Как купить квартиру у юридического лица: пошаговая инструкция

Как оформить покупку квартиры у юридического лица? Если сравнивать сделку по покупке квартиры у физического и у юридического лица, то последняя, конечно, будет сложнее оформить.

Потому что при покупке квартиры у юридического лица требуется оформить большее количество документов, и учесть разные нюансы такой операции. Физическому лицу сначала лучше изучить данный вопрос, чтобы в дальнейшем умышленные действия юридического лица не привели к тому, что сделку признают недействительной.

 Рассмотрим вопрос о том, какие есть особенности и риски у покупателя, когда он покупает квартиру у юридического лица.

Важные моменты сделки по продаже недвижимости от юридического лица физическому лицу

По закону

Здесь есть особый порядок по продаже имущества, которое принадлежит акционерным обществам.

По таким сделкам есть определенные требования, когда продается имущество юридического лица, если эта сделка относится к крупным, когда объект стоит больше 25% от балансовой стоимости всего имущества организации.

Также дополнительно по уставу компании к крупным сделкам они могут отнести все сделки по отчуждению или приобретению недвижимости.

Важно! Если объект недвижимости не относится к крупным, то на это также нужно подтверждающий документ.

Документы для сделки купли-продажи

Перед заключением сделки по покупке квартиры у юридического лица, физическому лицу, как покупателю, нужно запросить и изучить некоторые документы, чтобы исключить мошенничество. К таким документам относятся:

1. выписка из ЕГРП на объект недвижимости, в этом документе видно, у кого есть право собственности на жилье, информация о регистрации права, указаны данные об обременении и судебных тяжбах, указан кадастровый номер, площадь квартиры, ее адрес;
2. уставные документы организации юридического лица, это нужно для того, чтобы точно знать, у кого именно есть полномочия на совершение сделки по продажи недвижимости и право подписи документов;
3. протокол ил приказ руководства о том, кто назначен директором доверенным лицом, сам документ доверенности с прописанными там полномочиями;
4. документы с подтверждением факта продажи недвижимости от собственника, это может быть протокол собрания, совета директоров;
5. документ о праве собственности на недвижимость, например, договор купли- продажи, решение суда;
6. кадастровый паспорт на недвижимость;
7. выписка из ЕГРЮЛ на организацию предыдущего владельца недвижимости;
8. документы, подтверждающие полномочия человека, который действовал от предыдущего собственника;
9. документ о согласовании продажи недвижимости от предыдущего собственника.

Это основной список документов, и могут потребоваться дополнительные документы в зависимости от ситуации. Если при проверке вы видите какое-либо несоответствие ил расхождение, то лучше отказаться от сделки.

Обычно физическому лицу сложно разобраться во всех документах без специальной подготовки, возможно, будет лучше для надежности обратиться к юристу, риелтору или нотариусу, то есть к специалисту, который занимается недвижимостью и хорошо разбирается в нюансах.

В некоторых ситуациях документы можно показать и второму специалисту, чтобы исключить возможность ошибки или мошенничества со стороны первого специалиста. За юридические услуги нужно будет заплатить, но главное заключить юридически чистую сделку, чтобы не нести более тяжелые потери в случае признания сделки недействительной.

Как избежать мошенничества при покупке квартиры у юридического лица

При мошенничестве в большем количестве случаев это касается ситуации, когда уполномоченное лицо дает поддельное разрешение от руководящего органа организации на продажу недвижимости. К ним относятся поддельные протокол собрания учредителей, письмо о согласии учредителей компании, которое оформлено в произвольной форме.

Бывают ситуации, когда документы подделывают для того, чтобы сэкономить время на подготовке документов, или для того, чтобы забрать прибыль себе лично.

Если имели место такие события по подделке документов, то в суде такую сделку могут признать недействительной, если учредители, не согласные с продажей недвижимости, подали иск в суд.

По решению суда будет предписано вернуть покупателю уплаченную им сумму денежных средств, но в реальности этот процесс может затянуться надолго.

Особенно тщательно нужно проверять оформленные доверенности, которые подтверждают переданные полномочия. В доверенности должно быть указано, на какую именно сделку она оформлена, или доверенность должна быть генеральной, по которой можно проводить отчуждение активов организации.

Вообще доверенность может быть одноразовой на определенную сделку с конкретными параметрами или же генеральной, которая дает представителю разные полномочия по распоряжению активами.

Для того чтобы избежать подобных рисков, как минимум нужно хорошо поверять все документы, представленные юридическим лицом. Для полной уверенности, что документы и разрешения подлинные, покупателю желательно попасть на собрание к учредителям, где они примут решение о продаже конкретного объекта недвижимости.

Если вдруг в выписке есть информация и частой смене собственника недвижимости, то лучше проявить осторожность в такой сделке. Также, есть такой важный момент, что если недвижимость перешла в собственность юридическому лицу менее трех лет назад, то такую сделку можно оспорить в суде.

За два дня до подписания сделки по купле-продаже недвижимости можно также заказать выписку из домовой книги, там уже никого не должно быть прописано.

Покупка квартиры на этапе строительства дома

В сделке по покупке квартиры, когда дом еще не достроен и не сдан, объектом договора является еще не сама квартира, а права на нее. Такую сделку оформляют как договор долевого участия. Здесь главным риском является тот факт, что дом могут так и не достроить и не сдать в эксплуатацию.

Документы

При покупке квартиры в доме, который еще не достроен и не сдан, нужно проверить у юридического лица следующие документы:

• наличие лицензии застройщика;
• разрешение на строительство многоквартирного дома;
• проектная документация, где должны быть данные о цели проекта, в какие сроки он завершится поэтапно, сроки должны соответствовать фактической работе, указан список подрядчиков по основным видам строительных работ, откуда у компании финансовые средства;
• документы о праве собственности на участок земли;
• документ заключение государственной строительной экспертизы.

Часто у компании застройщика бывают проблемы именно с правом на участок земли под строительство, потому что земля должна быть или в собственности компании или хотя бы в долгосрочной аренде.

Односторонние права

• При чтении договора нужно обратить внимание на пункты о том, что застройщик может в одностороннем порядке изменить стоимость квартиры в большую сторону, о применении высоких штрафов за расторжение договора дольщиком, такое бывает, когда темпы строительства значительно медленнее, чем было указано.
• Уже после того, как был подписан договор ДДУ, застройщик может начать требовать с клиентов произвести еще оплату за подключение систем или коммуникаций, за уход за территорией, за оборудование стоянки.
• Поэтому перед покупкой квартиры у застройщика нужно изучить всю возможную информацию, если возможно, то с юристом.

Договор переуступки прав требования

Еще квартиры в новостройке могут продавать по договору переуступки прав требования. Различие состоит в том, что договор заключается не с самим застройщиком, а с компанией юридическим лицом, которое уже купило эту квартиру по ДДУ.

Здесь риск заключается в том, что вместе с квартирой покупатель может приобрести и обязанности по оплате каких-либо взносов застройщику, если они есть и были не оплачены.

Перед заключением и подписанием договора нужно все изучить, в том числе проверить оплату всех платежей.

Покупка квартиры у юридического лица в ипотеку

Наиболее распространённой ситуацией является, когда человек покупает квартиру у компании застройщика с использованием ипотечных денежных средств.

У застройщика и банка могут быть партнерские договорные отношения, что дает дополнительную скидку покупателю. Такие организации продают квартиры и на этапе строительства, и в уже построенных домах.

В этом случае риск нарваться на мошенников почти минимален, так как банк проверяет застройщика.

Значит, при покупке квартиры у юридического лица, нужно проявлять большую осторожность и заранее готовиться к сделке. Потому что у такой сделки, по сравнению со сделкой по покупке у физического лица, больше особенностей и нюансов по оформлению документов. Поэтому к таким сделкам лучше готовиться со специалистом.

Источник: https://iuristonline.ru/zhilishnie_prava/pokupka-kvartiry-u-yuridicheskogo-lica-osobennosti-pokupki-kvartiry-u-yuridicheskogo-lica.html

Покупка квартиры у юридического лица: риски покупателя

Спросить у юриста быстрее. Это бесплатно!

При покупке квартиры у юридического лица риски покупателя нельзя сбрасывать со счетов. Чтобы обезопасить свою покупку, необходимо знать, как именно проводится сделка и какие подводные камни имеются. Это позволит более осознанно подходить к выбору застройщика и застраховаться от возможного обмана.

Как производится покупка квартиры у юрлица

Наиболее дешевое жилье – в новостройке. Причем, чем раньше подключиться к строительству, тем меньше придется заплатить за один квадратный метр. Когда дом находится на стадии котлована, жилье можно купить на 30-40% дешевле, чем на вторичном рынке. Пока дом не сдан, цены находятся ниже на 10-20% в зависимости от завершения постройки.

На данном этапе заключить с застройщиком – юридическим лицом – договор купли-продажи квартиры не удастся, так как фактически самого жилого объекта не существует. Поэтому чаще всего стороны подписывают договор долевого участия либо инвестирования.

Сущность обоих этих видов соглашений заключается в том, что будущий жилец фактически спонсирует стройку. По договору он перечисляет деньги застройщику, а тот использует их для возведения новостройки. Инвестору выгодно присоединиться на ранней стадии строительства, когда компания более всего нуждается во вливании средств.

Таким образом, вступая в долевку, жилец фактически приобретает не само жилье, а право истребовать от застройщика свою квартиру, когда тот закончит строительство.

Варианты оформления сделки

Пример ипотечных программ у крупного застройщика ПАО «Группа Компаний ПИК».

Понятно, что у простого человека вряд ли найдется сразу несколько миллионов рублей, чтобы оплатить покупку жилья, даже если оно еще находится на этапе строительства. Поэтому застройщики предлагают несколько вариантов расчета:

• в рассрочку – дольщик вносит на счет застройщика сумму частями (оговоренную или произвольную);
• путем продажи паев – будущий жилец фактически приобретает ценные бумаги жилищного кооператива, которые впоследствии обменяет на квартиру;
• в ипотеку через банк, который аккредитовал застройщика.

Каждый способ имеет свои достоинства и недостатки. Самый удобный для заемщика способ – это, конечно, рассрочка. Здесь не возникает переплаты, как при ипотеке, и нет риска внезапного обесценивания паев жилищного кооператива.

Но у этого способа есть существенный недостаток: если не сохранять свидетельства внесения платежа, то застройщик может смошенничать и занизить сумму инвестиций или вовсе отрицать факт перечисления денег.

Особенности покупки новостройки в ипотеку

Калькулятор ипотеки в Сбербанке на новостройку.

Чаще всего покупатели жилья оформляют ипотеку, чтобы рассчитаться с застройщиком. Получение займа, как правило, производится либо в «зарплатном» банке, либо в учреждении, с которым строительная компания установила партнерские взаимоотношения.

Главные моменты, которые следует учесть:

• для получения ипотеки понадобится внести первоначальный взнос – обычно 15-20% от выставленной стоимости жилья;
• средства перечисляются на счет застройщика, физлицо доступ к ним не получает;
• заключается трехсторонний договор между застройщиком, банком и заемщиком, в соответствии с которым объект недвижимости переходит в залог банку после завершения его строительства – покупатель сможет снять обременение только после полного погашения ипотеки.

Наибольший риск, который заключается при покупке новостройки в ипотеку – застройщик задержит сдачу дома. В результате заемщик будет вынужден продолжать снимать жилье или проживать где-нибудь у родственников, одновременно погашая ипотеку и не имея возможности въехать в собственную квартиру.

Какие риски сопровождают сделку

Главный риск, который следует учесть покупателю при приобретении квартиры у юридического лица – возможное мошенничество со стороны застройщика. Наиболее распространенные варианты:

• продажа одной и той же квартиры двум или даже трем разным покупателям – в этой ситуации приходится выяснять в суде, кто первый оплатил жилье, а остальным – ждать компенсации от застройщика;
• умышленное затягивание сроков строительства или сдачи готового дома;
• отказ передавать право собственности под каким-либо предлогом;
• предоставление для проживания квартиры не той площади или планировки, которая указана в договоре;
• аннулирование договора по подложным документам.

Кроме того, некоторые недобросовестные застройщики инициируют процедуру умышленного банкротства. В результате дольщики остаются и без денег, и без квартиры, пусть и с правом требования возмещения от банкротящегося предприятия. Поскольку по закону дольщики являются кредиторами третьей очереди, по факту они редко дожидаются компенсации.

Если застройщик реализует свои квартиры через представителя – другое юридическое лицо, то ему даже не обязательно объявлять свое банкротство.

Имеются прецеденты, когда о банкротстве объявлял жилищный кооператив или представитель застройщика, который продавал паи от своего имени.

В результате получается юридическая коллизия: формально застройщик никому ничего не обещал, и дольщики не могут добиться от него исполнения своих обязательств.

На что обращать внимание при подписании документов

Зная об указанных выше подводных камнях, будущий дольщик может более взвешенно подойти к выбору застройщику и оформлению документов. Следует обратить внимание на следующие моменты:

• какова репутация застройщика, как много объектов он сдал, были ли у покупателей проблемы с покупкой жилья и регистрацией сделки;
• в каком состоянии находится объект, ведется ли постройка дома сейчас и какими темпами;
• имеется ли у застройщика разрешение на строительство, лицензия, членство в СРО;
• проанализируйте режим владения жильем – идеальный вариант, когда земля выкуплена, если же участок находится в аренде, то срок не должен истекать через пару-тройку лет.

Особое внимание следует уделить анализу договора. В нем должны быть указаны:

• планировка, количество комнат, проектная площадь и другие параметры квартиры;
• степень сдачи жилья – чистовая, черновая отдела или «под ключ»;
• ответственность юридического лица за несдачу жилья в срок;
• варианты разрешения ситуации в случае объявления застройщиком своей финансовой несостоятельности;
• порядок разрешения споров.

Также желательно заключить именно договор долевого участия (ДДУ), в котором прописано право требования квартиры после завершения строительства, а не договор инвестирования или покупки паев. Так вероятность обмана будет значительно ниже.

Некоторые эксперты советуют оплачивать до сдачи дома только 50% от стоимости квартиры, а остальное – после оформления договора купли-продажи жилплощади в Росреестре. Но это работает, если только застройщик пойдет навстречу, а у покупателя на руках будет вся сумма.

К сожалению, даже безупречная репутация и хорошее финансовое состояние застройщика не гарантируют, что процесс передачи квартиры от юридического лица в пользу частного покупателя пройдет без осложнений.

При этом не обязательно строитель окажется мошенником – иногда сдача дома может затянуться из-за споров о праве собственности на землю или контролирующие органы не дадут разрешения ввести дом в эксплуатацию по каким-либо причинам.

Что изменится с 2019 года

Чтобы защитить права дольщиков, Правительство разработало новую схему оплаты частными покупателями жилья в новых домах.

С 1 июля 2019 года привычных ДДУ больше не будет, вместо них вводится проектное финансирование с посредничеством банка. Новая схема не подразумевает передачу денег застройщику напрямую, как было раньше, что практически до нуля снижает шансы на нецелевое расходование средств и риски мошенничества со стороны строительной компании.

В целом приобретение квартиры в новостройке у юридической компании будет выглядеть так:

• застройщик или специально созданная фирма открывают счет-эскроу в банке-партнере;
• инвестор (приобретатель) заключает трехсторонний договор с банком и юридическим лицом, представляющим застройщика, и вносит необходимую сумму на счет в банке либо оформляют там ипотеку;
• средства находятся на счете-эскроу и служат обеспечением, под которое застройщик берет кредит в банке на возведение построек;
• как только дом будет закончен и сдан в эксплуатацию, средства с эскроу-счета будут переведены компании, за исключением расходов на обслуживание кредита.

Если же застройщик по каким-то причинам объявит банкротство, то он будет отвечать своим имуществом перед банком – основным кредитором. Несостоявшиеся же дольщики получат свои деньги назад.

Таким образом, множество рисков покупателя при приобретении жилья у застройщика в новостройке будут сниматься.

Конечно, новые правила приведут к повышению цен на жилье, а также выдавливанию с рынка мелких строительных компаний, тем более что требования к этим самым фирмам тоже будут ужесточены. Но дольщики окажутся в привилегированном положении.

Особенности покупки квартиры у юридического лица на вторичном рынке

Юридические лица реализуют жилье не только в новостройках. Риэлторские компании и агентства по недвижимости могут продавать квартиры от своего имени. Застройщики после завершения дома продают жилье уже как объект вторичного жилья – с большей наценкой.

Официальный сайт ФССП России

К чему стоит быть готовым покупателю и какие риски возможны:

• продажа по подложным документам, в том числе по доверенности – компания может на самом деле не владеть квартирой, так что истинный владелец жилья получит полное право выселить новых жильцов через суд;
• продажа арестованной или заложенной квартиры – чтобы этого избежать, запросите выписку в Росреестре, а также «прогоните» адрес по сайтам суда и службы судебных приставов;
• продажа по просроченной доверенности – такую сделку легко признать ничтожной, так как юридическое лицо не имело право продажи жилплощади;
• проведение сделки с переплатой – просто обратите внимание на средний ценовой сегмент, не исключено, что на вас пытаются нажиться.

Что должно насторожить:

• продавец торопит заключить сделку, не давая подумать и тщательно проверить документы;
• квартира продается по цене значительно ниже рынка;
• предоставлены не все документы;
• в сделке задействованы дети и недееспособные лица, при этом разрешения на продажу от органа опеки нет;
• квартира недавно сменила владельца (умер, переехал, был признан пропавшим без вести);
• квартира слишком часто меняла владельцев (посмотрите по выписке из ЕГРН).

Может оказаться так, что квартира является предметом спора, например, между наследниками. Или в ней проведена незаконная перепланировка. Поэтому, если действия представителя юридического лица носят странный характер, от покупки жилья лучше воздержаться.

Универсальной защитой от риска является оформление титульного страхования – т.е. страхованием потери права собственности. Как правило, цена такого полиса составляет 1-2% стоимости жилья.

ОСТАЛИСЬ ВОПРОСЫ? СПРОСИТЕ У НАШИХ ЮРИСТОВ:

Источник: https://Yur01.com/zhilishhnoe-pravo/pokupka-kvartiry/pokupka-kvartiry-u-yuridicheskogo-lica

Как оформить покупку квартиры у юридического лица?

Приобретение жилья у юридического лица — процесс непростой и сопряжен с определенными рисками. Как уберечь себя от потери средств и стать счастливым обладателем квартиры, купив её у компании, рассмотрим далее.

Особенности продажи недвижимости

Основной тонкостью такой операции является статус продавца. При проведении оформления покупки квартиры необходимо будет получать согласование на отчуждение реализуемого имущества у всех учредителей юридического лица.

Если сделка попадает по своим признакам под определение крупной, а это случаи, когда стоимость реализуемого имущества больше 25% суммарной балансовой суммы всей недвижимости организации и иные операции с жилыми помещениями, установленными уставом организации, то их совершение необходимо согласовывать её руководителем с оставшимися участниками.

Решение принимается на совещании акционеров либо советом директоров. Приобретателю представляется итоговый протокол мероприятия. В случае, если продаваемый объект не входит в определение крупных, это удостоверяется документально.

Где лучше купить квартиру? gipernn.ru

Риски сделки

Покупка квартиры всегда сопряжена с определенными рисками. В ситуации, когда продавцом выступает какая-либо компания, они ещё более серьезны. Самыми вероятными из них могут быть:

1. Проведение процедуры по ложным документам. К ним относятся:

• Итоговое решение создателей;
• Письменное одобрение учредителей;
• Доверенность, удостоверяющая компетенцию представителя. Она оформляется на конкретную продажу с указанием характеристик объекта либо может быть генеральной, дающей возможность отчуждать активы компании. Нередко подделка документации проводится в целях обогащения или сокращения времени оформления.

1. Расторжение соглашения юридическим лицом после его совершения в суде.
2. Финансовые махинации или значительные переплаты.

Как минимизировать опасность

Чтобы избежать мошеннических действий необходимо при совершении покупки внимательно проверять документы и само жилое помещение. А именно:

• Поприсутствовать на собрании участников, где будет решаться вопрос о реализации квартиры;
• Если владелец не представляет выписку из ЕГРП или приносит только на подписание соглашения, её можно запросить самому направив соответствующую заявку в Росреестр. Сведения о частой перемене собственников может настораживать.
• Если учреждение стало владельцем жилой площади не более 3 лет назад, то сделка может оспариваться в суде.
• За два дня до совершения процедуры нужно получить выписку из домовой книги. Если в квартире есть прописанные люди, их необходимо выписать до заключения договора.
• Необходимо удостовериться, что продавец существует как юридическое лицо.
• Проверить правомочия доверенного субъекта организации. Он должен обладать нотариально оформленной доверенностью, копиями учредительных бумаг, решением собрания участников и действующую выписку из реестра юрлиц.

Как купить квартиру у юрлица, расскажет это видео:

ВАЖНО! Сделка может быть признана ничтожной, если компания ликвидирована или обанкротилась, а у субъекта, удостоверившего договор, не было на это компетенции или такие возможности приостановлены либо закончился срок их действия.

Зачем нужно дополнительное соглашение при продаже или покупке квартиры, читайте тут.

Ни в коем случае не стоит отдавать деньги за жильё руководителю предприятия либо доверенному представителю. Их необходимо передавать в кассу компании либо переводить на её счет.

Перед подписанием соглашения необходимо выяснить наличие действующих исполнительных листов в отношении лица на сайте ФССП, так как существует вероятность существующего ареста жилого помещения. Это может значительно снижать цену на объект.

Покупка квартиры у организации

Процедура приобретения состоит из следующих этапов:

1. Подбор имущественного недвижимости под стандарты покупателя;
2. Проверка квартиры и документации на нее;
3. Подготовка соглашения и его подписание;
4. Передача денежных средств в счет оплаты объекта;
5. Регистрация перехода права владения.

Особенности приобретения квартиры на этапе возведения дома

Основной чертой такой продажи является то, что предметом правоотношений выступает право собственности на жилплощадь. Кроме риска подделки документов существует вероятность того, что здание так и не будет построено и сдано в эксплуатацию. Сначала необходимо запросить следующую документацию:

• Разрешительная на строительство объекта;
• Лицензию застройщика;
• Проект здания;
• Правоустанавливающие бумаги на землю;
• Заключение Гостройэкспертизы.

• Как избежать рисков при покупке квартиры, смотрите в этом видео:
• Особо внимательно изучить:

• Правомочия на участок земли. Он должен принадлежать застройщику как объект собственности или находится долгосрочной аренде;
• Пункты договора долевого участия о возможности увеличивать начальную стоимость квартиры в одностороннем порядке, за расторжение договорных обязательств применять штрафы или аннулировать соглашение по инициативе строительной компании.
• Требования дополнительных выплат после заключения договорных отношений за подключение к коммуникациям, облагораживание окружающей территории, подготовка стоянки и другое.

Приобретение квартиры у юридического лица на вторичном рынке

В такой ситуации риски немного снижаются. Но залогом успеха остается внимательное изучение бумаг продавца и оценочная экспертиза покупаемого имущества. Схема оформления похожа на сделку с физическим лицом. Уменьшить потери можно при помощи профессиональных риэлторов, которые берут на себя работу по выявлению истории жилья и правоустанавливающей документации.

Покупка в ипотеку

Приобретение помещения с помощью кредитных средств мало отличается от стандартной процедуры. В такой ситуации потребуется осуществить следующие шаги:

1. Собрать пакет требуемых бумаг и подать в банк заявление о предоставлении ипотечного займа.
2. Произвести оценку жилого пространства и представить его в кредитное учреждение.
3. Получив одобрение, подписать залоговое обязательство.
4. Сдать документацию на регистрацию права.

Как правильно расторгнуть договор купли-продажи квартиры, смотрите в этой статье.

Главной особенностью является перечисление денежных средств не на счет физического лица, а на реквизиты компании- продавца.

Расчеты сторон

Оплата производится одним из нескольких способов:

• Безналичный перевод на счет предприятия;
• Банковский аккредитив.

ВНИМАНИЕ! Передачи наличных средств стоит избегать. В противном случае, можно оказаться жертвой мошеннических действий.

Налогообложение сделки

Продавая недвижимое имущество, организация должна заплатить налог, но это будет зависеть от вида, к которому она принадлежит. Например, установлено что операции по реализации жилых помещений освобождены от оплаты НДС. При этом компания обязана заплатить налог с получаемой прибыли.

Как купить квартиру? photo.7ya.ru

Чего стоит остерегаться

В любом случае сделка с юридическим лицом очень рискованна и в итоге можно лишиться не только времени и денег, но и правомочий собственника на приобретенный объект. К ним можно отнести ситуации продажи помещения:

• По фальсифицированным документам;
• Субъектом с ограниченной правоспособностью;
• Полученного как наследственное имущество с помощью фиктивной документации.

Как при покупке квартиры получить имущественный вычет, подробнее здесь.

Снизить негативные последствия можно путем соблюдения некоторых правил, основными из которых являются приобретение имущества только при представлении документа, удостоверяющего личность, оформления сделки у нотариуса, проверки полномочий лица, подписывающего договор, и законности правоустанавливающих документов.

Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, юридическая информация в данной статьей могла устареть!
Наш юрист может бесплатно Вас проконсультировать — напишите вопрос в форме ниже:

Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, юридическая информация в данной статьей могла устареть!
Наш юрист может бесплатно Вас проконсультировать — напишите вопрос в форме ниже:

Источник: http://ProNovostroyku.ru/yuridicheskie-voprosy/prodazha-kvartiry/pokupka-kvartiry-u-yur-litsa-riski.html

Покупка квартиры на юр лицо — Закон и недвижимость

Рассмотрим на примере одну из самых простых схем обмана юридическими лицами при продаже квартиры.

Документами для подтверждения согласия на совершение сделки могут являться:

На что обратить внимание при покупке квартиры у юридического лица?

Покупка квартиры у юридического лица отличается достаточно сложной процедурой оформления документов. Связано это с тем, что необходимо получить дополнительное согласие всех учредителей юридического лица на совершение сделки купли-продажи.

• выписка из протокола собрания;
• протокол собрания;
• письменное согласие в произвольной форме.

• Никаких гарантий того, что вышеперечисленные документы подлинные, у вас нет, так как подписи можно подделать легко.
• Итак, вы получаете на руки протокол собрания, убеждаетесь, что все «чисто» и со спокойной душой подписываете договор купли-продажи, передав деньги продавцу.

Все довольны: вы — новой квартирой, продавец — полученными деньгами… Проходит определенное время, и вы получаете повестку в суд. Постойте! Какая повестка? Всё же честно!

А суть искового заявления в следующем: акционер подал заявление о признании решения общего собрания недействительным, указав на ошибки в оформлении соответствующих документов. И действительно, суд признает данный документ недействительным. Соответственно, сделка без согласия совершаться не может, а значит, и квартира была продана незаконно.

Таких примеров много: мошеннические схемы работают безотказно; особенно в тех случаях, когда доверчивые граждане не показывают весь пакет документов по купле-продаже юристу.

Покупка квартиры у юридического лица в различных ситуациях:

Продавец-организация может предлагать покупателям различные варианты жилья. Это могут быть квартиры в строящихся или новых домах, во вторичном фонде, в ипотеку. Покупка квартиры у юр. лица в каждом из этих случаев имеет свои нюансы.

Есть вопрос к юристу?

Покупка квартиры у юридического лица физическим: как снизить риски, оформить сделку:

Сделки по покупке (продаже) жилья не всегда совершаются между физическими лицами.

Его продавцом могут выступать и различные организации. Покупка квартиры у юридического лица несет определенные риски для покупателей, поэтому важно знать, как правильно заключать такую сделку.

О нюансах оформления покупки квартиры у организации, расскажем далее.

Названные Вами причины не могут быть самостоятельными основаниями признания сделки купли-продажи недействительной, они могут лишь указывать на такие основания.

Хорошо, что Вы так внимательно изучаете документы. Рекомендую еще несколько моментов. Получите в Росреестре выписку из ЕГРП (единый государственный реестр прав). Из этой выписке Вы узнаете есть ли на данный момент обременения этой квартиры или нет. Например арест или ипотека.

Из этой карточки вы узнаете есть ли там жильцы не снятые с учете, кто ранее проживал и когда выехал. Таким образом вы установите основной круг лиц, которые могут оспаривать ДКП.

Например, если есть запись, что снят с регистрационного учета в связи с отбыванием наказания или убытием в ВС (армию), обычно такие записи вносит паспортист.

Также на сайте ФНС посмотрите не находится ли в стадии банкротства это ООО.

С уважением, С.Сергеев

По поводу доверенности на приобретение, то проверить полномочия доверенного лица можно двумя способами: запросив само юр. лицо, чтобы письменно подтвердили и получив выписку из ЕГРП о которой я писал выше из которой и увидите,, зарегистрирована эта квартира за этим ООО или нет.

Пи проверке «чистоты» сделки в первую очередь проверяют названные мной документы. Далее можно поговорить с соседями и всеми, кто ранее проживал в квартире, если узнаете их адреса. Немаловажно, чтобы продавец, ООО было «стабильной» организацией, имеющей на своем балансе имущество, чтобы в случае расторжения сделки, либо признания её недействительной это ООО могло бы вернуть Вам деньги.

В любом случае, приобретение квартиры это своего рода «рулетка» и гарантировать «на все 100%» ничего нельзя.

Здравствуйте, Михаил! В принципе основания для признания судом Договора продажи недействительным могут быть:

1). Необходимо установить, действительно ли Доверенность исходит от уполномоченного Уставом ООО лица? Для этого необходимо затребовать от ООО Выписку из ЕГРЮЛ с данными по состоянию на последний месяц.

2). Необходимо выяснить подлинный ОГРН ООО в той же Выписке из ЕГРЮЛ. Далее (при обнаружении несоответствий) потребовать от другой стороны по предстоящей сделке внесения исправлений в документы в установленном порядке.

3). В случае с Паспортом возможно совпадение. Причины выдачи Паспорта могут быть различны (например, утрата Паспорта). Важна подлинность документа.

4). В Вашем Договоре сроки должны быть обозначены другие (так как Вы только обираетесь заключить Договор). Срок в тридцать дней на регистрацию остаётся.

Применительно к несоблюдению сроков по уже исполненному Договору, необходимо учитывать фактические обстоятельства неосуществления регистрации в срок, обозначенный Договором. Возможно, несовпадение срока вызвано виновными действиями предыдущего покупателя.

Нужно ли оплачивать налоги:

Обычно при продаже организации включают в цену товара налог (НДС). Поэтому покупатели часто интересуются, придется ли им его уплачивать. В случае отчуждения жилых помещений такой обязанности нет. Поэтому НДС не будет включаться в стоимость квартиры.

Поэтому сделка может быть признана впоследствии недействительной, если не проверить детали, обозначенные в пунктах 1 и 2.

Конечно же, важно установить, не имеется ли каких-либо прав третьих лиц на квартиру. Ответ на этот вопрос Вы сможете прояснить, получив данные из Федерального реестра прав на объекты недвижимости.

Статья 302 устанавливает, что если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.

Поскольку Вы добросовестный приобретатель и получаете имущество по возмездному договору, хозяйке придется доказать., что имущество выбыло из её владения незаконно.

Представляется, что доказать подобное ей будет затруднительно.

В остальном согласен с коллегами.

Покупка квартиры у юр. лица

Здравствуйте. При покупке квартиры у юр. лица (банка) с помощью его посредника (риэлтора), в договоре купли-продажи продавец указывает не всю сумму за какую продает квартиру (часть денег получает на руки сам посредник). При этом посредник (риэлтор) имеет доверенность от продавца только на сбор документов, но не на получение денег.

Подскажите пожалуйста как нам юридически грамотно составить договор с риэлтором, чтобы в случае форс-мажорной ситуации (отмены сделки) вернуть деньги не только с банка, на основании договора купли-продажи, но и др. часть денег с самого риэлтора.

Может есть какие-то расписки на оказание услуг или какой-то иной деятельности, на какие не нужно заключать договор с посредником

Распространенные варианты мошенничества

Чаще всего возникают ситуации, когда уполномоченное лицо предоставляет подделанное разрешение руководящего органа юридического лица на продажу объекта недвижимости. Это может быть:

• протокол собрания учредителей;
• письменное согласие учредителей организации, оформленное в произвольной форме.

Не редкими являются случаи, когда эти документы подделывают с целью экономии времени или личного обогащения.

Из-за таких действий сделка может быть признана через суд недействительной, например, в случае, когда один или несколько учредителей подали иск в связи со своим несогласием с продажей объекта недвижимости.

Решением такого суда обычно предписывается вернуть покупателю денежные средства. Однако на практике такая процедура может затягиваться на очень долгое время или вообще не выполняться.

Особого внимание заслуживает доверенность, которая подтверждает полномочия лица, подписывающего договор.

Она должна быть оформлена или на конкретную сделку с указанием ее параметров или генеральная, которая предполагает возможность отчуждения активов предприятия.

Доверенность может быть единоразовой (на конкретную сделку с указанием ее параметров) или генеральной (предполагает широкий круг полномочий, в том числе отчуждения активов предприятия).

Покупка квартиры у юр. Лица

Собираюсь покупать квартиру на вторичном рынке у юридического лица. Юр. лицо – ООО, “дочка” застройщика, принявшего квартиру в зачёт у предыдущей хозяйки по ДКП при покупке ею квартиры в новостройке.

Сейчас изучаю копии этого ДКП и свидетельства о праве собственности. Обнаружил несколько смущающих моментов.

1. От ООО договор заключало некое лицо по доверенности, заверенной нотариусом (самой доверенности ещё не видел). Отношение этого лица к ООО не ясно.

3. Паспорт предыдущей хозяйке выдан за 1 день до оформления предыдущего ДКП.

4. В договоре обозначен пункт “Настоящий договор подлежит передаче на государственную регистрацию перехода прав в течение 30 (тридцати) рабочих дней с момента его подписания сторонами”. При этом договор заключён 28 апреля, а свидетельство выдано 15 июля, т.е. пункт явно не выполняется.

Вопрос. Могут ли эти моменты послужить основанием для признания предыдущего договора недействительным?

Источник: https://yarlegalservices.ru/pokupka-kvartiry-na-yur-lico/

Покупка квартиры у юридического лица

Покупка квартиры у юридического лица сопряжено  с рядом особенностей и  порой такая сделка является  высоко рискованной. Разберемся подробнее как происходит покупка квартиры у юридического лица.

Представитель юридического лица, имеющий полномочия на сделку, должен предоставить покупателю полный пакет документов, идентифицирующий само юридическое лицо и полномочия ее исполнительного органа, а так же документы, подтверждающие регистрацию права собственности на объект недвижимости.

Документы при покупке квартиры у юридического лица

• Выяснить существует ли это юридическое лицо на момент сделки
• Выяснить и документально подтвердить полномочия представителя  юридического лица — директора, управляющего или иного лица, действующего по доверенности

Ваша сделка будет признана ничтожной, если:

• юридическое лицо уже закрыто

• у подписавшего договор представителя  или директора не было на то полномочий, они истекли или приостановлены

• юридическое лицо признано банкротом, можно узнать > > >

Такие ситуации встречаются довольно часто, особенно в случае  разногласий учредителей этого юридического лица

• Важно правильно расплатиться. Нельзя передавать деньги за квартиру в руки директору или доверенному лицу. Только в кассу предприятия или на расчетный счет фирмы! Подтверждением оплаты в Вашей сделке является приходный кассовый ордер с чеком кассового аппарата или платежное поручение о перечислении денег со справкой предприятия о полном расчете, удостоверенной подписью директора и главного бухгалтера.

Покупка квартиры у юридического лица. Как  снять риски ?

• Запросите у юридического лица копию Устава, там прописаны полномочия директора или иного исполнительного органа.

• Получите сведения о состоянии юридического лица и ее исполнительном органе (директоре)  из выписки из Единого государственного реестра юридических лиц — ЕГРЮЛ . Воспользуйтесь онлайн сервисом  налоговой службы — Официальный сайт налоговой службы

• Изучите полномочия директораисполнительного органа продавать (отчуждать) квартиру

• Запросите справку о крупности сделки, если квартира стоит более 25% от стоимости активов компании, выясните из Устава есть ли у Директора права на продажу такого дорогого актива.

• Запросите решение общего собрания учредителей о продаже квартиры, если это отчуждение является крупной сделкой. Из выписки  из ЕГРЮЛ сверьте состав участников. Обратите внимание о регистрации изменений в Устав юридического лица.

Для участия в сделке по продажи недвижимого имущества представитель, кроме директора, имеющего право представлять  интересы юридического лица без доверенности, должен  иметь :

• действующую  Доверенность от нотариуса,

•  копии  уставных документов

• решение общего собрания участников(учредителей) или решение единственного участника,  при необходимости

• и свежую выписку из ЕГРЮЛ.

• Не лишним будет посетить сайт Федеральной службы судебных приставов, для выяснения   открытых исполнительных производств в отношении юридического лица, поскольку в этом случае велика вероятность наложения ареста на квартиру.
• Очень часто именно это обстоятельство приводит к значительному снижению цены.
• Будьте бдительны!

Покупка квартиры у юридического лица. Процедура  сделки

• Подписание Договора купли-продажи
• Подписание Акта  приема-передачи
• Подача заявление в Росреестр о переводе права от Продавца и регистрации права от Покупателя
• Оплата государственной пошлины.
• Оплаты цены за квартиру и получение документов подтверждающих оплату.

1. Главное: удостоверьтесь в полномочиях представителя юридического лица, законности продажи и отсутствии арестов и обременений
2. Стоит прочесть:
   Купить квартиру у подрядчика строительных работ
   Как купить долёвку
3. Всегда рада разъяснить. Автор
4. Покупка квартиры у юридического лица

Источник: https://exspertrieltor.ru/2016/04/14/pokupka-kvartiryi-u-yuridicheskkogo-litsa/

Как купить квартиру у юридического лица

Обновлено: 21 апреля, 2019

При покупке квартиры у юридического лица, покупатель может столкнуться с некоторыми проблемами и рисками. Такое приобретение отличается от сделки с физическим лицом. Процесс усложняется тем, что необходимо установить статус продавца. Стоит рассказать детальнее, как купить квартиру у юридического лица, и на что следует обратить внимание.

Особенности продажи

Тонкость операции заключается в установленном статусе продавца. Если гражданин решил продать недвижимость, то ему придется получить соглашение на отчуждение собственности у каждого из учредителей.

По этой причине процедура продажи достаточно сложна, и требует много времени на сбор пакета документации.

В законодательстве прописано, по какому порядку должна производиться продажа собственности акционерного общества.

Когда за сделку продавец может получить сумму, которая на 25% превышает общий баланс всей недвижимости, то она считается крупной. В этом случае гражданин должен согласовать свои действия с руководителем и другими участниками. Также существуют другие операции, прописанные в уставе, требующие согласия участников.

Чтобы принять решение, необходимо собрать совет директоров, или же готовится совещание акционеров. Приобретатель же получает на руки протокол мероприятия. Когда квартира не подходит под крупный объект, это указывается в документации.

Какие могут быть риски

Как показывает судебная практика, риски могут возникнуть при покупке любой квартиры. Но когда жилье покупается у юридического лица, шансы столкнуться с неприятностями возрастают. К часто встречающимся рискам можно отнести:

• сделка проводится по поддельной документации;
• продавец проводит финансовые махинации, что может привести к значительной переплате;
• сделка может быть расторгнута продавцом даже после ее совершения, для этого подается иск в суд.

Чтобы снизить шансы столкнуться с такими проблемами, рекомендуется внимательно читать документы и проверять жилье. Также можно привлечь к делу ответственного риэлтора, который поможет в составлении договора.

Какие документы потребуются для сделки

Чтобы избежать мошенничества, клиент должен тщательно изучить документацию, представленную юридическим лицом. Рекомендуется запросить у продавца копии таких документов, как:

1. Документация, которая может подтвердить полномочия продавца, это может быть приказ о назначении на должность директора фирмы или доверенность.
2. Кадастровый паспорт.
3. Выписка из ЕГРП, которая выдается на объект. Из этой бумаги клиент получает информацию о том, кто имеет право собственности, а также можно узнать, есть ли на недвижимости обременения или судебные разбирательства. Здесь же указана площадь помещения и точный адрес.
4. Свидетельство, которое подтвердит регистрацию права собственности.
5. Выписка из ЕГРП, в ней прописано содержание правоустанавливающих документов. С такими бумагами следует ознакомиться, чтобы узнать, кто является уполномоченным лицом.
6. Выписка из ЕГРЮЛ, которая предоставлена на компанию бывшего владельца.
7. Документация, которая подтверждает, что остальные участники не против продажи жилья.
8. Справка, подтверждающая право на собственность.

Этот список считается стандартным, он может быть дополнен другими бумагами, если это потребуется. Если покупатель обнаружит какие-либо несоответствия в документации, он имеет право отказаться от сделки.

Обратите внимание! Разобраться в документах, не имея опыта и требуемых знаний сложно, поэтому лучше обратиться к специалистам, которые все проверят.

А чтобы исключить факт мошенничества, рекомендуется показать документы нескольким юристам. Такой подход исключит возможность пропустить ошибку.

Услуги специалистов стоят денег, но если покупателя обманут мошенники, то он потеряет большую сумму.

Как избежать проблем

Чтобы после приобретения жилья у покупателя не возникло проблем, ему необходимо следовать правилам:

• если вопрос об отчуждении жилья будет решаться на собрании учредителей, то покупатель должен присутствовать;
• вся предоставленная документация должна быть тщательно проверена юристом;
• рекомендуется запросить копию выписки из ЕГРН, чтобы удостовериться в отсутствии обременений и наличия ареста, а также подтвердить собственника;
• потребуется привлечь к процессу нотариуса, чтобы он заверил все необходимые документы.

Хотя клиент может столкнуться с большим количеством рисков, при правильном подходе их можно снизить. Покупателю достаточно учесть все нюансы оформления, и проверить документацию у нескольких специалистов.

Продажа по доверенности

Когда совершается сделка по продаже квартиры юридического лица, процессом чаще занимается доверенной лицо, а не сам генеральный директор. По этой причине должен быть правильно составлен документ. Он может быть трех видов:

1. Доверенность генеральная. Этот тип бумаги предоставляет ответственному лицу выполнять все действия за генерального директора.
2. Разовая доверенность. Она оформляется, чтобы совершить только одну определенное действие.
3. Специальная доверенность. Это специфический документ, он предоставляет право на выполнение однородных действий. Зачастую такой тип используется при судебных разбирательствах. Но она также может давать право на совершение определенных действий при совершении сделки купли-продажи.

Если покупатель решит ознакомиться с доверенностью, ему стоит обратить внимание на тип сделок, который предусмотрен по документу.

Например, ответственное лицо может получить право на получение денежных средств или определенной документации. Также доверенность предоставляет право на подпись каких-либо бумаг.

Покупатель должен ознакомиться со сроками действия бумаги, а также сверить подписи директора компании и ту, что указана на доверенности.

Источник: https://pravoved365.ru/nedvizhimost/pokupka-kvartiry/kak-kupit-kvartiru-u-juridicheskogo-lica