Как выписать бывшего собственника из купленной квартиры?

Главная / Жилищные споры / Как выписать бывшего собственника из купленной квартиры, если он не выписывается?

Просмотров 1411

Покупая квартиру на вторичном рынке жилья, покупатели рассчитывают на свободное пользование новой собственностью. Но зачастую купленная недвижимость оказывается обремененной. Одной из сложностей считается не выписка бывшего собственника из уже проданной им квартиры.

Нередко это идет вразрез с договоренностями между продавцом и покупателем. Возникает необходимость выписать бывшего собственника из купленной квартиры. Что делать в случае отказа выписываться добровольно? Постараемся ответить на все вопросы с позиции законодательства.

о решении проблем с жильцами — «Как выписать не собственника квартиры без его согласия».

По закону

Основное преимущество квартир в новостройках перед вторичным рынком жилья – отсутствие прежних собственников. Жилье сдается в эксплуатацию сразу после окончания строительства дома. Однако покупаемые площади на «вторичке» уже обжиты и находятся в удобном районе. Оформляя сделку, продавец и покупатель заключают договор купли-продажи квартиры.

Процесс выписки прежнего собственника возможен как по договоренности, так и без нее. Сейчас часто прописывают в договоре, что бывший хозяин снимется с регистрационного учета сразу после завершения продажи квартиры. Следовательно, если условие не исполнено – новый собственник вправе обратиться в суд. Указывать нужно именно на нарушение пункта договора о выписке из жилого помещения.

Основания для прекращения регистрации прежнего хозяина квартиры:

• Собственник обладает преимущественным правом иметь во владении, пользоваться и всячески распоряжаться судьбой недвижимости (ст. 209 ГК РФ).
• Вступивший в права собственник вправе требовать устранения нарушений, посягающих на его жилье (ст. 304 ГК РФ) – одним из таких нарушений вполне может являться прописка продавца, как прежнего распорядителя дома.
• Вместе с продажей квартиры завершаются и права пользования жилплощадью для членов семьи собственника (п. 2 ст. 292 ГК РФ) – законодатель определяет «членами семьи» всех, кто был прописан в квартире до момента совершения сделки купли-продажи жилого объекта.

Таким образом, закон всячески защищает права собственников недвижимости. При ущемлении своих интересов новый владелец квартиры может обратиться за принудительной выпиской.

Что делать если купили квартиру, а бывшие владельцы отказываются выписываться?

Несмотря на защиту интересов собственника, закон ничем не ограничивает право продавать квартиру с зарегистрированными в ней людьми. Например, покупатель квартиры сам даёт согласие на сохранение прописки за бывшим хозяином и членами его семьи. Но происходит это крайне редко.

Основной документ, который регулирует вопрос выписки – письменный договор купли-продажи квартиры. Узнать о том, кто прописан в квартире на момент совершения сделки должен сам покупатель.

Кроме того, нужно обговорить с продавцом точный срок выписки. Это гарантии на случай отказа бывших владельцев сниматься с учета из квартиры. Обладая доказательствами нарушения, можно смело идти в суд.

Пример:

Гражданин Кирюхин Д.В. подыскал новую квартиру. Единственным собственником жилья являлась Васина А.А., но помимо нее в жилплощади были прописаны два внука. Обговорив детали будущей сделки, стороны составили договор купли-продажи.

Васина должна была выписаться из жилья сразу после регистрации сделки в Росреестре. Правда на деле, оформив квартиру в собственность, Кирюхин столкнулся с проблемой. Васина снялась с регистрационного учета, а вот внуки проживали в другом городе.

Сведений об их местонахождении Васина давать отказалась.

Тогда Кирюхин, как новый собственник, обратился в суд с исковым заявлением. Контактные данные о внуках указаны не были, т.к. сведений о них у истца не имелось. Но несмотря на это суд иск удовлетворил.

Оба внука были выписаны из квартиры в принудительном порядке. Основания – отсутствие прав на недвижимость, а также право нового собственника выписать прежних жильцов (ст. 292 ГК РФ).

Принудительная выписка из квартиры прошла успешно.

Как выписать бывшего собственника из купленной квартиры через суд

Аннулирование прописки прежних собственников происходит в связи с утратой права собственности на проданную жилплощадь. Ранее прописанные в квартире лица (члены семьи) снимаются с регистрационного учета вследствие прекращения права пользования жилым объектом. Судебная выписка всегда инициируется новым распорядителем дома.

Порядок действий и процедура

Предлагаем пошаговый алгоритм действий:

1. Убедитесь, что прежний хозяин не намерен сниматься с регистрационного учета. Известны случаи, когда человек находился в отъезде или лежал в больнице. Отказ выписываться из квартиры нужно получить лично. Тогда имеются все основания действовать через суд.
2. Посетите Управляющую компанию и возьмите выписку из домовой книги (расширенную). Справка содержит сведения о том, кого прописали в жилплощади.
3. Составьте исковое заявление о о прекращении прав пользования жилым помещением. Укажите, что бывший собственник нарушает ваши права по отношению к купленной квартире. Также подготовить документы — по числу участников дела.
4. Новое правило с 1 октября 2019 года — уведомить ответчиков и третьих лиц о предстоящих разбирательствах. Для этого нужно прийти на почту, подготовить ценные письма с описью вложений — и отправить их по адресу купленной квартиры. Ответчики получат пакет с документами. Или не получат — но это роли не играет, поскольку истец уведомил их о передаче дела в суд. Требование новое, раньше уведомлением сторон занимались суды.
5. Отнести пакет с документами в канцелярию районного суда (экспедицию). Перед тем, как передавать документы нужно оплатить госпошлину за подачу иска, например — в том же здании суда или в банке.
6. Ожидайте вызова на предварительные слушания. Туда нужно прийти с чёткими требованиями и документами для суда.
7. Суд проверит, всё ли верно — и назначит основные слушания. Не факт, что ответчик явится на заседание. Это является поводом для отмены слушаний (два раза). На третий раз неявки ответчика судебное решение выносится заочно — на основе предоставленных данных.
8. Посетите приёмную суда для получения копии исполнительного листа.
9. Отправляйтесь в «паспортный стол» или ТСЖ — за справкой о проживающих в квартире лицах. Предъявите копию решения суда. Вам выдадут справку, где ответчики уже не будут значится. Параллельно их снимают с регистрационного учёта. Останется выселить бывших хозяев из жилплощади (если они еще не съехали). После этого новый собственник вправе распоряжаться квартирой по своему усмотрению.

Судебные слушания требуют учета множества факторов. Если вы испытываете сложности с заполнением искового заявления или документами, обращайтесь к юристам нашего портала. Бесплатная онлайн консультация позволит вам почувствовать уверенность в своих силах.

Исковое заявление

Основное требование к составлению искового заявления – аргументированность позиции. Истец должен указать свои требования и подкрепить их доказательствами.

Содержание иска:

• вступительная часть – наименование судебного органа;
• ФИО и паспортные данные обеих сторон (истца и ответчика), причем с 2020 года нужно указывать подробные данные об ответчике (ИНН, серию и номер паспорта);
• причина обращения за помощью в суд – отказ бывшего собственника выписываться из купленной квартиры;
• обоснование своей позиции, ссылки на законодательные нормы;
• требования к суду – выписать прежнего владельца без согласия;
• перечень прилагаемых к исковому заявлению документов;
• дата и подпись.

Допускается заполнение искового заявления от руки черной или синей ручкой. Второй вариант – набрать текст иска на компьютере. Желательно после консультации с юристом.

Прилагаемые документы

Исковое заявление сопровождается следующими документами:

• копия паспорта истца (со штампом о регистрации на новом месте);
• справка о зарегистрированных в квартире жильцах;
• копия финансово-лицевого счёта из ЖЭУ;
• заверенный у нотариуса договор купли-продажи квартиры (обратите внимание на пункт «выписка прежних жильцов» – он послужит основным доказательством вашей правоты);
• юридические документы на недвижимость – о праве (договор купли-продажи) и о регистрации (выписка из ЕГРН или свидетельство);
• письменная претензия в адрес бывшего собственника (прикладывается либо почтовая квитанция, либо обратный ответ с отказом);
• квитанция об оплате государственной пошлины.

Исковое заявление и документы отправляются всем участникам судебного дела: одна копия – секретарю канцелярии суда, вторая – ответчику, третья – свидетелям или остальным участникам, например — Управлению по вопросам миграции (УВМ).

Заполняйте исковое заявление грамотно — инструкцию можно найти в статье «Как составить исковое заявление о выписке из квартиры в суд».

Стоимость

Законодатель установил точный размер госпошлины за подачу искового заявления неимущественного характера. На начало 2020 года сумма составляет 300 рублей. При этом госпошлина может быть уплачена в двойном размере – это происходит в том случае, если в заявлении несколько исковых требований (имущественного и неимущественного характера).

Реквизиты для оплаты госпошлины обычно вывешивают на официальном сайте судебного органа. Квитанцию можно попросить у секретаря канцелярии (но выдают не везде). Оплата происходит в любом отделении российского банка: через кассу, терминал или онлайн-банкинг с заверкой чека в банке. Оплаченная квитанция прикладывается к пакету с документами.

Сроки выписки

Процедура выписки укладывается в 3 рабочих дня (без учета выходных и праздников). Выписка из квартиры прежнего владельца при его отказе предполагает обращение в суд. Это означает, что сроки на выписку дополнятся судебными сроками.

Самое простое разбирательство в суде продлится не менее 2 месяцев — 5-7 дней на рассмотрение иска, 15-30 дней до предварительных слушаний, 10 дней — до основных слушаний + 30 дней на обжалование решения суда. Обычно на всё уходит от 2,5 до 6 месяцев.

Возможные сложности

Квартиры на вторичном рынке жилья обременяются правами прежних жильцов. Покупая такую квартиру, нужно внимательно изучать условия договора купли-продажи. Сложности возникают с выпиской лиц, отнесенных к категории «не выписываемых» (см. ниже). Если этого не учесть, то можно серьезно осложнить будущую сделку с недвижимостью.

Кого нельзя выписать даже через суд:

1. Несовершеннолетние – выписываются либо с родителями, либо не выписываются вообще. Ситуация может осложняться тем фактом, что ребенок имеет обязательную долю в квартире. Разрешение на его выписку не дадут даже органы опеки, не говоря уже о суде (см. «Выписка несовершеннолетних детей при продаже квартиры«).
2. Граждане, имеющие право пожизненного проживания в квартире – чаще всего это прежние собственники, передавшие объект в дар своим родным или знакомым. Кроме того, право пожизненного проживания в квартире даётся наследникам по завещанию.
3. Супруги – имеют право пользования жилым помещением в рамках доли совместно нажитого имущества. Они также могут получить такое право по условиям брачного контракта. Если супруг бывший — проблем возникнуть не должно (см. «Выписка из квартиры бывшего мужа«).

Указанные категории граждан часто сохраняют прописку даже в проданной квартире. Поэтому, в интересах покупателя жилья самостоятельно узнать о зарегистрированных лицах. Сделать это можно на основе выписки из домовой книги. За справкой обратитесь в УВМ по месту регистрации квартиры или в «паспортный стол» при Управляющей компании.

Судебная практика

Практика рассмотрения дел о выписке бывших собственников из квартиры опирается на ст. 209 и ст. 292 ГК РФ. Первое, на что обращают внимание судьи – права собственника недвижимости.

Если бывший владелец не входит в категорию граждан, которых выписывать нельзя – то исковое заявление будет удовлетворено.

Причем новый собственник может попросить суд взыскать задолженности с прежних хозяев за коммунальные услуги.

Пример из практики:

Основание – временные трудности с поиском нового жилья. Свиридов, как новый собственник квартиры, настаивал на скорейшей выписке Наумова. Основание – препятствование законному праву оформить дарственную на квартиру в пользу своей дочери.

Продав квартиру, Наумов перестал платить коммунальные платежи.

Обратившись в суд, Свиридов указал два требования: выписать бывшего хозяина из купленной квартиры и обязать того погасить долги за жилье. Вместе с иском Свиридов передал копию финансово-лицевого счёта за ЖКУ и нотариальный договор купли-продажи (с пунктом о выписке прежних жильцов).

Районный суд установил, что Свиридов действительно является собственником квартиры (свидетельство о праве собственности + выписка из ЕГРН), а Наумов утратил все права на жилой объект. Было также установлено, что прежний хозяин не имеет права пользоваться квартирой вплоть до своей смерти.

Итоговое решение: удовлетворить исковое заявление Свиридова и обязать Наумова выписаться из квартиры в течение месяца. Кроме того, ответчик должен погасить задолженности за квартиру. Основания – ст. 209, а также ст. 304 ГК РФ.

Помощь юриста

Разногласия с бывшим владельцем квартиры часто приводят к судебным разбирательствам. Причем доказывать свою правоту должен истец – новый собственник жилья.

Ему предстоит составить исковое заявление, собрать документы, уведомить бывшего хозяина, взять выписку из домовой книги, заверить договор у нотариуса, узнать о правах жильцов квартиры, изучить законодательную базу… Одним словом, потратить уйму времени и сил на подготовку к судебным слушаниям. И если в дело закрадется ошибка – то придется все исправлять или начинать сначала.

Гораздо удобнее обратиться к юристам. Бесплатная онлайн консультация призвана помочь с выпиской из жилплощади через суд. Юрист знает обо всех нюансах процедуры, а значит составит подробный алгоритм действий. Правоведы помогут заполнить исковое заявление без ошибок и с указанием всех исковых требований. Обращаясь за помощью, вы повышаете свои шансы на успешное отстаивание интересов в суде.

Источник: http://law-divorce.ru/kak-vypisat-byvshego-sobstvennika-iz-kuplennoj-kvartiry-esli-on-ne-vypisyvaetsya/

Как выписать бывшего собственника из купленной квартиры, купили квартиру, а бывшие хозяева не выписываются

Главная » Купля-продажа квартиры » Как выписать бывшего собственника из купленной квартиры, если он не выписывается

149 просмотров

Далеко не всегда бывший владелец квартиры выписывается до того момента, как сделка будет завершена. Кому-то просто некуда, и прежде чем выписаться, приходится ждать перечисления денег от покупателя, только после этого приобретая другое жилье. Кто-то забывает. Но есть и такие люди, которые делают это сознательно. Как можно выписать таких бывших собственников – читайте в этой статье.

По закону

Основной закон, на который необходимо ориентироваться при выписке бывшего собственника, это п.2, ст.292 ГК РФ. В нем сказано, что факт перехода права собственности на жилье является основанием для выписки и выселения членов семьи предыдущего собственника.

Может показаться, что формулировка не включает сюда самого бывшего владельца, но это не так. Сказано «члены семьи собственника». Так как он тоже является членом семьи, он также подпадает под действие данного положения. Но это не единственный закон, на который можно опираться:

• Ст.209 ГК РФ. В ней сказано, что владелец по собственному усмотрению распоряжается своим имуществом (в данном случае – квартирой). Как следствие, только он решает, кто может или не может жить в его квартире.
• Ст.304 ГК РФ. Тут уточняется, что собственник может требовать устранять нарушения его прав. В данном случае это относится к тому, что человек имеет право обратиться в суд и потребовать принудительной выписки/выселения предыдущего владельца.
• Ст.35 ЖК РФ. В этой статье рассказано о том, что после прекращения права проживания, человек обязан покинуть недвижимость. В рассматриваемом случае право проживания предыдущего владельца было прекращено после перехода права собственности к новому владельцу. Как следствие, никаких прав на проживание у старого собственника нет. Он обязан выписаться и съехать с квартиры.

Самый оптимальный вариант, еще до закрытия договора купли-продажи (передачи всей суммы продавцу) потребовать от него подтверждение того факта, что в квартире никто не прописан. Это нормальная практика и так делают многие. Получить такое подтверждение можно в паспортном столе. Это простая процедура, но, если продавец отказывается – это должно настораживать.

Иногда продавцу действительно некуда выписаться. Он просит оставить его прописку в этой квартире на некоторый срок, пока не будет найдено новое жилье. Иногда он при этом переезжает в съемную квартиру, а иногда остается жить в своем старом жилье. Такие моменты обязательно нужно фиксировать документально.

Пример: По соглашению сторон, в договор купли-продажи включен пункт, что после передачи всей суммы за квартиру, продавец остается жить в ней еще 1 месяц, который он должен потратить на поиск другого жилья. В это время покупатель в квартиру не заселяется.

Это не особо удобно, зато, если покупатель себе может позволить потерять еще один месяц, благодаря такому условию можно «выбить» очень хорошую скидку на покупку этой квартиры. Если через месяц продавец так и не выселился, на него можно смело подавать в суд на том основании, что он нарушил условия договора.

Если предыдущий собственник отказывается выписываться из квартиры, есть всего два основных варианта действий: попробовать найти компромисс или обращаться в суд.

Добровольная выписка

В некоторых, пускай и очень редких случаях, предыдущий владелец отказывается выписаться по очень уважительной причине. Это может быть как проблемы с поиском жилья, так и депрессия или еще что-либо.

Если попробовать поговорить с ним по-хорошему, убедить, помочь советом (или даже финансово), можно добиться нужного результата.

Человек выпишется добровольно, что намного проще, быстрее и дешевле, чем принудительная выписка.

Некоторые бывшие собственники-мошенники специально соглашаются добровольно выписаться, требуя определенную денежную компенсацию. Нередко при этом они не выполняют свои обязательства. Любые соглашения, если новый владелец решит что-то выплачивать предыдущему собственнику или иди на какие-то другие компромиссы, должны быть отражены документально.

Выписка без согласия

Несмотря на тот факт, что выписка в добровольном порядке практически всегда является более приоритетной, чаще всего продавца квартиры приходится выписывать принудительно. Для этого придется обращаться в суд, других вариантов нет.

Как выписать бывшего собственника из купленной квартиры через суд

Выписка через суд – это достаточно сложная и длительная процедура. Придется смириться с тем, что до момента снятия с регистрации предыдущий собственник все также будет проживать в одной квартире с покупателем-новым владельцем.

Порядок действий и процедура

1. Составить претензию и направить ее бывшему собственнику.
2. Подождать реакции или истечения срока выполнения требований.
3. Подготовить документы для суда.
4. Составить исковое заявление.
5. Отправить иск и документы в суд.
6. Оплатить госпошлину.
7. После заседания суда получить решение.

8. После вступления в силу решения суда обратиться в МФЦ и потребовать снять с регистрации бывшего собственника.
9. Получить документы, подтверждающие отсутствие у предыдущего владельца прописки.
10. Потребовать от продавца покинуть помещение на том основании, что у него больше нет тут регистрации.

11. Если откажется – обращаться в полицию.

Исковое заявление

Исковое заявление составляется с учетом требований статьи 131 ГПК РФ. В этом документе нужно указать, куда он направляется, кто является истцом и ответчиком, в чем суть обращения, а также какие требования выдвигаются к бывшему собственнику жилья. За основу можно взять представленный ниже образец, но доработать его, адаптируя к сложившейся ситуации.

Дорабатывать и адаптировать исковое заявление лучше при помощи опытного юриста. Без него есть большая вероятность пропустить что-то важное.

Скачать образец искового заявления для выписки бывшего собственника жилья из купленной квартиры

Прилагаемые документы

К исковому заявлению нужно прилагать следующий пакет документов:

• Претензия к ответчику.
• Паспорт заявителя.
• Документы на недвижимость.
• Доказательства правоты истца. В данном случае это могут быть те же документы на недвижимость, так как выписка будет производиться на основании перехода права собственности к новому владельцу.
• Выписка из ЕГРН. Относится как доказательствам, так и к документам на недвижимость. На момент написания этой статьи используется вместо свидетельства о праве собственности.
• Доверенность на представителя и его паспорт (если требуется).
• Квитанция об оплате госпошлины.

Претензия

Это обязательный документ, который должен предварять судебное разбирательство. Он показывает на желание истца решить проблему в досудебном порядке.

Скорее всего ответчик даже не среагирует на претензию или ответит отказом. Однако важен сам факт ее направления, а не реакция.

Тем более, что всегда остается небольшой шанс того, что бывший собственник одумается, осознает возможные последствия и добровольной выпишется из квартиры.

Важно помнить о том, что претензия направляется только заказным письмом или передается ответчику в любом другом виде, но так, чтобы были свидетели. Кроме того, в претензии должен быть установлен срок выполнения требований.

Если его не будет, ответчик всегда сможет сослаться на то, что он как бы собирается выполнять требования истца, но просто еще не успел. В среднем, на выписку и выселение дают около 1 месяца, но заявитель сам может выбирать любой устраивающий его срок. Главное, чтобы он был в разумных пределах.

Пример: Можно дать бывшему собственнику 1 месяц на то, чтобы выписаться и выселиться. Можно дать на те же действия полгода. Но нельзя дать 1 день. Физически невозможно выписаться за 1 сутки.

Примерные расходы на выписку бывшего владельца:

• Оформление свежей выписки из ЕГРН (если ее еще нет): 350 рублей.
• Отправка претензии заказным письмом: до 100 рублей.
• Оплата госпошлины при обращении в суд: 300 рублей (пп.3, п.1, ст.333.19 НК РФ).
• Оформление доверенности на представителя: около 2-5 тысяч рублей.

Сама выписка и последующее принудительное выселение жильца для владельца помещения ничего не стоит.

Выписка без согласия – это долгая процедура. С момента начала действий и до выселения жильца проходит около 5-6 месяцев или даже больше, в зависимости от сложившейся ситуации, особенностей и разных факторов.

• Претензия и ожидание реакции на нее: от 1 месяца.
• Судебное разбирательство: до 2-х месяцев.
• Вступление в силу решения суда: 1 месяц.
• Снятие с регистрации жильца через МФЦ (Мои документы): от 2 недель и более.

Если человек отказывается выселяться из квартиры даже после того, как его оттуда выписали, на принудительное выселение может уйти еще несколько месяцев.

Если у собственника квартиры есть документы, подтверждающие тот факт, что жилец больше не является прописанным лицом, то последний обязан выселиться. Однако далеко не все соглашаются с этим. Если человек нарушает такие правила, то можно обращаться в полицию. Наказание может быть как административным, так и уголовным:

• Ст.19.15.1 КоАП РФ: штраф в размере от 2 до 7 тысяч рублей, в зависимости от населенного пункта.
• Ст.139 УК РФ: штраф в сумме до 40 тысяч рублей, исправительные работы или лишение свободы сроком до двух лет.

Чаще всего достаточно один раз обратиться в полицию, после чего жильца заставят выплатить штраф и предупредят о возможных последствиях (тюремном заключении). Обычно этого хватает для того, чтобы человек покинул квартиру.

Судебная практика

Пара примеров из судебной практики:

Пример №1: В суд обращается Горчунова И.В. Она недавно приобрела квартиру и выяснила, что в ней остался прописан предыдущий собственник. Фактически он в жилье не обитает, однако заниматься выпиской отказался, сославшись на занятость. Упирая на ст.

292 ГК РФ, Горчунова требует принять решение о снятии с регистрации предыдущего собственника. Так как ответчик в суд не явился, никаких претензий не предъявил и свое право на проживание в квартире отстаивать не намерен, суд принял решение удовлетворить иск заявителя.

Теперь, после того как вступит в силу решение, Горчунова может отправиться в МФЦ (Мои документы) и на основании решения суда выписать ответчика из квартиры. Так как бывший собственник фактически не проживает в квартире, никаких проблем с его выселением не возникнет.

Пример №2: В суд обратился Семенов П.С. с требованием лишить права проживания в квартире бывшего владельца этого жилья. После приобретения квартиры Семенов договорился с предыдущим собственником, что последний будет еще месяц тут жить, пока ищет подходящий дом или квартиру для того, чтобы выписаться и сразу прописаться. Месяц уже давно прошел, а жилец отказывается покидать квартиру указывая на то, что подходящее жилье он еще не нашел. Так как все деньги были переданы продавцу в полном объеме и, исходя из этого, у него есть средства на приобретение нового жилья, суд удовлетворил иск Семенова П.С. учитывая ст.292 ГК РФ. Теперь предыдущий владелец будет обязан покинуть недвижимость и все-таки купить себе другую квартиру или снять ее в аренду. Если продавец откажется выселяться, Семенов может обратиться в полицию. Выселить бывшего собственника может быть непросто, особенно когда это нужно сделать как можно быстрее. На бесплатной консультации опытные юристы расскажут о самых важных аспектах, которые следует учитывать в такой ситуации. Они также могут представлять интересы клиента в суде.

Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда:

• опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
• напишите вопрос в форме ниже;
• позвоните +7(499)369-98-20 — Москва и Московская область
• позвоните +7(812)926-06-15 — Санкт-Петербург и область

Источник: https://ros-nasledstvo.ru/kak-vypisat-byvshego-sobstvennika-iz-kuplennoj-kvartiry-esli-on-ne-vypisyvaetsya/

Как выписать из купленной квартиры бывших собственников и прописанных. Как действовать при принудительной выписке, особенности защиты прав в суде

Покупка новой квартиры – это не только положительные эмоции. Часто данный акт сопровождается множеством сложностей, учитывать которые необходимо для полноценного оформления жилья и избежания проблем в дальнейшем. Одним из таких вопросов является снятие с регистрации бывших собственников и иных лиц, которые были прописаны на момент покупки помещения.

○ Недостатки покупки квартиры с прописанными в ней лицами

Приобретать в собственность жилое помещение с прописанными в нем лицами – довольно опрометчивый поступок. Конечно, в жизни складываются разные ситуации, однако нужно всегда детально изучать ситуацию.

Если имеются основания доверять бывшему собственнику, то можно на время оставить его прописанным, поскольку ему это может быть необходимо для избежания штрафа за проживания без регистрации, предусмотренным ст. 19.15.

1 КоАП РФ.

Могут попадаться и не самые добросовестные лица, которые могут создать серьезные проблемы. Например, они могут отказываться выселяться или просто выписываться из квартиры. В таком случае придется прибегать к судебным разбирательствам. Кроме того, существуют граждане, выписать которых без их согласия не может даже суд.

Вернуться

○ Законодательство о выписке

Регулируется вопрос о выписке бывших собственников гражданским законодательством. Основным положением является ч. 2 ст. 292 ГК РФ, которая устанавливает отчуждение квартиры как основание прекращения права на проживание в квартире.

• Часть 2 статьи 292 ГК РФ:
• «Переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом».

С выпиской бывшего собственника проблемы возникают относительно редко. Согласно ч.1 ст. 235 ГК, право собственности, в которое включается, помимо владения и распоряжения, правомочие пользования, утрачивается после ее отчуждения.

Поскольку сделку проводит собственник, возможностей увильнуть от выписки у него крайне мала. В случае же, если члены семьи бывшего собственника продолжают быть прописанными, применяется ст.

304 ГК РФ, которая гарантирует новому обладателю жилого помещения право на устранение разного рода нарушений, даже если они не касаются непосредственного владения собственностью.

Чаще всего потребность в этом возникает при необходимости выписки граждан, которые имеют право пожизненного проживания. Если подать иск в суд все-таки можно, то используется подраздел II ГПК РФ и ст. 333.

19 НК РФ в части определения размера госпошлины.

Вернуться

○ Добровольная выписка

Идеальное решение проблем с регистрацией в квартире бывших собственников и членов семей – добровольная выписка. Граждане соглашаются на снятие с регистрационного учета и вместе с собственником идут в территориальный орган МВД (бывший УФМС).

Самая простая ситуация – самостоятельная выписка продавцом квартиры членов семьи и его самого. Для этого он просто должен написать заявление установленной формы, приложить к нему копии паспорта и свидетельства о госрегистрации права на жилье (выписка из ЕГРН).

Присутствовать должны и выписываемые лица, чтобы подтвердить свое согласие.

После продажи выписываться также никто не запрещает. Бывшие собственники проделывают аналогичную процедуру, за исключением ситуаций, когда сами это сделать по объективным причинам не могут.

В таком случае они должны написать разрешение на выписку, нотариально заверить его и передать новому собственнику, который несет данный документ в орган МВД вместе с заявлением и копией паспорта.

Ему также нужно взять либо выписку из ЕГРН, либо договор купли-продажи, на котором имеется печать Росреестра о госрегистрации права на помещение.

Вернуться

○ Выписка через суд

К сожалению, ситуация может складываться совершенно противоположным образом. Но без согласия гражданина все же можно выписать. Во-первых, для этого необходимо проверить, не относится ли он к одной из категорий, которым предоставлено право пожизненного проживания. Если все в порядке, нужно собрать пакет документов, которые приносятся в суд. К ним следует отнести.

1. Исковое заявление. Заявление составляется в свободной письменной форме, однако его содержание должно строго соответствовать требованиям ч. ч. 2, 4 ст. 131 ГПК РФ. Граждане, которые знакомы с юридическим языком, могут составить его сами, однако при неумении грамотно составлять документы подобного типа следует обратиться к юрисконсультам или просто знакомым юристам.
2. Копия документа, удостоверяющего личность. Паспорт при походе в суд должен быть всегда, поскольку без него в здание просто не пускают. Однако к исковому заявлению также необходимо приложить копии страниц с информацией о личности и о месте жительства.
3. Копия документа, удостоверяющего право собственности на жилое помещение. Согласно ч. ч. 1, 2 ст. 28 ФЗ 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», таковыми являются выписка из ЕГРН (бывшего ЕГРП) либо регистрационная надпись Росреестра на правоустанавливающем договоре.
4. Копия квитанции об оплате госпошлины. Согласно п. 3 ч. 1 ст. 333.19 НК РФ, размер пошлины в данном случае составляет 300 рублей.
5. Выписка из домовой книги. Она удостоверяет наличие проживающих в квартире граждан.

Спор разрешается в районных судах. Подавать иск можно только после перехода права собственности и подтверждения его государственной регистрацией в ЕГРН. Рассмотрение дела осуществляется в течение 2 месяцев со дня подачи заявления (ч. 1 ст.

154 ГПК РФ), на протяжении которых бывший собственник или члены его семьи имеют право проживать спорном помещении.

Только после получения копии судебного решения можно идти в территориальный орган МВД и подавать заявление о выписке соответствующего гражданина.

Вернуться

○ Когда нельзя выписать прописанных лиц

Самой серьезной проблемой при приобретении квартиры с прописанными в ней лицам может стать наличие граждан, выписать которых новый собственник не имеет право. К данной категории относятся:

1. Бывшие члены семьи, проживающие в приватизированной квартире, если они отказались от приватизации, но изначально имели на это право (ст. 19 ФЗ от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации»).

• Статья 19 Вводного закона к ЖФ РФ:
• «Действие положений части 4 статьи 31 Жилищного кодекса Российской Федерации не распространяется на бывших членов семьи собственника приватизированного жилого помещения при условии, что в момент приватизации данного жилого помещения указанные лица имели равные права пользования этим помещением с лицом, его приватизировавшим, если иное не установлено законом или договором».

1. Лица, имеющие право пожизненного проживания в результате завещательного отказа. Даже если собственник квартиры другой, воля наследодателя может даровать ему возможность быть прописанным в помещении до конца жизни. Только воля отказополучателя является основанием для выписки из жилого помещения (ч. 4 ст. 1137 ГК РФ).
2. Лицо, имеющее часть пая в жилищном кооперативе. Если владелец большей часть пая на квартиру продал ее иному лицо, последнее не вправе выселить другого пайщика, за исключением полного выкупа паевого взноса.
3. Несовершеннолетние граждане, проживающие в детских домах, но имеющие прописку в квартире, которую были вынуждены покинуть.

Перечисленные категории лиц могут быть выписаны исключительно в добровольном порядке, поскольку фактически жилье закреплено за ними на пожизненной основе. Более того, даже суд не может лишить их прописки.

Вернуться

○ Как обезопасить себя при покупке

Предупредить возможные проблемы с наличие в квартире прописанных граждан можно и даже нужно заблаговременно. Для этого необходимо обратиться в паспортный стол для получения выписок из домовых книг или специальных учетных карт, в которых содержатся данные о лицах, зарегистрированных в жилом помещении.

Дополнительной гарантией будет заказ архивных выписок, которые позволят выявить лиц, имеющих пожизненное право проживания в квартире. К сожалению, такую справку делают работники паспортного стола неохотно, чаще всего отказывают в ее выдаче.

Помощь в этом может оказать лишь специализированное юридическое агентство, занимающееся вопросами недвижимости.

Вернуться

○ Советы юриста:

✔ Можно ли выписаться через интернет?

Выписаться через интернет можно лишь с помощью портала «Госуслуги». Однако может осуществить данное действие лишь сам зарегистрированный в квартире гражданин добровольно. В первую очередь, для этого необходимо иметь личный аккаунт на сайте.

Если собственный профиль создан, в строке поиска нужно найти раздел «Снятие с регистрационного учета по месту жительства» и заполнить заявление в предоставленной форме, а через 3 дня явиться в орган МВД к назначенному времени (будет указано в СМС-уведомлении), предоставить паспорт и получить лист убытия.

Вернуться

✔ Может ли прописанное лицо пользоваться жильем?

Согласно ст. 3 Закона РФ от 25.06.1993 г.

№ 5242-I «О праве граждан РФ на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах РФ», регистрация по месту жительства необходима для гарантии прав граждан на проживание.

Конечно, она также необходима для учета органами власти миграционных потоков, но все же это не основное предназначение. Более того, сама суть понятия «место жительства» состоит в использовании помещения для проживания.

• Абзац 8 ст. 2 Закона РФ «О праве граждан РФ на свободу передвижения…»:
• «Место жительства — жилой дом, квартира, комната, жилое помещение специализированного жилищного фонда либо иное жилое помещение, в которых гражданин постоянно или преимущественно проживает в качестве собственника, по договору найма (поднайма), договору найма специализированного жилого помещения либо на иных основаниях, предусмотренных законодательством Российской Федерации, и в которых он зарегистрирован по месту жительства».

Прописанные граждане имеют полное право использовать для проживание квартиру, даже если собственник сменился. Только процедура снятия с регистрационного учета и выдача листка убытия лишает жильцов этого правомочия.

Вернуться

Купили квартиру с «прописанным» человеком. Что делать? Рассказывает юрисконсульт Владимир Бахвалов.

Вернуться

Опубликовал : Вадим Калюжный, специалист портала ТопЮрист.РУ

Источник: https://topurist.ru/article/53941-kak-vypisat-iz-kuplennoy-kvartiry-byvshih-sobstvennikov.html

Как выписать бывшего собственника из купленной квартиры: Образец иска 2020 года о выселении прежнего хозяина дома

Покупка новой квартиры может сопровождаться не только положительными эмоциями, но и разочарованием. Объясняется это тем, что процесс довольно сложный и приходится учитывать нюансы, чтобы правильно оформить жильё и избежать дальнейших проблем. Одна из таковых – выписать бывшего собственника из купленной квартиры.

Уважаемые посетители!

Наши статьи носят информационный характер о решении тех или иных юридических вопросов. Вместе с тем каждая ситуация индивидуальна.

Для решения конкретной задачи заполните форму ниже, либо задайте вопрос онлайн-консультанту во всплывающем окне справа внизу экрана или звоните по бесплатным номерам указанным на сайте (круглосуточно и без выходных).

Это быстро и бесплатно!

Законодательная база

При составлении договора купли-продажи должен быть внесен пункт о выписывании старых хозяев в течение определенного срока. Для судьи это аргумент в пользу выселения, если условия так и не выполнили. Когда в документ это положение отсутствует, необходимо воспользоваться гражданским кодексом.

Перечень законов, на которые можно опираться, чтобы выписать бывшего собственника:

1. 209 статья ГК, 1 пункт – владелец может самостоятельно распоряжаться купленным имуществом.
2. 235 ст. ГК, п. №1 – право пользования прекращается в тот момент, когда прежний хозяин жилого объекта продаёт его.
3. Статья 292 ГК, 2 пункт. Если между покупателем и реализатором заключается официальный договор, то право передачи собственности считается правомочным. Бывший владелец не имеет законных интересов пользоваться жилым помещением, а также разрешать входить в квартиру членам своей семьи.

Эти положения говорят о том, что после покупки, новый собственник уполномочен не открывать дверь бывшему хозяину, а также его родственникам, поскольку они мешают правомерно владеть купленный квартирой.

https://www.youtube.com/watch?v=Zw8JvuM4A8I

На основании этих документов и пункта в договоре, суд в принудительном порядке выселит бывших жителей. Постановление исполнительного органа нужно отнести в МВД, чтобы сотрудники самостоятельно занялись решением вопроса.

Когда выписывание запрещено

Граждане, которых новый владелец не сможет снять с регистрационного учета:

1. Члены семьи, официально проживающие в приватизированной квартире, но они отказывались от проведения этой процедуры.

   Иными словами, не получится выписать бывших владельцев квартиры, которые имели право на приватизацию, но при этом один из членов семьи самостоятельно провел процедуру.

2. Лица, которые могут проживать в помещении на основании завещательного отказа.

   Даже если собственник квартиры теперь другой, он не может нарушить волю наследодателя.

3. Граждане, у которых есть часть пая в кооперативе. Даже когда у владельца – большая доля, и он продал жилье, новый хозяин не сможет официально выселить бывшего собственника из квартиры.

   Единственный выход – выкупить полный пакет.

4. Не получится также снять с регистрационного учета несовершеннолетних граждан, которые проживают в детском доме, но у них есть прописка в квартире.

Для официальной выписки людей из жилплощади в таких ситуациях, необходимо их добровольное согласие. Запрет на появление в квартире расценивается, как незаконный, т. к. у таких граждан есть пожизненные права на проживание в доме. Проблему не получится решить даже через суд.

Посмотрите видео: «Как выписать бывших собственников? Консультация адвоката.»

Безопасность сделки купли-продажи

При покупке нужно заранее узнать о прописанных людях. Стоит посетить паспортный стол и получить официальную выписку из домовой книги, где хранят информацию о жильцах, которые зарегистрированы по нужному адресу.

Если необходимы дополнительные гарантии, то следует заказать сведения из архива. В бумагах указаны лица, имеющие пожизненное право проживания на конкретной площади. Но эту справку получить трудно, работники паспортного стола неохотно занимаются проведением процедуры.

После официального отказа можно обратиться в юридическое агентство, занимающееся вопросами недвижимости. Квалифицированные сотрудники окажут помощь в урегулировании ситуации.

Недостатки жилья с вписанными людьми

Довольно опрометчивый поступок покупать квартиру, где вписано неопределенное количество людей. Бывают разные ситуации, но перед приобретением нужно внимательно изучать всю информацию. Если человек полностью доверяет бывшему хозяину, то необязательно сразу выписывать его из квартиры. Это делают и после завершения сделки, если на то есть веские причины.

Однако могут также попасться недобросовестные продавцы, которые создают проблемы для нового хозяина жилплощади. Они отказываются добровольно выселяться из квартиры и после получения денег пользуются ей, как и прежде. Единственный шанс организовать правовые последствия – обратиться в суд с официальным заявлением.

Главная проблема и недостаток – граждане, которых нельзя официально выселить из вновь приобретенной квартиры.

Советы юриста

Процедура выселения бывшего собственника, это сложный процесс. Необходимо обратиться к юристу за советом.

Новый хозяин не вправе ограничивать передвижение определенных лиц по жилплощади, т. к. их «защищает» официальная прописка и они уполномочены пользоваться даже проданным объектом недвижимости, в т. ч. в ситуациях, когда сменился собственник.

Такое положение дел крайне щекотливое и сложное. Грамотные юристы советуют не вступать в конфликты, и не выселять людей, применяя физическую силу, т. к. они могут вызвать полицию, на что имеют законные основания.

Как выписать бывших собственников? Консультация адвоката

Как выписать через интернет

Процедуру выписки из квартиры можно провести онлайн. Для этого создан официальный сайт «Госуслуг». Однако стоит учитывать, что такое действие может произвести человек, который официально зарегистрирован в квартире. Он должен подписывать бумаги в добровольном порядке, иначе процесс будет считаться принуждением.

Чтобы выписать бывшего собственника квартиры используя мировую сеть, нужно создать аккаунт на сайте «Госуслуг». Если профиль уже есть, то в строке поиска необходимо найти подпункт «Снятие с регистрационного учёта». Появится новое окно, где следует заполнить соответствующую форму.

Спустя 3 дня, гражданин должен прийти в органы МВД ко времени, указанному в SMS-уведомлении. Следует представить паспорт, на основании которого будет выдан лист убытия.

Выписка в добровольном порядке

Решение сложившейся проблемы – добровольная выписка всех членов семьи. Граждане должны официально согласиться на снятие с учёта и вместе с собственником заполнить заявление.

Простым способом урегулирования вопроса является инициатива продавца квартиры, который сам снимает себя и родственников с реализуемой жилплощади.

Для этого составляют официальную заявку, к которой прикладывают копии:

• паспортов;
• свидетельство о регистрации;
• дополнительно потребуется выписка из ЕГРН.

При составлении документа присутствовать в управлении должны все члены семьи, которые были прежде прописаны в объекте недвижимости.

Процедуру также можно провести уже после продажи. Бывшие владельцы отправляются в те же официальные органы, и проводят аналогичную операцию. Если члены семьи по каким-то причинам отсутствуют при составлении заявления, то они должны подписать нотариально заверенное разрешение на выписку.

После этого ее можно передать новому хозяину квартиры, который отнесет документ в МВД вместе с копией паспорта и официальным заявлением. Дополнительно потребуется выписка из ЕГРН или договор купли-продажи с печатью Росреестра.

Выселение через суд

Иногда члены семьи по разным причинам не соглашаются покидать квартиру. Тогда придется обратиться в суд. Но перед этим желательно удостовериться, что граждане не относятся к категориям, имеющим пожизненное право проживания.

Перечень документов:

1. Официальное заявление от истца. Составляется в свободной форме. Если есть опыт работы с правовым языком, то документ можно составить самостоятельно. Но допускается обращение в юридическую компанию, чтобы избежать ошибок.
2. Копия паспорта (первая страница и сведения о прописке). При обращении в суд всегда нужно иметь при себе оригинал, поскольку без него в здание пройти не получится.
3. Копия документа, подтверждающая факт владения новой квартирой (из ЕГРН).
4. Квитанция на полную оплату государственной пошлины. Цена услуги – 300 рублей.
5. Выписка из домовой книги. Этот документ потребуется, чтобы подтвердить наличие жильцов, которые прописаны в квартире.

Чтобы урегулировать спор, необходимо обратиться в районный суд. Иск подавать можно, когда права собственности официально перейдут новому лицу. Рассмотрение дела займёт примерно 2 месяца со дня подачи официального заявления.

Более подробная информация о выписке через суд

Если дело дошло до судебного разбирательства, то необходимо соблюдать определенный порядок действий. Это гарантирует законность операции. При наличии доказательств, новый хозяин квартиры получит площадь в собственность и сможет выселить жильцов, которые отказываются самостоятельно покидать объект недвижимости.

Процедура выписки через суд

Порядок действий

Чтобы выписать бывшего хозяина дома нужно придерживаться следующего порядка действий:

1. Убедиться, что жильцы не хотят сняться с учета. Может, человек просто находился в больнице или в отъезде, но фактически не возражает. В любом случае отказ необходимо получить в письменной форме, завизированный личной подписью.

   Тогда не придется обращаться в суд за помощью.

2. Посетить управляющую компанию, чтобы взять выписку из домовой книги. В справке предоставляются необходимые сведения о тех людях, которые прописаны на жилплощади.

3. Написать официальное заявление, в котором чётко указать, что бывший хозяин нарушает права по отношению к новым владельцам проданной квартиры.
4. Отправить документы в суд.
5. Обязательно оплатить государственную пошлину в размере 300 рублей.

6. Перед началом заседания желательно поговорить с юристом и попросить советов, чтобы максимально точно изложить позицию и требования на слушании. Ответчик может не прийти на заседание, но в таком случае рассмотрение дела отменяться не будет. Суд примет решение в зависимости от предоставленных данных.

7. После завершения процесса в пользу истца необходимо прийти в канцелярию, чтобы получить копию исполнительного листа. Этот документ отнести в подразделение МВД.

Далее, правоохранительные органы самостоятельно займутся следующими операциями, и вскоре бывшие жители будут выписаны из квартиры без их согласия.

Что входит в иск

Основной аргументацией своей позиции считается исковое заявление, которое подается в суд. Именно в тексте этого документа гражданин указывает требования и предъявляет доказательства.

Бумага должна содержать такую информацию:

1. Вступление и наименование суда, куда человек направляет документ.
2. Ф. И. О. истца и паспортные данные двух сторон.
3. Причина, по которой человек обращается в суд. Необходимо прописать предложение «об отказе покинуть жилплощадь».
4. Разъяснение позиции, ссылаясь на законы и нормы.
5. Требование – выписать из квартиры бывшего собственника без его согласия.
6. Прикрепить перечень документов.
7. В конце ставится личная подпись и дата составления.

Допускается написание текста бумаги от руки, но разборчиво и без ошибок. Использовать желательно синюю или черную ручку.

Вывод

При выселении бывшего собственника из купленной квартиры необходимо вести себя максимально корректно, не применять физическую силу. В противном случае официально прописанные граждане могут создать новому владельцу много юридических проблем.

Посмотрите видео: «Если в квартире приписан бывший собственник — консультация по недвижимости.»

Судебная практика показывает, что в большинстве случаях иск будет удовлетворён и бывшие хозяева квартиры должны покинуть ее в течение месяца. Кроме того, ответчиков обяжут погасить задолженность, если таковая имеется.

Источник: https://MoiPrava.pro/zhilyo/pravo/kak-vypisat-byvshego-sobstvennika