Как продать квартиру дороже, чем она стоит на самом деле?

Хозяин недвижимости может «повысить» цену на квартиру, правильно подготовив ее к просмотру. Особенно это важно при продаже квадратных метров на вторичном рынке.

Порядок во всем

Родные и привычные вам вещи и обстановка могут не понравиться будущему покупателю, тем более, когда он хочет посмотреть и купить «стены» в любимом районе.

Ящички и полочки, где каждый миллиметр чем-то заполнен в несколько этажей, а на микроволновке — «витрина» продукции парфюмерной промышленности или, еще лучше, химической, представляющей многообразие современных моющих, отчищающих, отъедающих и освежающих средств -отнюдь не радуют глаз. Спрячьте лишнее, нужное выбросите, отнесите в гараж, в кладовку.

Продажа жилья — отличный повод избавиться от старой мебели и ковров, потерявших свой «товарный» вид, разобрать завалы.

Если в квартире несколько комнат, возможно, следует оставить приличную мебель по «теме»: к примеру, в гостиной — диван, стенку; в спальной комнате — кровать, туалетный столик и т.п., чтобы создать своеобразный шоу-рум.

И покупатель сможет визуально «конструировать» размещение и «перемещать» мебель или отметить ваш вкус в расстановке, что добавит вес в принятие решения о покупке.

Квартира не должна выглядеть загроможденной, это сужает пространство, площадь кажется меньше. Плюс покупатель чувствует себя некомфортно, когда пытается пробраться через завалы, чтобы посмотреть батареи, подойти к окну или просто походить по комнате. У просторного, незахламленного жилья больше шансов на удачную продажу.

Мой до дыр!

Грязную квартиру тоже продать сложнее. Прежде чем разворачивать предпродажный ремонт, который может не окупиться, помещение стоит отмыть. Все должно просто блестеть — окна, бытовая техника, плитка, мебель, люстры.

Срочно нужно оттереть все видимые пятна, «залапанные» двери и косяки. Даже старой обстановке чистота придает «шик».

Важно! Устраните все неприятные запахи — найдите их причину и ликвидируйте, а перед каждым просмотром проветривайте.

Квартира чистая, а подъезд — грязный. Что делать? В практике агентов по недвижимости бывали случаи, когда в целях успешных продаж собственники наводили порядок и в подъезде — чистили окна, мыли полы на лестничных клетках и т.д.

• Стоит ли делать ремонт в квартире, выставленной на продажу?
• Это, наверное, самый популярный вопрос, который поднимается при продаже квартиры, очевидно требующей преобразований.
• Алла Воронина, управляющий агентством недвижимости «МИЭЛЬ-Ульяновск»:

— Есть квартиры, в которых делать ремонт не имеет смысла. Но порядок и чистота могут сыграть свою роль и прибавить в стоимости, когда клиент четко видит, что нужно делать, а что можно не переделывать.

Как правило, варианты «без ремонта» стоят дешевле. И это не значит, что продавец продешевил, просто он сэкономил на предпродажной подготовке.

Сэкономил и клиент, которому нравится планировка, район, он готов к ремонту и может быстро его начать в соответствии со своими вкусами.

Ремонт не гарантирует быстроту продажи. Вложения не окупятся, потому что важно не качество отделки, а цена, на которую рассчитывает покупатель. Тем не менее, какие-то работы провести придется, чтобы устранить существенные недостатки, которые могут значительно снизить стоимость квартиры.

Недвижимость не должна выглядеть проблемной. Устраните все протечки — и инженерных коммуникаций, и следы пролитий. Приклейте, прибейте, установите на свои места все отставшее и сломанное или демонтируйте совсем.

Проверьте работу электропроводки: все выключатели, розетки должны работать, во всех помещениях должен быть свет.

Давайте, но только без фанатизма!

Помните, только «косметика» и никаких капитальных вложений. Рассмотрим для примера самый сложный объект в квартире — санузел.

Если в нем старомодная, но хорошо уложенная и подобранная плитка на стенах и полу, ее состояние не «аварийное», а вид не ужасный, можно обновить затирку в межплиточных швах.

Это недолго, недорого и просто, заодно плитка отполируется и будет блестеть. Поврежденную, сколотую и загрязненную сантехнику стоит заменить, подобрав взамен недорогие изделия.

рублей, и этим не впечатлить, а капитальные преобразования помещения выйдут в 10 раз дороже, и на эту сумму будут требовать скидку. Некоторые в порыве страсти пытаются переклеивать обои, или натягивать потолки, или стелить на старый прогнивший пол новый линолеум, тем самым прибавляя работы по демонтажу будущему покупателю.

Линолеум не спрячет скрип и проседание пола, натяжной потолок вызовет сомнение насчет протечек и т.д. Разумнее будет в таком случае сделать скидку, чем тратиться и ремонтировать.

Если квартира совсем «убитая» и непригодная для жилья, косметический ремонт ей не поможет. Лучше все демонтировать, оторвать и продавать квартиру как «с черновой отделкой» под ремонт или подготовить полы и стены «под чистовую отделку».

День показа

Перед приемом потенциальных покупателей сделайте уборку, застелите кровати, сложите диван, почистите сантехнику. Подготовьтесь: в прихожей уберите свою обувь, чтобы было где разуться, или приготовьте бахилы, выделите место для верхней одежды. Перед просмотром в квартире не стоит курить и сильно усердствовать с освежителями воздуха, которые могу вызвать аллергию, лучше просто проветрить.

Стоит учесть, что на просмотры покупатели приходят не одни. Как минимум, с риэлтором, как максимум, всей большой семьей.

Чтобы они смогли спокойно посмотреть квартиру, лучше отправить домочадцев и домашних животных на это время на прогулку. Заранее подготовьтесь, сформулируйте положительные стороны вашей квартиры.

Не стоит быть навязчивым и с ходу «грузить» информацией. Дайте возможность клиентам осмотреться, а лучше ждите их вопросов. Будьте вежливы и терпеливы.

— Конечно, каждый хочет продать квартиру как можно быстрее. Именно поэтому в этом процессе все значимо, вплоть до деталей, связанных со встречей потенциальных покупателей. Важно произвести хорошее впечатление, а решение человек примет сам. На каждую квартиру — свой покупатель, и он обязательно найдется! — резюмирует Алла Воронина.

авито, соцсети

Источник: http://1ul.ru/nedvizhimost/agentstva_nedvizhimosti/news/kak_prodat_kvartiru_dorozhe_chem_ona_stoit/

Как продать квартиру дороже рыночной цены

Продаете квартиру? Хотите заработать на продаже как можно больше? Это можно сделать, если использовать несколько приемов. Покупатель, не торгуясь, выложит деньги, и будет счастлив, что совершил такую выгодную сделку. Сколько на самом деле стоит ваша квартира, будете знать только вы.

Вы видели, как женщины наносят макияж? Сначала смотрят на себя в зеркало, видят все недостатки, а потом начинают превращаться в конфетку – скрывают мелкие недостатки, а крупные – превращают в достоинства. Выходят на улицу и несут себя с таким достоинством, как если бы были произведением искусства. Точно так же нужно поступать и со своим товаром, даже если это недвижимость.

Итак, 3 правила:

1. Точно знать все о недостатках продаваемой квартиры, дома, в которой она находится и прилегающей территории.
2. Превратить все недостатки в достоинства, о некоторых умолчать.
3. Выставить товар в таком свете, чтобы покупатель понимал, насколько ему повезло, какой он молодец, что нашел такую чудесную квартиру – дом мечты.

Важно! В период подготовки к продаже, обзвоните риэлторские компании и выясните для себя среднюю стоимость таких же квартир, в похожем районе. Уточните, сколько стоит подобное жилье с ремонтом, без него.

Увеличивайте стоимость в ценовых пределах стоимости жилья подобного класса.

Еще несколько общепринятых правил, о которых не нужно забывать, чтобы цена не упала:

Опрятность	Грязная квартира падает в цене: Обязательно помойте все, особенно ванну комнату и туалет и кухню. Все должно блестеть. Желто-коричневые обои от сигаретного дыма, запах алкоголя и грязи – повод сделать косметический ремонт и поменять обои. Если не сделать, то цена резко упадет.
Запахи	Любой неприятный запах, сигарет, кошек, сантехники, запах в подъезде – нужно избавляться от них.
Старая утварь, мебель, посуда	Выбросьте все, что уже не может нести своих функций, порвалось, не отмывается, не имеет антикварной ценности или не может быть использовано в винтажном стиле (не забудьте убрать или сменить половичок).
Излишняя заинтересованность	Не нужно уподобляться отцу старой девы, к которой наконец-то посватались и падать в ноги к пришедшим со словами: «Спасибо, избавитель ты наш!» Просто и с достоинством в меру хвалите, продавайте ваш товар.
Не ругайте соседей	Все соседи прекрасные порядочные люди и вы горды, что знакомы с ними (если нет очень явных недостатков).
Приведите в порядок документы на квартиру	Юридическая чистота квартиры, законные перепланировки и другие вопросы, например, с прописанными в квартире людьми, должны быть вами решены.
Точно посчитайте, сколько минут от вашей квартиры до остановок транспорта, где можно парковаться, как далеко находятся магазины, школы, садик, секции и т. д.	Инфраструктуру микрорайона вы должны знать, чтобы ответить на любой вопрос покупателя.

Кроме простых правил, которые применяют все (даже если не знают, то все равно покупатель это все посмотрит и обо всем расспросит), есть и другие, психологические моменты, которые влияют на решение покупателя.

Например, цветовая гамма квартиры, ощущение уюта.

За что платит покупатель? Думаете, то только за помещение? Нет. Цена может вырасти на 50000 – 100 тыс. руб. на квартиру эконом-класса за:

• удобную планировку;
• застекленную лоджию с проведенным отоплением (дополнительная полноценная жилая комната);
• за балкон, лоджию;
• квартиры за 3 – 6 этажах всегда дороже, чем на первом или последнем;
• прекрасный вид из окон;
• развитая инфраструктура, все в шаговой доступности (для элитного жилья – это обязательное условие);
• парковочное место у дома, удобный заезд (для элитного жилья охраняемая парковка у дома или подземная – безусловна);
• чистый подъезд. Некоторые продавцы, перед показом квартиры не только все убирают и вымывают в квартире, но и проделывают то же самое в подъезде. Кроме этого, ставят горшки с цветами на лестничной площадке (в элитном доме, консьерж и чистота обязательно присутствуют).

Стоимость элитного жилья можно повысить на 300 – 500 тыс. руб. за счет:

• дорого ремонта;
• паркета из натурального дерева, дорогого интерьера;
• выдающихся соседей (очень многие граждане заплатят высокую цену, чтобы жить по соседству с известными персонами, звездами эстрады, кино, политиками, и т. д.);
• престижности района города.

Цена обязательно выше, если покупатель хочет купить именно эту квартиру. Например, дочь желает поселиться на одной лестничной площадке с престарелой матерью.

Или человек решает вернуться в дом своего детства и покупает жилье именно в этом доме. Причин может быть много.

Но суть одна – люди готовы выложить намного больше, чем стоит квартира, лишь бы их желание исполнилось, и продавец согласился продать квартиру мечты.

Чтобы продать жилье подороже, нужно придать ему товарный вид. Для этого делают ремонт. Помните, что на квартиры определенного класса всегда есть собственные потенциальные покупатели.

Например, шикарный евроремонт в жилье эконом-класса – это убыток для продавца. Сама планировка, район, многоквартирный дом не предполагают, что новые жильцы будут при больших деньгах.

И наоборот, элитное жилье подразумевает современный модный ремонт из дорогих материалов и привлечением дизайнера. Такая квартира вырастет в цене.

К России эти статистические результаты не подходят. Наши соотечественники, наверно, более темпераментны, наделены большим оптимизмом и душевностью. Поэтому, несмотря на модные веяния, самым любимым цветом для общих комнат и гостиных у россиян стали теплый персиковый, абрикосовый, бежевый – веяние французских стилей. Эти оттенки подходят под любой вкус каждого члена семьи.

Цвет спальни, который понравится конкретному покупателю, вы не можете угадать. Поэтому используйте пастельные тона, мягкие, ненавязчивые. Большинство покупателей предпочитает сделать ремонт по своему вкусу и заставить жилье новой мебелью. Стены пастельных тонов легко перекрасить (если это рогожа), но обычно, людям нравится спокойная спальня.

Кухня. Цветовое решение кухни зависит от уровня освещенности. Как бы не переделывала ее новая хозяйка, нужно, чтобы первое ощущение при осмотре квартиры было связано с чистотой, простором, уютом.

Туалет и ванная комната всегда должны отличаться блеском и чистотой. Сейчас много бытовой химии – удалить можно любые загрязнения. Главное, чтобы нигде ничего не подтекало, не было плесени, сливной бачок был исправен.

Дело в том, что покупатель точно представляет, как будет выглядеть его новое жилье. А ваша задача помочь ему увидеть свою мечту в продаваемой вами квартире.

После того, как вы полностью подготовите к осмотру квартиру, составьте и опубликуйте объявление. Первое, что увидит читатель – это заголовок и фотографии.

Как правильно писать объявление – это, конечно, наука, но есть главное правило: хвалите квартиру с выгодой для покупателя. Например, вы поставили новые стеклопакеты (пластиковые окна) и очень рады тому, что в квартире стало теплее, меньше шума с улицы доходит.

Желаете передать это словами? Скажите, что жильцам будет тепло и уютно за счет современных стеклопакетов.

Не пишите, что кухня маленькая – скажите, что она уютная.

Если городской транспорт расположен далеко от дома, напишите, что находитесь в экологически чистой зоне, дети будут в полной безопасности. Применяйте метод «стакан скорее наполовину полон, чем пуст», помните, что у каждой медали две стороны и всегда можно найти кучу плюсов на один минус.

Важно! Самое первое впечатление и предпоследние слова запоминаются! Приведите покупателя к мысли, что он получил Джек-пот в виде этой квартиры и именно ее хочет купить.

Очень важно правильно преподнести фотографии. Вы знаете, сколько женщин выходит замуж по фотографии, только потому, что они сделаны профессионалами? В жизни эти дамы выглядят намного, мягко говоря, скромнее. Но в памяти остается прекрасная фотка.

Хотите продать квартиру подороже – сфотографируйте ее в правильном ракурсе. Например, северная сторона, плохой свет, значит, проведите фотосессию ночью при искусственном освещении. Комнаты маленькие – выберите правильный ракурс и расширьте пространство.

Нужно выставить 10 – 12 фото. Можете пригласить фотографа.

Соберем в таблицу все нюансы, которые влияют на стоимость при продаже квартиры:

Опрятность и отсутствие запахов	На это уходит минимум материальных затрат, но нужно выделить время
Чистота в подъезде	Сделайте исключение и наведите порядок на лестничных пролетах и площадке перед квартирой
Ремонт	В зависимости от класса квартиры. Помните, что слишком дорогой ремонт для квартир средней и ниже цены практически не окупится – вложитесь по разумному минимуму
Пространство в квартире	Уберите лишние вещи, мебель. Пусть квартира кажется более просторной
Наведите лоск	Посмотрите пару-тройку дизайнерских решений, повесьте временно занавески, поставьте вазы с цветами, где нужно. Пусть квартира кажется максимально привлекательной
Влекущее объявление	Все слова должны быть точными, а предложения короткими. Завлеките покупателя. Пусть захочет посмотреть
Удачные фотографии интерьера	Фотографии комнат должны быть красивыми.
Приятное, но деловое впечатление по телефону	По телефону будет слышен только ваш голос, слова и интонации. Поэтому потренируйтесь, чтобы с вами захотелось пообщаться о квартире при личной встрече.
Нейтральные обои, цветовое решение, которые нравятся всем	Не наклеивайте обои в цветочек, если делаете косметический ремонт Такой решение нравится не всем. Большинство семей хотят что-то модное
Подготовленные документы на квартиру, бланки договора купли-продажи	Если сделать все заранее, то вероятность совершить ошибку будет минимальной. Все должно быть готово
Удобный въезд, парковки, детские площадки, озеленение, инфраструктура, район города	За счет этого можно поднять стоимость, но немного.
Знаменитые соседи, историческая значимость дома	Престижность за счет соседей, жителей, прошлого

Все эти факторы помогут вам продать квартиру дороже, чем за нее предлагают «как есть».

Совет. Не устанавливайте баснословные цены. Рынок недвижимости полон предложений. Высокая стоимость затянет время поиска клиента.

Скорее всего дело не в вас. Сейчас вообще рынок недвижимости «стоит». Даже бывалые риэлторы отмечают застой в продажах. Тем более, что «трешки» и так достаточно трудно продаются.

Если решите переждать какое-то время, то сдавайте в аренду каждую комнату, студентам, например.

Обращайтесь в коммунхоз. Пообщайтесь с соседями, найдите и устраните проблему. Скорее всего, от этого запаха все жильцы страдают.

Во первых, вам выгодно продавать квартиру через 3 года после вступления в наследство (налог высокий). Во вторых, посчитайте примерно в какую цену обойдется услуга дизайнера, материалы и работа строителей. Прибавьте к средней стоимости вашей квартиры и оцените, насколько реально за эти деньги продать жилье такого уровня в вашем районе.

http://bouw.ru/userfiles/876_11.jpg http://mydizajn.ru/wp-content/uploads/2016/11/Blue-drapes-curtains-ideas-for-living-room-1024×622.jpg

Источник: https://ipoteka.finance/prodazha-kvartiry/kak-prodat-kvartiru-dorozhe-rynochnoj-ceny.html

Не можете продать квартиру? Вините самого себя!

Если квартира, выставленная на продажу, долго не находит покупателя, можно предположить, что все дело во внешнем факторе – все на даче или на каникулах, «мертвый» сезон, в общем, ничего не поделаешь.

Однако эксперты рынка недвижимости утверждают, что «низкий сезон» сейчас не превышает одной-двух недель, и в затянувшейся продаже собственник должен винить только самого себя.

О самых опрометчивых решениях продавцов «вторички» при затянувшейся продаже эксперты рассказали сайту «РИА Недвижимость».

Все сезоны живые

Понятие «мертвого сезона» перестало быть актуальным для вторичного рынка квартир, отмечают все эксперты. Сейчас под него подходят разве что новогодние и майские праздники, то есть не более двух-трех недель в году. А значит, если срок экспозиции квартиры превышает среднее значение по рынку (сейчас это три месяца), значит, продавец что-то делает не так.

«Сезонность в продажах, на мой взгляд, это миф. Сделок много в любое время года. Даже в январские праздники идут просмотры. Есть периоды спада, но мертвым сезоном их не назовешь. Существует категория покупателей, которые целенаправленно выходят на рынок в январе или июле в надежде на скидку», – подчеркивает генеральный директор агентства недвижимости «Доли.ру» Игорь Аболемов.

Игорь Аболемов

Генеральный директор агентства недвижимости «Доли.ру»

Если раньше периодом затишья можно было назвать лето, то сейчас даже в эти месяцы сделки идут достаточно активно, соглашается генеральный директор агентства недвижимости «Невский Простор» Александр Гиновкер.

В условно «мертвые» можно добавить май и период с конца августа до середины сентября, добавляет эксперт по недвижимости агентства недвижимости «Квартиры Санкт-Петербурга» Андрей Орлов.

При этом многие продавцы говорят про «мертвый сезон», чтобы не менять цену объекта и не заниматься его активной продажей, подчеркивает он. Указанные периоды подразумевают уменьшение интереса к недвижимости, но вовсе не прекращение поиска. Сделки все равно идут.

Любовь глазами

Если собственник квартиры готов признать, что мертвый сезон не виноват в затянувшейся продаже, ему самое время начать искать реальные причины.

Большинство опрошенных экспертов отметили, что провал начинается с первого впечатления, которая квартира производит на покупателя – а именно с фотографий и общего вида квартиры, если дело дошло до просмотра.

Первое, на что обращает внимание покупатель после цены, это фотографии квартиры в объявлении. Как показывает наша практика, фотографии, на которых убраны мелкие предметы на кухне, постель, спрятаны личные вещи, да и в целом квартира приведена в порядок, получают больше звонков, делятся опытом эксперты компании «Азбука жилья».

Причем вовсе не обязательно заказывать профессиональную съемку, достаточно просто посмотреть, как именно делаются красивые фотографии в других объявлениях и не полениться сделать серию кадров с разных ракурсов, при разном освещении, а потом выбрать самые удачные.

При этом хорошие фото могут сыграть дурную шутку в определенных обстоятельствах, предупреждает Аболемов. Сейчас очень модно стало делать серьезный фотомонтаж изображений квартиры. У клиентов появляются завышенные ожидания, а при просмотре все становится явным, и возникает негатив. Должны быть качественные фото без обработки, отмечает он.

Часто решение о покупке клиент принимает эмоционально – это нельзя сбрасывать со счетов, подсказывает Гиновкер. Поэтому квартира должна иметь товарный вид, и хозяину следует минимум провести уборку в объекте, а иногда сделать косметический ремонт. Все чаще для успешной продажи собственник готовит не только саму квартиру, но и подъезд.

Нередки ситуации, когда плохо продается хороший объект, не имеющий какой-то эмоциональности, соглашается специалист департамента активных продаж агентства недвижимости «Мир квартир» Виктория Кацило.

Скажем, в квартире нормальный ремонт, планировка как у всех, а “фишки” нет. «Здесь поможет креативный подход. Например, если продаете голые стены в новостройке, можно прямо на стенах нарисовать мебель или пояснить какую планировку можно в квартире реализовать.

Все хотят особенный объект, но при этом 80% предложений обычные», – рассуждает она.

Вечный вопрос цены

Одна из самых распространенных причин, по которой собственники никак не могут продать квартиру, – неадекватная цена, отмечает Лашкевич. Понятно, что продавец хочет выручить побольше. Но квартиру не купят за цену, которой она не стоит. Тем более в последнее время правила на рынке недвижимости диктует покупатель, подчеркивает он.

Все опрошенные эксперты так или иначе согласились с этим тезисом, однако некоторые из них отметили нюансы, которые и делают ценник нерыночным.

К сожалению, собственники редко заказывают профессиональную оценку квартир, сетует Кацило. Чаще всего они ориентируются на аналогичные предложения в схожей локации, то есть по факту ориентируются на цены, которые уже включают комиссию агента, добавляет она. Более того, ценник, указанный в объявлении, достаточно часто не совпадает с тем, который будет в договоре, потому что потом идет торг.

Виктория Кацило

Специалист департамента активных продаж агентства недвижимости «Мир квартир»

Снижать или поднимать цену на квартиру – зависит от рынка, рассуждает Аболемов.

Если покупательская способность снижается, то имеет смысл снизить и цену. Сейчас другая ситуация – цены растут. «Нам приходится повышать цены, так как на некоторые лоты есть очередь.

Это неправильно, так как значит, что квартиру недооценили», – отмечает он.

Впрочем, чрезмерно снижать цены часто не менее вредно, чем их завышать, говорит Лашкевич. Во-первых, это неоправданные денежные потери, во-вторых, заниженная цена заставляет покупателя относиться к объекту настороженно.

Человеческий фактор

Удивительно, но часто главной причиной того, что квартира не продается, становятся действия самого продавца или связанных с ним людей, отмечают эксперты.

К примеру, некоторые продавцы вызывают у осторожных покупателей подозрения, которые легко могли бы развеять, но не делают этого. Нередко сложности возникают из-за того, что потенциальным покупателям не ясна причина продажи объекта, вспоминает Кацило.

Клиент ищет объект в новостройке и видит, что в одном доме выставлены десятки квартир. У него резонно закрадывается мысль о каких-то проблемах в данном объекте, хотя на самом же деле и квартира, и дом нормальные, просто большинство владельцев приобретали объект с целью инвестирования.

Об этом нужно честно писать в объявлении, подсказывает эксперт.

А вот с озвучиванием подробностей личных причин продажи надо быть осторожнее. Так как подробная «исповедь» о семейно-бытовых дрязгах может утомить и отпугнуть покупателя.

Также плохо продаются объекты, где проживают арендаторы, которые не хотят съезжать, добавляет Аболемов. Они при просмотре могут вставлять «палки в колеса» риелтору. Поэтому продавцам квартиры лучше освободить квартиру до выставления ее на продажу.

Она особенная

В некоторых случаях ощущение, что все плохо и квартира слишком долго продается, является ложным. Нельзя забывать, что те самые три месяца на экспозицию являются именно средним сроком по рынку, но никак не максимальным, и отклонение от него может быть обусловлено просто особенностью самой квартиры или локации.

В большинстве случаев, покупатель оценивает 6 основных факторов: район, транспортную доступность, цену, этаж, качество ремонта, вид из окна, объясняет Орлов.

К примеру, ожидаемо не пользуются большим спросом у покупателей районы, где нет и в ближайшее время не предвидится появление станций метро. Поэтому квартирам, расположенным в таких локациях, приходится подождать своего покупателя. Он, как правило, находится, потому что чем ближе к метро, тем дороже, и порой, от близости к метро проще отказаться, чем оплачивать ожидания продавца.

«Например, мы продаем квартиру в Павловске уже больше года», – делится опытом Аболемов. При том, что средний срок продажи объекта в Санкт-Петербурге 2-3 месяца, а некоторые лоты уходят еще быстрее. Однако из-за того, что Павловск – не самая ликвидная часть города, объект продается плохо, и это при том, что в квартире отличный ремонт и адекватная цена.

В среднем, большинство покупателей хотят иметь квартиру с видом во двор, однако некоторым нравится вид на оживленную магистраль, рассуждает Орлов. Абсолютным минусом объекта является вид во двор-колодец, но и на этот тип объектов можно дождаться фанатов «Петербурга Достоевского», добавляет он.

В итоге, плохо продающийся объект находится в неудобном месте, на первом этаже, стоит дорого, без ремонта и имеет вид из окна на помойку или в стену.

Девять беременных женщин

Абсолютно все опрошенные эксперты отметили часто встречающуюся ошибку продавцов, которая приводит к затягиванию продажи, а также к финансовым потерям – это привлечение сразу нескольких риелторов и агентств.

«Могу вспомнить сразу две поговорки: “У семи нянек дитя без глаза” и «9 беременных женщин не могут родить ребенка за 1 месяц!». Так, работа нескольких специалистов над одним объектом, как правило, приводит к снижению цены», – подчеркивает Гиновкер.

Александр Гиновкер

Генеральный директор агентства недвижимости «Невский Простор»

Именно поэтому некоторые агентства подписывают с клиентом эксклюзивный договор, который предусматривает штрафные санкции в случае его расторжения, добавляет управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая.

Несколько риелторов, подключенных к продаже одного объекта – трудно придумать что-то хуже, настаивает Орлов.

«Все эти предложения выстроятся в поисковой выдаче поблизости друг от друга, опытный риелтор даже не будет звонить по таким объявлениям, ведь непонятно, кто же представляет интересы продавца», – объясняет он.

Кроме того, каждый риелтор будет уговаривать снизить цену, чтобы купили. И вообще опытные риелторы в такие схемы обычно не ввязываются. «Бои в грязи не всем нравятся!» – подчеркивает Орлов.

Что касается цены, то изменять ее лучше с шагом в 70-100 тысяч рублей, если только мы говорим не о квартире-студии, где вопрос торга часто возможен не более 50 тысяч, и делать это лучше не чаще 2 раза в месяц, советует он.

Последний шанс

На рынке существует инструмент, известный как «срочный выкуп квартир», к которому в том числе иногда прибегают собственники, отчаявшиеся продать свою квартиру традиционным способом. Опрошенные эксперты по-разному оценили такую возможность: одни сочли, что слишком велика потеря в цене, другие же допустили, что в определенных обстоятельствах такое решение будет оправданным.

Последнее дело – обратиться в контору по срочному выкупу квартиры, уверен Орлов. Во-первых, продавец получит не более 70% от цены объекта. Кроме того, таким покупателям не интересно заниматься встречной покупкой. Никто не будет вникать, куда зарегистрируются продавцы, где они будут жить, и таки далее. Лучше снижать цену, но продавать объект в обычном порядке, полагает эксперт.

Это уже высшая мера отчаяния, соглашается Лашкевич. Продавец может получить половину от того, сколько стоит квартира на самом деле.

Другие специалисты, пусть и с оговорками, но сочли такой подход допустимым.

Если продавцу очень срочно нужны деньги, то, безусловно, можно обратиться в компании, которые выкупают объекты или занимаются срочной продажей, рассуждает Гиновкер. Но необходимо, чтобы специалисты таких организаций подробно и честно объяснили процесс сделки. Все-таки этот рынок достаточно сомнительный и нужно подходить к таким операциям с осторожностью, предупреждает он.

Источник: https://realty.ria.ru/20200214/1564790870.html

Как продать квартиру дорого и быстро: рекомендации экспертов

Оглавление:

1. Мифы продавцов
2. Как продать квартиру дорого: рекомендации от экспертов

Если вы решили продавать квартиру, то наверняка заинтересованы в том, чтобы получить по договору как можно большую сумму денег. Как продать квартиру дорого и быстро? Попробуем разобраться, проанализировав потребности покупателей: узнаем, что влияет на впечатление от просмотра жилого помещения, а в результате — на стоимость жилья.

Мифы продавцов

Вначале разберём самые распространённые заблуждения продавцов недвижимости, которые не помогают, а только вредят выгодной продаже жилья.

№ 1. Поставим цену подороже — рано или поздно квартиру кто-нибудь купит

Собственники, решившие самостоятельно продать квартиру, чтобы определить её стоимость, часто используют следующий способ. Они изучают действительные предложения на сайтах, в газетах и из прочих информационных средств. Затем выставляют на продажу свою квартиру, увеличив её стоимость тысяч на сто-двести.

Такой подход в корне неверен. Вот почему. Дело в том, что большинство объявлений подаются риелторами, уже с учётом комиссии агентства. То есть реальная стоимость этого жилья дешевле на 100250 тысяч. Кроме того, они торгуются, часто снижая размер комиссионных, делая своеобразную скидку покупателям.

Что делает покупатель? Он изучает все предложения на рынке, и из подходящих ему квартир выбирает ту, что окажется наиболее дешёвой. А вы, завысив стоимость жилья, можете и вовсе не дождаться ни единого звонка.

Вывод: в стремлении продать квартиру подороже не завышайте стоимость искусственно — лучше воспользуйтесь нашими рекомендациями, которые опишем ниже.

№ 2. Я продам квартиру легко и без помощи риелтора

Как продать квартиру быстро и дорого? Квартира без посредников может долго простаивать в ожидании своего покупателя. Непонятно, почему некоторые собственники категорически против сотрудничества с агентствами недвижимости — ведь оно исключительно выгодно.

Виной тому, скорее всего, миф о том, что риелторы не делают ничего, а лишь «легко» зарабатывают комиссию, беря деньги с клиентов. На самом деле это совсем не так.

К тому же он обучен навыкам продаж и сможет в выгодном свете представить объект продажи покупателю — оценив его потребности, акцентировать внимание на определённых особенностях вашей квартиры.

№ 3. Моя квартира — самая лучшая

Часто собственники необъективно оценивают состояние своего жилья и требуют от риелтора продать свою квартиру за цену, намного превышающую её реальную стоимость. Поэтому, прислушивайтесь к мнению профессионалов — если они говорят, что ваша «трёшка» на окраине не может стоить как аналогичная квартира в центре, значит, так оно и есть.

Риелтор пытается убедить вас снизить цену не для того, чтобы побыстрее продать квартиру, а чтобы в принципе её продать.

№ 4. Мне надо разменять свою «двушку» на две однокомнатных

Продажа недвижимости — это наука, но отнюдь не схожая с математикой: правило 1+1=2 здесь не действует.

Невозможно разменять, скажем, двухкомнатную квартиру, на две однокомнатные — это противоречит всем законам рынка недвижимости.

В лучшем случае, вы сможете приобрести на вырученные деньги пару комнат в коммуналке. Поэтому, разменивая большую квартиру на несколько меньших, будьте готовы внести доплату.

Как продать квартиру дорого: рекомендации от экспертов

В общем, для выгодной продажи квартиры недостаточно искусственного завышения её стоимости и ожидания покупателя. Приведём конкретные рекомендации, которые помогут вас реально увеличить цену продаваемого жилья и заинтересовать покупателей.

№ 1. Реклама

Чем больше потенциальных покупателей увидят ваше объявление, тем быстрее вы продадите квартиру. Поэтому используйте всевозможные средства для информирования: объявления в газетах, на разных сайтах, оповещение знакомых, расклейка объявлений. 

Информация о квартире должна быть максимально полной, а к объявлениям в интернете обязательно прилагайте фотографии жилья.

№ 2. Документы

Приведите в порядок документы: они должны быть полностью готовы к заключению договора купли-продажи. Не одна сделка сорвалась из-за того, что покупатель не желал ждать, пока продавец завершит сбор и оформление бумаг.

Поэтому: выпишите из квартиры всех жильцов, получите согласие органов опеки при необходимости, восстановите правоустанавливающий документ, если он был утерян, и так далее.

№ 3. Ремонт

Если состояние продаваемого жилья оставляет желать лучшего, вы вряд ли сможете продать квартиру дорого.

Если нет средств на основательный ремонт, постарайтесь хотя бы придать визуально «приличный» вид квартире: оклейте стены недорогими обоями, побелите потолок, замените окна на пластиковые, при возможности — остеклите балкон. Даже такие незначительные финансовые вложения смогут значительно увеличить стоимость вашей квартиры.

№ 4. Показ квартиры

Первое впечатление покупателя порой оказывает значительное влияние на его решение. Поэтому придерживайтесь следующих советов:

• показывайте квартиру днём, если она в хорошем состоянии;
• в сумерках — если состояние не очень;
• если вид из окна оставляет желать лучшего, прикройте окна занавесками;
• для устранения неприятных запахов непосредственно перед показом опрыскайте воздух освежителем и расставьте везде открытые банки с кофе;
• если это не помогает — покрасьте стены: запах краски ассоциируется со «свежим» ремонтом и производит благоприятное впечатление;
• приберитесь в подъезде — можно даже расставить горшки с цветами, покрасить стены (затраты незначительны, но способствуют созданию благоприятного впечатления).

Как видите, выполнить все эти рекомендации не так уж и сложно.

Источник: https://DomaNaNeve.ru/info/poleznoe/kak-prodat-kvartiru-dorogo-ili-chto-vazhnee-forma-ili-soderzhanie.html

Привлекаем покупателя: когда и как продать квартиру по максимальной цене

Портал недвижимости superrielt.ru выяснил у экспертов, когда и как выгодно продать жилье и найти для этого наиболее подходящее время…

Специалисты в один голос рекомендуют не дожидаться наилучшего момента, а продавать недвижимость сразу. А чтобы добиться максимальной цены, они раскрыли проверенные на практике секреты.

Идеального момента нет

Самого подходящего времени для продажи квартиры никогда не будет, уверяют эксперты, поэтому ждать нет смысла. Большинство собственников продают свое жилье, чтобы приобрести новое – новостройку, лучшую «вторичку» или квартиру в другом городе, поэтому выбирать наиболее подходящее время нужно, исходя из цели продавца.

Как говорит Наталья Кузнецова, гендиректор агентства недвижимости «Бон Тон», если людям нужно обменять жилье, как это чаще всего бывает, то им не стоит думать о текущей ситуации на рынке – он растущий, стагнирующий или падающий. Ведь продавать и покупать квартиру предстоит в одинаковых условиях. К тому же, продавцы недвижимости, срочно нуждающиеся в деньгах (для возврата долга, лечения и пр.), не могут дожидаться лучшего момента, отмечает эксперт.

Управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая особенно не рекомендует ждать собственникам морально устаревших пятиэтажек и панельных домов. Им стоит продавать жилье как можно раньше, чтобы через год не потерять больше, говорит эксперт.

Сезонность рынка продаж

Продавцам квартир стоит помнить, что рынок недвижимости имеет ярко выраженную сезонность, которую должны учитывать продавцы квартир. Так, время вывода недвижимости на рынок существенно влияет на скорость ее продажи.

По словам Ирины Доброхотовой, председателя совета директоров «Бест-новострой», жилье лучше всего выставлять на продажу в октябре-ноябре и по возможности закрыть сделку до нового года.

Эксперт поясняет, что таков менталитет россиян – все важные вопросы люди стремятся решить до новогодних каникул, поскольку традиционно с 1 января в силу могут вступить нововведения, которые часто бывают не самыми приятными.

Руководитель департамента городской недвижимости компании «НДВ-Супермаркет недвижимости» Оксана Иванова говорит, что уверенно можно выделить только неудачные моменты – низкий сезон (Новый год, период отпусков, Чемпионат мира по футболу) или сразу после массового спроса, когда потенциальные покупатели уже нашли то, что искали. А вот выбрать идеальное время невозможно, отмечает Иванова.

Доброхотова рекомендует гражданам, хорошо знающим рынок и умеющим работать в базах объявлений, выбирать время, когда по району расположения недвижимости минимальное количество похожих предложений. Этот «дефицит» будет на руку продавцу, поскольку если человек ищет, например, двушку в конкретном районе (которых в экспозиции всего одна-две), можно выгодно и быстро продать такую квартиру.

Как правильно назначить цену

На всех онлайн-площадках по продаже недвижимости указано время размещения объявления, говорит Оксана Иванова.

Нет смысла ориентироваться на высокую цену, если объявление о продаже квартиры висит более полугода. Стоит обратить внимание на демпинг и насколько при этом опускают цену. Если за месяц конкурент убавил 10% и перестал снижать, можете прибавить к этому не более 1-3% и выставлять на продажу.

Пытаться продать дороже нет смысла – скорее всего, все равно придется делать скидку, но потеряв при этом время, отмечает Иванова.

Эксперт не советует завышать цену, надеясь сделать покупателю скидку, поскольку необоснованно завышенная цена снизит интерес к предложению, и покупатель вообще не найдется.

Анализируя свое объявление, отслеживайте частоту его просмотров, число звонков и разговоры с позвонившими потенциальными покупателями, рекомендует Александр Лукин, менеджер департамента вторичного жилья агентства недвижимости «Азбука Жилья».

Если Вы получает слишком много звонков, значит, назначили цену ниже рыночной. Так, можно продать жилье быстро, но дешево. Эксперт называет оптимальным 5-6 звонков и 1-2 просмотра в неделю. Это говорит о том, что квартира продастся за 1-1,5 месяца.

Также при анализе цен конкурентов не стоит забывать, что реальная цена продажи (сделки) может отличаться от указанной в объявлении. Доброхотова рекомендует продавцам заранее подумать, какую скидку они готовы будут сделать. Кроме того, не стоит забывать о том, что до 90% объявлений в базе размещают риелторы – соответственно, цена указана с учетом посреднической комиссии.

Когда покупатель готов заплатить больше

Продать квартиры выше рыночной стоимости – зачастую лишь несбыточная мечта, хотя в некоторых случаях это все же возможно. Эксперты называли несколько факторов, благодаря которым можно повысить цену.

Например, квартира эконом- или комфорт-класса может быть уникальна тем, что ее окна выходят на три стороны света, в отличие от соседних. Доброхотова говорит, что при наличии какой-то похожей особенности можно пробовать поднимать цену.

По словам Ивановой, если в квартире нет ремонта, не стоит поднимать ценник выше, чем 95% от стоимости аналогичного объекта в нормальном состоянии. При этом ремонт не сделает квартиру дороже, но может ускорить ее реализацию. Поэтому ремонтировать жилье исключительно ради продажи не стоит – проще просто снизить стоимость на сумму, которая была бы потрачена на ремонт, отмечает эксперт.

Кузнецова говорит, что удачное расположение, хороший ремонт, наличие качественной техники и мебели поднимут стоимость объекта на 5-10% по сравнению с аналогичными квартирами, где таких преимуществ нет. Чтобы быстрее продать жилье, окна которого выходят на шумную улицу, можно поставить хорошие стеклопакеты и кондиционер.

Немаловажна презентация объекта, отмечают эксперты. В интернете куча объявлений о продаже квартир с некачественными фотографиями, где плохо видно квартиру или она представлена не в самом лучшем свете.

Литинецкая говорит, что нередко на таких фото в глаза бросается немытая посуда, грязные окна, разбросанные вещи и пр. Человеку не захочется купить такую квартиру, даже если она дешевле, чем у конкурентов.

Качественная фотосъемка поможет привлечь внимание покупателя и увеличит число желающих прийти на просмотр, даже если квартира будет стоить чуть дороже, уверяет эксперт.

________________

Источник: https://superrielt.ru/articles/11636/

Вечные продавцы

Далеко не всегда причина, по которой вы не можете продать свою квартиру, оказывается в ней самой или ситуации на рынке недвижимости в целом. Квартира — что это? Правильно — объект, товар, имущество.

Иными словами, она не принимает решения о том, как должна выглядеть, сколько стоить и каким боком ей повернуться, чтобы понравиться покупателю. На все эти вопросы отвечает собственник и/или его агент.

И чем больше собственников (агентов), тем сложнее продается квартира.

• Но если о том, как выбрать агента, что входит и не входит в его обязанности, написаны сотни статей, то о том, как стать эффективным продавцом-собственником, дойти до сделки, не разочаровавшись в людях и самом процессе, ничего толком не сказано.
• Многолетний опыт продаж показывает, что наименее эффективными продавцами являются следующие категории граждан:
• — собственники недвижимости, полученной в результате дарения, наследства или приватизации;
• — альтернативщики (продажа квартиры неразрывно связана с покупкой другой недвижимости);
• — супруги, находящиеся в процессе развода;
• — ипотечники;
• — люди, верящие в чудеса (вечные продавцы).
• Итак, судите сами.

Квартира, за которую продавец не платил своих денег, в его сознании не имеет цены. Таким образом, она практически бесценна.

Вероятнее всего, от ее продажи зависит реализация целого списка покупок и закрытие большого количества насущных проблем: от погашения мелких долгов до приобретения машины и возможности сделать ремонт в текущей квартире.

Все эти задумки легко суммируются и формируют цену продажи, которая, к сожалению, далека от представлений и ожиданий покупателей. И до тех пор, пока собственник адекватно не оценит свой объект с учетом рыночных конкурентных предложений, а не с учетом списка своих потребностей, сделка маловероятна.

Клиенты, продающие квартиру после приватизации и желающие разъехаться, также часто завышают стоимость своей недвижимости. Здесь обычно наряду с более мелкими «хотелками» имеется мечта об отдельной квартире с сохранением района и уровня жилья. Мечта правильная, хорошая, но без доплаты и/или сокращения списка желаний может перейти в разряд несбыточных.

1. Факторы, сдерживающие продажу подобных квартир:
2. — неадекватная цена в силу завышенных ожиданий;
3. — неготовность показывать полную стоимость в договоре (если приватизация была менее трех лет назад);
4. — отсутствие конструктивного диалога между собственниками по выбору агента и стратегии продажи.

В данном случае важно усвоить простое правило: сколько бы ни было у квартиры комнат, она без доплаты не сможет превратиться в несколько однокомнатных квартир, в каждой из которых есть свои кухня, санузел и балкон. Кроме того, чем меньше площадь квартиры, тем дороже квадратный метр. Соответственно, чем больше площадь, тем он дешевле.

Таким образом, продажа трехкомнатной квартиры площадью 74 кв. м в стандартном панельном доме Москвы может завершиться покупкой максимум двух однокомнатных квартир в аналогичном доме с сохранением района и без доплаты.

Такие варианты, как покупка однокомнатной и двухкомнатной квартир или покупка трех однокомнатных без ухудшения качества района или дома, являются фантазийными, а клиенты, планирующие подобные сделки, автоматически подпадают еще и под пятую категорию — людей, верящих в чудеса.

• Как только вышеупомянутые факторы и заблуждения будут исключены, сделка не заставит себя долго ждать.
• Альтернативщики — наиболее объемная по численности категория, поскольку большинство сделок по продаже недвижимости, по крайней мере в Москве, неразрывно связано с приобретением другого жилья.
• Здесь зачастую присутствует целый букет заблуждений и мифов:
• — можно продать квартиру меньшей площади в худшем состоянии и приобрести жилье большей площади в лучшем состоянии за те же деньги, без серьезной доплаты с сохранением уровня дома и района;
• — можно продать одну квартиру, а купить несколько (ошибка первой категории продавцов — см. выше);
• — цена продажи неразрывно связана с конкретной суммой в иностранной валюте, поскольку альтернатива будет приобретаться за рубежом;
• — переоценка собственных возможностей (попытка продать и купить самостоятельно без понимания технологий, соблюдения сроков, процедуры и правил безопасности).
• Если альтернативная сделка усугубляется наличием ипотеки и/или опеки, собственникам строго не рекомендовано играть в самостоятельных продавцов, поскольку временные и финансовые потери могут напрочь отбить желание решить жилищный вопрос.

Раскрою вам профессиональный секрет, без которого данная статья была бы неполной. Альтернативные сделки в 90% случаев проходят с участием агентов, поскольку являются сложными, долгоиграющими и небезопасными.

Чтобы максимально дорого продать квартиру, грамотно сторговать альтернативу, соблюсти все сроки и зеркальные условия по авансам и сделке, а также соблюсти технику безопасности с целью не остаться и без денег, и без квартиры, нужен агент.

Именно он развеет мифы, настроит на конструктивный лад и поможет провести сделку так, чтобы жилищный вопрос не повис в воздухе на годы, а был решен положительно.

1. Супруги, чья недвижимость была приобретена в процессе брака, при разводе чаще всего сталкиваются с тремя конфликтными ситуациями:
2. — за чей счет была куплена недвижимость, а также кто и сколько вложил в ее ремонт;
3. — кому и что полагается в результате продажи квартиры;
4. — довериться одному общему агенту, каждому нанять по агенту или продавать самостоятельно.
5. Второй вопрос чаще всего усугубляется наличием детей и привязкой к инфраструктуре.
6. Как бы там ни было, главным мотиватором в установлении адекватной цены продажи, выборе одного общего агента и снижении собственных амбиций является нежелание находиться в стрессе и неопределенности долгое время.
7. Четвертая категория продавцов, чья недвижимость довольно долго экспонируется на рынке, — собственники ипотечных квартир.
8. Здесь обычно допускается несколько ошибок:
9. — формирование цены исходя из суммы выплаченного и оставшегося кредита, а также величины собственных средств, потраченных на первоначальный взнос;
10. — привязка к иностранной валюте кредита, несмотря на сильно изменившийся курс;
11. — переоценка собственных возможностей (попытка продать самостоятельно).

Как вы понимаете, самыми уязвимыми из всех продавцов являются именно ипотечники. Поскольку во всех иных случаях продавцы могут пересмотреть свои пожелания и установить адекватную рыночную цену.

А вот продавец, купивший квартиру в ипотеку и выплативший по ней не один платеж, постоянно пересчитывает сумму потраченных средств и сумму, которая позволила бы ему погасить долг перед банком, не оставшись при этом на улице.

Здесь временные издержки в процессе продажи исчисляются ежемесячными платежами по кредиту, а в случае неоплаты — величиной просрочки и приближающимися судебными разбирательствами. По этой причине я не рекомендую играть с огнем и переходить в пятую категорию (вечных продавцов).

Ну и последняя категория граждан — вечные продавцы, или люди, верящие в чудеса. Чтобы определить, относитесь ли вы к этой категории, просто изучите типичные ответы продавцов данной категории на ключевые вопросы при продаже недвижимости:

— Как долго вы готовы продавать квартиру? — Мы не торопимся.

— У вашей квартиры около десяти конкурентов с аналогичными характеристиками. — Наша квартира однозначно лучше. У нее нет конкурентов.

— Ваша цена опережает рынок на 5–10%. Покупатели видят это при изучении рекламных объявлений. Стоит оценить квартиру по рынку, чтобы процесс сдвинулся с мертвой точки. — Наверняка найдутся те, кому нужен именно наш дом, наша площадь и наш ремонт. Мы хотим получить именно эту цену, поэтому готовы ждать своего покупателя столько, сколько нужно.

— Вашу квартиру продают несколько агентов. — Чем больше агентов, тем больше рекламы и шансов продать. Мы еще и сами рекламируем.

Однако какими бы ни были ваши убеждения или жизненные обстоятельства, не стоит забывать, что чем дольше квартира находится в состоянии продажи, тем менее привлекательной она становится для потенциального покупателя.

Поэтому, чтобы не попасть в подобную ситуацию, рекомендуем всерьез пересмотреть свои взгляды на принадлежащую вам недвижимость и методы ее продажи. Как мы уже определились, непродаваемыми квартиры становятся далеко не всегда из-за площади, расположения или инфраструктуры района.

Непродаваемыми делают их обычно сами продавцы. Удачных вам сделок и выверенных решений!

Точка зрения авторов, статьи которых публикуются в разделе «Мнения», может не совпадать с мнением редакции 

Источник: https://realty.rbc.ru/news/58dcd88a9a79470f721ed47a