Особенности участия несовершеннолетних в сделках с жильем

Дети не вправе совершать сделки без согласия родителей или опекунов, которые представляют их интересы до совершеннолетия. В некоторых случаях, например, при продаже квартиры, которая оформлена на ребенка, потребуется еще и разрешение органов опеки.

Рассмотрим, какие юридические нюансы есть у сделок с участием несовершеннолетних, и с какими рисками придется столкнуться покупателям и продавцам недвижимости.

Может ли родитель продать жилье, собственником которого является ребенок или купить его у него, как это сделать, а также другие вопросы, ответы на которые вы найдете в статье.

Можно ли оформить сделку?

Если квартира принадлежит несовершеннолетнему (полностью или частично), то ее продажа возможна, но будет связана с определенными трудностями. В возрасте от 14 до 18 лет уже можно подписывать договор купли-продажи самостоятельно, но придется оформить у нотариуса письменное согласие обоих родителей на сделку и дополнительно получить разрешение органов опеки и попечительства.

Особенности

Особенность подобных сделок в том, что перед подписанием договора купли-продажи жилья, которое записано на несовершеннолетнего, придется пройти дополнительные этапы. Перед оформлением купчей нужно:

1. оформить у нотариуса письменное согласие на сделку (если ребенку от 14-18 лет);
2. подать заявление и пакет документов в местный орган опеки для получения разрешения на продажу имущества несовершеннолетнего.

Получение разрешения в органах опеки может занять до двух недель. В связи с этим процедура оформления купли-продажи может затянуться и это необходимо учитывать, подписывая предварительный договор с продавцом или оформляя кредит в банке.

Сделка с участием несовершеннолетнего всегда заверяется нотариально. Соответственно помимо временных расходов будут еще и денежные – минимум 3-10 тыс. рублей.

Продажа квартиры несовершеннолетнего требует согласования вопроса с органами опеки. Получить его можно только, если покупается новое жилье не хуже предыдущего или родители готовы перевести деньги от продажи на счет ребенка.

Что придется добавить к основному пакету документов в такой ситуации?

На сделку законные представители несовершеннолетнего должны предоставить дополнительные документы. Помимо основного пакета (документы на квартиру, подтверждение отсутствия долгов за коммунальные услуги и пр.), потребуется набор бумаг, без которых сделка с участием несовершеннолетнего может быть легко признана недействительной. К ним относятся:

• свидетельство о рождении ребенка или его паспорт;
• подтверждение снятия ребенка с учета в квартире (справка);
• письменное согласие родителей (можно оформить сразу на месте);
• разрешение органов опеки на сделку (оформляется предварительно).

Если сделку от имени ребенка совершают опекуны, то понадобится еще и постановление о назначении опеки. Если родители в разводе или место пребывание одного из родителей неизвестно, то оформить письменное согласие на сделку крайне проблематично. Для оформления документа требуется присутствие отца и матери ребенка.

Какие условия должны соблюдаться для получения разрешения опеки?

Для получения разрешения опеки требуется:

• подтверждение переезда в другую квартиру (того же метража или больше);
• обоснование необходимости смены места жительства (улучшение жилищных условий, смена климата и пр.);
• подтверждение соблюдения всех санитарно-гигиенических норм в новом жилье;
• согласие ребенка от 14 лет на продажу жилья и переезд.

Орган опеки будет оценивать площадь новой квартиры, район и условия проживания (по закону новое жилье должно быть не хуже предыдущего). Если ребенку принадлежит не вся квартира, а только доля в ней (например, одна комната), то доля в новой квартире должна быть не меньше прежней. Об особенностях купли-продажи доли в квартире можно узнать здесь.

Подтверждение наличия другой квартиры не требуется только в случае выезда семьи на ПМЖ или перечисления денег за проданную квартиру на счет несовершеннолетнего.

Причины отказа и методы урегулирования

Орган опеки вправе отказать в сделке, если решит, что права ребенка будут нарушены.

Например, он останется без квартиры или доли в ней, переедет в худший регион, потеряет в стоимости недвижимости.

Если покупается новострой, то он должен быть готов не менее чем на половину (это обязательное требование). Соответственно покупка квартиры на стадии котлована одобрена не будет.

Основные причины отказа:

• новая квартира меньше или находится далеко от школы, детсада;
• условия проживания хуже (например, нет ремонта);
• в новом жилье нет света, воды и других коммуникаций;
• недвижимость является аварийной, требующей срочного капремонта;
• ребенок старше 14 лет не хочет переезжать.

Вопрос можно решить подбором другого жилья и получением письменного согласия ребенка. В орган опеки можно предоставить фотографии новой квартиры и полную информацию о ближайшей инфраструктуре (школах, секциях и пр.).

Порядок выписки

После того, как получено разрешение от органов опеки, можно обращаться в паспортный стол для снятия ребенка с регистрации.

Если малышу меньше четырнадцати лет, то его новым местом жительства будет считаться дом, где живут его родители (опекуны, представители).

Если покупается новая квартира, то соответственно придется в ней прописаться родителям, а уж потом выписать несовершеннолетнего.

Для снятия с регистрации потребуется:

• заявление по форме №6;
• паспорт отца или матери;
• документы ребенка (свидетельство или паспорт);
• документы на новую квартиру или иную недвижимость, где будет прописан ребенок;
• листок убытия (с указанием нового адреса проживания).

Если новая квартира не куплена, то придется регистрировать ребенка у родственников. В любом случае просто снять ребенка с учета не получится, кроме ситуаций, когда семья выезжает на проживание за границу.

Возможен вариант регистрации в новой квартире, вследствие которой снятие с учета в старой произойдет автоматически.

Родители просто заберут паспорта со штампом о выписке с прежнего места жительства и прописке на новом.

Когда предоставлять встречное жилье не обязательно?

Встречное жилье не предоставляется в случае эмиграции, перевода суммы от сделки или ее части на счет ребенка либо покупки родителями квартиры в доме, который пока еще не достроен. В последнем случае до сдачи дома в эксплуатацию несовершеннолетний должен быть прописан в другом месте.

Отличия составления договора, если несовершеннолетний — собственник

В тексте договора обязательно указываются данные самого несовершеннолетнего, а также его законного представителя. В отличие от обычной сделки, должно быть зафиксировано, что было получено письменное согласие родителей ребенка (указывается, кем заверено, номер в реестре) и разрешение органов опеки и попечительства конкретного района (с указанием даты и номера документа).

Нюансы в процедуре, если ребенок просто прописан

Если ребенок просто прописан в квартире, но не обладает имущественными правами на нее, то оформлять разрешение в органах опеки не нужно. Но перед продажей всех несовершеннолетних нужно выписать. Сделать это можно только в том случае, когда они одновременно прописываются в другом месте.

Можно ли купить недвижимость на несовершеннолетних в России?

Купить квартиру ребенку вполне возможно. Но до момента совершеннолетия распоряжаться своей недвижимостью без согласия старших он не сможет. До 14 лет все сделки с недвижимостью малолетних всегда совершают законные представители, а позднее требуется их письменное одобрение.

Какие документы нужны при покупке, чтобы оформить?

Если квартира покупается на ребенка до 14 лет, то его согласие не требуется, и он может даже не присутствовать на сделке. В качестве документов будут нужны его паспорт или свидетельство о рождении, а также паспорта родителей. Как и в случае с любой сделкой купли-продажи недвижимости, понадобятся следующие документы:

1. справка об отсутствии долгов за коммунальные услуги;
2. выписка из домовой книги о зарегистрированных лицах;
3. документы на квартиру или договор долевого участия в строительстве.

Если несовершеннолетнему от 14 до 18 лет, то он уже может сам подписать купчую, но в этом случае к вышеуказанному списку добавляется еще и нотариально заверенное письменное согласие родителей на сделку.

Как происходит подобная сделка?

Оформление сделки происходит у нотариуса. Независимо от того, отчуждается ли квартира целиком или в долях сделка требует нотариального заверения.

В тексте указывается, что покупателем является либо сам несовершеннолетний (если ему еще нет 14 лет) в лице законного представителя либо тот факт, что он действует с согласия родителей, опекунов (если возраст уже более 14 лет).

Нюансы при составлении договора

В договоре купли-продажи всегда указывается собственник недвижимости и его законные представители. Перед оформлением сделки, нотариус обязательно проверит их паспорта и полномочия. Дополнительные пункты договора:

1. указание от лица кого действует представитель;
2. описание сторон, с учетом информации о ребенке (данных о его рождении, упоминание о том, что он несовершеннолетний);
3. подпись несовершеннолетнего лица (если он старше 14 лет);
4. подпись законного представителя (если речь о малолетнем покупателе).

• Скачать бланк договора купли-продажи квартиры на ребенка
• Скачать образец договора купли-продажи квартиры на ребенка

Регистрация объекта в ЕГРН на имя нового собственника также потребует дополнительного пакета документов. Будут нужны свидетельство о рождении или паспорт ребенка, копия согласия родителей на сделку.

После достижения 14 лет ребенок вправе подписывать договор купли-продажи самостоятельно, но, с учетом письменного согласия родителей.

Стоит ли оформлять сделки с участием детей?

Покупка недвижимости на ребенка довольно частое явление, особенно, если приобретается жилье в строящемся доме.

Но нужно учитывать, что в случае, если финансовая ситуация в семье изменится, могут возникнуть проблемы с продажей квартиры в связи с согласованием вопроса с органами опеки. В этом случае нельзя будет просто продать жилье и забрать деньги в себе.

Необходимо будет купить другую недвижимость. Даже если ее удастся купить дешевле, придется заблокировать разницу на счете несовершеннолетнего.

Риэлторы советуют не оформлять жилье на 100% на ребенка, а сделать его сособственником. У покупки жилья, которое оформлено на ребенка, также есть много минусов. Сделка может быть неожиданно признана недействительной, что не сулит ничего хорошего.

Читать еще:  Что значит приватизация квартиры и нужно ли её приватизировать?

Какие возникают риски?

Основной риск подобных сделок: возможность признания их недействительными, в связи с нарушением прав детей. Если суд вынесет такое решение, то покупатель и продавец недвижимости должны будут вернуть все полученное по договору.

При покупке жилья у несовершеннолетнего стоит тщательно проверить подлинность разрешения органов опеки и справки о снятии ребенка с регистрации. Желательно также узнать не лишены ли родители своих родительских прав и могут ли они представлять интересы ребенка. Иногда имеет смысл оформить договор титульного страхования, на случай оспаривания прав на недвижимость.

Сделки с участием несовершеннолетних не редкость на рынке недвижимости. От имени детей выступают родители или другие законные представители, предварительно получив разрешение от органов опеки.

Рисков у таких сделок гораздо больше, чем у любых других. Суды всегда находятся на стороне защиты прав несовершеннолетних.

При наличии нарушений можно потерять права на квартиру или столкнуться с другими трудностями.

Источник: https://konsult-urist.ru/subsidii/uchastie-nesovershennoletnih-v-sdelkah-s-zhilem.html

Что нужно знать о сделках с недвижимостью с участием несовершеннолетних

Кроме взрослых, сделки с недвижимостью могут заключать лица, не достигшие совершеннолетия

Портал недвижимости superrielt.ru выяснил у экспертов особенности купли-продажи и аренды жилья, когда в сделках участвуют несовершеннолетние.

Отличается ли законодательство в части заключения сделок с недвижимостью в отношении лиц до 14 лет и несовершеннолетних, достигших 14-летия?

Согласно Гражданскому кодексу, в России есть две категории несовершеннолетних – до 14 лет (малолетние) и в возрасте 14-18 лет.

Вторая категория имеет более широкий круг прав при заключении гражданско-правовых сделок. Если за детей до 14 лет ставят подписи родители, то несовершеннолетний, достигший 14-летия, в документах расписывается сам.

Но для совершения каких-либо действий таким лицом потребуется письменное согласие родителей.

Разрешает ли закон продать недвижимость, если там зарегистрирован (но не собственник) несовершеннолетний? Какие при этом будут условия?

Если человек согласен купить жилье с зарегистрированными лицами и это будет указано в договоре, такую недвижимость продать можно.

Если заключается альтернативная сделка, в договоре указываются условия и срок, в течение которого несовершеннолетний должен быть снят с регистрационного учета.

Если это обычная сделка купли-продажи, то покупатель может попросить продавцов и других лиц выписаться с жилплощади до заключения сделки. В подтверждение этому предоставляется выписка из домовой книги.

Также покупателю нужно убедиться, могу ли жильцы после выписки зарегистрироваться на другой жилплощади.

Переход права собственности на недвижимость – основание для прекращения права пользования квартирой со стороны собственников. То есть предыдущий владелец не вправе пользоваться жильем и проживать в нем.

Все же в некоторых ситуациях человека нельзя снять с регистрационного учета, поскольку он имеет право пожизненного пользования – к примеру, отказался от приватизации. Поэтому, прежде чем заключать сделку, стоит заранее выяснить все спорные моменты.

Какой механизм продажи квартиры, если в числе собственников имеется несовершеннолетний?

Для заключения сделки ребенком любого возраста понадобится согласие органов опеки и попечительства. Чтобы его получить, родителям или опекунам необходимо доказать, что условия жизни несовершеннолетнего не ухудшаться и будут как минимум такими же, как прежде. Если сделка будет заключена без одобрения органов опеки, в дальнейшем ее могут признать недействительной.

К сожалению, доказать, что продажа квартиры не ухудшит условия проживания ребенка, удается не всегда.

Так делают в случаях, когда взамен старой семья покупает меньшую по площади квартиру, но, к примеру, в более хорошем районе. Но практика показывает, что органы опеки обращают внимание, в основном, на сухие цифры.

Вправе ли несовершеннолетний как-либо распоряжаться недвижимостью, которая полностью находится в его собственности?

Согласно действующему законодательству, продажа недвижимости, собственником которой является несовершеннолетний, допускается. Но при заключении такой сделки есть ряд особенности и ограничений.

Например, лица, не достигшие 18 лет, не могут проводить сделки с недвижимостью самостоятельно.

Продать такое жильё можно только, получив письменное разрешение родителей, опекунов или усыновителя, даже если несовершеннолетний является собственником всей квартиры.

Однако с 16 лет несовершеннолетний может в судебном порядке получить право самостоятельно распоряжаться недвижимостью при условии, что его признают дееспособным – к примеру, при рождении ребенка или вступлении в брак.

Чтобы получить разрешение, родителям, опекунам или усыновителям ребенка нужно обратиться в орган опеки и попечительства по своему месту жительства. Там можно взять полный список документов и выяснить, что делать в конкретной ситуации (например, если семья продает недвижимость, собираясь переехать в другой город).

При рассмотрении заявления орган опеки и попечительства руководствуется только интересами ребенка, выдавая разрешение или мотивированный отказ. Стоит отметить, что в законе не указан конкретный список причин, на основании которых орган опеки и попечительства может не дать свое согласие на сделку. Если получен отказ, заявители могут оспорить это в суде.

На каких условиях родитель/опекун может продать недвижимость, собственником которой является несовершеннолетний?

Для продажи недвижимости, которая принадлежит несовершеннолетнему, требуется согласие органов опеки. С большой вероятностью они потребуют, чтобы представитель ребенка заморозил вырученные от продажи деньги на специальном счете, к которому ребенок получит доступ, когда достигнет 18 лет.

Поэтому большого смысла в продаже такой квартиры нет. Альтернативный вариант – органы опеки попросят, чтобы несовершеннолетнему выделили большую долю в другом жилье.

То есть родители не смогут просто потратить деньги по своему усмотрению – придется либо «заморозить» их на специальном счете (а учитывая инфляцию, это очень невыгодно), либо приобрести новую квартиру.

Кто и как может распоряжаться деньгами от сдачи в аренду квартиры, которая принадлежит несовершеннолетнему?

Чтобы сдать в аренду квартиру, которая принадлежит несовершеннолетнему, необходимо получить разрешение в органах опеки и попечительства. Без такого согласия родители не смогут сдать недвижимость в аренду, залог или безвозмездное пользование.

Подразумевается, что родители или опекуны должны согласовать с органами опеки и попечительства условия сдачи квартиры в аренду и условия получения вырученных денег ребенком.

Как правило, в таких случаях органы опеки просят открыть спецсчет на имя несовершеннолетнего, где должны храниться вырученные средства. Эти деньги будут «заморожены», пока ребенок не достигнет совершеннолетия.

При этом родители не смогут пользоваться этими средства (это условие спецсчета).

При приватизации квартиры, где прописан несовершеннолетний, обязательно ли оформлять на него долю или можно обойтись без этого? Какие во втором случае могут возникнуть трудности после достижения ребенком совершеннолетия?

Эксперты настоятельно рекомендуют при приватизации квартиры выделять долю детям до 18 лет. Но многие продавцы предпочитают так не делать. Чтобы избежать необходимости согласовывать сделку с органами опеки, некоторые прописывают несовершеннолетних детей у родственников и при приватизации оформляют долю в квартире только на взрослых. Это существенно упрощает продажу недвижимости.

Однако риелторы говорят, что не рекомендуют своим клиентам покупать такое жилье. Если ребенка выписали до приватизации, он может в судебном порядке потребовать, чтобы новый собственник вернул деньги за его долю, которую ранее не выделили родители.

Причем в отношении таких дел нет срока исковой давности – человек может потребовать восстановления своих прав с выплатой компенсации и в 30, и в 50, и в 80 лет. Вряд ли кому-то захочется постоянно ждать подвоха.

Риск того, что квартиру, в которой прописан несовершеннолетний, приватизируют без ведома органов опеки и без выделения ему доли, крайне мал.

Как продать квартиру, которая сдается в аренду, если там зарегистрирован несовершеннолетний ребенок нанимателей (они не являются родственниками собственника недвижимости)?

По словам экспертов, при сдаче квартиры в аренду лучше делать временную регистрацию нанимателей на основании арендного договора. Это не усложнит дальнейшую продажу квартиры.

Добровольно выписать ребенка до 14 лет могут только его законные представители. Несовершеннолетний после 14 лет подает заявление самостоятельно с согласия законного представителя.

Если собственник зарегистрировал ребенка на постоянной основе, а ребенок или законные представители не хотят добровольно снимать его с регистрационного учета, собственник может добиться выписки несовершеннолетнего только в судебном порядке.

Гражданский кодекс содержит своего рода механизм защиты для арендаторов помещений при любом правовом статусе – физическое или юридическое лицо и типе помещения.

Если жилье сдано в аренду, то переход права собственности на него к другому лицу не считается основанием для прекращения или изменения условий аренды.

Это даёт арендатору определенную стабильность, поскольку он на законных основаниях может пользоваться жильем до окончания оговоренного срока на таких же условиях, даже если сменится собственник.

Так, в этом случае при продаже недвижимости будут действовать общие правила, а факт сдачи квартиры в аренду никак не усложнит оформление документов при заключении сделки.

В этом случае при уклонении арендатора от исполнения своих обязательств по договору новый собственник может потребовать принудительного прекращения регистрации по месту нахождения в судебном порядке.

Но при этом существует много подводных камней, которые для каждого случая будут разными, поэтому рассмотреть ситуацию в целом однозначно нельзя.

Источник: https://superrielt.ru/articles/11693/

Участие несовершеннолетних в сделках с недвижимостью

В соответствии со ст. 60 Семейного кодекса РФ и ст. 26, 28, 37 Гражданского кодекса РФ все сделки с недвижимостью с участием несовершеннолетних в возрасте до 18-ти лет регулируются действующим законодательством и находятся под контролем органов опеки и попечительства.

Органы опеки и попечительства уполномочены защищать имущественные права несовершеннолетних детей при проведении сделок с недвижимостью. Любое изменение в правовом статусе жилого помещения, принадлежащего несовершеннолетнему, должно быть согласовано с этим органом.

Перечень сделок, которые подлежат согласованию в органах опеки и попечительства:

• продажа жилой недвижимости (отчуждение собственности).
• обмен муниципального жилья: комнаты, квартиры, дома на другое жилье.
• передача жилой недвижимости в залог, в том числе при оформлении кредита или ипотеки.
• дарение недвижимого имущества, собственником которого является несовершеннолетний;
• сдача в наем или в аренду, в безвозмездное пользование недвижимого имущества несовершеннолетнего;
• обмен имущества несовершеннолетнего;
• отказ от преимущественной покупки доли;
• раздел имущества несовершеннолетнего;
• отказ от наследства;
• выдел доли из имущества несовершеннолетнего;
• отказ от участия в приватизации жилья;
• другие сделки, влекущие за собой уменьшение имущества несовершеннолетнего.

Совершеннолетие в РФ наступает с 18 лет, именно с этого возраста человек и приобретает дееспособность в полном объеме.

Дееспособность определяется как способность гражданина своими действиями приобретать и осуществлять гражданские права (например, право на обращение в суд, избирательное право, право свободно распоряжаться своим имуществом), создавать для себя гражданские обязанности (например, нести ответственность за неисполнение договора) и исполнять их.

Несовершеннолетние возрастной группы до 18 лет делятся на малолетних, которым еще нет 14 лет, и несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет.

От имени малолетнего ребенка (до 14 лет) в сделке всегда действуют их родители или другие законные представители.

Что касается детей в возрасте от 14 до 18 лет, то эта группа несовершеннолетних более самостоятельна в заключении сделок. Они сами их совершают, расписываются в документах и т. д.

Но делают они это исключительно с письменного согласия родителей или же других законных представителей, причем вышеуказанное согласие должно быть нотариально удостоверено.

При этом с 14 лет ребенок может принимать участие в сделках, только если имеет на руках паспорт (и свидетельство о рождении).

Однако, законодательством предусмотрены случаи, когда полной дееспособности ребенок может достичь и до достижения 18-ти летнего возраста:

• если он вступает в брак до 18 лет, он считается полностью дееспособным со времени регистрации брака, причем остается таковым и в случае расторжения брака.
• если он работает по трудовому договору или занимается предпринимательской деятельностью. Для этого необходимо получить разрешение органа опеки и попечительства при согласии обоих родителей или законных представителей. Если родители или опекуны такого согласия не дают, а ребенок хочет, чтобы его признали полностью дееспособным и имеет для этого все основания — то признание ребенка полностью дееспособным до достижения 18 лет происходит по решению суда. Юридически эта процедура называется эмансипацией.

Некоторые родители ошибочно полагают, что обращаться в органы опеки и попечительства за разрешением на отчуждение собственности несовершеннолетнего необходимо лишь в случае ухудшения жилищных условий ребенка.

Это не так: любая сделка, затрагивающая права и интересы несовершеннолетнего гражданина РФ, и меняющая правовой статус недвижимости, принадлежащей ребенку, без соответствующего разрешения органа опеки и попечительства не будет удостоверена нотариусом, и, соответственно, не будет зарегистрирована Федеральной регистрационной службой.

Разрешение органов опеки и попечительства потребуется также, и при регистрации несовершеннолетнего по месту жительства только с одним из родителей.

Что касается приватизации жилого помещения, в котором живет несовершеннолетний, то по закону несовершеннолетний должен обязательно участвовать в приватизации жилья по месту постоянной регистрации. В исключительных случаях, ребенок может не участвовать в приватизации, например, когда ребенок уже имеет другую собственность.

Для этого также необходимо обратиться в органы опеки и попечительства за согласием на неучастие ребенка в приватизации жилого помещения.

Согласие органа опеки и попечительства нужно и при обмене муниципального жилья, в котором проживает подросток, делении долей в квартире, приватизированной в общую совместную собственность, и др.

Если квартира или доля в квартире принадлежит несовершеннолетнему, то следует знать следующее:

Итак, для продажи собственности, принадлежащей гражданину в возрасте от 14 до 18 лет, необходимо письменное одобрение сделки от законного представителя, заверенное нотариусом. В свою очередь, законный представитель ребенка может дать свое согласие на продажу только с предварительного письменного разрешения органа опеки и попечительства.

Для того чтобы продать квартиру, которая является собственностью несовершеннолетнего, также необходимо получить согласие органа опеки и попечительства. Для этого понадобится достаточно объемный пакет документов, включающий в себя (в общем случае):

• паспорта всех участников сделки;
• свидетельство о рождении ребенка.
• заявление родителей несовершеннолетнего, а в случае их отсутствия – документ, подтверждающий данный факт (свидетельство о смерти, решение суда о лишении родительских прав, решение суда о признании родителя безвестно отсутствующим и пр.).
• заявление несовершеннолетнего, участвующего в сделке, достигшего 14-ти летнего возраста;
• документы, подтверждающие права собственности на все жилые помещения, участвующие в сделке (свидетельство о собственности на жилище, договор мены, купли-продажи, свидетельство о праве на наследство по закону или что-то иное).
• справки БТИ о стоимости на все жилые помещения, участвующие в сделке.
• экспликация и поэтажный план (кадастровый план) на все жилые помещения, участвующие в сделке.
• выписки из домовых книг на все жилые помещения, участвующие в сделке (только подлинники).
• копии финансовых лицевых счетов на все жилые помещения, участвующие в сделке (только подлинники).

Уполномоченный инспектор формирует пакет документов и передает его на комиссию, действующую при муниципалитете.

Затем выходит подписанное главой муниципалитета распоряжение, в котором должно быть четко указано, при соблюдении каких условий может быть совершена сделка.

Рассматривая вопрос о разрешении на проведение сделок с участием несовершеннолетних, органы опеки и попечительства стараются учесть все факторы, из-за которых в последующем сделка может быть расторгнута, а жилищные права несовершеннолетнего окажутся нарушенными.

1. Основополагающий принцип при принятии позитивного решения: доля собственности ребенка не должна уменьшаться, а жилищные условия — ухудшаться.
2. Если родители считают, что орган опеки необоснованно или неправомерно отказал в продаже имущества несовершеннолетнего, то законом предусмотрено право обжаловать такой отказ в суде.
3. Говоря о государственной регистрации сделок с участием несовершеннолетних, следует подчеркнуть следующее:

• договор купли-продажи жилого помещения от имени ребенка до 14 лет подписывает законный представитель, который также должен подписать заявление о государственной регистрации и представить другие необходимые документы на регистрацию.
• если же ребенок достиг возраста 14 лет, то он может подписать договор и предоставить документы на регистрацию самостоятельно.

Документы, предъявляемые на государственную регистрацию (в случае купли-продажи квартиры):

• заявление;
• документы, удостоверяющие личность (паспорт для лиц, достигших 14 лет, свидетельство о рождении для лиц не достигших 18 лет, документы, подтверждающие полномочия опекунов и попечителей, и т. д.);
• квитанция об уплате государственной пошлины;
• договор купли-продажи;
• кадастровый паспорт, экспликация;
• выписка из домовой книги;
• правоустанавливающие документы на квартиру;
• разрешение органа опеки и попечительства на распоряжение законными представителями имуществом лиц, не достигших четырнадцати лет;
• письменное согласие родителей, усыновителей или попечителя на совершение сделки несовершеннолетним в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет;
• разрешение органа опеки и попечительства на дачу законными представителями согласия несовершеннолетним в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет, на распоряжение имуществом;
• документ, подтверждающий право несовершеннолетнего в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет распоряжаться имуществом без согласия законных представителей (решение органа опеки и попечительства либо суда о признании несовершеннолетнего полностью дееспособным (эмансипированным), свидетельство о заключении брака несовершеннолетним);
• договор о передаче ребенка на воспитание в приемную семью, заключенный органом опеки и попечительства и приемными родителями.

Следует при этом отличать сделку по продаже квартиры, где собственником является несовершеннолетний, от продажи квартиры, где ребенок имеет лишь право пользования, то есть не является собственником.

Если ребенок не является собственником жилого помещения, то обращаться в орган опеки за разрешением на продажу не надо. Например, квартира принадлежит мужу и жене, ребенок прописан в квартире. В этой ситуации при продаже жилья посещать сотрудников опеки и попечительства не нужно.

Но если в продаваемой квартире зарегистрирован несовершеннолетний, который находится под опекой или попечительством, либо ребенок, оставшийся без родительского попечения, и продажа жилого помещения скажется на интересах ребенка, то отчуждение возможно только с согласия органа опеки. В данной ситуации интересы ребенка могут пострадать от того, что ему просто негде будет жить. Ведь при продаже квартиры он может быть снят с регистрационного учета по месту жительства.

Подводим итог:

• опекун, попечитель, их супруги и близкие родственники не могут совершать возмездные сделки со своим подопечным. Нельзя, например, родителям продать квартиру своему несовершеннолетнему ребенку, так же как и нельзя родителям выкупить квартиру у своего ребенка. Но родители или другие законные представители вправе подарить квартиру несовершеннолетнему или передать недвижимое и иное имущество в безвозмездное пользование;
• сделки, совершенные непосредственно самими несовершеннолетними, не достигшими четырнадцати лет, ничтожны. Однако в интересах малолетнего, по требованию его законных представителей, такая сделка может быть признана судом действительной, если она совершена к выгоде малолетнего;
• сделка, совершенная несовершеннолетним в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет без согласия его родителей, усыновителей или попечителя, в случаях, когда такое согласие требуется, может быть признана судом недействительной по иску родителей, усыновителей или попечителя;
• в Семейном кодексе РФ закреплено важное правило, в соответствии с которым ребенок не имеет права на приобретение в собственность имущества родителей, а родители не имеют права на приобретение в собственность на имущества ребенка (за исключением наследования имущества);
• если родители сдают в аренду жилое помещение ребенка, то для этого необходимо согласие органа опеки и попечительства. Также не следует забывать, что с дохода, полученного от сдачи имущества в аренду, необходимо будет уплачивать НДФЛ в размере 13%, а обязанность подачи налоговой декларации лежит полностью на плечах законного представителя ребенка;
• опекуны не вправе, без согласия органа опеки и попечительства, отказываться на имущественных прав, принадлежащих ребенку в силу требований действующего законодательства. Нельзя, например, отказаться от права на наследство или права на участие в приватизации жилья, без получения предварительного письменного согласия органа опеки и попечительства.

Источник: http://garantplus48.ru/article.php?name=uchastie-nesovershennoletnih-v-sdelkah-s-nedvijimostju

Особенности участия несовершеннолетних в гражданском обороте недвижимости

Согласно статье 40 Конституции РФ «Каждый имеет право на жилище», отсюда следует, что и несовершеннолетний обладает данным правом. Поскольку дети являются специальным, уязвимым субъектом правоотношений, защита их прав и законных интересов осуществляются государством. Наличие данных прав у несовершеннолетних лиц предполагает и их охрану.

Сама процедура сделки, в которой участвует несовершеннолетний непростая.

Поскольку присутствуют различия в правах и обязанностях детей и уже взрослых, самостоятельных граждан, поэтому сама сделка с участием особенного субъекта влечет за собой и особый порядок ее проведения, который следует соблюдать в рамках закона, иначе операция с недвижимостью будет признана недействительной.

Несовершеннолетний как отдельный субъект гражданского права является обладателем некоторых прав на имущество. Статья 60 Семейного Кодекса РФ регламентирует имущественные права ребенка, в их числе: право собственности, право на имущество, которое было получено в дар или в порядке наследования, а также право на имущество, приобретенное на средства ребенка.

Данным имуществом могут быть движимые, недвижимые вещи, которые обладают любой стоимостью, также сюда входят ценные бумаги, паи, доли в каком-либо капитале, вклады, которые были внесены в кредитные и коммерческие учреждения, дивиденды по вкладам и многое другое. Все это имущество, как упоминается в статье 60, может быть получено им в дар или передано по наследству.

Также ребенок в полной мере может стать собственником дома или квартиры в результате приватизации. Несовершеннолетний вправе распоряжаться своим имуществом, но его полномочия относительно объектов собственности зависят от наличия дееспособности, как упоминалось ранее.

Также законодательно закреплено, что родители не имеют право собственности на имущество ребенка, а ребенок, в свою очередь, не имеет права собственности на имущество родителей. Данная норма защищает права несовершеннолетнего от необдуманных действий родителей, попечителей в отношении имущества, принадлежащего на праве собственности не достигшему совершеннолетия гражданину.

Также стоит сказать о том, что несовершеннолетние от 14 лет имеют право заключать договора и подписывать сделки самостоятельно, конечно, с сопровождением родителей или его законных представителей. А вот малолетние до 14 лет таким правом еще не обладают, именно осуществлять такое право за них могут их законные представители или же родители.

Касаемо соблюдения защиты прав несовершеннолетних со стороны государства, то здесь действуют органы опеки и попечительства. Для проведение различных операций с недвижимостью необходимо получить разрешение органов опеки, которые, в свою очередь, проверяют не нарушены ли были права и законные интересы несовершеннолетнего лица.

На основании статей 26, 28, 37 Гражданского Кодекса и статьи 60 Семейного Кодекса все действия с недвижимостью, где участвуют лица, не достигшие совершеннолетия, находятся под надзором органов опеки и попечительства. Именно этот орган защищает права несовершеннолетних в сделках с недвижимостью, он проверяет законность действий родителей и иных представителей ребенка.

Данная процедура необходима при осуществлении следующих сделок:

• -продажа жилой недвижимости;
• -дарение такового имущества, когда собственник несовершеннолетний;
• -сдача в аренду, безвозмездное пользование;
• -обмен имущества, которое принадлежит на праве собственности несовершеннолетнему;
• -отказ от преимущественной покупки доли;
• — раздел имущества несовершеннолетнего;
• — отказ от наследства;
• — выдел доли из имущества несовершеннолетнего;
• — отказ от участия в приватизации жилья;
• — иные сделки, которые могут повлечь за собой умаление имущества несовершеннолетнего.

Дача согласия органами опеки и попечительства на сделку обладает некоторыми особенностями:

•  на законодательном уровне отсутствует контроль за сделки, в которых участвует несовершеннолетний со своим имуществом;
•  подавляющее большинство сделок случаи, когда жилье приобретается одновременно с обязательным включением детей в число собственников жилого помещения. Получается, что утрата права собственности у несовершеннолетнего и его приобретение осуществляется одновременно или же утрата права собственности в сделке, при которой имущество отчуждается, не совершается;
•  защиту прав и законных интересов детей осуществляют родители или иные законные представители, а органы опеки и попечительства, в свою очередь, вмешиваются тогда, когда происходит нарушение, те, когда законные представители действуют не в интересах несовершеннолетнего;
•  само согласие, данное органами опеки и попечительства, представляет собой лишь предварительное решение, законные представители не обязаны совершать сделку, они просто имеют на это право.

Говоря об отказе в проведении сделки, наиболее частыми причинами являются:

• наличие возможности оспорить или признать недействительной сделку купли-продажи или мены в будущем, что в последующем приведет к потере жилья несовершеннолетнего;
•  после совершения сделки уменьшается доля собственности ребенка в жилом помещении;
• возможное ухудшение жилищных условий ребенка после совершения сделки.

Поскольку практически в каждом случае необходимо согласие органов опеки и попечительства, необходимо затронуть вопрос, который затрудняет деятельность данного органа.

На законодательном уровне отсутствуют правила, критерии, согласно которым органы опеки и попечительства дают согласие на проведение операций с недвижимостью несовершеннолетнего лица.

Данный нюанс не позволяет конкретно основываться на какие-то определенные правила, нормы, согласно которым, например, в данном случае стоит отказать, а в другом-нет.

Свою точку зрения высказал адвокат, уполномоченный по правам детей в Москве «отсутствуют единые критерии деятельности органов опеки и попечительства, единые подходы в принятии решений, дачи заключений в суды», в результате чего «органы опеки и попечительства дают согласие на сделки, не отвечающие интересам несовершеннолетних, без всестороннего и подробного изучения ситуации, не выявляют противоречий между интересами детей и их родителей, которые приводят к нарушению прав несовершеннолетних, не устанавливают, вправе ли родители представлять интересы детей»[2].

В пример можно привести Апелляционное определение от 2 июня 2016 г. по делу № 33-21292/16 [3] о признании недействительным договора дарения доли. Спорная трехкомнатная квартира находилась в равнодолевой собственности В., фио и их несовершеннолетнего сына В.

По договору дарения от дата фио подарила принадлежащую ей 1/3 доли в праве на спорную квартиру П. Согласие органов опеки и попечительства на совершение данной сделки получено не было. В дальнейшем по договору дарения от дата П. произвел отчуждение своей доли в праве собственности на спорную квартиру М.О.

На момент заключения договоров дарения в спорной квартире были зарегистрированы истец В., ответчик фио, и их сын В. Согласно выписке из домовой книги, после заключения договора дарения в жилом помещении был зарегистрирован М.О.

Суд приходит к выводу о том, что данная сделка считается ничтожной на основании статьи 168 Гражданского Кодекса РФ.

Как правильно указал суд первой инстанции в обжалуемом судебном акте, фио заключила безвозмездный договор отчуждения своей доли в праве собственности на квартиру постороннему лицу, не члену семьи, вынуждая тем самым ребенка фактически проживать в одной квартире с посторонними людьми, то есть сделка совершена последней в нарушение ст. 169 ГК РФ.

Верным является и вывод суда первой инстанции о том, что, заключив оспариваемый договор дарения доли спорной квартиры, фио фактически освободила себя от выполнения обязанностей родителя по созданию нормальных жилищных и иных условий для своего сына, чем нарушила норму ст. 61 СК РФ.

Данный орган, осуществляя свои обязанности, проверяет целесообразность проводимой сделки. Помимо удостоверения, нотариус обеспечивает публичную достоверность подобной процедуры.

В данном случае полномочия нотариуса охватывают не только функции органов опеки и попечительства, но и функции последующей государственной регистрации сделок.

Следующим этапом представляется государственная регистрация. Она является составной частью гражданского оборота, на ее этапе происходит приобретение, изменение и прекращение прав на какое-либо недвижимое имущество.

При этом, хотелось бы отметить, что данная ступень проведения сделки проверяет ее законность, на этом этапе работа со сторонами сделки отсутствует, происходит лишь узаконивание сделки, отсутствует юридическая помощь и правовая поддержка участников гражданского правоотношения.

Помимо документов на недвижимое имущество, предоставляются документы, которые подтверждают законность представителей несовершеннолетнего. Необходимы также документы и самого ребенка, если от 14 до 18, то это документ, подтверждающий личность, если младше 14, то свидетельство о рождении.

Еще один пример из судебной практики, который иллюстрирует нам важность соблюдения прав и интересов несовершеннолетних, подчеркивает особенность данного специального субъекта в гражданских правоотношениях.

Апелляционное определение Московского городского суда от 28 июля 2016 г. по делу № 33-29628 [4] о признании договора дарения квартиры недействительным. фио, являлась собственником двухкомнатной квартиры, зарегистрирована по месту жительства и постоянно проживала.

Распоряжением ОСЗН адрес от 25 июля 2014 года № 303 за несовершеннолетней фио сохранено право пользования квартирой по адресу: адрес, жилое помещение поставлено на контроль.

19 декабря 2014 года между фио и фио заключен договор дарения квартиры адрес, по которому право собственности на квартиру перешло безвозмездно фио. Указанный договор зарегистрирован в Управлении Росреестра по Москве 13 апреля 2015 года.

При заключении договора согласие органов опеки и попечительства на отчуждение квартиры в пользу фио сторонами договора получено не было, что в суде первой инстанции сторонами не оспаривалось.

Решением Нагатинского районного суда адрес от 20 ноября 2015 года, вступившим в законную силу 12 января 2016 года, фио признана недееспособной. Распоряжением ОСЗН адрес от 17 февраля 2016 года № 28р над фио установлена предварительная опека, опекуном временно назначена фио.

Истец фио, действующая в интересах несовершеннолетней фио, , обратилась в суд с иском к ответчикам фио, фио о признании недействительным договора дарения квартиры адрес, заключенного между ответчиками 19 декабря 2014 года.

Разрешая заявленные исковые требования применительно к положениям ст. ст. 167, 168, п. 4 ст.292 ГК РФ, суд первой инстанции, оценив собранные по делу доказательства в их совокупности, пришел к выводу о том, что договор дарения квартиры противоречит требованиям закона и нарушает права несовершеннолетней фио, поскольку заключен без согласия органов опеки и попечительства, вопреки интересам несовершеннолетнего ребенка.

С учетом этого, суд первой инстанции удовлетворил заявленные исковые требования в полном объеме.

Также целесообразно затронуть вопрос о недействительности сделок с участием несовершеннолетних граждан. Сделка признается недействительной в случае, если:

1.  сделка заключена с лицом до 14 лет;
2.  сделка совершена лицом от 14 до 18 лет без письменного согласия родителей и иных законных представителей;
3. продажа жилого имущества, собственником которого является несовершеннолетний, без предварительного согласия органов опеки и попечительства.

В первом случае хочется сказать, что малолетний вправе совершать мелкие бытовые сделки, остальные же будут считаться ничтожными.

Но в суде возможно доказать действительность совершенной сделки, если она была совершена с выгодой для несовершеннолетнего.

Во втором случае сделка будет признана ничтожной, если для ее совершения обязательно требовалось письменное согласие родителей или других законных представителей ребенка.

В указанную дату А.Н. также заключила договор купли-продажи жилого помещения с ответчиком К., приобрела у последней жилой дом.

Однако указанный дом №… признан непригодным для постоянного проживания, в связи с имеющимися деформациями стен, несущих конструкций, и со значительной степенью биологического повреждения элементов деревянных конструкций.

Вышеуказанными незаконными действиями ответчика А.Н. нарушены имущественные (собственность), жилищные права несовершеннолетних детей.

Решением Кумертауского межрайонного суда Республики Башкортостан от 7 июля 2016 г. постановлено: исковые требования Администрации городского округа город Кумертау Республики Башкортостан в интересах несовершеннолетних А.К. и А.А. к А.Н., М.

Применить последствия недействительности сделки. Прекратить за М. право собственности, зарегистрированное на основании договора купли-продажи от 18 июня 2015 года, и прекратить право пользования М. жилым помещением – комнатой. Возвратить в собственность А.Н. и ее несовершеннолетних детей А.К., и А.А., по 1/3 доли в праве общей долевой собственности каждому на жилое помещение – комнату.

Таким образом, хотелось бы еще раз отметить, что сделки с участием несовершеннолетних представляют собой сложную процедуру. Права и обязанности, которые появляются с возвратом, только возрастают, а вместе с ними и нюансы проведения сделок с участием специального субъекта.

В настоящее время в законодательстве имеются некоторые недочеты при реализации права охраны прав и интересов несовершеннолетних органами опеки и попечительства, что способствует разрозненной практике как принятия решений по выдаче разрешения на операцию с недвижимостью, где участником правоотношения является несовершеннолетний, так и при вынесении решений судами.

Источник: http://human.snauka.ru/2019/11/26197