Порядок взыскания неустойки с застройщика по договору участия в долевом строительстве

Отношения между застройщиком и участниками долевого строительства регулируются ФЗ РФ «Об участии в долевом строительстве….».

В случае просрочки сдачи жилого дома, участники долевого строительства вправе требовать с застройщика возмещения материального и морального вреда, в размере, предусмотренном как заключенным договором, так и статьями указанного закона.

Граждане вправе требовать взыскания неустойки, как в досудебном, так и в судебном порядке, особенности обоих разновидностей взыскания будут рассмотрены ниже.

Условия взыскания неустойки

Неустойка с застройщика при долевом строительстве может быть взыскана на следующих условиях:

• При наличии у участников долевого строительства договора, подтверждающего право долевого участия в строительстве жилья.Договор долевого участия а также документы, могущие подтвердить своевременную оплату должны быт заверены у нотариуса, а также зарегистрированы;
• При наличии у участников долевого строительства документов, могущих подтвердить факт внесения оплаты на счета застройщика и отношение данных сумм к договору долевого участия;
• При наличии договора купли продажи;
• При наличии договора инвестирования строительства;
• При заключении иных договоров, могущих стать подтверждением факта существования денежных отношений между участниками долевого строительства и застройщиком.

Собрав все необходимые документы, а также имея на лицо факт просрочки сдачи готового жилья, можно смело обращаться либо к застройщику, либо, если тот не реагирует, – непосредственно в суд, для выяснения обстоятельств дела.

Расчет неустойки

• Согласно закону о долевом строительстве размер неустойки, на которую могут рассчитывать граждане, заключившие договор о долевом строительстве, зависит от ставки рефинансирования ЦБ РФ, и равен для физических лиц 1/150 данной ставки, а для юридических – 1/300.
• Расчет размера неустойки производится путем определения процентного отношения к сумме неисполненного обязательства, а также путем установления процента от суммы, несвоевременно исполненного обязательства за каждый день просрочки.
• Неустойка может быть установлена и рассчитана в твердом денежном эквиваленте, так, как показано в ниже приведенном примере.
• Пример: При подаче заявления в суд, истец, то есть участник договора долевого строительства понимает, что вправе рассчитывать на компенсацию от застройщика, за потраченное им время, но сам размер компенсации – неустойку, обычно рассчитывает суд.
• Впрочем, используя следующие формулы можно произвести данный расчет самостоятельно.
• (Х×У×В)÷100÷150 = С, где:

• Х – стоимость квартиры, согласно договору;
• У – Ставка рефинансирования на момент подачи искового заявления в суд;
• В – количество дней просрочки;
• 1/150 – размер пенни для граждан;
• С – неустойка.

Следуя приведенной формуле можно также рассчитать и размер неустойки для юридически лиц и предпринимателей, заменив 1/150 на 1/300.

Досудебное взыскание неустойки

Составить претензию можно как под руководством юриста, так и самостоятельно, указав в ней следующую необходимую информацию:

• Точную дату заключения договора о долевом участии;
• Реквизиты дольщика;
• Реквизиты застройщика;
• Претензию;
• Сумму, на которую дольщик рассчитывает;
• Сроки выплаты неустойки;
• Число написания претензии;
• Подпись.

Подготовка предложения добровольной уплаты

Также участник долевого строительства может подготовить и направить в адрес застройщика предложение о добровольной уплате неустойки, в срок, устраивающий обе стороны. Обычно подобное предложение обговаривается при личной встрече застройщика и дольщика.

Предложение о добровольной уплате фактически та же претензия, но составленная в более произвольной письменной форме.

Игнорирование поступившего предложения застройщиком должно стать веским поводом для передачи дела о неустойки в суд.

Расчет суммы неустойки и убытков

Дольщик вправе требовать с застройщика не только возмещения неустойки за каждый день, прошедший с момента окончания сроков сдачи, но и возмещения убытков, понесенных в случае просрочки.

Так, к примеру, индивидуальный предприниматель, офис которого оказался не сдан в положенное время, из-за чего он не смог приступить к осуществлению своей деятельности, и соответственно, испытал материальные трудности, вправе требовать с застройщика полной компенсации всех материальных затрат.

Как уже говорилось выше, сумма неустойки рассчитывается по формуле:

• (Х×У×В)÷100÷150 = С – для граждан,
• (Х×У×В)÷100÷300 = С – для юридических лиц.

Пример: Стоимость квартиры равна 1 000 000 рублей, ставка рефинансирования равна 8%, количество дней просрочки равно 150. Подставим данные цифры в формулу и получим:

(1000000 ×8×150) ÷100 ÷150 = 80 000.

Перечень документов для обращения к застройщику

Главным и основным документом, который понадобиться участнику договора о долевом строительстве является оригинал данного документа. Именно с ним рекомендуется идти к застройщику.

Также дольщику понадобятся иные документы, подтверждающие сроки передачи собственности застройщиком, квитанции, выступающие в качестве подтверждения исполнения дольщиком его обязательств по оплате перед застройщиком.

Передача предложения и документов застройщику

Передать предложение о досудебном урегулировании вопроса, связанного с неустойкой, а также перечисленные выше документы можно как при личном визите в офис к застройщику, так и по почте. При этом и предложение, и документы должны быть зарегистрированы соответствующими служащими, чтобы впоследствии застройщику не удалось оспорить факт их получения.

При передаче документов по почте необходимо сохранить квитанцию об оплате почтового письма, в дальнейшем ее потребуется предъявить в суде.

Судебное взыскание неустойки

Подать в суд для взыскания неустойки можно в любое удобное время, исключительно до принятия строения в собственность от застройщика.

Для начала судебного процесса о взыскании неустойки понадобиться заявление дольщика, а также документы, перечень которых будет указан ниже.

Подготовка искового заявления

Исковое заявление на взыскание неустойки пишется в письменной произвольной форме, с указанием полных реквизитов дольщика, реквизитов застройщика, условий, на которых был заключен договор, стоимости жилья и сроков его сдачи в эксплуатацию.

В заявлении нужно обязательно указать сумму, на которую претендует дольщик, а также реквизитные счета, куда она могла бы быть перечислена.

Подготовка документов и оплата госпошлины

Для подачи в суд необходимы те же документы, что предъявлялись застройщику в период досудебного урегулирования, плюс переписка между дольщиком и застройщиком, если она имелась.

В общем виде перечень документов выглядит следующим образом:

• Исковое заявление;
• Договор долевого строительства;
• Квитанции об оплате договора долевого строительства;
• Копия паспорта истца;
• Копия паспорта супруги;
• Выписка и ЕГРП по истцу и его супруги;
• Свидетельство о браке;
• Иные документы;
• Квитанция об оплате госпошлины.

В том случае, если стоимость иска не превышает 1000000 рублей, истец, в данном случае дольщик, от уплаты госпошлины освобождается. В остальных случаях, он обязан выплатить 0.5% от суммы превышающей 100000 рублей, но не более 60000.

Подача иска в суд

Для ускорения процесса лучше подавать индивидуальный, а не коллективный иск.

Заявление подается в суд общей юрисдикции, как по месту нахождения дольщика, так и по месту официального расположения застройщика.

Исполнение решения суда

Застройщик обязан исполнить решение суда не позже чем спустя 10 дней, после его принятия и вступления в законную силу.

Если он этого не сделает дольщик вправе подать повторный иск в суд с требованием привлечь такого дольщика к более суровой ответственности.

Обращение к специалистам

Любой гражданин, внимательно изучивший данную статью, может начать процесс взыскания неустойки с застройщика самостоятельно, не затрачивая средства на оплату дорогостоящих специалистов в юридической области.

Вместе с тем, помощь компетентного юриста никогда не помешает, так как позволит не только избежать возможных ошибок, но и ускорить процесс въезда в новое жилье, получив при этом неплохую материальную компенсацию.

Источник: http://prokvartiru.com/dolevoe-uchastie/poryadok-vziskaniya-neustojki-s-zastrojschika

Как взыскать неустойку по ДДУ? Алгоритм взыскания неустойки по договору долевого участия

Строительство жилых домов зачастую осуществляется за счет заемных средств. И при возникновении финансовых трудностей (изменение курса валюты, наступление финансовых кризисов, отсутствие своевременного финансирования) могут привести к приостановке процесса строительства.

Законы Российской Федерации в такой ситуации находятся на стороне дольщиков и дают им право и возможность взыскать неустойку за несвоевременную сдачу объекта.

Основным документом, регулирующим отношения застройщика и клиента, является договор долевого участия.

Дду – договор долевого участия

Регуляторы

Данный договор регулируется ФЗ № 214 от 30 декабря 2014 года «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ». Но на практики компании – застройщики часто намеренно игнорируют данный документ для достижения своих целей и защиты своих интересов.

Это может проявляться в создании кооперативов с клиентами без подписания договора о долевом участии или в подписании предварительного договора без его регистрации в государственных органах Росрееста.

Если же все сделано в рамках закона – договор долевого участия подписан и зарегистрирован в госорганах, то взыскание неустойки значительно упрощается.

Алгоритм взыскания неустойки по ДДУ

1. Подготовка и направление застройщику соответствующей претензии.
2. Выбор схемы дальнейшего взаимодействия с застройщиком (общая юрисдикция или арбитраж).
3. Первая инстанция.
4. Апелляционная инстанция.
5. Исполнение принятого судом решения.

Отдельно стоит выделить досудебный порядок разрешения спора – составление и направление претензии.

Как показывает практика, правильно составленная претензия является залогом того, что конфликт будет разрешен в вашу пользу.

Как составить претензию на взыскание неустойки, убытков и штрафов?

ВАЖНО при заполнении претензии стоит уделить внимание проверке адреса застройщика. Обычно он указан в договоре долевого участия, но не лишним будет его перепроверить по выписке из ЕГРЮЛ по ИНН застройщика.

При подготовке претензии следует основываться и ссылаться на следующие документы:

• Статья 6 ФЗ – 214,
• Статья 310 Гражданского кодекса РФ,
• Договор долевого участия, в котором отражены сроки сдачи дома в эксплуатацию.

Подавать претензию следует лично в офисе застройщика, либо почтовым отправлением по юридическому и фактическом адресам письмом с описью и уведомлением о доставке.

В случае личного обращения в офис застройщика претензия стоит подготовить в двух экземплярах, на своем экземпляре получить отметку о вручении документа (дата, входящий номер, подпись лица, которое приняло претензию).

На рассмотрении претензии у застройщика по закону имеется 10 дней, по истечении которых дольщики могут подавать исковые заявления в суд, даже не дождавшись ответа от застройщика.

В случае отправления претензии по почте срок в десять дней будет рассчитываться с момента доставки письма адресату. Дату доставки можно отследить по номеру отправления на сайте Почты России.

При отправке документа следует сохранить составленную опись и квитанцию об оплате услуги.

Эти документы будут выступать в суде подтверждением того, что процедура досудебного разбирательства соблюдена в полном объеме.

При отправке претензии предпочтение стоит отдавать именно второму способу, в таком случае вы не столкнетесь с тем, что лицо, которое приняло у вас претензию, не имеет надлежащих полномочий или действовало по доверенности, которая была уже отозвана к моменту приема претензии.

Взыскание неустойки по ДДУ в судебном порядке

Ключевой момент в подаче искового заявление

Это – определиться с подведомственностью судебного дела: дела общей юрисдикции или арбитраж. Если брать во внимание сроки рассмотрения дел в арбитражном суде и судах общей юрисдикции, то в первом варианте будет незначительно, но быстрее. Главное преимущество, которое дает рассмотрение дела в арбитражном суде – более прогнозируемый результат рассмотрения дела, меньше вероятность изменения суммы неустойки. В судах общей юрисдикции единой судебной практике в отношении подобных дел нет, и результаты рассмотрения дела могут отличаться не только в разных судах, но и у разных судей. Отдать предпочтение судам общей юрисдикции стоит только в случае незначительных сумм неустоек, которые не могут покрыть расходы на ведение дела в арбитражном суде.

При обращении в арбитражный суд стоит заручиться юридической поддержкой специалистов, которые уже занимаются подобной практикой более одного года. В суд общей юрисдикции, при наличии достаточного количество свободного времени, можно обратиться и самостоятельно.

Обращение в суд общей юрисдикции

Исковое заявление подается по месту постоянной или временной регистрации истца либо ответчика в районные или городские суды. Допускается обращение в суд по месту исполнения обязательств по договору.

ВАЖНО расположение строящегося объекта не всегда может быть принято как место выполнения обязательств по договору.

На данный момент распространена практика коллективных исков к застройщику от нескольких дольщиков. Но, как правило, такие иски значительно затягивают рассмотрение дела, в связи с появлением в них слишком большого количества участников и обстоятельств дела.

В случае превышения суммы иска в один миллион рублей в некоторых случаях имеет смысл подать отдельные заявления за разные периоды рассмотрения либо по разным адресам судов, например, один по месту регистрации истца, а второй по месту регистрации – ответчика.

Либо подать изначально иск на сумму менее одного миллиона, а затем, после принятия дела в судебное производство, направить ходатайство об увеличении исковых требований.

Документы для подачи иска:

• Копия ДДУ с имеющимися приложениями,
• Копии документов об оплате взносов по ДДУ,
• При наличии прав переуступки по ДДУ – копии соответствующего договора,
• Претензия застройщику об уплате неустойки и убытков, документы о проведенном досудебном этапе регулирования спора,
• Документы, на основании которых могут быть подтверждены дополнительные убытки, понесенные дольщиком,
• При наличии – имеющаяся переписка с застройщиком,
• Иск с приложенными документами, необходимыми для рассмотрения дела.

Все копии документов должны быть заверены должным образом.

ВАЖНО: в случае предоставления не полного комплекта документов или их некорректного составления, предоставления или заверения, процесс может быть проигран. Второй раз подать подобный иск законом не позволяется. Поэтому стоит достаточно тщательно подойти к вопросу сбора доказательной базы по делу.

В случае отказа застройщика от добровольного решения конфликта

То есть выплаты неустойки в досудебном порядке, на застройщика накладывается дополнительные штрафные санкции в размере равном половине взыскиваемой суммы.

Иск подается либо через канцелярию суда, либо напрямую судье на личном приеме. В последнем варианте судья может проверить иск на предмет корректности заполнения и предоставления документов и сразу же назначить дату предварительного заседания.

Процесс рассмотрения иска в судах первой инстанции растягивается до двух-трех месяцев. При привлечении со стороны застройщика к рассмотрению дела третьих лиц это срок может быть значительно увеличен.

В случае положительного решения суда первой инстанции в десятидневный срок готовиться окончательное решение суда.

С момента вынесения окончательного решения у застройщика или дольщика (в случае недовольства принятым решением) есть месяц для его обжалования.

То есть в случае отсутствия действий по обжалованию решения, оно вступает в законную силу через 30 дней после вынесения решения. Истец в канцелярии суда получает на руки решение суда с отметкой о вступлении в законную силу и исполнительный лист.

Исполнение судебного решения: самый быстрый способ

Для быстрого взыскания денег с застройщика при наличии исполнительного листа необходимо иметь банковский счет ответчика, на котором достаточно денежных средств. Его реквизиты легко узнать, в случае, если продажи квартир в строящемся доме продолжаются, и денежные средства от клиентов поступают на определенный счет.

Актуальные реквизиты такого счета можно найти в форме договора, запросив его в отделе продаж застройщика.

В случае, если не удастся получить информацию о реквизитах счета застройщика выше перечисленными способами, то с исполнительным решением необходимо обратиться к судебным приставам для возбуждения исполнительного производства.

Как рассчитать неустойку по ДДУ?

Рассчитать неустойку возможно на дату подписания акта по приемке и передачи квартиры. Отправной датой для начала расчета неустойки считается дата просрочки срока по передаче квартиры.

Источник: https://iuristonline.ru/zhilishnie_prava/vzyskanie-neustojki-po-ddu.html

Как взыскать неустойку с застройщика по ДДУ в 2019 году: основания, порядок, документы

Если девелоперская компания нарушает условия ДДУ, закон позволяет взыскать с застройщика неустойку. В зависимости от оснований для взыскания, неустойка с застройщика может взыскиваться в разном порядке и размерах. Как взыскать неустойку с застройщика, как рассчитывать размер пени, какие документы потребуются и какие порядки взыскания предусмотрены?

Основания для взыскания неустойки с застройщика

Покупка квартиры от застройщика по договору долевого участия — ДДУ — самый распространенный способ приобретения жилья в новостройках. Закон четко регулирует основания, по которым можно взыскать неустойку с застройщика. Согласно п. 2 ст. 6, п. 8 ст. 7 ФЗ № 214 «Об участии в долевом строительстве…», это возможно в случаях:

• нарушения сроков сдачи квартиры, установленных в ДДУ, если изменение этих сроков не было согласовано с дольщиком и в договор не были внесены соответствующие изменения;
• нарушения ранее согласованных сроков устранения дефектов и недостатков квартиры, обнаруженных в течение гарантийного срока объекта. Устанавливается договором и составляет не менее 5 лет с момента передачи объекта для эксплуатации.

Застройщик не может быть освобожден от ответственности за указанные нарушения, условия о таком освобождении, внесенные в договор, являются недействительными.

Размер неустойки

Размер подлежащей уплате неустойки зависит от основания, по которому она взыскивается.

Так, в случаях нарушения установленного ДДУ срока сдачи объекта в эксплуатацию, согласно п. 2 ст. 6 ФЗ № 214, неустойка застройщика в отношении дольщиков-организаций будет составлять 1/300 ставки рефинансирования ЦБ на дату сдачи дома в эксплуатацию от стоимости квартиры за каждый пропущенный застройщиком день. Если дольщики являются физлицами, размер пени взыскивается в двойном размере.

Правило взыскания пени не касается случаев, когда возложенные по ДДУ обязательства исполнены застройщиком в полной мере, но дольщик уклоняется от подписания передаточного акта и приема объекта.

В случае нарушения согласованных сроков для устранения обнаруженных дольщиком дефектов жилого помещения, пеня определяется в размере 1% за каждый просроченный девелоперской компанией день от:

• расходов, которые необходимо понести на ремонт обнаруженного недостатка;
• стоимости объекта долевого строительства, если выявленные дефекты являются основанием для признания жилого помещения непригодным для жилья.

Порядок взыскания неустойки

На практике существует два возможных пути получения пени — внесудебный, претензионный и судебный порядок взыскания неустойки с застройщика. ФЗ № 214 не определяет досудебное урегулирование вопроса как обязательное, однако оно может быть предусмотрено содержанием ДДУ.

Претензионный порядок взыскания неустойки

Если это предусмотрено договором или дольщик намеревается урегулировать конфликт, связанный с нарушением застройщиком его обязательств, без привлечения судебных органов, он может направить ему претензию. Она составляется в письменном виде в свободной форме. В ней обязательно необходимо указать на:

• обстоятельства сложившейся ситуации: дата заключения и реквизиты ДДУ, срок сдачи объекта, требования договора;
• суть претензии: срок просрочки и требование уплатить пеню в соответствии с законом;
• сумму и порядок расчета размера неустойки;
• разумный срок, в течение которого дольщик будет ждать реакции застройщика на претензию, не предпринимая иных шагов;
• намерения обратиться в суд в случае отсутствия реакции и невыплаты неустойки.

Помимо неустойки, на девелопера возлагается обязанность погасить и иные убытки сверх пени, если они имели место в связи с нарушением ДДУ (ст. 10 ФЗ № 214).

Например, расходы по оплате найма иного жилья, расходы на юридическое сопровождение. Обязательно укажите о таких дополнительных убытках в письме.

Претензионное письмо рекомендуется направлять почтовым отправлением с описью вложений и уведомлением о получении в главный офис застройщика. Второй вариант — личная подача претензии в офис с требованием указания на втором экземпляре документа отметки о приеме, даты и регистрационного номера входящей корреспонденции.

Судебный порядок взыскания неустойки

Если реакции на претензию в указанный срок не последовало, единственный способ, как получить неустойку с застройщика — это обратиться в суд с исковым заявлением. По своей форме и содержанию иск должен соответствовать требованиям ст. 131 ГПК.

По своей сути он будет включать те же обстоятельства и требования, что и претензионное письмо. К ним также могут быть добавлены требования о возмещении убытков, морального вреда, а также расходов на юридическое сопровождение процесса.

В случае удовлетворения требований заявителя и вступления решения в законную силу, он получает в канцелярии суда исполнительный лист и направляет его в ОСП по месту расположения застройщика. В дальнейшем взыскание будет производиться принудительно.

В российских судах распространена практика применения ст. 333 ГК, по которой рассчитанный по установленным законом правилам размер неустойки признается несоразмерным нанесенному дольщикам ущербу вследствие неисполненных застройщиком обязательств. В таких случаях суд самостоятельно снижает размер пени.

Пакет необходимых документов

В случае направления застройщику претензии, помимо самого письма дольщику также потребуется приложить:

• копия всех страниц ДДУ;
• копия паспорта;
• копия акта приемочной комиссии БТИ (при наличии);
• копии квитанций, подтверждающие погашение подлежащих уплате сумм по ДДУ.

В случае направления судебного иска, к нему, помимо указанных выше документов, необходимо также приложить:

• копию претензии и уведомление о ее направлении застройщику;
• ответ на претензию (если он был);
• перерасчет неустойки на дату подачи иска;
• доказательства иных понесенных дольщиком убытков и морального вреда;
• квитанцию об оплате госпошлины;
• нотариально удостоверенную доверенность представителя.

Источник: https://pravoman.ru/realty/equity-participation/kak-vzyskat-neustojku-s-zastrojshika-po-ddu-v-2019/

Взыскание неустойки с застройщика по договору долевого участия

Основания ответственности застройщика при строительстве дома по договорам долевого участия, заключенных с заказчиками работ, предусмотрены нормативно-правовым актом, регламентирующим данную деятельность — Федеральным законом «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» от 30.12.2004 г. N 214-ФЗ.

Законодатель указал, что сторона, виновная в невыполнении условий соглашения или реализующая свои обязанности с нарушением прав других участников отношений, обязана компенсировать понесенные убытки, а также выплатить пеню в предусмотренном порядке.

Основания для взыскания неустойки с застройщика

Организации может быть предъявлен иск о взыскании неустойки по следующим причинам:

• компания приступила к строительству и заключила договоры с участниками долевого строительства, не имея разрешения на строительство и возведение дома в установленном порядке;
• при отсутствии опубликованной в установленном порядке проектной декларации, открытой для широкого круга лиц;
• нарушен срок сдачи дома в эксплуатацию;
• возведение объекта осуществлено на земельном участке, не предусмотренном для этой цели – не выделенном в законном порядке в аренду (субаренду), собственность или иное долгосрочное пользование для многоэтажного строительства;
• нарушены сроки подписания акта приема-передачи отдельного помещения конкретному дольщику;
• построенный дом не удовлетворяет требованиям, установленным техническими и санитарными нормами, ГОСТам, условиям заключенного договора;
• при расторжении договора покупателем жилого или нежилого объекта капитального строительства по причинам, зависящим от застройщика, в одностороннем порядке.

Права на земельный участок застройщика подтверждаются выпиской или свидетельством из Единого государственного реестра, а также договором с Администрацией населенного пункта о выделении территории под цели строительства.

При отсутствии разрешения на возведение постройки или документов на землю здание будет отнесено к категории самовольной постройки и подлежит сносу в установленные сроки согласно решению уполномоченного органа архитектурно-строительного надзора.

Обязательства застройщика перед дольщиком считаются выполненными с момента подписания акта приема-передачи жилья или коммерческой недвижимости дольщику и сдачи дома в эксплуатацию.

За невыполнение этих требований в срок, указанный в договорах с дольщиками и проектной декларации, начисляется неустойка в двойном размере, предусмотренная гражданским законодательством. Согласно ст. 395 Гражданского кодекса РФ размер пени за пользование чужими денежными средствами составляет 1/300, а в вышеупомянутом Федеральном законе «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» предусмотрена неустойка в размере 2/300 за каждый день просрочки. Данное условие действительно только в отношении дольщиков – физических лиц. При покупке объекта капитального строительства организацией, ставка остается на уровне 1/300.

Виды имущественных санкций, применяемых по отношению к застройщику

1. Выплата неустойки в двойном размере от ставки, установленной законодательством при пользовании чужими денежными средствами. Компенсации убытков в части, не покрытой пеней.
2. Снос самовольно возведенной постройки.
3. Приостановление деятельности на срок до 90 дней при нарушениях технических норм и требований к качеству здания.
4. Возврат всех денежных средств, полученных по договору долевого участия при одностороннем расторжении договора по инициативе заказчика в связи с обнаружением недостатков в качестве строительства в течение 20 дней с момента получения требования.
5. Возврат всех выплаченных сумм покупателем в течение 10 дней с момента вынесения постановления о расторжении договора в одностороннем порядке через суд.

При выявлении недостатков в строительстве, несоответствий технологии возведении здания градостроительным регламентам и проектной документации, дольщик вправе выбрать следующий вид ответственности для застройщика:

• устранение допущенных недостатков в согласованный сторонами разумный срок;
• уменьшение стоимости договора на величину, требуемую для исправления недочетов в строительстве;
• компенсации расходов, понесенных на основании договора о ремонтных работах или других видах услуг, заключенного с третьей организацией или физическими лицами, устраняющими недостатки.

Дольщик вправе заявить о прекращении действия договора с застройщиком при наличии следующих обстоятельств:

• компания не устраняет недочеты в качестве строительных работ в согласованный сторонами или иной разумный срок;
• невозможность внесения исправлений в состояние возведенных конструкций без ущерба для их назначения или вида, что делает его использование для проживания или ведения коммерческой деятельности не пригодным;
• когда помещение не передано в течение 2 месяцев после объявленного срока и подписания акта приема-передачи с участниками долевого строительства;
• при прекращении поручительства банка на основании ч.3 ст.151 вышеуказанного закона ранее, чем через полгода после передачи объекта строительства покупателям.

В судебном порядке расторжение договора осуществляется в случаях:

• если в отношении застройщика вынесено распоряжение о приостановлении или прекращении деятельности, если явно, что помещения дома не будут сданы во время;
• при внесении существенных изменений в проектную декларацию;
• при поправках, осуществленных в отношении назначения отдельных помещений жилого и нежилого фонда, входящих в состав объекта застройки.

Как рассчитывается неустойка: пример

• Размер ставки рефинансирования доступен на официальном сайте Центробанка России.
• Для того, чтобы рассчитать сумму средств, подлежащих взысканию с застройщика, необходимо высчитать количество дней просрочки. Используется следующая формула для расчета:
• Ставка рефинансирования (%)/300* 2 (для дольщиков-граждан)* сумма возмещения (в руб.)* число дней просрочки
• Практика:

Сумма договора долевого строительства 3 млн руб.

При передаче жилья допущена просрочка, составляющая 168 дней, поскольку в договоре указана дата сдачи I квартал 2016, а фактически помещение передано в III квартале.

Ставка рефинансирования составляет сегодня 8,25%. Соответстенно, подлежащая взысканию сумма составляет:

8,25%/300 *2*3000000 8168 = 277 200 руб.

Порядок взыскания неустойки

При невыполнении застройщиком обязательств, касающихся качества строительства или при просрочке сдачи объекта дольщик обращается с претензией к компании с требованием предоставить материальную компенсацию. В документе указывается разумный срок для предоставления ответа.

Если строительная организация игнорирует обращение, то следует обратиться с исковым заявлением в суд.

Если компания будет признана по судебному решению виновной, то сумма штрафа увеличивается наполовину – в 50% от подлежащей выплате суммы. Основывая заключение на ст. 333 Гражданского кодекса РФ о разумности, суды в большинстве случаев снижают неустойку, учитывая период просрочки и вину застройщика.

Источник: https://advokat-malov.ru/dolevoe-stroitelstvo/vzyskanie-neustojki-s-zastrojshhika-po-dogovoru-dolevogo-uchastiya.html

Неустойка за просрочку сдачи квартиры по договору долевого участия

Применимо к долевому участию, неустойка — это денежная сумма, которую застройщик обязан уплатить дольщику в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, а также при просрочке исполнения.

Право требования неустойки по договору долевого участия возникает при несоблюдении сроков передачи квартир гражданам-участникам, а не при нарушении сроков строительства многоквартирного дома или ввода его в эксплуатацию.

Требования к расчету неустойки регламентируются Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов».

Судя по практике, сложилось 2 порядка ее взыскания:

Порядок взыскания в суде состоит из следующих этапов:

1. составление иска, сбор документации;
2. подача иска в суд, назначение судебного заседания судьей;
3. рассмотрение дела судом;
4. вынесение судебного решения, получение исполнительного листа участником долевого строительства.

Претензия застройщику о нарушении сроков сдачи дома

При нарушении сроков передачи квартиры, установленных договором долевого участия (ДДУ), дольщик может направить претензию к застройщику.

Претензионный порядок урегулирования споров не является обязательным пунктом при заключении ДДУ, так как Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов» не регламентирует порядок его осуществления.

Исходя из судебной практики при разрешении таких споров, можно сказать, что суд может посчитать претензионный порядок установленным, если в договоре долевого участия конкретно определены требования к:

• форме составления претензии;
• порядку и срокам ее предъявления дольщиком, а также рассмотрения застройщиком.

Претензия составляется в письменной форме. Так, в ней следует указать:

• наименования сторон;
• обстоятельства, в связи с которыми возникло нарушение сроков (с выдержками из договора);
• размер неустойки (с описанием ее расчета);
• требования и сроки по уплате неустойки.

К претензионному письму следует приложить следующие копии:

Если такое письмо составляется после подписания акта приема-передачи, то его копия также прикладывается к претензии. Благодаря чему будет видно нарушение сроков, указанных в договоре.

Претензия составляется в 2-х экземплярах, один из которых:

• может быть передан застройщику под роспись на экземпляре дольщика;
• либо направляется заказным письмом с уведомлением и описью вложения.

Участнику долевого строительства необходимо сохранить свой экземпляр письма, так как в случае неуплаты застройщиком неустойки в добровольном порядке, он будет рассматриваться как доказательство в суде.

Расчет неустойки по договору долевого участия

П. 2 ст. 6 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов» установлено, что в случае просрочки передачи квартиры застройщик уплачивает дольщику неустойку, равную 1/300 ставки рефинансирования Центрального Банка РФ, которая действует на день исполнения обязательства и исчисляется от цены договора за каждый день просрочки.

Такая ставка с 2016 года приравнивается к ключевой ставке Центрального Банка РФ, которая с 19.09.2016 равна 10,00%.

Начало периода просрочки исчисляется со дня, следующего за датой передачи жилого помещения, указанной в договоре, а конец — днем фактической передачи (по акту приема-передачи квартиры).

Источник: http://kvartirniy-expert.ru/dolevoe-stroitelstvo/neustojka-po-ddu/

Нарушение сроков долевого строительства (ДДУ): Как взыскать неустойку с застройщика и другие компенсации

В настоящее время граждане очень часто заключают договоры участия в долевом строительстве (ДДУ), надеясь в скором (или не очень скором) будущем получить свою новостройку в собственность и устроить жизнь к лучшему.

Многие берут ипотеку, просто кредиты, трудятся изо всех сил, дополняют своими личными и заемными денежными средствами.

На первый взгляд это выгодно, так как на этапе строительства (то есть когда дом еще не построен или на месте него просто строительная яма) он стоит гораздо меньше денег, чем готовый. К тому же это будет не вторичное жилье, а совершенно новый дом, и соответственно, свежая квартира.

Но застройщики нередко нарушают сроки по договору. В причинах разбираться не будем. У каждой строительной компании – они свои. И гражданам строители постоянно предлагают заключить «дополнительное соглашение» о продлении (переносе) сроков.

ФЗ-214 – на страже интересов граждан

Правовые отношения с застройщиком регулируются специальным Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве…», который стоит на страже интересов, в первую очередь, граждан. Там все четко прописано и регламентировано.

Это обусловлено тем, что раньше, да и сейчас, возникают множество, мягко говоря, не очень законных схем, которые созданы для того, чтобы просто нажиться недобросовестным застройщикам за счет людей. Это, конечно, исключения, но встречаются такие «исключения» достаточно часто. Поэтому и суды завалены делами дольщиков с застройщиками.

Сейчас в России запрещено строительным компаниям привлекать денежные средства людей без заключения договора участия в долевом строительстве (ч. 2, 2.1 ст. 1 ФЗ-214).

Но, как говорится, «было гладко на бумаге, да забыли про овраги». Поэтому вероятность обмана есть всегда.

Дополнительное соглашение: подписывать или нет?

Окончательный ответ на этот вопрос, конечно, остается за вами. Но, прежде чем подписывать какие-то юридически значимые документы хотя бы внимательно прочитайте то, что вы подписываете.

Удивительно, но у нас так сложилось, что люди просто часто верят на слово и могут подписать что-то не глядя. А потом начинают бегать по юристам и судам.

В идеальном варианте — возьмите проект этого дополнительного соглашения в бумажном или электронном виде и проконсультируйтесь с юристом — какие здесь могут быть нюансы и подводные камни.

Как правило, в дополнительном соглашении речь идет о переносе сроков передачи объекта долевого строительства. Наряду с этим может содержаться условие, что претензий по новому сроку вы не имеете.

Соответственно, если вы подпишите такое соглашение (даже при отсутствии условия о претензиях), то потеряете право требовать какие-либо неустойки со строительной компании.

Если не подпишите – это вовсе не значит, что застройщик освобождается от своих обязательств по строительству вашего жилья.  Здесь полностью вина застройщика. А он вам просто направил свое предложение в виде просьбы подписать дополнительное соглашение.

Вы имеете право писать ему мотивированные претензии, а также обращаться в суд, если ваша претензия не будет удовлетворена. Можете требовать неустойки и другие денежные санкции с застройщика. Но об этом дальше.

Как узнать, что застройщик нарушил срок строительства?

Во-первых: как было сказано выше, если вы уже подписали дополнительное соглашение о продлении срока, то вы не имеете права требовать денег за просрочку передачи квартиры (объекта долевого строительства). Потому что вы согласились уже с новыми условиями по срокам и поставили свою подпись, а это соглашение является неотъемлемой частью основного договора.

Во-вторых: внимательно читайте условия договора о сроках.

В договоре должен быть прописан «срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства» согласно п. 2 ч. 4 ст. 4 Федерального закона от 30.12. 2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Например, если указано, что срок передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства – 3 квартал 2015 года, то первым днем нарушения передачи дольщику квартиры будет первый день 4 квартала, то есть 1 октября 2015 года. Именно с этого срока можно предъявлять какие-либо претензии к застройщику по срокам.

Сколько денег можно получить от застройщика за просрочку передачи объекта долевого строительства (квартиры)?

С застройщика можно требовать следующие суммы:

1. Неустойку (проценты) за нарушение сроков передачи объекта долевого строительства;
2. Убытки, которые возникли у вас по вине застройщика;
3. Штраф за несоблюдение в добровольном порядке требования потребителя;
4. Компенсацию морального вреда;
5. Судебные расходы (например, если пользовались услугами юриста).

В итоге сумма может получиться не маленькая. Теперь рассмотрим.

1. Неустойка (пени) за нарушение сроков передачи объекта долевого строительства

Размер неустойки определен в ч. 2 ст. 6 ФЗ № 214 и составляет 1/150 ставки рефинансирования ЦБ РФ за каждый день просрочки. Эта ставка постоянно изменяется и ее актуальный размер можно посмотреть на сайте Центрального банка РФ. На момент написания статьи она составляет 8,25% годовых.

Тем не менее, бесконечно рассчитывать эту неустойку нельзя. В соответствии с абз. 4 ч. 5 ст. 28 Закона «О защите прав потребителей» сумма взысканной неустойки (пени) не может превышать цену отдельного вида выполнения работы (оказания услуги) или общую цену заказа, если цена выполнения отдельного вида работы (оказания услуги) не определена договором о выполнении работы (оказании услуги).

Иными словами, максимальная сумма неустойки ограничена стоимостью квартиры по договору.

На практике суды, как правило, снижают размер неустойки, установленный Законом. Они руководствуются ст. 333 Гражданского кодекса РФ, где сказано, что если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. С этим ничего не поделаешь, так как у суда имеется такое право.

Часто размер неустойки снижают сильно вплоть до 10% от рассчитанной суммы. Но последнее время суды склонны взыскивать суммы побольше.

Приведем примеры из нашей судебной практики:

Дело №1. В этом деле со строительной компанией наша сторона (на стороне истца — дольщика) требовала 995152 рублей неустойки. Нарушенный срок составил 1276 дней или почти 3,5 года. Суд посчитал разумным взыскать 500000 рублей. То есть снизил размер неустойки в 2 раза.

Текст судебного решения можно посмотреть по этой ссылке.

Дело №2. В этом деле с застройщиком наша сторона (на стороне истца — дольщика) требовала 115680 рублей неустойки. Нарушенный срок составил 250 дней. Суд посчитал разумным взыскать всю сумму, то есть 115680 рублей.

2. Возмещение убытков

• Также от застройщика можно потребовать возмещение убытков, которые понес человек по вине застройщика.
• В качестве примера убытков можно привести случай из нашей практики.
• Так, по вине строительной компании, человек был вынужден долгое время снимать другое жилье, потому что его квартира была еще не построена.
• Текст судебного решения можно посмотреть по этой ссылке.

Сумму убытков суд не может снизить (если все доказано) по своему усмотрению, как в случае с неустойкой, поскольку у суда нет на это права, предусмотренного законом. А сумма убытком может быть очень значительна.

При взыскании убытков за аренду другой квартиры или жилого дома по вине застройщика суд учитывает следующее:

• площадь снимаемого жилья в сравнении с квартирой по ДДУ. Если квартира по ДДУ 40 кв.м., а площадь арендованного 150 к.в., то будет сложно доказать обоснованность понесенных убытков;
• район снятого жилья в сопоставлении с квартирой по ДДУ. Если арендуемая недвижимость находится, к примеру в элитной районе, то могут возникнуть вопросы в обоснованности таких расходов;
• является ли наймодатель действительно собственником жилого помещения.

3. Штраф за несоблюдение в добровольном порядке требования потребителя

Во-первых: этот штраф предусмотрен Законом о защите прав потребителей, поскольку на долевое участие этот закон распространяется.

Во-вторых: штраф будет взыскан тогда, когда дольщиком была написана письменная претензия. И на нее застройщик ответил отказом или не ответил вообще.

В-третьих: размер этого штрафа составляет 50% от суммы удовлетворенных требований.

Например, в данном судебном деле, где мы представляли интересы дольщика суд взыскал штраф на сумму 290000 рублей.

4. Моральный вред

Так как на отношения, связанные с участием гражданина и застройщика распространяется Закон о защите прав потребителей, то потребитель может воспользоваться компенсацией морального вреда. Моральный вред – это физические и нравственные страдания, которые понес гражданин в связи с невыполнением договора в срок.

Как правило, суды по таким делам присуждают небольшие компенсации. Часто суммы даже не выходят за пределы 10000-20000 рублей. Но в этом деле нам удалось доказать моральный вред на сумму 80000 рублей, что является достаточно приличной суммой.

Моральный вред определяется индивидуально в каждом деле и его сумма ничем не ограничена. Поэтому в суде можно настаивать на любой сумме, которую сочтете достойной.

5. Судебные расходы

Судебные расходы – это госпошлина и все издержки, которые вы понесли в связи с судебным процессом.

Например, если ваши интересы в суде представлял юрист по договору – то эти деньги также можно возместить с ответчика.

Кстати, если сумма ваших требований в иске не выходит за пределы 1000000 рублей – то вы освобождены от уплаты госпошлины. Если сумма выше – то госпошлина платится с суммы, которая превышает этот 1000000 рублей.

Претензия застройщику по срокам: писать или нет

Порядок такой: Если в договоре прописан «досудебный порядок урегулирования спора» или «все споры решаются путем переговоров» или «обязательный претензионный порядок» или какие-то подобные формулировки — то написание претензии обязательно. Иначе суд просто не будет рассматривать ваше исковое заявление.

Писать претензию или нет – решать, конечно, вам. Но часто бывает, что грамотно написанная претензия работает на благо дольщика. Добросовестный застройщик, как правило, идет на переговоры со своим клиентом и предлагает варианты решения, которые могут вас устроить.

И еще: если не будет претензии, то вы лишитесь права взыскать с застройщика  штраф за несоблюдение в добровольном порядке требования потребителя в размере 50% от удовлетворенных судом требований.

Обращаемся в суд на застройщика

1. Если претензия не возымела своего действия и застройщик ее попросту игнорирует, выход один – обращаться в суд.
2. Стоить помнить, что при цене иска менее 1000000 (одного миллиона) рублей государственная пошлина за рассмотрение искового заявления не платится, так как распространяется Закон о защите прав потребителя.
3. Если сумма иска более 1000000 (одного миллиона) рублей, госпошлина платится с превышающей суммы по общим правилам.
4. Также в суде можно будет взыскать расходы на оплату услуг юриста (представителя), как было указано выше.

Кормиться «завтраками» или начать действовать?

Конечно, строительство жилых домов – это сложный и трудоемкий процесс, связанный с многодневным оформлением разрешительной документации. И если срок задержки не большой – стоит подождать.

Главное, чтобы построили качественно. Если же вы видите, что застройщик вовсе не собирается сдавать объект строительства или прошел уже значительный срок – стоит обращаться в суд.

Напоследок желаем удачи вам при вложении средств и чтобы квартира была сдана в срок!

Источник: https://YuristPrav.ru/narushenie-srokov-dolevogo-stroitelstva-ddu-zastrojjshhikom