Как купить квартиру в жилищно-строительном кооперативе?

Приобретение жилья посредством вступления в жилищно-строительный кооператив (ЖСК) является абсолютно законной сделкой.

Такой формат покупки прописан в Жилищном Кодексе РФ, а также в Гражданском Кодексе и этот способ является альтернативой заключения с застройщиком Договора Долевого Участия (ДДУ). Покупка недвижимости через ЖСК имеет некоторые преимущества, которые, однако, в полной мере компенсируются недостатками, о них и пойдет речь в данной статье.

Содержание

Жилищно-строительный кооператив является юридическим лицом, которое обеспечивает организацию строительных работ в рамках возведения многоквартирного жилого дома, а также сопутствующие процессы.

Расходы на строительство оплачиваются средствами, которые вносятся членами кооператива, текущие вопросы, связанные со строительством, решаются на общем собрании.

При вступлении в кооператив покупатель вносит деньги и становится пайщиком. То есть, в данном случае не идет речь о покупке права требования на недвижимость с определенным количеством квадратных метров (как в ДДУ), а о покупке пая.

Цена пая не является фиксированной и может быть изменена (посредством решения собрания пайщиков) на любом этапе строительства, до окончания строительства права на недвижимость принадлежат ЖСК.

По окончании строительных работ права на квартиры передаются пайщикам, разумеется, при условии полной выплаты пая.

Преимущество покупки квартиры через ЖСК

Основное, и, пожалуй, единственное весомое преимущество жилищного кооператива заключается в том, что квартира обходится покупателю дешевле, чем жилье от застройщика.

Дело в том, что паевые взносы по ЖСК не облагаются налогом, в то время, как застройщики, работающие по ДДУ, включают в цену НДС в размере 18%, так как ФЗ-214 не рассматривает долевое участие как инвестиционный проект.

Кроме того, суть создания кооператива в том, что его участники возводят жилье сами для себя – нанимают застройщика и оплачивают строительные работы, несут сопутствующие расходы. При этом, у кооператива отсутствует намерение получить дополнительную прибыль, задача правления заключается в обеспечении жильем членов кооператива.

Кто на самом деле является инициатором регистрации кооператива?

Однако описанная схема сегодня на практике применяется достаточно редко. Чаще всего инициатором создания жилищного кооператива выступает девелопер (или сам застройщик). Естественно, компания-застройщик не может стать учредителем ЖСК, для этого создается отдельное юридическое лицо.

Выгода для застройщика вполне очевидна – предлагая квартиры через ЖСК, застройщик не связан строгими требованиями, прописанными в ДДУ, и получает более широкое «пространство для маневра».

При этом, выгода застройщика прямо пропорциональна количеству проблемных мест, с которыми может столкнуться пайщик на всем протяжении строительства жилья.

Привлечение денег без наличия оформленных документов

При строительстве в формате ЖСК у кооператива есть возможность привлекать деньги на любом этапе строительства, даже без всего комплекта разрешительной документации (наличие которого по ДДУ является обязательным условием для привлечения средств). То есть, нужные бумаги могут быть подписаны и позднее, после того, как нужные средства собраны. Таким образом, нельзя исключать задержки, связанные с выдачей документов на строительство, на земельный участок.

Отсутствие фиксированной стоимости недвижимости

В течение строительства итоговая цена недвижимости может существенно измениться, цена, названная застройщиком и указанная в договорных документах, не является окончательной.

Схема функционирования ЖСК предполагает, что все члены кооператива несут солидарную ответственность по долгам кооператива, поэтому, если, по каким-либо причинам, денег на строительство не хватит – покупатели должны будут внести их из своего кармана.

В то же время цена недвижимости, которая указывается застройщиком в ДДУ, является окончательной, и в подобных случаях дольщика не интересует, где застройщик будет брать деньги, чтобы закончить и сдать объект.

Чаще всего, окончательная цена оказывается уже не настолько выгодной и сравнивается со стоимостью аналогичных квартир, которые застройщики реализуют по ДДУ.

Дополнительные расходы

Говоря о расходах, которые несет пайщик, не стоит забывать о том, что во время строительства квартиры ЖСК возникают также организационные расходы, связанные с содержанием самого кооператива. Таким образом, приходится дополнительно оплачивать членские взносы, и эти взносы также могут меняться по усмотрению кооператива.

Кому предъявлять претензии?

Застройщик, работающий в формате ЖСК, защищен от претензий со стороны «рядовых» членов кооператива, вся коммуникация покупателей квартир со строительной компанией осуществляется через правление.

В этом случае ЖСК является по отношению к застройщику генеральным инвестором, а члены кооперативы выступают в качестве соинвесторов.

Между генеральным инвестором (ЖСК) и генподрядчиком (строительная компания) подписывается инвестиционный контракт, и если ЖСК создан по инициативе застройщика, стоит ли сомневаться, что документ составлен так, чтобы максимально обезопасить генподрядчика.

«Резиновые» сроки строительства

В отличие от ДДУ, в договорных документах, подписываемых при вступлении в кооператив, отсутствуют фиксированные сроки сдачи объекта, так что дом может возводиться сколь угодно долго на вполне законных основаниях. Все, что может сделать пайщик при затягивании сроков строительства – это выйти из кооператива, но в этом случае ему вернут только стоимость паевых взносов, никаких компенсаций не будет. Соответственно, выход из кооператива невыгоден пайщику, так как чем ближе строительство к завершению, тем дороже становятся квартиры в новостройке.

Закон о защите прав потребителя не защитит пайщика ЖСК

Закон о правах потребителей, который строго регламентирует отношения между и подателем услуг и заказчиком (и действует при оформлении ДДУ) не распространяется на членов ЖСК.

Ведь, фактически, здесь не идет речь об оказании каких-либо услуг, сами члены кооператива для себя и строят. Соответственно, обязать застройщика исправить какие-либо недочеты чрезвычайно сложно, особенно в том случае, если в инвестиционном договоре не предусмотрены гарантийные обязательства. Мало того, о выплате каких-либо неустоек и штрафов со стороны застройщика речи также идти не может.

Как реализована в ЖСК защита от двойных продаж?

Договор с кооперативом не регистрируется в Росреестре, поэтому пайщику ЖСК не может быть гарантирована защита от многократной продажи недвижимости в одни руки.

Законодательная база, регламентирующая порядок создания и функционирования кооператива, предусматривает механизмы защиты пайщика, однако нет настолько жестких условий, способных защитить от мошенничества, как по ДДУ. Таким образом, у пайщика ЖСК есть все основания для беспокойства по поводу собственных денег.

Банки не любят давать кредиты для покупки по ЖСК

Следующий недостаток покупки квартиры по ЖСК вытекает из предыдущего – в силу низкой защищенности от мошенничества банки лишь в исключительных случаях выдают кредиты на покупку жилья в рамках ЖСК. При этом кредитные организации требуют залог, равноценный стоимости всего кредита с процентами, которые нужно будет уплатить, а возможность оформления ипотеки часто даже не рассматривается.

Нюансы при вступлении в кооператив

Как отмечалось выше, договор о вступлении в ЖСК не регистрируется в государственных органах. И отсутствие официального подтверждения отношений покупателя с кооперативом определяет возможность мошенничества – покупатель может аккуратно выплачивать все взносы, но в конце концов так и не получить обещанную квартиру, так как не сможет доказать в суде, что является его членом.

Чтобы избежать этого, необходимо каждое действие сопровождать расписками. Нужно требовать расписку о принятии заявления о вступлении в кооператив, документ, подтверждающий факт принятия в кооператив.

Кроме того, стоит внимательно читать Устав, например, условием вступления в ЖСК может являться решение общего собрания, и в этом случае нужно требовать выписку из реестра ЖСК о принятии такого решения, в данном случае одного заявления будет мало. И только после того, как все документы на руках, можно начинать какие-либо выплаты.

Как выйти из ЖСК

Теперь рассмотрим еще один недостаток покупки через ЖСК, который можно назвать весьма существенным.

Жилищно-строительный кооператив является добровольным объединением, соответственно, покупатель имеет право не только добровольно вступить в него, но и покинуть.

На этом этапе его может поджидать неприятный сюрприз, забрать деньги не так-то просто, в законодательстве нет прямых указаний о порядке возврата денег пайщику, покидающему кооператив.

В некоторых случаях пайщикам не удается забрать вообще ничего, однако наиболее распространенной практикой в ЖСК является невыплата вступительного взноса (порядка 20% общей суммы недвижимости).

При этом, во время расторжения ДДУ в законе четко прописан механизм возврата денег, в том числе и неустойки, если разрыв отношений произошел по вине застройщика.

Порядок рассмотрения заявки на выход, порядок ее удовлетворения и выплат должен быть прописан в Уставе ЖСК – документе, который регламентирует деятельность юридического лица.

ЖСК может сколь угодно долго тянуть время, если в Уставе указано, что заявка на выход из кооператива может быть рассмотрена лишь в течение 6 месяцев следующего календарного года, то пайщику придется подождать, поделать ничего нельзя, суд ничем не поможет.

На протяжении этого периода Устав может быть изменен, подобное решение принимается правлением на вполне законных основаниях, причем, частота и количество вносимых в документ изменений также не регламентируется законом.

Заключение. Есть ли шансы удачно купить квартиру в ЖСК

Тем не менее, сегодня покупки жилья по ЖСК все же имеют место, хотя намного реже, чем по ДДУ. Если вы по каким-то причинам хотите покупать недвижимость именно по ЖСК, а не по ДДУ нужно постараться максимально обезопасить себя от перечисленных рисков. Сразу отметим, что гарантировать что-либо сложно, однако кое-что сделать все-таки можно.

Прежде всего, необходимо подвергнуть тщательному анализу все документы, предлагаемые на подпись, изучить порядок вступления в кооператив, процедуру выхода, порядок уплаты взносов, дополнительные платежи, возможность вернуть свои деньги.

Для этого лучше пригласить квалифицированного юриста, так как не всегда юридические формулировки означают то, что подсказывает обычная логика.

В документе не бывает случайных слов, и трактовать отдельные моменты можно по-разному, самостоятельно справиться с подобной задачей не всем под силу.

Кроме того, нелишним будет изучить историю застройщика, с которым ЖСК заключил инвестиционный контракт, не исключено, что это не первый проект, реализованный строительной компанией в формате ЖСК.

Получить информацию о проектах, с которыми застройщик работал ранее, можно на официальном сайте, необходимые сведения можно без особого труда найти в интернете.

Среди прочего, особого внимания заслуживают отзывы бывших пайщиков, уже получивших (или не получивших) свои квартиры, такие отзывы можно найти на форумах, посвященных конкретным новостройкам.

Источник: https://Novostroev.ru/articles/somnitelnoe-udovolstvie-pokupka-nedvizhimosti-po-dogovoru-zhsk/

Покупка квартиры по договору ЖСК: особенности получения ипотеки для ЖСК и список необходимой документации

Часто случается, что при переезде в многоквартирный дом, новый владелец замечает некоторые недостатки в своей квартире, либо подъезде.

Для того, что бы вместе со всеми остальными жильцами справляться с трудностями жилищно-коммунального хозяйства, необходимо вступить в жилищно-строительный кооператив (сокращенно ЖСК).

Это подтип потребительских кооперативов. Вступить в данную организацию представляется возможным лишь по достижении человеком возраста шестнадцати лет.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. 

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-47-82. Это быстро и бесплатно!

Создаются такие союзы граждан, ради сплочения коллектива, преодоления трудностей: реконструкции здания, косметический или же капитальный ремонт, замена окон в подъезде и прочее. Законность, организация, руководство и полномочия кооперативов регламентируется статьями 110, 123 Главы 11 ЖК РФ.

Покупка квартиры по договору ЖСК

На рынке недвижимости, в частности жилой недвижимости, застройщики вот уже несколько лет подряд выдумывают и осуществляют различные схемы продаж. К примеру, договор предварительной купли-продажи, договор вступления и первичного взноса в кооператив, договор о намерениях и так далее.

Но стоит обратить внимание, что далеко не все методы застройщиков получить потенциального покупателя безобидны и законны.

Что касается договора ЖСК, то следует сказать, что он не регламентируется в государственных органах по законам РФ. А это значит, что велик риск двойных или даже тройных продаж жилья.

• Еще эта процедура может потребовать для себя определенных денежных трат.
• В случае с человеком, который желает приобрести новою квартиру в новостройке, членство в кооперативе может быть привлекательным вариантом.
• Ведь в таком случае застройщику приходится соблюдать законы, но и считаться с мнением членов ЖСК.
• Но в тот же момент на юридическое лицо ложиться ответственность, в том числе и финансовый аспект — ежемесячные взносы, участие в собрании жильцов дома, выбор местного самоуправления и прочее.

СПРАВКА: Данная форма может быть препятствием, для людей, желавших воспользоваться ипотекой. Далеко не все банки дают кредит на ипотеку для ЖСК.

Но если застройщик состоит в хороших отношениях с банком и имеет положительную репутацию, то это действие вполне возможно.

Хочется отметить также бесспорные минусы, связанные с членством в ЖСК. А именно:

1. Человек может рисковать, так как главная цель образования организации — это постройка дома по каким-либо причинам невозможно или не будет в скором времени осуществлена.
2. Увеличение цен на строительство многоквартирного дома.
3. Если по одной из причин сроки постройки недвижимости, прошли по вине кооператива, то ответственность перед своими же гражданами он нести не может.



4. Застройщики или инвесторы не несут никаких гарантий перед собственниками жилья.
5. Ежегодный контроль над финансовой и технической работой ЖСК осуществляет только избирательная ревизионная комиссия, которую избирают члены компании. Официальный государственный орган в случае с кооперативами отсутствует.

Риски, которые приведены в пример выше непосредственно сказываются на правах человека, особенно если кооператив в некотором роде связан с инвестиционными или же строительными фирмами, которые участвуют в строительстве конкретного дома. В таком случае отрицательные риски возрастают в несколько раз.

Теперь, давайте поговорим о взаимосвязи между ипотекой, ЖСК.

Ипотека и ЖСК

Выше было упомянуто, что банки не всегда готовы пойти на уступки и дать ипотеку в ЖСК, однако, есть и положительные стороны участия в ЖСК при ипотеке и покупке квартиры:

1. Документальное оформление. При участии в ЖСК, между юридическим лицом и кооперативом, заключается договор, по которому при вступлении в организацию, гражданин обязан выплачивать ежемесячный взнос ( на профессиональном языке этот взнос называется паевым взносом).
2. Члены кооператива имеют полноправное право узнать любую информацию о купли-продажи квартир в доме, что, опять — таки, исключает собой риски двойных продаж.
3. На собрании члены ЖСК могут в любой момент вынести вердикт поменять застройщика.

Приобретение жил-площади: пошаговая инструкция

Для того, что бы упорядочить знания о жилищно-строительных кооперативах, нужно конкретно ответить на вопрос: «Как же осуществить процесс покупки квартиры через ЖСК?». Для ответа потребуется составить инструкцию.

Итак, как уже стало ясно из всего вышенаписанного, основной принцип работы ЖСК заключается в как можно большем количестве желающих вступить в кооператив.

Исходя из этого, можно с уверенностью утверждать порядок действий, которые необходимо будет осуществить для покупки квартиры по ЖСК:

1. Для начала, разумеется, как уже было сказано, необходимо вступить в кооператив.
2. Затем нужно накопить определенный минимум финансовых средств (обычно это половина стоимости жилья).
3. Разрешение на выбор недвижимости.
4. Покупка квартиры.
5. Прописка в квартире.
6. Уплата оставшейся суммы долга.

Если же человек желает, что бы купленная квартира оформлялась лично на него, то ему обязательно следует спросить у организаторов сумму членского взноса в таком случае. Потому что данная выплата может сильно увеличиться по сравнению с тем, если квартира была бы оформлена на ЖСК.

СПРАВКА: при помощи кооператива можно купить не только квартиру, но и машину, частный дом, земельный участок, офисную недвижимость.

При покупке квартиры в ЖСК обязательно нужно знать перечень самых необходимых документов, которые нужны для проведения сделки купли-продажи. Вот некоторые из них:

1. Справка от конкретного кооператива, в которой указано, что собственник жилья выплатил все взносы.
2. Выписка из домовой книги (копия, а не оригинал).
3. Документы, устанавливающие личность владельца квартиры (паспорт, водительские права и прочее).
4. Свидетельство, удостоверяющее государственную регистрацию права.
5. Кадастровый и технический паспорта.

Сроки и стоимость

Исходя из данных, которые можно прочесть в Интернете или же спросить у юристов, можно точно сказать, что покупка квартиры в ЖСК — это самый опасный вариант.

Нет, конечно, в нем есть свои плюсы, но кооперативы являются самым излюбленным местом наживы у недобросовестных застройщиков.

Абсолютно любой человек, который соглашается на членство в кооперативе, рискует очень сильно.

Что же касается стоимости жилья в случае с ЖСК понять это очень трудно: согласно законам, если стоимость квартиры прописана в договоре, то застройщик имеет полное право в одностороннем порядке ее изменить как ему угодно. Законодательство РФ, в таком случае, находится на стороне застройщика.

Сроки сдачи многоквартирного дома в эксплуатацию и последующая его регистрация также могут быть неизвестны. Застройщик, опять-таки, может переносить и продлевать дату строительства столько, сколько его душе угодно.

Людям, которые приобрели определенное жилье в постройке, остается только лишь ждать.

Риски покупки квартиры в ЖСК представлены в этом видео:

При смене жилья всегда возникает вопрос: «Какие органы могут помочь в случае сделки купли-продажи?». Вот некоторый перечень:

1. Домоуправление.
2. Инспекция Федеральной Налоговой Службы.
3. Единый информационный расчетный центр (ЕИРЦ).



4. Бюро технической инвентаризации (БТИ).
5. Органы опеки и попечительства.
6. Общественная жилищная комиссия при муниципальном округе.
7. Органы внутренних дел.
8. Управление Федеральной регистрационной службы.

Для подведения итогов, хотелось бы повторить, что поиск и последующая покупка жилья при связи с кооперативами — не самая лучшая перспектива.

В истории было масса случаев, когда люди слишком понадеялись на компанию и на доброжелательных, на первый взгляд, застройщиков. Затем они теряли свое имущество, заработанные деньги, долгожданную квартиру и оставались ни с чем.

Поэтому перед тем, как начинать поиски вожделенного жилья, стоит спросить совета у квалифицированного юриста и нотариуса.

Источник: https://101urist.com/nedvizhimost/uprav-mkd/zhsk/pokupka-kvartiri.html

Жилищный кооператив — покупка квартиры без ипотеки и взноса

Рассказываем про права членов жилищного кооператива и законах для деятельности ЖК

Вы собрались покупать квартиру. Смотрите на ипотечные услуги банков, идете туда, подаете документы — вам присылают отказ. Идете через какое-то время в другой банк — также получаете отказ. Если ничего не помогает — обратитесь в жилищный кооператив.

Объясняем, что это такое и как выбрать правильный:

Для начала стоит проверить кооперативы на сайте Центрального банка Российской Федерации. Там есть таблица в Эксель, в которой указаны все кооперативы. Обратите внимание на колонку «Примечания».

Если там указано, что организация готовится к ликвидация — не стоит вкладываться в такой кооператив.

Реестр жилищно-накопительных организаций

Жилищно-накопительные кооперативы не привязаны к вам географически: вы можете жить в Свердловске, вступить в кооператив в Краснодаре, а приобрести квартиру в Лисках. Это накладно: придется ездить оформлять документы издалека, а если будут частые проблемы — приезжать лишний раз.

Есть разные условия сотрудничества кооператива с застройщиком: кооператив продает квартиры одного застройщика, покупает квартиры в новостройках или на вторичном рынке, но не дороже определенной суммы.

Для начала сделайте выписку из ЕГРЮЛ. Оттуда проверьте, когда в последний раз вступали новые члены кооператива, сравните фактический и юридический адрес, номера ИНН и ОГРН.

После этого, если у кооператива есть сайт — проверьте все документы с официальными источниками: выпиской из ЕГРЮЛ и реестром Банка России.

Чаще всего документы самого кооператива можно найти на вкладке «Информация». Если вы сравниваете документы и видите, что юридический и фактический адрес отличается в уставных документах кооператива и официальных документах — вероятнее всего это мошенники. Еще одна схема: проверьте число членов кооператива.

Если данные расходятся — кооператив накручивает число участников для массовости. Вероятнее всего, это мошенники.

Выписка из ЕГРЮЛ

Что проверить в документах на сайте кооператива: устав ЖНК, положение о формах участия и положение о паевом фонде. Если этих документов нет — стоит призадуматься. Мошенники ради быстрой выгоды не будут следить за репутацией. Поэтому не стоит сразу вкладываться в кооператив, который скрывает свои учредительные документы.

Еще стоит обратить внимание на аудиторское заключение. Жилищно-накопительные кооперативы должны раз в год проводить независимую проверку своих финансов. При этом, не сам кооператив выбирает аудиторскую компанию. Это делается на конкурсной основе. Поэтому чаще всего ни кооператив ни аудиторская компания не работали раньше. Между ними нет сговора.

Чтобы вступить в кооператив — нужно написать заявление. Возьмите с собой паспорт и свидетельство об ИНН. В реальности, кооперативу все равно на ваше финансовое благополучие: минимальные условия вступления это достижение 16 летнего возраста.

Образец заявления в ЖСК

После того, как вы подписали бумаги, нужно оплатить вступительный взнос, членский взнос и паевый взнос. Вступительный взнос и паевый взнос платятся сразу, а членский взнос — раз в месяц. Причем, паевый взнос — это первоначальная сумма за квартиру. Каждый кооператив устанавливает ее индивидуально.

Важно: если в кооперативе вам предлагают перевести деньги на счет физического лица или просто заполнить расписку — вероятнее всего это мошенники. Как делают правильно: дают вам на руки квитанции для оплаты всех взносов.

После оплаты, квартиру бронируют на пять дней для того, чтобы вы успели оплатить паевый взнос. Так как перевод банковский — это может занять от трех рабочих дней. После того, как деньги поступили на счет кооператива — вам позвонит менеджер и передаст документы об оплате.

После этого вы можете следить за стройкой: на сайте застройщика устанавливаются камеры. Главное: следить за стройкой больше пяти минут. Часто, когда камера не работает, там может стоять заглушка на три минуты. Последите за стройкой два дня по десять минут — тогда вы точно убедитесь, что объект строят и он не заброшен.

В кооперативе вы можете взять рассрочку максимум на десять лет. Если в банке вы берете ипотеку и платите проценты, то в кооперативе вы платите за квадратные метры.

Саму стоимость этих квадратных метров определяет застройщик. Во время строительства, цена ежемесячного платежа может легко вырасти с 1000 рублей до 3000 рублей.

После сдачи дома идет оценка квартир от независимой оценочной компании. Жилье оценивают раз в три месяца.

Есть риск, что вы не сможете оплатить ежемесячный взнос. В редких случаях если вы потеряли работу или тяжело больны — вам заморозят счет в кооперативе на три месяца. В остальных случаях у разных кооперативов свои условия. Лучше уточнять их при подписании договора. Вас могут исключить в двух случаях:

1) Если у вас было три просрочки за год;

2) Если были просрочки в течение трех месяцев.

Если такая ситуация произошла — вернуть деньги вы сможете только в первом полугодии следующего года. При этом, членские и вступительные взносы вам не вернут — вернут только паевые.

После того как дом сдан и выплачена полная стоимость с учетом всех начислений — нужно оформить право собственности на квартиру. Участнику кооператива придется платить дважды: сначала, когда кооператив выкупает квартиру у застройщика, а потом за передачу прав собственности от кооператива к вам.

Когда вы выплатили полностью стоимость, кооператив выдает вас справку о погашении. После, с этой справкой и квитанцией об оплате госпошлины вы идете вместе с юристом кооператива в Росреестр для переоформления прав собственности.

Госпошлина сначала стоит 22 000 рублей для оформления квартиры на кооператив, а после 2000 рублей при переходе от кооператива к вам.

Если вы все-таки хотите попробовать подать документы на ипотеку — разобрали частые причины отказа в ней: https://rosreestr.net/info/banki-otkazyvayut-v-ipotekeХотите купить квартиру у застройщика: рассказываем как выбрать его и проверить все документы: https://rosreestr.net/info/smotrim-dokumenty-zastroyshchika-pered-pokupkoy-kvartiry

Источник: https://rosreestr.net/info/pokupka-kvartiry-cherez-jilishchnyy-kooperativ

Как купить квартиру через жилищный кооператив

Приобретение квартиры через вступление в жилищный кооператив — это один из методов покупки жилища в свою собственность. Подобное объединение подразумевает под собой сообщество лиц, общая деятельность которых сосредоточена на получение жилья. Создание осуществляется за счет утверждения на собрании устава, где указываются все основные моменты деятельности жилищного кооператива.

Что представляет собой жилищный кооператив?

Жилищный кооператив (ЖК) — добровольный союз граждан (в некоторых ситуациях и юрлиц) на основе их членства, созданный для приобретения гражданами квартиры, а также управления многоквартирным зданием.

Законодатель правовой статус жилищных кооперативов установил гл. 11 ЖК РФ .

Члены кооператива участвуют в реконструкции, приобретении, содержании многоквартирного дома, что и представляет цель создания данного объединения.

При создании кооператива вправе принять участие не менее 5 субъектов, но не более того числа квартир, которые есть в приобретаемом здании.

О создании ЖК решается на собрание его участников. Этим органом утверждается устав, после этого осуществляется госрегистрация.

Если вы не нашли ответ на свой вопрос, то вы можете получить ответ на свой вопрос позвонив по номерам ⇓ Бесплатная юридическая консультация

статью ⇒ Жилищная инспекция — цели и варианты подачи жалоб.

Кто может быть членом ЖК? Преимущества приобретения жилья в кооперативе

Ст. 111 ЖК РФ  устанавливает список субъектов, которые имеют право быть членами ЖК. Прежде всего, это лица, достигшие 16-ти лет. Помимо того, в данное объединение могут входить и юрлица:

• в установленных законодателем случаях;
• если такое юр. лицо представляет собственника помещения в многоквартирном доме, при этом управление общим имуществом осуществляется жилищным кооперативом.

Преимущественное право на вступление в ЖК (при содействии госструктур, органов власти субъектов России, местного самоуправления) имеют субъекты, перечисленные в ст. 49 ЖК РФ :

1. относящиеся к малоимущим гражданам (признаются таковыми в установленном порядке);
2. прочие лица, которые признаны нуждающимися в жилье в установленном порядке.

Преимущества покупки жилья в ЖСК:

• Получение длительной рассрочки, по сравнению с ДДУ, где финансовые средства выплачиваются к завершению строительства, в этом случае можно вносить частичный платеж еще пару лет после введения дома в эксплуатацию.
• Возможность получения членами ЖК прав на управление зданием сразу после окончания его строительства, поскольку у них имеется право осуществлять контроль за вложенными деньгами без необходимости создания нового кооператива.
• Право вести строительные работы в ситуации финансовой несостоятельности застройщика — участники ЖК могут привлечь новые строительные компании.
• Паевые взносы налогом не облагаются, что значительно понижает цену недвижимого объекта.

Продажа по ЖСК

На стадии, когда участник кооператива еще не оплатил задолженность перед застройщиком, ему принадлежит только условно право владения на свою долю в ЖСК. Однако когда он расплачивается за долю, он вправе переуступить пай за денежные средства.

Реализация своего пая другому лицу с его дальнейшим вступлением в кооперативное объединение является продажа квартиры по ЖСК.

Процедура приобретения квартиры через ЖСК

Процесс покупки жилья через ЖК имеет определенные отличия. Чтобы приобрести квартиру, гражданину требуется:

• Вступление в кооператив.
• Получение разрешения на выбор жилья.
• Покупка выбранной жилой площади со взносом части денежных средств (не менее половины от цены).
• Прописка.
• Взнос оставшейся части стоимости.

Необходимо иметь при себе:

1. Паспорт.
2. Членскую книжку.
3. Справку об оплате необходимого взноса.
4. Выписку из домовой книги.
5. Кадастровый и технический паспорт.

Требуется внимательное изучение учредительной документации и удостоверение в законности создания ЖК.

Как вступить в ЖК

Согласно  ст. 121 ЖК РК для того, чтобы стать членом жилищного кооператива, нужно подать заявку в управление данной организации.

Подобную прошение рассматривают в течение 30 дней, а также утверждается на общем собрании. Для признания физического лица (или юрлица) участником объединения, необходимо уплатить вступительный взнос.

После чего уполномоченные органы заносят в реестр нового субъекта кооператива.

Процесс уплаты дальнейших взносов, предоставление жилья и прочие вопросы устанавливаются уставом ЖК и действуют на нового члена объединения. Все решения собрания оформляются в виде протокола.

Право собственности на кооперативное жилье

Конечная цель участия в ЖК — приобретение получения права собственности на жилье. На основании ст. 129 ЖК РФ право собственности член объединения приобретает лишь после оплаты всех взносов полностью. Данная норма закона подтверждена в ст. 218 ГК РФ.

Процесс оформления возможностью владения жильем осуществляется в общем порядке. При этом необходимо будет предоставить в уполномоченный орган:

• квитанцию, подтверждающую оплату всех взносов;
• устав ЖК;
• протоколы решений собрания о том, что принят новый член в кооператив.

статью ⇒ Беспроцентная ипотека для молодой семьи.

Ответы на часто задаваемые вопросы

Вопрос № 1. Имеются ли льготы по налогам при приобретении квартиры в ЖСК?

Согласно пп. 1 п. 2, пп. 4 п. 3 ст. 39, ст. 146 НК РФ, паевой взнос НДС не облагается, что значительно понижает цену квартир в ЖК. Помимо того, члены этого объединения вправе рассчитывать на налоговый вычет на приобретение жилища. Одно требование для этого — оплата за квартиру в полном объеме.

Вопрос № 2. Как распределяют кооперативное жилье?

Процесс распределения регулируется на общем собрании членов кооператива. Причем если появляются разногласия по этому вопросу, они решаются внутри объединения, страна не регулирует этот аспект.

Вопрос № 3. Нужно ли одобрение участников кооператива на переуступку пая?

Согласие участников ЖСК — обязательное условие возможности переуступки пая. Таким образом, прежде чем подписывать договор цессии, требуется получить одобрение большинства членов ЖК.

Типичные ошибки и возможные риски

Какие риски есть при приобретении квартиры через ЖК? Отсутствие отдельной нормы закона, регулирующего деятельность ЖСК, члены объединения рискуют в следующих ситуациях:

• Возведение здания могут не закончить в силу некоторых обстоятельств и права пайщиков в этой ситуации государство уже не защитит.
• Цену за недвижимые объекты могут увеличить в процессе возведения многоквартирного здания.
• У застройщиков отсутствуют гарантии перед участниками ЖК.
• Финансовая деятельность строительной компании регулируется специально созданной комиссией из членов ЖК, государство не ведет контроль в такой ситуации.
• Распределение квартир решается на общем собрании участников и в ситуации неодобрения членов объединения, у пайщиков не будет оснований для обжалования.

Пример 1

Мелихов А. В. вступил в ЖК, которым был куплен многоквартирный дом. Спустя 12 месяцев пользования предоставленным жильем и своевременной оплатой всех взносов гражданину указанная квартира была отдана в собственность, право на которую зарегистрировали в установленном законодателем порядке. В дальнейшем кооператив, участником которого является Мелихов, управлял многоквартирным зданием.

Пример 2

Я стал недавно членом жилищно-строительного кооператива и исправно выплачиваю соответствующие взносы. Но в связи с появившейся правом покупки жилья сразу в другом здании, не дожидаясь завершения застройки дома, хочу покинуть данное объединение. Могу ли я выйти из такого объединения? Возвратят мне оплаченные взносы?

В ст. 130 ЖК РФ  указано основание прекращения участия в кооперативе как выход такого участника. То есть, вы вправе полностью выйти из кооператива. На основании ст. 132 ЖК РФ можно получить уплаченную сумму не позднее 2-х месяцев со времени выхода из объединения.

Следовательно, приобретение кооперативной квартиры связано с определенными рисками. Основное преимущество подобных покупок —получение рассрочки на выгодных условиях и невысокая цена недвижимого имущества. ЖСК – это способ приобретения жилища для тех, кто не боится трудностей и готов рисковать.

Рынок контролируется практически двумя законами: ФЗ 214 и ФЗ 215 , возможности для судебной инстанции с безответственными компаниями очень малы.

Лишь проверенные организации не мошенничают с ЖК. Если рисковать не хотите, выбирайте долевое участие.

Если вы не нашли ответ на свой вопрос, то вы можете получить ответ на свой вопрос позвонив по номерам ⇓ Бесплатная юридическая консультация

Источник: https://1000meters.ru/kak-kupit-kvartiru-cherez-zhilishhnyj-kooperativ/

Как купить квартиру в ЖСК без риска. Какие риски существуют и как их избежать

Покупка жилья в жилищно-строительном кооперативе является новшеством, которое стремительно набирает популярность. При этом нюансы подобного приобретения известны немногим. Поэтому мы подготовили статью, в которой подробно рассказано о сути процедуры покупки жилья таким способом, его плюсах и минусах, и главных особенностях подобных сделок.

○ Как организован ЖСК и что это такое

Жилищно-строительный кооператив – это неформальное объединение группы лиц в целях инвестирования в строительство.

• «Жилищным или жилищно-строительным кооперативом признается добровольное объединение граждан и в установленных настоящим Кодексом, другими федеральными законами случаях юридических лиц на основе членства в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье, а также управления многоквартирным домом (п.1 ст. 110 ЖК РФ)».

Главным отличием подобной формы образования является то, что члены ЖСК участвуют не только в возведении здания, но и в последующей его эксплуатации.

• «Члены жилищно-строительного кооператива своими средствами участвуют в строительстве, реконструкции и последующем содержании многоквартирного дома. Жилищно-строительный кооператив в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности выступает в качестве застройщика и обеспечивает на принадлежащем ему земельном участке строительство, реконструкцию многоквартирного дома в соответствии с выданным такому кооперативу разрешением на строительство. Жилищно-строительный кооператив, за исключением жилищно-строительных кооперативов, создание которых предусмотрено Федеральным законом от 24 июля 2008 года N 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства», не вправе осуществлять одновременно строительство более одного многоквартирного дома с количеством этажей более чем три (п. 3 ст. 110 ЖК РФ)».

Подобная форма стройки и продажи квартир набирает обороты наряду с Договором долевого участия (ДДУ), который является самой востребованной формой возведения зданий.

Схема работы ЖСК выглядит следующим образом: строительная фирма организует кооператив, с которым заключает инвестиционный договор.

Цель подобного образования – возведение многоквартирного дома и сдача его в эксплуатацию членам кооператива путем привлечения пайщиков.

Вернуться

○ Преимущества и недостатки покупки квартиры в кооперативе

Решая, покупать ли квартиру через ЖСК, следует тщательно изучить все плюсы и минусы вопроса. Итак, к преимуществам относится:

• Возможность получения длительной рассрочки, в отличие от ДДУ, где весь объем финансовых средств должен быть выплачен к моменту завершения строительства, здесь можно вносить частичные платежи еще несколько лет после введения здания в эксплуатацию.
• Получение членами ЖСК прав на управление домом сразу после завершения его строительства, так у них есть возможность осуществлять контроль  за вложенными финансами без необходимости создания новых объединений.
• Возможность продолжать строительство в случае банкротства или несостоятельности застройщика – члены кооператива могут сразу привлечь нового застройщика.
• Паевые взносы не облагаются налогом, что существенно снижает стоимость недвижимости.

При таком количестве плюсов, главный недостаток покупки квартиры в ЖСК – отсутствие отдельного закона, регулирующего подобный вариант строительства, из-за чего возникает ряд рисков для пайщиков:

• Отсутствует необходимость в государственной регистрации, что облегчает возможность «двойных продаж».
• Нельзя привлечь застройщика к ответственности за срыв сроков по сдаче здания или обнаруженные впоследствии недостатки, потому что на отношения кооператива и пайщиков не распространяется Закон «О защите прав потребителей».

Несмотря на подобные риски, вступление в ЖСК стабильно набирает популярность среди покупателей квартир в новостройках.
 

Вернуться

○ Как купить квартиру через ЖСК

Процедура приобретения жилья через кооператив имеет некоторые отличительные особенности. Так, для покупки квартиры гражданину нужно:

• Вступить в кооператив.
• Получить разрешение на выбор квартиры.
• Купить выбранную жилплощадь, внеся часть денежных средств (не менее половины от стоимости).
• Прописаться в квартире.
• Внести оставшуюся часть стоимости.

Документы, которые нужно иметь для покупки:

• Паспорт.
• Членская книжка.
• Справка об оплате соответствующей суммы взноса.
• Выписка из домовой книги.
• Кадастровый паспорт.
• Технический паспорт.

Перед вступлением в кооператив следует внимательно изучить его учредительские документы и удостовериться в законности создания объединения.

Вернуться

○ Переуступка пая в ЖСК

Переуступка пая оформляется соответствующим договором, который заключается в простой письменной форме. Согласно этому соглашению, новый пайщик обязуется выплатить недостающую сумму средств для получения квартиры в собственность.

Возможность переуступки пая и порядок процедуры регулируется Уставом ЖСК. Как правило, перед передачей своих прав третьему лицу, необходимо уведомить о своем намерении остальных членов кооператива, которые должны выразить согласие с подобными действиями.

Перед подписанием договора необходимо убедиться в том, что:

• Члены кооператива одобрили вашу кандидатуру на вступление в объединение.
• Предыдущий пайщик своевременно вносил оплату за жилье и вместе с договором он не передает вам штрафы и пени.

Вернуться

○ Оформление права собственности на квартиру

После выплаты стоимости квартиры в полном объеме, пайщик становится собственником жилплощади на законных основаниях.

• «Член жилищного, жилищно-строительного, дачного, гаражного или иного потребительского кооператива, другие лица, имеющие право на паенакопления, полностью внесшие свой паевой взнос за квартиру, дачу, гараж, иное помещение, предоставленное этим лицам кооперативом, приобретают право собственности на указанное имущество (п. 4 ст. 218 ГК РФ)».

Справка от ЖСК, свидетельствующая о полном погашении финансовых обязательств перед застройщиком, является правоустанавливающим документом, на основании которого производится кадастровый учет имущества.

Таким образом, для регистрации права собственника в ЖСК нужно только два документа:

• Договор о вступлении в кооператив.
• Справка о внесении всей суммы паевых взносов.

• «Право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации (ст. 219 ГК РФ)».

Регистрировать такое право нужно для того, чтобы иметь возможность совершать сделки с недвижимостью (продавать, дарить, менять).

Вернуться

○ Какие существуют риски приобретения через кооператив

Отсутствие отдельного закона, регулирующего деятельность ЖСК, создает следующие риски для его членов:

• Строительство здания может быть не закончено в силу ряда причин и права пайщиков в данном случае не будут защищены государством.
• Стоимость недвижимости может быть увеличена в процессе возведения многоквартирного дома.
• У застройщика отсутствуют гарантийные обязательства перед членами кооператива.
• Финансовая деятельность застройщика регулируется специально созданной комиссией из членов ЖСК, государственный контроль в данном случае отсутствует.
• Порядок распределения квартир решается на Общем собрании членов и в случае несогласия с его решением, у пайщика не будет оснований для оспаривания.

Вернуться

○ ЖСК и ипотека

Приобрести жилье в ЖСК на ипотечные средства возможно, но банк крайне неохотно идет на подобные сделки. Объясняется это большим количеством рисков при возведении многоквартирного дома и отсутствием гарантийных обязательств застройщика.

По этим причинам, количество банков, предлагающих кредитные средства на приобретение квартиры в ЖСК, ограничено.

При этом даже если заявление на ипотеку будет одобрено, ставки по кредиту будут существенно выше, чем при ДДУ.

Кроме того, банк может затребовать дополнительный предмет залога и предъявлять другие требования к заявителю. По перечисленным причинам покупка квартиры в ЖСК по ипотеке осуществляется сравнительно редко.

Таким образом, приобретение кооперативного жилья связано с рядом рисков. Основным преимуществом подобной покупки является возможность рассрочки на выгодных условиях и сравнительно небольшая стоимость недвижимости.

Вернуться

○ Советы юриста:

✔ Что если застройщик обанкротился?

В этом случае члены кооператива могут самостоятельно привлечь нового застройщика, минуя государственные органы. Другой вариант действий: собрать дополнительные средства путем увеличения размера взносов и закончить строительство.

Вернуться

✔ Есть ли льготы по налогам при покупке в ЖСК?

В соответствии с пп. 4 п. 3 ст. 39, пп. 1 п. 2 ст. 146 НК РФ, паевые взносы не облагаются НДС, что существенно снижает стоимость квартир в ЖСК. Кроме того, члены кооператива могут рассчитывать на налоговый вычет на покупку жилья. Единственное условие для этого – оплата стоимости квартиры в полном объеме.

Вернуться

✔ Как распределяются кооперативные квартиры?

Порядок распределения регулируется Общим собранием членов кооператива. При этом если возникнут разногласия по данному вопросу, они должны быть решены внутри объединения, государство не регулирует данный аспект.

Вернуться

✔ Требуется ли согласие членов кооператива на переуступку пая?

Одобрение членов ЖСК является обязательным условием возможности переуступки пая. Поэтому прежде чем заключать договор цессии, необходимо получить согласие большинства членов кооператива.

Вернуться

Переуступка ЖСК: плюсы, минусы, подводные камни. Рассказывает представительфирсы «Хорошие квартиры».

Вернуться

Опубликовал : Вадим Калюжный, специалист портала ТопЮрист.РУ

Источник: https://topurist.ru/article/53988-kak-kupit-kvartiru-v-zhsk-bez-riska.html