Договор аренды квартиры с последующим выкупом

Классическая аренда квартиры часто отнимает большую часть зарплаты, а оформление ипотеки подразумевает высокий процент и дополнительные расходы. По этой причине все большее количество людей интересует аренда квартиры с последующим выкупом жилья. Рассмотрим нюансы составления договора и его особенности.

Основы договора

Базовое содержание договора аренды квартиры с последующим выкупом строится на общих принципах аренды. Однако цена и условия аренды квартиры с последующим выкупом, например, в Москве и области могут значительно отличаться.

Изначально в документе дается характеристика съемной недвижимости:

  • число жилых и дополнительных помещений;
  • размеры всевозможных зон в помещении и особенности планировки жилья;
  • наличие и специфика внутренних коммуникаций и т. п.

Договор аренды квартиры с последующим выкупом

Обязательный момент – указание точного адреса (например, аренда квартиры с последующим выкупом в Екатеринбурге с обозначением дома, этажа и номера квартиры).

Также могут фиксироваться характеристики, связанные с косметическим ремонтом и наполнением жилья: описание стеклопакетов, предметов сантехники, мебели. Подобное перечисление является опциональным и может отсутствовать в актуальном договоре.

Указание момента перехода основных прав на собственность является одним из спорных моментов при заключении и реализации соглашения.

Владельцу наиболее выгодно обозначить дату, связанную с полным окончанием арендных платежей, то есть максимально отодвинуть ее от текущего момента составления договора. Покупатель, наоборот, заинтересован в ускоренном получении прав на арендуемое имущество.

Важно! Переход всех прав на собственность при соглашении об аренде квартиры с последующим выкупом между физическими лицами гарантируется процедурой государственной регистрации. Если в будущем владелец квартиры решит игнорировать передачу основных прав в установленном законом порядке – квартира перейдет в собственность съемщика при помощи судебного решения.

Оценка стоимости квартиры – это обязательный этап договоренностей. Чтобы объективно оценить стоимость жилья – стоит обратиться за консультацией к профессиональному аналитику. Он поможет рассчитать цену жилья при учете ситуации на рынке, актуальных экономических тенденций и других факторов, которые влияют на динамику стоимости квартир.

Временные рамки и финансовая сторона сделки

Сроки договора являются обязательным пунктом при оформлении данной сделки.  При этом длительность соглашения может существенно варьироваться в зависимости от договоренности сторон. Снять квартиру с последующим выкупом можно на разные сроки:

  • краткосрочная аренда – примерно 1–2 года;
  • среднесрочная – 3–5лет;
  • долгосрочная – свыше 5 лет.

Выбранный период полностью зависит от интересов покупателя и владельца в оперативности сделки, материальных обстоятельств и планов. Период аренды обсуждается заранее, до момента подписания документа.

Регулярная и конечная оплата может реализовываться в безналичном либо наличном формате. Безналичный расчет является наиболее защищенным и популярным вариантом. При его выборе съемщик перечисляет оговоренную сумму на банковскую карту владельца квартиры. А расчет наличными средствами чаще всего осуществляется при свидетелях или задействует банковское учреждение (например, аренда ячейки).

Важно! Сроки расчетов определяются с учетом пожеланий всех сторон соглашения. При этом плата за жилье может поступать владельцу частями либо в форме фиксированных ежемесячных платежей.

Любые нюансы относительно оплаты и сроков обязательно вносятся в документ в качестве фиксации устной договоренности. Также договор включает регламент использования квартиры на протяжении всего срока аренды до перехода прав собственности.

соглашения

При заключении договора аренды квартиры с последующим выкупом стоит ориентироваться на образец (скачать здесь). На основе примера стороны могут самостоятельно составить соглашение без помощи юриста. Основными пунктами такого договора являются следующие:

  1. Стоимость жилого объекта.
  2. Конкретная сумма выкупа.
  3. Общий срок и периодичность платежей.
  4. Условия и сроки передачи жилплощади арендатору.
  5. Размеры арендной оплаты, вид валюты.
  6. Возможность индексации платежей.

Если вы планируете заключать договор аренды квартиры с последующим выкупом в крупном городе (например, спб) – тщательно изучите все возможные предложения.

Специфичные особенности данного договора предполагают отсутствие существенных корректировок на протяжении всего срока.

Такое положение вещей означает, что любые изменения в экономической ситуации на рынке могут принести финансовые убытки для одной из сторон.

Возможные риски

Договор аренды квартиры с последующим выкупом

Описанный тип соглашения между сторонами относят к финансовым операциям с повышенным уровнем риска. Такая характеристика связана с недостатком отработанных механизмов для формирования рыночной стоимости жилья. Сам шаблон договора максимально похож на классический вариант рассрочки, другими словами – отложенный выкуп имущества.

Процесс выкупа имущества по такому договору аренды может быть коротким либо длинным. Выбор временного отрезка крайне важен, поскольку на протяжении длительного периода стоимость имущества либо ставка аренды могут существенно изменяться.

Важно! Коррекция выкупной цены квартиры может реализовываться только при помощи дополнительного соглашения. В юридической практике подобный вариант наблюдается редко, так как продавец не заинтересован в собственных убытках.

Эксперты считают оптимальным временем для подписания договора аренды квартиры с последующим выкупом период стагнации в сфере жилья (такой совет справедлив и для южных регионов с развитым туризмом, например, для Краснодара, Сочи и других). В такой период на рынке недвижимости наблюдаются редкие и легко прогнозируемые перемены.

В процессе составления договора данного типа нужно четко указывать право на выкуп имущества.

Поскольку суд может не принять во внимание преимущественное право съемщика на покупку арендной квартиры без веских доказательств в виде подписанного документа.

В договоре также четко должны быть прописаны размеры аренды и выкупной стоимости – в противном случае даже при достаточной оплате съемщик не сможет получить права на имущество в судебном порядке без согласия владельца.

Четко прописанные данные о квартире, финансовых вопросах и сроках действия данного соглашения существенно снижают количество недоразумений в будущем.

Источник: https://pravo-doma.ru/kvartira/oformlenie-dogovora-arendy-kvartiry-s-posleduyushhim-pravom-vykupa.html

Аренда квартиры с последующим выкупом: за и против, договор

Большинство людей при переезде в город не имеют возможности купить квартиру. Так как для оформления ипотечного кредита необходимо накопить большую сумму, которую пока ещё не откуда взять.

Для решения данных вопросов идеально подходит вариант с арендой жилья.

Но что если человек хочет жить только в своём имуществе, а взять ипотеку он не может? Вопрос может разрешить аренда квартиры с последующим выкупом, так как она предполагает и проживание в жилье, и его потенциальную покупку.

Почему люди интересуются арендой квартир с правом выкупа?

Договор аренды квартиры с последующим выкупом

Вероятно, вопрос о ежемесячном платеже может быть, и разрешён, но для того, чтобы взять ипотеку необходимо накопить определенный «порог», который необходимо внести к оплате. А обычный найм жилья между физ. лицами не предполагает покупки жилья в собственность, потому при съёме квартиры перспективы стать владельцем сводятся на нет, так как собственникам жилья выгоднее получать постоянную прибыль, нежели единоразовую.

Исходя из всего вышесказанного можно определить, что большинство людей желающих приобрести жильё в собственность не имеют средств к внесению большого начального депозита.

В данном случае таким людям может помочь аренда квартиры с правом покупки, но что это такое? Это вид съёма, который предполагает оплату как аренды жилья, так и его стоимости.

О данном виде съёма знают практически все на рынке аренды. Но люди, действительно, разбирающиеся в нюансах аренды избегают этого договора, но почему?

Это обусловлено следующим рядом причин:

  • У этого вида съёма жилья нет образца договора, нет чётких законодательных рамок, которых необходимо придерживаться при составлении. А обратиться к практике представляется невозможным, так как он не распространён;
  • Постоянная изменчивость стоимости жилья. Сумму, которую получит по итогу продавец, может значительно отличаться от более актуальной стоимости на тот момент;
  • Срок выплат согласуется с продавцом. Так как люди получают выплаты без учёта индексации, сроки таковых договор редко переваливают за 8 лет. Максимальный срок, который когда-либо встречался на рынке, составил 10 лет. На более серьёзный срок продавцы не идут, так как покупатели, расторгая сделку, имеют право на полный возврат средств выплаченных на покупку квартиры.
Читайте также:  Что нужно указывать в договоре купли-продажи недвижимости?

Риски, связанные с заключением договоров довольно надуманны, так как документ регистрируется в Росреестре, следовательно, после процедуры регистрации продавец не имеет права самовольно отказать в его исполнении.

Сделка будет считаться законной, если владелец жил.

площади распоряжался ей в соответствии с законодательной базой и перед тем, как сдать квартиру в аренду получил письменное соглашения на это у совладельцев, при условии, что квартирой владеет не один человек, а группа людей.

Плюсы и минусы аренды квартиры с последующим выкупом

Перед тем, как углубиться в нюансы составления договора, надо полностью изучить все его положительные и отрицательные стороны. Положения покупателя и продавца на данный момент являются не стабильными, так как третьей стороны в лице банке в сделке нет.

Положительные моменты

Имеет полное право продавать свою недвижимость ценой выше стоимостной оценки на данный момент. Фактически это самостоятельная индексации и покрытие расходов в будущем,  при условии потенциального роста цены. Ежемесячные платежи или рассрочка по данному договору обойдутся покупателю чуть дороже по сравнению с выплатами по ипотечному кредите
Права собственника арендующий приобретёт лишь только по окончанию выплат к покупке. Покупка жилья осуществляется по актуальной цене, вы не будете сильно переплачивать по лизинговому договору
Возможность всегда изменить первоначальные условия, если иное не установлено в договоре. При расторжении договора, покупатель имеет право к возврату денежных средств выплаченных на покупку квартиры, за исключением арендной платы. Учтите, что данный момент может быть учтён при составлении договора.
Так как в сделке не участвует банк, арендующему нет нужды собирать пакет документов, подтверждающий его доход или платежеспособность, если иное не предусмотрено договором.

Отрицательные моменты

Имеется некий риск упущения вероятной выгоды, так как со временем сдаваемая вами квартира с правом выкупа может значительно подорожать Во время периода оплаты арендующий не является собственником квартиры и исходя из этого не может совершать в ней любые операции
Человек арендующий жилое помещение может использовать его не по назначению, следовательно, может его испортить. Возможность постоянного изменения первоначальных условий договора и его расторжение в любой момент времени. Данные нюансы сделки могут быть рассмотрены при составлении документа.
При неожиданной смерти собственника жилья появится нужда в переоформлении договора с его наследниками. Не факт, что договор вообще может быть переоформлен или соответствовать прежним условиям.

Если рассматривать все эти стороны в совокупности, то покупатель и продавец, вполне, несут соразмерные риски.

Главной особенностью договора является то, что он сочетает в себе элементы обычной аренды и сделки купли-продажи. Порядок оформления состоит из двух действий: составление договора и регистрация жилья в собственность по окончанию выплат.

Необходимый состав документа:

  • Удостоверения личности участников правоотношений. Паспортные, контактные данные. Лица, участвующие в сделке могут быть прописаны, как Арендодатель-Арендатор, Продавец-Покупатель. В договоре лучше всего прописывать так, Строна№1-Сторона№2, потому что статус лиц участвующих в сделке будет изменён по окончанию выплат.
  • Предмет сделки. В роли объекта выступает жилое помещение, чтобы его задокументировать необходимо приложить тех. паспорт недвижимости, его проектный план (для того, чтобы ознакомиться с материалами и общей площадью квартиры), адрес жилья (его реквизиты).
  • Стоимостная оценка. Под этим пунктом предполагается размер денежных выплат, которые должны быть перечислены от одной стороны к другой. Для определения собственности желательно обратиться к специалисту, чтобы он рассчитал стоимость жил. площади с учётом потенциальной индексации.
  • Способы оплаты (вариативность). Пожалуй, здесь стоит всё расписать крайне подробно. Именно от этого пункта и зависит максимальный и минимальный срок выплаты денег. Данный пункт регламентирует периодичность выплат и разделяет их на 2 вида, первый идёт на уплаты аренды, а второй в счёт покупки квартиры. При наличном расчёте необходимо составлять расписку, чтобы документировать переход денежных средств от покупателя к продавцу, при безналичном расчёте данная процедура не нужна.
  • Регистрация собственности. Данный момент также стоит обговорить «на берегу», так как оформление в собственность может быть предусмотрено отдельным документом.
  • Размер аренды. В данном пункте регламентирован порядок, период и размер оплаты за аренду жилого помещения. Если в способах не было указано 2 вида оплаты, стоит поинтересоваться будет ли арендная плата входить в погашение стоимости квартиры.
  • Тарификация. Иначе говоря, индексация стоимостной оценки жилья, если специалист по оценке стоимости не приложил документа о колебаниях цены на жильё, стоит включить этот пункт в договор.
  • Права и обязанности сторон. Данный пункт составляется также, как и в договорах найма (аренды), с учётом продажи квартиры (по окончанию выплат, собственность переходит во владение покупателя).
  • Расторжение договора (условия). Причини прекращения или расторжения сделки.
  • Форс-мажор. Желательно включить этот пункт и предусмотреть смерть продавца и иные обстоятельства, при которых могут возникнуть проблемы с дальнейшим выкупом недвижимости.
  • Страхование. Пункт является не обязательным и включается, как правило, если данный договор оформляется через посредника в лице компаний, которые выкупают квартиры на вторичном рынке или новостройке и перепродают, таким образом, через данный договор.

Необходимо ли прибегать к помощи специалиста?

Так как правоприменительная практика мала из-за редкости заключения подобных сделок, то обращение к юристу обязательно.

Корректного образца данного договора, который может подойти многим, практически нет, потому его необходимо составлять с нуля и досконально продумывать большое количество условий.

Также необходимо проконсультироваться с специалистом по поводу дальнейшей регистрации жилья в собственность. Конечно, составление данного документа обойдётся достаточно дорого, но это необходимо для того, чтобы по максимум обезопасить и узаконить сделку.

Обратите внимание: Договор аренды с правом выкупа не является прямым конкурентом ипотеке, так как размер выплат рознится. Данный вид аренды скорее предусмотрен для лиц, которые не могут получить ипотечный кредит или находятся в чёрном списке у банка. А также не могут подтвердить свой источник заработка.

К данному виду сделок необходимо обращаться только после тщательного анализа всевозможных вариантов покупки жилья и съёма квартиры. Так как данный вид аренды пока ещё полностью не изучен на рынке и не является столь популярным, как в Европе.

Предлагаем вам посмотреть короткое видео, в котором детально рассматриваются нюансы аренды квартиры с правом последующего выкупа.

Источник: https://zakon-dostupno.ru/nedvizhimost/arenda-naym/arenda-kvartiry-s-posleduyushhim-vykupom/

Договор аренды квартиры с последующим выкупом образец

Владелец квартиры и арендатор являются физическими лицами. Они заключают договор, где указана сумма ежемесячной платы и дата, когда арендатор должен внести выкупную цену.

Выкупная цена может быть включена в ежемесячные выплаты, а может вноситься дополнительно.

Как только квартиросъемщик выплачивает владельцу квартиры выкупную сумму, договор аренды квартиры перестает действовать – арендатор получает право собственности на недвижимость как при покупке квартиры.

Сделка аренды с дальнейшим выкупом применима к любой квартире. Также возможен вариант аренды квартиры нескольким лицам, которые в итоге выкупят доли в этой квартире.

Преимущество такого варианта приобретения жилья в том, что люди договариваются о размере платежей и выкупной сумме без привлечения банка. Арендатор экономит средства, так как не выплачивает ипотечный процент. Такой вариант приобретения жилья аналогичен покупке товара в рассрочку.

Информация!Участниками сделки по приобретению квартиры после временной аренды могут быть и государственные структуры или юридические лица. В этом случае договор будет учитывать интересы юридических лиц и может содержать возможности для финансовых инвестиций.

Образец для составления документа

Составление договора аренды дома с условием о выкупе должно проводиться с четким соблюдением требований законодательства. Нарушение закона влечет отказ в регистрации сделки в органах Росреестра, что влечет ее недействительность при заключении соглашения сроком от 1 года.

Читайте также:  Претензия на ремонт: образец, бланк

Впоследствии при несоблюдении требований правовой базы уполномоченный орган может отказать во внесении сведений о переходе права собственности на недвижимость на нового владельца, что влечет негативные последствия для сторон договора и материальные убытки. Как правильно составить договор и какие условия учесть, образец представлен в этом материале.

Сделка считается заключенной при урегулирировании всех существенных условий договора. В отношении аренды дома с выкупом к ним относятся указание:

  • полных ФИО покупателя (арендатора) и продавца (арендодателя), их паспортные данные, адреса постоянной регистрации и фактического проживания;
  • характеристики объекта недвижимости – дома, сдаваемого в аренду с последующим выкупом, при наличии – с земельным участком, если права на него установлены, их площадь, целевое назначение надела;
  • размер ежемесячных платежей, полная стоимость договора, то есть выкупная стоимость строения;
  • права и обязанности сторон;
  • порядок внесения коммунальных платежей, оплаты других услуг обслуживающих компаний;
  • формы оплаты – наличными средствами с получением расписки, на карту, на счет безналичным путем, путем зачета другой недвижимости или ценных предметов, другое;
  • момент перехода права собственности при условии внесения полностью выкупной цены к назначенному моменту;
  • порядок возврата или зачета платежей в счет стоимости дома при досрочном расторжении договора по инициативе продавца или при допущении нарушений со стороны покупателя.

При отсутствии указания на выкупную цену и момента перехода права собственности на недвижимость договор признается недействительным в связи с отсутствием существенных условий.

Дополнительно в договор могут включаться такие условия, как возможность повышения выкупной цены на определенный процент с каждым годом. Это требование учитывает экономические показатели, такие как уровень инфляции.

На практике стороны могут столкнуться с форс-мажорными обстоятельствами, как болезнь или смерть одной из сторон договора. Для таких случаев необходимо предусмотреть порядок зачета сумм или возврата внесенных платежей в счет стоимости дома.

Либо, как вариант, можно предусмотреть оформление страховки, которая понадобиться также для компенсации рисков неправомерного использования переданного в пользование имущества, его порчи.

Аренда дома с последующим выкупом рассматривается на этой странице.

Арендные ежемесячные или поквартальные платежи должны расцениваться как взносы в счет оплаты стоимости квартиры, иначе они будут засчитаны как обычные взносы за пользование чужим имуществом.

Также возможно заключение договора с такими формулировками, как оплата арендных платежей и выкупной стоимости или только платежей в счет стоимости квартиры. Соответственно, обязательно должна указываться полная стоимость недвижимости и размер взносов.

Одновременно покупатель, он же арендатор, может приобрести имущество в собственность, или отказаться от такого права, поскольку обязанность не может в таких пределах возлагаться на него по закону.

Составление

Договор оформляется в письменной форме, заверять его у нотариуса не требуется. Если срок действия аренды с выкупом составляет более 1 года, то обязательно требуется регистрация обременения как ограничение по распоряжению недвижимостью в органе Росреестра по месту нахождения жилья.

Если срок не определен, то по закону он принимается равным 5 годам, соответственно, обязательно обращение в регистрирующий орган.

Передаются они на регистрацию в полном комплекте, желательно подписание актов приема-передачи для установления даты фактического пользования имуществом.

В этом случае в базу недвижимости будут занесены сведения об ограничении в виде аренды и передать в качестве залога банку, продать или иным способом реализовать имущество будет сложнее. Для этого потребуется, по сути, согласие арендатора или расторжение договора с ним.

Также в качестве рисков можно предусмотреть возможность ареста дома, если продавец объявил себя банкротом или имущество находится в залоге, ипотеке по договору с банком, или по судебному решению о его изъятии в счет долгов.

Период действия договора аренды с выкупом не является существенным условием сделок подобного типа. Однако при заключении соглашения это становится необходимостью в связи с определением периода выплаты выкупной цены в течение срока действия договора.

Аренда с выкупом – редкое явление на практике. Характерна она для отношений близких родственников. Однако имеет такая схема приобретения жилья ряд несомненных преимуществ:

  • для продавца возникает источник пассивного дохода в виде сдачи жилья в аренду при получении ежемесячной прибыли;
  • для покупателя есть возможность приобрести жилье при условии, по сути, рассрочки;
  • такая сделка представляет гарантию от порчи имущества как для продавца, так и покупателя в арендных отношениях.

Договор может расторгаться досрочно. Этому моменту лучше посвятить целый раздел соглашения, в котором нужно предусмотреть все возможные варианты отказа от выкупа и аренды, порядок компенсаций и наложения неустоек.

  • Способствует этому не только инфляция, но и возможное обустройство инфраструктуры рядом с домом, проведение ветки метро, возведение популярного развлекательного комплекса и др.
  • Регистрация договора аренды с последующим выкупом обязательна только в тех случаях, когда срок ее действия составляет более 1 года или не определен и принимается равным 5 годам по закону.
  • Они должны будут вернуть все полученное по такой сделке и привести права в первоначальное состояние.
  • То есть если осуществлен переход права по договору, но сделка не зарегистрирована в Росреестре, такое действие не признается законным и не влечет правовых последствий.

Договор аренды квартиры с последующим выкупом

Регистрационные действия осуществляются в срок до 14 дней. Подать заявление с бумагами можно как через отделение Росреестра по месту нахождения недвижимости, так и онлайн через сайт Госуслуги или Многофункциональные центры.

  1. Забирать заверенный документ, однако, все равно придется в регистрирующей органе, где осуществляется помещение сведений о недвижимости в единую государственную базу.
  2. Как оформить договор аренды дома между физическим и юридическим лицом, читайте здесь.
  3. Воспользоваться правом для составления договора аренды на дом может каждый, используя ниже предлагаемый образец за основу, но обязательно следует внести свои корректировки.

Источник: https://notariussvao.ru/dogovor-arendy-kvartiry-posleduyushchim-vykupom-obrazets/

Выкупом дом последующим с

Оформление договора аренды квартиры с последующим выкупом – не совсем обычная сделка. Сущность следующая – гражданин снимает жилье, ежемесячно вносит плату, а в момент, определенный договором, вносит выкупную цену. Такая цена может как включаться в аренду, так и выплачиваться отдельно.

После внесения выкупной цены отношения по аренде заканчиваются, право собственности переходит к арендатору как в купле продаже. По сути, аренда с последующим выкупом – это синтез сделок аренды и купли продажи в рассрочку.

Важно! Заключить аренду с последующим выкупом можно в отношении любой квартиры. Ограничений насчет участников сделки также не предусмотрено.

Договор аренды жилья с последующим выкупом

Стоит отметить, что аренда жилья с последующим выкупом – достаточно редкое явление в сфере правоотношений в вопросах распоряжения недвижимостью, хотя и известное. Договор аренды квартиры с последующим выкупом, как правило, применяется при заключении соглашений между предприятиями, либо когда одной из сторон выступают органы государственной власти.

Особенности аренды жилья с последующим выкупом

Договор аренды квартиры с последующим выкупом – есть сочетание соглашений об аренде и купле-продажи недвижимости, следовательно, в документе необходимо учесть особенности сразу двух сделок и проработать в соглашении все законодательные нормы, касающиеся этих процессов.

Важно! Учитывая тот момент, что в законе нет четкой регламентации такого типа соглашения, лучше всего применять документ только между сторонами-участниками, имеющими доверительные отношения – родственниками, друзьями и т.д., что позволит в случае возникновения спора урегулировать его мирным путем, без судебного вмешательства.

Особое внимание в договоре занимает установление выкупной цены за квартиру, поскольку за срок действия договора стоимость жилья может измениться, при этом пострадают интересы одной из сторон. Очень важно самостоятельно определить порядок индексации стоимости недвижимости и отразить в договоре правильную цену либо обратиться к профессиональному юристу.

Читайте также:  Как происходит банкротство физических лиц в рф?

Важно! Собственником жилья арендатор сможет стать только после выплаты всей суммы стоимости жилого помещения, до прекращения действия договора он является всего лишь нанимателем жилья, и в случае возникновения ситуации, связанной с расторжением договора, уплаченные суммы не возвращаются – они приравниваются к арендной плате и не подлежат возмещению.

Договор аренды квартиры с последующим выкупом: основные нюансы

Документ составляется в простой письменной форме в трех экземплярах, по форме он напоминает обычный договор найма с приложением элементов договора купли-продажи квартиры. Регистрируется договор только в момент перехода права собственности от наймодателю к нанимателю, только когда начинают действовать правила купли-продажи. В договоре следует указать следующие положения:

  • Полное описание предмета договора – адрес нахождения объекта недвижимости, его площадь, количество комнат и другое. Неотъемлемой частью документа является акт приема-передачи, где отражается состояние квартиры на момент передачи ее нанимателю в пользование.

Важно! Одним из рисков такой сделки является возможность наймодателя распоряжаться имуществом до перехода прав собственности.

То есть, даже если на момент подписания договора аренды с последующим выкупом предоставлены все документы об отсутствии обременения по квартире, нет гарантии, что по истечении срока его действия и исполнения со стороны нанимателя всех обязательств жилое помещение не окажется под залогом или под арестом.

  • Переход права собственности по договору – этим моментом может быть либо прекращение договора либо истечение действия договора – факт выплаты всей суммы выкупной стоимости жилья. Напомним, что договор аренды с последующим выкупом подлежит обязательной государственной регистрации при передаче права собственности.
  • Цена аренды жилья и выкупная стоимость – без указания данных сведений договор будет считаться незаключенным.
  • Сроки и порядок оплаты – одно из основных положений договора. В случае, если стороны не оговорили момент колебания цен на рынке недвижимости, в дальнейшем они могут заключить дополнительное соглашение об индексации цен. Однако, лучше изначально вписать этот пункт в договор и установить окончательную стоимость жилья.

Важно! Рекомендуется производить все оплаты по договору через банк (счет для оплаты может быть указан в договоре), что в последующем станет доказательством осуществления платежей.

  • Положения об аренде квартиры – данный договор, в первую очередь, является договором аренды, поэтому в документе следует осветить все моменты, касающиеся порядка аренды. Это: кто оплачивает коммунальные платежи, когда владелец может производить осмотр квартиры и другое, стороны могут включить любые важные пункты по соглашению.
  • Ответственность сторон – еще один важнейший пункт договора, касающийся каждой из сторон. Уклоняться или отказаться от исполнения договора может каждая из сторон, поэтому целесообразным будет изначально обсудить вопрос ответственности. Также в договор включаются вопросы урегулирования споров и форс-мажоров.

Таким образом, можно сделать вывод, что договор аренды квартиры с последующим выкупом является документом, сопряженным с большим числом рисков для каждой из сторон, поэтому заключать его рекомендуется исключительно в специальных компаниях или после консультации у профессиональных юристов.

Жилье в аренду с последующим выкупом

Недавно в газете увидела объявление: «Сдам жилье в аренду с последующим выкупом». Никогда о таком не слышала. Договор пожизненной ренты жилья это иное.

Стало интересно: возможно, этот вариант и станет решением жилищных вопросов страны. И сразу два вопроса:

Первый: зачем нужно продавцу сдавать и продавать квартиру одновременно?

Владельцу недвижимости интересней получить сумму целиком. И вдруг такое объявление. Если внимательно вчитаться в описание квартиры, ответ становится очевидным: квартира неликвид.

Ликвидное жилье можно продать и быстро, и выгодно. Продажа неликвидной квартиры проблема для хозяина.

Ему надо значительно сбрасывать цену, чтобы найти покупателя или завлекать такового какими-либо преференциями.

На ликвидность объекта влияет множества факторов: транспортная доступность, престижность района, состояние дома, этаж.

Найденное мною объявление гласило: двухэтажный дом с деревянными перекрытиями вблизи железной дороги, первый этаж, газовая колонка, квартира — распашонка. Целый букет отрицательных характеристик.

Плохо продаваемых объектов на рынке жилых объектов много. Крошечные кухоньки, в окна первого этажа можно заглянуть с улицы, нет балкона, в окно видна свалка, квартира после наводнения, ветхое состояние дома, оживленной трасса под окнами или железная дорога, неразвитая инфраструктура, криминальный район..

Одного-двух пунктов достаточно, чтобы квартира была неликвидной.

В объявлении все пять факторов были против интересов хозяина. Ему оставалось или снизить цену наполовину, или искать покупателя, у которого нет собственных денег, ему не дадут ипотеку, и он готов жить в этой квартире и постепенно ее выкупать.

Хорошо, когда продавец все понимает про свою квартиру, у него нет завышенных ожиданий. Он предоставляет своим квартирантам возможность жить в квартире, платить ежемесячную сумму в счет оговоренной выкупной и арендную плату, которая частично или полностью учтется при окончательном расчете.

Такая схема работает и при покупке элитной недвижимости. Жилье люкс класса настолько дорогое, что далеко не каждый может это себе позволить.

В настоящее время крупные инвестиционные компании готовы продать «не улетающие» из-за астрономических цен квартиры на условиях аренды с последующим выкупом, но срок такого договора не более 15 лет.

Например, компания «Инвесттраст» предлагает в аренду с выкупом квартиры с новой мебелью, не проданные при заселении дома. Средняя цена аренды в месяц в районе «Новые Ватутинки» — 23 000 руб. за однокомнатную и 27 000 руб. за двухкомнатную квартиру. Плюс коммуналка.

Для новой Москвы это, конечно, дороговато. В «старой» Москве можно снять жилье в этих же пределах.

Платеж за аренду идет в зачет суммы выкупной цены квартиры. При подписании договора оговаривается ее стоимость на год, затем каждый год подписывается дополнительное соглашение о новой цене, которая будет равна рыночной на тот момент.

И так все 15 лет.

Повторимся, владельцу недвижимости интересней получить сумму целиком. поэтому предложений такого рода на рынке мало.

И второй: зачем нужно покупателю арендовать и покупать квартиру одновременно? Кто он таков, этот покупатель?

Для какого покупателя это будет актуально?

В первую очередь тому, у кого скопить на квартиру большую сумму сразу не получается, ипотеку не дадут в связи с отсутствием официальной зарплаты, а платить за аренду, жить в этой квартире и постепенно выкупать ее они смогут.

Во вторую очередь, такой вариант аренды неликвидного жилья с одновременным выкупом интересен тем, кто жить там сейчас не собирается, а рассчитывает на то, что ветхое жилье рано или поздно будет снесено, а жильцам предоставят квартиры в новых домах. Речь не о тех домах, которые уже стоят в программе сноса. Квартиры в таких домах не купишь.

Жилищный кодекс предусматривает, что после подписания правительством акта о сносе дома собственник подписывает соглашения об изъятии у него имеющейся квартиры и предоставлении ему взамен новой.

Но если этот дом еще не вошел в программу, то можно и рискнуть. Пока квартира арендуется и выкупается, может наступить время сноса и этого дома.

В третьих, если квартира на первом этаже и возможно организовать отдельный вход, ею заинтересуются бизнесмены или, например, художники. Чем не вариант для студии.

Пока мы говорили о продавцах и покупателях, пустившихся в самостоятельное плавание в море жилых квадратных метрах. Посмотрим, что может предложить государство.

Источник: https://okd1.ru/konsultacziya/vykupom-dom-posleduyushhim-s/

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector