Что считается перепланировкой квартиры по закону?

Спросить беcплатно!

Главная » Недвижимость » Что является перепланировкой в квартире?

Что считается перепланировкой квартиры, а что нет? Таким вопросом задаются многие владельцы недвижимости, намеревающиеся делать ремонт. Этот вопрос обязательно следует прояснить до начала строительных работ, поскольку официальным образом не оформленная перепланировка может принести много проблем как для нынешних хозяев квартиры, так и для будущих потенциальных покупателей.

Что такое перепланировка?

Во время капитального ремонта у собственников жилья может возникнуть желание или необходимость изменить планировку помещения, увеличить одну комнату за счет уменьшения другой, объединить санузел, убрать ненужную стену или наоборот возвести межкомнатную перегородку. Все эти изменения, не указанные в первоначальном плане квартиры, являются перепланировкой.

Следующие виды ремонтных работ являются перепланировкой и нуждаются в первоначальном одобрении в соответствующих инстанциях (еще на этапе проектирования, то есть до непосредственного ремонта):

• работа со стенами-перегородками (снос, возведение, перенос, расширение);
• работа с дверными проемами;
• работа со стояками ГВС, ХВС, отопления (перенос, удлинение);
• увеличение жилой площади комнат за счет коридоров и других нежилых помещений;
• изменение площади помещений с мокрой зоной (кухня, санузел).

Разрешенные работы

Не все виды ремонтных работ требуют согласования в различных инстанциях, косметический ремонт может проводиться в любой момент, потому что не является перепланировкой. Такой ремонт включает в себя:

• покраску стен или поклейку обоев;
• замену напольного покрытия;
• замену окон и дверей без изменения ширины и высоты проемов;
• установку новой сантехники, водомерных счетчиков;
• замену радиаторов отопления;
• ремонт балкона или лоджии (без увеличения площади).

Но следует быть внимательным, потому что некоторые работы могут плавно превратиться из разрешенных в запрещенные. Например, установка новой сантехники разрешается, но в то же место, что и на техническом плане. Если владелец квартиры хочет перенести ванну, раковину, унитаз или полотенцесушитель – такое переустройство уже будет требовать согласования.

Этапы перепланировки

Законное перепланирование помещения проходит в несколько этапов:

1. Сначала собирается комплект документов на квартиру, которым подтверждается законность и принадлежность владения. Для собственников это выписка из ЕГРН, для жильцов муниципальных квартир – договор социального найма. Кроме этого, в БТИ заказывается поэтажный план здания и технический паспорт на переустраиваемую квартиру.
2. После того, как все бумаги будут собраны, владельцу жилья необходимо определиться с теми изменениями, которые он планирует внести во время ремонта. Если эти изменения не носят существенный характер (не затрагивают несущие стены, мокрые зоны, не изменяется инсоляция и вентиляция комнат), то тогда нарисовать предполагаемое переустройство можно в виде эскиза, на копии поэтажного плана. Если же во время ремонта планируется затронуть вышеуказанные детали, тогда необходимо обратиться в проектную организацию. Там будут проведены строительные расчеты и получено заключение и технический план в случае, если такая перепланировка возможна.
3. На этом этапе собственник квартиры или уполномоченное лицо обращается в тот государственный орган, который отвечает за перепланировку. Проектная организация может самостоятельно заняться этим вопросом, если это указано в договоре работ. Чаще всего документы подаются в управление архитектуры, но могут быть и дополнительные нюансы.
4. Одобренный проект вместе с остальным комплектом документов подается в районную администрацию, и в течение 30 дней ожидается ответ от чиновников. Если он положительный, то можно начинать непосредственный ремонт в той части, что относится к перепланировке.
5. После того, как все строительные работы будут завершены, владелец квартиры приглашает к себе комиссию, в задачи которой входит проверка и оценка выполненной работы. Если реальность совпадает с планом, то комиссия подписывает акт о перепланировке.
6. С этим актом и другими документами собственник обращается в МФЦ (или напрямую в БТИ) и получает обновленный технический паспорт на квартиру, соответствующий реальной перепланировке.

Последствия незаконного изменения

Для владельцев квартиры незаконное переустройство грозит следующими последствиями:

• административный штраф за нарушение перепланировки;
• судебное предписание о возвращении квартиры в первоначальное состояние;
• в некоторых случаях возможно даже выселение из жилого помещения.

На практике, если перепланировка не затрагивает несущие стены и не нарушает санитарные и другие нормы, то представители жилищной инспекции просто выписывают штраф и составляют предписание об узаконивании сделанных изменений. Если же владелец жилья отказывается это делать, то юристы жилищной инспекции имеют право подать судебный иск о принудительном возвращении квартиры в первоначальное состояние.

Сообщить о незаконном ремонте может любой желающий, часто сигналы поступают в жилищную инспекцию от:

• соседей, которые боятся за безопасность собственного жилья;
• представителей управляющей компании или ТСЖ, которые видят производимые манипуляции;
• участковых полицейских (которым сообщается о нарушении норм и порядков);
• анонимных звонков или сообщений.

Для проведения проверки не нужно официальных заявлений, достаточно даже устного сообщения о возможном переустройстве.

На основании этого комиссия от жилищной инспекции выезжает на место предполагаемого ремонта и проводит первичный осмотр помещения с визуальной оценкой.

Если же на первый взгляд неясно, является ли данный ремонт перепланировкой, тогда жилищная инспекция может назначить строительную экспертизу, по результатам которой выносится окончательное решение.

Судебная практика

Чтобы решить вопрос уже выполненной перепланировки в правовом русле, владелец квартиры может заказать экспертизу и подать исковое заявление в суд о признании такого переустройства законным. Если расчеты экспертизы доказывают, что перепланирование помещения не повлияло на прочность здания, не ухудшило положение соседей и не нарушило нормы инсоляции и воздухообмена, тогда суд может удовлетворить просьбу истца об узаконивании перепланировки. Если же заключение будет отрицательным, тогда суд откажет в иске заявителю.

Таким образом, возможны 2 варианта развития событий:

• суд одобряет перепланировку и собственники квартиры получают в итоге новые документы с уже исправленным техническим паспортом;
• суд не одобряет изменения, отказывает в согласовании и выносит решение о возвращении квартиры в первоначальное состояние.

Чтобы оценить перспективы судебных тяжб, если перепланировка помещения уже произведена, лучше сначала обратиться на консультацию к архитектору и юристу. Возможно, что дешевле и проще будет отказаться от идеи перепланировки, особенно если она нарушает санитарные и жилые нормы.

Перепланировка и ипотека

Так как все банки требуют предоставить этот отчет еще на этапе одобрения квартиры, поэтому продавцу и покупателю необходимо прийти к компромиссу, например:

• сфотографировать аналогичную квартиру без перепланирования (это возможно в новых построенных домах, где все квартиры до ремонта выглядят одинаково);
• попросить оценщика не указывать детали переустройства;
• оформить перепланировку законным путем.

Последний пункт – самый правильный, даже если на это придется затратить 2-3 месяца. Зато с официально узаконенной перепланировкой можно продавать квартиру любым способом (ипотека, всевозможные жилищные программы, наличные средства) не беспокоясь о том, что в процессе сделки возникнут проблемы.

Таким образом, даже перепланированную квартиру реально продать в ипотеку, если оформить все документы правильно. В то же время отчет об оценке, в котором скрыты важные сведения, теоретически становится поводом для аннуляции ипотечного договора и сделки по купле-продаже квартиры.

Заключение

Даже если перепланировка в квартире была несущественна, но ее должным образом не узаконили, то такая ситуация чревата тем, что в любой момент ГЖИ сможет узнать об этом. В результате придется заплатить штраф и либо возвращать все в исходное состояние, либо решать вопрос с узакониванием перепланировки через суд, что повлечет за собой дополнительные денежные расходы.

Если у Вас остались вопросы, Вы можете их задать бесплатно юристам компании в форме, представленной ниже. Ответ компетентного специалиста поможет вам принять верное решение.

Что является перепланировкой в квартире?Ссылка на основную публикацию

Источник: https://walaw.ru/nedvizhimost/chto-schitaetsya-pereplanirovkoj-kvartiry

Перепланировка квартиры. Как узаконить перепланировку

Закон обязывает каждого собственника оповещать государство о существенных изменениях, которые он планирует внести в свою квартиру: убрать стены или постройки, предусмотренные планом жилого помещения, перенести дверные проёмы, и т.д.

Как узаконить перепланировку квартиры, подробно расписано в Жилищном Кодексе. Свежие нормы по-новому регламентируют внесение существенных изменений в план жилых и нежилых объектов.

Законодательная база

Собственник несёт личную ответственность за своё недвижимое имущество, поэтому он вправе вносить несущественные изменения столько, сколько ему захочется: делать ремонт, переставлять мебель, перестилать пол и затягивать потолок.

Но есть также понятие коллективная ответственность. В многоквартирных домах от состояния каждого жилого помещения так или иначе зависит целостность всего здания. Поэтому прежде чем вносить глобальные изменения и двигать стены, собственник обязан уведомить о предстоящей переделке.

Последние изменения в ЖК РФ легитимны с 2019 года. Основные статьи, разъясняющие правила перепланировки:

• Ст.25 – о том, что считается переустройством и что требует разрешительных документов;
• Ст.26 – перечисляет причины, по которым перепланировка может быть одобрена;
• Ст.27 – разъясняет, в каких случаях в перепланировке будет отказано;
• Ст.28 – о том, на каких основаниях завершённая перепланировка будет легитимной;
• Ст.29 – объясняет последствия незаконной перепланировки.

Нормы переустройства отражены также в следующих нормативных актах:

• ФЗ 588 – внесение изменений в ЖК, касающихся правил переустройства квартир;
• Постановление №170 содержит собственно список ремонтных работ, которые нуждаются в разрешительных документах;
• Постановления и акты субъектов РФ, регулирующие перепланировку в отдельных регионах.

Что считается перепланировкой

Любые действия по существенному изменению облика помещения должны быть отражены в техническом паспорте в виде поправок.

Законодательство предписывает согласовывать изменения и получать разрешительную документацию, если при обустройстве помещения изменяется:

• Форма внутренних поверхностей с применением капитальных материалов
• Прочность стен, потолка, пола;
• Расположение стен, проёмов.

Законным способом можно:

• Соединить кухню с комнатой (сделать из квартиры студию);
• Создать открытую арку вместо дверного проёма;
• Расширить санузел присоединением к нему части коридора.

Что не требует согласования

1. Установка конструкций из некапитальных материалов, которые можно легко демонтировать (сюда относятся заграждения канализационных труб, создание фигурных потолков из гипсокартона, утепление стен и т.

   д);

2. Замена сантехники (в том числе, унитаза и общедомовых труб);
3. Замена кухонной плиты (как электрической, так и газовой, газовой колонки);
4. Монтаж водонагревателя;
5. Создание или ликвидация квартирного тамбура;
6. Монтаж кондиционера, внешней антенны и тд;
7. Замена батарей отопления, если их не планируется переносить на другое место.

Что запрещено трогать при перепланировке

Получить разрешение на внесение изменений невозможно, если планируется:

• Ликвидация общедомовых канализационных и водоснабжающих труб, батарей отопления;
• Внесение изменений в несущие стены;
• Перенос санузла или увеличение его площади за счёт комнаты;
• Перенос санузла или кухонной мойки в комнату;
• Попытка захватить квадратные метры общей площади;
• Нанесение материального ущерба и стеснения соседям;
• Подключение системы «тёплый пол» к центральному отоплению;
• Объединение кухни с комнатами в газифицированных жилищах;
• Объединение балкона или лоджии с комнатами;
• Любая перепланировка в ветхом или аварийном доме;
• Создание мансарды или самовольный захват чердака или подвала.

Кроме того, запрещено лишать кухню окна: по ГОСТу в кухне должен быть минимум один оконный проём.

Что поменялось в правилах перепланировки в 2019 году

• Справка о том, что объект не имеет культурную и историческую значимость, больше не нужна. Ранее её предоставлял отдел архитектуры и градостроительства в администрации района.
• Выписка из ЕГРН не требуется для предъявления в жилищную инспекцию, СЭС и прочие инстанции.
• Чтобы согласовать все переделки, нужно обращаться в специальное ведомство, которое есть в администрации городов, районов и населённых пунктов.
• Начинать работы теперь можно только после получения всех разрешительных документов. Узаконить перепланировку «задним числом» теперь невозможно.
  Перед началом работ нужно познакомить Бюро Технической Инвентаризации с проектом изменений, который содержит эскиз и техническую информацию о состоянии помещения. Эти документы вместе с паспортом собственника, кадастровым паспортом помещения и разрешением от Жилищной инспекции предоставляют в БТИ.
• Чтобы получить разрешение ЖилИнспекции и провести экспертизу помещения, требуется согласие всех совершеннолетних собственников (или нанимателей, если жильё арендуется по договору соц.найма). Если хотя бы кто-то написал отказ, перепланировку делать нельзя.

Заключение комиссии ЖилИнспекции

Ранее для согласования было достаточно эскиза, нарисованного от руки на текущем плане жилого помещения.

С 2019 года на место перепланировки выезжает специальная комиссия из Жилищной Инспекции и на месте составляют подробную карту изменений.

Как согласовать перепланировку в новостройке

Хорошая новость для будущих владельцев жилья и помещений в новостройках: теперь внести изменения в типичную планировку можно до того, как будет официально получено право собственности. Это возможно тогда, когда фактически гражданин уже владеет помещением, но юридически его право пока не отражено в ЕГРН.

Чтобы узаконить перепланировку, потребуется пакет документов:

1. Документ, на основании которого произошла переуступка прав на объект (например, договор долевого участия);
2. Акт приёма-передачи объекта в многоквартирной новостройке;
3. Подтверждение, что дом введён в эксплуатацию, его новый адрес (в том числе, почтовый);
4. Согласие застройщика.

Если квартира уже зарегистрирована на собственника, он может устроить перепланировку, согласовав её по стандартному порядку, применяемому как для новых, так и для старых домов.

Нежилые помещения

Согласовывать перепланировку нужно для любых помещений, находящихся в многоэтажных зданиях.

Это правило касается как жилых домов (например, магазин или парикмахерская), так и офисных зданий. Процедура согласования идентична жилым помещениям.

Дополнительно предъявляются требования:

• Назначение нежилого имущества должно быть сохранено (если помещение используется для продуктового магазина, его нельзя переоборудовать под конференц-зал).
• Если необходимо создание отдельного входа или присоединения общего имущества собственников (часть подъезда или холла), требуется получить согласие на собрании собственников.

Порядок согласования

Для получения разрешения на перепланировку нужно собрать пакет документов для отдела градостроительства:

1. Удостоверение личности собственника (оригинал и копия паспорта);
2. Свежая выписка из ЕГРН;
3. Согласие от каждого прописанного в квартире, в том числе, детей;
4. Согласие как минимум половины собственников дома, заверенное нотариально;
5. Согласие соседей;
6. Проект с допуском СРО. Он нужен в случае, если перепланировка затрагивает несущие конструкции и узлы общего пользования. Для проведения менее сложных работ достаточно эскиза, составленного подрядчиком;
7. Заключение от СЭС;
8. Заключение пожарнадзора (МЧС).

Скачать бланк заявления на перепланировку.

Этапы и сроки

• Составление проекта – зависит от подрядчика, проектной организации, сложности проекта.
• Согласование проекта и получение заключений от инстанций – до 20 дней.
• Оформление согласия собственников – до 10 дней.
• Самый долгий этап – принятие и рассмотрение пакета документов в отделе градостроительства – до 45 дней.

Итог этой работы – заключение о допуске перепланировки.

Подготовка в общей сложности занимает в среднем 2-2,5 месяца.

Штрафные санкции

За незаконную перепланировку собственнику грозит административная ответственность в виде штрафа:

• До 2500 р – если собственник – физлицо;
• От 4000 до 5000 р – с должностных лиц;
• 40-50 тысяч – с юридических лиц и организаций.

Кроме уплаты штрафов в бюджет КоАП предусматривает виды наказания:

• Вынесение предписания о возвращении помещения в прежний вид, согласно кадастровому паспорту;
• Выплата компенсации за ущерб (как материальный, так и моральный) тем лицам, кто его понёс.

Как согласовать уже внесённые изменения

Если, несмотря на нормы закона, собственник сделал перепланировку самостоятельно, не вникая в «бумажную» подготовку, есть шанс узаконить изменения по факту.

Нередки ситуации, когда о перепланировке, проведённой без разрешения комитета градостроительства, узнают новые собственники помещения. Чтобы обезопасить себя от такой покупки, тщательно проверяйте сведения о квартире до заключения сделки!

Согласование по факту занимает до полугода, возможно только через суд, и проходит в несколько этапов:

1. Вызов сотрудника БТИ на место. Он проведёт экспертизу, отметит внесённые изменения и выдаст новый кадастровый паспорт объекта, где будет стоить пометка о том, что перепланировка проведена незаконно. Второй документ от инженера БТИ – справка о техническом состоянии помещения, его пригодности к эксплуатации.
2. Необходимо написать заявление в отдел градостроительства. В нём указать требование узаконить фактические изменения и приложить документы, полученные от БТИ. В соответствии с действующим законодательством отдел градостроительства не согласует перепланировку, сделанную в прошлом.

   Этот этап также занимает до 1,5 месяцев, но без него не обойтись: отказ в письменной форме – единственное основание для инициации судебного процесса.

   Скачать заявление.

3. Обращение в суд по месту нахождения объекта. К заявлению нужно приложить:

• Удостоверение личности собственника;
• Правоустанавливающий документ (выписка из ЕГРН);
• Старый кадастровый паспорт;
• Новый кадастровый паспорт от сотрудника БТИ с отражёнными изменениями и пометкой о незаконности перепланировки;
• Планировка квартир соседей, расположенных над спорным помещением и под ним. Эти документы можно получить в проектно-инвентаризационном бюро.

1. Прохождение строительно-технической экспертизы. Её назначает суд, а оплачивает собственник. Комиссия оценивает фактическое соответствие квартиры нормам СЭС, пожарнадзора, безопасности. Итог – выдача положительного или отрицательного ответа. Если ответ отрицательный, нужно устранить недочёты и вновь пригласить экспертов. Только положительное решение о пригодности помещения к эксплуатации позволит закончить процесс.
2. Получение судебного решения. В нём судья даёт разрешение на уже проведённую перепланировку. Кроме того, вероятнее всего, бывшего собственника привлекут к административной ответственности.
3. Обращение в БТИ, где на основе решения судьи будет составлен новый кадастровый паспорт.
4. Получение новой выписки ЕГРН.

Скачать исковое заявление о перепланировке квартиры.

Заключение

По новому законодательству перед перепланировкой нужно обязательно согласовать грядущие изменения. Это несложно, если собственник не планирует трогать несущие конструкции или общественно-значимые коммуникации.

Если изменения внесены без разрешительных документов, их автора ждёт административная ответственность, а процесс согласования становится сложнее и дольше.

В случаях, когда перепланировку узаконить невозможно, а она уже проведена, собственника обяжут привести помещение в соответствие с кадастровым паспортом.

Источник: https://pravorf24.ru/zhilishchnoe-pravo/pereplanirovka-kvartiry/

Какие перегородки не являются перепланировкой?

Покупая квартиру для себя, многие хотят сделать ремонт так, что бы всё отвечало не только нуждам, но и выглядело красиво и со вкусом. Порой для этого требуется внести некоторые изменения в планировку, особенно если речь идёт о вторичке. Во времена СССР, конструкторы и архитекторы отдавали предпочтение зонированному пространству, антресолям, раздельно организованному бытовому размещению, что подразумевает наличие большого числа перегородок между комнатами, что значительно уменьшало используемое пространство.

Сегодня, покупая такое жильё, люди всё чаще стремятся перепланировать квартиру, для расширения пространства. Не многие при этом знают, что на такие преобразования в жилом помещении, требуются разрешения. Но что же можно считать перепланировкой? В нашей статье мы подробно расскажем, что является перепланировкой в квартире, и о том на какие действия нужно разрешение.

Что считается

Без разрешения собственник квартиры не может производить следующие действия:

• Изменение дверных и оконных проёмов;
• Изменение положения и перенос перегородок;
• Частичный демонтаж несущих стен, в том числе обустройство в них дверных и прочих проёмов;
• Объединение санузлов;
• Перестройка тамбурного пространства;
• Перенос и обустройство дополнительного санузла;
• Объединение квартир;
• Изменение положения электро-, газо- и теплосетей;
• Обустройство вспомогательных вентиляционных систем;
• Увеличение площади жилого помещения, за счёт других;
• Замена газовой плиты на электрическую.

Не позволяется

Наряду с тем, что считается перепланировкой пространства, а это практически любые изменения, существует ряд действий, которые вам никто и никогда не позволит сделать. Можно выделить ряд ключевых моментов, которые могут не просто явиться загвоздкой, но  и вовсе сделают ваши действия на 100% нелегальными.

Монтаж и демонтаж перегородок, с образованием нового помещения, будут считаться незаконными в том случае, если по итогу ваших действий в помещении будет отсутствовать оконный проём и отопительная система. Это не касается кладовых комнат, однако на перенос такого помещения на новое место вам так же понадобится согласие властей.

Если внесённые вами изменения повлекут ухудшение санитарногигиенических, противопожарных и строительных норм.

К примеру, гипсокартоновая стенка, отделяющая плиту от холодильника, это строгое нарушение пожарной безопасности, соответственно разрешения на установку таковой вы не получите.

То же относится к демонтажу систем вентиляции, перекрывании доступа к инженерным системам и монтированию труб газоснабжения в стены.

Проведение фасадных работ, так же нельзя будет согласовать, если речь идёт об установке панорамных окон, объединении оконных проёмов, там где это не предусмотрено. Это считается нарушением архитектурного вида здания, и может нанести непоправимый ущерб целостности конструкции.

Внимание Также стоит учесть, что внесение изменений должно быть согласовано со всеми собственниками квартиры. В случае отсутствия нотариально заверенного согласия совладельцев разрешение получить будет невозможно.

Дополнительные документы

Для внесения отдельных изменений вам потребуется руководствоваться не только нормами безопасности и здравым смыслом, но и представить дополнительные бумаги, которые проиллюстрируют задуманные вами изменения. В отдельных случаях достаточно будет эскиза, а для некоторых потребуется составлять проектный план.

Проектное планирование это удел лицензированных специалистов и требуется он в ряде случаев, когда изменения касаются не только внешнего вида, но и встраиванию новых элементов строительных конструкций и изменения несущих. Требуется он в следующих случаях:

• Оборудование дверных проёмов в несущих стенах здания;
• Установка и перенос несущих конструкций из тяжёлых материалов;
• Замена газовых плит на электрические;
• Остекление балкона и лоджии;
• Постройка лестницы внутри квартиры;
• Установка дополнительных инженерных систем, увеличивающих потребление водо-, электро-, газоснабжения;
• Внесение серьёзных конструктивных изменений, к примеру, замена несущих стен колоннами и т.д.

Однако, как уже говорилось, не все изменения требуют столь серьёзного подхода. Вот ряд изменений, для которых потребуется предоставить только эскиз перепланировки:

• Перестановка санузлов и кухни;
• Демонтаж перегородок, не являющихся несущими;
• Ликвидация и обустройство новых перегородок, которые не являются несущими;
• Замена и демонтаж инженерного оборудования, без демонтажа и переноса стояка и канализационных систем;
• Перестановка отопительных приборов;
• Установка колонки для водонагрева и теплового радиатора.

Кто выдаёт разрешения?

Разрешение на перепланировку квартиры выдаёт жилищная инспекция. Сюда перед началом работ подаются эскизы, планы и технические документы на квартиру.

Инспекция проводит предварительную проверку квартиры, на соответствие настоящим документам, и проводит проверку по факту проведения перепланировочных работ. Наиболее простым методом узаконить изменения в конструктивных особенностях жилья, сегодня считается обращение в МФЦ.

Можно посетить МФЦ и предварительно, для того чтобы уточнить список необходимой документации.

(2 4,50

Источник: https://3dlipz.com/kakie-peregorodki-ne-yavlyayutsya-pereplanirovkoy/