Как оспорить кадастровую стоимость объекта недвижимости?

Казалось бы, рынок недвижимости должен развиваться так, чтобы клиентам на нём было всё проще и проще. Однако несколько последних нововведений этой логике как будто противоречат – мало того, что средние цены на квартиры растут, так ещё и в использовании они обходятся всё дороже.

Взять хотя бы новый порядок расчёта налога на имущество, впервые введённый в Москве в 2015-м году, а теперь, с 2020-го, охвативший и всю страну целиком. Если раньше налог на квартиру рассчитывался в зависимости от её инвентаризационной стоимости, то теперь рассчитывается в зависимости от кадастровой, которая куда ближе к рыночной и, соответственно, гораздо выше.

Так как рынок не предлагает нам возможностей сэкономить, давайте отыщем их сами.

В нашей статье подробно рассказываем, как физическому лицу уменьшить налог на имущество путём оспаривания его кадастровой стоимости.

Ответим на вопросы, какие на то могут быть причины, куда обращаться со своими требованиями и, главное, сколько получится сэкономить. Ладно, время – деньги, поэтому от введения лучше сразу перейдём к делу.

Содержание

Начать, пожалуй, стоит с определения разницы между инвентаризационной и кадастровой стоимостью.

Дело в том, что путанница может стоить вам очень дорого и привести к неясным последствиям, потому что, как вы наверняка понимаете и сами, большая актуальность одной из них вовсе не является единственным различием.

Мало того, что отвечают за две эти стоимости два разных госоргана (инвентаризационную рассчитывают в БТИ, а интересующую нас кадастровую – в Росреестре), так ещё и составляются они по-разному.

Инвентаризационная стоимость не учитывает целое множество факторов, которые на самом деле влияют на рыночную стоимость той или иной квартиры, – от близости дома к центру и инфраструктуры вокруг него до уровня комфорта в местах общего пользования и номера этажа. Так что, как бы грустно ни было это признавать, кадастровая, в общем, честнее – неудивительно, что сейчас она пользуется большей популярностью.

Более того, ещё и разница в размере двух этих стоимостей из-за системы их подсчёта обычно критична. Инвентаризационная стоимость может быть в десять, а то и в 15 раз ниже рыночной, тогда как кадастровая, которая тоже меньше, от рыночной отличается всё-таки где-то раза в два-три. Зная это, перепутать их уже не получится!

Как узнать кадастровую стоимость своей квартиры

Одно из преимуществ кадастровой стоимости квартиры перед инвентаризационной – тот факт, что узнать её гораздо легче. Чтобы это сделать, не нужно стоять в очереди в БТИ и обращаться за помощью к инженерам. Достаточно зайти на официальный сайт Росреестра и найти там свой дом – по адресу, по карте или (вариант для наиболее хорошо подготовленных) по кадастровому номеру. Если вы его не помните, поищите какой-нибудь документ, подтверждающий ваше право собственности на недвижимость, там он должен быть указан. Вбиваете его в строку поиска, а потом в графе источника данных указываете Государственный кадастр недвижимости – он и покажет саму стоимость, а также дату, на которую она актуальна. Скорая переоценка будет означать, что сейчас – самое время озаботиться тем, чтобы стоимость была определена как можно более точно.

В чём недостаток кадастровой оценки квартиры

Проблема в том, что с правильной оценкой кадастровой стоимости время от времени ошибаются сами оценщики. Методы оценки могут быть разными, но самый популярный – простой сравнительный.

То есть чтобы оценить кадастровую стоимость вашей квартиры, в Росреестре просто находят квартиру, по всем характеристикам похожую на вашу, узнают её кадастровую стоимость и чуть её актуализируют.

Заниженная и завышенная кадастровая стоимости одинаково плохи. Если она будет ниже настоящей, это ухудшит ваше положение при продаже квартиры или, скажем, сдаче её в аренду. А если будет выше, это выльется в несправедливо большой налог на имущество. Мы в нашей статье, конечно, сосредоточимся на второй проблеме.

По какой причине кадастровая стоимость может быть пересмотрена

Причин, согласно которым переоценка кадастровой стоимости вообще может быть произведена, может быть несколько. Основные из них сосредоточены вокруг информации, которая использовалась для оценки, а вернее, вокруг ошибочности, неточности и даже лживости этой информации. Например, оценщик случайно ошибся с расположением объекта и приписал его к другому дому. Или, может быть, он не обратил внимание на такой значимый фактор, как аварийное состояние объекта, просто закрыл на это глаза. Или – обладая всей необходимой информацией, просто неверно ей распорядился, ошибся в расчётах, спутал цифры.

Сложно сказать, насколько распространено всё перечисленное выше, да и вообще, хочется надеяться, что оценщики подходят к своему труду со всей серьёзностью – но отрицать недобросовестное исполнение обязанностей и уж как минимум элемент случайности нельзя в любой работе.

Бывает даже, что кадастровая стоимость превышает рыночную – а если значительного снижения рыночных цен в недавнее время не было, это уж точно означает, что при оценке что-то пошло не так.

Чтобы проверить всё самостоятельно, обратитесь в Росреестр за данными, которые использовались при оценке вашей недвижимости, и сверьте их с реальностью.

Почему переоценку кадастровой стоимости не стоит игнорировать

Конечно, кому-то может показаться, что попытка оспорить кадастровую стоимости своей квартиры – просто лишняя трата времени и нервов, которая мало того, что может не увенчаться успехом, так ещё и в случае успеха не принесёт никакой прибыли. За выявленные переплаты деньги всё равно не вернут, а в таком случае, стоит ли вам вообще напрягаться?

Ответ на самом деле не так уж однозначен. Скажем, за столичную квартиру с кадастровой стоимостью в десять миллионов рублей вы ежегодно будете платить налог в десять тысяч (это 0,1%).

А если сумеете убедить оценщиков, что настоящая кадастровая стоимость вашей недвижимости – не десять, а девять миллионов, то сэкономите за год только тысячу рублей. Критична ли для вас эта сумма – тем более в масштабах года? Вопрос, наверное, риторический.

И в то же время налоги на квартиру с кадастровой стоимостью в 50 миллионов рублей и на квартиру за 51 миллион рублей различаются – это, соответственно, 0,2 и 0,3 процента. А значит, разница между ежегодными выплатами составит больше 50 тысяч рублей ( это больше полумиллиона за десять лет.

Такие деньги не захочет выбрасывать на ветер даже богатый человек – такой, который может позволить себе квартиру за пятьдесят с чем-то миллионов рублей.

В итоге оспаривание кадастровой стоимости квартиры поможет сэкономить значительную сумму только тем, кто обычно об экономии не думает, – а вот тем, кто живёт в каком-нибудь отдалённом от центра ЖК стандарт-класса, выгадает относительно скромную сумму. И, может, тогда об оспаривании лучше забыть вовсе?… Впрочем, можно возразить, что эта логика неверна – и если ты не научишься экономить даже тысяч рублей в год, то так никогда и не сможешь позволить себе квартиру за пятьдесят миллионов.

Порядок действий при судебном и досудебном оспаривании

Чтобы оспорить кадастровую оценку квартиры, можно обратиться напрямую в суд, а можно – в специальную комиссию, которая и занимается рассмотрением подобных претензий. Второй вариант, вероятно, предпочтительнее – как минимум потому, что в случае отрицательного для вас решения комиссии, вы всё ещё можете обратиться в суд. Кроме того, комиссия работает быстрее и дешевле – по крайней мере, не придётся тратиться на судебные издержки. Рассмотрим оба варианта, а начнём с более предпочтительного, с комиссией.

Несмотря на то, что главная обязанность данной комиссии – решать вопросы, подобные вашему, часть работы она попросит вас провести самостоятельно. Просто заявления в этом случае будет недостаточно.

Вам также нужно будет предоставить документы, свидетельствующие о справедливости ваших возражений и, собственно, допустимости оспаривания.

Точно знаете, что использованные для кадастровой оценки сведения о квартире не соответствуют действительности? Хорошо, но это ещё придётся доказать!

Вообще же, комиссия потребует чуть меньше документов, чем суд.

Кроме названных выше доказательств (а они могут быть представлены в виде документов о кадастровых и технических ошибках или в виде рыночной стоимости квартиры, не превышающей кадастровую), ей нужны будут подтверждения права собственности, кадастровые справки и все возможные заключения оценщиков по вашей квартире. После обращения у комиссии будет месяц, по истечении которого вас ознакомят с её решением. Оно может быть положительным – например, “Да, использованная оценщиками информация не соответствует действительности” или “Да, рыночная стоимость квартиры действительно ниже кадастровой”. Но может быть и отрицательным – “Нет, все использованные оценщиками сведения о квартире верны” или “Нет, кадастровая стоимость квартиры не превышает её рыночную стоимость”. Во втором случае ваше заявление просто будет отклонено.

Если вы минуете комиссию и сразу пойдёте в суд, от вас потребуют дополнительный пакет документов – таких, скажем, как доверенность вашему представителю в суде или чек об уплате госпошлины.

И это ещё если в суде вы оспариваете, собственно, кадастровую стоимость, а не решение комиссии о её оспаривании – во втором случае понадобятся документы, подтверждающие и её. Так или иначе, после внесения всех нужных документов у суда будет два, а то и три месяца, чтобы вынести свой вердикт.

Мы добиваемся от него постановления об изменении кадастровой стоимости квартиры или установления её действительной рыночной стоимости (если она и правда ниже кадастровой). Или – подтверждения того, что комиссия, в которую вы обращались ранее, приняла неверное решение.

Даже если ни одно из этих требований не будет удовлетворено, не отчаивайтесь – у вас ещё будет возможность подать апелляцию.

Как сэкономить уже не получится – и как получится точно

Для тех, кто перепроверил всю информацию и всё-таки не нашёл никаких оснований для переоценки кадастровой стоимости своей квартиры, у нас есть две новости – плохая и хорошая. Плохая заключается в том, что сейчас, в 2020-м году, вы уже опоздали и не успели воспользоваться другим способом сэкономить при выплате налога – причём таком, который вам предлагали сами власти. В 2015-м налог считался с пониженным коэффициентом, который в последующие годы увеличивался, пока наконец не был отменён в 2020-м. Этот пример – лучшее подтверждение того, что происходящим в сфере недвижимости нужно интересоваться даже тем, кто думает, что после приобретения квартиры всё прочее его уже не касается.

Но есть и хорошая новость – налог высчитывается, скажем так, с использованием кадастровой стоимости, а не в полной зависимости от неё.

Вычитать сумму налога следует не из кадастровой оценки целиком, а из кадастровой оценки, от которой отняли кадастровую оценку 20 квадратных метров квартиры. Получается, так называемая налоговая база меньше кадастровой стоимости.

А значит, таким образом, законодательство всё ещё предлагает вам определённую экономию – и ради неё вам даже не нужно ничего делать.

Выводы, которые тоже можно оспорить

Что можно сказать в заключении? Распространённость проблемы, а также сама возможность её возникновения свидетельствуют о том, что сложившаяся система не идеальна.

Может быть, оценщикам стоит внимательнее проверять свои данные? Или поменять метод оценки со сравнительного на какой-либо другой? Или близость кадастровой стоимости квартиры к рыночной вообще идёт только во вред, а считать налог и дальше нужно по инвентаризационной оценке? Ответы зависят от того, как часто возникают эти вопросы. Что это – неправильно выстроенная система или редкие частные ошибки? Каким бы ни было ваше мнение на этот счёт, его тоже наверняка можно оспорить.

Источник: https://novostroev.ru/articles/kak-osporit-kadastrovuyu-stoimost-nedvizhimosti-dlya-umensheniya-naloga/

Оспаривание кадастровой стоимости недвижимости и земельного участка в Москве — цены на услуги юриста по кадастровым спорам

Главная / Оспаривание кадастровой стоимости объекта недвижимости в Москве

✅ Лучшие юристы по оспариванию кадастровой стоимости недвижимости и земельных участков в Москве окажут профессиональную юридическую помощь «под ключ» ☎️ +7(499)649-89-71 !

Платите несоразмерную цену за свое имущество? Мы поможем Вам оспорить кадастровую стоимость. Все объекты недвижимости поддаются налогообложению. Но после введения новых законопроектов в 2019 году, есть возможность пересчитать и снизить налоги на земельный участок, квартиру или предприятие. С нашей помощью Вы перестанете платить огромные деньги за свое имущество.

Кадастровая стоимость устанавливается на все объекты недвижимости. Чем она ниже, тем меньше придется платить владельцу за свой участок. Часто, цена оказывается завышенной. В таком случае, ее необходимо оспаривать.

Стоимость устанавливается Росреестром и государство позаботилось о механизме перерасчета. Однако, самостоятельно сделать это не удастся.

Наши специалисты помогут провести правильную оценку и оспорить завышенную стоимость.

Тимур Рязанов

Виктор Паль

Николай Пашенцев

Елена Тимофеева

Бесплатная юридическая консультация по кадастровым спорам!

1. ☎️ +7(499)649-89-71 Позвоните по телефону с 9:00 до 21:00
2. Напишите в онлайн-чат.
3. Напишите через форму ниже.
4. Назначим очную встречу в офисе в городе.

Стоимость услуг юриста

Наименование услугиСтоимость

Устная консультация	БЕСПЛАТНО
Письменная консультация	от 3 000 руб.
Оспаривание кадастровой стоимости квартиры	от 25 000 руб.
Оспаривание кадастровой стоимости земельного участка	от 25 000 руб.
Оспаривание кадастровой стоимости помещения	от 25 000 руб.

Чем сможем помочь

В 2019 году были проведены изменения, которые коснулись оспаривания кадастровой стоимости. Это привело к прекращению хаоса, который царил в этой сфере. Мы качественно выполним свои обязанности, которые включают в себя:

• полная консультация клиента, расскажем необходимо ли оспаривать кадастровую стоимость в конкретной ситуации;
• сбор всех необходимых документов для подачи заявления;
• подготовка индивидуальной стратегии оспаривания;
• подача жалоб, требований или исков в суд;
• оспаривание результатов суда в случае необходимости.

Наш кадастровый юрист будет сопровождать Вас с момента первой консультации и до полного урегулирования вопроса.

Порядок оспаривания

Процесс переоценки назначенной стоимости проходит в определенном порядке. Для начала необходимо собрать весь пакет документов и обратиться в специальную службу. В этом поможет наш юрист по кадастровым вопросам.

Рассмотрение поданной заявки длится в течение 7 рабочих дней. После этого комиссия направит соответствующее уведомление. Назначенная дата оспаривания не должна быть позднее, чем через месяц после подачи заявления.

Заявителю необходимо принять участие в рассмотрении в день, который будет указан в уведомлении. При положительном ответе, комиссия сообщит о перерасчете в соответствующий орган государственной власти.

При отклонении заявки на изменения кадастровой стоимости юридическим лицом, можно обратиться в суд. Ответчиком при этом будет Росреестр, который назначил цену и орган самоуправления, который отказал в переоценке.

Перед обращением в суд, необходимо подготовить все документы и составить исковое заявления. Все дальнейшие вопросы будут разбираться в назначенное время в судебном порядке.

Срок оспаривания

Обратится в суд с заявлением можно не позднее, чем через 5 лет с момента внесения данных в ЕГРН. Если комиссия отклонила заявку на переоценку, идти с иском в судебные органы можно не позднее 3 месяцев со дня получения решения.

Сроки рассмотрения заявления могут отличаться в зависимости от основания подачи. Но комиссия н может предоставить результат по истечению 1го месяца. Суд рассматривает заявку в течение 2 месяцев.

При положительном ответе, новая цена будет установлена в 1-го января года подачи заявления. Но не раньше даты внесения данных в ЕГРН.

Частые вопросы

• Предлагаем ознакомиться с наиболее распространенными вопросами наших клиентов и получить на них краткие ответы.
• — Куда подается заявление?
• Заявление подается в Верховный или областной суд, а также, суд города федерального значения, автономной области или округа по местонахождению государственного органа, который определил кадастровую стоимость.
• — Как формулировать требования?
• При обращении в суд, заявитель может предъявить одно из следующих требований:

• установка рыночной стоимости недвижимости;
• установка новой кадастровой стоимости, если обнаружены недостоверные сведения;
• оспаривание результатов комиссии.

Требования не могут содержать информацию о пересмотре арендных платежей.

— Как вести себя в суде

Заявителю необходимо предъявить доказательства своей правоты и активно участвовать в судебном процессе. Также, нужно четко обозначить свои требования, основания для этого и возражения. Именно заявитель должен доказать, что существующая стоимость не является справедливой для конкретного помещения.

Для того, чтобы суд принял решение в пользу заявителя, последний должен умело оперировать фактами и иметь на руках все доказательства. В данном деле лучше обратиться к нашим опытным юристам.

— Зачем нужна судебная экспертиза?

Судебный процесс требует законных доказательств, что одна из сторон провела неправильную оценку. В таком случае необходима судебная экспертиза. Суд может задать вопрос напрямую эксперту, правильно ли установлена цена, или она требует перерасчета.

Источник: https://urist-24.com/osparivanie-kadastrovoj-stoimosti-obekta-nedvizhimosti-v-moskve/

Оспаривание кадастровой стоимости недвижимости

Отечественное налоговое законодательство часто меняется. Одним из ключевых новшеств последних лет стала привязка размера налога на имущество физлиц к кадастровой стоимости принадлежащих им объектов недвижимости.

Она определяется по итогам государственной кадастровой оценки, которые в подавляющем большинстве случаев сильно завышены. Следствием этого становится увеличение размера имущественного налога.

Поэтому нет ничего удивительного в актуальности вопроса, как оспорить кадастровую стоимость квартиры с целью уменьшения величины обязательных выплат в бюджет.

Определение и правовое регулирование

Под кадастровой понимается стоимость объекта недвижимого имущества, которая внесена в ЕГРН. Она определяется на основании положений №273-ФЗ, принятого 3 июля 2016 года. В настоящее время актуальной является редакция документа, утвержденная 29 июля 2017 года.

Полученная в результате осуществления государственной оценки стоимость выступает базой для определения величины налога на принадлежащее физлицу имущество. Внесению в ЕГРН и, как следствие, установлению кадастровой стоимости и последующему налогообложению подлежат следующие объекты:

• участки земли, находящиеся в частной собственности;
• квартиры, частные жилые дома или помещения;
• нежилые капитальные постройки и здания, а также комплексы зданий, включая коммерческую недвижимость;
• садовые и дачные дома, хозяйственные строения, возведенные на земле, предназначенной для личного и подсобного хозяйствования, садоводства или огородничества.

Исчерпывающий перечень подобных объектов приведен в части 2 Налогового Кодекса РФ (ст. 378.2). Документ введен в действие после принятия №117-ФЗ, подписанного Президентом страны 5 августа 2000 года. Актуальная на сегодня редакция НК РФ утверждена 28 января 2020 года.

Необходимость и основания для оспаривания государственной кадастровой оценки

Кадастровую стоимость объекта ввели для того, чтобы приблизить налогооблагаемую базу к реальной стоимости имущества. На практике оценка недвижимости, проведенная под контролем госорганов, нередко оказывается заметно выше рыночной цены квартиры, дома или участка. Результатом такого завышения становится переплата имущественного налога.

Действующее законодательство дает положительный ответ на вполне логичный вопрос налогоплательщиков, можно ли оспорить кадастровую стоимость объекта, полученную в результате государственной оценки.

Необходимость проведения такого мероприятия не вызывает вопросов, так как практика показывает: правильно проведенное оспаривание кадастровой стоимости коммерческой недвижимости или квартиры нередко позволяет сократить налог в 2-3 раза.

Законным основанием для оспаривания результатов госоценки выступают:

• допущенные в расчетах неточности или ошибки;
• отсутствие учета важных особенностей и характеристик недвижимости;
• снижение реальной стоимости объекта недвижимости из-за изменений рыночной конъюнктуры.

Важно. Действующий порядок оспаривания позволяет не только уменьшить предстоящие налоговые платежи, но и вернуть часть совершенных ранее выплат. Как следствие — вложенные в реализацию мероприятия средства, например, на независимую оценку недвижимости физлица, могут окупиться в течение одного-двух лет.

Порядок действий для оспаривания кадастровой стоимости в 2020 года

Действующее законодательство предусматривает два способа оспорить кадастровую стоимость недвижимости для уменьшения налога. Первый предполагает обращение в региональную комиссию при Росреестре, а второй – в судебные органы.

Принимая решение об оспаривании результатов кадастровой стоимости, первым делом следует получить всю необходимую исходную информацию.

Проще всего сделать это, воспользовавшись сервисами официального сайта Росреестра. Информация обо всех объектах, включенных в ЕГРН, обобщена в единую базу данных.

Для поиска нужного объекта недвижимости используется основной реквизиты в виде кадастрового номера или даже его части.

В комиссии Росреестра

Досудебное оспаривание стоимости квартиры или другого объекта недвижимости, указанной в ЕГРН, предусматривает обращение в комиссию Росреестра. Подобные органы созданы в каждом регионе России специально для рассмотрения подобных вопросов.

Преимущества досудебного урегулирования

Оспаривание кадастровой стоимости коммерческой недвижимости или жилья в досудебном порядке имеет несколько существенных преимуществ, по сравнению с обращением в суд. В их числе:

• оперативное рассмотрение дела, которое занимает не более месяца;
• минимальный уровень сопутствующих расходов. Фактически, владельцу недвижимости необходимо оплатить только проведение независимой оценки, сэкономив на госпошлине и расходах на услуги юристов;
• возможность последующего оспаривания стоимости имущества по кадастру в суде. Обращение в территориальную комиссию Росреестра не лишает владельца права подать исковое заявление в судебные органы.

Порядок оспаривания в комиссии Росреестра

Законодательство предусматривает сравнительно простую и понятную процедуру рассмотрения вопроса в досудебном порядке. Она предусматривает несколько последовательно реализуемых этапов:

• сбор исходной информации об объекте недвижимости;
• проведение независимой оценки стоимости имущества;
• оформление и подача в комиссию заявления с приложенными к нему правоустанавливающими документами на недвижимость и отчетом эксперта-оценщика;
• уведомление заинтересованных сторон о дате рассмотрения вопроса (осуществляется работниками комиссии в течение 7 рабочих дней с момента получения заявления);
• рассмотрение вопроса по существу;
• вынесение решения комиссии по результатам разбирательства (крайний срок для отправки решения – 5 дней после заседания).

Важно. Несмотря на кажущуюся простоту описанной выше процедуры, для получения благоприятного конечного результата требуется грамотная подготовка комплекта документов и проведение профессиональной оценки имущества. Поэтому целесообразно пригласить квалифицированных специалистов, расходы на которых окупятся гарантированным и максимально возможным снижением кадастровой стоимости.

В суде

Принимая решение оспорить кадастровую стоимость объекта в суде, необходимо понимать, что это заметно более длительное, трудоемкое и затратное мероприятие. Его процедура регламентируется положениями КАС РФ (глава 25), введенного в действие после утверждения №21-ФЗ от 8 марта 2015 года.

В исковое заявление, составляемое владельцем недвижимости или его юристами, включается одно из трех возможных требований:

• оспаривание вынесенного ранее решения комиссии Росреестра;
• использование в качестве кадастровой реальной или рыночной стоимости;
• проведение перерасчета кадастровой цены для устранения ошибок или неточностей, допущенных в ходе государственной оценки имущества.

Дела об оспаривании кадастровой стоимости рассматриваются Верховными судами субъектов РФ. Стандартный срок административного разбирательства составляет 2 месяца. При необходимости он может быть продлен еще на 1 месяц.

Необходимые документы

Независимо от выбранного способа оспаривания кадастровой стоимости коммерческой недвижимости или жилья, владельцу имущества необходимо подготовить примерно одинаковый комплект документов. Он включает:

• выписку из ЕГРН о текущей кадастровой оценке объекта;
• документальные свидетельства недостоверности государственной оценки;
• правоустанавливающую документацию на имущество;
• экспертный отчет независимого оценщика.

При обращении в суд потребуется дополнительно оформить или получить документацию двух видов. Первый – это квитанция об уплате госпошлины. Второй – уведомление о вручении искового заявления всем заинтересованным сторонам.

Сроки оспаривания кадастровой стоимости

Продолжительность рассмотрения вопроса об оспаривании кадастровой стоимости в территориальной комиссии Росреестра не превышает 1 месяца. При обращении в суд срок разбирательства составляет не больше 3 месяцев. Он может быть увеличен на время проведения судебной экспертизы.

Ндс при оспаривании кадастровой стоимости

К числу злободневных и очень актуальных вопросов, касающихся рассматриваемой темы, относится включение НДС в процессе оспаривания стоимости объекта, указанной в кадастре. ВС РФ в течение 3-х последних лет трижды принимал решения, запрещающие включать НДС в кадастровую стоимость. Речь в данном случае идет о ситуации, когда в качестве кадастровой используется рыночная цена имущества.

Категория: Кадастровая стоимостьДата: 04.03.2020 г.

Источник: https://omegagroup.lawyer/osparivanie-kadastrovoj-stoimosti-imushhestva/

Как оспорить кадастровую стоимость недвижимости

06.05.2019

Кадастровая стоимость недвижимости может понадобиться для расчета имущественного налога, госпошлины при оформлении наследства или арендной ставки, если арендуете помещение у государства.

Где узнать кадастровую стоимость квартиры, дома или участка земли, мы писали в этой статье.

Бывает так, что кадастровая стоимость (КС) намного выше рыночной. Например, вы купили квартиру за 5 млн рублей, а ее КС составляет 6,8 млн рублей. Налог вам рассчитают большой, т. к. его определяют по именно по КС.

Подобные ошибки случаются, если при определении КС не были учтены некоторые факторы. На кадастровую цену влияют инженерное благоустройство района, уровень цен рынка недвижимости, численность населения района, факторы социально-экономического развития, удаленность объекта от столицы субъекта РФ и пр.

Если рыночная цена значительно меньше, чем КС, последнюю можно оспорить и вам пересчитают налог. Об этом наш материал.

Причины, по которым можно оспорить кадастровую цену

Всего есть два основания, по которым вы можете оспорить завышенную КС своего дома, квартиры или участка.

• Недостоверные сведения об объекте недвижимости, использованные при проведении государственной кадастровой оценки (ГКО).
• Установление рыночной стоимости объекта недвижимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Чтобы прояснить для себя основания, можно обратиться:

• к заказчику оценки, если кадастровая стоимость была определена в ходе ГКО (уточнить, кто именно был заказчиком работ, можно в Росреестре);
• в орган, осуществляющий функции по ГКО — если кадастровая стоимость была определена при включении в ЕГРН сведений об изменении качественных и количественных характеристик объекта недвижимости, которые повлекли за собой установление новой кадастровой стоимости (в соответствии со статьей 24.19 135-ФЗ).

В течение 7 рабочих дней вы получите данные, которые использовались при определении КС вашей недвижимости.

Оспорить кадастровую цену можно в специальной комиссии

Согласно Федеральному закону «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.07.1998 № 135-ФЗ чтобы оспорить кадастровую цену, физическое лицо может сразу обратиться в суд, минуя комиссию.

Сначала разберем порядок действий при оспаривании в комиссии по рассмотрению споров о результатах определения КС при Росреестре.

Нужно подать заявление о пересмотре кадастровой стоимости, приложив к нему все необходимые документы.

Заявление можно заполнить тогда, когда придете в комиссию по месту нахождения вашего объекта недвижимости. Контактные данные нужной вам комиссии можно посмотреть на сайте Росреестра.

Конкретных требований к этому документу нет, он составляется в свободной форме. В интернете есть образцы заявления, можно воспользоваться одним из них, если хотите подготовить документ заранее.

Также можно прибегнуть к помощи юриста.

К заявлению обязательно нужно приложить требуемый 135-ФЗ пакет документов. В него входят:

• выписка из ЕГРН о кадастровой стоимости вашего объекта недвижимости, содержащая сведения об оспариваемых результатах кадастровой стоимости;
• нотариально заверенные копии правоустанавливающих документов на объект недвижимости, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается лицом, обладающим правом на объект недвижимости;

если причина вашего обращения — недостоверные сведения, использованные при ГКО, результат которой вы хотите оспорить, то:

• документы, подтверждающие недостоверность сведений;

если причина вашего обращения — установление рыночной стоимости объекта недвижимости, то:

• отчет об установлении рыночной стоимости объекта недвижимости — в бумажном и электронном формате.

Заявление о пересмотре кадастровой стоимости без указанных документов к рассмотрению не принимается.

Срок подачи заявления: с даты внесения в ЕГРН результатов определения кадастровой стоимости, которую вы хотите оспорить, по дату внесения в ЕГРН результатов определения кадастровой стоимости, полученных:

• при установлении рыночной стоимости объекта недвижимости.

И по общему правилу позже, чем через 5 лет с даты внесения в ЕГРН оспариваемых результатов ГКО, подать заявление нельзя.

Комиссия должна рассмотреть ваше заявление в течение 1 месяца. При этом в течение 1 недели она должна направить уведомление о поступившем от вас заявлении (с указанием даты рассмотрения) в орган местного самоуправления и заявителю, т. е. вам.

Отчет об оценке рыночной стоимости

Независимую оценку стоимости должны провести оценщики, состоящие в саморегулируемой организации (проверяйте, чтобы их деятельность была застрахована). Можете заглянуть на сайте Росреестра в раздел с результатами заседаний той комиссии, в которую будете обращаться. Те оценщики, чьи отчеты были приняты без нареканий — надежные, можно заказать отчет у них.

Обычно отчет об оценке готовится около 1 недели. Проверьте, что его действительно составили на дату, по состоянию на которую была определена оспариваемая КС.

Экспертиза отчета

Потребуется также провести экспертизу отчета в саморегулируемой организации. Эксперт проверит, что оценщик все сделал правильно и в соответствии с требованиями законодательства. Экспертиза при обращении в комиссию нужна, если установленная рыночная цена ниже КС более чем на 30%.

Для полноты доказательной базы при подаче искового заявления наличие экспертизы необходимо, но суд может принять заявление и без нее и назначить судебную экспертизу.

Какие решения может принять комиссия при Росреестре

В случае, когда основанием была недостоверность сведений:

• отклонить заявление, поскольку сведения, использованные при ГКО достоверны;
• пересмотреть кадастровую стоимость недвижимости, если использовались недостоверные сведения — при этом определение кадастровой стоимости обеспечивает заказчик работ.

Если основанием было установление рыночной стоимости:

• принять кадастровую стоимость в размере рыночной;
• отклонить заявление.

Если рыночная стоимость объекта недвижимости отличается от его кадастровой стоимости более чем на 30%, комиссия принимает решение об отклонении заявления о пересмотре кадастровой стоимости, за исключением случаев, если заявителем представлено положительное экспертное заключение (Приказ от 4 мая 2012 г. № 263 Минэкономразвития). Также отклонить заявление могут за несоответствие отчета об установлении рыночной стоимости требованиям ФЗ-135. Как узнать о принятом решении? Порядок такой. В течение 5 рабочих дней с момента принятия решения вам направят уведомление. Также уведомление придет в орган местного самоуправления. В течение этих же 5 рабочих дней комиссия направит копию решения (и отчет об оценке, если причиной была установленная рыночная стоимость) в орган, осуществляющий функции по ГКО. В орган регистрации прав будут отправлены копия решения и сведения о кадастровой стоимости.

Решения комиссии могут быть оспорены в суде.

Как пересчитают налог

В соответствии со статьей 403 НК РФ налог вам пересчитают с налогового периода, в котором было подано заявление. Но не ранее даты внесения в ЕГРН кадастровой стоимости, которую вы оспорили.

Также о пересчете налога говорится в статье 24.20 135-ФЗ:

В случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Как оспорить кадастровую цену в суде

Если вы обращались в комиссию при Росреестре, но ваше заявление отклонили, можете продолжить отстаивать свои права в суде. Также вы можете сразу обратиться в суд с целью оспорить КС. Исковое заявление лучше составлять вместе с юристом, чтобы избежать ошибок. Документы понадобятся те же, что и в случае с комиссией. Также надо будет оплатить государственную пошлину.

Дела по пересмотру КС рассматриваются судами обычно в течение 2 месяцев или дольше. Решение вступит в силу спустя 1 месяц после его принятия.

Возмещение судебных расходов

Обычно если истец выигрывает дело в суде, то все расходы, которые он понес, отстаивая свои права, ему возмещает ответчик. Но в случае с оспариванием кадастровой стоимости в роли ответчика выступает орган, осуществляющий функции по ГКО, либо заказчик оценки, т. е. государственные структуры. Это создает сложность, мнения по данному вопросу разнятся.

В судебной практике есть прецеденты как с возмещением расходов, так и без возмещения.

Прежде чем идти в комиссию или в суд, советуем проконсультироваться у юриста. Он проанализирует ситуацию, учтет нюансы, предложит возможные пути снижения КС и вместе с вами оценит, стоит ли этим заниматься. В некоторых случаях расходы на пересмотр КС могут превысить выгоду, полученную от ее уменьшения.

Источник: https://vmeste.ru/stati/soveti/kak-osporit-kadastrovuyu-stoimost-nedvizhimosti/

Как оспорить кадастровую стоимость недвижимости

Прежде чем подать иск о пересмотре кадастровой стоимости соберите документы:

• исковое заявление;
• выписку из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости, содержащую сведения об оспариваемых результатах определения кадастровой стоимости;
• нотариально заверенную копию правоустанавливающего или правоудостоверяющего документа на объект недвижимости;
• отчет об определении рыночной стоимости объекта недвижимости, составленный на бумажном носителе и в форме электронного документа, и экспертизу отчета о рыночной оценке объекта недвижимости (если вы хотите оспорить кадастровую стоимость, опираясь на рыночную); 
• документы, подтверждающие недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости (если вы считаете, что при определении кадастровой стоимости были использованы недостоверные сведения); 
• доверенность или другие документы, удостоверяющие полномочия вашего представителя в суде, а также документ, подтверждающий наличие у представителя высшего юридического образования  либо ученной степени по юридической специальности (если иск вы будете подавать через представителя);
• сведения об уплате госпошлины (подача административного искового заявления о признании ненормативного правового акта недействительным и о признании решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц незаконными);
• иные документы и материалы, подтверждающие ваши требования.

Дела о пересмотре кадастровой стоимости рассматривает в качестве суда первой инстанции Верховный суд республики, краевой, областной суд, суд города федерального значения, суд автономной области и суд автономного округа. Таким образом, в отношении недвижимости, расположенной в Москве, вам необходимо направить иск в Московский городской суд.

Подать административный иск вы можете лично либо онлайн на сайте Мосгорсуда (для этого требуется быть зарегистрированным пользователем портала gosuslugi.ru). Также с помощью сервиса вы можете отслеживать движение поданных вами обращений и получить результаты их рассмотрения.

Административные дела рассматриваются и разрешаются Верховным судом РФ в течение 3 месяцев, всеми остальными — в течение 2 месяцев.

По сложным делам председатель суда может продлить срок рассмотрения дела, но не более чем на месяц.

Таким образом, если вы будете требовать пересмотра кадастровой стоимости недвижимости, расположенной в Москве, Мосгорсуд будет рассматривать дело в течение 2, максимум 3 месяцев.

О дате и времени судебного заседания всех участников извещает суд. Неявка лиц, участвующих в деле и надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, не является препятствием для рассмотрения и разрешения дела.

Источник: https://www.mos.ru/otvet-dom-i-dvor/kak-osporit-kadastrovuyu-stoimost/

Инструкция: как оспорить кадастровую стоимость недвижимости?

▪

Как известно, кадастровая и рыночная стоимость недвижимости — понятия абсолютно разные. Если говорить о кадастровой стоимости недвижимости, то она устанавливается только посредством проведения специальной оценки. На конечную стоимость влияет множество критериев: площадь, целевое назначение объекта, год постройки и т.д.

▪

❓Для чего важна кадастровая стоимость и почему ее оспаривают?

Прежде всего, кадастровая стоимость недвижимости имеет значение для расчета налогов????: ежегодный налог на объект недвижимости, налог при получении объекта недвижимости по договору дарения и т.д. Имеет значения кадастровая стоимость и при определении размера государственной пошлины при судебных разбирательствах.

Оспаривают кадастровую стоимость недвижимости, например, в том случае, если она сильно завышена. Ведь чем выше размер кадастровой стоимости, тем больше будет размер уплачиваемых налогов. Если же, например, кадастровая стоимость занижена, то могут возникнуть проблемы при продаже таких объектов недвижимости.

• ▪
• ❓А как оспорить кадастровую стоимость недвижимости-читайте в сегодняшней статье????????.
• ▪
• Приведу немного статистики????????:

По данным Росреестра на первое полугодие 2019 года в судах уже инициировано 10 727 спора о величине кадастровой стоимости в отношении почти 18 389 объектов недвижимости.

Чаще всего, согласно данным приведенной статистики, в суды обращаются именно физические лиц.

И за первое полугодие наблюдается падение суммарной величины кадастровой стоимости в отношении объектов недвижимости.

1. ▪
2. ❓Кто имеет право на оспаривание?
3. Право на оспаривание кадастровой стоимости имеет любой гражданин, если например, его права/обязанности были затронуты результатами оценки недвижимости.
4. ▪
5. ❓Каким образом можно оспорить кадастровую стоимость?
6. Есть 2️⃣ способа:
7. ????Обратиться в Росреестр ( в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости);
8. ????Оспорить кадастровую стоимость через суд (для этого не обязательно изначально обращаться в Росреестр).
9. ▪
10. Но проще и быстрее всего лучше сделать это, обратившись непосредственно в Росреестр.

• Для этого нужно будет предоставить следующий комплект документов????:
• ➖Выписка из ЕГРН о кадастровой стоимости;
• ➖Заверенная копия правоустанавливающих документов;
• ➖Заявление (его можно будет заполнить при обращении);
• ➖Если вы считаете, что стоимость была определена по недостоверным данным, то от вас нужны будут документы, которые подтверждают данный факт.

Подача документов осуществляется по месту нахождения объекта недвижимости. Заявление рассматривается около месяца.

Если же например, оспорить кадастровую стоимость через комиссию не получилось и комиссия отказала, то можно будет обратиться в суд и оспорить решение комиссии.

В случае, если суд отказывает в оспаривании кадастровой стоимости, обращаться в комиссию за пересмотром уже будет нельзя.

▪

2 способ: обращение в суд⚖️

Дела данной категории в отношении недвижимости, которая расположена в Москве, рассматривает Мосгорсуд. Если недвижимость расположена в иных субъектах РФ, то обращаться нужно, соответственно, в Верховный суд республики, края, в областной суд и т.д.

1. Для того, чтобы обратиться в суд с соответствующим требованием, потребуются все вышеуказанные документы☝????, а также:
2. ➖Исковое заявление;
3. ➖Отчет об определении рыночной стоимости объекта недвижимости;
4. ➖Доверенность (понадобится, если ваши интересы в суде будет отстаивать представитель);

➖Квитанция об уплате гос.пошлины.

• Если вы решили сразу обращаться в суд, то в данном случае придется ждать около 2-3 месяцев.
• ▪
• Остались вопросы по теме? Пишите их в х????????
• ▪

Источник: https://zen.yandex.ru/media/id/5bbdec4946547a00aaa8c31d/5d5e785495aa9f00ad3d9c53

Если не согласны с оценкой

Квартира в собственности — это не только личное жилье или инвестиция, но и постоянные расходы. Помимо расходов на ремонт и коммунальные услуги, каждый собственник обязан платить налог на имущество.

В этой статье мы рассмотрим возможность уменьшить сумму налога через оспаривание кадастровой стоимости квартиры.

Кадастровая стоимость и налог на имущество

Начиная с 1 января 2020 года на территории всей Российской Федерации налог на имущество физических лиц рассчитывается исходя из его кадастровой стоимости. Раньше в отдельных регионах этот налог рассчитывался от инвентаризационной стоимости, которая, как правило, существенно ниже рыночной.

При установлении кадастровой стоимости государственный оценщик обычно применяет метод массовой оценки, то есть пользуется средним расчетом стоимости квадратного метра в пределах территориальной единицы — кадастрового квартала, населенного пункта и т. д.

Государственная кадастровая оценка проводится не чаще одного раза в три года (в городах федерального значения — не чаще одного раза в два года) и не реже одного раза в пять лет.

Такой способ не позволяет учесть индивидуальные особенности квартиры — например, произведенные перепланировки, этаж, вид из окна. В итоге кадастровая стоимость может оказаться заниженной или завышенной. Если она завышена, собственник квартиры будет фактически переплачивать налог на имущество.

Для таких случаев существует возможность оспаривания установленной кадастровой стоимости. Это вправе сделать как собственник квартиры, так и другие заинтересованные лица, например бывший собственник или наследники, к которым собственность еще не перешла.

• Закон предусматривает две процедуры оспаривания — внесудебную и судебную.
• Оспорить кадастровую стоимость квартиры можно в комиссии по рассмотрению споров, если она создана в вашем регионе.
• Для этого потребуется:

• узнать кадастровую стоимость квартиры. Это можно сделать бесплатно на сайте Росреестра;
• обратиться к оценщику, чтобы провести оценку рыночной стоимости квартиры на дату установления кадастровой стоимости. Стоимость услуг оценщика составляет в среднем 3–10 тыс. руб.;
• подать заявление в комиссию по рассмотрению споров. К заявлению прикладываются отчет об оценке и выписка из ЕГРН о кадастровой стоимости. Собственник также прикладывает копию правоустанавливающих документов, например договора купли-продажи или ДДУ;
• получить решение комиссии. Срок рассмотрения заявления об оспаривании не может превышать 30 дней.

Комиссия вправе принять решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости или об отклонении заявления. В последнем случае она должна указать обоснование такого решения.

Решение комиссии может быть оспорено в суде в течение трех месяцев.

Из плюсов внесудебного порядка можно отметить более короткий срок рассмотрения и невысокий размер расходов — фактически нужно оплатить только услуги оценщика. Из минусов — более частый процент отказов, чем в судах: по статистике, комиссии удовлетворяют около 60% всех заявлений.

Заявитель может оспорить как решение комиссии, так и собственно результаты определения кадастровой стоимости. В последнем случае предварительное обращение в комиссию необязательно, если иск подает гражданин.

Государственная пошлина за рассмотрение иска для граждан составляет 300 руб. за каждый объект недвижимости.

1. Такой иск может быть подан в суд не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости.
2. Важно отметить, что если на момент обращения в суд кадастровая стоимость объекта недвижимости в государственном кадастре недвижимости уже изменилась, то оспаривать предыдущую стоимость уже нельзя.
3. Собственник должен понимать, что суд на основании имеющихся в деле доказательств может установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении.
4. Дело об оспаривании кадастровой стоимости, как правило, рассматривается в первой инстанции в течение двух-трех месяцев.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме. С учетом обращения в вышестоящие инстанции общий срок рассмотрения дела может составить до шести — восьми месяцев.

Процент положительных решений, вынесенных судами, существенно выше, чем при внесудебном оспаривании. Так, в 2019 году 96% вынесенных судами решений было в пользу заявителей.

Минусами судебного оспаривания является более долгий срок, а также дополнительные расходы на юристов — они составляют в среднем от 30 тыс. до 100 тыс. руб.

Перед принятием решения об оспаривании кадастровой стоимости следует предварительно оценить финансовую сторону вопроса.

Ставки налога на имущество физических лиц устанавливаются законами субъектов Российской Федерации.

Например, в Москве налог на квартиру стоимостью свыше 20 млн руб., но до 50 млн руб. включительно составляет 0,2% в год. При стоимости свыше 50 млн руб. налог составит 0,3% в год.

Следовательно, при оценке квартиры в 50 млн. руб. налог составит 100 тыс. руб. в год, а при оценке в 51 млн руб. — уже 153 тыс. руб. в год. Таким образом, пересмотр кадастровой стоимости позволит сэкономить 53 тыс. руб. в год.

Если объект стоит до 10 млн руб. (включительно), ставка налога составляет 0,1% в год. Для квартиры стоимостью 10 млн руб. размер налога составит 10 тыс. руб. в год, а при ее оценке в 9 млн руб. — 9 тыс. руб. в год. В этом случае изменение кадастровой стоимости позволит платить налогов всего на 1 тыс. руб. в год меньше.

К сожалению, вернуть переплаченную сумму налогов не получится, так как установленная судом кадастровая стоимость используется для исчисления налоговой базы за налоговый период (календарный год), в котором подано заявление о пересмотре кадастровой стоимости. Это следует из Налогового кодекса РФ и подтверждается судебной практикой.

Рассчитать сумму налога, подлежащую уплате за конкретную квартиру, можно с помощью сервиса «Налоговый калькулятор» на сайте Федеральной налоговой службы.

• Срок оспаривания кадастровой стоимости составляет от двух месяцев при внесудебном оспаривании до шести — восьми месяцев в случае оспаривания в суде.
• Расходы заявителя могут составить от 3–10 тыс. руб. в случае самостоятельного оспаривания в комиссии до 100 тыс. руб. при обращении к юристам в случае оспаривания в суде.
• Новая кадастровая стоимость действует до следующей государственной оценки. Есть вероятность, что процедуру оспаривания придется повторять каждые два-три года.
• Целесообразность оспаривания в каждом конкретном случае будет зависеть от возможной налоговой экономии и предполагаемых расходов.

 

Источник: https://realty.rbc.ru/news/5e37ca479a79476f5ad84372