Как согласовать перепланировку квартиры правильно?

Сперва разберёмся с тем, что же такое перепланировка.

Перепланировка — это изменение конфигурации помещения при сохранении функционального назначения объекта, требующее соответствующего согласования и внесения изменений в технический паспорт объекта недвижимости.

Проще говоря, это любые изменения в конструкции здания, которые вы бы хотели внести: снос или постройка стен, создание арок, порогов, перемещение дверей или стен. Перепланировку делают в основном для того, чтобы увеличить пространство или использовать его эффективнее.

При помощи этого трудоёмкого приёма можно легко сделать из однокомнатной квартиры вполне уютную двухкомнатную. Творческое мышление, а также соображения об удобстве могут стать причиной того, что хозяин дома возьмётся за этот длительный и муторный процесс.

Важно думать не только о своём удобстве, но и о том, что ваши действия могу навредить соседям, если вы вдруг разрушите не ту стену. При неправильном проведении перепланировки вы можете также получить серьёзные проблемы с законом.

Поэтому важно учесть все законодательные и инженерные нюансы.

Для чего необходимо согласование переустройства помещения

Каждый шаг, который вы делаете по перепланировке помещения, регулируется Жилищным Кодексом Российской Федерации.

Перед тем, как начать процесс, по своему техническому паспорту сверьтесь, будет ли ваш план относиться к переустройству.

Переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.

В любом случае, для законности ваших действий нужно получить специальный документ, который называется «согласование перепланировки». Все изменения будут внесены в технический паспорт жилого помещения.

Не стоит надеяться, что все эти документы вы получите быстро: согласование, заказ и изготовление необходимых бумаг может длиться 2-8 месяцев. Эти сроки актуальны для тех, кто обращается напрямую в жилищные органы. Но есть и другие пути: риэлтерские или строительные компании.

Они возьмут дороже, но сроки могут быть короче и вам не придётся самостоятельно путешествовать от специалиста к специалисту в поисках очередной подписи или штампа.

Некоторые люди не считают необходимым обращаться за согласованием на перепланировку в соответствующие органы. Первая проблема, с которой могут столкнуться такие «строители» — нанесения вреда зданию. Если попытаться снести несущую стену или же сделать в ней арку, может обвалиться если не всё, то значительная часть здания. Соседи спасибо за такую «медвежью услугу» не скажут.

Второе неудобство заключается в том, что с такой квартирой невозможно проводить любые операции: её не подарить, не продать, не обменять, не заложить. Всё это потому, что технический паспорт после планировки становится практически недействительным. Если же паспорта нет, а владельцу необходимо его завести, на место приезжает техник, который измеряет в квартире абсолютно всё.

В БТИ имеются все первоначальные проекты, и работник сверяется с ними. Любые несовпадения тут же отмечаются им как «самовольная перепланировка». Конечно, перед нанесением этой отметки, техник предложит хозяину квартиры устранить это «недоразумение».

Теперь, когда вопросов в необходимости оформления документов не возникает, можно перейти к рассмотрению всех этапов проведения перепланировки в квартире.

Первое, что необходимо сделать, это найти строительную фирму, у которой есть лицензия на изготовление проектов. Чаще всего это государственный проектный институт. Его филиалы располагаются в градостроительном комитете абсолютно любого города.

Это платная услуга, стоимость которой варьируется от 10 000 до 70 000 рублей (в зависимости от сложности). Сложность проекта определяется назначением конструкций, которые планируется перенести или изменить.

Получение разрешения на перепланировку

После этого начинается процесс согласования вашего проекта. Делается это только через органы местного самоуправления, через администрацию по месту проживания. Согласно части 2 статьи 26 Жилищного Кодекса РФ, владелец помещения предоставляет некоторые документы

1.  Заявление на перепланировку по форме, которая утверждена уполномоченным Правительством Российской Федерации, федеральным органом исполнительной власти
2. Проект, который оформлен по всем правилам
3. Правоустанавливающие документы на жилое помещение, которое будет подвергаться перепланировке (только подлинники, допускаются копии, но только нотариально заверенные)

   

4. Технический паспорт квартиры
5. Письменное согласие всех проживающих и зарегистрированных жильцов данной квартиры
6. Заключение органа, который занимается охраной памятников архитектуры, а также истории и культуры местности, если здание относится к оным

Если орган самоуправления требует предоставить дополнительные документы, то это является нарушением закона. Кроме того, все вышеперечисленные бумаги принимаются только под расписку в получении. В ней должен быть указан перечень представленных документов, а также дата получении и подпись лица, принявшего их в обработку.

Решение, содержащее отказ или разрешение на выполнение перепланировки, должен быть выдан собственнику не позднее, чем через 1,5 месяца (45 рабочих дней) после подачи документов. Решение выдаётся лично в руки заявителю, или же может быть отправлен по почте.

Как только данная бумага с положительным ответом оказалась у вас на руках, можно начинать работы. Законом не оговариваются чёткие сроки выполнения перепланировки, поэтому вы в праве отложить её при необходимости.

Для отказа в законе предусмотрены всего несколько пунктов

Статья 27. Отказ в согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения1.

Отказ в согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения допускается в случае:1) непредставления определенных частью 2 статьи 26 настоящего Кодекса документов;2) представления документов в ненадлежащий орган;3) несоответствия проекта переустройства и (или) перепланировки жилого помещения требованиям законодательства.2. Решение об отказе в согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения должно содержать основания отказа с обязательной ссылкой на нарушения, предусмотренные частью 1 настоящей статьи.

Неправомерный отказ вполне может быть обжалован собственником в суде. Через этот орган и добивается потом разрешение на проведение переустройства помещения.

Когда работы завершены

Завершающий этап перепланировки включает в себя вызов приёмочной комиссии из администрации по месту жительства. Специалисты должны утвердить выполненные работы, составить акт приёма помещения, а затем отправляет его в БТИ.

Именно этот орган затем выдаёт вам обновлённый технический паспорт на ваше жилое помещение.

Однако здесь тоже не всё так легко: сперва подаётся соответствующее заявление, затем вызывается замерщик, которому предоставляется заверенный проект перепланировки и разрешение на неё. После визита специалиста, вам нужно только оплатить госпошлину.

Обновлённый технический паспорт попадёт к вам в руки через 14-21 день. Можно заплатить дополнительно за срочность и получить его через 3 дня. Как только техпаспорт получен, процесс перепланировки можно считать завершённым.

Что делать, если перепланировка была сделана незаконно

Разумеется, все эти действия обязательны, но на практике не все их выполняют. Обман в любом случае проявится, рано или поздно. Раз в пять лет добросовестный владелец помещения обязан вызывать замерщика, который осматривает помещение и составляет акт о том, что самовольных переустройств нет. Да и о проблемах с совершением сделок мы уже упоминали.

В таком случае есть только два выхода: вернуть помещение в прежний вид либо узаконить те изменения, которые были внесены. В первом случае придётся сильно потратиться и испортить полюбившийся облик квартиры. А узаконить перепланировку можно только через суд, что тоже сулит большие расходы.

Иск о сохранении самовольной перепланировки подкрепляется некоторыми документами.

1. У лицензионной компании заказывается проект внесённых в конструкцию изменений.
2. Составляется общий план помещения.
3. Необходимо получить заключение санитарно-эпидемиологической экспертизы в котором сказано, что переустройство не наносит вреда жителям дома.
4. Заявление от соседей, в которых указано, чтоизменения в вашей квартире никак не сказались на их жизни. Они должны быть подписаны не только жильцами, но ещё и мастером ЖКХ.
5. Заключение о том, что несущие конструкции здания не задеты, и перепланировка является возможной.
6. Дополнительные документы предоставляются только с личного согласия юриста.

В том случае, если изменения вносились в несущие конструкции, необходимо будет получить заключение от лицензированной компании о проведении технического обследования, во время которого было выяснено, что изменения не нанесли зданию сильного урона, и оно не разрушится.

Выполнение самовольной перепланировки наказывается штрафом в размере 2-2,5 тысячи рублей. Штраф этот налагается административной комиссией. Уплата обязательна даже в том случае, если помещение вернётся в первоначальный вид.

Глобальные изменения в облике квартиры требуют присутствия на суде адвоката, который поможет ситуации не выглядеть такой безнадёжной. Небольшие изменения не требуют таких мер, заявитель может самостоятельно справиться с защитой своих интересов.

Источник: https://postroika.biz/410-soglasovanie-pereplanirovki-kvartiry-kak-uzakonit-pereustroystvo.html

Как согласовать перепланировку квартиры самостоятельно

• Согласно действующему регламенту, до начала строительных работ, связанных с перепланировкой и/или переустройством помещения запланированные работы, требуется согласовать.
• В данной статье рассказано, как согласовать перепланировку квартиры самостоятельно и какие документы для этого потребуются.
• Согласно статье 26 Жилищного кодекса РФ, для согласования перепланировки квартиры собственник или его представитель, предоставляет в надзорный орган, осуществляющий согласование, комплект документов, предусмотренный регламентом.

Согласование перепланировки в Москве

В Москве главным надзорным органом, осуществляющим согласование и контроль в сфере перепланировки переустройства недвижимости, расположенной в жилых домах, является Мосжилинспекция.

Согласование ремонтных работ регламентируется постановлением правительства Москвы № 508. Кроме этого, учитывается действующие санитарные и строительные нормативы.

Чтобы согласовать предстоящую перепланировку квартиры в Москве самостоятельно, предстоит сформировать комплект документов, включающий:

• Заявление о согласовании перепланировки и/или переустройства;
• Правоустанавливающий документ на квартиру (это выписка из ЕГРН или свидетельство о собственности);
• Документы БТИ с первоначальной планировкой квартиры (технический паспорт или поэтажный план с экспликацией или архивная копия документов), хотя на сегодня это и не обязательно;
• Проектная документация в составе проекта перепланировки и технического заключения, соответствующая требованиям ЖК РФ.

1. Пример проекта перепланировки квартиры
2. 
3. 

Помимо этих документов, могут потребоваться дополнительные, состав которых зависит от проводимых мероприятий, условий распоряжения недвижимостью и иных обстоятельств. Чаще всего дополнительными документами являются:

• Справка из Мосгаза (в случае незначительного смещения газовой плиты) согласование в Мосгазе проекта перепланировки (при более масштабных работах с газовым оборудованием);
• Согласие банка на перепланировку (в случае, если квартира в ипотеке);
• Заключение Департамента культурного наследия города Москвы (если переустраиваемая квартира или дом, в котором она расположена, является объектом культурного наследия).
• При наличии всей документации согласовать перепланировку квартиры в Москве самостоятельно не сложно – комплект документов через систему госуслуг «Мои документы» при МФЦ направляется в Мосжилинспекцию.
• В том случае, если намеченные работы и документация соответствуют всем требованиям, заявителю выдаётся разрешение на начало ремонтных работ в виде распоряжения о проведении перепланировки с описанием допущенных к реализации мероприятий.

Пример распоряжения на перепланировку

В распоряжении указывается срок (как правило 1 год), отводимый на выполнение работ. В случае, если указанного срока недостаточно, существует возможность его однократного продления (на ½ года) при заблаговременном обращении в Мосжилинспекцию.

По окончании ремонтных работ необходимо завершить процедуру согласования. Для окончания самостоятельного согласования перепланировки квартиры необходимо обратиться в МФЦ с заявлением об оформлении акта о завершённом переустройстве и/или перепланировке. К заявлению (в зависимости от состава работ) требуется приложить:

• подписанные акты скрытых работ на устройство звукоизоляции и гидроизоляции полов;
• акт о монтаже усиления проёма в несущей стене металлическими конструкциями;
• договора с подрядчиками (членами отраслевых СРО), выполнявшими ремонтные работы;
• договор авторского надзора;
• журнал производства работ (если выдавался).

1. Приёмочная комиссия Мосжилинспекции, при посещении объекта производит проверку соответствия итогов работ и согласованной проектной документации путём визуального осмотра помещения.
2. Получение акта о завершённом переустройстве и/или перепланировке означит, что согласование перепланировки окончено.

Пример акта о завершении перепланировки

1. Для внесения изменений в документы БТИ необходимо обратиться с забвением (в МФЦ или непосредственно в БТИ) о выходе техника и проведении графической фиксации итоговой планировки помещения.

В настоящее время в Москве существует возможность согласования не только запланированных, но и выполненных работ.

Согласование перепланировки в Подмосковье

В сфере согласования перепланировки, надзорным органом в Московской области, является Управление Архитектуры и Градостроительства в лице Администрации города (городского округа).

Для согласования перепланировки и/или переустройства квартир, расположенных в Московской области, существует внутренний муниципальный регламент. При этом, внутренние муниципальные регламенты в некоторых районах Подмосковья различны. Наряду с регламентом также применяются нормы Жилищного Кодекса, санитарных и строительных норм.

• В большинстве районов Московской области комплект документов не отличается от Москвы – потребуется проект перепланировки и техническое заключение (в редких районах Подмосковья достаточно только проекта).
• На этапе планирования работ на объекте, расположенном в Подмосковье, будет не лишним обратиться в надзорный орган для консультации и оценки допустимости проектного решения.
• Проектная документация для объектов Подмосковья также разрабатывается организацией с допуском СРО.

В преобладающем большинстве районов Подмосковья внутренний муниципальный регламент, не предусматривает узаконивания ранее выполненных работ.

Согласовать перепланировку «по факту» возможно и в этом случае, но на основании решения суда, для чего потребуется разработать судебное техническое заключение.

В некоторых случаях надзорными органами Московской области допускается согласование выполненных работ по регламенту запланированных. Подробнее о различиях в согласовании выполненных работ в Москве и Московской области возможно узнать в этой статье.

Получить консультацию по всем вопросам, касающимся самостоятельного согласования перепланировки возможно у наших специалистов. Кроме этого, наша организация, имеющая допуск СРО разрабатывает проектную документацию и осуществляет согласование перепланировки «под ключ».

Источник: https://apb1.ru/kak-soglasovat-pereplanirovku-kvartiry-samostoyatelno.html

Как самостоятельно согласовать перепланировку в квартире в 2020 году

Каждое жилое помещение обладает определенными характеристиками и параметрами, которые могут быть изменены собственником в порядке перепланировки или переустройства. Строительные работы в квартире могут проводиться только при условии их согласования в уполномоченных муниципальных органах, для этого составляется проект перепланировки.

Документы для согласования перепланировки

Перепланировка включает в себя строительные работы, связанные с изменением конфигурации квартиры. Наиболее распространенными вариантами перепланировки являются:

• возведение или демонтаж стен и перегородок в границах квартиры;
• установка, заделывание или перенос дверных проемов, арок, ниш и т.д.;
• увеличение или уменьшение площади жилых и вспомогательных помещений квартиры;
• иные виды строительных работ.

Поскольку в процессе перепланировки изменяются характеристики квартиры и ее отдельных помещений, все указанные изменения должны быть отражены в технической документации. Ранее таким документом являлся технически паспорт квартиры, а по правилам нового Федерального закона № 218-ФЗ им является технический план.

Каждая перепланировка должна быть узаконена в местных органах власти. Приоритетным вариантом является согласование до начала проведения работ, в этом случае собственнику квартиры потребуются следующие документы:

• заявление на согласование перепланировки;
• проект перепланировки, изготовленный специализированной организацией, имеющей допуск СРО;
• техническое заключение экспертной организации о безопасности работ для несущих узлов и конструкций здания;
• правоустанавливающие документы на жилое помещение – свидетельство о праве (если квартира приобреталась в собственность до июля 2016 года), выписка ЕГРН (если приобретение состоялось после указанной даты);
• технический план на квартиру, на котором будут отражены все изменения после перепланировки;
• акт согласования выполненных работ, утвержденный муниципальным органом;
• документы, удостоверяющие личность собственников;
• заявление в Росреестр о проведении кадастрового учета изменений после перепланировки.

Образец проекта и технического заключения:

Указанные документы можно собрать и представить в уполномоченные органы лично, либо через представителя. Во втором случае вам нужно оформить доверенность через нотариальную контору.

Узаконивание перепланировки возможно и после выполнения строительных работ. В этом случае также нужно оформить проект перепланировки через специализированную организацию и обратиться в местный орган власти для согласования выполненных работ.

Учтите, что такой вариант узаконивания нередко завершается отказом в согласовании, поэтому может потребоваться обращение в суд.

Совет специалиста. При обращении к эксперту для подготовки проекта будет проверен состав запланированных работ.

Дело в том, что содержание переустройства, перепланировки или реконструкции может включать одинаковые или схожие виды строительных работ.

Чтобы избежать дополнительных согласований, эксперт заранее учтет требования законодательных актов и правильно определит вид работ.

Инструкция по согласованию перепланировки в квартире

За согласованием перепланировки может обращаться только собственник объекта недвижимости. Если вы являетесь нанимателем муниципальной квартиры, можно обратиться к наймодетелю для получения разрешения. Если наймодатель вынесет отказ на такое заявление, оспаривать его бессмысленно, так как распоряжаться недвижимым имуществом или давать согласие на его изменение может только собственник.

ЕГРН. Единый Государственный реестр недвижимости в 2019 году

Если квартира принадлежит нескольким гражданам, необходимо получить нотариальное согласие каждого совершеннолетнего собственника. Также допускается подтвердить согласие на проведение перепланировки при личном обращении в уполномоченный орган.

Еще до начала строительных работ необходимо выбрать экспертную организацию, которая будет оформлять проект. Нужно учитывать следующие правила оформления проекта:

• эксперт должен иметь допуск СРО на осуществление проектной деятельности, копия этого документа будет приложена к заявлению на согласование перепланировки;
• при подготовке проекта эксперт оценивает запланированные работы на предмет безопасности несущих конструкций и элементов здания, указывает рекомендации и требования по безопасному проведению работ – выводы эксперта оформляются в виде технического заключения о состоянии несущих конструкций с учетом запланированных работ;
• в содержании проекта отражается исходное состояние квартиры, а также указываются все запланированные изменения – для этого в проектную документацию включаются чертежи и схемы помещений.

Если принято решение о проведении перепланировки, оформление всех необходимых документов и согласований можно поручить специалистам экспертной организации. Подробнее обо всех преимуществах такого варианта согласования расскажем ниже, он позволит существенно сократить сроки рассмотрения документов и избежать необоснованного отказа со стороны муниципальных органов.

Получив проект необходимо получить согласование на проведение работ, необходимо обратиться с заявлением в уполномоченный муниципальный орган. Для объектов на территории Москвы таким органом будет являться Мосжилинспекция. Для жителей иных регионов уточнить аналогичную информацию можно на официальных сайтах местных органов.

После получения разрешения на перепланировку можно приступать к выполнению строительных работ. При этом не допускается отступать от утвержденного проекта, так как это повлечет отказ в утверждении итогового акта. Завершив перепланировку, нужно отразить все изменения в характеристиках квартиры. Для этого нужно выполнить следующие действия:

• обратиться к кадастровому инженеру, имеющему квалификационный аттестат и действующий допуск СРО;
• предоставить проектную документацию и правоустанавливающие документы на жилое помещение;
• оплатить услуги кадастрового инженера по цене, указанной в договоре подряда.

Инженер выполнит кадастровые работы, в ходе которых зафиксирует изменения жилого помещения в техническом плане. Этот документ состоит из текстовой и графической части, на его основании будет проведен кадастровый учет с внесением изменений в ЕГРН.

На заключительном этапе узаконивания перепланировки нужно выполнить следующие действия:

• получить в местном органе власти акт согласования выполненных работ;
• получить у кадастрового инженера технический план с отражением внесенных изменений в характеристики квартиры;
• подать комплект документов для проведения кадастрового учета – обратиться можно через систему учреждений МФЦ «Мои документы» или через Росреестр;
• дождаться завершения учетных действий – продолжительность проверки документов составит 5 дней при обращении в Росреестр и 7 дней в МФЦ;
• получить на руки выписку из госреестра ЕГРН.

За проведение кадастрового учета после перепланировки госпошлина не уплачивается. После получения выписки ЕГРН процедура согласования перепланировки считается завершенной.

Если строительные работы были выполнены без предварительного согласования, узаконивание перепланировки будет происходить следующим образом:

• нужно обратиться в экспертную организацию и получить проект перепланировки – в документе будут указаны фактически выполненные изменения в конфигурации и характеристиках квартиры (при подготовке проекта эксперт должен подтвердить безопасность произведенных изменений для несущих конструкций и элементов дома);
• через кадастрового инженера изготавливается технический план;
• проект направляется в местный орган власти для утверждения;
• если проект и фактически выполненные работы согласованы – нужно обратиться для проведения кадастрового учета по общим правилам;
• если уполномоченный орган отказал в согласовании перепланировки – нужно обратиться в суд с исковым заявлением.

В судебном заседании будет проверяться соответствие выполненных работ требованиям нормативных регламентов, ГОСТ и иных правил.

В наиболее сложных случаях к участию в деле может привлекаться эксперт, подготовивший проектную документацию, либо независимый специалист.

На основании судебного решения в ЕГРН будут внесены соответствующие изменения после перепланировки, а собственник получит на руки выписку из госреестра.

Совет эксперта. Узаконивание после проведения строительных работ влечет дополнительные сложности, а если вам не удастся доказать соблюдение строительных правил – предстоит вернуть жилое помещение в первоначальное состояние. По этой причине не рекомендуется обращаться за согласованием и в суд без поддержки опытного юриста или специалистов экспертной организации.

Как все согласовать самостоятельно

Насколько важно своевременно согласовывать перепланировочные работы? Закон запрещает самовольное изменение характеристик жилых и нежилых помещений, а выявленное нарушение может повлечь следующие негативные последствия:

• в адрес собственника, допустившего самовольную перепланировку, направляется требование об устранении нарушений закона – необходимо узаконить выполненные работы или привести помещение в исходное состояние;
• нарушитель может быть привлечен к административной ответственности в виде штрафа;
• с собственника могут быть взысканы расходы, связанные с приведением помещения, а также конструкций дома, в исходное состояние.

Таким образом, попытка сэкономить время и деньги на согласовании перепланировки может обернуться значительными тратами на штрафы или возмещение убытков. Кроме того, только обращение к эксперту для составления проекта гарантирует безопасность выполняемых работ, поскольку даже незначительное отступление от строительных нормативов и регламентов может повлечь разрушение несущих конструкций.

Для согласования перепланировки вы можете выбрать два варианта – выполнять все действия самостоятельно, либо обратиться в специализированные экспертные организации. На итоговый результат согласования выбор из указанных вариантов не повлияет, вам необходимо пройти процедуру кадастрового учета и получить выписку ЕГРН.

Рекомендуется получить проект и пройти согласование до начала перепланировочных работ.

В этом случае эксперт сможет учесть все требования к безопасности строительных работ, правильно отразить планируемые изменения на схемах и планах жилого помещения.

Если перепланировка узаконивается после фактического выполнения работ, существует риск получить отказ уполномоченного органа по причине нарушения правил безопасности.

Если спор о согласовании перепланировки передается в суд, положительное решение может быт принято только при отсутствии угрозы разрушения конструкций здания и безопасности для жильцов дома. Доказать этот факт можно только путем представления проекта, содержащего аргументированное заключение эксперта.

Самостоятельно или заказывать? Разница в стоимости и сроках

Правила согласования или узаконивания перепланировки отличаются сложностью и запутанностью для рядовых граждан. Только доскональное знание нормативных актов федерального и местного уровня позволит избежать затягивания процедуры согласования или отказа уполномоченных органов.

Реестр собственников дома в 2020 году

Оптимальным вариантом будет являться обращение в специализированные компании, которые занимаются подготовкой проектной документацией и ее согласованием в муниципальных инстанциях. В этом случае вам гарантированы следующие преимущества:

• существенное сокращение сроков подготовки проекта, согласования его в муниципальных органах и прохождение кадастрового учета – в большинстве случаев вся документация будет направляться в уполномоченные органы в электронной форме с удостоверением ЭЦП эксперта;
• представительство интересов на всех этапах согласования, для этого необходимо лишь оформить доверенность;
• экономия средств – в рамках стоимости договора предусмотрены все услуги, в том числе изготовление проекта и технического плана.

Кроме того, помощь в согласовании заключается в сборе или запросе дополнительных документов, которые могут потребоваться для изготовления проекта, технического плана и т.д.

Например, получения каждой выписки из ЕГРН является платной услугой и занимает до четырех дней, тогда как эксперт или кадастровый инженер имеют доступ к госреестру в электронной форме и могут получить указанный документ в считанные часы.

При согласовании через специализированные организации собственник получает на руки готовый комплект документов (проект с отметкой о согласовании, технический план, выписку ЕГРН).

Совет эксперта. Затраты на услуги специалистов при согласовании перепланировки не настолько большие, по сравнению со стоимостью строительных работ. Экономить на услугах эксперта не рекомендуется, большинство граждан не знают всех нюансов согласования и оформления документов.

Сложности согласования перепланировки

Рассмотрим наиболее распространенные проблемы, с которыми предстоит столкнуться гражданам при согласовании перепланировки:

• проведение работ без предварительного согласования и необходимость узаконивания «задним числом» — такой вариант будет проблематичен, если в ходе перепланировки не были соблюдены требования строительных норм и правил;
• составление проекта перепланировки с нарушением законодательных норм, что повлечет отказ в согласовании или необходимость повторного изготовления проектной документации;
• проведение перепланировки без разрешения наймодателя или без согласия всех собственников;
• отступление от требований и рекомендаций проекта, особенно если это повлекло разрушение несущих конструкций и элементов здания.

Отсутствие проблем при согласовании перепланировки напрямую зависит от правильности составления проектной документации. Этого можно добиться только при выборе квалифицированного эксперта, обладающего опытом проведения указанных работ.

Сложность согласования перепланировки вызвана и отсутствием нормативных актов федерального уровня в указанной сфере.

По этой причине требования к составу и содержанию документации существенно отличаются в разных регионах или муниципальных образованиях.

Если действовать формально по нормам ЖК РФ, необходимо обращаться в органы БТИ, выдававшие технический паспорт.

Однако, с введением системы кадастрового учета, учреждения БТИ лишены полномочий по оформлению технической документации на недвижимость.

Все изменения в конфигурации и характеристиках квартиры должны быть отражены только на техническом плане, который может оформлять кадастровый инженер.

Источник: https://smway.ru/kak-samostoyatelno-soglasovat-pereplanirovku-v-kvartire/

Перепланировка квартиры: что является переустройством и как согласовать

Некоторые ремонтные или реконструкционные работы требуют оформления и регистрации. Прежде чем они начнутся нужно проверить, что запланированные мероприятия выполняются в соответствии с законом. В противном случае последует наказание от госструктур в виде штрафа.

Чтобы согласование перепланировки в квартире провести максимально быстро, рекомендуется обращаться в коммерческие компании, которые имеют лицензию на подобную деятельность. Это поможет сохранить не только бюджет, но и драгоценное время.

Что считается перепланировкой в квартире, которая требует согласования

При определении, что является перепланировкой квартиры, а что нет, следует ознакомиться с законодательными нормами. В 25 статье Жилищного кодекса оговорено, что ремонтные работы, касающиеся изменений в расположении и конфигурации помещений являются перепланировкой. Все это необходимо учесть в техпаспорте по всем действующим правилам, что поможет избежать последующих спорных ситуаций при покупке и продаже недвижимости.

Чтобы улучшить жилищные условия, некоторые собственники и съемщики помещений проводят капитальные ремонты, которые затрагивают перенос стен в квартире. Все эти действия нужно зарегистрировать в БТИ.

Но выполнять подобные условия многие граждане не желают, ведь цена за оформление составляет около 2500 рублей, а хлопотать по этому делу придется до двух месяцев, оформляя и собирая нужные бумаги.

Все это заканчивается, как правило, немалыми штрафами, а узаконить самовольную перепланировку придется в любом случае, ведь продать такую квартиру будет невозможно. Поэтому следует заранее спланировать эту процедуру, создать план всех необходимых мероприятий и обратиться с ними к представителям БТИ, чтобы скоординировать перепланирование помещения.

Нельзя проводить действия по изменению конфигурации жилья в следующих случаях:

• увеличивать площади кухонных помещений и санузла в счет метража комнат для проживания (нельзя расширять эти элементы квартиры более чем на 25% от жилплощади);
• совмещать кухни с другой жилплощадью с помощью арочных конструкций, когда в жилье проведено централизованное газовое снабжение (при оснащении многоквартирных домов электроплитами такое возможно);
• сносить несущие стены и перегородки;
• демонтировать или перемещать инженерно-технические коммуникационные сооружения (трубы ХВС и ГВС, радиаторы, вентиляционные каналы, проемы);
• перемещать туалет и ванну на участки квартиры, на которых у жильцов внизу находятся комнаты для проживания (кроме помещений в два яруса);
• перемещать радиаторы отопления или делать отвод от центральной системы на балконах и лоджиях;
• увеличивать балконное пространство при помощи жилплощади (можно совмещать их арочными проемами, которые не шире метра).

Помимо подобных запрещенных мер следует знать, что при капремонте нельзя делать хуже существующие условия для жизни в квартирах. При этом можно:

• совмещать кухонное помещение (в том числе с газовой плитой) с остальной жилплощадью при установленных дверях, арочных устройств, раздвижных механических приспособлений;
• увеличивать туалет и ванную при помощи коридоров, но уровень напольного покрытия вне этих помещений при этом должен быть ниже;
• перемещать водопроводные и отопительные трубы от стояка, увеличивая их протяженность, но оставлять прежний угол слива.

Также при проведении реконструкции и капремонтов следует учитывать время проведения работ (с 9.00 до 22.00 в будни и с 10.00 до 22.00 в праздники).

Что не требует согласования

Не требует регистрации следующая деятельность:

• наклеивание различных обойных покрытий, покраска потолочных и стеновых конструкций;
• установка и смена мебельных элементов, это касается и встроенных моделей;
• смена сантехнического оборудования, отопительных приборов, любые работы на балконах и лоджиях;
• обустройство кондиционеров и антенных мачт с улицы;
• перестановка кухонных плит и их замена;
• установка дверных конструкций, перегородок, которые не будут давить на перекрывающие элементы;
• снос ненесущих стенных конструкций и тамбуров;
• оборудование проемов в ненесущих стеновых конструкциях.

Все это можно делать без разрешения. Подтверждение на ремонтные работы требуется при внесении основных изменений: переносе или сносе несущих конструкций дома. Тогда необходимо подготовить проект, и получить разрешение на строительные работы.

Согласовывать перепланировку несущих стен требуется в обязательном порядке.

При нелегальных перепланировках, которые не получили одобрения у специалистов, может нарушаться нагрузка на несущие стены, что чревато появлением в них трещин, а иногда и обрушениями многоэтажных зданий.

Чем грозит незаконная перепланировка

Все несогласованные видоизменения в жилых помещениях многоквартирного дома необходимо легализовать, потому что незарегистрированные перепланированные мероприятия приведут к следующим последствиям:

• штрафам за незаконную перепланировку. Согласно КоАП все нарушители будут обложены денежными санкциями от 2 тыс. до 2 тыс. 500 рублям. Помимо этого, несанкционированное перепланирование приведет к обязательному возврату жилого помещения в предыдущий вид. Если в установленное время это не будет выполнено, то последует судебная ответственность в виде продажи квартиры с торгового аукциона с компенсационными выплатами. Съемщикам жилья по социальному договору грозит выселение и разрыв контракта;
• запрет на различные операции с недвижимостью, в частности продавать квартиру с выполненной неузаконенной перепланировкой;
• нельзя проводить несанкционированные ремонты, поскольку это грозит чрезвычайными ситуациями, которые могут повлечь за собой разрушения несущих стен и перекрытий, потопами и иными пагубными результатами проведенных нелегальных работ.

При покупке квартиры рекомендуется проверить помещение и документацию, чтобы избежать неприятных ситуаций, касающихся несанкционированных ремонтов.

ВАЖНО! Основные конструкции многоквартирного здания, внутренние несущие стены и колонны являются основой дома. Следовательно, замена и снос этих элементов квартиры не могут быть произвольными. Незаконно осуществляя капитальный ремонт жилища, существует риск не только штрафов – это угрожает конструкции всего дома.

Куда жаловаться

При подозрении в нарушениях несущей конструкции дома следует посетить Жилищную инспекцию по месту регистрации недвижимости. Если в ходе проверок установлено, что у виновника нет необходимых документов для проведении перепланировки, информация передается в прокуратуру или суд, где наложит штраф и потребует вернуть все в исходное состояние.

Когда изменения касаются зданий, которые зарегистрированы как памятники культуры, то нужно обращаться в архитектурный надзор. После регистрации заявления и отсутствия конкретных действий можно смело жаловаться в другие учреждения местного самоуправления, а дальше в судебные инстанции. В небольших поселках следует обращаться в местные административные организации.

Согласование перепланировки

При самостоятельном обращении узаконивание перепланировки квартиры согласовывают в несколько этапов:

• получить административное разрешение на проведение переустройства жилых и нежилых помещений. Процедура начинается со сбора документов в государственные учреждения, которые расположены по месту регистрации объекта недвижимости в новостройке или старом фонде. Такими органами могут быть Жилищная инспекция и отдел капстроительства. Если все бумаги подготовлены и отсутствуют вопросы по порядку оформления документов, то нужно обращаться сразу в многофункциональный центр, что значительно сбережет силы и время;
• заказать проектную документацию либо самостоятельно изготовить план переустройства. Проектные документы подготавливают специализированные компании, у которых есть законное разрешение на эту работу из госорганов. По эскизу, выполненному самостоятельно, можно получить согласие, но не всегда. По нему разрешается только отражение сноса ненесущих стен или работы, которые не приведут к изменениям в конструкции инженерно-технических коммуникаций;
• следующим этапом будет обращение с собранными документами в уполномоченную организацию — Жилинспекцию;
• получение согласия компетентных структур на изменения в соответствии с актами. Временной промежуток рассмотрения и получения согласованного проекта может длиться до 45 суток. Три дня предоставляется дополнительно для отправки постановления заявителю;
• после получения разрешения нужно перенаправить его в БТИ, чтобы правильно зафиксировать и оформить изменения.

Необходимые документы

Документы для перепланировки квартиры собирать хоть и долго, но узаконить изменения можно довольно просто. Для согласования на проведение переустройства необходимо наличие следующего перечня документов:

• правоустанавливающие  документы на жилье;
• технический паспорт на квартиру;
• проект перепланировки;
• согласие всех зарегистрированных владельцев или съемщиков квартиры (если таковые имеются).

Где проводится регистрация

Регистрация перепланировки квартиры должна проводиться в БТИ, Жилищной инспекции или муниципалитете. Туда отдают бумаги для согласования и выдачи нового плана, где будут зафиксированы все выполненные изменения. Для этого сотрудники этой организации приходят на объект, при этом оформляется необходимый акт.

Если не последовал отказ, то на следующем этапе нужно повторно обратиться в организацию, там выдадут новый паспорт. После этого необходимо посетить Росреестр для внесения видоизменений.

Через суд

Узаконить переустройство через суд можно при отказе компетентных органов. Подают исковое заявление, в котором требуют либо оспорить решение, либо сохранить проведенные изменения объекта недвижимости.

Чтобы утвердить изменения в судебном порядке потребуются следующие документы:

• квитанция о внесении пошлины (300 рублей);
• правоустанавливающие документы на жилое помещение;
• документы из БТИ;
• проектная документация;
• заключительная оценка уполномоченных органов;
• разрешение проектного учреждения;
• остальные документы, обосновывающие правомерность узаконивания;
• заявление (образцы исковых заявлений можно найти на стендах в суде).

После процесса последует или отказ, или подтверждение законности перепланировки. Решение вступит в законную силу через 30 дней. В случае положительного решения суда, следует посетить БТИ для внесения изменений в техпаспорт жилища.

Если планировка уже сделана

Если произошел самовольный перенос или снос капитальных стен, то необходимо безотлагательно подготовить проектную документацию и согласовать проект в Жилинспекции. Узаконивается самовольная перепланировка квартиры таким же образом, как и при первичном обращении.

Необходимо только будет оплатить штраф за незаконную перепланировку для ее легализации. Эксперты в жилищных вопросах советуют согласовывать переустройство так, как будто оно еще не выполнено. В таком случае грозить штрафом это не будет.

Но это возможно только при незначительных изменениях в квартире.

Когда в помещение уже сделана основательная перепланировка, которая затронула, например, несущие стенные конструкции, то легализацию таким способом оформить не получится, ведь выезд жилищного инспектора неизбежен.

Для совершения процедуры сначала необходимо подать заявление в Жилищную инспекцию. Затем следует собрать следующий список документов:

• правоустанавливающее свидетельство на жилье;
• письменное подтверждение всех зарегистрированных жильцов;
• план БТИ и технический паспорт;
• проект изменений;
• решение о безопасности выполненного переустройства в уполномоченной организации.

Примерно через месяц последует вердикт, с которым нужно обратиться в Жилинспекцию при вынесенном разрешении.

Пришедший через установленное время инспектирующий сотрудник осмотрит квартиру на соответствие нормативам и оформит акт, после этого проведенное переустройство будет легализовано. За нарушение наложат штраф от 2 тыс. до 2 тыс. 500 рублей.

Затем следует посетить Росреестр с техпланом, правовыми документами на жилье, планом БТИ и согласием уполномоченных инстанций на перепланировку.

Если квартира в ипотеке

Квартиры в ипотеке также можно производить ремонт и переустройство. Для перепланировки в этом жилье нужно следовать определенным условиям. Так как эти помещения состоят в залоге у финансово-кредитных структур, все переустройства в них могут ограничиваться этими компаниями.

Договор ипотеки может состоять из следующих моментов:

• перепланировка в ипотечной квартире обязательно согласовывается с представителями банка;
• строго запрещается проводить какие-либо архитектурные изменения в помещении.

Особенностями узаконивания переустройства помещения в ипотеке являются требования предоставить в Жилищную инспекцию дополнительный документ – разрешение в письменном виде финансово-кредитной организации. Чтобы получить это согласие, нужно начинать с написания заявления, а за его рассмотрение придется заплатить комиссию, которая составляет от 2 тыс. до 5 тыс. рублей.

Помимо предоставления разрешения на изменение конфигурации жилого помещения от банковской компании нужно будет взять положительное заключение от страховой организации. Этот документ понадобится также направить в Жилинспекцию для утверждения проводимых работ.

ВНИМАНИЕ! Если финансово-банковская структура прописала в договоре невозможность архитектурного переустройства, то обладателю квартиры в ипотеке нужно будет дожидаться полного возврата средств банку.

Сколько стоит узаконить перепланировку

Стоимость перепланировки квартиры зависит от региона проживания. При самостоятельной регистрации изменений она обойдется достаточно дешево, но для этого необходимы определенные знания.

При отсутствии таковых следует обратиться для получения разрешения в специализированные компании, которые имеют государственное разрешение на подобную деятельность.

Для ориентировки в ценах, чтобы легализовать несогласованные переустройства, обратимся к работе столичных компаний.

Самым дорогостоящим будет изменение конфигурации несущих стен жилого объекта. В такой ситуации внесение изменений в документы на квартиру обойдется в сумму более чем 100 тыс. рублей.

Источник: https://ozhkh.ru/kvartira/soglasovanie-pereplanirovki