Как уменьшить размер налога при продаже квартиры?

• Если квартира находилась в вашей собственности больше минимального срока — вы полностью освобождаетесь от налога и необходимости подавать декларацию.
• До 2016 года все было просто: если квартира в вашей собственности более 3 лет, то доход от ее продажи налогом не облагался независимо от суммы дохода.
• Если вы получили жилье после 1 января 2016 года в наследство/дар от близкого родственника или путем приватизации — минимальный срок владения объектом составит три года.
• В остальных случаях при приобретении жилья после 1 января 2016 года минимальный срок составляет 5 лет.

В Налоговый Кодекс ввели новые правила.

Это сделано для борьбы с «черными схемами» ухода от налогов. Наиболее распространенный способ — занижение «официальной стоимости» в договоре продажи квартиры. Оставшаяся часть денег передается или «в черную», или отражается в дополнительных соглашениях (расписках), которые скрываются от налоговых органов.

Вы вправе уменьшить доходы от продажи квартиры на расходы, понесенные при ее покупке (п.п.2 п.2 ст.220 Налогового Кодекса РФ)

Проще: если квартиру, которую продаете, Вы купили (а не получили ее в дар или наследство) и у вас есть документы, подтверждающие ваши расходы при покупке, вы должны заплатить налог (13%) только с разницы между ценой продажи и покупки.

Пример: Иванов  купил квартиру в 2014г. за 3 млн. руб., а продал в 2016г. за 4 млн. руб. Налог он должен заплатить лишь с разницы в цене (4 млн. руб. — 3 млн. руб. = 1 млн. руб.). Налог составит 130 тыс. руб.

Если документы, подтверждающие расходы при покупке, утеряны, можно попробовать восстановить их. Например, запросить копии договора в регистрационной службе (где они регистрировались). Платежные документы часто можно восстановить в банке.

Если нет возможности уменьшить налогооблагаемый доход на расходы от покупки (например, квартира получена в наследство), или расходы на покупку были менее 1 млн.руб., стоит воспользоваться стандартным вычетом при продаже жилья/земли в размере до 1 млн.руб. (пп.1 п.2 ст.220 НК РФ).

Пример: Сидоров получил в наследство квартиру и сразу продал ее за 3 млн. руб. Он вправе применить стандартный вычет и уменьшить налогооблагаемый доход на 1 млн. руб. Соответственно, ему нужно будет заплатить налог в размере (3 млн. руб. — 1 млн. руб.) х 13 % = 260 тыс. руб.

Важно! Для каждого объекта вы можете применить только один из вычетов: стандартный вычет или вычет по расходам на покупку. Применить оба этих вычета к одному и тому же объекту недвижимости нельзя 

При продаже жилья, находящегося в общей долевой собственности, по одному договору стандартный вычет распределяется на всех владельцев. Например, квартирой владеет три собственника, и они продают квартиру по одному договору купли-продажи. Тогда налоговый вычет будет распределен между собственниками пропорционально их долям.

Если в одном календарном году вы продали квартиру и сразу же купили новую, при этом вы никогда не пользовались имущественным вычетом при покупке жилья, то вы вправе уменьшить налогооблагаемый доход от продажи на сумму налогового вычета от покупки этого объекта жилья. Здесь стоит только отметить, что максимальная сумма налогового вычета при покупке жилья составляет 2 млн.руб.

Максим Калинин,специалист компании «Александр-Недвижимость» в Выборге

Чтобы сумма налога после продажи квартиры не стала «неожиданным сюрпризом», всегда тщательно подходите к анализу и подсчету различных вариантов при реализации своего имущества.

Всем удачного дня!

1. А разве нужно заплатить налог?
2. Срок владения
3. Что изменилось в 2016 году?
4. Зачем ввели такие сложности?
5. Цена отчуждения. Что это такое?
6. Налоговый вычет
7. Общая долевая собственность
8. Компенсация налога
9. PS 

• ТЕГИ
• квартира
• налоги
• недвижимость

Источник: https://ivbg.ru/7810993-kak-umenshit-nalog-na-pribyl-pri-prodazhe-kvartiry.html

Как уменьшить налог с продажи квартиры — налоговый вычет!

Сделки в России, которые приносят доход продавцу, облагаются подоходным налогом. Операции на рынке купли-продажи имущества входят в их число.

Продажа квартиры обязывает бывшего собственника внести на расчетный счет Федеральной налоговой службы (ФНС) 13% от суммы сделки.

Итак, как уменьшить налог с продажи квартиры законным образом? Давайте разберем этот вопрос.

В отдельных случаях допускается быть собственником 3 года (дарение, договор ренты, приватизация и вступление в наследство).

Но даже при несоответствии сроков минимального владения недвижимостью законом предусмотрены легальные способы сократить размер взносов или полностью избавиться от обременения.

Как уменьшить налог с продажи квартиры при использование вычета

Налоговый вычет при продаже имущества – это вариант, как можно сократить размер базы, с которой рассчитывается подоходный налог. Вычет представляет собой сумму в 1 млн. рублей. Если продавец хочет снизить размер обязательных взносов в бюджет после реализации имущества, он должен вычесть 1 млн. из стоимости своего жилья.

Применение льготы доступно всем, кто не использовал вычет в текущем году. Если в течение года у продавца было несколько сделок купли-продажи, он может применить услугу только по отношению к одному объекту. Не имеет значения, какое жилое помещение будет выбирать бывший владелец: размер вычета всегда фиксированный.

Расчет налогового вычета при продаже квартиры: пример

Как рассчитать, сколько будет налог при использовании вычета при продаже имущества? Это сделать просто. Из суммы налогооблагаемой базы, то есть стоимости квартиры, нужно вычесть 1 млн. рублей. Остаток умножается на 13% (ставку подоходного налога). То, что получилось, и есть размер взносов в бюджет.

Пример: Петров продал свое жилое помещение за 3,2 млн. рублей. Для уменьшения размера подоходного налога Петров хочет применить налоговый вычет. Размер взносов в адрес Федеральной налоговой службы (ФНС) составит: (3 200 000 – 1 000 000) Ч13%=286 000 рублей.

Если бы Петров не использовал полагающийся ему вычет, то продавцу пришлось бы отдать государству 416 000 рублей.

Предоставление справок о расходах в налоговую службу

Применение имущественного вычета – выгодный способ сократить расходы на уплату налогов. Если стоимость жилья не превышает 1 млн. рублей, то продавец может полностью избавить себя от обязательного бремени.

Но есть иной вариант сокращения расходов по сделке купли-продажи. Это учет разницы расходов и доходов при покупке жилья. Способ предполагает предоставление в сайт ФНС сведений о том, сколько продавец потратил на приобретение имущества. Эта сумма будет выступать в качестве своеобразного вычета при расчете налога.

Преимуществом варианта является то, что не имеет значения итоговая сумма сделки или покупки. Собственник может принести документы о затратах на жилье, землю или постройку имущества, а также ремонтные работы. Это позволит значительно уменьшить налогооблагаемую базу.

Недостатком способа выступает необходимость документально подтвердить понесенные расходы. Если приобретение квартиры осуществлялось по ипотечному договору, копия документов от банка требуется обязательно. При переводе собственных средств бывшему владельцу необходим чек или платежное поручение.

Пример использования разницы доходов и расходов

Как рассчитать размер налога в таком случае? При наличии всех документов о расходе из суммы прибыли вычитаются затраты, понесенные в процессе приобретения жилья. Полученная разница умножается на 13%.

Пример: Котова купила квартиру за 2,4 млн. рублей. Спустя год она продала квартиру за 2,7 млн. рублей. Желая уменьшить налог при продаже, гр. Котова собрала документы о затратах на покупку и предоставила их в ФНС. Итоговая сумма налога Котовой составила: (2 700 00 – 2 400 000) Ч13%=39 000 рублей.

В данном случае использовать вариант предоставления справок выгоднее, чем применять имущественный вычет. Если бы Котова предпочла уменьшение налогооблагаемой базы на 1 млн. рублей, ей пришлось бы заплатить 182 000 рублей.

Какой вариант выбрать? Нюансы расчета

Продавец имущества сам определяет, какой способ уменьшения налогооблагаемой базы для него выгоднее. Не всегда предоставление справок позволит сократить стоимость базы, а вычет – значительно уменьшить размер налога.

В каких вариантах применяют налоговый вычет?

1. Нет возможности собрать справки о затратах при покупке жилья
2. Продажа квартиры по договору составила чуть больше 1 млн. рублей.
3. Собственник уже использовал способ сокращения затрат при расчете налога за квартиру в текущем году.

• В любом из этих способов есть возможность использовать только имущественный вычет для сокращения размера обязательного взноса в ФНС.
• Предоставление справок о понесенных затратах при покупке жилья уместно, если:

1. Есть возможность их представить.
2. Это выгоднее, чем применять вычет.
3. Продавец уже применял другую льготу в текущем периоде.

В заключение

Выбирая между двумя вариантами, следует помнить, что воспользоваться вычетом при продаже квартиры можно неоднократно. Запрещено использовать 2 способа для одного объекта собственности одновременно и применять каждый из вариантов чаще 1 раза в год.

Источник: https://FNS-nalog.com/info/kak-umenshit-nalog-s-prodazhi-kvartiry/

Налог с продажи жилья можно уменьшить, есть законный способ

Поправки налогового кодекса, касающиеся налога при продаже недвижимости физическими лицами, вступающие в силу в начале 2016 года, существенно увеличивают период владения недвижимым имуществом, в котором, в случае ее продаже, собственнику придется уплачивать налог в 13%.

В большинстве случаях собственник жилья продает его с целью улучшения жилищных условий своей семьи в ближайшем будущем. Добавив некоторую сумму к вырученным средствам от продажи старой квартиры он обычно покупает другое жилье, более лучшего качества.

Государство же, облагая налогом такие операции с недвижимостью, на самом деле сокращает возможности гражданина по улучшению жилищных условий его семьи.

Поэтому многие собственники жилых помещений, которыми они владели менее установленного законом срока, при продаже задумываются о том, как же снизить налог с продажи законным способом.

Уже многим заинтересованным владельцам недвижимости известно, что с 1 января 2016 года, они смогут продать свое недвижимое имущество, без уплаты налога на полученный доход, только лишь по истечении 5-ти лет после его приобретения.

А если срок владения меньше 5 лет, тогда налогом в размере 13% будет облагаться сумма полученного дохода от продажи, но не менее 70% её кадастровой стоимости или дохода, рассчитанного как разница между ценой продажи и ценой покупки недвижимости.

Кстати в законе есть исключение для некоторых категорий собственников, для которых срок владения недвижимостью в случае её продажи, остался прежним — 3 года, без уплаты налога. К таким льготникам относятся владельцы недвижимости, получившие его: в наследство, в дар, по договору пожизненного содержания и собственники приватизированного жилья.

Если продавец недвижимости ранее не использовал право на налоговый вычет, тогда он сможет вернуть себе до 260 тысяч рублей уплаченного налога в виде налогового вычета.

Снизить налог с продажи своего имущества вы можете законным способом

Снизить налог с продажи квартиры после 1 января 2016 года, если период её владения оказался менее 5 лет, можно вполне законным способом. Для этого нужно грамотно пользоваться налоговыми инструментами.

Если вы купите жилье в новостройке и станете его продавать ранее пятилетнего срока владения, то в виду незначительного роста стоимости м², установившегося за последние годы, разница в кадастровой цене покупки (зафиксированной в договоре уступки или купли-продажи) и новой кадастровой ценой при продажи вашей квартиры не даст возникнуть обязанности по уплате налога. Если вы покупаете жилое помещение на вторичном рынке, тогда в договоре купли-продажи необходимо обязательно указывать фактическую сумму заключенной сделки. В будущем, в случае его продажи ранее 5 лет владения, указав в договоре купли-продажи ранее уплаченную вами сумму при покупки этой недвижимости (а эта сумма обычно выше кадастровой стоимости помещения), обязанность по уплате налога с продажи недвижимости у вас отпадет.

А вот льготным категориям собственников, которые не могут ждать три года и хотят продать свою недвижимость ранее, придется уплатить государству налог с полученного дохода при её продажи.

Сегодня некоторые собственники пытаются уйти от уплаты налога при продаже своей недвижимости, с «коротким» сроком владения на основании подпункта 1 пункта 2 статьи 220 НК РФ, путем внесение в договор купли-продажи цены продажи менее 1 млн.

рублей, а разница от реальной цены, уплаченная покупателем, обосновывается как неотделимые расходы на улучшение недвижимости и оформляется отдельной дополнительной распиской. Однако покупатели, имеющие свежую информацию по налогообложению физических лиц, уже не идут на заключение сделок в такой форме.

Все дело в том, что в этом случае покупатель потеряет часть своих денег при возврате ему налогового вычета от государства, а в случае продажи этой недвижимости в будущем, ему придется указывать покупную цену, которую он указал при её покупке — менее 1 млн.

рублей (что будет меньше кадастровой стоимости), а это значит, ему придется уплачивать налог на основе кадастровой стоимости продаваемой недвижимости.

Если у вас нет другого выхода, для снижения налога законным способом, тогда придется заложить предполагаемую сумму налога в продажную цену вашей недвижимости или в состав своих затрат по ее продаже.

Главное нужно запомнить, что имущественный налоговый вычет при продаже равен 1 000 000 рублей, он же при покупке равен 2 000 000 рублей и не путать их. Кроме того нужно учитывать то, что налоговые вычеты предоставляются налогоплательщику не на объект имущества, а на налоговый период.

С начала 2016 года, при продаже недвижимости ранее 5 лет её владения, за налогооблагаемую базу, для уплаты НДФЛ, будет приниматься в расчет кадастровая стоимость этой недвижимости умноженная на 0,7.

А если сумма сделки, отраженная в договоре купли-продажи, будет менее этой величины, тогда налоговая все равно посчитает налогооблагаемую базу аналогичным образом, в размере 70% от кадастровой стоимости.

Все перечисленные налоговые новации будут касаться только объектов недвижимости приобретенных в собственность после 1 января 2016 года.

Если недвижимость приобретена до окончания 2015 года, то расчет дохода от её продажи и налога будет производиться по старому порядку налогообложения.

То есть, приобретя недвижимость в декабре 2015 года, вы сможете её продать после 3-х лет владения без уплаты налога 13%.

Если у вас имеется вопрос, связанный с особенностями купли-продажи собственности и её налогообложению, задайте его нам. На нашем сайте вы в любое время сможете задать свой вопрос, описав вашу конкретную ситуацию, а наши адвокаты проанализируют ее и бесплатно вас проконсультируют.

Источник: https://soc-factor.ru/archives/3432

Как законно уменьшить налоги при продаже квартиры

ГлавнаяНедвижимость и налогиНазад
Статья. 22.05.2017 Версия для печати
Monikapp/ Pixabay

Если вы решили продать квартиру, то не последним вопросом для вас будет, какой налог придётся уплатить. «Разумная Недвижимость» спросила экспертов, каким образом сегодня начисляется налог при продаже недвижимости, и от чего зависит его величина. Мы также поинтересовались, есть ли законные способы уменьшить этот налог, и чем чреваты ухищрения продавцов в стремлении избежать его уплаты.

Величина налога

– Доход, полученный физическим лицом от продажи недвижимости, облагается налогом на доходы физических лиц (НДФЛ). По закону продавец должен заплатить налог в размере 13%. Величина налога зависит от полученной прибыли, – комментирует управляющий директор департамента инвестиций в недвижимость Becar Asset Management Group Катерина Соболева.

С прошлого года в налоговом законодательстве появилось важное нововведение. Раньше, до 2016 года, продавцы платили налог с суммы, полученной от продажи недвижимости, которая находилась у них в собственности менее трёх лет. Теперь срок владения объектом, после которого человек может не платить налог с продажи, увеличен до пяти лет.

Руководитель практики по недвижимости и инвестициям интернет-портала «Разумная недвижимость», к. ю. н. Елена Ухова разъясняет: если вы продаёте имущество, приобретённое до 1 января 2016 года и находящееся в вашей собственности меньше трёх лет, то налог будет рассчитываться со одной из двух величины (на выбор налогоплательщика):

• продажная стоимость по договору отчуждения минус имущественный налоговый вычет (если полагается) в размере 1 млн рублей (нужно подать декларацию на налоговый вычет, по умолчанию налоговые органы его вычитать из налогооблагаемой базы не будут);
• продажная стоимость по договору отчуждения за вычетом суммы фактически произведённых и документально подтверждённых расходов, связанных с приобретением этого имущества (необходимо также подать декларацию и предоставить данные о понесённых затратах).

Налог на доходы от реализации имущества, приобретённого до 1 января 2016 года, не зависит от размера его кадастровой стоимости.

Способы уменьшения

Сегодня нередко можно встретить рекламу, предлагающую различные способы уменьшения налога. Продавцу, желающему прибегнуть к услугам таких посредников, нужно быть уверенным, что методы их работы находятся в рамках правового поля. Для этого необходимо знать, какие именно способы уменьшения налогооблагаемой базы являются законными.

– Например, человек купил квартиру за 3 млн рублей, а продал за 4 млн, при этом в собственности она была менее пяти лет. В этом случае он заплатит налог только с разницы в цене – то есть с 1 млн рублей. А если продаваемая квартира была в собственности более пяти лет, то налог с продажи и вовсе не начисляется, – отмечает Катерина Соболева.

По словам Елены Уховой, если продаётся имущество, которое приобретено после 1 января 2016 года, и по договору отчуждения его продажная стоимость составляет более 70% кадастровой стоимости, определённой на 1 января года, в котором регистрируется сделка, то налог рассчитывается со следующей величины (опять же, на ваш выбор):

• продажная стоимость по договору отчуждения минус налоговый вычет (если положен) в размере 1 млн рублей;
• продажная стоимость по договору отчуждения минус сумма произведённых и подтверждённых расходов, связанных с приобретением имущества.

Снизить налог до нуля, по данным эксперта, можно в двух случаях. Во-первых, если продажная цена равна документально подтверждённым расходам продавца, связанным с приобретением этой недвижимости, и эта цена больше или равна 70% кадастровой стоимости объекта. Во-вторых, если продажная цена равна документально подтверждённым расходам продавца, связанным с приобретением этой недвижимости.

Уловки и последствия

Некоторые продавцы, стремясь сэкономить на уплате налога, прибегают к различным ухищрениям. Однако эти уловки чреваты уголовной ответственностью. Сокрытие реальной стоимости и, соответственно, суммы полученного дохода от продажи квартиры – это уход от налогов. Наказание за это деяние описано в ст. 198 Уголовного кодекса РФ.

– И продавцу, и покупателю стоит задуматься о возможных рисках и негативных последствиях уклонения от уплаты налога.

Не забывайте: сделку можно оспорить, признать незаконной или кабальной, и ваш договор купли-продажи суд может счесть недействительным. И если это произойдёт, то деньги вернуть получится только в том объёме, который указан в договоре купли-продажи.

Максимально обезопасить сделку, можно, только указав в договоре реальную цену. Других вариантов нет, – говорит Елена Ухова.

– Все двойные расписки, допсоглашения, даже пункт в договоре купли-продажи о том, что в случае расторжения договора продавец обязуется приобрести для покупателя другую подобную квартиру, ничем покупателю в случае суда не помогут. Особенно после введения закона о банкротстве физлиц. Поэтому я настоятельно не рекомендую покупать квартиры с занижением их стоимости в договоре, – добавляет эксперт.

Катерина Соболева подтверждает мнение коллеги:

– УФРС передаёт данные об отчуждении объектов недвижимости в налоговую. Неуплата налогов чревата тем, что в итоге данные попадут в суд, и будет заведено дело на взыскание налога приставами. Кроме того, продавцу грозит ограничение на выезд и другие неудобства, так как уклонение от уплаты налога с продажи недвижимости является налоговым и уголовным правонарушением.

Разумная Недвижимость

По информации портала. При использовании материала гиперссылка на Razned.ru обязательна.

Источник: https://razned.ru/real-estate-and-taxes/article/how-to-legally-reduce-taxes-on-the-sale-of-apartments/

Как законно сократить размер налога при продаже квартиры / Sibdom.ru

Прошли те времена, когда собственники квартир, стремясь уйти от налога, указывали в договорах купли-продажи сумму в один миллион рублей, и покупатели на это соглашались.

Вступившие в силу с 2016 года изменения в законодательство положили этой практике конец. Покупатели теперь настаивают на указании в договоре реальной суммы сделки.

Но и в этих условиях можно совершенно законно сократить размер налога.

С 1 января 2016 года налог при продаже недвижимости рассчитывается по-новому. Во-первых, увеличен срок, после которого продажа квартиры не облагается подоходным налогом. Чтобы не платить налог при продаже недвижимости, объект теперь должен находиться в собственности не менее пяти лет (вместо прежних трех).

Исключение составляют квартиры, полученные по наследству, по договору дарения от близкого родственника или члена семьи либо в результате приватизации. Для них сохранен прежний трехлетний срок.

Во-вторых, при расчете размера налога устанавливается минимальная налоговая база, ниже которой указанная в договоре стоимость квартиры быть не может, она составляет 70% от кадастровой стоимости объекта. Если цена в договоре ниже 70% от кадастровой стоимости той же квартиры, при определении налогооблагаемой базы налоговая будет использовать большую из двух цен.

Кадастровая стоимость к этому моменту определена у всех находящихся на территории Красноярского края объектов недвижимости.

Причем, в отличие от земельных участков, кадастровая цена которых зачастую оказывается завышенной, так что в некоторых случаях даже может превышать их рыночную стоимость, кадастровая оценка квартир определена корректно и в среднем оказывается процентов на 30–40 ниже рыночной цены квартиры.

В связи с произошедшими изменениями в законодательстве покупатели стали чаще настаивать на указании в договоре реальной цены сделки. Продавцы на это соглашаются, ведь большинство из них налоги будут платить еще по старым правилам.

Пока изменения главным образом затронули только тех продавцов, которые недавно получили объекты в наследство или по договору дарения и пытаются быстро их продать, не дожидаясь завершения необходимого для освобождения от налога срока.

Но через некоторое время на рынке начнут продаваться квартиры, купленные после 1 января 2016 года.

О том, как легально сократить размер налога при продаже квартиры, какие нюансы здесь существуют, рассказала налоговый консультант, директор агентства «Аутсорсинг» Ольга Ботова.

Как уменьшить размер налога?

Наиболее часто можно услышать рекомендацию указывать в договоре сумму, равную 70% ее кадастровой стоимости. При этом нужно учитывать, что кадастровая стоимость регулярно пересматривается, так что к моменту, когда покупатель захочет продать квартиру, кадастровая стоимость может вырасти.

«Особый случай — квартиры, купленные по договору участия в долевом строительстве. В Налоговом кодексе сказано, что кадастровую стоимость у объектов нужно смотреть по состоянию на 1 января того года, в течение которого происходит сделка.

На практике же может так оказаться, что дом сдан, собственники вступили в право собственности, но поскольку на 1 января вашего объекта еще не было, его кадастровая стоимость будет определена на 1 января следующего года.

Поэтому если квартира продается в течение этого года, в котором сдался объект, в договоре цена может быть указана, не ориентируясь на кадастровую стоимость.

Для продавца, если он затем будет продавать эту квартиру, не дожидаясь завершения пятилетнего срока с момента приобретения, при определении дохода будет учитываться цена, указанная в договоре», — объясняет Ольга Ботова.

Размер налога будет рассчитываться по формуле: сумма полученного дохода минус один миллион рублей (налоговый вычет при продаже квартиры), умноженная на 0,13 (13% — размер налога на доходы физических лиц).

«Имущественный вычет в размере одного миллиона рублей применяется ко всему доходу, полученному налогоплательщиком в течение календарного года, — говорит Ольга Ботова, — и если налогоплательщик продал пять квартир, размер вычета для него составит: вся сумма дохода минус один миллион рублей. Поэтому, если налогоплательщик планирует продать несколько объектов в конце календарного года, можно порекомендовать ему продать одну квартиру в одном году, вторую в начале следующего года».

• Уменьшить налог при продаже на сумму понесенных расходов
• Второй способ снизить размер налогов — вместо применения налогового вычета в один миллион рублей уменьшить налогооблагаемую базу на размер фактических расходов, понесенных ранее на покупку продаваемого объекта (при этом у продавца должны быть документы, подтверждающие факт понесенных расходов).
• Формула налога будет такой: сумма дохода за вычетом затрат на покупку объекта, умноженная на 0,13 (13% — размер налога на доходы физических лиц), дает сумму налога, которую продавцу нужно заплатить.

К примеру, квартира была куплена два года назад за 3,8 миллиона рублей и продается сейчас за 4,1 миллиона рублей, для определения размера налога при ее продаже нужно от стоимости квартиры 4,1 миллиона отнять 3,8 миллиона рублей (затраты на ее приобретение), получаем 300 тысяч рублей — сумму, из которой собственник будет платить налог. Умножить на 13% — имеем 39 тысяч рублей — размер налога, который удержат с продавца.

Фактические расходы — это сумма, за которую была ранее куплена квартира, или, если речь идет о продаже дома, который был построен продавцом, фактическими расходами будут расходы, понесенные при строительстве дома, если речь идет о переуступке права — расходы, связанные с долевым участием или переуступкой.

Следует помнить, что для одного объекта может быть применен только один из двух вариантов уменьшения суммы налога: одновременно применить и налоговый вычет, и уменьшить налогооблагаемую базу на сумму понесенных расходов нельзя.

«На практике, если речь идет об одном объекте, продавец, исходя из своей конкретной ситуации, может выбирать, какой из двух видов расчета ему применить выгоднее. Если продается несколько объектов, к одному можно применить вычет в один миллион рублей, к другому — вычет по фактическим расходам», — объясняет Ольга Ботова.

Размер налога при продаже доли в собственности

Если продается доля в квартире, размер налогового вычета для владельца доли составит такую же долю от миллиона.

К примеру, продавец владеет 3/4 доли в квартире и продает их одним договором со вторым сособственником, цена его 3/4 доли равна 800 тысячам рублей.

Формула налогового вычета для владельца этой доли будет выглядеть следующим образом: 800 тысяч рублей (доход от продажи) минус 3/4 от одного миллиона рублей (750 тысяч рублей — размер имущественного вычета при продаже такой долевой собственности), получившуюся разницу умножить на 0,13. Таким образом, 6500 рублей — размер налога, который нужно будет заплатить собственнику 3/4 доли в этом объекте.

В том случае если каждый собственник будет продавать свои доли отдельным договором купли-продажи, каждый из них сможет подать на вычет в размере одного миллиона рублей.

Способ третий — при встречной покупке

Тогда для уменьшения налоговой базы он может одновременно применить два вычета: и вычет, связанный с продажей квартиры (один миллион рублей), и вычет, связанный с приобретением жилья.

Речь идет о вычете при покупке квартиры, получить который каждый покупатель имеет право один раз в жизни (максимальная сумма — два миллиона рублей).

Если квартира продается за три миллиона рублей, налогооблагаемая база определяется по формуле: три миллиона рублей (доход, полученный при продаже квартиры) минус один миллион рублей (налоговый вычет при продаже), получается два миллиона рублей. Однако налоговый вычет, связанный с покупкой квартиры, использовать можно, только если налогоплательщик никогда раньше не пользовался этой возможностью.  

© Использование материалов допускается, только при наличии активной ссылки на портал Sibdom.ru

Источник: https://www.sibdom.ru/journal/1583/

Как уменьшить налог с продажи квартиры

Уменьшение налога за счет вычета расходов на
приобретение
Имущественный вычет при продаже квартиры
Продавайте доли квартиры по отдельным
договорам

Для того чтобы продать квартиру без налога, нужно владеть ею
дольше
минимального срока. Если этот срок не наступил, вы обязаны
заплатить налог – 13% от суммы, указанной в договоре купли-продажи
квартиры.

Налоговые льготы, установленные законодательством РФ, могут
значительно снизить ваш налог. Главное – правильно выбрать и
применить вид льготы.

Уменьшение налога за счет вычета
расходов на приобретение

Чтобы уменьшить НДФЛ с продажи квартиры, можно применить вычет
расходов на приобретение.

Налоговая льгота подразумевает, что налог платится не со всей
суммы, полученной вами по договору купли-продажи, а за вычетом
расходов на приобретение этой же квартиры. Основание: пп. 2 п. 2
ст. 220 НК РФ.

Пример:

В 2016 году вы купили квартиру за 1 млн рублей, а в 2018 году
продали за 2 млн рублей. Какой налог с продажи вы должны заплатить?
От суммы, полученной при продаже квартиры, отнимаем сумму,
потраченную на покупку этой же квартиры. С полученной разницы
платим 13%: (2 млн – 1 млн) х 13% = 130 тыс. рублей.

Если после применения льготы сумма налога стала нулевой, это не
освобождает вас от декларирования дохода. В следующем году до 30
апреля вы должны заполнить декларацию 3-НДФЛ и подать ее в
налоговую инспекцию. Заплатить налог нужно не позднее 15 июля того
же года.

Пример:

В 2017 году вы купили дом за 1,5 млн рублей, а в 2018 продали
за 1,3 млн рублей. Так как сумма продажи меньше суммы покупки, вы
освобождены от уплаты налога с продажи дома. Несмотря на нулевой
итог, вы обязаны до 30 апреля 2019 года заполнить и передать в ИФНС
по месту жительства декларацию 3-НДФЛ.

После покупки квартиры сохраняйте договор купли-продажи и
платежные документы. Впоследствии они потребуются для заполнения
декларации 3-НДФЛ при продаже этой же квартиры.

Потерянные документы можно восстановить: подтверждение платежей
– в банке, а копию договора купли-продажи – в риэлтерской компании,
у продавца или в Росреестре.

Имущественный вычет при продаже
квартиры

Если вы не покупали квартиру, а она была приватизирована,
получена в наследство или подарена, вы не можете сделать вычет
расходов, так как расходов на приобретение у вас не было.

Для таких
случаев законодательством предусмотрен имущественный налоговый
вычет. Применив его, вы снижаете размер налоговой базы на 1 млн
рублей и с полученной разницы платите налог. Основание: пп. 1 п.

2
ст. 220 НК РФ.

Еще одна ситуация, когда имеет смысл применить имущественный
вычет, а не вычет расходов на приобретение – если вы продаете
квартиру дешевле 1 млн рублей. В этом случает налоговый вычет
полностью перекроет ваш доход, и вы будете освобождены от уплаты
налога.

Пример:

Обратите внимание! Если квартира была куплена
после 01.01.2016 года, то при ее продаже нужно смотреть стоимость,
указанную в Кадастре. Сравнивается сумма по договору и 70%
кадастровой стоимости. Налог платится с большей суммы.

Продавайте доли по отдельным
договорам

Если вы не единственный собственник квартиры, а владеете ею на
правах долевой или совместной собственности, то имущественный
налоговый вычет распределяется на всех владельцев.

Это прописано в пп. 3 п. 2 ст. 220 НК РФ: «при реализации
имущества, находящегося в общей долевой либо общей совместной
собственности, соответствующий размер имущественного налогового
вычета распределяется между совладельцами этого имущества
пропорционально их доле либо по договоренности между ними (в случае
реализации имущества, находящегося в общей совместной
собственности)».

При продаже квартиры по общему договору купли-продажи 1 миллион
налогового вычета делится на всех собственников. А при продаже
долей отдельными договорами имущественный вычет предоставляется
каждому собственнику в полном объеме.

Пример продажи квартиры по общему договору
купли-продажи:

Квартира находится в общей долевой собственности супругов.
Доля каждого супруга – ½ квартиры. В 2018 году семейная пара
продает жилье за 2 млн рублей по единому договору
купли-продажи. Какой налог с продажи нужно заплатить
каждому из супругов? Расчет: 13% х (1 млн (½ квартиры) – 500 тыс.
(½ вычета)) = 65 тыс. рублей.

Пример продажи долей квартиры по отдельным договорам
купли-продажи:

Квартира находится в общей долевой собственности супругов.
Доля каждого супруга – ½ квартиры. В 2018 году семейная пара
продает жилье за 2 млн рублей по отдельным договорам
купли-продажи. Какой налог с продажи нужно заплатить
каждому из супругов? Расчет: 13% х (1 млн (½ квартиры) – 1 млн.
(полный вычет)) = 0.

Таким образом, при продаже собственности по отдельным договорам,
каждый из собственников имеет право на получение имущественного
налогового вычета в полном объеме.

Источник: https://ndflka.ru/article/nalog-na-jile-pri-prodaje-i-sdachi-v-arendu/umenshit-nalog-pri-prodazhe-kvartiry/

Информация о налоге при продаже квартиры/дома/земли

Опубликовано 20.03.20

При продаже недвижимости одним из самых актуальных вопросов является вопрос налогообложения дохода: нужно ли платить налог при продаже, размер налога, а также как и когда подавать налоговую декларацию. Ниже мы рассмотрим общие вопросы налогообложения при продаже жилья.

Минимальный срок владения для продажи без налога

Если Вы владели недвижимостью больше минимального срока, Вы полностью освобождаетесь от налога и необходимости подавать налоговую декларацию. При продаже такой квартиры у Вас не возникает обязательств перед налоговой инспекцией.

Минимальный срок владения может составлять три года или пять лет в зависимости от того, когда и как было приобретено имущество:

1. Минимальный срок владения 3 года применяется в следующих случаях: — если жилье приобретено до 1 января 2016 года;- если жилье получено после 1 января 2016 года в порядке дарения/наследования от близких родственников, приватизации или в результате передачи имущества по договору пожизненного содержания с иждивением.

   Пример: Савельев А.К. в 2015 году получил квартиру в собственность по договору купли-продажи. В 2019 году он продает данную квартиру. При расчете налога будет применяться минимальный срок владения недвижимостью 3 года, так как Савельев получил право собственности на жилье до 1 января 2016 года. Савельеву не придется ни платить налог, ни подавать налоговую декларацию.

   Пример: Скворцова Л.В. 9 февраля 2016 года получила в наследство от отца квартиру. В конце 2019 года она продает квартиру. При продаже этого жилья будет применяться минимальный срок владения равный трем годам, так как квартира была получена по наследству от близкого родственника. Таким образом, Скворцовой не нужно будет ни платить налог, ни подавать налоговую декларацию.

2. Минимальный срок владения 5 лет применяется во всех остальных случаях (например, если жилье приобретено после 1 января 2016 года по договору купли-продажи). Более подробно срок владения рассмотрен в статье: Сколько нужно владеть недвижимостью, чтобы продать ее без налога?

Что делать если Вы владели жильем менее минимального срока?

Получив доходы от продажи имущества, которое находилось в собственности менее минимального безналогового срока, Вы должны:

1. Заполнить и подать в налоговый орган декларацию по форме 3-НДФЛ (декларация, в которой производится расчет Вашего налогооблагаемого дохода и налога, который Вы должны заплатить).
2. Заплатить налог на доходы от продажи (если он полностью не покрывается налоговыми вычетами).

В общем случае, продав квартиру или другое имущество, Вы должны заплатить подоходный налог в размере 13% от стоимости продажи.

В то же время в соответствии с Налоговым Кодексом РФ Вы можете уменьшить (в некоторых случаях до нуля) размер налога, воспользовавшись одним из видов налоговых вычетов (стандартным или вычетом по расходам при покупке).

Подробную информацию о вычетах и других способах уменьшения налога Вы можете найти в нашей статье: Как не платить или уменьшить налог при продаже жилья.

Если Вы приобрели недвижимость после 1 января 2016 года и продаете ее за цену меньшую, чем 70% кадастровой стоимости, то Вашим доходом (в целях налогообложения) будет считаться 70% от кадастровой стоимости объекта (цена в договоре не будет играть роли). Подробно этот вопрос рассмотрен в нашей статье: Налог при продаже недвижимости и кадастровая стоимость.

Обратите внимание: Даже если налоговые вычеты полностью покрыли Ваш налог, и платить его Вам не нужно, Вы все равно обязаны подать декларацию 3-НДФЛ в налоговый орган.

Сроки подачи налоговой декларации и уплаты налога

Декларацию 3-НДФЛ необходимо подать в налоговый орган по месту основной регистрации (прописки) в срок не позднее 30 апреля года, следующего за годом продажи жилья (п. 3 ст. 228, п. 1 ст. 229 НК РФ).

Если по итогам декларации Вы должны также заплатить налог, то это нужно сделать не позднее 15 июля года, следующего за годом продажи жилья.

Пример: в феврале 2019 года Сидоров С.С. продал квартиру, с которой должен заплатить налог. Сидорову необходимо подать декларацию 3-НДФЛ в налоговый орган до 30 апреля 2020 года, а затем в срок до 15 июля 2020 года заплатить налог на доходы с продажи квартиры.

Узнать об ответственности и штрафах за непредоставление или несвоевременную подачу декларации 3-НДФЛ, а также за неуплату налога Вы можете в нашей статье: Штрафы за непредоставление или несвоевременную подачу декларации 3-НДФЛ.

Как подготовить и подать налоговую декларацию 3-НДФЛ?

Вы можете заполнить декларацию 3-НДФЛ самостоятельно, используя бланк декларации (см. Формы и Бланки) или воспользоваться нашим сервисом для заполнения декларации (см. Как заполнить декларацию при продаже жилья?)

После заполнения Вы должны подать декларацию 3-НДФЛ в налоговый орган по месту Вашей постоянной регистрации. Сделать это можно лично в налоговом органе или отправить декларацию по почте ценным письмом с описью вложения (более подробная информация представлена в нашей статье — Как и куда подать декларацию 3-НДФЛ?)

Вместе с декларацией 3-НДФЛ Вы должны подать в налоговый орган копии документов, подтверждающих сумму продажи. Обычно этим документом является копия договора купли-продажи (или долевого участия). Если у Вас сохранились копии платежных документов, подтверждающих оплату покупателем, то их лучше тоже приложить к декларации.

Источник: https://verni-nalog.ru/nalog-prodazha-kvartiry/

Можно ли уменьшить налог при продаже квартиры

Раньше в России налог на доходы физических лиц при продаже объектов недвижимости взимался в том случае, если срок владения ими продавца составлял менее трех лет.

Правда, с недавнего времени он законодательно увеличен, так что теперь, если права на строения и земельные участки возникли после 1 января 2016 года, их собственник может быть освобожден от выплаты этого налога только тогда, когда срок владения ими превысит 5 лет, то есть не ранее 2021 года.

Как известно, все налогоплательщики поделены на две группы: резидентов и нерезидентов. К последним относят тех людей, которые в течение одного календарного года проводят за пределами нашего государства более 183 дней.

И носители подобного статуса, принимая решение продать имеющуюся в их распоряжении недвижимость, вынуждены это делать по более жестким, нежели у резидентов, условиям. Так, если для последних ставка по налогу на доходы физлиц составляет 13%, то для нерезидентов она почти в три раза больше — 30%.

При этом, уверяют знатоки вопроса, никакие льготы по закону им не положены. На них не распространяется даже норма о предельных сроках владения имуществом, поэтому в случае реализации имеющегося в собственности жилья нерезиденты обязаны отдать фискалам те самые 30% от всего объема полученного дохода вне зависимости от того, сколько лет оно находилось в их распоряжении.

Однако уплата налога и в 13% с учетом нынешней экономической обстановки может стать для многих россиян ощутимой потерей. Конечно, при продаже своей недвижимости они могут воспользоваться рядом льгот, которые предусмотрены действующим российским законодательством.

Но как быть тем, кто в «льготные» категории не вписывается, но по каким-то причинам поставлен перед необходимостью избавиться от своей собственности до истечения минимального срока владения? Представители департамента вторичной недвижимости компании Est-a-Tet дают на этот счет несколько полезных советов.

Совет № 1. Продать квартиру надо по частям

В случае, когда реализуемая недвижимость досталась ее нынешнему владельцу в качестве подарка, а также унаследована или приватизирована, но срок владения этим имуществом не дотягивает до установленного законодательством «ценза», есть способ снижения налогооблагаемой базы на один миллион рублей. Таким образом, если рыночная стоимость объекта составляет 5 миллионов рублей, то в результате можно уплатить в качестве налога не 650 тысяч рублей (13% от этой суммы), а всего лишь 520 тысяч рублей.

Добиться подобного снижения можно, свидетельствует ведущий юрисконсульт Est-a-Tet Юлия Дымова, если квартира находится в долевой собственности.

В процессе отчуждения этих долей по отдельности каждый правообладатель может оформить налоговый вычет на сумму в 1 миллион рублей.

В целом, заверяет она, этот способ на правовой статус объекта никакого влияния не оказывает, поскольку на объект выдается единый кадастровый паспорт. Единственным минусом этого варианта сделки можно считать ее большую трудоемкость для покупателя, которому в итоге предстоит объединить несколько оказавшихся в руках долей в одну целую квартиру.

Совет №2. За что купить, за то и продать

Чтобы не «заморачиваться» с разделением недвижимости на доли, налогоплательщик может воспользоваться правом уменьшения суммы своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества.

В переводе с казенного на простой человеческий это означает, что если имеющаяся в собственности квартира была продана ровно за ту же сумму, что и куплена, то по факту никакого дохода в итоге ее собственник не получил.

Следовательно, никакой базы для налогообложения нет, а раз так, то налог, естественно, не уплачивается.

• Эта норма, уточняют эксперты, также будет распространяться и на договор мены как встречной купли-продажи.
• Само собой разумеется, что подобный вариант, предупреждают специалисты рынка недвижимости, подходит только для тех граждан, которые в свое время при приобретении квартиры не пошли на сознательное нарушение закона и не согласились на занижение стоимости, настояв на том, чтобы в договоре купли-продажи была отражена ее реальная рыночная (или максимально приближенная к ней) цена.
• Совет №3. Купить на выручку новую квартиру в том же налоговом периоде

В том случае, если текущий владелец продаваемой квартиры никаких расходов на ее приобретение не понес, то в случае ее продажи он может рассчитывать на сокращение налогооблагаемой базы в индивидуальном порядке.

Этот вариант возможен в том случае, если гражданин продал доставшуюся ему в наследство или по договору дарения недвижимость до истечения установленного минимального срока владения, но в течение того же налогового периода приобрел на выручку иное жилье, ранее не использовав предоставляемый один раз в жизни при покупке недвижимости налоговый вычет с двух (или трех, если объект приобретается по ипотеке) миллионов рублей.

Чтобы его реализовать, необходимо подавать в налоговые органы заявление на зачет налогового вычета с покупки в счет понижения налогооблагаемой базы с продажи. За счет этого, например, можно, продав свое жилье за 15 миллионов рублей и купив другое (по любой стоимости) в течение одного налогового периода, уменьшить налогооблагаемую базу на размер налогового вычета с совершенной покупки (2 миллиона рублей) до 13 миллионов. Кроме того, одновременно можно оформить и налоговый вычет с продажи в размере 13% от 1 миллиона рублей.

Особенной популярностью, отмечают представители риелторского сообщества, подобная схема стала пользоваться именно сейчас, когда налогооблагаемая база в рамках безвозмездной сделки составляет 70% от кадастровой стоимости объекта.

Источник: https://finance.rambler.ru/money/37997220-mozhno-li-umenshit-nalog-pri-prodazhe-kvartiry/