в районах со сложившейся инфраструктурой. Минус – устаревшие планировочные решения, изношенные коммуникации.
Банки предлагают низкие процентные ставки по ипотеке.	Условия аналогичные ипотеке новостроек.

При покупке любой квартиры не стоит забывать о такой графе расходов, как ремонт. И если при выборе жилья на вторичном рынке можно обойтись минимальными затратами, то в новостройку придется инвестировать немало.

При покупке квартиры в строящемся доме у застройщика нужно потребовать:

• инвестиционный контракт;
• проектную декларацию;
• проектную документацию с госэкспертизой;
• разрешение на строительство;
• свидетельство о собственности на земельный участок;
• договор страхования или поручительства;
• выписку из ЕГРН;
• учредительные документы компании.

Оценка степени готовности дома снизит риски покупателя. Не лишним будет поинтересоваться о перспективах строительства рядом объектов, которые впоследствии могут причинить массу неудобств (например, строительство аэропорта, автомагистрали).

Удобнее всего заключать ДДУ. Он регистрируется в соответствующей службе. По ФЗ-214 при банкротстве застройщика, требования дольщика будут обеспечены залогом. Кроме того, ДДУ защищает от риска двойной продажи.

Можно заняться поиском самостоятельно или обратиться к опытному риэлтору, у которого есть база для выбора. При осмотре вариантов следует обратить внимание на коммуникации, проводился ли капремонт и когда, какие соседи и прочие бытовые условия.

Все функции контроля банк берет на себя. Поэтому выбранная недвижимость должна быть им одобрена. Договор купли-продажи, и ипотека заключаются одновременно.

В кредитном договоре, помимо процентной ставки, нужно обращать внимание на:

• комиссионное вознаграждение и порядок его выплат. Иногда размер комиссии может существенно увеличить ежемесячные расходы;
• наличие графика платежей с четким указанием суммы и сроков. Заверяется печатью банка и подписями обеих сторон;
• штрафные санкции, когда и в каком размере применяются, есть ли штраф за досрочное погашение;
• условия расторжения ипотеки и случаи реализации имущества. Обычно это – просрочка платежей;
• перечень форс-мажорных обстоятельств, влияющих на повышение процентной ставки, досрочное расторжение договора. Такие туманные понятия, как «изменение конъюнктуры рынка», должны насторожить, поскольку под это определение можно подвести любой процесс. Лучше, чтобы четко указывалось, например, процент повышается при повышении ставок ЦБ РФ;
• какая нужна страховка и когда она оформляется. Застраховать объект недвижимости придется в любом случае. Страхование жизни и здоровья не является обязательным, но многие банки при отказе от этого повышают процент по ипотеке до 1,5%.

Заемщик – сторона договора, поэтому не нужно подписывать все безоговорочно. Если что-то не устраивает, следует решать вопрос с банком сразу.

Например, можно просить кредитора включить условия о возможности рефинансировании кредита на случай каких-либо изменений (потеря работы, рождение ребенка и других).

Если он не идет на уступки, а условия оставляют желать лучшего, – стоит поискать другой банк.

Для приобретения новостроек нет никаких особых схем. Покупатель перечисляет застройщику первоначальный взнос, а кредитор – заемные средства

Покупка недвижимости на вторичном рынке имеет свои особенности. После получения решения банка нужно в определенный срок (до 4 месяцев) найти оптимальный вариант и договориться с продавцом с внесением аванса. В течение срока договора (около месяца) нужно сделать проверку документов, произвести оценку квартиры, согласовать моменты купли-продажи с банком и СК.

После соблюдения всех процедур подписывается договор кредитный и страхования, оплачиваются комиссии, деньги поступают на счет заемщика, оформляется покупка.

  Право собственности на недвижимость переходит к покупателю после государственной регистрации в ФРС, а не в момент подписания договора купли-продажи (ФЗ-122).

На этом этапе возможны случаи, когда Росреестр отказывает или приостанавливает регистрацию прав по причинам:

• непредоставления необходимых документов или их несоответствие установленным формам;
• сомнения в подлинности документации или сведений, содержащихся в ней;
• отсутствует согласие третьего лица на сделку при его необходимости;
• судебные споры, наличие запрета или обременения в отношении имущества.

Подробный перечень определен в законе. Срок приостановки регистрации составляет до 3 месяцев. Если нарушения не будут устранены, переход права собственности считается невозможным, сделка не состоится. При этом госпошлина, уплаченная за регистрацию, не возвращается.

Если собственность зарегистрирована, покупатель и продавец подписывают акт приема-передачи, который и завершает процесс.

Относительно передачи наличных денег существуют безопасные способы расчета:

• деньги помещаются в банковскую ячейку, для чего оформляется отдельный договор с условиями доступа к ним сторон. Продавец получает причитающуюся сумму после регистрации. Если по каким-либо причинам регистрация не состоялась, покупатель забирает деньги обратно;
• вся сумма разбивается на 3 части. Оплата происходит по мере наступления события: 50% после регистрации, 40% после выписки жильцов, проживающих в квартире, 10% после фактического освобождения жилплощади, передачи ключей и подписания акта приема-передачи.

Внесение всей суммы сразу до регистрации собственности не практикуется. Если продавец на этом настаивает, лучше поискать другие варианты жилья.

Переданные в обеспечение объекты на время действия договора находятся в собственности заемщика, но распоряжаться ими единолично не получится. На все требуется согласие банка.

Залогодатель не может:

1. Сдать купленное помещение в аренду. ФЗ-102 не запрещает такую возможность (п.1.ст.40), если:

• она согласована с залогодержателем;
• срок найма не превышает срока ипотеки;
• имущество приобреталось именно для сдачи в аренду.

Однако для банка эти действия всегда связаны с риском ухудшения состояния залогового имущества. Он не сможет даже вернуть свои деньги за счет страховки. СК не делают страхового возмещения, когда объектом пользовались третьи лица, а не собственник.

Банк не может дать согласия, но и препятствовать не имеет права, если найм оформляется официально, со всеми вытекающими для заемщика последствиями:

• аренда на срок не более 12 месяцев.
• с уведомлением страховой компании;
• с увеличением платежей по страховке;
• с уплатой налогов на прибыль.

Не редки случаи, когда такие вещи делаются втайне от кредитора. Если платежи по кредиту не задерживаются, у кредитора нет необходимости проверять залог. Но в случае просрочки и обнаружения нарушений банк может применить санкции, предусмотренные договором.

2. Сделать перепланировку. Приобретая квартиру или дом, владельцы стремятся обустроиться на новом месте. На все, что выходит за рамки обычного ремонта при ипотеке, нужно:

• согласие банка;
• проект перепланировки;
• разрешение соответствующих органов.

Собранные документы передаются в страховую и кредитору для согласования и оценки. Если работы узаконить невозможно (например, перенос стояков водоснабжения), их делать нельзя.

Иначе при обнаружении таких фактов банк потребует надлежащего оформления или возврата состояния в первоначальное положение.

Хотя случаев, когда из-за этого требовали расторгнуть кредитный договор, практически не бывает.

Залоговую недвижимость также нельзя подарить, обменять. Продажу без участия кредитора осуществить невозможно. Первое, что нужно – объявить о своих намерениях, согласовать все действия. При этом вырученные деньги будут направлены на досрочное погашение кредита или его части.

Спрогнозировать ситуацию на валютном рынке достаточно сложно. Искать работу, где платят в долларах, и ждать улучшений – сомнительный выход. Лучше всего погасить кредит досрочно, перезаняв деньги у другого кредитора, но уже в национальной валюте. Это даст возможность застраховаться от дальнейшего роста курса.

Перекредитоваться можно в «своем» банке, если вы считаетесь добросовестным клиентом. При этом залогом выступит все та же недвижимость. Если ее оценки окажется мало для обеспечения, может потребоваться дополнительное поручительство или залог.

Еще один вариант – просить у кредитора реструктуризации долга, что снизит размер платежей, но увеличит срок кредитования.

В первую очередь – процент, максимальная сумма и срок кредитования, нужен ли первоначальный взнос, справка о доходах. Важны требования к приобретаемому жилью, виды страхования. Если на примете уже есть подходящий вариант, попросите кредитного менеджера приблизительно просчитать все затраты и размер ежемесячных платежей.

Сбербанк – один из главных игроков на рынке ипотечного кредитования. Существенных требований к приобретаемой недвижимости не предъявляет, лояльно относится к старому фонду, новостройкам и вторичному жилью. Это его основное преимущество перед другими кредиторами. Не допускается кредитование квартир и домов с самовольными перепланировками.

От заемщика требуется наличие первоначального взноса. Решение о выдаче займа принимает в течение 4 месяцев. До совершения сделки купли-продажи покупатель и продавец заключают предварительный договор по форме банка, в котором согласовывают все условия. Есть только один способ рассчитаться с продавцом – банковская ячейка и получение денег после регистрации недвижимости.

Другие варианты не рассматриваются.

Документы:

Источник: https://ipoteka.finance/voprosy/vse-njuansy-ipoteki-riski-i-podvodnye-kamni.html