Что такое закладная на квартиру по ипотеке, и как она составляется?

При приобретении недвижимости на вторичном или первичном рынке в ипотеку, банки обычно просят клиента зарегистрировать закладную.

В этой статье мы рассмотрим, что такое закладная на квартиру по ипотеке, для чего она нужна, и как ее можно использовать.

Что это такое?

Закладная на квартиру по ипотеке представляет собой ценную бумагу, обеспеченную ипотекой. Она служит для подтверждения передачи приобретаемой недвижимости в залог. Это означает, что при некоторых обстоятельствах банк может использовать закладную и получить свою часть прибыли.

Этот документ можно оформить на следующие виды объектов:

1. Квартира в многоэтажном здании на вторичном или первичном рынке.
2. Частный дом, таунхаус, коттедж;
3. Загородный участок;
4. Земельный участок с наличием построек или без них;
5. Коммерческая недвижимость;
6. Иные виды недвижимости.

Обязательно ли она нужна?

Закладная – это необязательное условие для одобрения ипотеки, но часто банки требуют ее оформления.

Для банковских организаций этот документ является надежной гарантией того, что они получат свою прибыль, даже если клиент перестанет выплачивать деньги.

Для чего нужна закладная на квартиру?

Закладная на недвижимость нужна и заемщику, и банку. Для первой категории лиц она служит возможностью получить выгодные условия кредитования. Других преимуществ для заемщика она не несет.

Куда большее значение имеет закладная для банковских учреждений. Для них этот документ – гарантия возврата денежных средств или взыскания личного имущества клиентов, если он не может выполнить условия, прописанные в договоре.

Закладные для банков – весомый финансовый портфель, который они грамотно используют в своих целях.

Как выглядит закладная по ипотеке

В разных банках вид закладной может отличаться по цвету, размеру, шрифтам. Едины только сведения, указываемые на бланке – они утверждаются ФЗ №102 «Об ипотеке».

Пример закладной на квартиру по ипотеке

Скачать образец закладной на квартиру.doc

Согласно правилам, в документе указываются следующие данные:

1. Название документа и его идентификационный номер – место, в котором пишется номер закладной по ипотеке, может быть разным, но в большинстве случаев оно размещено в шапке.
2. Информация о банковском учреждении – юридические данные, в том числе КПП, ИНН и др. данные.
3. Информация о заемщике – ФИО, дата рождения, сведения из паспорта.
4. Номер, дата оформления и прочая информация о кредитном договоре.
5. Кредитные данные: срок, размер ежемесячной выплаты, процентной ставки и др.
6. Требования со стороны банка к погашению задолженности.
7. Залоговый объект и информацию о нем: точный адрес, номер кадастрового паспорта и др.
8. Стоимость залога (оценивается экспертами).
9. Данные о правах залогодателя на объект.
10. Подписи всех сторон договора, дата оформления закладной и кредитного договора.

Перед окончательным подписанием необходимо всегда проверять данные и сверять их с информацией, указанной в кредитном договоре. При разных данных о погашении займа в закладной и кредитном договоре, приоритет отдается информации из первого документа.

Как оформить закладную по ипотеке

В этой статье описан стандартный порядок регистрации. Обращаем ваше внимание на то, что с 1 июля 2018 года появилась электронная закладная. Для ее оформления необходимо заполнить специальную форму на сайте Росреестра и заверить закладную электронными подписями залогодателя, залогодержателя и государственного регистратора.

Шаг №1. Обращение в банк

Подписание закладной обычно происходит сразу при оформлении кредитного договора.

Формально ее составлением занимаются обе стороны, но на деле все заполняет банковский сотрудник, а от клиента требуется только подставить подпись.

Для заключения договора следует узнать, какие документы необходимо предоставить банку – в разных учреждениях список документов отличается. В целом, документы для создания закладной такие же, как и для оформления ипотеки:

1. Паспорт гражданина России. Нужен паспорт человека, на которого оформляется ипотека. Некоторые банки требуют, чтобы у заемщика присутствовала постоянная прописка. Сделать ее можно сразу в приобретенной квартире.
2. Свидетельство о собственности или выписка из ЕГРН. Это необходимо, чтобы доказать право собственности на приобретаемую недвижимость.
3. Документы основания собственности. Пример такого документа – договор купли-продажи квартиры.
4. Отчет о проведении оценки рыночной стоимости недвижимости. В некоторых банках сотрудники делают это самостоятельно, а в некоторых просят обратиться к независимым оценщикам. Отчет требуется для подтверждения рыночной стоимости жилья. Стоимость такой процедуры – от 2,500 до 6,000 рублей.
5. Страховка квартиры, заложенной в пользу банковской организации. Это гарантия для банка получения остатка долга за жилье, если залог будет утерян, например, в случае пожара. Если заемщик потеряет недвижимость по причинам, независящим от него, страховая организация выплатит требуемую сумму денег банку.

Сведение указанных документов прописывают в закладной. Весь процесс их оформление не занимает более 30 минут. Обычно банк заранее подготавливает ценную бумагу вместе с договором на кредит, а клиенту остается только поставить свою подпись и произвести регистрацию.

Шаг №2. Оплата государственной пошлины

Закладную требуется регистрировать одновременно с правом собственности на недвижимость, желаемую к покупке в ипотеку. Регистрация права собственности – платная процедура. Из-за этого лучше оплатить пошли перед регистрацией закладной, чтобы не посещать лишний раз Росреестр.

Регистрация права собственности облагается пошлиной в соответствии с Налоговым Кодексом РФ. Размер пошлины зависит от формы лица, получающего право собственности:

1. Для физических лиц (граждан) – 2 000 рублей.
2. Для юридических лиц (организаций) – 220 000 рублей.

Оплата государственной пошлины производится в кассе Росреестра, специальных терминалах или в любых банках. Обязательно сохранить и взять с собой квитанции – при ее отсутствии нельзя будет подать документы для последующей регистрации.

Фактически необходимо заплатить только за регистрацию права собственности. Если вы делаете закладную без приобретения недвижимости, то есть, уже на имеющееся жилье, никаких расходов на закладную делать не требуется.

Закладная по ипотеке ничего не стоит. Например, вы оформляете ипотеке на новое жилье и в качестве залога используете старую недвижимость, то есть, делаете на нее закладную.

В таком случае регистрация закладной обойдется вам бесплатно.

Шаг №3. Прохождение регистрации

В зависимости от вида недвижимости и назначения участка, список документов для регистрации закладной и права собственности отличается. В большинстве случаев Росреестр требует следующие документы:

1. Паспорт собственника. Если у недвижимости несколько собственников (например, в случае приобретения квартиры супругами), то требуются паспорта всех лиц. При покупке недвижимости на первичном рынке, необходимо представить документы застройщика – их принесет его представитель. При покупке квартиры на вторичном рынке, необходим продавец. Если один из будущих собственников – несовершеннолетнее лицо, то следует взять его свидетельство о рождении и разрешение со стороны органов опеки.
2. Документы, подтверждающие право собственности. Сюда входит договор купли-продажи с подписями, оформленная в банке закладная, акт приема и передачи жилья.
3. Подтверждение оплаты. Необходимо принести оригинал квитанции об оплате.

Готовый пакет документов следует передать в Росреестр, сделать это можно в любом его отделении. Если вас заставляют обратиться в отделение по месту нахождения залогового объекта – это незаконное требование. В отделении вам могут отказать лишь в случае, если собраны не все документы или они имеют непригодный вид (помяты или имеются исправления).

Подать документы для оформления закладной и права собственности можно с помощью МФЦ. Сотрудники МФЦ сами направляют документы в Росреестр, однако длительность процедуры увеличится на несколько дней.

• После принятия всех документов, сотрудник Росреестра должен выдать вам расписку – по одному экземпляру для вас и банка.
• В расписке указывается список принятых документов, дата выдачи свидетельства, а также контакты. По ним можно узнать, сколько времени требуется для оформления выписки, подтверждающей право собственности.
• Обычно этот документы оформляется в течение 5 рабочих дней.

Шаг №4. Получение свидетельства

Для выполнения этого шага необходимо прийти в Реестр в обозначенное время. Далее предоставить сотруднику расписку, после чего он выдаст:

1. Заемщику – выписку из ЕГРН с подтверждением обременения.
2. Банку, который оформил ипотеку на недвижимость – закладную на квартиру (оригинал).

Шаг №5. Получение дубликата

В банке следует попросить выдать вам на руки дубликат закладной. Это необходимо для наличия подтверждений условий залога – некоторые банки в процессе работы теряют закладные.

Оформление дубликата – бесплатная процедура. На дубликате документа ставится соответствующая отметка.

Также следует попросить сотрудников банка проверить информацию при выдаче дубликата – иногда находятся ошибки, которые могут сыграть важную роль в дальнейшем.

В каких банках можно оформить

На территории Российской Федерации есть множество банковских учреждений, оформляющих закладную по ипотеке.

Приведем список из наиболее популярных банков:

1. ВТБ-24;
2. Газпромбанк;
3. Уралсиб;
4. Альфа-банк;
5. Возрождение;
6. Сбербанк.

Выбирайте наиболее подходящий вам банк, однако помните, что в каждой организации действуют свои условия оформления документации – уточняйте их у специалистов.

Что будет после выплаты ипотеки

После погашения ипотеки  закладная аннулируется и снимается обременение с собственности. Это означает, что после выплаты задолженности, банковская организация не может воспользоваться вашей недвижимостью.

Возврат закладной происходит в течение нескольких дней после уплаты ипотеки. Согласно законодательству, допустимый срок возврата – календарный месяц, если иные сроки не прописаны в кредитном договоре.

В некоторых банках есть платная услугу ускоренной процедуры выдачи закладной.

Для полного снятия обременения с недвижимости, необходимо выполнить следующие шаги:

1. Полностью выплатить ипотеку и взять справку о погашении обязательств.
2. Сделать запрос о выдаче закладной, получить ее в течение календарного месяца или другого срока, указанного в договоре.
3. Прийти в Росреестр или МФЦ и подать закладную, справку из банка и заявление о снятии обременения.
4. Получить выписку из ЕГРН о праве собственности без обременения и аннулированную закладную, которую лучше сохранить.

Что делать, если закладная утеряна

Для снятия обременения можно использовать дубликат закладной. Если у вас нет дубликата этого документа, то банковская организация должна получить его в Росреестре или сделать самостоятельно.

Полезные советы по закладной

Оформление закладной и вся процедура погашения ипотеки – долгий и сложный процесс, в котором есть много нюансов. Некоторые из них стоит рассмотреть отдельно.

1. Что делать, если банк не выдает закладную после выплаты ипотеки

Первым делом требуется написать заявление на получение закладной – без него никто не выдаст этот документ. Если же заявление было написано и вы не получили закладную в установленный срок, то следует написать жалобу в банковское учреждение или обратиться за помощью в судебные органы.

2. Допускается ли внесение изменений в закладную

Согласно законодательству, количество внесения изменений в ценные бумаги не ограничено. Поэтому изменить сведения в закладной можно при любом случае, например, смене собственников или изменениях в кредитном договоре. Для этого нужно обратиться в банк и сообщить о необходимости внесения изменений, после чего пойти в Росреестр с подписанным соглашением и другими документами.

3. Как узнать, делалось ли оформление закладной по ипотеке

Если есть информация о наличии обременения на недвижимость, то это не означает, что есть и закладная. Перед покупкой квартиры нужно напомнить продавцу, что он обязан снять с жилья обременение.

Если оформление закладной было, то срок снятия обременение увеличится (нужно получить разрешение от банка), если же закладной не было – процедура пройдет быстро.

Уточнить наличие закладной можно напрямую у продавца или, сделав запрос в банк, которому принадлежит залог.

4. Можно ли оформить ипотеку без закладной

Оформление закладной не является обязательным условием для покупки недвижимости в ипотеку. Однако, как показывает практика, большинство банковских организаций требуют наличие этой ценной бумаги.

5. Как обстоят дела при покупке строящегося жилья

При покупке жилья, находящегося на этапе строительства, залогом выступают права требования к застройщику. В этом случае гарантии залогодержателя – возможность требования от застройщика выполнения обязательств по строительству недвижимости.

Вывод

1. Закладная на квартиру нужно для подтверждения передачи ипотеки в залог.
2. Оформить закладную по ипотеке не так сложно, как кажется на первый взгляд. Достаточно следовать всем инструкциям и внимательно заполнять всю документацию.
3. Всегда перепроверяйте всю информацию в документах и не бойтесь задавать вопросы сотрудникам банка и других организаций, принимающих участие в сделке.

Источник: https://kreditkarti.ru/zakladnaya-na-kvartiru-po-ipoteke-chto-eto

Закладная на квартиру по ипотеке и ее использование

Почему банки требуют оформления закладной по ипотеке при оформлении Почему банки требуют оформления закладной по ипотеке при оформлении жилищного кредита, насколько важен этот документ и как правильно ее оформить – ответы на эти и другие вопросы даны в этой статье.

Что такое закладная и для чего она нужна

Закладная – очень серьезный документ при оформлении ипотеки! Хотя многие заемщики недооценивают его важность. Этот документ выступает в качестве обеспечения ипотечного кредита, «подстраховка» для банка. Чаще всего суммы в ипотечных договорах фигурируют немалые, да и срок не один год. И если у заемщика наступают определенные обстоятельства, мешающие выплате ипотеки (потеря работы, ухудшение здоровья, снижение дохода), банк может прибегнуть к закладной с целью распоряжения имуществом. Самый распространенный вариант – банковская организация продает недвижимость (объект залога) и возвращает свои денежные средства, выданные ранее по ипотечному договору.

Для чего нужна закладная на квартиру?

Заемщику оформление залога может открыть доступ к более выгодным условиям кредитования. Банк, в свою очередь, защищает себя от риска невозврата кредита. Кстати, законом не возбраняется возможность продажи закладных другим банкам – в этом случае кредитная организация не только в полной мере возвращает свои денежные средства, но и чаще всего зарабатывает дополнительные деньги.

Правила оформления

Правильно составленная закладная по ипотеке способствует защите прав заемщика, а любые неточности в формулировках текста закладной могут привести к утрате объекта недвижимости.

Поэтому к составлению и регистрации закладной нужно подойти ответственно. Регистрация закладной в Росреестре исключает возможность внесения изменений в состав документов, все исправления в бланке приведут к признанию её недействительной.

Для всех банковских учреждений действует общее требование по содержанию закладной, при этом структура самого бланка может отличаться в разных банках.

Как выглядит закладная по ипотеке?

На примере бланка закладной по ипотеке от Сбербанка, приведенной ниже, рассмотрим, какие обязательные пункты должна включать закладная:

• информация о человеке или организации, предоставивших залог (соответственно, паспорт и все реквизиты юрлица);

• информация о держателе залога – название, адрес, лицензия банка и т.д.;

• полное описание объекта недвижимости, передаваемого в залог;

• оценочная стоимость объекта и информация о лице, который произвел экспертизу;

• сумма, процентная ставка по кредиту, размер и периодичность платежей, срок действия ипотечного договора;

• регистрационный номер документа и дата его составления.

Для наглядности прикладываем фото закладной, а сам документ можно скачать по ссылке. Для составления закладной понадобятся документы, приведенные в таблице.

Необходимые документы	Примечания
Паспорт заемщика и поручителей	Копии первой страницы и прописки
Акт независимой оценки недвижимости – залога по ипотеке	Также необходим отчет об оценке квартиры с датой не более 6 месяцев
Копия договора с застройщиком	Либо другие договора купли-продажи или документы, подтверждающие факт права собственности на недвижимость
Договор ипотечного кредитования	Копия
Акт приема-передачи квартиры	Копия
Копии документов БТИ	Передача здания в экспликацию, кадастровый паспорт
Копия свидетельства о браке	Если заемщик находится в официальном браке

 Закладная – это важно! Банковские структуры заинтересованы в составлении документа, это их гарантия возврата средств по ипотеке.

Получатель кредита же должен быть предельно внимателен при составлении и подписании этого документа, ведь предметом залога чаще всего выступает единственное жилье.

Кстати, в случае конфликтов и разногласий сторон, суд будет рассматривать дело на основании именно закладной, а не ипотечного договора.

Регистрация

После того, как закладная оформлена и подписана, ее вместе с договором ипотечного кредитования и документами на квартиру передают в Росреестр на регистрацию.

Сотрудниками регистрирующей инстанции проставляются отметки о приеме, присваивается номер.

По завершению процедуры регистрации залогодателю выдается свидетельство о праве собственности на недвижимость. На документ ставится отметка о наложенных обременениях – они снимаются только после полного расчета с банком по ипотеке.

Кстати, услуга платная — за регистрацию закладной придется платить заемщику (исходя из условий договора купли-продажи):

• 1 000 руб. физическое лицо;

Оформление

Закладная составляется в единственном экземпляре! Она хранится в банковском учреждении и заемщику не выдается.

Поэтому на случай утраты документа, возникновения споров и разногласий получателю ипотеки будет полезно сохранить для себя копию. Важный момент – при оформлении закладной важно проверить соответствие указанных в ней сведений с ипотечным договором.

Хранение

Как мы уже писали, закладная оформляется в единственном экземпляре. И конечно, хранить ее банк должен бережно и аккуратно. Но на практике нередко возникают ситуации, связанные с потерей документа, или утратой его внешнего вида.

Что делать? Особенно остро такой вопрос возникает в момент полной выплаты ипотеки, когда появляется необходимость снять все наложенные обременения.

В этом случае оформляется дубликат. Он должен полностью соответствовать оригиналу и содержать все необходимые отметки.

Владелец закладной получает вместе с документом возможность распоряжения залоговой недвижимостью, в случае неисполнения заемщиком взятых обязательств. Если в залог передается единственное жилье, заемщику следует серьезно задуматься о риске остаться без крыши над головой.

Как может использоваться банком

Банковские организации заинтересованы в залоговых сделках. И не только потому, что вместе с закладной получают гарантию на возврат выданных кредитных средств. Этот документ позволяет банковской организации заработать дополнительные средства – и это вполне законно.

Направления использования закладной:

• частичная переуступка прав;

Помимо этого, банковские организации могут выпускать эмиссионные ценные бумаги с обеспечением в виде залога. Причем банк не обязан запрашивать разрешение заемщика, достаточно отправить ему уведомление о направлении использования.

Продажа залога (частичная и полная)

Частичная переуступка закладной.

Сторонами договора при такой сделке выступают банковские учреждения. Банк-залогодержатель, с целью привлечения финансовых средств, может продать часть долга по ипотеке другому банку. На заемщике это никак не отразится – он будет продолжать выплачивать кредит по тем же реквизитам, но деньги банк будет переводить на счет организации, перекупившей закладную.

Полная продажа закладной.

Реже банки идут на полную переуступку прав на закладную, и залог переходит в распоряжение к другому банку. Для совершения этой операции согласие заемщика так же не требуется – ему просто сообщают о перепродаже письмом или лично в офисе банка.

Для ипотечных заемщиков «полная переуступка прав на закладную» звучит устрашающе – они опасаются изменений в договоре в сторону увеличения кредитного бремени. На деле опасаться не стоит.

Для клиента изменятся только реквизиты счета для перевода ежемесячных платежей, и других изменений в кредитном договоре не будет.

Обмен

Законом предусмотрена возможность не только продажи закладной, но и обмена – кредитные организации обмениваются между собой залоговым имуществом. В сделке могут принимать участие и физические лица. Если требуется доплата, одна из сторон вносит ее на расчетный счет другой. Для заемщика по-прежнему ничего не меняется, как и в случае частичной продажи и переуступки прав на залог.

Действия после погашения ипотеки

Ипотека погашена? Поздравляем! Теперь нужно подумать о снятии обременения с залогового объекта недвижимости. Есть два возможных варианта:

1. Банк после погашения кредита по запросу клиента сам снимает обременение, и, обладая правами владельца залога, подает заявление в МФЦ;

2. Заемщик получает в банке закладную на руки, и самостоятельно обращается в МФЦ для снятия обременения, госпошлина за эту услугу не предусмотрена.

По завершении всех процедур закладная теряет свою юридическую силу, подтверждением чего служит отметка «АННУЛИРОВАНО», и сам документ передается заемщику.  

После полного расчета с банком по кредиту заказать и получить в кредитной организации справку об отсутствии долга по ипотечному займу!

Восстановление закладной

Что делать, если закладная утеряна? Не паниковать. Конечно, потеря любого важного документа событие неприятное, но решаемое – его можно восстановить. При этом условия кредитования остаются неизменными, а сам объект залога – в безопасности.

Как можно восстановить закладную?

• Банк-залогодержатель составляет и регистрирует в Росреестре дубликат документа. Сотрудники регистрирующей инстанции сверяют его с имеющейся копией оригинала, и выдают новый бланк с отметкой «Дубликат». Бремя расходов по уплате пошлине лежит при этом на банковской организации.

• Самый быстрый вариант восстановления – представитель кредитора вместе с заемщиком отправляются в Росреестр и оформляют нужные документы.

• Ну и самый неприятный исход – обращение в суд. Это крайняя мера, когда сотрудники Росреестра не могут выдать дубликат и отказываются снять обременение по причине утраты документа. Суд проверит выполнение заемщиком взятых обязательств по ипотеке, и вынесет судебное решение на прекращение залога.

Вам может быть интересно: «Ипотека без первоначального взноса в 2019 году»

Ответы на вопросы

У человека, впервые столкнувшегося с необходимостью оформления ипотеки и передачи недвижимости в залог, возникает масса вопросов. В таблице приведены ответы на часто задаваемые вопросы.

Что такое депозитарий закладных?	Закладная может быть передана на хранение депозитарию, т.е. профессиональному участнику рынка ценных бумаг, который осуществляет свою деятельность на основании лицензии. Депозитарный учёт оформляется депозитарным договором.
Где хранится закладная по ипотеке?	Закладная оформляется в единственном экземпляре, и оригинал хранится в банке-залогодержателе. Реализовать свои права при помощи нее способен только банк, поэтому дополнительные экземпляры при оформлении не выдаются. Может передаваться третьим лицам на законных основаниях (о чем должен быть уведомлен залогодатель).
Что делать, если банк потерял закладную?	Залогодатель может сам оформить дубликат закладной и оформить его, а может переложить эту задачу на плечи банка. В таком случае заемщику останется лишь подписать нужные бумаги, и закладная будет восстановлена.
Когда банк не выдает закладную после погашения кредита	Первым делом — написать заявление на получение закладной. Если же заявление было написано и вы не получили закладную в установленный срок, пишите жалобу в банковское учреждение или обращайтесь в суд
Можно ли внести изменения в закладную	По закону, количество внесения изменений в ценные бумаги не ограничено. Поэтому изменить сведения в закладной можно при любом случае, например, смене собственников или изменениях в кредитном договоре. Для этого нужно обратиться в банк и сообщить о необходимости внесения изменений, а потом в Росреестр
Как узнать, оформлялась ли закладная по ипотеке?	Наличие обременения на недвижимость не всегда означает, что есть и закладная. Перед покупкой квартиры нужно напомнить продавцу, что он обязан снять с жилья обременение. Если оформление закладной было, то срок снятия обременения увеличится, если не было – процедура пройдет быстро. Уточнить наличие закладной можно напрямую у продавца или, сделав запрос в банк, которому принадлежит залог.
Если ипотека погашена досрочно	После досрочного закрытия долга банк обязан передать заемщику оригинал этого документа с отметкой об исполнении всех обязательств. На оборотной стороне кредитор пишет: «Все обязательства по настоящей закладной исполнены в полном объеме. Претензии к заемщику и залогодателям отсутствуют». Там же обозначается дата внесения последнего платежа по кредиту с указанием точной суммы.
Возможна ли ипотека без закладной?	Оформление закладной не является обязательным условием для покупки недвижимости в ипотеку! Однако, как показывает практика, большинство банковских организаций требуют наличие этой ценной бумаги.
Если покупать строящееся жилье	При покупке жилья на этапе строительства залогом выступают права требования к застройщику. В этом случае гарантии залогодержателя – возможность требования от застройщика выполнения обязательств по строительству недвижимости.

Подводим итоги

Закладная – ценная бумага, подтверждающая передачу объекта недвижимости в залог в обмен на ипотечные средства. И если заемщик по каким-либо причинам не сможет своевременно расплатиться по жилищному кредиту, есть риск лишиться залоговой недвижимости – банк может распорядиться ею по своему усмотрению (продать полностью или частично, обменять).

Чтобы обезопасить себя, заемщику необходимо трезво взвесить свои финансовые возможности до передачи недвижимости в залог. И если без ипотеки – никак, нужно грамотно составить закладную, зарегистрировать ее в Росреестре, ну и стараться не нарушать сроки внесения ежемесячных ипотечных платежей.

После полного расчета с банком, счастливый и свободный заемщик получает на руки единственный экземпляр закладной, и снимает в МФЦ наложенные обременения на жилье.

Рекомендуем для просмотра видео с освещением вопросов о закладной по ипотеке.

Источник: https://TretyRim.ru/o-kompanii/poleznoe/zakladnaya-na-kvartiru-po-ipoteke/

Закладная на квартиру по ипотеке что это и зачем она нужна в 2020 г

Приветствуем! Сегодня вы узнаете, что такое закладная при ипотеке и сможете спокойно подойти к подписанию этого важного документа. На самом деле, с этим документом все обстоит просто, стоит только разобраться.

Итак, закладная на квартиру по ипотеке – это ценный документ, подтверждающий право владельца бумаги на имущество, обремененное ипотекой. Иными словами, закладная подтверждает залоговые права банка при оформлении ипотеки. Эта ценная бумага является гарантией интересов финансового учреждения, и оформляется она в банке, обычно во время подписания ипотечного договора.

Требования к этой ценной бумаге описаны в законе об ипотеке и регламентируются этим документом.

Российское законодательство дает банкам право получать проценты от каждой выданной ипотеки. Но в случае угрозы банкротства, разорения или большой финансовой нужды закладные, которыми обладает банк, могут его спасти.

Это не значит, что банк продаст все свое залоговое имущество и присвоит себе деньги, нет. Закладные всего лишь страхуют финансовую организацию, так как несут в себе потенциал для извлечения прибыли. Но об этом чуть позже.

Ипотека на вторичное жилье обязательно оформляется с подписанием закладной и её регистрацией.

Стандартно банку можно заложить:

• Квартиру;
• Участок земли;
• Частный дом вместе с землей;
• Любые промышленные здания и постройки.

Храниться закладная на квартиру по ипотеке должна у владельца – то есть, у банка, выдавшего вам кредит. Заемщик получает право забрать обратно этот документ только тогда, когда полностью погасит долг по ипотеке.

Варианты использования банком

Что такое закладная по ипотеке для банка? Как мы уже писали выше, закладная на квартиру по ипотеке – это главная гарантия защиты финансовых интересов банка. Этот документ он может использовать для принудительной продажи объекта залога в случае отказа или невозможности со стороны заемщика выполнять свои обязательства по ипотеке.

Но также она, как ценная бумага, может страховать банк от финансового краха. До тех пор, пока заемщик полностью не расплатился по ипотеке, финансовая организация может воспользоваться ей по своему усмотрению, если в ипотечном договоре не указаны какие-либо особые обстоятельства, запрещающие банку перепродавать её или производить какие-либо другие операции с ней.

Варианты использования банком:

• Частичная продажа залога;
• Переуступка прав;
• Обмен закладными;
• Выпуск эмиссионных бумаг.

Частичная продажа залога

Эта межбанковская операция проводится финансовой организацией для того, чтобы быстро получить небольшую сумму, в которых она нуждается. Грубо говоря, банк продает часть залога другому банку, и периодически отдает часть платежей заемщика по ипотеке покупателю.

Возможно несколько вариантов частичной продажи залога: плательщик может внести третьей стороне всего несколько платежей, при этом банк, где бралась ипотека, не будет получать средств в этот период.

Или на протяжении всего срока действия ипотечного договора банк будет передавать третьей стороне часть платежей заемщика. Причем последнего в этом случае уведомлять не будут: банк самостоятельно займется дележом вносимых средств.

Переуступка прав

Если же сумма, в которой нуждается финансовая организация, большая, то банк может продать и целиком весь залог – то есть, продать право на обладание закладной.

Согласно закону, новый залогодержатель не может поменять условия заключенного ипотечного договора, так что для заемщика практически ничего не меняется.

В некоторых случаях это может привести к той проблеме, что новый держатель документа откажет вам в проведении ряда операций, сославшись на то, что именно он вам ипотеку не выдавал. Вопиющий пример ВТБ 24 и программа помощи ипотечным заемщикам. Читайте в х к этому посту, как банк лишает возможности людей получить 1,5 млн. от государства на гашение ипотеки.

Обмен

Такая сделка является разновидностью полной продажи закладной. Единственное отличие состоит в том, что субъекты сделки компенсируют разницу при обмене залогом.

Эта процедура также может помочь банку остаться на плаву: например, если ему нужна сравнительно небольшая сумма, он может отдать свою закладную на дорогую квартиру и взять у другого банка другую, но более дешевую.

Таким образом, он сохранит залоговое имущество и получит часть стоимости закладной в виде доплаты от другой финансовой организации.

Выпуск эмиссионных бумаг

Чтобы получить дополнительный доход, банк может выпустить ценные эмиссионные бумаги, привязанные к ней. Такие бумаги делят закладную на несколько частей, которые могут быть проданы другим финансовым организациям или даже частным лицам. По такой схеме удобно работать и с группой таких ценных бумаг.

Что должно содержаться

В закладной на квартиру по ипотеке должно содержаться:

• Название документа;
• Данные по заемщику;
• Информация о залогодателе;
• Информация о залогодержателе;
• Сведения о кредитном договоре;
• Данные по кредиту: выданная сумма, размер процентов и т.д.;
• Требования к погашению;
• Объект залога;
• Стоимость залога согласно экспертной оценке;
• Информация о праве залогодателя на собственность;
• Подписи всех участников договора;
• Дата регистрации ипотечного договора и закладной.

Как зарегистрировать закладную

Этапы регистрации в России:

1. Заключить с банком ипотечный договор на нужный объект недвижимости.
2. Оформить в банке закладную.
3. Провести процедуру регистрации.

Пакет необходимых документов для регистрации закладной:

• Паспорт РФ (с обязательной пропиской);
• Отчет об оценке экспертом стоимости недвижимости с учетом средней рыночной цены;
• Копии поэтажного плана здания и кадастровый паспорт;
• Акт, свидетельствующий о приеме-передаче жилья;
• Копия соответствующего разрешения на эксплуатацию дома;
• Свидетельство о браке, если вы в нем состоите;
• Документы по ипотеке;
• Госпошлина.

Более подробно про эту процедуру читайте в посте «Регистрация ипотеки».

Гашение

До тех пор, пока заемщик не погасит свой долг по ипотеке, закладная хранится у владельца – то есть, у банка, выдавшего кредит, или у другой организации, которой банк эту закладную успел продать.

Право обладания закладной аннулируется, как только заемщик расплачивается по кредиту. После этого банк обязан вернуть владельцу квартиры закладную, предварительно отметив на ней полное погашение обязательств по ипотеке.

Сразу стоит проверить, чтобы на документе стояли печать банка и подпись доверенного лица.

Но просто забрать закладную из отделения банка недостаточно для полного избавления от обязательств по ипотеке. Затем полученную и подписанную закладную нужно отнести в исполнительный орган, где осуществляется регистрация прав на недвижимость. Там бывшему заемщику должны убрать из базы записи о наличии кредита. Только тогда можно считать право банка на закладную полностью аннулированным.

Восстановление

Что же делать, если закладная потерялась? Залогодатель может сам оформить дубликат закладной и оформить его, а может переложить эту задачу на плечи банка. В таком случае заемщику останется лишь подписать нужные бумаги, и закладная будет восстановлена.

Но такая ситуация несет в себе определенные риски. Конечно, по закону нельзя вносить правки в условия ипотеки после заключения договора, и никто при наличии закладной, скорее всего, не будет даже пытаться это сделать. Но потеря документа дает возможность нечестным финансовым организациям «незаметно» внести правки в дубликат закладной, сделав вид, что так все и было. Поэтому при восстановлении закладной после ее потери нелишним будет воспользоваться помощью юриста, прежде чем подписывать дубликат документа.

Если вам требуется бесплатная консультация юриста, то заказать её вы можете прямо у нас на сайте в специальной форме.

Источник: https://ipotekaved.ru/dokumenti/zakladnaya-na-kvartiru-po-ipoteke-chto-eto.html

Закладная на квартиру по ипотеке — что это? Как ее получить и оформить?

Закладная на квартиру по ипотеке – это ценная бумага, которая предоставляется физическим лицом-залогодателем (должником, созаемщиком, поручителем) залогодержателю, т.е., кредитору, для обеспечения ипотечного договора. Документ может быть использован банком для перевода залогового имущества в его собственность – в том случае, если должник не справляется с кредитным бременем.

В качестве залога по ипотечному договору может выступать:

• жилой дом или квартира;
• гараж;
• дача или загородный дом;
• коммерческая недвижимость.

Банку она гарантирует возврат средств, выданных им должнику. Разумеется,  реализовать недвижимость в случае невыплаты кредита он может и на основании ипотечного договора.

Однако наличие именной ценной бумаги существенно расширяет способы возмещения ущерба.

Бумага может участвовать в обороте и использоваться для частичной переуступки прав, перепродажи залога (полной переуступки) другому лицензированному субъекту кредитно-финансовых отношений или обмена заложенной недвижимостью с доплатой.

Закладную на квартиру по ипотеке делает тот, кто в ней больше заинтересован – обычно инициатива принадлежит банку. Участие заемщика сводится к предоставлению документов, оформлению бланка и оплате комиссии, которая редко превышает 1 тыс. рублей.

Когда нужно оформлять закладную на квартиру по ипотеке, непременно обращайте внимание на совпадение всех пунктов договора и закладной.

Указание противоречивой информации в этих двух документах приводит к приоритету закладной – при вынесении решения суд будет опираться на условия, указанные в ней, а не в ипотечном соглашении.

Поэтому перед подписанием обязательно сличите документы и убедитесь, что в закладной в банке при ипотеке содержится заверенная печатью и подписью регистратора информация о:

• регистрации кредитного договора госорганами с их полным наименованием;
• место регистрации и порядковый номер ипотеки;
• дата выдачи ценной бумаги кредитору.

Закладная на квартиру при ипотеке оформляется тогда же, когда и сам кредитный договор.

Ее вступление в законную силу может занять некоторое время – до внесения закладной в Росреестр и присвоения ей порядкового номера, который позволит отслеживать статус ценной бумаги.

Если вы забыли уточнить порядковый номер закладной сразу, его можно будет посмотреть на бланке уведомления о регулярных платежах.

Пертурбации, происходящие в системе госорганов приводят к тому, что вопрос, где оформлять закладную на квартиру по ипотеке, требует ежегодного уточнения. В 2017 году ипотечный договор, документы, подтверждающие право собственности на квартиру и заполненный бланк закладной подаются в Регистрационную палату по месту жительства заемщика или расположению недвижимости.

После присвоения номера и проставления отметок в Реестр вносятся сведения о:

• органе-регистраторе обременения;
• месте регистрации кредитного договора;
• дата выдачи уже оформленной закладной представителю кредитора.

До внесения в базу Росреестра закладная не имеет законной силы и не влечет никаких правовых последствий. Задумываться о том, где получать документ, заемщику не стоит – на руки этот документ выдается только уполномоченному представителю банка. Должник получает свидетельство о праве собственности на недвижимость, где содержится информации об обременении и условии его снятия.

Цвет, вид и последовательность пунктов в бланке закладной может существенно варьироваться. Точный вид документа можно узнать непосредственно в отделении банка или на сайте кредитно-финансовой организации. Однако объем информации остается неизменным – в бланк вносятся сведения о:

• залогодателе (паспортные данные, контактный телефон, реквизиты и другие сведения);
• полное наименование залогодержателя и данные о его лицензии;
• описание недвижимости, ее оценочная стоимость, данные об эксперте и реквизиты документа, который подтверждает права собственника;
• дополнительных обременениях в пользу третьих лиц;
• основных условиях кредитования;
• дате оформления и порядковом номере закладной.

Так как ценная бумага может использоваться банком при проведении финансовых операций, на ней обычно предусматривается место для дополнительных записей о передаче документа и тому подобной информации.

Скачайте образец закладной на квартиру (Сбербанк) для ознакомления: Закладная.

Реализовать свои права при помощи нее способен только банк, поэтому дополнительные экземпляры при оформлении не выдаются.

Хранится документ у залогодержателя или передается третьим лицам на законных основаниях (о чем должен быть уведомлен залогодатель).

По этой причине рекомендуется обратиться в банк и снять копию, которая может стать подспорьем в ситуациях, связанных с утерей оригинала, судебным разбирательством и выдачей дубликата.

Список документов, которые нужно собрать очень короток:

• удостоверение личности заемщика;
• правоустанавливающие документы собственника квартиры.

Закладная на квартиру по ипотеке в новостройке имеет свои особенности: стандартный пакет документов, необходимых для оценки залогового имущества, дополняется договором участия в долевом строительстве и актом приема-передачи квартиры.

Когда долг перед банком полностью погашен, возврат закладной залогодателю должен производиться автоматически в течение 1 месяца. Если эта нехитрая процедура не была выполнена в срок, заемщик должен обратиться в арбитражный суд для снятия обременения.

Возвращенная закладная должна содержать отметку о прекращении взносов в связи с полной выплатой долга. Если она была передана третьим лицам в ходе финансовых операций банка, получаться она может либо у них, либо по месту проживания.

Иногда установить кому передавалась закладная практически невозможно – в этом случае банк, потерявший «след» обязан выдать дубликат бумаги. Отказ в его выдаче или некорректность дубликата служит основанием для судебного разбирательства.

Источник: http://Bankrt.ru/blog-ob-ipoteke/chastnye-voprosy-po-ipoteke/zakladnaya-na-kvartiru-po-ipoteke/

Закладная на квартиру по ипотеке — что это такое: сроки регистрации, госпошлина, для чего нужна, как выглядит закладная по ипотеке

???? Документы основания собственности. Например, таким документом может выступать договор купли-продажи жилой недвижимости.

???? Отчет об оценке рыночной стоимости жилья. Некоторые банки формируют его самостоятельно, некоторые просят обратиться к аккредитованным оценщикам. Отчет нужен, чтобы подтвердить рыночную стоимость недвижимости. Его средняя стоимость — 2,5–5 тыс. рублей.

???? Страховка недвижимости, заложенной в пользу банка. Она гарантирует банку выплату остатка долга по кредиту в случае потери залога — например, пожара. Если заемщик потеряет жилье по независящим от него причинам, страховая заплатит банку.

Сведения всех этих документов указывают в закладной. Обычно оформление не занимает больше получаса — банк подготавливает ценную бумагу вместе с кредитным договором, а вам остается только подписать и зарегистрировать ее.

ВАЖНО! Список документов, необходимых для оформления кредитного договора и закладной, отличается в зависимости от вашей ситуации, требований банка, региональных законов. Нет единого списка, который подходил бы под все ситуации — узнавайте о том, какие документы нужны, в банке или у риэлтора.

Шаг 2: оплатить государственную пошлину

Закладную нужно будет регистрировать вместе с правом собственности на жилье, которое вы покупаете по ипотеке. А за регистрацию права собственности нужно будет заплатить. Поэтому рекомендуем оплачивать пошлину перед регистрацией закладной, чтобы не посещать Росреестр несколько раз.

• Согласно Налоговому кодексу Российской Федерации, регистрация права собственности на недвижимость облагается госпошлиной. Ее размер зависит от формы лица, которое вступает в право собственности, и составляет:
• ???? для физических лиц — то есть людей — 2 000 рублей;
• ???? для юридических лиц — компаний — 220 000 рублей.

Оплатить госпошлину можно в кассе Росреестра, в любом банке или в специальных терминалах. Не забудьте взять квитанцию — без нее у вас не примут документы для дальнейшей регистрации.

Фактически вы платите только за регистрацию права собственности. Если вы оформляете закладную без покупки жилья, то есть на уже имеющуюся у вас недвижимость, расходов на оформление закладной нет.

Стоимость закладной по ипотеке равна нулю. Например — вы берете ипотеку на новую квартиру и оставляете банку в качестве залога старую, то есть оформляете закладную на нее.

В этом случае закладную зарегистрируют бесплатно.

Шаг 3: зарегистрировать

Перечень документов для регистрации закладной, а, соответственно, и права собственности на имущество, может отличаться в зависимости от назначения участка и типа недвижимости. Обычно Росреестр требует:

???? Паспорт собственника. Если собственников несколько — например, при покупке жилья супругами, то следует предоставить паспорта всех собственников.

Если покупаете жилье на первичном рынке, понадобятся и документы застройщика — их принесет его представитель. Если на вторичном рынке — нужен будет продавец.

Если один из будущих собственников несовершеннолетний, возьмите свидетельство о рождении и разрешение от органов опеки.

???? Документы, подтверждающие право собственности. К ним относится подписанный договор купли-продажи, акт приемки-передачи жилья и ранее оформленная в банке закладная.

???? Подтверждение оплаты. Росреестр принимает только оригинал квитанции об оплате.

Важно! Подать документы для регистрации закладной и права собственности можно через МФЦ. В этом случае срок процедуры увеличится на несколько дней, а сотрудники МФЦ сами отправят документы в Росреестр.

После того, как Росреестр примет у вас документы, его сотрудник выдаст расписку — одну для вас, другую для банка. В ней будет указан перечень принятых документов, срок выдачи свидетельства и контактный номер. По нему можно узнать, сколько делается выписка, подтверждающая право собственности, и когда она будет готова. Обычно процедура занимает от 1 до 5 рабочий день.

Важно! Есть определенные сроки регистрации закладной по ипотеке в МФЦ или Росреестре. Они прописаны в кредитном договоре.

Шаг 4: получить свидетельство

1. Придите в Росреестр в назначенную дату. После предоставления расписки сотрудник госоргана выдаст:
2. ???? заемщику — выписку из ЕГРН с отметкой об обременении;
3. ???? банку, который выдал ипотеку на покупку жилья — оригинал закладной на квартиру.

Шаг 5: получить дубликат

Сразу попросите банк выдать вам дубликат закладной. Это нужно, чтобы у вас на руках было подтверждение условий залога — в некоторых банках закладные теряют. Дубликат оформляется бесплатно, на нем ставится соответствующая отметка. При выдаче попросите сверить сведения в дубликате с оригиналом — небольшие ошибки в дальнейшем смогут сыграть с вами злую шутку.

Например, банк выдал вам дубликат с внесенными изменениями. А оригинал потерял. Вам понадобится потратить время и деньги, чтобы доказать свою правоту, даже при условии правильно составленного кредитного договора.

Как выглядит закладная по ипотеке

Цвет, размер бланка и шрифтов на нем могут отличаться в разных банках. Зато ФЗ №102 «Об ипотеке» выдвигает требования к сведениям, которые обязательно должны содержаться в документе. Это:

• ✅ название документа и его идентификационный номер — место, где указывается номер закладной по ипотеке, не регламентируется, но обычно его размещают в шапке;
• ✅ информация о заемщике — фамилия, имя, отчество, дата рождения и данные паспорта;
• ✅ информация о банке — юридические данные, включая ИНН, КПП и другие сведения;
• ✅ номер, дата заключения и другая информация о подписанном кредитном договоре;
• ✅ данные о кредите: его срок, сумма ежемесячного платежа, процентная ставка и другие;
• ✅ требования банка к погашению кредита;
• ✅ объект залога и сведения о нем — номер кадастрового паспорта, точный адрес и другие;
• ✅ стоимость залога по экспертной оценке;
• ✅ информация о праве залогодателя на собственность — сведения о регистрации права на имущество;
• ✅ подписи всех участников договора, дата регистрации кредитного договора и закладной.

Обязательно проверяйте всю информацию в ней и сверяйте данные в документе со сведениями в кредитном договоре. Если в договоре будут одни условия погашения займа, а в закладной — другие, приоритет будет отдан закладной.

Что делать после погашения ипотеки

После того, как вы погасили кредит на недвижимость, закладная аннулируется, а обременение с собственности снимается. То есть после погашения ипотеки банк уже никак не сможет воспользоваться вашим имуществом.

Возврат закладной после оплаты ипотеки обычно происходит в течение нескольких дней, допустимый законодательством срок — календарный месяц, если иное не указано в кредитном договоре.

Некоторые банки предлагают платную услугу по ускорению выдачи закладной.

1. Чтобы снять обременение на недвижимость:
2. ❗ Полностью выплачиваете кредит и берете справку о полном погашении обязательств.
3. ❗ Подаете заявление о выдаче закладной, забираете ее в течение месяца или другого срока, указанного в договоре.
4. ❗ Идете в Росреестр или МФЦ и подаете закладную, справку из банка, заявление о снятии обременения.
5. ❗ Получаете выписку из ЕГРН о праве собственности без обременения и аннулированную закладную — ее лучше сохранить.

Что банк сможет сделать с закладной

Частично продать. В этом случае банк продает другой организации определенную часть залога, и перенаправляет платежи по ипотеке ей в течение определенного времени.

Переуступить права. Эта сделка считается сделкой купли-продажи. Фактически банк продает закладную, а вместе с ней — и ипотечный кредит. Новый владелец не может менять условия ранее заключенного договора, поэтому для вас ничего не поменяется.

Обменять. Банк также фактически продает закладную, но получает в обмен на нее другую.

В этом случае вы тоже просто вносите ежемесячные платежи своему банку или залогодержателю напрямую, если он — МФО, физическое, юридическое лицо или кредитный кооператив.

Если кредитор — не банк, он может сменить расчетный счет, и тогда придется платить кредит через другой банк.

Выпустить эмиссионные бумаги. Это — своеобразное разделение закладной на несколько частей, которые банк продает юридическим лицам. В этом случае условия договора также не меняются — вы продолжаете выплачивать ипотеку, но ежемесячный платеж будет делиться на части и уходить нескольким получателям.

Любая сделка с закладной и изменения, внесенные в нее впоследствии сделки, должны быть зарегистрированы в Росреестре.

Новые владельцы закладных или их частей не могут менять условия кредитного договора — любые дополнения вносятся только двусторонним соглашением, с согласия плательщика.

А вот после погашения закладной могут возникнуть сложности с ее поиском. Но вы всегда можете получить дубликат, чтобы снять обременение.

Возможные подводные камни и ответы на частые вопросы

❓ Что такое депозитарий закладных

Депозитарием называют компании, которые хранят закладные. Если банк передает закладные депозитарию, он может быстро обеспечить переход прав собственности по документу без участия Росреестра. Кроме того, депозитарии проводят централизованную обработку платежей — например, если банк продаст закладную, заемщик может платить депозитарию, а он будет перенаправлять деньги на нужные счета.

❓ Где хранится закладная по ипотеке

Оригинал хранится только у залогодержателя. У вас на руках может находиться дубликат — при утере оригинала он даст возможность снять обременение. Кстати, если банк потерял оригинал, он все равно обязан предоставить дубликат. Отказ в выдаче дубликата можно легко обжаловать в суде.

❓ Что делать, если банк потерял закладную

Если у вас есть дубликат, можно ничего не предпринимать и использовать его для снятия обременения. Если дубликата нет — банк должен получить его в Росреестре или оформить самостоятельно.

❓ Что делать, если банк не выдает закладную после погашения кредита

Важно — чтобы получить закладную, нужно написать заявление на ее получение. Без заявления никто не начнет процесс поиска и выдачи документа. Если вы не получили оригинал документа на руки в течение срока, установленного в договоре, после погашения ипотеки, напишите жалобу в банк или обратитесь в суд.  

❓ Можно ли внести изменения в закладную

Закон не ограничивает внесение изменений в ценные бумаги. То есть в случае смены собственников, изменений кредитного договора или других изменений вы сможете поменять сведения в закладной. Для этого нужно обратиться в банк и составить соглашение о внесении изменений, а затем обратиться в Росреестр с подписанным соглашением и остальным пакетом документов.

❓ Как узнать, оформлялась ли закладная по ипотеке

Информация о наличие обременения на квартире не означает наличие или отсутствие закладной. Если вы планируете покупать квартиру, то перед сделкой продавец должен снять обременение.

Если закладная оформлялась, то это повлияет на сроки снятия (придется ждать закладную у банка), если нет — сделка пройдет быстрее.

Уточните этот момент у продавца, а реальные сроки выдачи закладной вы можете узнать и сами, обратившись в банк-залогодержатель (он указан в справке ЕГРН по данному объекту). Все это позволит правильно определить сроки проведения сделки.

❓ Если ипотека погашена досрочно

Если вы погасили займ досрочно, в порядке получения закладной на руки и снятии обременения с недвижимости ничего не меняется. Банк обязан выдать документ в течение календарного месяца с момента поступления запроса вне зависимости от того, выплатили вы кредит в срок или раньше.

❓ Возможна ли ипотека без закладной

Ипотека без оформления закладной возможна — мы говорили выше, что оформление ценной бумаги не является обязательным условием для получения займа. Но на практике большинство банков требуют ее регистрации.

❓ Если покупать строящееся жилье

Если вы покупаете строящееся жилье, в качестве залога выступают права требования к застройщику. То есть гарантии залогодержателя — то, что он сможет требовать от застройщика исполнения обязательств по строительству жилой недвижимости.

Источник: https://J.Etagi.com/ps/zakladnaya-na-kvartiru-pri-ipoteke/