Пример расчета арендной платы за нежилое помещение

Имея в собственности нежилое помещение, очень многие владельцы предпочитают передать его в аренду, обеспечив для себя постоянный и вполне приличный доход.

Но, прежде чем сдать недвижимый объект, необходимо определиться со стоимостью аренды – ведь от заявленной собственником арендной платы зависит оперативность сдачи объекта и постоянное наличие арендатора, а следовательно, и доходы собственника.

В этом материале мы подробно расскажем, как посчитать размер оплаты нежилой недвижимости, предполагаемой к аренде, и приведем конкретный пример расчета арендной платы за нежилое помещение.

Общие положения об арендной плате

Прежде чем рассказывать, как рассчитать стоимость аренды помещения, необходимо разобраться, а что же такое плата за аренду, какие разновидности арендной платы бывают, что непосредственно влияет на ее величину и ответить на другие вопросы.

Расчет арендной платы за нежилое помещение зависит от многих параметров

Определение

В Гражданском кодексе РФ дается четкое определение такому понятию, как арендная плата. Это платеж установленного размера, который уплачивается арендатором за временное использование нежилого объекта. Причем объект может иметь различную площадь и предназначение.

Важно, что доход, получаемый арендатором от деятельности арендатора помещения, не оказывает влияния на величину арендной платы – это касается и сверхдоходного производства, и бизнеса, приносящего скромные доходы. На основании заключенного договора арендатор обязан вносить платежи в соответствии с установленным графиком и строго в том размере, который прописан в документах.

Важно! При передаче нежилого объекта в аренду, независимо от его площади, необходимо оформление соответствующего договора.

В нем прописываются все важные особенности сделки, а также права и обязательство ее участников.

При отсутствии договора помещение сдавать нельзя, но главное — не получится отстоять собственные интересы при нарушении соглашения и прав владельца объекта. Не каждый договор потребуется регистрировать в Госреестре, но, в любом случае, он надежно защищает стороны сделки от всевозможных проблем.

Нежилое помещение, передаваемое в аренду, может принадлежать муниципалитетам и частным лицам

Плата за аренду помещения: разновидности

В аренду может быть передан любой нежилой объект как принадлежащий муниципалитету/государству, так и являющийся собственность обычного гражданина. При этом в каждом случае имеются свои нюансы:

1. Передача в аренду муниципальной/государственной собственности не предполагает начисления НДС. Для оформления сделки требуется участие в специально организованном аукционе. Информация о его проведении размещается в СМИ за месяц до назначенной даты. Размер арендного платежа может изменяться не чаще 2-х раз в 12 месяцев (регламент пересмотра прописывается в арендном договоре). Эта сделка подлежит обязательной регистрации. Нежилой объект, находящийся в собственности муниципальных властей, может быть передан в аренду исключительно юридическим лицам.
2. Передача нежилой недвижимости, собственником которого является частное лицо, по арендному договору. В этом случае арендная ставка назначается собственником объекта, при этом использование специальных расчетных формул не обязательно. Однако, собственник нежилого помещения, сдающий его в аренду, обязан платить налог на прибыль. Для граждан это 13 %, а организации, помимо налога на прибыль по действующей ставке, уплачивают НДС.

Параметры, влияющие на размер арендной платы

Относительно расчета арендных платежей, то существует конкретная методика расчета, о которой мы подробно расскажем далее. Размер арендной платы и порядок ее внесения – это один из основных пунктов любого арендного соглашения. Платеж, по согласованию сторон, может выражаться различными способами:

• фиксированная целиком за нежилое помещение;
• цена за единицу площади, умноженная на общую площадь объекта;
• фиксированная ставка + оплата услуг ЖКХ.

Арендная плата за нежилое помещение может выражаться разными способами

На расчет величины ставки аренды, влияют различные факторы, в частности:

• месторасположение объекта, предположим, район, присутствие подъездных путей и пр.;
• окружающая инфраструктура;
• состояние сдаваемого объекта, наличие коммуникаций;
• изношенность строения;
• стройматериалы, использованные при возведении/ремонте здания/помещения;
• разновидность объекта, передаваемого к арендной сделке;
• ключевое предназначение нежилой недвижимости и другие факторы.

Здесь перечислены только основные параметры, влияющие на величину ставки по аренде. Например, арендодатель может включить в нее пользование территорией, на которой располагается арендуемый объект.

Обычно расчет ставки по аренде определяется единицей площади (кв. м.). Хотя участники сделки могут согласовать иные единицы расчета. При оформлении долгосрочного договора (более 12 месяцев), в расчетах обычно используется годовая ставка. Размер ставки по нежилой недвижимости может быть совершенно различным и он зависит от регионального местонахождения.

Основные различия оплаты при аренде нежилых и жилых помещений

Между сдачей в наем жилой недвижимости и арендой нежилых помещений имеется ряд существенных различий. Предположим, когда речь идет о сдаче жилой недвижимости, то должен быть оформлен договор найма.

В нем прописываются взаимоотношения нанимателя жилья и его законного владельца, а также регламент расчетов.

А потому по отношению к жилой недвижимости некорректно применять определение «аренда», поскольку передать его во временное использование можно лишь по договору найма.

Арендная плата и регламент ее внесения должны быть прописаны в договоре

Следует упомянуть еще об одном принципиальном факторе. Жилая недвижимость, находящаяся на балансе муниципалитета, может быть передано в наем только физическому лицу.

А если говорить об аренде нежилых объектов, включая полностью строения, то здесь подобных ограничений не существует – договор может быть заключен как с обычным гражданином, так и с организацией. Причем нежилой объект можно использовать только по его целевому предназначению.

Муниципальная принадлежность нежилого объекта предполагает еще ряд важных нюансов. В частности, срок действия арендного соглашения не может быть меньше 12 месяцев, причем арендатор должен вовремя вносить предусмотренную условиями сделки оплату.

Иначе договор утратит свою силу и будет расторгнут арендодателем в одностороннем порядке.

Но когда обязательства по договору четко выполняются, соответственно с его условиями, то после окончания срока его действия добросовестный арендатор вправе перевести нежилое помещение в личную собственность, выкупив его.

Еще один ключевой фактор, отличающий уплату аренды за помещения разного типа, состоит в том, что в отношении нежилой недвижимости, ставка состоит из 2-х частей:

1. Расходная, в величину которой включаются затраты, определяющиеся содержанием строения/помещения и уплатой услуг ЖКХ (часто в документах прописывается, что коммунальные платежи арендатором вносятся отдельно).
2. Доходная часть, состоящая в том, что владелец нежилой недвижимости, передаваемой во временное использование, предполагает получить непосредственный доход. Касаемо деятельности арендатора, то она не повлияет на размер ставки.

Вычисление размера оплаты по аренде нежилой недвижимости

Обычно ставка аренды нежилого объекта рассчитывается за 12 месяцев. Причем Приказом Минстроя № 209 от 14 IX 1992 рекомендовано использовать для расчетов установленный способ. Формула расчета ставки будет выглядеть так:

• АП=АИ+АЗ, в ней
• АП – полный размер платежа, взимаемого за аренду недвижимости и прописанный в документах сделки;
• АИ – уплата аренды имущества, куда включается полная калькуляция строения/помещения;

АЗ – уплата аренды территории, на которой располагается недвижимость. Это значение имеет зависимость от регионального местонахождения объекта, его следует уточнять в местной администрации.

Формула для расчета арендной платы рекомендована Приказом Минстроя

1. Причем значение АИ рассчитывается следующим образом:
2. АИ = БГА*КГ*КМ*КВ*КД*ККН*КСА*ПО, где
3. БГА – базовая годовая арендная ставка за квадратный метр, сюда не включается площадь технических помещений (подвалы, чердаки), лестничных пролетов и пр.
4. КГ – значение, определяемое законодательством и учитывающее месторасположения нежилого объекта (регион/город/район).
5. КМ — коэффициент, который учитывает материалы, используемые для возведения стен.
6. КВ – вид нежилого объекта.
7. КД – коэффициент, отображающий вид деятельности арендатора.
8. ККН – коэффициент качества объекта:
9. ККН=К1+К2+К3
10.  К1 – параметр степени благоустройства;
11.   К2 – месторасположение объекта;
12.   К3 – параметр удобства использования.
13. КСА – параметр, отображающий передачу объекта третьим лицам (субаренда).
14. ПО – площадь объекта аренды (общая).

Пример вычисления арендной платы по нежилой недвижимости

Вычисление годовой ставки аренды – процесс достаточно сложный. Поэтому, не имея соответствующего опыта, целесообразно привлечь к этому специалиста.

Для расчета арендной ставки за нежилое помещение целесообразно пригласить специалиста

За образец расчета возьмем вычисление годовой ставки за муниципальный объект в Ступино (Москва). Муниципалитетом утверждена базовая ставка за квадратный метр размером 350 руб., для данной территории установлен коэффициент 1,25.

Все остальные значения, которые учитываются при расчетах, нужно уточнять в приложении к вышеуказанному Приказу Министерства строительства.

Основываясь на методике расчета, для данного случая установлены следующие значения:

1. Для материалов возведения стен предусмотрены следующие значения: кирпич — 1,5, ж/б конструкции – 1,25, строения из смешанных материалов – 1, деревянный дом – 0,8.
2. По виду недвижимости — складское/производственное здание/помещение: для помещений с центральным отоплением предусмотрен коэффициент 0,5 (неотапливаемый объект – 0,3). Для других помещений — 1.
3. Месторасположение объекта. Когда арендуемая площадь располагается в подвальном помещении к расчету принимается коэффициент 0,19, для отдельно стоящих объектов – 0,54, площадь в чердачном помещении – 0,26, для разнообразных пристроек – 0,32.
4. Пользование прилегающей территорией. При наличии ограждения на территории значение равно 0,27, при отсутствии таковых – 0,16. А если нет возможности использовать прилегающую территорию, то коэффициент равняется 0,1.
5. При учете направления деятельности арендатора устанавливаются следующие коэффициенты: нотариальные/юридические/банковские/посреднические организации – 3; гостиничный/охранный бизнес и офис компании – 2,5; ресторанный бизнес и ломбарды – 2; общепит и торговля – 1,5; лечебные учреждения различного формата – 1.

Все расчеты ставки аренды должны быть сделаны письменно и приложены к договору

А в заключении нужно отметить, что все расчеты должны быть отражены в письменном виде и представлены в виде приложения к главному договору. Это защитит участников сделки от проблем с фискальными органами.

Источник: https://yurispros.ru/arenda/metodika-i-primery-rascheta-arendnoj-platy-za-nezhiloe-pomeshchenie.html

Расчет арендной платы за нежилое помещение: пример и правила расчета

Если у собственника недвижимости имеется возможность получить постоянный доход, используя для этого нежилое помещение, сразу же возникают вопросы касательно правильного расчета арендной платы. Стоит отметить, что спорные вопросы, связанные с расчетом ставки-платежа за нежилое помещение, могут возникать как у арендатора, так и арендодателя. Потому следует знать об особенностях данного процесса, и нюансах, которые в обязательном порядке принимаются к сведению для правильного подсчета тарифа.

Арендная плата – что это такое

В соответствии с действительными нормами гражданского законодательства, под арендной платой принято понимать фиксированный платеж, который арендатор обязуется уплачивать за арендодателю за помещение, временно находящееся под его контролем и используемое в зависимости от функционального назначения. При этом, результат хозяйственной деятельности на сумму платежа не влияет, и даже если нежилое помещение не приносит арендатору никаких доходов, он все равно будет обязан совершать платежи.

Стоит отметить, что при сдаче нежилых зданий и помещений в найм необходим соответствующий договор, на основании которого будут зафиксированы права и обязанности сторон сделки.

В случае его отсутствия сдавать его будет нельзя, и отстоять свои интересы в случае нарушений будет непросто.

Что же касается арендной ставки, то на ее формирование будут оказывать влияние сразу несколько факторов, среди которых:

• Расположение нежилого здания или помещения, в частности, близость от транспортных магистралей. Инфраструктурное обеспечение и многое другое;
• Техническое состояние помещения;
• Степень изношенности здания;
• Строительные материалы, которые были использованы при постройке объекта недвижимости;
• Видовая принадлежность помещения, сдаваемое в аренду;
• Ключевое назначение помещения.

Конечно же, данный перечень нельзя назвать полным, так как при расчете ставки могут быть учтены еще и другие обстоятельства, по каким-то причинам имеющие первостепенное значение.

Для примера, в расчет арендной платы могут быть включены дополнительные взносы за использование земельного участка, на территории которого находится сдаваемый в аренду объект.

Как правило, расчет стоимости аренды будет определяться на 1 кв. м нежилой площади. Однако, при необходимости стороны могут договориться о применении других расчетных единиц. В том случае, если имеет место быть долгосрочная договоренность, применяется годовая ставка. Величина арендной платы может быть самым разной, и зачастую зависит от конкретного региона.

Арендная плата за жилое помещение и нежилое – в чем разница

В случае с арендой нежилых и жилых помещений существует несколько отличительных характеристик. Так, при аренде жилья между сторонами заключается договор найма, согласно которому регламентируются не только взаимоотношения между нанимателем и владельцем, но и порядок расчета.

Таким образом, можно смело утверждать, что в отношении жилых помещений использовать термин «аренда» не совсем корректно, так как получить его во временное пользование можно исключительно на основании договора найма. Стоит обратить внимание еще на один принципиальный момент.

Все помещения жилого назначения, признанные как муниципальная собственность, предоставляются исключительно физическим лицам.

Что касается аренды нежилого помещения (включая целые здания), то его получить могут только юридически е на лица на основании соответствующего соглашения с собственником. При этом, помещение может быть использовано исключительно по своему целевому назначению, то есть проживать тут на время аренды невозможно, и оно подойдет только для офисных или складских целей.

Если помещение находится на балансе муниципалитета, то тут имеется несколько нюансов.

Срок договора аренды должен превышать 1 год, и арендатор обязан своевременно оплачивать все предусмотренные договором платежи без задержек.

В противном случае, договор может быть расторгнут в любой момент. Если же все обязательства исполняются строго в соответствии с условиями соглашения, по окончании срока действия соглашения арендатор получает право выкупить помещение.

Еще одно принципиальное различие в арендной ставке за жилое и нежилое помещение заключается в том, что в случае с нежилой недвижимостью, тариф будет состоять из двух частей – расходной и доходной.

В размере платежа, собственник будет учитывать все затраты, которые определены за содержание здания и оплату коммунальных услуг (иногда в договорах указывается, что коммуналка оплачивается арендатором отдельно).

А вот доходная часть тарифа заключается в том, что собственник помещения, переданного во временное пользование, намеревается получить прямую прибыль. Что же касается деятельности, которую будет вести арендатор в помещении, зданий нежилого формата, то она никоим образом не будет влиять на ставку тарифа.

Методика расчета стоимости арендной платы нежилого помещения

Чаще всего арендная плата для нежилых помещений рассчитывается сразу за год. При этом, Постановление Минстроя от 14.09.1992 года №209 «Об утверждении Методики по определению уровня арендной платы», указывает, что для получения итогового результата будет использована следующая формула:

1. ПД = Аим + Азем, где
2. ПД – плата, вносимая арендатором за пользование объектом согласно условиям договоренностей;
3. Аим – оплата за аренду имущества, куда также может быть включена калькуляция аренды помещения;

Азем – плата за аренду земельного надела, на котором расположен объект недвижимости. Данный показатель зависит от конкретного региона, и уточняется в муниципальных органах.

• В свою очередь, показатель аренды имущества будет состоять из множества факторов и коэффициентов, которые в обязательном порядке должны быть учтены при проведении необходимых расчетных операций.
• Аим = Бап х Киз х Км х Кт х Кд х Кз х Кнж х Кс х S, где
• Бап – базовая ставка за временное пользование помещением (стоимость платы за 1 квадратный метр);
• S – суммарная площадь объекта, который передается в пользование;
• Кз – коэффициент, принимающий к сведению определенную территорию, район расположения (город) арендуемого объекта. Данная величина утверждается на законодательном уровне (приложение 1 ПП №209);

Кт – показатель типа нежилого помещения. Так, для складских и производственных объектов с отоплением величина равна 0,5, в то время как для объектов без отопления – 0,3. Для всех остальных типов используется 1;

Кнж – величина, обозначаемая качество арендуемого помещения. Она включает в себя расположение объекта, его техническое состояние и использование прилегающих территорий. Каждый из коэффициентов, входящих в расчет данного показателя, утверждается законодательно, и занимается этим Правительство РФ;

Кд – показатель, отвечающий за хозяйственную деятельность арендатора. Наибольшее значение будет установлено для игорных заведений и банков, и значение будет равно 3.

Самое минимальное значение показателя будет определено для общественных структур, организаций, цель которых не состоит в получении прибыли и правоохранительных органов.

В данной ситуации коэффициент будет равен 0,1;

Кс – показатель, принимающий в расчет арендной ставки передачу имущества в субаренду.

Пример расчета арендной платы за нежилое помещение

Расчет арендной ставки за год в отношении нежилого помещения является весьма трудоемким процессом, и потому следует привлекать к данной задаче профессионалов, имеющих опыт в произведении необходимых действий.

В качестве примера рассмотрим расчет годовой аренды за помещение муниципальной собственности в Ступинском районе Москвы. Муниципальный орган утвердил здесь базовую ставку за 1 кв. м. недвижимости в 350 руб., а коэффициент территориальной зоны (то есть, где именно должно находиться помещение) – 1,25.

Со всеми остальными показателями, учитываемыми при совершении расчетных операций, необходимо будет ознакомиться в соответствии с приложениями к Приказу Минстроя.

Так, методика расчета предусматривает следующие значения:

1. Для коэффициента качества материала стоит уделить внимание, из чего сделаны стены помещения. Для кирпичных строений он равен 1,5, для железобетонных конструкций – 1,25, смешанные постройки – 1, здание из дерева – 0,8.
2. По типу строения складские и производственные помещения с отоплением будут иметь величину в 0,5 (без отопления – 0,3). Все остальные помещения будут равны 1.
3. Расположение помещений. Если арендованная площадь находится в подвале, берется коэффициент 0,19, для отдельных строений – 0,54, чердаков – 0,26, для различных пристроек – 0,32.
4. Использование прилегающих зон. При наличии огражденной территории величина равна 0,27, если ограждения нет – 0,16. А при отсутствии возможности пользоваться прилегающими территориями – 0,1.
5. В зависимости от вида деятельности будут установлены такие значения. Нотариусы, юридические фирмы, банки и посредники – 3; гостиницы, охранные агентства, офисы – 2,5; рестораны, ночные клубы и ломбарды – 2; торговые объекты (коммерческое помещение) и заведения общепита – 1,5; лечебные заведения любого формата – 1.

Стоит обратить внимание, что все расчетные операции должны быть произведены в письменной форме, чтобы в обозримом будущем у сторон договора не возникло никаких проблем с Налоговой службой. Изучить пример можно здесь.

Источник: https://bazazakonov.ru/raznoe/raschet-arendnoi-platy-za-nejiloe-pomeshenie-primer-i-pravila-rascheta/

В помощь предпринимателю — арендная плата за нежилое помещение. виды и пример расчета

При сдаче в аренду нежилого помещения сразу возникает вопрос, как правильно рассчитать плату за его использование.

Ниже будут рассмотрены особенности расчета арендной платы за эксплуатацию помещений, находящихся в собственности государства и в собственности частных лиц, а также рассказано о факторах влияющих на ее стоимость.

Как назначается?

Размер арендной платы должен быть обязательно прописан в договоре, иначе договор будет недействительным (п. 1 статьи 654 ГК). При сдаче в аренду муниципального помещения арендная плата рассчитывается по специальной формуле. Используемые при расчете коэффициенты назначаются на законодательном уровне. В ином случае плата за пользование объектом принимается по соглашению сторон.

Какие виды бывают?

• За использование муниципального помещения. При сдаче в аренду муниципального помещения НДС не входит в плату за его использование. Для заключения арендных отношений необходимо участие в аукционе (ФЗ №135 «О защите конкуренции»). Информация о проведении аукциона должна быть размещена в СМИ не менее чем за 30 дней до его начала.Сумма арендных платежей может меняться по соглашению сторон, но не чаще раза в год. Договор должен быть зарегистрирован в Росреестре. Муниципальные нежилые помещения предоставляются в аренду лишь юридическим лицам.
• За использование помещения, принадлежащего частному лицу. Частное лицо может назначить стоимость аренды самостоятельно, без использования формул. Арендодатель должен уплачивать налог с прибыли, полученной от сдачи объекта в аренду. Юридическое лицо кроме налога на прибыль платит также НДС. Физическое лицо платит подоходный налог 13%.

Факторы, влияющие на оплату аренды

Понятие рассматривается в статье 614 ГК РФ. Под арендной платой понимается платеж, который вносит арендатор арендодателю за использование объекта. Платеж является фиксированным и указывается в договоре.

Прибыль арендатора от использования объекта или ее отсутствие не влияет на ставку платежа. Стоимость арендной платы должна быть определена, т.к. от нее зависит величина НДС. Ставка рассчитывается за 1 кв. м.

По соглашению сторон можно установить и другую ставку.

• Фиксированная стоимость.
• Цена за квадратный метр.
• Фиксированная стоимость плюс коммунальные платежи.

Что важно при расчете арендной платы:

1. Размещение нежилого помещения.
2. Техническое состояние объекта недвижимости, уровень его изношенности.
3. Назначение объекта.
4. Сумма по использованию земельного участка, на котором стоит объект.

Минимальная и максимальная стоимости

Стоимость аренды состоит из двух частей: затратная (затраты владельца на содержание объекта) и доходная (прибыль владельца от аренды). В соответствии с этим собственник рассчитывает сумму, которую будет платить арендатор.

Минимальная и максимальная стоимость аренды нежилого помещения, принадлежащего частному лицу, не установлена законодательно. Однако если сумма будет слишком маленькой, возможны проверки из налоговой.

Методика расчета

Методика расчета арендной платы за нежилое помещение отталкивается от приказа Минстроя РФ от 14.09.1992 №209. Для расчета необходимо посмотреть принятую в конкретном регионе формулу, а также значения коэффициентов и годовой базовой ставки.

В общем случае формула будет выглядеть так:

Арендная плата = (Аим + Пз) * НДС * j инф, где:

• Аим – плата за имущество.
• Пз – арендная плата за землю, используемую арендатором. К ней же относится и земля, на которой располагается здание.
• j инф – индекс инфляции.
• Ндс – коэффициент, учитывающий НДС.

Плата за имущество рассчитывается по следующей формуле:

Аим = Бап * Кз * Км * Кт * Кд * Кнж * Кс * S, где:

• Бап – годовая базовая ставка за 1 кв. м (без лестничных клеток, технических подвалов и др.).
• Кз – показатель, учитывающий место расположения помещения (город, район и т.п.). Он определяется на законодательном уровне.
• Км – коэффициент, учитывающий материал, из которого сделаны стены.
• Кт – тип нежилого помещения.
• Кд – коэффициент, отражающий деятельность арендатора.
• Кнж – показатель качества нежилого помещения.

Кнж = Кк1 + Кк2 + Кк3, где:

• Кк1 – коэффициент учета степени благоустройства.
• Кк2 – коэффициент размещения объекта.
• Кк3 – коэффициент удобства пользования.
• Кс – коэффициент, отражающий передачу имущества в субаренду.
• S – общая площадь нежилого помещения.

Общий объем платежей за год рассчитывается как сумма платежей по каждому отдельному помещению, рассчитанных по этой формуле.

Пример

Фирма занимается размещением рекламы. Хочет арендовать 2 кабинета для офиса. Здание находится в муниципальной собственности и располагается на улице Ленина. Желающий арендатор только один, соответственно торгов нет.

Годовая арендная плата рассчитывается по методике, утвержденной городской думой Кунгура. Формула для расчета:

Ап = Сб * Па * Кз * Кт * Км * Кс * Кзп * Кэ * Кк * Ксз

• Текущая базовая ставка (Сб) составит 4200 рублей за кв.м.
• Площадь объекта (Па) – 60 кв. м.
• Кз – помещение находится на улице Ленина. В соответствии с принятыми значениями коэффициент будет равняться 1,2.
• Кт – помещение предназначено для офиса, по принятой методике расчета значение коэффициента будет 0,8.
• Км – стены сделаны из железобетона (0,8).
• Кс – состояние объекта удовлетворительное (1,0).
• Кзп (коэффициент занимаемой площади) – площадь от 20 до 100 кв. м. (1,0).
• Кэ (коэффициент учета срока эксплуатации) – помещение используется менее 20 лет (1,0).
• Кк – коэффициент степени благоустройства. Рассчитывается как сумма трех показателей:
• Кк1 – 0,4 (здание имеет водоснабжение, канализацию, отопление, энергоснабжение).
• Кк2 – офис находится на 2-м этаже (0,4).
• Кк3 – вход в помещение общий (0,1).

Общая сумма Кк = 0,9.

• Ксз (коэффициент социальной значимости) – прочие виды деятельности (1,0).
• По принятой формуле получаем размер арендной платы:
• 4200*60*1,2*0,8*0,8*0,9=174 182,4 рублей в год.
• В месяц это выйдет 14515,2 рублей.

Индексация

Индексация арендной платы проводится при изменении индекса инфляции. В связи с тем, что деньги обесцениваются, текущая стоимость за эксплуатацию помещения арендатором может не устраивать собственника. В договоре может быть прописан порядок вычислений с помощью формулы.

Коэффициенты, используемые в формуле выбираются по соглашению сторон.

При использовании подобной формулы плата за аренду может меняться при каждом отдельном взносе. В этом случае правило о неизменности цены в течение года не применяется, т.к. меняются не условия договора, а применяемый коэффициент.

1. Стороны могут договориться и иным образом и проводить перерасчет арендной платы раз в год.
2. Таким образом, мы познакомились с формулой расчета арендной платы и с различными нюансами, возникающими при ее расчете.

Источник: https://svoe.guru/nezhilaya-sobstvennost/nezhiloe-pomeshhenie/arenda-nezhiloe-pomeshhenie/obshhaya-informatsiya-i-nyuansy.html

Расчет аренды нежилого помещения пример

Далее, формула тепловой нагрузки с учетом стандартных колебаний температур: Q = V × 1,08 × 0,5 × (18° — (-26°)) / 1000000 Гкал/ч После рассчитываем расход теплоэнергии за отопительный период при средней температуре отопительного периода (-1,9°С): W = Q × 24 часа × 220дней × (18°-(-1,9°)) / (18°-(-26°)) А далее умножаем полученное количество Гкал на тариф арендодателя.

Рассмотрим на примере: помещение 100 кв.м. высота потолков 5 м. Объем помещения 500 м³: Q = 0.0119 Гкал/ч W = 26,944 Гкал в год Гипотетический тариф будет 1200 рублей. Тогда годовые затраты на отопление будут 32 333 рубля при использовании отопления без счетчика. Однако, важно помнить, что всегда выгодней оплачивать отопление со счетчиком, особенно если помещение – цех.

Калькуляция аренды помещения

Арендная плата – что это такое В соответствии с действительными нормами гражданского законодательства, под арендной платой принято понимать фиксированный платеж, который арендатор обязуется уплачивать за арендодателю за помещение, временно находящееся под его контролем и используемое в зависимости от функционального назначения. При этом, результат хозяйственной деятельности на сумму платежа не влияет, и даже если нежилое помещение не приносит арендатору никаких доходов, он все равно будет обязан совершать платежи.

Стоит отметить, что при сдаче нежилых зданий и помещений в найм необходим соответствующий договор, на основании которого будут зафиксированы права и обязанности сторон сделки. В случае его отсутствия сдавать его будет нельзя, и отстоять свои интересы в случае нарушений будет непросто.

Методика расчета арендной платы за нежилые помещения

Что же касается арендной ставки, то на ее формирование будут оказывать влияние сразу несколько факторов, среди которых:

• Расположение нежилого здания или помещения, в частности, близость от транспортных магистралей. Инфраструктурное обеспечение и многое другое;
• Техническое состояние помещения;
• Степень изношенности здания;
• Строительные материалы, которые были использованы при постройке объекта недвижимости;
• Видовая принадлежность помещения, сдаваемое в аренду;
• Ключевое назначение помещения.

Калькуляция эксплуатационных услуг при аренде помещения

В случае превышения площади прилегающего участка 100 кв. м, для определения арендного платежа применяется доп. соглашение, которое относится к части оформленного договора, и не может рассматриваться отдельно от него. К3.4 – показатель высоты потолков в арендуемом помещении (средний по помещениям, сдаваемым в аренду):

• более 3 (трех) метров – 0,07;
• в пределах от 2,6 до 3 (трех) метров – 0,04;
• меньше 2,6 метров – 0,02.

Кд – коэффициент, используемый с учетом вида деятельности: Кс – коэффициент, который принимает в расчет передачу имущества в субаренду:

• для площадей, которые не подлежат передаче их в субаренду третьим лицам – 1;
• для площадей, сдаваемых в субаренду – 3.

Объем арендных платежей за год по нежилому помещению устанавливается как суммарная величина платежей по каждому из помещений, определенных по указанной выше формуле.

Расчет арендной платы за нежилое помещение: пример и правила расчета

Ваша калькуляция затрат на квадратный метр площади должна содержать все прямые расходы, которые Вы несете на содержание данной площади плюс накладные расходы, которые утвержденным в Вашей компании способом распределяются на эту площадь, а также заложить % рентабельности на данные услуги. В составлении калькуляции затрат на помещение нет ничего сверхъестественного.

Я предлагаю Вам составить всю калькуляцию изначально, т.е. разработать тарифную ставку, исходя из всех затрат. Итак, Вам необходимо собрать все прямые расходы, которые Вы несете на содержание данной площади.

Например это могут быть следующие затраты: электроэнергия, теплоэнергия, уборка площадей, соответственно если уборка осуществляется Вашими сотрудниками, то необходимо добавить в калькуляцию и страховые взносы, амортизационные отчисления и другие прямые расходы, которые возможно напрямую отнести на содержание данных площадей.

Источник: https://yaklerk.ru/raschet-arendy-nezhilogo-pomeshheniya-primer/

Что входит в сумму арендной платы нежилого помещения? Методика оценки рыночной стоимости и другие нюансы

Договор аренды, касающийся нежилой недвижимости – достаточно популярная сделка, особенно в сфере мелкого и среднего бизнеса.

Однако важным условием такого договора является размер арендной платы, которая должна выплачиваться по нему.

Чем конкретно следует руководствоваться, определяя размер платежей? И кто должен оплачивать коммунальные услуги по конкретному объекту недвижимости?

От чего зависит арендная плата?

Оплата аренды нежилой недвижимости является условием договора. При этом, согласно ст. 421 ГК РФ, в России действует принцип свободы договора, согласно которому стороны вольны свободно вступать в договорные отношения, а условия договора зависят от того усмотрения сторон (кроме случаев, когда этот вопрос прямо урегулируется законодательством). Подробно о правах и обязанностях арендатора и собственника по договору аренды нежилого помещения мы рассказывали здесь.

Таким образом, размер арендной платы в первую очередь зависит от того, как и о чём договорились арендатор и арендодатель.

Однако в России действует и Методика по определению уровня арендной платы, утверждённая приказом Минстроя РФ №209 от 1992 года. Она носит рекомендательный характер, и стороны вольны ей не руководствоваться, определяя размер платы по договору аренды нежилой недвижимости по своему усмотрению. Тем не менее, при её использовании учитываются следующие показатели:

• Площадь объекта.
• Базовая ставка платы за 1 кв. м.
• Степень износа здания и помещения.
• Предназначение помещения и т. д.

Что входит в счет на оплату?

Рассмотрим, что включает в себя арендная плата.

Поскольку размер платы за аренду нежилой недвижимости зависит в первую очередь от воли сторон, то количество и состав факторов, включаемых в условия договора, зависят только от воли арендодателя и арендатора. Однако есть некоторые моменты, которые всегда имеются в виду при заключении сделок подобного рода. К их числу относятся:

1. Место, где располагается нежилая недвижимость, сдаваемая в аренду. Здесь учитывается как регион, так местонахождение объекта внутри населённого пункта.
2. Тип объекта. Оплата офисного или производственного помещения будет существенно различаться.
3. Уровень изношенности объекта.
4. Материалы, которые были использованы при возведении здания.
5. Коммунальные платежи, связанные с использованием арендованного имущества.

Для сравнения приведём среднерыночную стоимость аренды коммерческой нежилой недвижимости по разным населённым пунктам России по состоянию на июнь 2018 года:

Город	Цена аренды (руб. за 1 кв. м.)
Севастополь	367 003
Москва	157 948
Санкт-Петербург	114 640
Сочи	106 781
Ярославль	85 499
Симферополь	75 685
Тюмень	71 184
Ростов-на-Дону	67 640
Воронеж	65 247
Белгоод	61 702
Омск	30 869

Базовая ставка от государства: что это такое?

Базовой ставкой называется размер арендной платы, начисляемый на 1 кв. м. площади нежилого недвижимого имущества. Конкретный размер базовой ставки определяется в каждом регионе местными органами власти.

Так, к примеру, в Санкт-Петербурге размер такой ставки определяется Положением №1379 от 2009 года (в действующей редакции), а в городе Старый Оскол Белгородской области – постановлением главы муниципального района №5037 от 2007 года (в действующей редакции). В каждом конкретном месте она рассчитывается на основании локальных нормативных актов.

• Размер основных ставок, установленных для цены на аренду как самого объекта, так и дополнительных ценностей, с ним связанных (земельного участка, оборудования и т. д.).
• Размер дополнительных плат, связанных с техническим обслуживанием объекта. Чем сложнее оборудование, установленное на объекте, тем выше размер такой платы.

Кроме того, при определении ставки используется мнение экспертов-оценщиков, работающих по контракту с местными органами власти.

Методика оценки рыночной стоимости

Оценка арендной платы используется в следующих случаях:

• Когда в аренду сдаётся площадь, принадлежащая государству или муниципалитету, но не используемая по назначению. ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» указывает, что учреждение может сдать в аренду неиспользуемые площади лишь после того, как проведёт их рыночную оценку с привлечением специалиста – эсперта-оценщика, действующего на основании ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в РФ».
• Споры о стоимости арендованного имущества – особенно если арендодатель в одностороннем порядке завышает размер оплаты.
• Отчётность перед ИФНС. Иногда там возникает вопрос о том, не завышена ли оплата.

При этом, для того, чтобы оценить стоимость аренды, могут использоваться следующие методы:

Сравнительный. Для него используется анализ цен, сложившихся на рынке конкретного населённого пункта в отношении аналогичных объектов недвижимости.

Задача эксперта-оценщика в этом случае – определение, по какой цене сдавались аналогичные нежилые помещения, а также анализ того, что является общим, а что – частными особенностями конкретной сделки.

1. Затратный. Этот метод исходит из того, что арендная плата должна как минимум компенсировать собственнику расходы на рекапитализацию, амортизацию и содержание здания. Такой метод позволяет определить минимальную цену, при которой ещё имеет смысл заключать договор аренды объекта недвижимости.
2. Доходный. В этом случае оценивается капитализация прибыли, которую арендодатель может извлечь из сдачи в аренду объекта недвижимости.В этом случае эксперт исходит из того, что арендатор просто не станет платить за аренду больше, чем может получить дохода от использования нежилой недвижимости.
3. Подход призван показать «верхнюю планку», размер платы, на которую может согласить арендатор без чрезмерного ущерба для своего бизнеса.

Кроме того, при долгосрочном действии аренды встаёт и проблема с инфляцией. Из-за неё прибыль, получаемая арендодателем может существенно уменьшиться, а сам договор – стать невыгодным. На практике эта проблема решается следующим образом:

• Регулярное перезаключение договора аренды на новых условиях, в том числе и с увеличением арендной платы.
• Указание в договоре механизма индексации арендной платы в одностороннем порядке. В этом случае необходимо указывать, по какой формуле и с учётом каких показателей будет производиться расчёт (индекс инфляции, ставка ЦБ РФ и т. д.).

Рассмотрим, как рассчитать стоимость арендной платы. При использовании Методики расчета стоимости арендной платы, утверждённой приказом №209, применяется следующая формула:

ПД = Аим + Азем, где:

• ПД – размер арендной платы.
• Аим – оплата арендованного имущества (при необходимости сюда включается и калькуляция аренды помещения).
• Азем – оплата аренды участка земли, на котором находится объект недвижимости. Этот показатель определяется на региональном и муниципальном уровне.

Сам же размер арендной платы за использование недвижимого имущества определяется по формуле:

Аим = Бап х Киз х Кт х Кд х Кз х Кнж х Кс х S, где:

• Бап – стоимость арендной платы за один квадратный метр, базовая ставка с учётом текущего износа.
• S – общая площадь объекта.
• Кз – определяемый официально коэффициент, зависящий от территориального расположения объекта.
• Кт – коэффициент, определяющий тип и качество объекта нежилой недвижимости. В частности, для складов и цехов с отоплением он равен 0,5, в отсутствие отопления – 0,3. В остальных случаях показатель считается равным единице.
• Кнж – качество помещения. Оно включает расположение, состояние и использование окружающих земельных участков. Этот показатель тоже определяется официально.
• Кд – численное определение хозяйственной деятельности арендатора. Её размер составляет от 3 (для банков) до 0,1 (для некоммерческих организаций и правоохранительных органов).
• Кс – коэффициент, учитывающий сдачу объекта в субаренду. Если субаренды нет, он равен 1,0, если же помещение сдаётся – 3,0.

Все приведённые формулы носят сугубо рекомендательный характер. Стороны вправе не руководствоваться ими, либо добавлять при расчёте иные показатели, важные для существа отношений. Например, во многих регионах (таких, как Москва) дополнительно нужно учитывать отчисления, предназначенные для амортизации и реновации жилищного фонда.

• Площадь – 50 кв. м.
• Базовая ставка – 350 рублей за 1 кв. м.
• Территориальный коэффициент – 1,25.
• Строительный материал – железобетон, коэффициент 1,25.
• Расположение в здании – отдельное строение, коэффициент 0,54.
• Использование – торговое помещение, коэффициент 1,5.
• В субаренду не сдаётся, коэффициент 1,0.

Таким образом, исходя из приведённой выше формулы, плата составит:

50 х 350 х 1,25 х 0,54 х 1,5 х 1= 22 148,44 рубля.

Погашает ли счета за коммунальные услуги арендатор?

Что касается коммунальных платежей, связанных с использованием нежилой недвижимости, то здесь нужно руководствоваться ст. 616 ГК РФ. Она устанавливает следующее:

• По общему правилу платит тот, кто пользуется, то есть арендатор.
• Стороны могут в договоре указать иной порядок оплаты.

В результате возможны два варианта:

1. Арендодатель предусматривает фиксированный размер арендной платы, в который входит и возмещение платежей по коммунальным услугам (как правило, арендатор договор со сбытовыми компаниями не заключает и платит через арендодателя).
2. Арендатор оплачивает отдельно арендную плату, плюс сверх неё возмещает расходы по коммунальным в той сумме, которая начислена за месяц.

Важно. Арендная плата не может состоять только из коммунальных платежей. Президиум ВАС РФ в информационном письме №66 от 2002 года указал, что договора с таким условием следует признавать незаключёнными.

Как обосновать повышение?

Ст. 614 ГК РФ даёт право сторонам аренды пересматривать размер платежей, но не чаще раза в год, если закон не предусматривает иного. В качестве обоснования для повышения арендной платы может использоваться:

• Право арендодателя на одностороннее повышение платы, предусмотренное договором.
• Дополнительное соглашение к договору, которым стороны предусмотрели повышение платы.

Если договором или законом арендодателю не дано права в одностороннем порядке повышать плату, то большинство обоснований в итоге суды не принимают, и арендатор выигрывает тяжбу. В частности, на практике повышение уровня инфляции или налогового бремени для собственника как повод повысить стоимость аренды арбитражные суды отводили.

Размер оплаты при аренде нежилых объектов стороны устанавливают в договоре самостоятельно. Однако существуют некоторые нормативы и методики расчёта, на которые они могут опираться, вступая в отношения.

Источник: https://urexpert.online/nedvizhimost/nezhilaya/vidy-sdelok/ob-arende/raschet-i-poryadok-oplaty.html