Как правильно оформить куплю-продажу квартиры?

Как правильно оформить куплю-продажу квартиры?

Купля-продажа недвижимости – один из самых распространённых видов имущественных сделок. Характеризуется отчуждением имущества покупателю на возмездной основе – получением от него установленной суммы денег. Регулируется нормами Гражданского кодекса (ГК) и совершается по установленному алгоритму.

Как правильно оформить сделку, найти покупателя, а также переоформить жилье на другого собственника без продажи — читайте далее.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. 

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 577-04-19. Это быстро и бесплатно!

Скрыть содержание

Правовая база

Как правильно оформить куплю-продажу квартиры?

  • Статья 550 ГК РФ. Форма договора продажи недвижимости
  • Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).
  • Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

Специальные нормы законодательства касаются следующих случаев:

Договор может удостоверяться нотариусом на основании статьи 163 ГК РФ. Регистрация в Росреестре предусмотрена Федеральным законом № 218-ФЗ от 13.07.15 г.

Нотариальная сделка регистрируется в Росреестре в течение 3 дней и не требует уплаты пошлины.

Возможно Вам будут интересны следующие статьи:

Чтобы оформить сделку купли-продажи, нужно действовать по установленному алгоритму. Он включает в себя следующие действия продавца:

  • оценка квартиры;
  • подготовка документации;
  • поиск покупателей;
  • заключение ПДКП;
  • заключение ДКП;
  • расчёт по сделке;
  • регистрация сделки в Росреестре.

Если продавец договаривается о сопровождении сделки с риэлтерской компанией, то основная часть ответственности делегируется уполномоченному представителю компании.

Оценка недвижимости

Как правильно оформить куплю-продажу квартиры?

  • стоимости 1 м² в районе расположения квартиры;
  • общей площади жилого помещения.

В полученную стоимость следует внести поправки, с учётом плюсов и минусов, которыми обладает как квартира, так и здание, в котором она расположена. Итоговую сумму следует сравнить с другими близлежащими квартирами, которые были проданы или продаются.

Метод сравнения цен может быть самостоятельным способом ценообразования, так как он более всего отражает тенденции рынка недвижимости.

У продавца должны быть следующие документы:

  1. Гражданский паспорт.
  2. Правоустанавливающий документ, на основании которого возникло право собственности (договор, свидетельство о наследовании, решение суда и т.п.).
  3. Выписка из ЕГРН.
  4. Технический паспорт с экспликацией из поэтажного плана.
  5. Кадастровый паспорт.
  6. Кадастровая справка об отсутствии обременения залогом и отсутствии ареста.
  7. Согласие супруга, если квартира является совместной собственностью.
  8. Согласие органов опеки и попечительства, если собственник несовершеннолетний.
  9. Копия лицевого счёта.
  10. Выписка из поквартирной книги.

Представитель должен иметь нотариально удостоверенную доверенность.

Где и как можно искать покупателя?

Как правильно оформить куплю-продажу квартиры?Чтобы найти покупателей, нужно дать объявления о продаже квартиры:

  • в интернете, на специальных сайтах;
  • на телевидении;
  • в местных газетах.

Нужно сообщить о планируемой сделке как можно большему числу людей, из числа родственников, друзей и коллег по работе, чтобы использовать каждый шанс ускорить сделку.

Заключение предварительного договора

Если покупатель найден, а документация не готова, можно заключить ПДКП, в котором стороны дают друг другу гарантии совершения сделки, после чего:

  • покупатель прекращает поиск другого объекта;
  • продавец прекращает поиск покупателей;
  • покупатель передаёт продавцу задаток;
  • продавец устанавливает фиксированную стоимость жилья;
  • стороны назначают сроки проведения сделки.

ПДКП можно заключить, если у покупателя нет достаточной суммы денег, но он может её найти или оформить ипотеку.

Когда оба контрагента готовы к сделке, затягивать эту процедуру нет смысла, можно сразу оформить основной договор купчей.

Процедура заключения ДКП

Теперь о том, как сейчас оформляют ДКП. В договор должны быть обязательно внесены существенные положения, без которых документ не вступит в силу и окажется неправоспособным. Существенные положения являются следующими:
Как правильно оформить куплю-продажу квартиры?

  1. Предмет договора, с указанием сторон сделки: Продавец и Покупатель, и параметров квартиры.
  2. Положение о том, что квартира принадлежит продавцу на правах собственности, и заключение ДКП не нарушает ничьих имущественных интересов.
  3. Цена квартиры, с учётом получения аванса или задатка (если они уплачивались).
  4. Условия оплаты по сделке (использование сертификатов, ипотека, рассрочка, единовременный платёж).
  5. Способ расчёта с продавцом (наличные, аккредитив, банковская ячейка), сроки передачи денег.
  6. Условия передачи квартиры покупателю (актом, или без такового).
  7. Сроки освобождения квартиры по завершении сделки.
  8. Права и обязанности сторон.
  9. Ответственность сторон.
  10. Заключительные положения.

Заключительные положения могут содержать дополнительные положения, в том числе – о необходимости нотариального удостоверения, страхования квартиры и иные требования. После того как текст внесён в документ, его следует заверить подписями сторон и поставить дату.

Если документ выполнен более чем на одном листе, его следует сшить и опечатать, либо – удостоверить подписями сторон каждый лист договора.

Как правильно оформить куплю-продажу квартиры?

У покупателя обязательно должны остаться на руках документы о передаче денег продавцу. Ими может быть расписка продавца о получении наличных на руки, с указанием:

  1. сведений о том, кто и кому передал деньги;
  2. за что были уплачены деньги;
  3. в каком размере (цифрами и прописью).

Если использовалась банковская ячейка или аккредитив, нужно сохранить документы из банка о передаче денег по аккредитиву или об их помещении в банковскую ячейку.

Регистрация в Росреестре

После того как договор заключён, он передаётся через МФЦ в Росреестр. Предварительно, перед его подачей, следует уплатить пошлину в размере 2 тысячи рублей. К нему прилагается:

  1. Заявление покупателя о регистрации передачи ему имущественных прав на квартиру в результате её купли-продажи.
  2. Пакет документации, подготовленный для сделки.

Документы принимаются под расписку. В ней указываются:

  • сведения о заявителе:
  • перечень принятых документов;
  • реквизиты ДКП;
  • срок повторного визита.

Если стороны обратятся в регистрирующий орган одновременно, то процедура существенно ускорится, и может быть проведена за 10 рабочих дней.

Как правильно оформить куплю-продажу квартиры?

Такая сделка обеспечивает риски покупателя. Соответственно, не каждый покупатель согласится рисковать в угоду чужой выгоде. Ведь, если продавец окажется недобросовестным, он сможет:

  • после оформления сделки и расчёта сторон расторгнуть ДКП;
  • на основании указанной в ДКП заниженной стоимости вернуть её покупателю;
  • остальные деньги присвоить.

Чтобы не потерять покупателей, продавец обязан дать им гарантию, что они ничем не рискуют. Поэтому в ДКП указывается заниженная стоимость, с которой не удерживается НДФЛ: 1 миллион рублей. На эту же сумму продавец пишет расписку, в которой указывает, что эти деньги получены для расчёта по сделке.

Остаток денег, не указанный в договоре, но уплаченный по сделке, оформляется другой распиской. В ней продавец пишет, что покупатель передал ему обозначенную сумму денег за проведённый в квартире ремонт. В итоге у покупателя будут две расписки, в сумме составляющие полную стоимость квартиры, за которую она была приобретена покупателем.

Переоформление на другого собственника без продажи

Если исключить вариант купли-продажи жилья, то существует несколько других способов переоформления права собственности физическим лицом. В их числе следующие, наиболее часто применяющиеся варианты:

  • обмен;
  • дарение;
  • оформление наследства;
  • рента.

Переоформление права собственности на квартиру осуществляется только составлением гражданско-правового договора. Исключение составляет завещание.

  • При обмене собственник квартиры передаёт недвижимость взамен на другое недвижимое, а иногда – движимое имущество. Стоимость имущества с обеих сторон должна быть приблизительно равной. Если одна сторона предоставляет более дорогое имущество, производится доплата. Сделка регулируется договором мены.
  • Дарение – безвозмездная передача имущества другому человеку на основании договора дарственной. Даритель передаёт в дар квартиру, а одаряемое лицо принимает его. Но если стороны не являются близкими родственниками, с одаряемого будет удержан подоходный налог в размере 13% кадастровой стоимости квартиры.
  • Завещание – это единственный документ, который заменяет гражданско-правовой договор. Составляется на случай смерти собственника квартиры, соответственно, передача вещных прав также происходит только после смерти собственника путём вступления в наследство.
  • Рента оформляется договором, который предусматривает пожизненное содержание собственника квартиры на условиях, внесённых в договор ренты. После смерти собственника, или после выплаты ренты – в зависимости от условий, внесённых в договор, квартира переходит новому собственнику.

Чаще всего квартира передаётся новому собственнику путём продажи. Это сделка, которая оформляется договором купли-продажи с обязательной регистрацией передачи имущественных прав. Кроме продажи могут использоваться такие способы передачи квартиры как мена, дарение, рента и завещание.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас: 

+7 (499) 577-04-19 (Москва)

Это быстро и бесплатно!

Источник: https://zhivem.pro/kvartira/prodazha/poryadok-prodazha/kak-oformit.html

Оформление купли-продажи квартиры: основные моменты, необходимые документы

Как правильно оформить куплю-продажу квартиры, знают не все. Это довольно непростой вопрос, который включает в себя множество этапов. Если говорить вкратце, то на этот процесс уходит много времени, поскольку требуются оформление документов при покупке квартиры, поиск подходящего помещения и выполнение других формальностей.

Финальным этапом сделки является составление договора, после чего при покупке квартиры оформление сделки можно считать завершенным. Все, что нужно сделать после этого, – передать деньги. С одной стороны, все кажется довольно простым, однако, на практике, порядок оформления покупки квартиры включает в себя множество различных нюансов.

Сегодня мы поговорим о том, где можно оформить куплю-продажу квартиры. Как правильно подготовить бумаги при приобретении жилья? Можно ли доверить оформление квартиры при покупке третьим лицам? Итак, начнем.Как правильно оформить куплю-продажу квартиры?

Основные моменты

Как правильно оформить куплю-продажу квартиры?Прежде чем приступить к описанию процедуры оформления продаваемого имущества, нужно отметить, что сделать это можно несколькими способами. Составление соглашения можно выполнить самостоятельно, с помощью нотариуса, в банке или Регистрационной организации.

Читайте также:  Справка о регистрации ребенка по месту жительства

Важно! Отметим, что одним из самых надежных и доступных вариантов является оформление договора в банке. Как правило, для подобных сделок и расчетов там предусмотрен отдельный зал.

Отметим, что большинство банков также предлагают своим клиентам возможность аренды депозитной ячейки. Покупатель кладет туда деньги, фиксируя этот факт отдельным документом. Получить доступ к этим средствам можно только при выполнении определенных условий.

Так, подписывается соглашение между банком и участниками сделки. Банк может выдать деньги продавцу только после того, как завершится оформление, а квартира будет зарегистрирована.

Подтверждение факта перехода права собственности является основанием для выдачи средств.

Такой вариант позволяет обеспечить безопасность сделки, а риск быть обманутым в этой ситуации сводится к минимуму. Порядок оплаты также обсуждается сторонами.

Когда все нюансы улажены, можно подать документы через МФЦ или Росреестр для завершения сделки.

Отметим, что оформление покупки квартиры в многофункциональном центре требует несколько больше времени, ведь его сотрудники направляют определенные запросы и выполняют другие необходимые действия.

Особенности оформления

Как правильно оформить куплю-продажу квартиры?Независимо от того, кто хочет овладеть недвижимостью, процедура оформления сделки практически всегда идентична. В первую очередь необходимо иметь достаточное количество денег, а также подобрать подходящий вариант. О том, как это делать, мы не будет говорить, поскольку это – тема для отдельной статьи. Когда с этим делом окончено, нужно проверить, все ли в порядке с квартирой. Проверка юридической чистоты является невероятно важным этапом, а его игнорирование может очень дорого обойтись для покупателя. Приобретая жилье, нужно убедиться в отсутствии обременений, залогов и т.д. Также нужно уделить внимание прописанным лицам. Если кто-то из них может опротестовать продажу, то лучше от этого варианта отказаться. Как правильно оформить сделку?

Большая часть работы выполняется самим продавцом, поскольку у него должен быть пакет документов на квартиру. Все остальные вопросы нужно урегулировать в частном порядке. Когда все формальности улажены, можно переходить к непосредственному оформлению сделки.

На этом этапе оформляется договор купли-продажи. Он является подтверждением того, что лица обязуются выполнить определенные действия. Также часть денег может быть выплачена наперед.

Отметим, что лучше всего привлекать банк, а о том, как это сделать, мы рассказали выше.

При осуществлении сделки купли-продажи есть множество нюансов, которые нужно учитывать. К примеру, если мы говорим о новостройке, то передача квартиры и полной суммы может осуществляться только после завершения строительства и сдачи дома в эксплуатацию.

Если участниками операции являются несовершеннолетние дети, то для продажи жилья обязательно нужно получить разрешение от органов опеки. Без получения одобрения от этих органов договор может быть признан недействительным, а покупатель потеряет часть денег.

Как проходит процедура, мы разобрались. У прошедшего все этапы человека должна быть бумага, подтверждающая право собственности. Какие же документы на жилье нужно подготовить, и сколько это стоит?

Стоимость сделки

Как правильно оформить куплю-продажу квартиры?Цена оформления купленной квартиры зависит от того, помогает ли человеку кто-то или нет. Если к делу привлекается риелтор или нотариус, то затраты будут выше, однако это позволит избежать любого рода ошибок. Сколько стоит оформление квартиры? Итак, в целом можно выделить 3 варианта оформления:

  • через нотариуса;
  • через риелтора;
  • своими силами.

Как правило, стоимость услуги нотариуса устанавливается в проценте от цены квартиры. Если она составляет 1 млн рублей и меньше, то придется отдать 1%. В случае, когда недвижимость стоит больше, устанавливается обязательный платеж плюс процент.

Довольно часто применяется схема 10 тыс. рублей и 0,75% от цены квартиры. Что касается риелторов, то их услуги обходятся дороже. Клиент обязан отдать за посредничество от 2 до 5% от стоимости сделки.

Риелтор помогает с поиском квартиры, оформлением документов и предоставляет поддержку на всех этапах процедуры.

Самый дешевый вариант оформления – самостоятельное выполнение всех действий. Однако для его осуществления нужно знать основы и разбираться во всех нюансах процедуры. Это позволит избежать ошибок и проблем, связанных с этим в будущем.

Итак, купля-продажа квартиры связана с целым перечнем расходов. В первую очередь нужно заплатить государственную пошлину. Также необходимо потратиться на получение техпаспорта, кадастрового паспорта, выписки из Росреестра и т.д.

Если интересы человека представляет третье лицо, то можно оформить доверенность. Ее стоимость варьируется от 500 до 1 000 рублей.

Отметим, что стоимость остальных услуг зависит от региона, а поэтому конкретные цифры нужно уточнять на месте.

Самостоятельное оформление квартиры при покупке позволяет сэкономить, но при этом человек может столкнуться со всеми риска, связанными с такой сделкой. Если вы не уверены в своих знаниях, то предоставление помощи специалистами будет нелишним. В любом случае, необходимо учитывать определенные правила, которые позволят сделать все правильно:

  • если покупатель дает задаток, то этот факт должен подтверждаться распиской, а его сумма не превышать 100 тыс. рублей;
  • никогда нельзя занижать цену в договоре для экономии на налогах, поскольку это может привести к проблемам с Налоговой службой;
  • покупка жилья на первичном рынке требует детальной проверки документов и репутации застройщика;
  • приобретение квартиры в ипотеку требует предварительного решения вопроса с банком.

Теперь давайте поговорим о том, какие бумаги необходимо подготовить для выполнения подобных операций.

Необходимые документы

Как правильно оформить куплю-продажу квартиры?Оформление сделки купли-продажи квартиры требует наличия определенных бумаг. Для того чтобы регистрация прошла без проблем, а документы были приняты с первого раза, их нужно правильно подготовить. Помимо всего прочего, перечень должен быть полным, иначе заявление вернут.

Итак, для регистрации квартиры потребуются следующие бумаги:

  • удостоверения личности всех сторон;
  • договор купли-продажи;
  • документы, подтверждающие регистрацию квартиры;
  • бумага, на основании которой собственник приобрел жилье: завещание, дарственная и т.д.;
  • разрешение от мужа или жены на продажу недвижимости (приобретение не требует оформления согласия, поскольку половина жилья будет находиться в собственности супруга);
  • свидетельство о заключении брака (если статус был изменен, то нужно подтвердить это документально);
  • разрешение от органов опеки, если в продаваемом помещении зарегистрирован гражданин до 18 лет, или же он является одним из собственников;
  • согласие соседей, когда жилье является коммунальным, а покупатель – это лицо, которое не имеет отношения к этой недвижимости;
  • заявление;
  • квитанция об уплате государственной пошлины.

Как мы уже указывали ранее, представление интересов третьим лицом требует оформления доверенности у нотариуса. Также этот человек должен иметь при себе паспорт. Это стандартный список документов, которые требуются для оформления квартиры. Если она находится в ипотеке, то жилье нужно оценить и получить заключение эксперта.

За это придется заплатить со своего кармана, причем, продавец обязан не препятствовать и допустить эксперта в квартиру. Отметим, что в некоторых ситуациях могут потребоваться дополнительные документы. В этом случае сотрудник Росреестра уведомит заявителя и даст ему список бумаг, которые нужно принести.

Как оформить покупку квартиры, мы выяснили. Главное – подходить ко всем действиям с ответственностью, правильно составляя бумаги и не допуская никаких ошибок. Можно привлечь специалистов, которые за дополнительные деньги смогут оформить квартиру и помочь на всех этапах.

Источник: https://kvadmetry.ru/pokupka/kak-oformit-kuplyu-prodazhu-kvartiry.html

Пошаговая инструкция оформления купли-продажи квартиры в 2019 году

Как правильно оформить куплю-продажу квартиры?

Покупка квартиры разделяется на 2 основных процесса:

  1. Выбор предполагаемого жилья.
  2. Оформление документов, необходимых для совершения сделки.

Перед приобретением квартиры нужно проверить продавца жилья. Если вы впервые сталкиваетесь с подобной процедурой, проверить документацию на недвижимость поможет юрист или нотариус. Также следует провести самостоятельно или при помощи риелторского агентства оценку квартиры.

Порядок купли-продажи квартиры

Этапы:

  • Особое внимание нужно уделить истории приобретаемой квартиры. Желательно отследить список зарегистрированных в ней личностей. Ведь люди могут не проживать в данной недвижимости, но быть в ней прописаны.
  • Стоит также обратить внимание на поведение продавца. Владелец квартиры должен внятно и спокойно рассказать вам о ее особенностях и недостатках. Он должен вести себя непринужденно, без ярко выраженных психических отклонений в поведении. Другими словами, он должен являться трудоспособным и дееспособным гражданином социума. Ведь в случае доказательств его неадекватности, права собственности квартиры, возможно, будет оспорить в судебном порядке. На это стоит обратить большое внимание, что б в дальнейшем ни возникало подобных сюрпризов со стороны родственников или самого владельца продаваемой квартиры.
  • Необходимо выяснить, каким путем было получено имущество в собственность. Возможно, завещанная квартира по завещанию имеет ряд претендентов на нее, что достаточно сильно усугубит процесс оформления купли-продажи.
  • Также немаловажным фактором является наличие в квартире несовершеннолетних детей. Этому следует уделить особое внимание, так как продажа квартиры, в которой зарегистрированы дети не может осуществляться без соглашения органов опеки. В этом случае, для достоверности информации, можно подать запрос в соответствующие органы для предоставления подобных сведений.
  • Собственник квартиры должен находиться на месте, что б подписать все необходимые документы. Если один из владельцев временно отсутствует или пребывает в местах лишения свободы или розыске, процедура может не только затянуться на неопределяемый срок, но и не состояться в принципе.
  • Последним этапом проверки подлинности документации является подача запроса в БТИ и жилищную контору. Это делается для обозрения планов на будущее коммунальных служб. Ведь данная недвижимость может подвергаться сносу или застройкам на приближенной территории.
Читайте также:  Взыскание денежных средств по договору займа

Если права на квартиру стали последствием суда, требуется выяснить возможно ли оспаривание такого решения.

Исходя из всего этого, можно сделать вывод о легальности документации и потребности в приобретении такого имущества.

Законодатель предусматривает 3 способа оформления купли-продажи квартиры:

  1. Самостоятельное оформление

Сделка заключается между физическими лицами без привлечения посредников в виде риэлторов, агентства недвижимости. Обозначенный способ предполагает составление договора в простой письменной форме, отсутствие нотариальной визы на правоустанавливающем документе, в роли которого выступает договор купли-продажи.

Сторонами соглашения осуществляется самостоятельная подача документации в Росреестр.

Отдавать предпочтение данному варианту следует гражданам, которые имеют глубокие познания в сфере юриспруденции, знают и понимают тонкости и правовые основы договора купли-продажи. В противном случае пользователи могут столкнуться с серьёзными препятствиями, из-за которых провести сделку быстро не удастся.

Самостоятельное оформление сопровождается довольно большими финансовыми тратами:

  • оплата пошлинного сбора – 2 тыс. рублей;
  • получение технического паспорта на квартиру – около 1,5-2 тыс. рублей;
  • внесение корректировок в кадастровую документацию – 250 рублей;
  • получение справки из Росреестра о государственной регистрации сделки – 200 рублей;
  • оформление доверенности (если один из участников договора не имеет возможности присутствовать при подаче документов) – 500 рублей.

Этот вариант характеризуется сложностями, при неправильном подходе срок оформления договора может значительно увеличиться.

Здесь предусматривается составление договора и последующее нотариальное заверение. Этот способ более надёжный с точки зрения юриспруденции, так как:

  • документ приобретает юридическую значимость, имеет под собой конкретную правовую основу;
  • нотариус несёт полную ответственность за правильность составления документа;
  • специалист предоставит консультационную поддержку относительно требуемых для сделки документов;
  • пользователей уведомят о возможных рисках и тонкостях купли-продажи.

Касательно стоимости услуг нотариуса по оформлению договора купли-продажи, то здесь действуют строго фиксированные ставки. Если цена недвижимости менее 1 млн. рублей, услуги нотариуса обойдутся в 1%, если стоимость жилплощади превышает отметку в 1 млн. рублей – 0,75% +10 тыс. рублей.

  1. Оформление через агентство недвижимости, частного риэлтора

Этот способ наиболее распространённый, по статистике свыше 80% сделок осуществляются таким образом. Привлечение агентства недвижимости сопряжено с рядом положительных моментов:

  • юридические аспекты сделки полностью возлагаются на специалиста;
  • покупатель и продавец не посещают государственные органы;
  • поиск и подбор жилья осуществляется непосредственным агентом;
  • специалист сопровождает сделку на всех этапах, предоставляет клиентам гарантированную профессиональную консультацию.

Единственным минусов этого варианта является стоимость услуг. У агентств недвижимости она довольно высокая, составляет от 3 до 8% от стоимости сделки.

Несмотря на то что способов оформления купли-продажи несколько, они практически ничем не отличаются между собой. Это означает, что сделка проходит на одних и тех же условиях, перечень сопроводительной документации остаётся неизменным.

Необходимый пакет документов

Как правильно оформить куплю-продажу квартиры?

Как оформить договор купли-продажи квартиры с рассрочкой платежа, вы узнаете в следующем материале: https://consultmill.ru/kvartira/prodazha/dogovor-s-rassrochkoj.html

Основным документом, заверяющим процесс продажи и покупки недвижимости, является договор купли-продажи. Его необходимо заверять нотариально согласно действующему законодательству.

Это может осуществляться как в риелторском агентстве, так и в нотариальной конторе. Согласно статье 550 Гражданского Кодекса РФ этот договор возможно оформить и самостоятельно.

Он должен содержать такие пункты:

  1. Предмет продажи.
  2. Цена.
  3. Порядок передачи денежных средств.
  4. Список личностей, заключающих сделку.
  5. Список лиц, которые будут иметь право пользования недвижимостью. Это делается в том случае, если владельцем квартиры становится не один человек, а несколько.

Непосредственно для приобретения квартиры потребуются такие документы, как:

  1. Паспорт покупателя.
  2. Если покупатель состоит в официально оформленном браке, потребуется паспорт его супруги или супруга.
  3. При наличии в паспорте штампа о заключении брака, нужно представить свидетельство о его регистрации.
  4. Выписки о получении ИНН.
  5. При оформлении жилплощади на детей не достигших 18 возраста, необходимо предоставить свидетельство о их/его рождении.

Согласно статье № 35 Семейного Кодекса продавец обязан известить супругу или супруга о намерении приобрести квартиру. В противном случае вторая сторона может потребовать расторжения сделки покупки в судебном порядке.

Договор купли-продажи составляется в простой письменной форме. Согласно действительным требованиям, документ не должен иметь опечатки, ошибки (пунктуационные и грамматические). В противном случае договор будет отклонен для исправления погрешностей.

Ключевыми условиями купли-продажи выступают предмет и цена сделки. Если в документ не включены эти сведения, его правомочность под вопросом, сделка не состоится.

Предмет договора – жилое помещение с конкретными характеристиками технического плана (площадь, параметры, расположение). Цена указывается реальная, не допускается намеренное завышение или занижение стоимости.

Кроме того, в тексте документа обязательно указывают такие сведения:

  • персональные данные участников сделки, включая паспортные реквизиты, данные о прописке;
  • детальное описание объекта сделки (этаж, расположение, площадь, количество комнат, параметры каждого помещения и т.д.);
  • наличие перепланировок и их узаконивание;
  • отсутствие обременений, арестов.

Особое внимание уделяют информации о зарегистрированных жильцах. Если таковые имеются, покупателю предстоит решить, готов ли он платить за квартиру с обременением.

Регистрация договора

После составления договора, требуется внимательно изучить его на наличие всех условий. После проведения проверки, продавец и покупатель отправляются в регистрирующий орган, работу которого регламентирует статья 558 Гражданского Кодекса Российской Федерации.

В присутствии уполномоченного регистратора, договор подписывается обеими сторонами. Именно после этого договор можно считать заключенным. За это потребуется внести госпошлину в бюджет. Взнос средств производится обеими сторонами.

Помимо договора составляется передаточный акт. Заверение его происходит по прошествии и исполнению всех обязательств, указанных в договоре.

Последним этапом заключения договора считается регистрация перехода прав собственности на имущество.

Для оформления этого процесса подаются такие документы:

  • заявление о переходе прав собственности от продавца к покупателю;
  • договор купли-продажи;
  • квитанции об оплате пошлинной;
  • технический паспорт на квартиру;
  • кадастровый план;
  • Выписки из домовой книги о наличии совладельцев данной недвижимости;
  • паспорта представителей обеих сторон;

После правильно оформленной процедуры, покупатель должен обладать такими документами:

  • договор заверяющий куплю-продажу имущества;
  • документ, подтверждающий переход прав собственности;
  • передаточный акт;

Сроки регистрации купли-продажи зависят от государственных органов, которые определяют свои временные рамки на проведение процедуры. Если заявление с документами переданы непосредственно в Росреестр, регистрация будет осуществлена за 3-7 дней. При взаимодействии с Многофункциональными центрами время ожидания увеличится до 7-10 дней.

Процедура продажи

Как правильно оформить куплю-продажу квартиры?

В этом случае, к основному пакету документов прибавляются:

  • заключения экспертов, относительно рыночной стоимости имущества;
  • документ, подтверждающий регистрацию обременения;
  • договор страхования на недвижимость;

При продаже квартиры между сторонами заключается договор. Соблюдение определенных прописанных в нем условий регламентируется законодательством. Зачастую в нем оговариваются сроки и условия передачи предмета покупки.

Рассчитать стоимость квартиры вы можете самостоятельно, а также обратиться за помощью в агенство недвижимости или к независимым лицензированным экспертам. Все варианты подробно описаны в данной статье: https://consultmill.ru/kvartira/prodazha/rasschitat-stoimost.html

Также возможно включение таких условий, как:

  1. Сохранение квартиры в определенном состоянии.
  2. Форс-мажорные обстоятельства. Оговариваются непосредственно сторонами договора.

В обязанности продавца квартиры входит осведомление покупателя о наличии третьих лиц , которые могут претендовать на права владения жильем.

После заключения договора, покупатель не имеет права отказаться от приобретаемой квартиры без особых на то причин.

Расчет за жилплощадь происходит в оговоренный срок . Покупатель обязан внести ту сумму денежных средств, которая указана в договоре. Если он отказывается, продавец имеет право требовать с него указанную сумму денег.

После подписания договора и оформления всех необходимых документов, переходит передача квартиры в собственность покупателя.

Плюсы и минусы

Преимуществом договора купли-продажи можно считать возможность его нотариального заверения и поддержка законодательством. В нем прописаны основные условия и обязательства обеих сторон.

Каждая из них принимает условия, сроки и берет на себя ответственность за их выполнения.

В случае нарушения договора, одна из сторон имеет правовые основания для осуществления невыполненных договоренностей.

При непредупрежденных условиях и особенностях квартиры, покупатель имеет право предъявить свои требования в течение трех лет с дня оформления и заверения договора.

Если требования не будут удовольтворены, то покупатель может подать исковое заявление в суд. Но это можно осуществить лишь в течении года после оформления.

Недостатком можно считать то, что договор купли-продажи можно признать недействительным. Это происходит в случае неправильного оформления или несоблюдениями требований закона относительно заключению договора. Оспаривание происходит в судебном порядке. Причем иск оспаривания сделки может быть подан как продавцом, так и покупателем.

Советы

Как правильно оформить куплю-продажу квартиры?

Сотрудники данного предприятия за свою работу в подборе и оказании помощи в подготовке необходимого пакета документов требуют определенный процент от сделки, который выражается в денежном эквиваленте. В данном случае, доверять риелторским агентствам стоит, ведь они специализируются на этой специфике работы.

Также рекомендуем статью о том, как продать квартиру без помощи посредников: https://consultmill.ru/kvartira/prodazha/kak-prodat-kvartiru-bez-posrednikov.html

Часто квартиру продают, не сообщая некоторых особенностей. Если до покупки в квартире был прописан человек, который на данный момент отбывает наказание в местах лишения свободы, он автоматически выписывается. Но права проживания на данной жилплощади остается за ним, он может подать в суд на оспаривание договора купли-продажи.

Передачу денег лучше осуществлять при нотариусе или свидетелях. В случае неприятных ситуаций, они смогут подтвердить передачу денежных средств продавцу от покупателя. Наиболее безопасным вариантом считается перечисление через банк.

Читайте также:  Договор доверительного управления недвижимым имуществом

Во избежание конфликтных и неприятных ситуаций, а также для большей уверенности покупателя в удачном заключении сделки, покупателю лучше выбрать нотариуса для оформления самостоятельно.

Если приобретаемая недвижимость находится в собственности у продавца менее шести месяцев, необходимо тщательно проверить документы на право собственности имущества.

Источник: https://consultmill.ru/kvartira/prodazha/kak-oformit-kuplyu-prodazhu.html

Оформление покупки квартиры

Как и любая другая сделка, покупка квартиры требует определенного оформления. Для оформления сделки нужны два вида документов — правоустанавливающий и правоподтверждающий.

На сбор документов может быть оформлена доверенность, если конкретному лицу (покупателю) невозможно осуществить такой сбор самостоятельно.

При покупке квартиры необходимо уделить особое внимание проверке всех документов, которые предоставляет продавец, а также убедиться в том, что квартира принадлежит ему на праве собственности.

Перед заключением договора купли-продажи стороны зачастую прибегают к практике внесения задатка, подтверждая тем самым намерение приобрести квартиру и свою способность оплатить цену.

После этого заключается договор купли-продажи квартиры, подписывается акт приема-передачи, передаются денежные средства и, наконец, регистрируется право собственности на квартиру.

Таким образом, переход квартиры от продавца к покупателю завершается окончательно.

Какие документы нужны для покупки квартиры?

У собственника, желающего реализовать свою недвижимость, должен быть определенный пакет документов, который подтверждает нахождение указанного имущества в его собственности.

Наличие квартиры в собственности лица означает его способность распоряжаться ею, в том числе и продавать.

Поэтому в первую очередь покупателю квартиры необходимо ознакомиться со следующими документами:

  • правоустанавливающий документ;
  • правоподтверждающий документ.

Под правоустанавливающим понимается такой документ, исходя из содержания которого становится ясным принадлежность квартиры тому или иному лицу.

Это могут быть различные договоры, такие как купли-продажи, мены, дарения.

Правоподтверждающим документом с 15 июля 2016 является выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП).

Совокупность вышеуказанных документов подтверждает способность продавца реализовать свою квартиру.

Покупателю необходимо убедиться в этом до совершения сделки во избежание мошеннических действий недобросовестных продавцов.

Совершение почти любой сделки с недвижимостью предполагает долгий процесс сбора необходимых документов. Зачастую на такую процедуру не хватает времени, поэтому участниками сделки составляются доверенности на сбор документов.

Обычно подобная доверенность является разовой (т. е. на совершение указанных в ней действий) и выписывается на имя риэлтора, который и будет осуществлять сбор документов.

В таком случае важно определить круг полномочий, который будет передан, перечислить органы и инстанции, в которых необходимо получить документы.

  • Кроме этого, такую доверенность необходимо заверить у нотариуса, в противном случае такой документ не будет иметь юридической силы.
  • Не стоит удостоверять доверенность непосредственно в риэлторской фирме, так как такими правами подобные компании не обладают.
  • Также стоит отметить, что доверенность может быть оформлена не только на агента по недвижимости, но и на любого совершеннолетнего дееспособного гражданина (например, на родственника).

Желательно указать в доверенности срок ее действия. Устанавливая такой срок необходимо исходить из реальной возможности сбора необходимых документов в различных инстанциях.

Не следует устанавливать слишком маленький срок, так как в случае сбора документов не в полном объеме до окончания срока, придется составлять доверенность снова, что означает дополнительные финансовые затраты.

Какие документы необходимо проверить при покупке квартиры?

Кроме документов, подтверждающих нахождение квартиры в собственности продавца и его способности ее реализовать, покупателю необходимо проверить ряд документов и иных сведений.

В первую очередь необходимо соотнести правоустанавливающие и правоподтверждающие документы с личностью продавца, то есть удостовериться в том, что именно продавцу принадлежит квартира на праве собственности и он имеет право ее продать.

Для этого необходимо изучить документ, подтверждающий личность гражданина (паспорт).

Если же у покупателя возникает сомнение в дееспособности продавца, его возрасте, то стоит попытаться получить информацию в медицинском учреждении по месту жительства такого гражданина.

Важность подобного действия обуславливается тем, что в соответствии с § 2 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ) сделка с недееспособным в силу разных причин гражданином может быть признана недействительной.

После этого необходимо ознакомиться с перечнем лиц, прописанных в реализуемой квартире.

Стоит обратить внимание на то, что такие граждане перед продажей жилья (перед заключительным этапом осуществления сделки по покупке недвижимости) должны быть выписаны из него.

Кроме этого, необходимо получить данные из налогового органа для того, чтобы убедиться в отсутствии задолженности по налогу на имущество физических лиц.

Не менее важным документом для изучения является технический паспорт на квартиру. Также стоит быть внимательным при покупке квартиры, находящейся в общей собственности супругов. Если в роли продавца по сделке выступает лишь один супруг, то необходимо согласие на сделку второго супруга.

Проверка всех вышеуказанных документов позволит застраховать покупателя от различного рода рисков, которые могут возникнуть при покупке недвижимости.

Лицо, желающее совершить покупку квартиры, чаще всего обращается к такому способу доказательства заключения договора и обеспечения его исполнения, как задаток.

Задаток подразумевает под собой передачу денежных средств от покупателя продавцу в счет причитающейся с него денежной суммы. Таким образом, покупатель доказывает свое намерение заключить сделку, а также свою платежеспособность.

Согласно ст. 380 ГК РФ передача задатка должна быть письменно оформлена вне зависимости от ее суммы. Указанное правило можно выполнить путем составления расписки или отдельного соглашения (предварительного договора). В подобном документе должны быть указаны:

  • стороны, кто и кому передает денежные средства;
  • точная сумма;
  • во исполнение какой сделки передается задаток.

Кроме того, в указанном соглашении необходимо отразить, что передаваемая сумма является именно задатком.

Подобное уточнение необходимо для того, чтобы не возникло спора о том, являлась ли эта сумма авансом или задатком.

Чем отличается аванс от задатка?

На практике важно отличать такие понятия как аванс и задаток. Непонимание указанных терминов может привести к лишним финансовым затратам. Главным отличием задатка от аванса выступает их роль в сделке.

  1. Задаток — это доказательство заключения договора и способ обеспечения обязательства по покупке квартиры, в то время как аванс — это всего лишь предоплата за квартиру.
  2. Задаток регулируется положениями ГК РФ, а аванс в законодательстве даже не фигурирует.
  3. Однако аванс также, как и задаток, следует оформлять письменно, указывая стороны сделки и сумму, которая была передана в качестве аванса.

Также отличие заключается в том, какие действия производят стороны после уплаты задатка или аванса при не заключении сделки в дальнейшем.

В случае с задатком, если продавец отказывается заключить сделку, то выплачивает покупателю денежную сумму, превышающую задаток вдвое.

Если же покупатель отказывается заключать договор, то он уже не может вернуть обратно переданный задаток.

Иная ситуация складывается с авансом. Если сделка не заключается, то продавец просто возвращает сумму аванса покупателю.

Судебная практика по данному вопросу в целом однозначна и каких-либо правовых прецедентов при рассмотрении дел о возврате задатка не возникало.

В случае не заключения договора купли-продажи квартиры в срок, установленный в договоре задатка, такой договор считается незаключенным.

Формально это означает то, что сумма, переданная в качестве задатка, является авансом и подлежит возврату продавцом покупателю. Указанная позиция присутствует в решениях судах различных уровней, на всей территории страны.

Суды в своих решениях ссылаются на ст. 429 ГК РФ, проверяя соглашение о задатке на исполнение требований указанной статьи. В данном случае, при составлении договора о задатке, необходимо ориентироваться не только на положения ГК РФ о задатке, но и на вышеуказанную статью.

Судебная практика показывает, что сумма задатка (которая в итоге признается авансом) взыскивается судом в пользу стороны ее уплатившей.

Основным документом при купли-продаже квартиры выступает соответствующий договор. Указанное соглашение в соответствии со ст. 550 ГК РФ должно быть составлено в письменной форме. Не соблюдение указанного правила влечет недействительность такой сделки.

Кроме этого, согласно ст. 554 ГК РФ в договоре купли-продажи должны содержаться данные о передаваемой квартире (так, что бы ее можно было идентифицировать среди других квартир). Обычно для этого указывается точный адрес, общая площадь и иные параметры.

В соответствии со ст. 555 ГК РФ в договоре купли-продажи также должна быть указана цена квартиры. Если вышеуказанные требования не будут выполнены, то договор будет считаться не заключенным.

Поэтому при подписании вышеуказанного соглашения необходимо обратить на это пристальное внимание. Кроме этого, договор должен содержать сведения о сторонах сделки. После составления договора и включения в него всех необходимых положений следует его подписание.

Для этого требуется личное присутствие сторон или же их законных представителей.

Договоры купли-продажи, заключенные после 1 марта 2013 года, не требуют государственной регистрации (данное правило содержится в примечании к ч. 2 ст. 558 ГК РФ). В настоящее время договор считается заключенным после его подписания.

Нотариальное оформление покупки квартиры

Законодательство не требует нотариального оформления договора купли-продажи квартиры. Это означает, что такой договор может быть заключен в простой письменной форме.

Однако существует несколько исключений, указанных в Федеральном законе от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Так, нотариально удостоверяются сделки по продаже квартиры в следующих случаях:

Источник: http://kvartirniy-expert.ru/pokupka/kak-oformit-sdelku/

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector