Нарушение договора долевого участия застройщиком

В отношениях компании-застройщика и дольщика, который заключил договор, сделал положенный взнос и теперь ожидает ключи от долгожданной квартиры, могут возникать некоторые осложнения. Несмотря на то, что существует закон (214-ФЗ), в котором эти отношения регламентированы достаточно четко, застройщик не всегда спешит выполнить принятые на себя обязательства. В этой статье мы поговорим о случаях, когда застройщик нарушает закон и, тем самым, ущемляет права дольщика, и расскажем – как может поступить дольщик в том или ином случае.

Содержание

Во время принятия закона ФЗ 214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» на этот документ возлагали большие надежды. И действительно, закон оказался способным защитить дольщиков от прямого обмана и различных мошеннических схем, которые ранее активно применялись недобросовестными компаниями.

Но механизм реализации закона, к сожалению, по-прежнему далек от совершенства, поэтому современные дольщики то и дело сталкиваются с нарушениями со стороны застройщика.

Как правило, сегодня все дольщики получают обещанное жилье, однако, то и дело возникают вопросы, связанные со сроками сдачи объекта, качеством строительных работ, а также с «лишними» квадратными метрами, за которые приходится доплачивать отдельно.

Сроки сдачи жилого дома. Риск долгостроя

Одним из обязательных пунктов в ДДУ является пункт о сроках сдачи жилого дома в эксплуатацию.

Согласно 214-ФЗ ст. 6 «Срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства», застройщик должен указать в договоре точную дату передачи квартиры, что и делается. Невыполнение застройщиком обещаний относительно сроков сдачи может грозить ему выплатой неустойки (в размере 1/300 ставки рефинансирования Центробанка за каждый день просрочки).

Разумеется, в том случае, если дольщикам через суд удастся отстоять свои права.

Однако застройщику не нужно искать какие-либо сложные пути, чтобы обойти закон и не выплачивать неустойки.

Все, что нужно сделать застройщику, который не успевает закончить работы вовремя – просто предупредить дольщиков об изменении сроков сдачи не менее чем за два месяца до даты, указанной в договоре.

Однако это является изменением первоначальных условий договора, а такие изменения возможны только по обоюдному согласию. Дольщик, который имеет право голоса, может не согласиться с изменениями, он может отказаться от принятия этих условий и потребовать уплату пени. На этот случай предусмотрен следующий порядок действий:

• Первым делом, необходимо составить претензию (в двух экземплярах). В документе нужно потребовать выплаты неустойки (согласно положениям ДДУ и действующему законодательству), а также возмещения ущерба (например, затрат на оплату арендованного жилья);
• Затем нужно вручить один экземпляр претензии застройщику. Это можно сделать через секретаря (на вашем экземпляре должна появиться отметка о принятии документа) или отправить заказным письмом (в этом случае нужно хранить квитанции об отправке и уведомление);
• Если в течение двух недель застройщик не ответил на претензию, необходимо сразу же обращаться в суд. К исковому заявлению нужно приложить копии всех документов, которые подписывались между застройщиком и дольщиком (ДДУ, дополнения, приложения к договору, копию своего экземпляра претензии, квитанцию об отправлении претензии).

Помимо этого, по истечении двух месяцев, начиная от даты срока сдачи объекта (первоначальная дата, указанная в договоре), дольщик может расторгнуть договор. Раньше это можно было сделать в одностороннем порядке, но с вступлением в силу новых поправок к ФЗ-214 (с января 2017 года), теперь необходимо решать такие вопросы через суд.

Важно!

Впрочем, помимо судебного решения дольщик не имеет никаких механизмов взыскания пени с застройщика, и не может заставить последнего выполнить все условия, сопутствующие расторжению договора (возврат средств, выплата неустойки, возмещение морального и прочего ущерба). А застройщик, как правило, не торопится ничего выплачивать и возвращать сумму, уплаченную по договору, и всеми силами уговаривает дольщика «потерпеть еще чуть-чуть, войти в положение». Это может продолжаться бесконечно долго.

Если сложилась неприятная ситуация и дольщик видит, что застройщик особо не торопится, и в ближайшем будущем жилой дом сдан не будет, необходимо обращаться в суд. Но для начала нужно взвесить все «за и против», а здесь не все так однозначно.

• Во-первых, дольщик рассчитывает переехать в новое жилье, собственно, с этой целью и заключался договор, ему нужна именно квартира, а не возврат денег. Именно с этой позиции рассуждает подавляющее большинство дольщиков, соглашаясь на изменения в договоре (перенос сроков).
• Во-вторых, рыночная стоимость квартиры к моменту окончания строительства возрастает весьма существенно, а если решать вопрос через суд, то максимум, чего может добиться дольщик – это возврат уплаченного взноса по договору (ну и в лучшем случае, пени, неустойки, пр.). Таким образом, застройщику даже выгодно вернуть деньги, ведь он легко продаст готовую квартиру по рыночной цене. И получится, что дольщик предоставил застройщику беспроцентный кредит на несколько лет, благодаря этому кредиту застройщик получает дополнительную выгоду.
• В-третьих, нужно учесть еще одну деталь – застройщик может откладывать сдачу дома по причине проблем с финансированием строительства, в связи с резким удорожанием стройматериалов, и прочими серьезными проблемами. В этом случае лучше немедленно забрать деньги через суд, чем дожидаться банкротства застройщика. Ведь тогда вы будете одним из нескольких сотен дольщиков, которые дожидаются окончания процедуры банкротства (а это требует времени) в надежде получить компенсацию (и возможно, деньги не удастся вернуть в полном объеме). Или вам придется дожидаться завершения «долгостроя» в течение нескольких лет, чтобы получить свою квартиру.

Кстати, в судебном порядке можно привлечь застройщика и к уголовной ответственности, например, за мошенничество.

Лишние или недостающие квадраты. Кто кому должен?

Закон защищает дольщика от изменений застройщиком проектной документации. Этот документ должен быть опубликован на сайте застройщика еще до начала строительства, и компания должна придерживаться утвержденного проекта. Впрочем, как и в случае со сроками, ФЗ-214 не препятствует внесению изменений в проект с согласия дольщиков.

В результате, окончательные замеры площади помещений (проводятся сотрудниками БТИ в момент сдачи новостройки в эксплуатацию) показывают, что площадь квартиры оказалась больше (или меньше) заявленной в ДДУ.

На поздних стадиях строительства подобное соглашение достигается довольно быстро – дольщики хотят как можно быстрее получить свои квартиры, поэтому охотно идут на уступки.

Но ситуацию с “лишними квадратами” нужно как-то решать, и дольщики сталкиваются со следующими проблемами:

• Если фактическая площадь больше – застройщик требует доплатить за дополнительные квадратные метры, и дольщики, волей-неволей оплачивают их, так как в противном случае застройщик не передаст квартиру в собственность.

• Если же площадь жилья оказалась меньше, то, по идее, застройщик должен компенсировать недостающие квадраты. Однако нередко застройщик не желает выплачивать компенсации, мотивируя свои действия удорожанием стройматериалов, увеличением объема работ, ростом их сложности и прочими причинами, вытекающими из изменения в проекте, на которые, кстати, дольщик дал свое согласие.

И в первом, и во втором случае налицо нарушение ФЗ-214, так как застройщик пытается извлечь дополнительную прибыль в результате нарушений первоначальных условий договора.

При возникновении подобных ситуаций необходимо обращаться в суд, однако нужно понимать, что для вынесения решения суду потребуются результаты строительной экспертизы, это мероприятие требует определенных затрат и его должен оплачивать истец.

Новые поправки (вступившие в силу с начала 2017 года) говорят о том, что превышение метража квартиры более, чем на 5% является существенным.

Иначе говоря, застройщик не сможет “навязать” дольщику с десяток лишних квадратов. Дольщики могут объединиться и подать коллективный иск, что значительно повышает шансы на успех. Однако часто дольщики избегают участия в судебных разбирательствах, предпочитая согласиться с навязанными условиями и быстрее получить жилье.

Качество жилья: Как заставить застройщика устранить недостатки

Квартира передается дольщику по акту приемки-передачи, и в этот момент могут быть обнаружены явные дефекты – кривые стены, некачественная отделка, неисправные инженерные коммуникации, скрытые проблемы – отвратительная звукоизоляция, «мостики холода» между панелями, пр. Вот как обстоят дела с качественными параметрами жилья, передаваемого дольщику по договору (ДДУ):

• С одной стороны, статья 7 ФЗ-214 «Гарантии качества, предусмотренные договором» говорит о том, что застройщик обязуется передать жилье, которое в полной мере соответствует строительным нормам, требованиям технических регламентов (положениям о пожарной безопасности, пр.) условиям ДДУ, проектной документации.
• Но, с другой стороны, если у застройщика есть возможность законно изменить проектную документацию (по согласованию с дольщиками), то с высокой долей вероятности изменится и качество жилья.

Кроме того, ФЗ-214 никак не регламентирует качество помещений общего пользования (лестничная площадка, пролеты, входная группа, пр.). То есть, если дольщики обнаружат, например, трещины на стенах лифтовой шахты, то заставить застройщика устранить недостатки будет проблематично.

Как правило, дольщики мирятся с недочетами в пределах передаваемой квартиры и предпочитают устранять их своими силами, особенно, если все равно предполагается проведение перепланировки.

Но что делать, если недочеты серьезные, и устранение их требует значительных затрат? Опять-таки, проблемы могут проявиться не сразу, а, через полгода-год после заселения, например, если квартира передается летом, возможности проверить работу системы отопления просто нет…

ЛЮБОПЫТНЫЕ ДЕТАЛИ

Дольщик не располагает механизмами, способными заставить застройщика выполнить перечисленные требования (по крайней мере, в правовой плоскости), поэтому необходимо действовать через суд.

В противном случае застройщик будет просто игнорировать обращения и просто ждать, когда дольщик будет готов принять квартиру в том виде, в котором она есть.

Даже если застройщик признает, что – да, действительно, недочеты имеются (это для того, чтобы дольщик не обращался в суд), то это не значит, что он немедленно начнет устранять недостатки, скорее всего, он просто будет ждать.

Согласно положениям закона, дольщик, при обнаружении недочетов или несоответствий положениям статьи 7 ФЗ-214 имеет право отказаться подписывать акт приемки-передачи, и потребовать от застройщика следующее (на выбор):

• Устранить недостатки за свой счет (в приемлемые сроки);
• Снизить цену квартиры (соразмерно недостаткам);
• Компенсировать расходы на устранение недостатков.

Таким же образом нужно действовать, если проблемы обнаружатся в течение гарантийного срока, указанного в ДДУ. Прямое обращение к застройщику должно носить формальный характер, так как практика показывает, что компании добровольно выполняют работы по гарантии весьма нечасто.

Как и в случае с лишними квадратными метрами, в суде потребуются доказательства – дольщику необходимо будет заказать и оплатить строительно-техническую экспертизу, которая подтвердит (или не подтвердит) наличие недочетов и определит объем расходов, необходимых для их устранения.

Но нужно учесть, что эксперт при подсчете расходов на устранение недостатков, может выйти вовсе не ну ту сумму, которую желает получить истец. В результате компенсация, полученная дольщиком через суд, может не окупить даже расходы на экспертизу.

Можно отказаться принимать квартиру, разорвать договор (разумеется, через суд), но в этом случае вернутся только деньги, уплаченные по договору, это не выгодно застройщику (по причинам, описанным выше).

Заключение: лучше предотвратить, чем нивелировать последствия

Описанные в данной статье неприятности легче предотвратить, если внимательно и вдумчиво подойти к вопросу выбора застройщика (объекта).

Стоит не только просмотреть проектную документацию, но и проанализировать структуру, изучить документы предприятия (учредительные документы, дата регистрации, кто владелец права на бренд, пр.

), а также выяснить, были ли у застройщика проблемы с дольщиками в рамках других проектов.

• Последнее можно установить путем изучения такого ресурса, как «Единая база данных решений судов общей юрисдикции РФ» – здесь по названию компании можно найти информацию о том, с кем судился застройщик, и что послужило поводом для разбирательств.
• Плохая «история» застройщика, как, впрочем, и полное отсутствие проектов, реализованных ранее, может говорить о высокой вероятности возникновения у дольщика различных проблем с застройщиком.

Источник: https://Novostroev.ru/articles/kak-deystvovat-esli-zastroyshchik-narushaet-214-fz/

На что обратить внимание при заключении дду

Договор участия в долевом строительстве (ДДУ) заключается в соответствии с требованиями 214 ФЗ между застройщиком и участником долевого строительства (дольщиком).

Предметом договора является строительство застройщиком квартиры за счёт предоставленных дольщиком средств.  Согласно ДДУ застройщик обязан построить многоквартирный дом, получить разрешение на его ввод в эксплуатацию и передать квартиру в нем дольщику.  Дольщик, со своей стороны, обязуется оплатить цену квартиры и принять ее после завершения строительства.

Иногда застройщики предлагают покупателям квартир заключить предварительный договор долевого строительства вместо обычного основного ДДУ. Однако для потенциального дольщика этот вариант, как правило, невыгоден и небезопасен

Когда можно заключить ДДУ

Сторонами — участниками договора долевого строительства будут компания-застройщик и дольщик, желающий приобрести квартиру в новостройке.

Застройщиком может быть только организация — юридическое лицо, отвечающая целому ряду требований. При этом купить квартиру по ДДУ можно только в случае, если застройщик имеет право привлекать средства граждан для долевого строительства.

Дольщиками, как правило, являются физические лица.  Заключение ДДУ между юридическими лицами также возможно. Но 214 ФЗ предоставляет им меньше средств защиты. В частности, юридическое лицо:

• не сможет сослаться на законодательство о защите прав потребителей, если квартира окажется некачественной;
• не получит средства из Компенсационного фонда при банкротстве застройщика.

Индивидуальный предприниматель может заключить договор долевого строительства, используя свой статус ИП. В этом случае в договоре делается соответствующая пометка, и он приравнивается к юридическим лицам.

Однако он также может приобрести квартиру по ДДУ для личных нужд, не связанных с бизнесом. Второй вариант выгоднее, так как в этом случае ИП может пользоваться всеми средствами защиты, предоставленными обычным дольщикам.

При это ничто не препятствует после завершения строительства начать использовать квартиру для предпринимательских целей (например, сдачи в аренду).

Нужно отметить, что для индивидуальных предпринимателей и юридических лиц возможны и иные способы участия в строительстве. Помимо  ДДУ, они могут заключать договоры об инвестициях или о совместной деятельности.  Пункт 3 ст. 1 ФЗ 214-ФЗ специально запрещает переуступать права по таким договорам от предпринимателей к обычным гражданам, чтобы предотвратить обход закона.

ДДУ могут заключить один, два и более дольщиков. Если дольщиков больше одного, впоследствии они разделят право собственности на квартиру.

ДДУ может быть заключен после того, как застройщик приобретет право привлекать денежные средства граждан.  Наличие этого права зависит от того, соблюдает ли застройщик требования закона 214 ФЗ. В случае нарушений, заключение застройщиком договоров может быть приостановлено.

Зачастую потенциальные покупатели задают вопрос, можно ли заключить ДДУ на этапе ввода дома в эксплуатацию.  Согласно 214 ФЗ, договоры долевого участия могут заключаться:

• до того, как дом будет построен;
• после получения разрешения на ввод в эксплуатацию, но до осуществления государственного кадастрового учета (ч. 7.1 ст. 17 214-ФЗ в редакции Федерального закона от 25.12.2018 года № 478-ФЗ).

Некоторые застройщики предлагают в этой ситуации подписать ДДУ задним числом.  Соглашаться на это не следует. Опасность для дольщика состоит в том, что такой договор юридически ничтожен. Подписав его, дольщик окажется полностью зависим от того, пожелает ли застройщик исполнить свои обязательства добровольно.

Риски невыполнения застройщиком договорных обязательств

Строительные компании часто не выполняют свои обязательства по ДДУ из-за махинаций и халатности ее руководителей. Рассмотрим, какие риски для дольщика влекут невыполнение договорных обязательств застройщиком.

Задержка или остановка строительства объекта — самый распространенный риск для дольщиков. Причины пропуска сроков разнообразны:

• Отсутствие денег на строительство

Не имея своих средств на возведение дома, застройщик планирует строительство. Он рассчитывает расходы и предполагаемую прибыль. Получив деньги после заключения ДДУ, застройщик тратит их на издержки. Прибыль при этом может снижаться, издержки — расти и, в конечном итоге, средства заканчиваются. Возведение дома приостанавливается или вовсе замораживается.

• Нецелевое использование средств

После заключения ДДУ полученные деньги застройщик тратит не на возведение оговоренного объекта, а на достройку предыдущих проектов. Скорость строительства падает, сроки срываются.

Застройщик может столкнуться с недобросовестным подрядчиком и пропустить сроки, подыскивая ему замену. А может быть и другая схема. Строительная компания рассчитывается с подрядчиком квартирами в строящемся доме, которые не удается продать. Поэтому денег на проект нет. Эта проблема значительно замедляет строительство.

В договоре долевого строительства четко прописано, из чего будет построено жилье. Если вы получаете квартиру без отделки оговоренными материалами, это является нарушением условий ДДУ.

Вы вправе обратиться в суд и компенсировать ущерб. Но многие дольщики об этом не знают или не хотят судится с застройщиком.

На это и рассчитывает компания — некачественно строит дом из дешевых материалов по мошеннической схеме.

Порой местные власти за нарушение договорных обязательств по ДДУ передают строящийся объект другому застройщику. Зачастую новая компания требует от дольщиков вложения дополнительных средств, распределив их поровну между ними.

Решить такую проблему сложно. Судиться придется не только с застройщиками, но и с местной администрацией. В этой непростой ситуации рекомендуем обратиться за помощью к юристу.

Иногда компания требует от дольщиков внесения дополнительных средств. При этом основывается на разных причинах: увеличилась цена материалов и услуг рабочих, сменился подрядчик и т.д. Подобное требование незаконно — цена по ДДУ должна оставаться неизменной. Вы смело можете обратиться в суд.

Двойные продажи

Двойная продажа квартиры в новом строящемся доме невозможна. Закон № 214-ФЗ защищает граждан от подобного риска — ДДУ в обязательном порядке регистрируется в Росреестре. Однако существуют долгострои, начатые до введения изменений в закон о долевом строительстве. В этом случае двойные продажи возможны. Обязательно проверяйте этот нюанс при покупке жилья в долгострое.

Есть и еще неприятные моменты при заключении ДДУ — застройщик не может:

• подготовить документацию;
• провести коммуникации;
• выполнить обязательства перед местными властями.

Тогда дом стоит, а дольщик не может получить право собственности на оплаченное жилье.

Такую проблему можно решить только через суд. Не исключено, что бороться за право собственности вам придется с местными властями. Без помощи хорошего юриста выиграть дело будет практически невозможно. Бывают случаи, когда помогает страховая компания, если сделка по заключению ДДУ была застрахована.

Предлагаем ознакомиться  Правила заключения договора с физическим лицом

Существенные условия договора долевого строительства

В ДДУ должны быть обязательно указаны существенные условия, перечисленные в статье 4 ФЗ 214:

• описание жилого помещения (квартиры), ее план и схема расположения на этаже, площадь, количество комнат и иных помещений. Эти данные можно найти в разделе «Предмет договора».  Этот раздел договора долевого строительства также содержит адрес земельного участка, на котором будет построен многоквартирный дом;
• характеристики многоквартирного дома: вид, этажность, использованные для стен и перекрытий материалы;
• срок передачи квартиры дольщику.  Как правило, указывается несколько месяцев после получения разрешения на ввод в эксплуатацию;
• цена квартиры и порядок ее уплаты;
• гарантийный срок на квартиру;
• способы обеспечения исполнения обязательств по договору застройщиком;
• описание социальных объектов (школ, поликлиник и т.п.), которые застройщик планирует возвести в ходе строительства данного проекта.

Внимание!

При отсутствии существенных условий договор будет считаться незаключенным, т.е. не существующим. В этом случае застройщик должен будет возвратить полученные от дольщика средства, если они уже были уплачены к моменту, когда был обнаружен этот недостаток договора.

Условия ДДУ должны соответствовать проектной декларации в редакции, действующей на момент подписания ДДУ. Если это не так, дольщик может оспорить ДДУ, ссылаясь на то, что договор был заключен под влиянием заблуждения и недостоверной информации, и потребовать возврата средств.

Условия ДДУ, как правило, являются типовыми, и застройщики их неохотно меняют.

Тем не менее, перед заключением договора нужно внимательно изучить его содержание, и, по возможности, показать юристу для подробного анализа.

Более осторожные дольщики могут также привлечь профессионалов для сопровождения сделки по заключению ДДУ, включая как само подписание договора, так и предшествующую ему экспертизу документов застройщика и проекта.

Риски связанные с заключением невыгодного для дольщика договора

Иногда дольщик невнимательно читает договор и подписывает его, не вникая в суть. И зря — в таком документе могут быть упущены важные моменты:

• не указан материал строительства;
• не прописан конкретный срок сдачи квартиры. В правильном ДДУ указывается или точная дата, или квартал;
• введены неправомерные дополнительные требования или ограничения на расторжение договора и возврат уплаченных средств.

Например, в ДДУ прописано, что квартира измеряется после сдачи. При отклонении площади от указанной в договоре между заказчиком и дольщиком производится окончательный расчет. Такие «новшества» в договоре считаются незаконными.

Как купить квартиру по ДДУ?

Подводные камни договора долевого строительства встречаются часто и человеку, который редко сталкивается с подобной документацией, обнаружить самостоятельно их трудно. Зная о своих правах и обязанностях на этапе оформления можно оговорить или морально приготовиться к дополнительным расходам на юриста.

Консультацию о надежных и проверенных застройщиках Краснодара можно получить бесплатно оставив заявку на сайте недвижимости 23Квартиры.ру. Специалисты проинформируют про особенности оформления и нюансы договора, которые можно или даже нужно изменить до их подписания.

Предлагаем ознакомиться  Как взыскать алименты на двоих детей

При оформлении ДДУ нужно обратить внимание на строительный номер квартиры, указанный в договоре. Это условное обозначение квартиры, временно присвоенное ей застройщиком.

Внимание!

Строительный номер сам по себе не является существенным условием ДДУ, он нужен только для целей идентификации квартиры. Тем не менее, заключая ДДУ, стоит удостовериться, что строительный номер в договоре соответствует номеру квартиры на приложенном к договору плане этажа

Любая путаница в номерах может в дальнейшем повлечь вопросы о том, какая же именно квартира была продана по этому договору долевого строительства.

 Оформление договора долевого участия

Договор долевого участия должен быть заключен в письменной форме и подписан обеими сторонами. Его нотариальное удостоверение не требуется.

Со стороны застройщика договор обычно подписывает представитель, действующий по доверенности. Дольщик может подписать договор лично, либо также выдать своему представителю доверенность на подписание.

Порядок заключения ДДУ определяют стороны. Как правило, договор подписывают обе стороны одновременно в офисе застройщика.

Если же деньги на оплату квартиры предоставляет банк, дольщику необходимо дополнительно подписать с ним кредитный договор и договор ипотеки. Как правило, сначала подписывают договор бронирования квартиры и кредитный договор, а потом — ДДУ и договор ипотеки. Однако последовательность зависит от конкретного застройщика и банка, поэтому с ними нужно согласовать порядок действий.

214 ФЗ требует, чтобы после оформления договор долевого строительства был зарегистрирован в Росреестре. До тех пор, пока регистрация не проведена, он не считается заключённым.

Поэтому для заключения ДДУ застройщик попросит дольщика подготовить все документы, необходимые для его последующей регистрации.

Подробности о процедуре регистрации и способах ее проверки вы можете узнать из других материалов нашего сайта.

После регистрации дольщик сможет получить на руки свой экземпляр ДДУ. Его необходимо сохранить, по крайней мере, до оформления собственности на квартиру.

Дду подписан: что дальше

Подписание ДДУ является лишь одним из действий, необходимых для получения квартиры в новостройке. Договор долевого участия должен быть зарегистрирован в Росреестре и считается заключённым только после такой регистрации. Также только после  регистрации договора застройщик может принять оплату по договору от дольщика.

Срок действия договора долевого участия длится до получения квартиры дольщиком. После завершения строительства дома, застройщик должен передать квартиру дольщику по акту приема-передачи в установленный договором срок. После этого дольщику необходимо будет зарегистрировать своё право собственности на готовую квартиру.

В заключение стоит отметить, что перед подписанием ДДУ необходим тщательно изучить все предоставленные застройщиком документы — как проект договора, так и документы на строительство. Внимательный подход к этому вопросу позволит дольщику избежать неприятностей и сохранить время и средства.

Источник: https://gost-63.ru/obratit-vnimanie-zaklyuchenii/

Расторжение ДДУ по инициативе дольщика или застройщика в одностороннем и судебном порядке

Приобретение жилплощади по ДДУ с июля 2019 года осуществляется по новым правилам. Ключевым условием для привлечения новых дольщиков стало получение разрешения на возведение каждого отдельного дома, использование системы эскроу-счетов. Однако даже после указанных нововведений расторжение ДДУ осуществляется по прежним основаниям, указанным в Федеральном законе № 214-ФЗ.

Федеральный Закон 214

Хотя заключения стандартных договором происходит по нормам ГК РФ, для сферы ДДУ был разработан и принят специальный нормативный акт – Закон № 214-ФЗ. Он распространяется на следующие правоотношения:

• получение и размещение на сайтах стройкомпании разрешительной и проектной документации;
• установление единого порядка заключения договоров, который распространяется на всех дольщиков;
• введение штрафных санкций и мер воздействия за несоблюдение сроков сдачи жилья, ненадлежащее качество объекта;
• определение условий, при которых расторжение договора долевого участия допускается в одностороннем порядке.

ФЗ 214 применяется не только при заключении ДДУ с частными лицами. Дольщиком может быть и организация, вложившая средства на покупку помещений для собственных нужд, либо для последующей перепродажи. Максимальный объем гарантий по Закону № 214-ФЗ регламентирован именно для граждан, в том числе в виде повышенных ставок пени за нарушение обязательств.

Расторжение договора долевого участия по инициативе дольщика в одностороннем порядке

По условиям ДДУ дольщик приобретает не готовую квартиру или нежилое помещение, а право требования на часть площади МКД. Когда дом будет достроен и принят в эксплуатацию, по количеству квадратных метров, зафиксированных в соглашении, будет осуществляться передача объекта с регистрацией прав. ДДУ также должен быть зарегистрирован в Росреестре с размещением информации в ЕГРН.

Одностороннее расторжение договоров со стройкомпаниями допускается в случаях, указанных в ст. 9 Закона № 214-ФЗ.

Эта норма разграничивает ситуации, когда прекращение отношений допускается вне зависимости от судебного акта, и случаи, когда требование должен проверить и утвердить суд.

В первом варианте гражданину достаточно направить компании письменное уведомление с указанием оснований для расторжения ДДУ. Во втором случае придется обращаться с исковым заявлением и документами в суд.

Основания

Причины досрочного расторжения договора ДДУ по инициативе частного лица всегда связаны с нарушением его интересов застройщиком. По ч. 1 ст. 9 Закона такое требование можно заявить:

• при несоблюдении срока передачи готового объекта более чем на 2 месяца;
• при неисполнении требований об устранении недостатков квартиры или иного помещения в МКД, либо соразмерного снижения цены, либо компенсации расходов дольщика;
• при выявлении существенных отступлений от качества объекта, что препятствует его использованию для проживания;
• в иных случаях, предусмотренных законом или договором.

Обратите внимание! Использовать указанные основания можно только до фактической передачи объекта и до государственной регистрации его в Росреестре. После подписания акта и госрегистрации ДДУ уже утратит силу. Собственник квартиры сможет предъявлять требования по качеству объекта, взыскивать расходы и убытки.

Прекращение отношений по изложенным выше факторам является обязанностью стройкомпании, если она получит официальное уведомление.

Если организация проигнорирует уведомление или вынесет необоснованный отказ в расторжении, через суд с нее будет дополнительно взыскан штраф 50% от суммы долга, денежная компенсация морального вреда.

Порядок действий дольщика

По Закону 214-ФЗ у дольщика есть право выбора – требовать одностороннего расторжения ДДУ или ждать от застройщика надлежащего исполнения обязательств.

В большинстве случаев, если деятельность строительной компании уже связана с отступлением от договора, рассчитывать на достройку МКД или выполнения иных требований не приходится.

Порядок действий дольщика по ст. 9 Закона № 214-ФЗ заключается в следующем:

• установив основания для одностороннего расторжения ДДУ нужно направить застройщику письменное уведомление;
• документ направляется по почте заказным письмом с уведомлением (это прямое требование закона, т.е. личное вручение не применяется);
• срок на рассмотрение требований нужно указать в уведомлении (если этот период дольщик не указал, действует правило разумного срока, т.е. до 30 дней);
• застройщик обязан подписать соглашение о расторжении ДДУ, вернуть денежные средства.

Для сроков и порядка возврата денег дольщику в статье 9 Закона 214-ФЗ есть отдельный пункт. Строительной компании дается не более 20 дней на выплату средств и неустойки. Этот срок отсчитывается со дня расторжения ДДУ.

Возврат денег и уплата процентов

При одностороннем расторжении ДДУ подрядная или строительная организация обязана вернуть деньги, внесенные для оплаты цены по договору. Если условиями документа была предусмотрена частичная оплата с окончательным расчетом после передачи объекта, будет возвращена фактически оплаченная часть.

Кроме стоимости по договору строительная компания обязана выплатить проценты за пользование деньгами, т.е. неустойку.

В долевом строительстве действует специальный повышенный размер пени, если дольщиком является частное лицо – 1/150 ставки рефинансирования ЦБ РФ.

Если договор расторгает юридическое лицо, неустойка считается как 1/300 от указанного показателя. Для расчета штрафных санкций модно использовать онлайн-калькулятор, либо обратиться за помощью к юристам.

Ответственность застройщика за нарушение сроков возврата денег дольщику

На расчет с дольщиком (возврат средств и процентов) во внесудебном порядке застройщику дается не более 20 дней. При нарушении этого срока неустойка будет начисляться до полного расчета с дольщиком. Эту сумму можно взыскать в судебном порядке, предъявить к принудительному удержанию через ФССП.

Нарушение срока расчета повлечет и дополнительную меру ответственности, если дольщиком являлся гражданин. По Закону № 2300-1 «О защите прав потребителей» будет взыскан штраф 50% от общей суммы задолженности. Учитывая, что цена объекта по ДДУ исчисляется миллионами, санкции для нарушителя будут максимально серьезными.

Расторжение ДДУ в судебном порядке

Подать исковое заявление в судебные инстанции можно по причине отказа застройщика расторгнуть контракт по указанным выше причинам, либо по дополнительным основаниям, предусмотренным ч. 1.1 ст. 9 Закона № 214-ФЗ.

В первом случае речь идет не о расторжении ДДУ, а о получении средств и привлечении строительной компании к ответственности. Во втором варианте суд будет оценивать, возникли ли основания для прекращения договорных отношений.

Основания

Поводы для расторжения ДДУ исключительно через суд указаны в ч. 1.1. ст. 9 Закона № 214-ФЗ. К ним относится:

• прекращение или приостановление строительных работ по возведению МКД, если это явно ведет к нарушению срока сдачи готового объекта дольщику;
• если обновилась проектно-техническая документация, в результате чего исходная площадь помещений по ДДУ изменится более чем на 5%;
• если меняется целевое назначение общедомового имущества или вспомогательных помещений;
• если нарушаются иные исходные условия проекта или контракта.

Вопрос по поводу расторжения ДДУ в перечисленных случаях носит характер спора. Гарантировать, что суд примет положительное решение в вашу пользу, практически невозможно. Чтобы оформить иск, подготовить доказательства и добиться успеха в судебном процессе, обратитесь за помощью к нашим юристам.

Порядок обращения в суд

В перечисленных выше случаях подавать письменное уведомление до обращения за судебной защитой необязательно. Однако мы рекомендуем подготовить такое письмо, поскольку строительная компания может пойти навстречу и подписать добровольное соглашение о расторжении ДДУ. Также при переписке могут возникнуть дополнительные моменты, которые понадобятся в суде.

Обращаться в судебные органы можно в любой момент после выявления причин по ч. 1.1 Закона № 214-ФЗ. Однако будет применяться срок давности по ГК РФ – не позднее 3-х лет после выявления оснований для подачи иска. Более позднее обращение приведет к прекращению дела без рассмотрения требований дольщика.

Подсудность

Выбор суда для подачи иска зависит от статуса дольщика. Если участником ДДУ является гражданин, он должен обращаться в суд общей юрисдикции по месту возведения МКД, по юридическому адресу застройщика, либо по своему месту жительства. Такая альтернативная подсудность применяется, поскольку на граждан распространяется Закон «О защите прав потребителей».

Если застройщик находится в стадии банкротства, подавать иск придется в арбитраж. Также через арбитражные суды будет рассматриваться спор, если дольщиком является юридическое лицо.

Госпошлина

При расторжении ДДУ через суд госпошлина рассчитывается как за подачу иска неимущественного характера. Для граждан ставка пошлины составляет 300 руб., тогда как юридические лица платят 6000 руб.

Необходимые документы

Основанием для возбуждения судебного дела является исковое заявление о расторжении ДДУ. К иску нужно приложить:

• исходный договор долевого участия в строительстве, все приложения и допсоглашения к нему (например, о продлении срока сдачи жилья);
• выписка ЕГРН, подтверждающая регистрацию ДДУ (если договор еще не зарегистрирован в регпалате, об этом нужно указать в иске);
• платежные документы, подтверждающие перечисление средств застройщику;
• письменные претензии или уведомления, если они направлялись дольщиком;
• переписка по поводу нарушения условий ДДУ;
• материалы и доказательства, подтверждающие основания для подачи иска;
• платежка об оплате госпошлины.

Если ваши интересы в суде представляет юрист или адвокат, нужно приложить доверенность. Также при подаче иска нужно сделать копии паспорта дольщика, регистрационных документов юридического лица.

Образец иска

Возврат денег и выплата процентов

Для расторжения ДДУ в судебном порядке предусмотрен специальный срок возврата денег и расчета неустойки. Застройщик обязан вернуть деньги с процентами в течение 10 дней после прекращения договорных отношений.

Этот срок считается с момента вступления в силу решения суда, если иная дата не указана в этом документе.

Кроме цены договора, истец получит проценты (1/150 или 1/300 от ставки рефинансирования ЦБ РФ), возмещение судебных расходов, компенсацию затрат на юридические услуги.

Расторжение ДДУ по инициативе застройщика

В одностороннем порядке может расторгнуть ДДУ и строительная компания. Для этого можно использовать только основания, предусмотренные ГК РФ или договором.

Например, законным основанием для прекращения договорных отношений будет отказ дольщика оплачивать сумму по ДДУ.

До обращения в суд с исковым заявлением застройщик обязан направить дольщику письменное требование, указать на основания расторжения.

Риски дольщика

Основной риск дольщика связан с нарушением сроков сдачи готового жилья. Даже если в проектной декларации и ДДУ эта дата будет четко обозначена, застройщик может попытаться ее продлевать.

Для этого гражданам направляются соглашения с указанием новых сроков передачи квартиры.

После перехода на использование эскроу-счетов существенно снизились риски невозврата денег по причине банкротства строительной организации. Однако полностью исключить такие последствия нельзя. Поэтому мы рекомендуем обратиться на юридическую консультацию при первом возникновении проблем с застройщиком.

Можно ли расторгнуть ДДУ если застройщик выполняет свои обязательства

В ст. 9 Закона № 214-ФЗ прямо указано, что при надлежащем исполнении застройщиком своих обязательств, дольщик не может требовать расторжения ДДУ во внесудебном порядке. Поэтому единственным вариантом для прекращения договорных отношений является обращение в суд.

Судебная практика

В Законе № 214-ФЗ достаточно четко определены основания для расторжения договора, поэтому проблем с их подтверждением в суде не возникнет. Сложности могут возникать в следующих случаях:

• при подаче строительной компанией заявления на банкротство (в этом случае даже при расторжении ДДУ очень сложно быстро вернуть деньги);
• при несоразмерности неустойки сумме основного долга (по таким признакам арбитражные суды часто снижают размер пени, если истцом является юридическое лицо);
• при заключении договоров переуступки прав в долевом строительстве, так как для покупателя могут устанавливаться иные условия сделки.

Если истцом является частное лицо, судебная практика практически во всех случаях на его стороне.

Расторжение ДДУ по соглашению сторон

В любой момент стороны могут договориться о добровольном расторжении договора. Никаких специальных моментов по этому вопросу Закон № 214-ФЗ не содержит. Соглашение нужно оформить письменно после согласования всех условий возврата средств. Вступит в силу документ после его регистрации в Росреестре.

Как расторгнуть ипотеку с ДДУ: особенности процесса

Если для заключения ДДУ был использован ипотечный кредит, банк привлекается к рассмотрению спора. Деньги, которые вернет застройщик, будут перечислены на банковский счет, тогда как дольщик сможет получить только неустойку. Взыскать проценты, которые заемщик выплатил по ипотеке, можно только в части, непокрытые неустойкой по Закону № 214-ФЗ.

Возможность одностороннего расторжения ДДУ предусмотрена статьей 9 закона № 214-ФЗ. Это можно сделать во внесудебном или судебном порядке, в зависимости от причин предъявления таких требований. После расторжения договора застройщик обязан не только вернуть деньги, фактически внесенные дольщиком, но и выплатить неустойку.

Источник: https://33urista.ru/theme/rastorzhenie-dogovora-dolevogo-uchastiya-mezhdu-dolschikom-i-zastrojschikom

Расторжение ДДУ в 2020 г. — подробное описание судебного процесса

Расторжение ДДУ – это довольно радикальное решение, у которого имеются свои плюсы и минусы.

1. Дольщик отказывается от права требовать передачи квартиры. При этом необходимо понимать, что маловероятен исход событий, при котором застройщик добровольно выплатит сумму договора с процентами — нужно быть готовым к судебной тяжбе с застройщиком. Есть вероятность, что до момента вступления решения суда в законную силу, активы компании будут выведены и это повлечет невозможность или затруднительность исполнения судебного решения. Иными словами – отказываясь от договора долевого участия, вы рискуете потерять как квартиру, так и деньги.
2. Ценность объекта на начальной стадии строительства значительно ниже, чем на стадии завершения. Отказавшись от договора, вы получите обратно сумму, которая будет меньше текущей рыночной стоимости возводимой квартиры. Проценты за пользование денежными средствами и «потребительский штраф» могут эту разницу покрыть, но может быть и обратная ситуация.
3. При неопытном подходе к делу проценты которые вам положены за пользование застройщиком вашими деньгами могут быть сильно срезаны на основании ст. 333 ГК. Для предотвращения подобной практике, рекомендую обращаться к юристу с опытом взыскания процентов в полном объеме, без занижения их судом.

Теперь о плюсах расторжения ДДУ: Почему выгодно расторгнуть договор ДДУ со стороны дольщика ?

Возможность взыскания процентов за пользование денежными средствами. Это требование имеет ряд преимуществ перед взысканием неустойки за просрочку:

— проценты исчисляются с момента получения застройщиком денег. Размер процентов – 1/150 ставки рефинансирования на сумму договора за каждый день пользования деньгами.  Ключевая ставка с 16 декабря 2019 г. равна 6,25.

Следовательно размер процентов на сегодняшний день примерно равен 15.2 % в год или 0,0417 % в день.

Итого, при расторжении договора по истечении трех лет с момента заключения, вы вправе требовать проценты в размере половины от стоимости договора;

Посчитать проценты при расторжении договора вы можете на следующем калькуляторе:

— возможность перевода права требования процентов в арбитражный суд, что повлечет снижение рисков применения ст. 333 ГК РФ о снижении неустойки.

Высший Арбитражный суд в своем постановлении высказывался, что проценты за пользование денежными средствами в контексте ст.

9 214-ФЗ являются мерой ответственности, следовательно, их снижение судом недопустимо (абзац 5 страницы 3 определения ВАС РФ от 28 ноября 2013 года № ВАС-16365/13, принятого по делу № А43-16703/2012).

Расторжение договора выгодно, когда цены на недвижимость не сильно выросли, а лучше, если они вообще упали. Если недвижимость приобреталась с инвестиционной целью, то на расторжении договора можно прилично заработать. Важно, как было сказано выше, проверить застройщика на платежеспособность.

Перевод дела в Арбитражный суд можно осуществить путем уступки права требования процентов за пользование денежными средствами.

По вышеизложенной причине, прежде чем приступать к расторжению договора, необходимо тщательно взвесить все риски, произвести анализ финансового состояния застройщика, посмотреть, исполняются ли им решения суда. Рекомендуем предварительно заказать отчет у  юриста, специализирующегося в сфере недвижимости и строительства.

• Примеры отчетов здесь.
• Либо воспользоваться нашим сервисом по проверке платежеспособности застройщика.
• Договор долевого участия может быть расторгнут соглашением сторон в судебном порядке, путем одностороннего отказа дольщика от исполнения договора.

Расторжение ДДУ по  соглашению сторон.

Наиболее редкий способ прекращения обязательств между застройщиком и дольщиком.  Тем не менее такой порядок также возможен, однако необходимо учитывать, что взыскать проценты за пользование Вы уже не сможете — п. 2 ст. 9 214-ФЗ предусматривает обязанность выплаты Застройщиком процентов только в случае расторжения ДДУ в одностороннем порядке по инициативе Участника.

Судебный порядок.

Данный способ регламентируется п. 1.1. ст. 9 214-ФЗ. Так, основаниями для расторжения договора судом являются:

1. 1) Приостановка или прекращение строительства;
2. 2) Существенное изменение проектной документации;
3. 3) В случае изменения назначения общего имущества/нежилых помещений, входящих в состав объекта строительства и иных случаях.

В случае возникновения любого из вышеприведенных оснований, Вы вправе обратиться в суд с исковым заявлением о расторжении договора долевого участия, возмещение уплаченного по договору и взыскание процентов за пользование чужими денежными средствами. После вступления в силу решения суда, застройщик обязан в течение 10 дней уплатить вам сумму договора и проценты.

Односторонний отказ от исполнения ДДУ. 

Этот способ наиболее востребован на практике. Основаниями для отказа являются (согласно п. 1 ст. 9 214-ФЗ):

• 1) просрочка более двух месяцев по передаче объекта строительства;
• 2) неисполнение застройщиком обязанностей по устранению существенных недостатков объекта строительства;
• 3) существенное нарушения требований к качеству объекта строительства;
• 4) нарушение обязанности заключить новый договор поручения в случае прекращения предыдущего и в иных случаях.
• Как правильно провести расторжение ДДУ дольщиком ?

Порядок расторжения договора долевого участия:

В первую очередь, необходимо направить на юридический адрес застройщика по почте заказным письмом с описью вложения уведомление об отказе от исполнения договора.

При этом, договор считается расторгнутым со дня направления другой стороне уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора. После этого у застройщика возникает обязанность в течение 20 рабочих дней вернуть сумму долга вместе с процентами.

Если застройщик добровольно не исполнил обязательство, следует направить в его адрес претензию с требованием уплатить сумму договора и проценты.

1. В случае неудовлетворения претензии, дольщик вправе обратиться в суд со следующими исковыми требованиями:
2. 1) о признании договора расторгнутым,
3.  2) взыскании суммы договора,
4.  3) процентов за пользование денежными средствами,
5. 4) штрафа в размере 50% от суммы, присужденной судом за неудовлетворение претензии,
6. 5) морального вреда.
7. 6) компенсации судебных расходы за юридические услуги.
8. В определенных случаях к заявленным требованиям можно добавить взыскание убытков и судебных расходов.

Дольщики, у которых ипотека, часто задают вопрос: «что делать, если в кредитном договоре имеется оговорка о том, что ДДУ расторгается только с согласия залогодержателя-банка». Ответ на этот вопрос разрешен судебной практикой положительно для дольщиков. Так, в качестве примера из практики можно привести Апелляционное определение Мосгорсуда от 06.08.

2012 по делу № 11-16466, где содержится вывод о том, что в отличие от порядка заключения договора участия в долевом строительстве, момент его расторжения в силу ч. 3 ст. 450 ГК РФ, ч. 4 ст.

9 Закона № 214-ФЗ и договора обусловлен исключительно подачей уведомления о расторжении и не связан с внесением записи в ЕГРП, равно как не зависит и от мнения банка, предоставившего истцу кредит на приобретение квартиры.

Соавтор – Мазуков Мурат Султанович

Мы взыщем проценты за пользование денежными средствами без снижения судом заявленной суммы. При этом оплата наших услуг будет после получения вами денег от застройщика. Если остались вопросы наши специалисты бесплатно проверят вашего застройщика на платежеспособность, ответят на возможные вопросы

• Узнайте, на сколько выгодно расторгнуть договор ДДУ со стороны дольщика в одностороннем порядке, оставьте заявку бесплатную консультацию!
•  ПРЕТЕНЗИЯ К ЗАСТРОЙЩИКУ О РАСТОРЖЕНИИ В ОДНОСТОРОННЕМ ПОРЯДКЕ
• УВЕДОМЛЕНИЕ ОБ ОДНОСТОРОННЕМ ОТКАЗЕ ОТ ИСПОЛНЕНИЯ ДОГОВОРА  И РАСТОРЖЕНИИ ДОГОВОРА ДОЛЕВОГО УЧАСТИЯ.

Источник: https://www.s-u-d.ru/2184-2.html