Стоит ли покупать квартиру с самовольной перепланировкой?

Стоит ли покупать квартиру с самовольной перепланировкой?

При покупке жилья, следует учитывать множество факторов. Основные из них это: цена, количество комнат, район, в котором расположено жилье, этаж, а также, планировка квартиры. И о планировке стоит поговорить подробнее. Перепланировка – довольно распространённое явление и, если она имеет место в выбранном жилье, лучше сразу учесть все нюансы и оценить возможные последствия.

Коротко о перепланировках

Перепланировки в основном делятся на два вида. Простые – сделанные по эскизу, и не нарушающие конструкции помещения.  Сложные – сделанные по проекту.  При втором может происходить серьёзное изменение конструкции. Для него, к тому же, необходимо специальное разрешение.

Изменения, не требующие разрешения:

  1. Замена столярных или прочих декоративных элементов фасада.
  2. Косметический ремонт.
  3. Перестановка электроплит и газовых плит в кухне.
  4. Установка лёгких раздвижных дверей, без изменений размеров помещений.
  5. Устройство и разборка встраиваемых шкафов.
  6. Замена инженерного оборудования.

Изменения, на которые нужно разрешение:

  1. Работы, затрагивающие архитектурный фасад здания.
  2. Работы, влияющие на несущие стены, переделка пола.
  3. Работы, связанные с переносом туалетов и ванных.
  4. Создание перегородок, не влияющих на несущие стены.
  5. Установка или заделка проемов в несущих стенах.
  6. Перестановка сантехники в ванной или кухне.

Работы, которые запрещено проводить:

  1. Перенос и установка радиаторов отопления на балконы.
  2. Установки лоджий или террас на этажах выше первого.
  3. Переустройство чердака или технических помещений.
  4. Установка полов с подогревом от общей системы отопления.
  5. Уменьшение или ликвидация вентиляционных каналов.
  6. Перепланировка в аварийных зданиях.
  7. Нарушение прочности несущих стен.
  8. Объединение кухни с другими комнатами.
  9. Осложнение доступа к важным коммуникациям.

Перед покупкой квартиры с перепланировкой, нужно убедиться, чтобы изменения были законны и не нарушали целостности несущих конструкций. В противном случае можно понести наказание, начиная от штрафа и заканчивая уголовной ответственностью.

Стоит ли покупать квартиру с самовольной перепланировкой?

Плюсы приобретения жилья с неузаконенной перепланировкой

  • Продавцы обычно снижают стоимость объекта, если в нём проводилась неузаконенная перепланировка. Это является несомненным плюсом при покупке новой жилплощади, но нужно всегда учитывать последующие проблемы с документацией.
  • Покупатель получает улучшенное жильё. Это также является большим плюсом, так как изменения стандартных планов обычно направлены на улучшение характеристик жилплощади.
  • Не требуется проводить анализ несущих конструкций, так как это уже сделано перед самой перепланировкой. Эта процедура может быть долгой и затратной, а при покупке уже перепланированного жилья, её удастся избежать.
  • Перепланировка уже сделана, и не потребуется нанимать специалистов для составления проекта и непосредственно для самой работы.

Стоит ли покупать квартиру с самовольной перепланировкой?

Минусы приобретения жилья с неузаконенной перепланировкой

  • Оформление документов по изменению технического плана ложится на нынешнего владельца жилья. Это является главным минусом покупки жилья с неузаконенными преобразованиями. Перед покупкой нужно тщательно изучить список изменений, чтобы понимать, какие документы вам придётся оформлять.
  • При выявлении угрозы для безопасности дома, вся ответственность также лежит на текущем владельце. Если окажется, что перепланировка опасна для состояния дома, то на текущего владельца могут быть наложены большие штрафы и требование восстановить прежний вид.
  • Дополнительные затраты для получения необходимой документации. Некоторые документы будет довольно сложно получить, так что, будьте готовы к тому, что у вас может уйти много времени и средств.
  • Риск того, что проведённые изменения окажутся ненадёжными, и будет угроза разрушения жилья.

Риски покупателя

Так как вся ответственность лежит на нынешнем владельце жилья, то и вина в случае нарушения целостности несущей конструкции будет на покупателе. А при серьезных нарушениях выписывается большой штраф за самовольную перепланировку, а так же предписание восстановить изначальное состояние помещения.

В случае уклонения от этих обязательств, предусматривается серьезное наказание вплоть до выселения из жилья.

Как узнать наличие перепланировки и ее уровень опасности

Вам следует сказать продавцу о том, чтобы он показал вам «Свидетельство о государственной регистрации права». В нем должно быть указано, что незаконная перепланировка проводилась, но при условии, что это обнаружили контролирующие органы.

Также вы можете сравнить поэтажный план дома с текущим состоянием квартиры. Если вы выявите несоответствие, эту будет считаться перепланировкой.

Если вы покупаете жильё в старом здании, то можете сравнить приобретаемую квартиру с типовыми планировками. Их можно легко найти в интернете.

Оценка серьезности изменений

Если изменения в плане были замечены, необходимо проверить их серьёзность. Подробно изучите технический план дома, если несоответствие замечено в несущих конструкциях, то лучше откажитесь от сделки, так как такая квартира может повлечь за собой проблемы.

Если же вы не можете самостоятельно оценить масштаб изменений, то обратитесь к специалисту. Это будет намного дешевле, чем возможные траты на штрафы и восстановление изначальной конструкции.

Заключение

В заключение хочется сказать, что при покупке жилья с перепланировкой, нужно быть очень осторожным.

Если она не узаконена, нужно тщательно изучить список преобразований, чтобы точно знать, законны ли они, и что нужно будет сделать, чтобы их узаконить.

Если у вас есть сомнения по этому поводу, лучше обратитесь к специалистам по оценке угрозы. Так вы обезопасите себя от возможных серьезных последствий.

Если вам необходимо узаконить проведенные изменения, то не медлите с этим, начинайте собирать документы как можно быстрее. Все это обойдется вам проще и дешевле, чем возможные последствия от рискованной покупки.

Источник: https://plusiminusi.ru/stoit-li-pokupat-kvartiru-s-neuzakonennoj-pereplanirovkoj/

Покупка квартиры с перепланировкой риски

Стоит ли покупать квартиру с самовольной перепланировкой?

Приобретение квартиры с неузаконенной перепланировкой на вторичном рынке жилья связана с рисками покупателя, т.к. самовольная планировка не имеет законного статуса. Особенно серьезные проблемы могут возникнуть в случае, когда данный факт выяснился уже после покупки. Разберемся чем грозит это явление покупателю и продавцу.

В целом все операции по изменению планировки жилплощади подразделяются на: допустимые и недопустимые. В первом случае, можно оформить их должным образом или вернуть облик в точном соответствии с планом квартиры, так как объем произведенных изменений был незначительным.

Покупка квартиры с неузаконенной перепланировкой риски

Стоит ли покупать квартиру с самовольной перепланировкой?

К числу действий, носящих недопустимый характер, является удаление элементов несущих стен, изменение расположения санузлов и иные серьезные изменения первоначальной планировки объекта недвижимости. Узаконить подобные изменения невозможно.

Узнайте про риски покупки квартиры менее 3 лет в собственности

Такие действия не имеют ничего общего с переустройством, например, заменой радиаторов отопления. Если переустройство не нуждается в оформлении, то любая перепланировка, даже самая незначительная, должна иметь подтверждение в документах.

Квартиры с перепланировкой наиболее опасны для пользователей ипотеки.

Если предоставление кредита уже одобрено, и только после этого выявился факт перепланировки, с выдачей средств могут возникнуть сложности. Банк в случае неспособности заемщика оплачивать кредит должен продать объект залога, но не сможет этого сделать в силу наличия перепланировки. Ликвидность такой жилплощади падает, а кредитор не заинтересован в подобном активе.

Читайте также:  Справка о прописанных в квартире лицах по форме 9

Наличие перепланировки представляет опасность для обоих участников сделки, при этом для покупателя кв. метров она выражается в следующем:

  1. При выяснении факта перепланировки после покупки устранять последствия или узаконивать их придется за собственный счет, тратя массу времени, моральных сил и денежных средств.
  2. При возникновении жалоб со стороны соседей или иных лиц, отвечать за проведенную прежними собственниками перепланировку жилплощади придется уже новому хозяину в полном объеме.
  3. Отсутствие согласования внесенных изменений предусматривает привлечение виновного лица, то есть текущего обладателя квартиры к ответственности, в том числе с необходимостью уплаты штрафов.
  4. Нет никакой гарантии, что работы были произведены должным образом, например, удаленные несущие стены способны спровоцировать обрушение перекрытий, что создает риски безопасности для жильцов.
  5. При установлении недопустимости внесенных конструктивных изменений, надзорные органы потребуют восстановления первоначального состояния жилья, а это может вылиться в серьезные затраты.

Не защищен от рисков и продавец недвижимости:

  1. Сокрытие проведенной ранее перепланировки может быть признано достаточным условием для признания договора купли-продажи недействительным.
  2. Продать квадратные метры, не соответствующие имеющемуся плану, весьма проблематично, поэтому поиски покупателя могут занять достаточно много времени. Не исключено, что придется снизить первоначально запрашиваемую цену.
  3. При вскрытии факта внесения конструктивных изменений в жилище после продажи, новый хозяин в судебном порядке может потребовать компенсации дополнительных расходов.
  4. Капитальные ремонтные работы без согласования ведут к привлечению виновника к административной ответственности и необходимости уплаты штрафа.

Конечно, продать объект недвижимости с перепланировкой, не имеющей никакого документального отражения, можно, особенно в случаях, когда государственные органы о ней не знают, но при этом вся ответственность дальше будет лежать на приобретателе, который должен понимать это.

Стоит ли покупать квартиру с самовольной перепланировкой?

Источник: https://www.HabRealty.ru/pokupatelyu/riski-pokupki-kvartiry-pereplanirovkoy.html

Стоит ли покупать квартиру с самовольной перепланировкой?

Оформление незаконной перепланировки квартиры – достаточно сложное мероприятие, так что рекомендуем относиться очень аккуратно к вопросу покупки или продажи собственности. Главное, чтобы после приобретения новый хозяин смог согласовать проведенные в ней работы.

В данной статье мы поговорим на тему, что делать, если была произведена покупка помещения с незаконной перепланировкой.

Но если перепланировка обнаружится у нового собственника, ему придется пройти весь процесс ее согласования, независимо от того, кто занимался реализацией.

Тогда у собственника есть несколько вариантов: собрать всю документацию на перепланировку в установленный срок и узаконить её или вернуть квартиру в первоначальное состояние, отраженное на поэтажном плане, согласно предписанию. При определенных условиях возможно узаконить перепланировку «задним числом», либо как планируемую.

ДЕЙСТВИЯ В СЛУЧАЕ ПОКУПКИ КВАРТИРЫ С НЕЗАКОННОЙ ПЕРЕПЛАНИРОВКОЙ

Конечно, для того, чтобы не остаться обманутым, мы посоветуем будущему собственнику получить на руки поэтажный план БТИ еще на этапе покупки квартиры, чтобы сравнить состояние помещения с официальными документами. Тогда вы сможете избежать проблем в будущем.

Однако если вы все же купили квартиру с незаконной перепланировкой, рекомендуем оценить объем произведенных работ, узнать, присутствуют ли мероприятия, относящиеся к недопустимым, а также работы по изменению несущих конструкций. Если таковых нет, то вы можете согласовать перепланировку «задним числом» или как планируемую.

Почему так? Дело в том, что при оформлении перепланировки с затрагиванием несущих стен квартиру посещает инженер автора проекта дома с целью оценки состояния несущих конструкций и составления технического заключения.

  • Если при перепланировке помещения был устроен проем в несущей стене, очевидно, что тогда согласовать эту перепланировку как планируемую не получится и собственник будет отвечать за незаконные действия предыдущего жильца как положено: получит штраф, предписание, БТИ в красных линиях.
  • ЗАПРЕЩЕННЫЕ МЕРОПРИЯТИЯ
  • Ситуация может осложниться, если окажется, что при перепланировке были проведены мероприятия, которые в принципе невозможно согласовать.

О каких именно мероприятиях идет речь? Расширение или перенос мокрых помещений на жилые зоны, демонтаж несущих перегородок, объединение балконов с жилыми комнатами и кухнями, демонтаж или урезание вентиляционных коробов, заключение инженерных систем в стены без возможности доступа.

  1. Непозволительно объединение газифицированных кухонь с комнатами, создание теплых полов с водным обогревом от общедомовой системы водоснабжения.
  2. Если в перепланировке присутствовали такие мероприятия, собственнику не удастся их согласовать и его обязуют провести перепланировку, возвращающую все на место, а это может стоить больших денег.
  3. ПОКУПКА КВАРТИРЫ С НЕЗАКОННОЙ ПЕРЕПЛАНИРОВКОЙ ОФИЦИАЛЬНО
  4. Да, бывают случаи, когда покупатель и собственник договариваются между собой и квартира приобретается со знанием того, что в ней есть несогласованные мероприятия, однако при покупке квартиры в кредит могут образоваться проблемы с банком.
  5. Большинство организаций отказываются от таких сделок по причине того, что согласно жилищному кодексу если собственник не согласует незаконную перепланировку, исполнительные органы имеют право изъять площадь в судебном порядке.
  6. Когда покупателю все-таки удается получить от банка добро на покупку, тот подписывается под обязательством провести оформление перепланировки в установленный срок, который может быть от шести месяцев до года.

Это очень неудобно, так как может обнаружиться, что перепланировка имеет недопустимые мероприятия. Тогда проведение обратной перепланировки и ее оформление может потребовать больше времени и денежных трат.

ПРОДАЖА КВАРТИРЫ С НЕЗАКОННОЙ ПЕРЕПЛАНИРОВКОЙ

Что касается людей, задумавших продать свое недвижимое имущество, то на деле легальная продажа квартиры с незаконной перепланировкой по цене обыкновенной практически невозможна.

Чаще всего такие квартиры продают со значительными уступками в цене, так что лучший вариант для собственника – согласование произведенной перепланировки перед продажей, а еще лучше непосредственно до проведения мероприятий. Более того, продажа квартиры с согласованной перепланировкой очевидно выгодна, так как такие квартиры дороже примерно на 10%.

Неузаконенная перепланировка при покупке квартиры: чем грозит

Существует убеждение, что продажа незаконно перепланированной квартиры невозможна. На самом деле это не совсем так. Если изменения не были обнаружены, то они могут оставаться нелегальными довольно долго.

Покупка квартиры с неузаконенной перепланировкой оказывается вполне возможной.

В этой статье даны ответы на вопросы о том, когда возможно приобретение такого жилья и какими проблемами грозит новому владельцу обнаружение самовольных изменений прошлого собственника в 2020 году.

Стоит ли покупать квартиру с самовольной перепланировкой?

Дадут ли ипотеку

До недавних пор позиция банков в отношении квартиры с неузаконенными переделками была жесткой. Заявителю гарантированно отказывали в кредите, как только обнаруживались красные линии в техническом паспорте объекта.

Однако, рынок ипотеки все шире, предложения становятся все лучше. В последние годы негосударственные банки все чаще соглашаются на выделение капитала для покупки квартир при некоторых условиях:

  1. Переделки можно узаконить или устранить;
  2. В договор вписывается обязательство узаконить изменения или убрать их в течение полугода.
Читайте также:  Акт приемки законченного строительством объекта приемочной комиссией

Так же в договоре могут прописывать санкции за неисполнение этого обязательства.

Однако, пока эту стратегию перенимают не все банки. Банки с государственным участием более внимательны и требовательны при выборе объектов. Так получить ипотеку на самовольно перепланированную и не узаконенную квартиру в Сбербанке практически невозможно.

Меняется и позиция в отношении перепланировки уже купленных в ипотеку квартир.

Раньше практически во всех договорах стоял прямой запрет на переделку. Теперь ситуация меняется. Во многих договорах включено условие, по которому предварительное согласование с банком и страховой компанией обязательно. Кроме того, прописываются сроки в течение которых должен быть одобрен согласованный ремонт. Пример такого подхода демонстрирует ВТБ.

Чем грозит неузаконенная перепланировка квартиры

В большинстве случаев о незаконной перепланировке становится известно непосредственно во время проведения ремонта из-за жалоб соседей или же она остается в тени долго, например, до покупки жилья. Как только квартира куплена все последствия, связанные с ее ремонтом, ложатся на нового владельца. В том числе связанные с административной ответственностью.

Ст. 7.21 предусматривает штраф в размере от 2 до 2.5 тысяч рублей за несогласованные изменения. Заплатить его придется уже новому владельцу квадратных метров. Однако одним штрафом дело не ограничивается. Его уплата не отменяет обязанности по легализации или устранению незаконных элементов конструкции.

Узаконивание перепланировки. Есть целый список изменений, которые можно узаконить в уведомительном или общем порядке. Предписание о легализации или устранении изменений собственник получит сразу, как только они будут обнаружены жилищной инспекцией. В зависимости от сущности предстоящих работ на это дается рок от 4 месяцев до полугода. Делать это придется за свой счет.

Удаление всех несогласуемых изменений. Если легализовать нельзя придется за свой счет вернуть конструкции к первоначальному варианту или тому, который модно согласовать. Сделать это так же придется за свет того, кто купил квартиру.

В случае уклонения от исполнения этих обязанностей квартира будет выставлена на торги и продана с молотка. Это не значит, что покупатель потеряет все свои деньги. Однако, жилье будет продано по стоимости ниже рыночной, а из выручки вычтут расходы на устранение изменений, штрафы и организацию торгов.

Что делать покупателю перепланированной квартиры

Приобретая жилье с заведомо нелегальной перепланировкой, покупатель должен быть готов не только уплатить штраф при их обнаружении жилищной инспекцией, но и устранить все, что невозможно согласовать.

Те изменения, которые можно узаконить нужно легализовать. Процесс узаконивания изменений не отличается от первичного согласования. Особенно если жилищная инспекция еще не составила акта по незаконной переделке.

Новый владелец должен:

  • Заказать в БТИ технический паспорт;
  • Заказать у застройщика или в архитектурном бюро проект соответствующий реальному ремонту;
  • Согласовать проект во всех инстанция, которые курируют элементы проведенного ремонта (горгаз, электроснабжающая компания, водоканал и тд.);
  • Заказать выписку из ЕГРН;
  • Подать документы в жилищную инспекцию и получить разрешение на переделку;
  • Подать документы и получить новый техпаспорт.

Внимание! Если квартира ипотечная, то потребуется согласование банка и страховой компании.

Все изменения, которые невозможно согласовать придется устранить. Если, например кухня объединена с комнатой, или санузел, ванная перенесена так, что оказалась над жилой комнатой. Однако, можно привести их в вид, который дальше можно узаконить по проекту.

Стоит ли покупать квартиру с самовольной перепланировкой?

Как избежать покупки жилья с самовольной перепланировкой

Если покупатель категорически не настроен на разрешение вопросов связанных с узакониванием или восстановлением переделок он стремится избежать риска покупки жилья с последствиями нелегального ремонта.

Внимание! Далеко не всегда продавец честно готов проинформировать покупателя о конструктивных особенностях помещения. Но и сам покупатель может себя обезопасить. Для этого нужно проявить максимальное внимание к документам на квартиру.

Покупатель еще до подписания договора вправе:

  1. Попросить предъявить технический паспорт и сверить имеющуюся планировку с фактической;
  2. Заказать выписку из ЕГРН об основных характеристиках объекта недвижимости. В ней на второй странице будет схема помещения и расположения в многоквартирном доме.
  3. Обратиться за помощью профессионалов, которые определят насколько законны переделки проведенные в помещении нужно ли было их согласовывать предварительно, а также можно ли сделать это в дальнейшем.

Стоит ли покупать квартиру с неоформленной перепланировкой

Ответ на этот вопрос сложен. И в каждой отдельной ситуации он может отличаться. Покупателю следует принять во внимание некоторые факторы, а потом сделать выводы стоит ли игра свеч в конкретном случае:

  • Пойдет ли продавец на скидку в связи с дальнейшими расходами на узаконивание самовольных переделок.
  • Как соотносится скидка и цена квартиры с предстоящими расходами на узаконивание перепланировки или устранение не согласуемых изменений.
  • Какова цена квартиры, и какой она будет после узаконивания ремонта.
  • Могут ли в принципе быть узаконены изменения.
  • Можно ли узаконить перепланировку без суда или придется обратиться с исковым заявлением.
  • Покупается ли квартира за свой счет или придется обратиться к ипотеке. Если квартира будет залогом для банка, то даст ли кредитное учреждение согласие на такую покупку.
  • Покупатель готов принять на себя административную ответственность, которая ему грозит при обнаружении жилищной инспекцией самовольного ремонта.

Если покупателю квартира пришлась по душе, разница в цене покрывает расходы на перепланировку, которую можно узаконить или устранение изменений устроит нового владельца, то квартира может стать перспективным вложением.

Источники: http://jurconsull.ru/nedvizhimost/pokupka-kvartiry-s-neuzakonennoj-pereplanirovkoj/ http://www.pereplanirovkamos.ru/pereplanirovka-po-eskizu.html

Источник: https://myrenovacia.ru/stoit-li-pokupat-kvartiru-s-samovolnoj-pereplanirovkoj

Как проверить законность перепланировки

Хочу купить студию в центре Петербурга. Как я понял, раньше это была коммуналка. Теперь владельцы переоборудовали комнаты и сделали несколько маленьких студий с ванной и туалетом в каждой.

Как проверить, что это все сделано законно, чтобы потом не возникли проблемы?

Евгений

Но скажу сразу: если в студии есть ванна и туалет и это не первый этаж, с большой долей вероятности, такая перепланировка или незаконна, или должна быть подтверждена решением суда. Потому что по техническим регламентам размещать ванну и туалет над жилыми помещениями запрещено.

Поэтому в вашем случае нужно запросить техпаспорт студии. Если планировка комнаты, ее составные части, в том числе и санузлы, на плане соответствуют тому, как все выглядит в жизни, — значит, перепланировка законная.

Конечно, ответственность за незаконную перепланировку можно возложить на того, кто ее делал. В вашем случае — на того, кто продал вам квартиру. Но очевидно, что бегать искать бывшего хозяина, чтобы заставить переделать квартиру или компенсировать вам затраты, — дело хлопотное, сложное и дорогое. Поэтому до такого лучше не доводить.

Разбираем сложные ситуации с покупкой и продажей жилья, рассказываем о законах, которые касаются владельцев недвижимости

Такую перепланировку никто никогда не согласует в стадии проекта, потому что она прямо запрещена строительными правилами.

Читайте также:  Регистрация несовершеннолетнего ребенка отдельно от родителей

Поэтому, если в вашей студии санузлы устроены в жилых комнатах не первого этажа и не над бывшим санузлом, одного технического паспорта мало. Вам надо запросить у продавца еще и решение суда, который установил законность такой перепланировки.

С кухнями, правда, могут быть варианты. У нас про это есть отдельная статья.

Стоит ли покупать квартиру с самовольной перепланировкой?Штамп о самовольной перепланировке может выглядеть вот так

Его может заказать собственник квартиры или вы, если владелец даст вам доверенность. Теоретически можно попробовать запросить такую информацию в жилищной инспекции, но это долго, могут вообще не ответить.

Если попросите продавца получить новый технический паспорт, это займет минимум 10 дней и будет стоить 2400 Р в Москве. Но тут есть и подводные камни: если студия-комната ликвидная, мало кто захочет тратить деньги и время, чтобы получить новый паспорт, когда можно найти покупателя посговорчивее.

Главное — получить от продавца техпаспорт квартиры. Если в нем не указаны дополнительные санузлы, которые построили в каждой студии, — перепланировка, скорее всего, незаконна.

Поэтому покупать такую комнату можно только на свой страх и риск: в любой момент к вам может заявиться жилищная инспекция и потребовать снести, например, ванную.

Если у вас есть вопрос о личных финансах, правах или законах, пишите. На самые интересные вопросы ответим в журнале.

Источник: https://journal.tinkoff.ru/ask/studia-kommuna/

Риски при покупке квартиры: неузаконенная перепланировка

Оформление сделки купли-продажи квартиры — серьёзный и долгий процесс. И естественно, продавец и покупатель желают провести такую процедуру быстро и с большей выгодой для себя. Однако риск приобретения «проблемной» квартиры всегда подстерегает покупателей, ведь жилые помещения на вторичном рынке имеют «историю», которую необходимо учитывать.

Специалисты юридического бюро «Начфин.инфо-39» согласились поделиться и рассказать о таком риске приобретаемой недвижимости на вторичном рынке, как наличие неузаконенной перепланировки, и о её последствиях.

Ведь зачастую собственники скрывают факт проведения незаконных строительных работ в квартире, а несоответствие в планах и паспортах выясняется уже после заключения сделки.

Соответственно, у покупателя могут возникнуть проблемы в виде существенных денежных трат на приведение купленного жилья в порядок.

В соответствии со ст. 25 Жилищного кодекса Российской Федерации перепланировка — это ремонтно-строительные работы, в ходе которых изменяются конфигурации помещения. А все изменения должны быть внесены в технический паспорт.

Перепланировка проводится с соблюдением требований законодательства и согласуется с органами местного самоуправления.

Получается, что по закону, продавая жильё с перепланировкой, продавец передаёт документы с планами — техническим и кадастровым — на одно жилище, а фактически предлагает совершенно другое, отличающееся и по конфигурации помещений, и, возможно, по площади, отсюда и сложности.

Какие же проблемы могут поджидать покупателя жилья с неузаконенной перепланировкой?

Во-первых, согласование или возвращение помещения к первоначальному виду дорого обойдётся новому владельцу. 

Во-вторых, перепланировка «без разрешения» может заявить о себе в неудобное для добросовестного покупателя время.

Ведь возможность выявления факта незаконной перепланировки существует в любой момент, так как за соседями, сотрудниками коммунальной службы остаётся право подать жалобу в жилищную инспекцию на выявленные нарушения. И в СМИ регулярно появляются отчёты соответствующих служб о реакции на обращения бдительных граждан.

Конечно, жильё может быть сохранено в переустроенном состоянии, если при этом не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создаёт угрозы их жизни или здоровью. Но это ещё нужно будет доказать.

В-третьих, взять ипотечный кредит в банке под такое жильё будет практически невозможно. Банк может отказать в выдаче ссуды.

Заключённый договор по ипотеке может оказаться под угрозой расторжения в любой момент. Отсутствие информации от продавца о том, что в квартире имеются несогласованные в установленном порядке перепланировки, является основанием для одностороннего расторжения договора купли-продажи и признания сделки недействительной.

Конечно, суд при вынесении решения по признанию сделки недействительной может отказать в удовлетворении заявленных требований в связи с тем, что не имеется достаточных оснований для расторжения договора купли-продажи жилого помещения. В частном случае, по убеждению суда, самовольная перепланировка может не потребовать несоразмерных расходов и затрат на их устранение или узаконивание.

Но при этом покупателя всё равно ждут существенные денежные затраты.

Необходимо отметить, что при совершении сделки с квартирой с незаконной перепланировкой рискует не только покупатель, но и продавец.

Действующим законодательством в отношении владельца квартиры с незаконной перепланировкой предусмотрена административная и даже уголовная ответственность в зависимости от умысла в действиях, последствий этой перепланировки, причинённого ущерба имущественным интересам или здоровью пострадавших соседей. При покупке подобного жилья штраф, конечно же, будет взыскан с нового собственника.

Чтобы избежать подобных проблем, для начала мы рекомендуем покупателю провести внешний осмотр на предмет отсутствия самовольной перепланировки помещений в приобретаемой квартире.

Также необходимо обратиться в БТИ и взять поэтажный план помещения и свидетельство об отклонениях, проверить совпадение натуральных размеров и привязок расположения стен, перегородок, проёмов и прочего с планами: кадастровым и техническим. Количество полезной и жилой площади квартиры должно совпадать во всех документах.

Затем с помощью специалиста необходимо проверить, соответствуют ли изменения строительным нормам и правилам, является ли перепланировка допустимой.

Далее при составлении договора купли-продажи рекомендуем указать гарантии продавца о том, что признаки самовольной перепланировки или переустройства (без разрешения органа местного самоуправления) указанной квартиры отсутствуют.

В статье 475 Гражданского кодекса Российской Федерации содержатся положения относительно прав покупателя в случае передачи продавцом недвижимости ненадлежащего качества, то есть с недостатками, которые не были оговорены в договоре купли-продажи.

Однако такая гарантия не оградит опять же от судебных тяжб при выявлении существенных несоответствий в отношении технических характеристик жилья.

Кроме того, при выявлении перед заключением подобных нарушений покупатель имеет полное право требовать соразмерного уменьшения цены объекта недвижимости.

Таким образом, кажущаяся на первый взгляд типичной ситуация может вырасти в целый ряд проблем и принести массу финансовых затрат покупателю.

Поэтому, прежде чем приобретать недвижимость на вторичном рынке жилья, рекомендуем максимально возможно выяснить историю квартиры.

В таких непростых вопросах всегда готово прийти на помощь каждому калининградцу юридическое бюро «Начфин.инфо-39» с большим опытом в области жилищного права.

Юристы помогут выяснить историю квартиры и сопроводить вас по всем этапам сделки по покупке жилья в короткие сроки. Запись на консультацию осуществляется ежедневно по телефонам: 400-634, 8-909-794-42-65.

Также можно связаться с нами в группе «ВКонтакте» @nfinfo39.

На правах рекламы

Источник: https://klops.ru/news/2019-02-26/189184-riski-pri-pokupke-kvartiry-neuzakonennaya-pereplanirovka

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector