Ответственность застройщика по договору участия в долевом строительстве

Всем известно, что должен делать Застройщик при продаже квартир в новостройке по Договору долевого участия в строительстве. А какую реальную ответственность несет Застройщик, если он не выполнит условия этого договора?

На первичном рынке недвижимости Застройщик может нести разную ответственность в зависимости от типа договора, который он заключил с Покупателем строящейся квартиры.

Наибольшая ответственность за свои действия возложена на Застройщика Договором долевого участия в строительстве (ДДУ).

В чем именно заключается эта ответственность, и как дольщик может этим воспользоваться? Сейчас разберемся.

Договор долевого участия (ДДУ), в отличие от других типов договоров с Застройщиком, строго регламентируется федеральным законом ФЗ-214, который в народе заслуженно называют «законом о защите прав дольщиков». Именно этот закон прямо и однозначно указывает, как участник долевого строительства может отстаивать свои права, и какие санкции грозят Застройщику в случае несоблюдения им условий договора.

Многие покупатели новостроек уже знакомы с тем, что должен сделать Застройщик для заключения ДДУ – купить или взять в аренду земельный участок под застройку, получить разрешение на строительство, опубликовать проектную декларацию и т.п. Но мы сейчас акцентируем внимание именно на той материальной ответственности, которую Застройщик понесет в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения им Договора долевого участия.

Практика показывает, что именно жесткие карательные функции закона, которые дольщик может применять в отношении Застройщика, стимулируют последнего к добросовестной и качественной работе.

Ответственность Застройщика по ДДУ

Ответственность Застройщика по Договору долевого участия в строительстве можно коротко свести к нескольким обобщающим пунктам:

• Дольщик имеет право расторгнуть договор с Застройщиком и вернуть свои деньги по целому ряду перечисленных в законе причин. Причем, сделать это дольщик может не только в судебном, но и во внесудебном порядке, просто отправив Застройщику уведомление об одностороннем отказе от исполнения договора. Возможные причины для одностороннего расторжения договора дольщиком указаны в п.1, ст.9, ФЗ-214.
• При расторжении договора дольщиком, Застройщик обязан вернуть не только деньги, уплаченные по договору, но и проценты за пользование этими деньгами (п.2, ст.9, ФЗ-214).
• Дольщик имеет право взыскать неустойку (пени) с Застройщика, если тот задерживает указанный в договоре срок сдачи дома в эксплуатацию. Размер неустойки равен 1/150 текущей ставки рефинансирования ЦБ РФ от цены договора за каждый день просрочки (п.2, ст.6, ФЗ-214).
• Дольщик имеет право сверх неустойки потребовать от Застройщика возмещения убытков, которые он понес из-за нарушения договора Застройщиком (ст.10, ФЗ-214, ст.15 ГК РФ). Например, это может касаться вынужденной аренды жилья из-за задержки строительства.
• Дольщик имеет право сверх всего прочего потребовать от Застройщика возмещения морального вреда, возникшего в результате действий Застройщика. Размер такой компенсации устанавливает суд.
• Дольщик имеет право привлечь Застройщика к административной ответственности (в виде штрафа) за оказание услуг ненадлежащего качества (ст.14.4, КоАП РФ), за обман потребителя (ст.14.7, КоАП РФ), за нарушение требований законодательства об участии в долевом строительстве многоквартирных домов (ст.14.28, КоАП РФ).
• Дольщик имеет право привлечь руководство компании-застройщика к уголовной ответственности (ч.2.2, ст.1, ФЗ-214, ст.200.3, УК РФ).
• Дольщик имеет право потребовать от Застройщика возмещения всех судебных издержек, в случае, если иск дольщика будет удовлетворен судом.

Чтобы грамотно предъявлять претензии Застройщику, в том числе инициировать привлечение Застройщика к ответственности, а также для составления исковых заявлений в суд – лучше, конечно, обращаться к специализированным в этой области юристам.

Как правильно принимать квартиру у Застройщика – основные правила.

И в довершении всех перечисленных санкций, можно еще учесть тот факт, что суды при рассмотрении споров между Застройщиком и дольщиками-физлицами чаще всего занимают сторону последних. Конечно, при условии, что дольщик полностью выполнил свою обязанность по договору в части оплаты.

Поэтому можно с уверенностью сказать, что ответственность Застройщиков за неисполнение условий Договора долевого участия (ДДУ) вполне реальная и довольно суровая.

Ни в одной другой гражданско-правовой сфере таких жестких требований к исполнителю нет.

И те Застройщики, которые принимают такие правила игры, то есть привлекают деньги на строительство именно по Договорам долевого участия, вынуждены принимать и ту финансовую ответственность, которую этот договор предусматривает.

Продажа квартиры в новостройке по Договору уступки прав требования. Что нужно знать участникам сделки?

Финансовое обеспечение обязательств Застройщика

Помимо перечисленных карательных санкций, инвестиции дольщиков защищены еще и страховочными функциями Договора долевого участия (ДДУ), которые ему вменяет закон ФЗ-214. Речь идет о финансовом обеспечении Застройщиком своих обязательств. Проще говоря – чем Застройщик сможет расплатиться с дольщиками в случае, если он не сможет достроить дом.

Здесь ответственность Застройщика (обеспечение его обязательств) может быть нескольких видов:

Причем, если Застройщик использует последний вид финансового обеспечения (эскроу-счета), то все остальные виды – уже не применяются. Подробнее о каждом виде такой «страховки» – см. по указанным ссылкам.

Подробнее об условиях Договора долевого участия в строительстве – см. в Глоссарии по ссылке.

Нужна помощь в споре с Застройщиком?Юристов по долевому строительству можно найти — ЗДЕСЬ (СЕРВИСЫ)

На практике, однако, Застройщики применяют некоторые хитрости при заключении договоров. Указав все обязательные условия, они дополняют договор ДДУ своими пунктами, исходя из понятия «что не запрещено, то разрешено». Эти дополнительные пункты в ряде случаев могут ограничивать права дольщиков, а то и вовсе лишать их некоторых законных прав.

Например, это касается пунктов, где Застройщик дает себе право отодвигать срок сдачи дома, если он не успевает его сдать вовремя.

Или пункта, где Застройщик ограничивает применение к нему требований о неустойке.

Бывает, что в договоре Застройщик прописывает возможность для себя расторгнуть договор в одностороннем порядке, если дольщик не согласится добровольно с переносом сроков сдачи дома.

Таким образом, некоторые Застройщики пытаются снять с себя часть ответственности по Договору долевого участия. Но дольщикам следует знать, что такие приемы суд рассматривает как незаконные, ввиду их явного противоречия статьям и духу закона ФЗ-214.

И в случае судебного разбирательства, права дольщика будут определяться именно законом ФЗ-214, а не пунктами договора.

Условия договора могут произвольно определять только те отношения дольщика и Застройщика, которые остались за рамками 214-го закона (например, график платежей дольщика за квартиру).

Как получить неустойку и другие компенсации с Застройщика за просрочку передачи квартиры по ДДУ – см. в этой заметке.

И все-таки при всей той серьезной защите дольщиков и ответственности Застройщика, которую обеспечивает закон и заключенный Договор долевого участия в строительстве, следует отдавать себе отчет в том, что риск вложения в строящееся жилье все равно существует. Ведь недаром цены на квартиры в новостройках (особенно на начальных стадиях строительства) такие заманчиво низкие. Таким большим дисконтом Застройщики компенсируют Покупателям квартир тот риск, который они вынуждены принимать, отдавая деньги за будущее жилье. Ведь риск финансовых проблем, экономических кризисов, да и просто банкротство строительной компании никакой закон не в силах запретить.

Источник: https://kvartira-bez-agenta.ru/voprosy/faq-1/v-chem-zaklyuchaetsya-otvetstvennost-zastrojshhika-po-dogovoru-dolevogo-uchastiya/

Долевое участие в строительстве (ДДУ): особенности ответственности

Здравствуйте, дорогие друзья!  С целью удовлетворения жилищных потребностей граждан России был разработан и принят закон о долевом участии в строительстве.

Вот так закон правильно называется — Федеральный закон № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Фактически закон о ДДУ регламентирует порядок финансового участия граждан и правила привлечения денежных средств граждан при создании многоквартирных жилых домов. Необходимость закона была вызвана тем обстоятельством, что надо было обеспечить защиту денежных вкладов граждан и стимулировать жилищное строительство.

По договору участия в долевом строительстве (ДДУ) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Помимо договора участии в долевом строительстве существуют и другие законные способы привлечения денежных средств граждан для целей жилищного строительства.

Другие способы привлечения денежных средств граждан для целей жилищного строительства:

• выпуск жилищных сертификатов
• жилищно строительные и жилищно-накопительные кооперативы

Обратите внимание, что при участии в долевом строительстве возможно использование материнского капитала.

Требования к застройщику по закону о долевом участии в строительство законом предусмотрены строгие. Они касаются и размера уставного капитала, и отсутствия признаков банкротства. Фактически, устанавливая требования к застройщику, государство требует, чтобы застройщик имел финансовую устойчивость и самостоятельность.

Ниже видео по теме. Диалог о долевом участии в строительстве (ДДУ) с адвокатом из города Сочи Александром Радулевичем

Ответственность по договору долевого участия в строительстве (ДДУ)

Для застройщиков предусмотрена повышенная ответственность за нарушение обязательств по закону о долевом участии в строительстве (№ 214-ФЗ).

Законодатель пытается ужесточить требование к застройщику, обезопасить людей. Как уже было сказано, правоотношения в долевом участии в строительстве между застройщиком и гражданином (покупателем) регламентируются законом о долевом участии в строительстве.

В соответствии с  законом, застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства в срок, который установлен договором. При этом это срок исполнения должен быть един для всех участников долевого строительства.

Если застройщик нарушил сроки передачи объекта строительства участнику долевого строительства, не согласовав при этом изменение условия договора (ДДУ) об участии в долевом строительстве в части сроков сдачи объекта, дольщик имеет право взыскать неустойку с застройщика в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Банка России на день исполнения обязательства от цены договора за каждый день просрочки (ч. 3 ст. 6 Закона о долевом участии в строительстве). Если участником долевого строительства является физическое лицо, предусмотренная указанной нормой неустойка (пеня) уплачивается застройщиком в двойном размере (ч. 2 ст. 6 закона о долевом участии в строительстве).

Исходя из обозначенных норм закона, право на неустойку возникает в случае нарушения срока передачи объекта участнику долевого строительства, а не нарушения срока получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

Формула расчета суммы неустойки за просрочку по закону рассчитывается следующим образом:

• сумма договора* кол-во дней просрочки * 9 ,75 (ставка рефинансирования, она может измениться) * 100/300

Формула расчета суммы неустойки для физического лица рассчитывается по следующей формуле:

• сумма договора* кол-во дней просрочки * 9 ,75 (ставка рефинансирования, она может измениться) * 100/150

ПРИМЕР ВЗЫСКАНИЯ НЕУСТОЙКИ:

1 000 000 (цена договора) * 100 (количество дней просрочки) * 9,75 (ставка рефинансирования) /100/150 = 65 000 рублей

Согласно ст. 10 закона о долевом участии  в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежащим образом исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные законом и указанным договором неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки.

Убытками, вызванными просрочкой застройщика в передаче объекта участнику долевого строительства, могут быть расходы по аренде жилья, расходы на адвоката и т.д., которые понес участник долевого строительства.

В случае нарушения прав участника долевого строительства, гражданин, руководствуясь положениями Закона «О защите прав потребителей», вправе требовать с застройщика не только взыскания неустойки и убытков, но также взыскания штрафа предусмотренного п. 6 ст. 13 указанного закона, который составляет пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.

При заключении договора с застройщиком необходимо внимательно изучить содержание договора. Должна быть указана дата срока передачи объекта строительства, также, если застройщик нарушал срок сдачи объекта строительства, не соглашаться на подписание дополнительного соглашения о переносе сроков сдачи объекта. Это надо делать в том случае, если вы рассчитываете на получение неустойки и штрафа.

Судебная практика по делам о защите прав дольщиков.

В последнее время в связи с кризисными явлениями в стране наметилась тенденция на защиту предпринимателей. Считается, что штрафы и санкции, предусмотренные законом о ДДУ и законом о защите прав потребителей, могут разорить застройщиков.

Тем более, что часто задержки в строительстве являются следствием экономической политики государства. Поэтому суды активно используют возможности для уменьшения неустойки и штрафов по закону о ДДУ.

При этом в полной объеме защитить права гражданина возможно при условии, что права гражданина будет защищать действительно квалифицированный юрист, которые сможет получить максимум результата в интересах клиента.

Ведь грустная экономическая ситуация в стране сказывается не только на застройщиках, но и на простых гражданах. Более того простые граждане в большей степени страдают от последствий экономической политики государства в силу своей незащищенности.

Альтернативные способы привлечения денежных средств ?

Помимо договора участия в долевом строительстве встречаются на практике и иные формы привлечения денежных средств граждан.

Иногда привлечение денежных средств граждан фактически является вкладом в долевое участие в строительстве, однако называются такие договоры о строительстве объекта могут по разному.

На практике встречаются следующие договоры, на основание которых происходит привлечение денежных средств, но которые фактически направлены на тот же результат, что и участие в долевом строительстве:

• договоры займа;
• договор инвестирования;
• предварительные договоры;
• внесение денежных средств в складочный капитал;
• выдача векселя на получение квартиры;
• и другие.

В случае возникновения спорной ситуации и обращении в суд, дольщику придется доказать, что заключенный договор фактически является договором ДДУ.

Иначе все те меры защиты прав дольщиков, которые предусмотрены законом о долевом участии в строительстве, применить нельзя будет.

Верховный суд рекомендует судам вне зависимости от названия договора ориентироваться на его содержание и применять нормы закона о ДДУ, в случае если имеются соответствующие признаки.

Иногда для отграничения договора участия в долевом строительстве от иных договоров необходимо установить, приобретает ли лицо имущество как инвестиционный объект или для личного использования. Если суд установит, что лицо, заключая инвестиционный договор (для примера) имело намерение удовлетворение личных жилищных потребностей и его действия были направленны на участие в создании отдельной квартиры в составе многоквартирного дома, то суд суд может применить к такому инвестиционному договору положения о ДДУ,

Однако суды не всегда квалифицируют спорные договоры как ДДУ. При этом к правоотношениям между застройщиком и гражданином применяются иные положения гражданского законодательству, в том числе положения об  ответственности за пользование чужими денежными средствами.

Многоквартирное строительство на участках ИЖС.

Не знаю насколько распространена практика строительства многоквартирных домов на участках ИЖС за пределами Краснодарского края, на в городе Краснодаре и в городе Сочи такое явление не редкость.

В городе Краснодаре, к примеру, на участках ИЖС был создан целый Музыкальны (Московский) микрорайон.  Местные жители называют его «Шанхаем».

В городе Сочи строительство на участках ИЖС также распространенное явление. «Жилые помещения» вместо «квартир» в городе Сочи — обычное дело.

Строительство многоквартирных домов на участках ИЖС происходит по следующей схеме. Собственник участка получает разрешение на строительство трехэтажного частного дома. Начинается строительство. При этом строительство на третьем этаже не останавливается. Так возникает шестиэтажное здание с отдельными квартирами. Параллельно застройщик собирает денежные средства граждан.

Администрация города узнает, что вместо частного коттеджа возведен многоквартирный жилой дом, обращается в суд с иском о сносе незаконного строения. Собственник здания и лица, которые приобрели в доме квартиры, подают встречный иск о признании права собственника. Естественно суд становиться в неловкое положение.

С одной стороны узаконить такое строительство нельзя, но с другой стороны граждане отдали на цели строительства огромные деньги. Неудовлетворение такого встречного иска граждан грозит социальными потрясениями. Хотя на самом деле все может происходить намного проще.

Ходят слухи, что застройщик заранее договариваются во всех заинтересованных инстанциях перед таким спорным строительством. А вот, кто не «договорился», их как раз и сносят.

Надеюсь, что статья оказалась полезной для Вас! Возможно Вам будет интересна статья про валютных заемщиков (валютная ипотека).

Источник: http://igor-shibalkin.ru/o-dolevom-uchastii-stroitelstve-otvetstvennost-osobennosti.html

Ответственность за нарушение обязательств по договору

В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные настоящим Федеральным законом и указанным договором неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки.

Комментарий к Статье 10 214-ФЗ

В статье установлена ответственность сторон (застройщика и участника долевого строительства) за нарушение обязательств по договору участия в долевом строительства.

В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору участия в долевом строительстве сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные Законом N 214-ФЗ и указанным договором неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки.

Другой комментарий к Ст. 10 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве» (ДДУ)

Комментируемая правовая норма регулирует ответственность сторон договора участия долевого строительства за неисполнение либо ненадлежащее исполнение обязательств по нему. Она, по сути, дублирует положения общих норм гражданского права .

См.: ст. 15, 393 и 394 Гражданского кодекса РФ.

• В норме предусмотрена обязанность стороны, нарушившей свои обязательства по указанному договору (должник), выплатить своему кредитору неустойку.
• Напомним, что неустойка выполняет в гражданском праве две функции — с одной стороны, она является способом обеспечения исполнения обязательств , с другой стороны, это мера гражданско-правовой ответственности должника .

См.: ст. 330 Гражданского кодекса РФ.

См.: ст. 394 Гражданского кодекса РФ.

По общему правилу кредитор по нарушенному перед ним обязательству вправе требовать как законную неустойку , так и договорную .

См.: ст. 332 Гражданского кодекса.

См.: ст. 331 Гражданского кодекса РФ.

В Законе N 214-ФЗ установлено несколько случаев выплаты законной неустойки. В первом случае участник долевого строительства обязан уплатить застройщику законную неустойку при просрочке платежей в адрес застройщика по договору участия в долевом строительстве .

См.: часть 6 ст. 5 Закона N 214-ФЗ.

Во втором случае застройщик обязан уплатить участнику долевого строительства неустойку при нарушении со стороны застройщика установленного срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства .

См.: часть 2 ст. 6 Закона N 214-ФЗ.

1. Интересен вопрос о соотношении норм об ответственности, предусмотренных Законом «О защите прав потребителей», и норм об ответственности, предусмотренных Законом.
2. Верховный Суд России отмечает, что «Федеральным законом «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» предусмотрена иная, отличная от законодательства о защите прав потребителей ответственность и иные штрафные санкции за нарушение обязательств по договору участия в долевом строительстве многоквартирных домов (пункт 3 статьи 3, пункт 2 статьи 9, статья 10 Федерального закона)» .

См.: вопрос 26 и ответ на него Обзора судебной практики Верховного Суда РФ за 1 квартал 2005 года, утвержденного Постановлениями Президиума Верховного Суда РФ 4, 11 и 18 мая 2005 года.

Таким образом, например, ответственность, предусмотренная Законом «О защите прав потребителей» за нарушение сроков передачи товара , не применяется в правоотношениях, регулируемых Законом, так как в данном случае действует специальная норма права .

См.: часть 5 ст. 28 Закона РФ от 07.02.1992 N 2300-1 «О защите прав потребителей».

См.: часть 2 ст. 6 Закона N 214-ФЗ.

Эта позиция подтверждена Обзором Верховного Суда России от 4 декабря 2013 года.

Неустойка за нарушение предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства уплачивается застройщиком на основании части 2 статьи 6 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости…», а не положений Закона Российской Федерации «О защите прав потребителей», в том числе в случае заключения договора участником долевого строительства — гражданином исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности .

См.: пункт 20 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 4 декабря 2013 года.

Следует подчеркнуть, что в случае неисполнения в добровольном порядке законных требований потребителей при исполнении договора участия в долевом строительстве кроме предусмотренной Законом законной неустойки с застройщика может быть взыскан дополнительный штраф в размере пятидесяти процентов от суммы, присужденной в пользу потребителя .

См.: пункт 6 ст. 13 Закона РФ от 07.02.1992 N 2300-1 «О защите прав потребителей».

В ряде случаев, предусмотренных Законом, застройщик обязан в счет своей ответственности перед участником долевого строительства выплатить ему проценты за пользование его денежными средствами. Такие проценты к неустойке не относятся и квалифицируются с точки зрения гражданского права как иная форма гражданской ответственности .

См.: ст. 395 Гражданского кодекса РФ.

Например, в случае привлечения денежных средств граждан для строительства лицом, не имеющим в соответствии с Законом N 214-ФЗ на это права и (или) привлекающим денежные средства граждан для строительства в нарушение требований Закона N 214-ФЗ, гражданин может потребовать от этого лица немедленного возврата выплаченных ему денежных средств, уплаты в двойном размере предусмотренных статьей 395 Гражданского кодекса РФ процентов от суммы этих средств и возмещения сверх суммы процентов причиненных гражданину убытков .

См.: пункт 3 ст. 3 Закона N 214-ФЗ.

См.: пункт 2 ст. 7 Закона N 214-ФЗ.

При расторжении договора участия в долевом строительстве по основаниям, предусмотренным в пунктах 1 и 1.

1 статьи 9 Закона N 214-ФЗ, застройщик обязан возвратить участнику долевого строительства полученные от него денежные средства и выплатить проценты на эту сумму за пользование указанными денежными средствами в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства по возврату денежных средств, уплаченных участником долевого строительства .

См.: пункт 2 ст. 9 Закона N 214-ФЗ.

В случае нарушения застройщиком срока возврата денежных средств участнику долевого строительства при расторжении договора участия в долевом строительстве он также обязан по Закону N 214-ФЗ выплатить участнику долевого строительства проценты на задержанную к уплате сумму за пользование указанными денежными средствами в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка РФ, действующей на день соответствующего исполнения обязательства по возврату денежных средств, уплаченных участником долевого строительства .

См.: пункт 6 ст. 9 Закона N 214-ФЗ.

В случае признания судом договора участия в долевом строительстве недействительным в связи с совершением этой сделки под влиянием заблуждения застройщик также обязан возвратить денежные средства, уплаченные участником долевого строительства по этому договору, и уплатить проценты в соответствии с частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона .

См.: пункт 7 ст. 19 Закона N 214-ФЗ.

Кроме предписанных Законом N 214-ФЗ форм ответственности стороны договора участия в долевом строительстве вправе включать в условия этого договора дополнительные неустойки как способ обеспечения отдельных обязательств по этому договору либо как меру ответственности контрагента за неисполнение либо ненадлежащее исполнение обязательств.Важно, чтобы такие условия не противоречили Закону N 214-ФЗ.

Подчеркнем, что в случае заключения застройщиком и потребителем договора участия в долевом строительстве включение застройщиком в такой договор условий, ущемляющих установленные законом права потребителей, не допускается, а соответствующие условия считаются недействительными . Подобные действия застройщика квалифицируются как административное правонарушение .

См.: пункт 1 ст. 16 Закона РФ от 07.02.1992 N 2300-1 «О защите прав потребителей».

См.: часть 2 ст. 14.8 КоАП РФ.

Условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются с точки зрения гражданского права недействительными .

См.: часть 1 ст. 16 Закона РФ от 07.02.1992 N 2300-1 «О защите прав потребителей».

См.: ст. 333 Гражданского кодекса РФ.

В частности, Верховный Суд России отметил, что с учетом степени вины застройщика, принимая во внимание, что размер неустойки явно несоразмерен последствиям нарушения обязательства, судебная коллегия на основании статьи 333 Гражданского кодекса РФ уменьшила размер неустойки, рассчитанной в соответствии со статьей 6 (часть 2) Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости…». Одновременно с учетом длительности нарушенного обязательства, характера и объема причиненных истцу нравственных страданий, вины исполнителя судебная коллегия уменьшила размер компенсации морального вреда, взысканной в пользу Р. решением районного суда .

См.: пункт 25 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 4 декабря 2013 года.

Верховный Суд России подчеркнул, что «неустойка подлежит уменьшению в исключительных случаях и по заявлению ответчика с обязательным указанием мотивов, по которым суд полагает, что уменьшение размера неустойки является допустимым, в зависимости от степени выполнения ответчиком своих обязательств, действительного размера ущерба, причиненного в результате указанного нарушения, и других заслуживающих внимания обстоятельств.

Удовлетворяя частично исковые требования С.

и снижая размер взыскиваемой неустойки, районный суд, в частности, с учетом срока ввода в эксплуатацию второй очереди жилого комплекса, где расположена спорная квартира, и даты выдачи кадастрового паспорта (10 февраля 2010 года) пришел к выводу о том, что сумма заявленной истцом неустойки вследствие установления в договоре высокого ее процента явно несоразмерна последствиям нарушения обязательств.

Между тем согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 12 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29 сентября 1994 года N 7 «О практике рассмотрения судами дел о защите прав потребителей» (применявшегося в соответствующий период), суд в соответствии со статьей 333 Гражданского кодекса РФ вправе уменьшить размер неустойки, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательств. При этом судом должны быть приняты во внимание степень выполнения обязательства должником, имущественное положение истца, а также не только имущественный, но и всякий иной заслуживающий уважения интерес ответчика.

• Исходя из положений статей 330 (пункт 1), 333 (абзац 1), 401 (пункт 3), 421 Гражданского кодекса РФ и вышеприведенного разъяснения в их взаимосвязи, суд при определении размера подлежащей взысканию неустойки вправе применить статью 333 Гражданского кодекса РФ и снизить размер неустойки в случае установления ее явной несоразмерности последствиям нарушения ответчиком обязательств.
• Следовательно, суду необходимо исследовать вопрос исключительности случая нарушения ответчиком взятых на себя обязательств и допустимости уменьшения размера взыскиваемой неустойки в зависимости от степени выполнения ответчиком своих обязательств, имущественного положения истца и других заслуживающих внимания обстоятельств.
• По результатам исследования указанных вопросов суд в обязательном порядке должен привести в своем решении мотивы в обоснование выводов о наличии или отсутствии исключительности соответствующего случая и допустимости уменьшения размера взыскиваемой неустойки.
• По данному делу суд первой инстанции в нарушение перечисленных правовых норм и разъяснений в своем решении такие мотивы не привел»

См.: пункт 26 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 4 декабря 2013 года.

При рассмотрении другого дела суд указал, что не может служить основанием для снижения размера неустойки довод ответчика о том, что выплата суммы неустойки в полном размере может повлечь неблагоприятные последствия для третьих лиц, не являющихся стороной правоотношений .

См.: пункт 27 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 4 декабря 2013 года.

См.: часть 2 ст. 15 Гражданского кодекса РФ.

Размер понесенных расходов в счет возмещения реального ущерба подтверждается «обоснованным расчетом, доказательствами, в качестве которых могут быть представлены смета (калькуляция) затрат на устранение недостатков товаров, работ, услуг; договор, определяющий размер ответственности за нарушение обязательств, и т.п.» .

См.: пункт 10 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 1 июля 1996 г. N 6/8.

1. «Размер неполученного дохода (упущенной выгоды) должен определяться с учетом разумных затрат, которые кредитор должен был понести, если бы обязательство было исполнено.
2. В частности, по требованию о возмещении убытков в виде неполученного дохода, причиненных недопоставкой сырья или комплектующих изделий, размер такого дохода должен определяться исходя из цены реализации готовых товаров, предусмотренной договорами с покупателями этих товаров, за вычетом стоимости недопоставленного сырья или комплектующих изделий, транспортно-заготовительских расходов и других затрат, связанных с производством готовых товаров» .

См.: пункт 11 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 1 июля 1996 г. N 6/8.

Подчеркнем, что в сложившейся судебной практике исключается одновременное применение неустойки и взыскание процентов за пользование чужими денежными средствами .

См.: Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 16 марта 1999 г. N 7095/97.

Источник: https://zastroy.advokati-moscow.ru/214-fz/statya-10-otvetstvennost-za-narushenie-obyazatelstv-po-dogovoru/

Основные нарушения в договорах долевого участия

Ежегодно контролирующие организации анализируют договоры долевого участия в строительстве красноярских застройщиков и указывают на основные нарушения в них. Тем не менее отдельные строительные компании продолжают включать эти условия в свои договоры с инвесторами.

Требование заключить договор с управляющей компанией, отказ от гарантий и попытка самостоятельно установить, как будут устраняться недоделки в квартире, —  вот неполный перечень условий договора долевого участия в строительстве, которые нарушают права дольщиков.

О наиболее распространенных нарушениях со стороны застройщиков, выявленных в 2017 году, рассказала заместитель начальника отдела защиты прав потребителей Управления Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека по Красноярскому краю Наталья Богачева.

Все нарушения, которые допускают застройщики, можно разделить на три большие группы:

• условия, ограничивающие ответственность застройщика перед участником долевого строительства;
•  условия, предусматривающие различные дополнительные обязанности дольщиков;
• отступления от норм федерального закона № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов».

Застройщики вводят дополнительные обязательства для дольщиков

Нарушением является включение в договор условий, которые предусматривают обязанность участника долевого строительства заключить договор с управляющей компанией в течение 10 дней после передачи ему квартиры. Это условие противоречит статье 421 Гражданского кодекса, устанавливающей свободу договора.

«Предметом договора долевого участия является только передача объекта долевого строительства. Застройщик не вправе при этом обязать участника заключить иные договоры, не связанные с предметом договора долевого участия.

Строительная компания не может выступать посредником в отношении третьих лиц», —  объясняет Наталья Богачева.

Застройщик снимает с себя ответственность

Ущемляют интересы дольщиков условия договора, которые позволяют застройщику составить односторонний акт приема-передачи квартиры через семь дней после установленного договором строка.

Притом что в законе о долевом строительстве установлено: застройщик вправе составить односторонний акт приема-передачи объекта лишь после того, как истек двухмесячный срок со дня, предусмотренного для передачи квартиры в договоре.

Нарушающим права инвестора признается и условие, которое освобождает застройщика от гарантийных обязательств в том случае, если дольщик нарушил запрет на самостоятельную перепланировку квартиры.

По закону застройщик может быть освобожден от соблюдения гарантийных обязательств только в том случае, если он сможет доказать, что именно проведенная участником долевого строительства перепланировка вывела из строя оборудование или элементы конструкции.

Сама же по себе самостоятельная перепланировка квартиры не может служить безусловным освобождением застройщика от гарантийных обязательств.

Застройщик нарушает требования закона о долевом строительстве

Нарушением прав дольщиков в Управлении Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей считают включение в договор условий, которые предусматривают, что участник долевого строительства вправе потребовать от застройщика безвозмездного устранения недостатков в объекте в разумный срок.

И только если это требование не выполнено, дольщик имеет право предъявить другое законное требование.

Притом что, согласно статье 7 закона об участии в долевом строительстве, дольщик выбирает сам, как он будет предъявлять требования застройщику: предложит устранить недостатки в разумный срок, соразмерно уменьшить цену объекта или будет настаивать на возмещении расходов, понесенных при устранении недостатков, если такие недостатки были устранены третьими лицами.

Условие, запрещающее участнику долевого строительства осуществлять уступку по договору долевого без письменного согласия застройщика, также ущемляет интересы покупателей.

С нарушением составлены и те договоры, в которых застройщик разрешает уступку права требования, только если договор уступки согласован с застройщиком. Закон о долевом строительстве не обязывает согласовывать уступку с застройщиком.

При этом надо сказать, что здесь речь идет только о случаях, когда уступка происходит без перевода долга на нового участника строительства.

«На этот счет есть однозначная судебная практика, в том числе и арбитражная. Несмотря на это, некоторые застройщики до сих пор позволяют себе включать в договор такое условие», —  отмечает Наталья Богачева.

Условие в договоре, согласно которому споры, возникающие при исполнении договора долевого участия, разрешаются в суде по месту нахождения застройщика. Законодательство позволяет дольщику самому определять, в каком суде будет рассматриваться дело: по месту его проживания, по месту нахождения ответчика или по месту заключения договора.

Условие, которое предусматривает, что участник строительства вправе требовать расторжения договора через суд, если по результатам обмера существенно изменилась площадь объекта.

Причем существенным увеличением в договоре предлагается считать 10 процентов от установленной в договоре площади.

Притом что с 1 января 2017 года установлено, что существенным изменением размера площади является более 5 процентов.

Условие договора, в котором сказано, что днем исполнения обязанности по оплате по договору признается день поступления средств на расчетный счет застройщика или в кассу строительной компании.

Однако в статье 37 Закона о защите прав потребителей установлено, что в тех случаях, когда внесение средств предусмотрено через банковских и платежных агентов, договор считается оплаченным с момента внесения денег в платежный терминал.

Условие, которое обязывает участника долевого строительства подписать дополнительное соглашение к договору, уточняющее его цену, в течение 10 дней с момента направления застройщиком уведомления о необходимости подписать такое соглашение. Оно противоречит статье 421 Гражданского кодекса РФ, которой установлена свобода договора.

«В этом году в Красноярске поступили жалобы на двух застройщиков, у которых в договорах сроком передачи установлен 2015 год, но они сейчас предлагают гражданам подписать дополнительные соглашения в обмен на составление акта приема-передачи объекта. В этом дополнительном соглашении меняется цена объекта и увеличивается срок его передачи.

Но, во‑первых, застройщик не может обязать дольщика заключить допсоглашение, это зависит от воли самого гражданина, во‑вторых, на эти объекты уже выдано разрешение на ввод в эксплуатацию и квартиры фактически могут быть переданы.

Мало того, обязывая дольщиков подписывать такое допсоглашение, они нарушают требования закона о долевом строительстве, в котором предусмотрено, что такое предложение застройщик может высказать в течение двух месяцев до окончания срока передачи объекта, предусмотренного в договоре.

Непонятно вообще, на что здесь рассчитывают застройщики, так как заключение допсоглашения в этом случае не снимает с них ответственности за несвоевременную передачу объекта», —  рассказала Наталья Богачева.

Всех этих нарушений в договорах можно было бы избежать, если бы начала действовать единая форма договора долевого участия в строительстве. Тогда на смену существующему сегодня многообразию пришла бы стандартная форма договора. Такая норма вводилась поправками в 214-ФЗ «О долевом строительстве» в 2016 году, однако затем была отменена.

Источник: https://www.sibdom.ru/journal/1734/

Уголовная ответственность застройщика

К нарушающим законодательство девелоперам применяются различные карательные меры – в основном административные и гражданско-правовые.

Уголовная ответственность застройщика может наступить за нарушение 214 фз только при серьезных нарушениях закона, причинивших вред дольщикам – например при несвоевременной сдаче или строительстве аварийных домов.

В этом случае защитой участников долевого строительства займутся следственные органы.

Когда застройщик может быть привлечен к уголовной ответственности

Уголовная ответственность за обман дольщиков

За незаконный сбор денежных средств с дольщиков застройщик может быть привлечен к уголовной ответственности на основании статьи 200.3 УК РФ. Для этого необходимо, чтобы застройщик собрал с дольщиков 3 миллиона рублей и более.

За совершение такого преступления Уголовный кодекс предусматривает санкцию в виде лишения свободы на срок до 2 лет с последующим ограничением свободы на один год, либо без него.

Может быть применено и более мягкое наказание в виде обязательных, принудительных или исправительных работ.

Учитывая существующие цены квартир, основания для уголовного наказания могут появиться уже после 2-3 сделок, заключенных в нарушение 214 Федерального закона.   Привлечены за обман дольщиков по статье 200.3 УК РФ могут быть как должностные лица застройщика (генеральный директор), так и владельцы строительной компании.

При этом не требуется, чтобы средства были каким-либо нецелевым способом потрачены.  Использование полученных денег на строительство дома не освободит виновных от наказания.  Наказание наступит в связи с перечислением денег на счет строительной компании.

Уголовная ответственность за нецелевое использование средств дольщиков

Застройщик может израсходовать на незаконные цели деньги, которые до этого были правомерно собраны с граждан на строительство дома. Например, разрешение на строительство было получено, право заключать ДДУ не ограничено и т.п., но строительная компания пустила средства на другие цели (например, выплатила дивиденды своим учредителям или купила другие объекты недвижимости).  В этом случае в ее действиях присутствует мошенничество (статья 159 УК РФ).

Более серьезное наказание предусмотрено в случае, если потрачена не по назначению существенная сумма (свыше нескольких миллионов рублей).  Такие незаконные действия строителей могут быть признаны мошенничеством в крупном или особо крупном размере.

Уголовная ответственность за несвоевременную сдачу дома

Состав мошенничества могут усмотреть также в случае, когда строительная компания собирает средства без намерения достроить дом.  Отсутствие такого намерения не всегда легко доказать.

Однако, если следственным органам это удастся, уголовная ответственность застройщика за несвоевременную сдачу дома наступит по части пятой статьи 159 Уголовного кодекса РФ – за преднамеренное игнорирование договорных обязательств.

  Как правило, мошенничества в стройке совершаются в крупном или особо крупном размере.

Эта сумма сравнивается с суммой, которую застройщик незаконно получил от дольщиков или незаконно потратил.

Другие причины для ответственности застройщика по УК РФ

В зависимости от конкретного нарушения закона, к должностным лицам девелопера применяются также статьи УК РФ о растрате средств дольщиков (статья 160 УК РФ) или злоупотреблении полномочиями (ст. 201 УК РФ).

Например, если генеральный директор строительной компании, пользуясь своим должностным положением, лично взял деньги у дольщика и не донес их в кассу или на банковский счет, он может быть привлечен по этим статьям.

Уголовная ответственность за строительство аварийного дома

Бывает так, что дом достроен, но при этом требования к качеству строительных материалов и работ нарушены.  Уголовная ответственность застройщика за строительство аварийного дома напрямую не установлена законодательством.  Но его должностные лица все же понесут наказание, если в их действиях обнаружится состав другого преступления.

• Например, при обрушении дома, которое повлекло жертвы,  виновные ответят за гибель людей  (статья 109 УК РФ «Причинение смерти по неосторожности») или за несоответствие требованиям безопасности (статья 238 УК РФ).
• К счастью, несмотря на проблемы в строительстве недвижимости, случаи уголовного преследования в долевом строительстве остаются относительно редкими по сравнению с общим количеством участников рынка.
• Зачастую преследование по УК РФ означает, что проект строительства многоквартирного дома завершен не будет, а дольщики перейдут в категорию обманутых.

Поэтому информацию об ответственности должностных лиц застройщика за совершение преступлений нужно учитывать при покупке квартиры в строящемся доме.  Если же ДДУ уже заключен, появление подобных сведений – серьезный повод проконсультироваться с юристом.

Источник: https://fz214fz.ru/sud/otvetstvennost/ugolovnaya-zastrojshhika

Права и обязанности застройщика в долевом строительстве

При заключении договора долевого участия застройщиком и дольщиками их права, обязанности регламентирует федеральный закон №214. Ответственность застройщика носит обязательный характер, если он привлекает денежные средства. Застройщики с долевым участием должны иметь земельный участок для строительства жилого объекта в собственности или в аренде. Вознаграждение застройщика зависит от качества его услуг и сроков сдачи дома.

Долевое участие в строительстве для застройщика сопряжено риском и рядом сложностей. Например, отсрочка сроков сдачи дома, если строительство задерживается.

В этом случае его могут обязать выплачивать неустойку. Неустойку от застройщика по договору можно рассчитать на калькуляторе.

Прежде чем подать в суд, необходимо передать претензию застройщику, в которой следует описать все выявленные нарушения.

Взыскание неустойки с застройщика осуществляется через суд. Если неисполнение застройщиком обязательств будет доказано, то к нему могут быть применены крупные штрафные санкции. При этом дольщики могут потребовать от застройщика расторгнуть договор.

Но нередки ситуации, когда происходит расторжение договора долевого участия по инициативе застройщика. Такое происходит, когда дольщик не выполняет свои обязательства и не выплачивает денежные средства на строительство.

Одностороннее расторжение договора застройщиком осуществляется в том случае, если не удается достигнуть с недобросовестным дольщиком соглашения. Если Вам интересно, может ли застройщик расторгнуть договор на долевое участие в одностороннем порядке, то такое вполне возможно.

Основанием для этого может стать просрочка оплаты дольщиком.

Заключение договора с застройщиком имеет свои нюансы, поэтому прежде чем ставить подпись на документе, стоит проконсультироваться с юристом. Услуги застройщика в договоре на долевое участие прописываются в полном объеме.

В нем должны быть указаны такие моменты, как площадь квартиры, ее планировка, какие материалы будут использоваться.

Источник: https://ural-pravo.ru/nedvizhimost/dolevoe-stroitelstvo/80-prava-i-obyazannosti-zastrojshchika-v-dolevom-stroitelstve

Ответственность застройщика и защита прав дольщика по договору участия в долевом строительстве в свете изменений законодательства

Право на жилище является конституционным, оно закреплено в основном законе страны. Реализация данного права является задачей государственного масштаба. Именно поэтому государством поощряются различные формы долевого строительства.

Современные реалии таковы, что перед любым человеком рано или поздно встает решение вопроса с жильем.

Одним из вариантов решения проблем с жильем является долевое жилищное строительство, которое представляет собой инвестиционный процесс, в котором для возведения объекта недвижимости строительной организацией (застройщиком) привлекаются денежные средства будущих собственников недвижимости (дольщиков).

Необходимо отметить, что не смотря на свою социальную значимость и практическую потребность, конструкция договора участия в долевом строительстве в качестве отдельного вида гражданско-правового договора не закреплена в Гражданском кодексе Российской Федерации (далее — ГК РФ), его правовое регулирование осуществляется Федеральным законом от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее — ФЗ «Об участии в долевом строительстве»), действующим в настоящее время с изменениями и дополнениями.

Несмотря на свою привлекательность, данный вид строительства не лишен рисков, и, прежде всего, данные риски связаны с обманом дольщиков. В данном контексте особое значение приобретает закрепление и реализация ответственности застройщика в рамках защиты прав дольщиков. ФЗ «Об участии в долевом строительстве» не только ввел в правовой оборот конструкцию договора участия в долевом строительстве, но и закрепил права и обязанности сторон, а также ответственность застройщика в данной сфере.

Однако, несмотря на многочисленные попытки законодательного урегулирования этой сферы, на практике часто встречаются ситуации, когда застройщик не исполняет свои обязательства по передаче объекта строительства в обусловленные договором сроки, и граждане по несколько лет не могут вселиться в квартиры.

Как отмечают И. С. Неижкаша и Э. К. Арутюнов, по отношению к договору участия в долевом строительстве гражданско-правовая ответственность обладает как общими, так и особенными, свойственными только для данной ответственности, признаками.

В качестве особо значимого признака, исследователи выделяют наличие связи гражданско-правовой ответственности с фактом ненадлежащего исполнения обязательств в соответствии с договором об участии в долевом строительстве. К одному из наиболее общих признаков относится принуждение со стороны государственных органов, что, впрочем, справедливо для любого вида юридических санкций.

К другим признакам гражданско-правовой ответственности можно отнести её регулирование как договором долевого участия в строительстве, так и иными нормативными актами. В отношении договора участия в долевом строительстве гражданско-правовая ответственность наступает в равной мере и при полном неисполнении своих обязательств, и при частичном неисполнении таковых.

Анализ судебной практики позволяет назвать в качестве наиболее распространенных нарушений условий договора участия в долевом строительстве со стороны застройщика: нарушение сроков окончания строительства, сдачи объекта жилого строительства в эксплуатацию, либо нарушение сроков передачи объекта участнику долевого строительства; заключение нескольких договоров участия в долевом строительстве в отношении одной и той же квартиры; уклонение от государственной регистрации договора участия в долевом строительстве; отказ или уклонение от передачи объекта долевого строительства после сдачи дома в эксплуатацию; просрочка передачи жилого помещения участнику долевого строительства; передача объекта долевого строительства в размере меньшем, чем было предусмотрено договором; передача объекта долевого строительства с устранимыми или неустранимыми строительными дефектами; необоснованный односторонний отказ застройщика от договора.

При этом, некоторые нарушения имеют не только гражданско-правовую природу (например, нарушение сроков) и разрешаются способами и мерами гражданско-правовой ответственности, но и административную (нарушение правил согласования проектной документации, получения разрешения на строительство и др. — ст. 9.5.1, ст. 14.9.1, ст. 14.28 и др. Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях — далее КоАП РФ [2]), и даже уголовную (продажа одной и той же квартиры двум и более разным дольщикам подпадает под состав мошенничества, предусмотренного ст. 159 Уголовного кодекса Российской Федерации — далее УК РФ.

В любом случае, какое бы то ни было допущено нарушение со стороны застройщика, как верно отмечает Н. Д. Романенкова, «мы наблюдаем существенное нарушение прав дольщиков, поскольку юридический интерес — приобретение жилого помещение в собственность — как правило, не достигается».

Источник: https://moluch.ru/archive/123/34015/