Раздел квартиры в ипотеке после развода супругов

Приветствуем! Наших читателей часто интересует вопрос о том, как делится ипотека при разводе супругов. Статистика показывает, что более половины заключенных браков в России заканчиваются разводом.

К моменту разрыва большинство семей успевают обзавестись совместно нажитым имуществом, в том числе жильем, взятым в кредит. Когда человек, который взял жилищный займ, разводится, перед ним встают большие проблемы, связанные с разделом приобретенной недвижимости.

Нюансов, влияющих на раздел ипотеки при разводе, очень много. Остановимся поподробнее на основных моментах.

Разведусь!

То, как делится ипотечная квартира при разводе, сильно зависит от времени оформления займа. Заключение кредитного договора до или после официальной регистрации брака будет влиять на законность раздела приобретенной недвижимости при расторжении семейных уз.

Ипотека до брака

Развод с ипотекой, взятой до регистрации отношений в ЗАГСе, является одним из самых легких вариантов.

Если один из супругов приобрел жилье в ипотеку до брака, то он остается единственным собственником квартиры и будет выплачивать остаток долга самостоятельно.

Второй супруг может претендовать на долю в недвижимости или компенсационную выплату, если сумеет доказать, что за время семейной жизни он участвовал в выплате ежемесячных платежей по кредиту или за его счет был произведен ремонт квартиры.

По законодательству все долги и имущество делятся между супругами поровну, поэтому вполне реально подать супругу, у которого не осталось собственности, заявление в суд на компенсацию.

Раздел ипотеки в гражданском браке

Согласно российскому законодательству у людей, живущих в гражданском браке, не возникает обязательств о разделе имущества после прекращения отношений как при разводе взарегистрированной семье.

Приобретенное в период сожительства жилье останется у того, кто является его владельцем по свидетельству на право собственности.

Ипотека до бракаофициального может быть разделена между бывшими влюбленными, только если квартира была зарегистрирована на двоих, а гражданские жена с мужем являлись созаемщиками.

Ипотека в период брака

Жилье, приобретенное в браке, автоматически становится совместной собственностью обоих супругов, даже если в свидетельстве на право собственности значится только один владелец.

Если квартира куплена в кредит, взятый одним из супругов, то второй в подавляющем большинстве случаев является созаемщиком. Таким образом, оба получают солидарную ответственность за возврат долга кредитору. При расторжении семейных уз все имущество обычно делиться поровну.

В тупик может завести вопрос, как разделить квартиру в ипотеке, особенно если у разводящихся остался приличный долг перед банком.

• Если супругипри расторжениибрака сохранили хорошие отношения, то уже разведенные могут продолжать вместе оплачивать ипотеку. Но уведомить банк о разводе все же придется, особенно если этот пункт прописан в ипотечном договоре.
• Бывшие супругив большинстве случаев предпочитают разделить недвижимость и ежемесячные платежи на равные доли. Однако сегодня банки очень редко решаются на переоформлениеипотеки, поскольку рискуют получить вместо одного просроченного кредита два. Более того, банк может потребовать в случае развода досрочно вернуть всю сумму долга.
• Можно выплатитьбанку задолженность, а квартиру продать и поделить вырученные деньги пополам. Если остаток долга от ипотеки перед банком небольшой, то это будет самым оптимальным вариантом решения проблемы.
• Один из супругов может отказатьсяот своей доли в квартире. В этом случае банки идут на выведение его из ипотечного договора, при финансовой возможности второго своевременно вносить ежемесячные платежи.

Если квартира приобретена в период брака, но в качестве первоначального взноса использовались личные средства, находившиеся на банковских счетах или полученные в наследство, то при наличии достаточных доказательств супруг, фактически купивший жилье за собственные средства, может рассчитывать остаться его единственным собственником. При разводе ипотеку оставят ему, а второму супругу будет положена компенсация в размере половины ежемесячных платежей, выплаченных в период совместного проживания.

Особая ситуация возникает, если жилье было приобретено по программе «Военная ипотека». Согласно ее условиям собственником квартиры, как и заемщиком по кредиту, может быть только военнослужащий.

Банки решают эту проблему путем внесения в ипотечный договор пункта об обязательном заключении между супругами брачного контракта.

Влияние наличия брачного договора на ипотеку при разводе

Развод при наличии ипотеки может значительно затянуться. Супруги созаемщики в силах ускорить этот процесс прописав, как делить кредитное жилье и кто будет оплачивать ипотеку после развода в брачном договоре.

Брачный договор, заверенный нотариусом, можно составить как до вступления в брак, так и во время семейной жизни, в том числе и после покупки квартиры в ипотеку. В последнем случае обязательно следует уведомить банк о его подписании. Оспорить то, как делится ипотека после развода супруговпо брачному договору, кредитная организация может только в судебном порядке.

В большинстве случаев банки требуют подписать брачный договор до оформления ипотеки. Чаще всего это связано с тем, что один из супругов мешает положительному решению по ипотеке. Основными причинами могут быть:

• Плохая кредитная история;
• Закредитованность;
• Отсутствие официального дохода супруга и как следствие общая неплатежеспособность семьи.

В данном брачном договоре прописывается все, что может произойти важного для банка, а именно:

• Второй супруг отказывается от претензий. раздел квартиры в ипотеку при разводе будет, происходит в пользу основного заемщика.
• Отказывается об обязательств, и не несет ответственности за оплату потеки.

Алгоритм раздела ипотеки при разводе

Чтобы разобраться, что делать с ипотекой при разводе и как разделить ее между разводящейся семейной парой без судебного разбирательства, составим пошаговый алгоритм действий:

1. Если ипотека была оформлена в браке и супруги решили развестись, то им необходимо заключить мировое соглашение о разделе квартиры и оставшейся части долга;
2. С этим соглашением заемщики отправляются к кредитному менеджеру банка, занимающемуся вопросами ипотеки. Это следует сделать после официальной регистрации развода. В банк нужно будет предоставить ипотечный договор и справки о доходах каждого созаемщика за последние полгода;
3. При положительном решении кредитора о разделе ипотеки оформляется два новых ипотечных договора на каждого из заемщиков и выдаются скорректированные графики платежей. За переоформление документов скорее всего придется заплатить комиссию в размере 1-2 % от суммы долга. Либо один из созаемщиков выводится из состава должников и лишается права на недвижимость.

Следует помнить, что банки не любят рисковать. Ситуация, когда созаемщики по ипотеке разводятся, сама по себе не является для них поводом к делению платежей и остатка займа на две части или выводу супруга из состава заемщиков. Одобрение подобной сделки получить крайне сложно. Поэтому желательно заранее обсудить, как быть в случае отказа банка от изменения условий договора.

Что будет с ипотекой при разводе супругов с несовершеннолетними детьми

Ипотека при разводе супругов с детьми, как и совместно нажитое имущество, может быть поделена только судом. Ипотечную квартиру делят с учетом интересов несовершеннолетних детей.

Квартиру в ипотеке при разводе семьи, где есть ребенокможно поделить между супругами, только если она состоит из нескольких комнат. Однокомнатная квартира в ипотеке при разводе не может быть поделена, так как нельзя выделить доли в натуре. Если муж оставляет жену с маленьким ребенком в однокомнатной квартире, ему может быть выплачена часть стоимости жилья в виде компенсации.

Какие варианты раздела, если квартира в ипотеке при разводе есть ребенок:

• При его отказе от доли в квартире, банки оформляютоставшийся по кредиту долг на бывшую супругу, только если у нее достаточно средств на оплату платежей. Если бывшая жена не сможет оплачивать кредит, то даже при отсутствии притязаний на жилье, муж останется в числе созаемщиков, и вынужден будет платить ипотечные платежи.
• Тому, кто останется жить с несовершеннолетним ребёнком чаще всего достается большая доля жилого помещения. Суд может разделить ипотеку поровну, либо пропорционально долям в собственности. При наличии определенных обстоятельств (нахождении матери в декрете, инвалидности или временной нетрудоспособности) с согласия кредитора доля супруга, остающегося с ребенком, в ежемесячном платеже может быть снижена. Алименты и ипотека станут на установленное судом время обязанностью второго родителя.
• Ипотека и несовершеннолетниедети могут быть связаны с помощью материнского капитала. После появления второго ребенка многие семьи направляют полученную субсидию на частичное погашение долга по ипотеке или на первоначальный взнос. При этом возникает обязанность родителей ввести детей в число собственников квартиры. В случае развода доля в квартире родителя, остающегося с детьми, будет увеличена за счет детских долей. Задолженность по кредиту, скорее всего, будет поделена между обоими родителями поровну, поскольку они оба ответственны за содержание совместных детей.
• Мать после развода супругови раздела ипотеки может погасить свою часть долга материнским капиталом. Но распоряжаться своей частью квартиры она не сможет до полного погашения бывшим супругом оставшейся части займа.

Отказ от оплаты задолженности одним из бывших супругов

Если расстающиеся муж и жена не договорятся о том, как платить по ипотеке при разводе, то при отказе одного из них от оплаты ежемесячных платежей происходит нарастание просроченной задолженности. При просрочке более трех-четырех месяцев кредитор вправе отобратьзаложенное жилье, чтобы продать его и погасить долг.

Нередко возникает ситуация, когда созаёмщики по ипотеке развелись, а квартира осталась у одного из них. Бывший супруг, покинувший квартиру, может отказываться оплачиватьсвою часть платежа в банк, ссылаясь на то, что он не пользуется жильем. Если при этом он откажется и от своей доли в квартире, то ипотека после развода с согласия банка может быть переоформлена на оставшегося заемщика.

Если бывший муж или жена отказывается только от обязанности по оплате долга, то второму супругу придется самостоятельно гасить обе части платежа или ждать санкций банка за просрочку возврата займа. Банки обычно ждут несколько месяцев, начисляя пени на просроченную сумму, а затем отберутквартиру и выставят ее на аукцион.

Отобранная квартира может быть продана по стоимости значительно дешевле ее рыночной цены. С вырученных от продажи денег будет погашен остаток долга по ипотеке, включая пени и штрафы за просрочку. Оставшуюся сумму вернут созаемщикам. В результате добросовестный плательщик может остаться и без жилья, и без денег.

Как еще можно поступить с жильем в ипотеке при разводе

Делить при разводе деньги значительно легче, чем жилье. Поэтому супруги могут попытаться продать ипотечную квартиру. Для этого потребуется получить согласие банка и найти покупателя, согласного на приобретение недвижимости под обременением. Поскольку покупка квартиры в ипотеке процедура довольно длительная, то потерю времени для покупателя придется возмещать приличной скидкой от рыночной стоимости.

Совместное проживание после развода редко кому нравится. Если продать квартиру и разделить ее стоимость для покупки другого жилья не удается, то можно разъехаться на съемное жилье и дождаться окончания срока ипотеки.

Правда, без одобрения банка владельцы не смогут сдать квартиру в аренду. А значит, выплачивать за счет арендных платежей жилищный кредит не получится. Но данное требование банка редко реально применяется.

Ипотечные квартиры сдаются без проблем.

Сегодня судьба купленного в кредит жилья и остатка долга за него перед банком чаще всего решается в судебном порядке. Судебная практика, сформированная по разделу квартиры, приобретенной в ипотеку, при разводе довольно неоднозначная.

Решения, вынесенные судами, находящимися в разных регионах, могут быть диаметрально противоположными. Результат во многом зависит от юридической подкованности супругов или таланта адвоката. Поэтому, выбирая в качестве способа приобретения семейного жилища ипотеку, следует заранее обдумать и предусмотреть любые варианты развития событий.

Если вам требуется юридическая поддержка при разводе и разделе ипотеки, то запишитесь на бесплатную консультацию к нашему онлайн-юристу в специальной форме в углу. До конца года действует специальная акция. С его помощью вполне реально получить компенсацию от супруга и оставить квартиру за собой и защитить интересы детей при разводе.

Также рекомендуем почитать наш следующий пост «Можно ли продать квартиру в ипотеке». Очень важно знать каждому из супругов.

Ждем ваши вопросы ниже и в заявке к нашему юристу. Будем благодарны вам за оценку статьи, клики по кнопкам социальных сетей и подписку на новости.

Источник: https://ipotekaved.ru/voprosi/ipoteka-pri-razvode.html

Раздел ипотечной квартиры при разводе

Развод – крайне непростая процедура не только в организационном плане, но и с юридической точки зрения.

За время совместного проживания супруги не могут не обзавестись общим, совместно нажитым, как говорит юридическая формулировка, имуществом, которое при расторжении брака делится.

А дележ имущества, в свою очередь, усложняется другими факторами – детьми или, например, ипотечным кредитом. О том, как усложнит процесс квартира в ипотеке при разводе, как него влияет наличие детей и брачного договора, и как обойти все эти сложности – далее в нашей статье.

Дело еще в правовом регулировании этого вопроса, а вернее – в его недостатке: суды руководствуются Гражданским кодексом, Семейным кодексом, ФЗ «Об ипотеке» и подписанным супругами-созаемщиками ипотечным соглашением с кредитором.

Кроме того, повлиять на процесс может и брачный договор. На основе этих документов изложен принцип решения таких споров, и заключается он в нескольких пунктах:

• Недвижимость (квартира, жилой дом, земельный участок), приобретенные в период брака в ипотеку – это совместно нажитое имущество;
• Совместно нажитое имущество делится пополам – кроме оговоренных брачным договором случаев;
• При разделе имущества, приобретенного в кредит, пополам делятся и долговые обязательства супругов, и неважно, на кого именно был оформлен займ – на одного из супругов, или они оба выступали созаемщиками.

Бракоразводный процесс

То, как будет произведен раздел ипотечной квартиры при разводе, зависит от многих факторов. Так, огромное влияние может оказать то, когда именно была оформлена ипотека – до брака или уже в нем. Кроме того, учитывается наличие брачного договора и несовершеннолетних детей. Еще один нюанс – гражданский брак. Мы разберем каждую ситуацию отдельно.

Ипотека до брака

Купленная в ипотеку до официального вступления в брак квартира не считается совместно нажитым имуществом и зарегистрирована только на одного супруга. Споров при этом возникнуть не должно, особенно если кредит полностью погашен еще до официальной регистрации отношений, а второй партнер не участвовал в сделке в качестве созаемщика.

Однако и здесь могут встретиться подводные камни. Семейный кодекс РФ (ст. 34), подразумевает, что одна из сторон может потребовать денежную компенсацию затрат на выплату кредита или ремонт недвижимости, использованной для совместного проживания.

Один из супругов может также добиться права на собственность в квартире или доме – предмете спора, — через суд. Так, если ипотека не была погашена до заключения брака, взносы по кредиту будут совершаться уже из семейного бюджета.

Поэтому даже в случае, если ипотеку оформлял только один супруг, другой все еще может отсудить себе долю – особенно, если сможет привлечь хорошего адвоката и соберет все необходимые документы, в том числе чеки и квитанции.

Суд принимает решения по таким делам в индивидуальном порядке в зависимости от деталей каждого прецедента.

Гражданский брак

Раздел ипотечной квартиры, купленной в гражданском браке, также имеет место быть.

Если рассматривать гражданский брак с юридической точки зрения, то он не приводит к возникновению имущественных обязательств между супругами.

Поэтому при разводе недвижимость достается тому, кто заключил ипотечный договор с банком. Иное возможно только в случае, если другая сторона возбудила судебное разбирательство.

Однако в настоящее время банки часто выдают ипотеку, которую могут разделить между собой и пары, находящиеся в гражданском браке. В заявках на этот случай предусмотрен соответствующих пункт. Так ответственность за кредит несут оба супруга, а раздел ипотеки происходит пополам, как и при официальном вступлении в брак.

В официальном браке

Как проходит раздел квартиры в ипотеке для официально зарегистрированных супругов? Закон тут достаточно однозначен. Квартира, приобретенная после официальной регистрации брака, является совместной собственностью супругов. То же касается и ипотеки.

И уже неважно, кто именно заключал кредитный договор – более того, сегодня второй заемщик банки отказываются выдавать ипотеку без согласия мужа или жены и их участия в качестве созаемщика в сделке.

Существует несколько вариантов того, как сложится раздел купленного в ипотеку имущества при разводе, а также взаимоотношения заемщиков с банком.

• Супруги извещают банк о расторжении брака, но продолжают совместно выплачивать ипотеку, распределив финансовые обязательства и выбрав способ распределения собственности после выплаты долга;
• Супруги обращаются в банк с предложением разделить не только имущество, но и выплаты по кредитному договору. К сожалению, такой вариант не всегда устраивает сами финансовые организации – для них это не очень выгодно. Поэтому для реализации этого плана требуется решение суда. Имея на руках этот документ, уже бывшие супруги не будут нуждаться в согласии банка.
• Один из созаемщиков отказывается от своей доли, а кредит переоформляется на второго супруга. Права собственности также переходят к новому заемщику. Для реализации этого сценария необходимо согласие кредитора.
• Более редкий, затратный по финансам вариант – супруги единовременно выплачивают оставшийся долг банку, а квартиру продают или делят.
• Расторжение ипотечного договора с согласия банка. В этом случае оба заемщика прекращают обслуживать ипотеку, а банк продает квартиру, чтобы покрыть возникшие убытки.

Крайне редко встречаются случаи, когда ипотечный кредит оформлен только на мужа или жену, и именно один супруг несет ответственность перед банком. Но стоит помнить, что квартира остается совместно нажитым имуществом – а значит второй супруг имеет право на половину квартиры при разводе.

Военная ипотека

Здесь все довольно просто. При расторжении брака квартира, приобретенная на средства военной ипотеки, остается в имуществе военнослужащего, так как она куплена на средства целевого назначения – то есть полученных по программе НИС. О ней мы писали подробно в одной из наших статей. Закон не предусматривает раздела такой недвижимости.

Ипотека при наличии брачного договора

Брачный договор – это соглашение, которое регламентирует права супругов на имущество в период брака и в случае развода. С его помощью можно изменить законом режим общей собственности. Так, если в документе прописано, что при расторжении брака квартира переходит к жене – она ее и получит.

Неважно, когда был заключен брачный договор – он действителен как до и после официального заключения брака, так и до оформления самого ипотечного кредита. Кроме того, возможно его составление после приобретения квартиры. Если брачный договор составлен после заключения кредитного, необходимо уведомить об этом банк.

Еще одна характерная черта брачного договора – после его составления банк не сможет повлиять на предусмотренную им процедуру развода. По этой причине финансовые организации требуют предварительного заключения брачного контракта установленной ими форме. В некоторых организациях это одно из обязательных условий для заключения брачного договора. Чаще всего его требуют, когда:

• Один из супругов имеет испорченную кредитную историю,
• Имеет несколько других кредитов,
• Получает доход неофициально – или вовсе его не имеет.

Ипотека при разводе с детьми

Наличие в семье несовершеннолетних детей – вне зависимости от их количества, — значительно усложняет процесс расторжения брака, даже если супруги не оформляли кредитов.

А ипотека при разводе супругов с детьми может серьезно затянуть разбирательства. Чаще всего суд принимает решение отдать большую долю квартиры родителю, за которым закрепляется и ребенок.

Однако это также означает, что и выплата оставшейся части долга остается на этого супруга – и нагрузка на его бюджет увеличивается.

Суд может отойти от стандартных правил раздела платежей по кредиту в случае особых обстоятельствах родителя, с которым остался ребенок. К ним относится инвалидность, временная неплатежеспособность, беременность или декретный отпуск. В этом случае для стороны, с которой останется ребенок, сумма ежемесячных платежей будет снижена, а для другой – повышена.

Допускается составление мирового соглашения. В нем указываются доли каждого супруга в имуществе и долговых обязательствах. Раздел квартиры в ипотеке, впрочем, невозможен только в случаях, если она однокомнатная, и в ней невозможно выделить комнату или площадь для каждого родителя.

Наличие ребенка, кроме того, не станет препятствием для банка при изъятии имущества в случае невыполнения кредитных обязательств.

Один из супругов отказывается выплачивать задолженность

Нередки ситуации, когда муж и жена не приходят к согласию в споре о том, как платить ипотеку. Один из них отказывается вносить свою долю, а это приводит к образованию задолженности. Кроме того, муж или жена могут отказаться от оплаты кредита, ссылаясь на то, что они не живут в приобретенной квартире.

Ситуация может решиться двумя путями:

• Второй созаемщик полностью берет на себя кредит и делает по нему взносы. После полного погашения долга за ним также закрепляется и недвижимость.
• Заемщик отказывается выплачивать кредит, и закрепленный за ним долг постепенно накапливается. Банк инициирует продажу квартиры на аукционе. После ее реализации сначала осуществляется погашения долг, а оставшиеся средства банк распределяет между заемщиками. Однако часто средств от продажи недвижимости хватает только на выплату задолженности.

Альтернативные способы

У супругов есть возможность избежать дележа квартиры и ипотечного кредита. Существует два способа, которыми можно решить эту проблему, и первый – самый затратный, — попросту выплатить кредит перед тем, как инициировать процедуру развода. Это не только избавит их от необходимости решать вопрос с банком, но и облегчит раздел недвижимости.

Один из супругов также может отказаться от своей доли в общем жилье – безвозмездно или за денежную компенсацию от другой стороны. Другой, в свою очередь, обязан взять на себя все платежи по ипотеке. Если банк устраивает платежеспособность этого супруга, то переход права собственности регистрируется в соответствующих регистрирующих органах.

Алгоритм действий

Как разобраться с разделом недвижимости и ипотеки при расторжении брака? И как сделать это без судебного разбирательства? Мы составили план действий.

1. Семьи, оформившие ипотеку, уже состоя в зарегистрированном браке, могут заключить мировое соглашение, в котором будет прописан раздел квартиры в ипотеке и оставшейся части долга;
2. С мировым соглашением супруги должны обратиться в банк, в котором они получали ипотеку – однако только после официальной регистрации развода. Также необходимо предоставить менеджеру ипотечный договор и справки о доходах каждого созаемщика за последние 6 месяцев;
3. Если кредитор одобрил раздел ипотеки, оформляются два новых договора на ипотечный кредит – на каждого из заемщиков. Также они получают новые графики платежей. Однако переоформление документов не бесплатно – за это придется заплатить 1-2% от суммы долга. В случае отказа банка один из заемщиков выводится из состава должников и, соответственно, лишается права на купленную недвижимость.

Важно понимать, что банки не любят рисковать, и развод заемщиков для кредиторов – не причина делить платежи и остаток займа на две части. То же касается и вывода одного из супругов из состава заемщиков.

Поэтому получить одобрение такой процедуры очень сложно. В идеале, решившей расторгнуть брак паре стоит предварительно обратиться в банк и проговорить возможные варианты с кредитным менеджером.

Вероятно, эксперт сможет предложить более удобный вариант.

К слову, если вы предложите продать ипотечную квартиру для погашения долга, банк может согласиться быстрее – такой вариант позволит снизить риск невыплаты ипотеки одним из заемщиков. В этом случае заемщикам следует найти покупателя, который будет согласен приобрести квартиру с обременением.

Помните! Независимо от того, как протекает бракоразводный процесс, супруги обязаны делать взносы по кредиту. В противном случае банк начнет начислять штрафные проценты, и ситуация только усложнится – вплоть до того, что банк в любом случае продаст квартиру на аукционе.

Вывод

К сожалению, одна из характерных особенностей бракоразводных процессов – это испорченные отношения супругов. Когда муж или жена идут на принцип, трудно прийти к соглашению и заключить мировой договор – самый простой способ решить ипотечный спор. Помочь здесь сможет только влияние опытного адвоката.

Кроме того, развод супругов, получивших ипотеку в браке, затрагивает не только семейное право, но и семейное. Поэтому окончательное решение выносят именно судебные органы.

Ипотека при разводе супругов с детьми – еще более сложный фактор, который может затянуть судебный процесс.

Источник: https://www.vbr.ru/banki/help/mortgage/razdel-ipotechnoj-kvartiry-pri-razvode/

Как делится квартира в ипотеке при разводе в 2019 году: если есть ребенок, дети

Если у супругов есть квартира в ипотеке, при разводе им придется пройти через сложную процедуру раздела финансовых обязательств и жилья. То, кому какая доля отойдет при расторжении брака, зависит от множества факторов – например, был ли кредит погашен за счет средств материнского капитала и с кем остаются проживать дети. Многое зависит и от решения самого банка.

Основные сведения

Ипотечная квартира представляет собой совместное имущество разводящихся. При разделе кредитного жилья в стандартном порядке оно будет поделено в одинаковых долях, что касается не только жилья, но и ипотечных обязательств перед финансовым учреждением.

Любая операция с недвижимостью должна проводиться исключительно с дозволения банка, будь то продажа жилья, переоформление кредитного соглашения на более платежеспособного клиента, раздел кредита или ежемесячных платежей. Нельзя разделить ипотеку только посредством обращения в суд – подобные попытки окажутся бесплодными.

Один из вариантов выхода из ситуации – составление добровольного соглашения. Мужу и жене потребуется самостоятельно письменно составить соглашение о том, кто продолжит погашать задолженность, кто станет собственником жилья. Разделом кредита и ипотеки при наличии этого документа суд заниматься не станет.

При отсутствии возможности договориться законодательство устанавливает следующие способы раздела ипотеки при расторжении брака.

Изменение общей ответственности на долевую

В этой ситуации супруги после получения разрешения от банка вносят в ипотечный договор необходимые изменения. Общая ответственность по кредиту меняется на раздельную. Оставшаяся задолженность не меняется, однако из одной ипотеки образуются два новых кредита. Каждый из разведенных супругов оплачивает личную часть долга.

Получить от банка разрешение будет сложно, так как для него подобные изменения невыгодны: при просрочке он не сможет взыскать долг с обоих супругов одновременно. Финансовое учреждение пойдет навстречу, если выяснит, что каждый из заявителей обладает достаточной платежеспособностью, которая позволит им продолжать выплачивать ипотеку.

Раздел кредита допустим только в той ситуации, если в ипотечной квартире несколько комнат, и можно выделить доли супругов в натуральной форме. То есть к однокомнатной квартире или к комнате подобный вариант не относится.

При этом даже если кто-то из супругов живет отдельно, то у него может возникнуть нежелание вносить платежи за ту квартиру, в которой находится не он, а бывший муж/жена – уже, возможно, с новой семьей. Невыплата ипотеки приведет к просрочкам, реализации банком жилья на торгах, и в итоге бывшие созаемщики потеряют деньги.

Переоформление ипотечного договора

Ипотечный договор переоформляется на определенного супруга, а вторая сторона отказывается от своей доли. Потребуется составить отказ в письменной форме и заверить его у сотрудника нотариального агентства.

Тот человек, на которого переоформлен договор, получает все финансовые обязательства по выплате ипотеки. Подобный вариант доступен, если банк даст свое согласие, убедившись, что супруг действительно обладает платежеспособностью для внесения ежемесячных ипотечных платежей.

Другие варианты действий

Если банк откажет переоформлять кредитный договор или делить ипотеку на два отдельных кредита, то у разводящихся супругов есть такие варианты дальнейших действий:

• продолжать погашать ипотеку;
• оплатить ипотеку досрочно, найдя требуемую сумму, после чего квартира продается, а полученные деньги делятся между супругами;
• продать ипотеку и выплатить кредит (потребуется разрешение банка);
• обратиться в суд с просьбой обжаловать отказ, вынесенный финансовым учреждением.

Особенности досрочного погашения ипотеки состоят в следующем. После того как кредит оплачен, а остаток вырученных после проведения сделки денег поделен между разведенными супругами, паре больше нет необходимости совместно решать финансовые вопросы и находиться на одной территории. Однако супруги при выборе такого варианта столкнутся со следующими проблемами:

1. для того чтобы воспользоваться этим способом, потребуется получить согласие со стороны банка, а финансовые учреждения идут на этот шаг неохотно – при досрочном погашении ипотеки они потеряют определенную часть %;
2. будет сложно найти покупателя, согласного купить ипотечную квартиру (особенно ситуация затрудняется, когда в жилье прописаны несовершеннолетние дети, а сам кредит погашался с использованием маткапитала – в этом случае шанс найти желающего приобрести квартиру сводится практически к нулю);
3. залоговое жилье продается по существенно заниженной стоимости.

Если покупатель все же был найден, то ему потребуется выплатить остаток долга по кредиту и подождать, пока все необходимые документы по снятию обременения с жилья будут оформлены. Личные неудобства компенсируются сниженной стоимостью квартиры.

Раздел ипотеки, если собственник – кто-либо из супругов

Нередко кто-либо из пары оформляет ипотеку на себя еще до того, как зарегистрировать супружеский союз. В этом случае есть следующий вариант действий.

Например, если собственник муж, причем и в браке он продолжал погашать ипотеку личными средствами, то делить квартиру не потребуется. А если жена после брака тоже вносила свою часть средств в выплату кредита, то она вправе претендовать на свою долю жилья после развода. Но она может получить финансовую компенсацию в размере внесенных личных денег, отказавшись от доли в квартире.

Как разделить ипотеку, если есть ребенок

Если после развода кто-либо из супругов остается с детьми, то суд вправе отойти от принципа равенства долей и поделить квартиру неравными частями. То есть если есть ребенок, то человек вправе рассчитывать на большую часть жилья, хотя кредит будет выплачиваться родителями поровну.

В случае когда квартира приобреталась в ипотеку с материнским капиталом, то после развода родителей дети остаются собственниками причитающихся им долей.

В этой ситуации супруг, с которым остаются проживать общие несовершеннолетние дети, получат еще более крупную долю квартиры.

Второй супруг может вообще остаться без доли – суд постановит выплатить ему финансовую компенсацию в определенном размере.

Любые сделки с недвижимостью, если участниками процедуры выступают дети, а квартира приобреталась с маткапиталом, потребуют согласия не только банка, но и органов опеки и попечительства.

Что будет, если не платить по ипотеке

Расторжение брака приводит к тому, что бывшие муж и жена не имеют друг по отношению к другу никаких имущественных прав и обязанностей. Но к ипотеке это не относится: приостановка платежей станет причиной формирования задолженности, что приведет к штрафам и другим проблемам с банком. В итоге банк может изъять квартиру и продать ее, а бывшие заемщики лишатся и денег, и жилья.

При этом с неприятными последствиями придется столкнуться обоим супругам.

Но если кто-либо из пары продолжает добросовестно вносить свою часть ежемесячных платежей в счет оплаты долга, а второй человек уклоняется от своих финансовых обязательств, то есть следующие варианты дальнейших действий.

1. Кредитный договор будет переоформлен на должника, который продолжает выплачивать ипотеку. С бывшего супруга, отказывающегося от выплат, будут сняты все кредитные обязательства. При этом и права собственности у него исчезнут.
2. Кто-либо из пары погашает кредит в досрочном порядке, продает квартиру и выделяет другой стороне сумму денег, соответствующую его вкладу в жилье.

Любая сделка требует получения разрешения от банка.

Преимущества брачного договора

Банки положительно относятся к составлению брачных договоров на ипотечную квартиру. В этом документе прописываются все важные нюансы:

• кто внесет первоначальный взнос по ипотеке;
• кто будет вносить ежемесячные ипотечные платежи;
• кто из супругов ответственен за выполнение требований, указанных в договоре с банком;
• кто станет собственником ипотечного жилья;
• как будет поделена квартира при разводе супругов.

Подобный контракт существенно облегчает раздел ипотечного жилья при разводе.

К тому же он предотвращает спорные ситуации между супругами – когда, например, большую часть ипотеки погасил муж, однако с женой остаются несовершеннолетние дети, поэтому суд присуждает ей существенную долю недвижимости. Мужчина в этом случае рискует вообще остаться и без доли в жилье, и без какой-либо финансовой компенсации.

В следующих ситуациях без брачного договора при оформлении ипотеки не обойтись:

• между супругами наблюдается существенный финансовый мезальянс;
• мужу или жене банк отказал в выдаче кредита – например, у человека испорченная кредитная история, не внушающая доверие биография;
• кто-либо из супругов не желает оформлять ипотеку;
• у мужа или жены нет возможности подтвердить размер получаемого дохода: в этом случае заемщиком выступает официально трудоустроенный человек, но и у его супруга в случае развода имущественные права будут защищены;
• ипотека берется до регистрации супружеских отношений: если заемщик желает защитить свою собственность от возможного раздела при разводе, то в его интересах – заключить брачный договор;
• ипотека выплачивается денежными средствами матери и отца кого-либо из супругов.

Также допускается составить договор и непосредственно при разводе, если супруги делят задолженность или ипотечную квартиру.

Брачный контракт заверяется у сотрудника нотариального агентства – дополнительно специалист проверит правильность составления текста документа и разъяснит супругам юридические последствия принятого решения.

У заинтересованной стороны есть возможность оспорить брачный договор – например, супруг был вынужден оформить брачный контракт вследствие запугиваний, угроз, обмана, насилия. Этот факт потребуется доказать в судебном порядке.

Подводим итоги

Таким образом, выделяется несколько способов раздела ипотечной квартиры и непогашенной задолженности. Супругам рекомендуется решить данный вопрос как можно быстрее: при невыплате кредита банк изымет жилье и продаст его на торгах. Бывшие созаемщики рискуют в этом случае остаться и без жилья, и без денег.

Чтобы облегчить раздел взятого в ипотеку жилья, специалисты настоятельно советуют составить брачный контракт. В документе прописываются все условия по разделу финансовых обязательств между разводящимися.

Источник: https://pravovoiexpert.ru/razdel-imushhestva/razdel-kvartiry-v-ipoteke-pri-razvode/

Ипотека при разводе

В некотором смысле ипотечные узы крепче и надёжнее семейных. Огромное количество браков сегодня расторгают в первые годы совместной жизни.

Актуален вопрос: что будет с  ипотечным кредитом? В этой статье мы перечислим все возможные варианты, что делать с квартирой при разводе.

Вопросы продажи, аренды, кто будет выплачивать ипотеку после расторжения брака и как оставить ее себе. Наши юристы постарались полностью раскрыть для вас эту тему.

Сообщить банку о разводе и от чего зависит раздел ипотеки

Если вы решили развестись и у вас есть ипотека, то нужно начать с того, что сообщить об этом  банку, где вы брали кредит. Кредитная организация сама предложит вам варианты раздела квартиры и ипотечного долга.

Супруги больше не хотят жить под одной крышей, но саму крышу разделить невозможно. Здесь всё решают нюансы.

• Когда приобрели недвижимость: до свадьбы, или после?
• Брак был заключён официально, или же речь о сожительстве без оформления документов?
• Был ли оформлен брачный контракт?
• На кого оформлен кредит?

Ипотеку взяли до заключения брака

Когда недвижимость приобретают до брака, семейный кодекс определяет её, как личную собственность. Разделу она не подлежит. Но есть нюансы.

Когда в это имущество были вложены общие деньги, или вторая сторона ремонтировала недвижимость, вносила вклад в увеличение её рыночной стоимости, её интересы будут учтены судом.

Это означает, что недвижимость, приобретённую до заключения брачного союза, можно разделить в судебном порядке.

Теоретически это так, но на практике суд обязательно выяснит все обстоятельства.

1. Была ли уважительной причина, по которой муж не работал?
2. Действительно ли взносы платила супруга? Это смотрят по счетам.
3. Какую работу по дому выполнил супруг? Может, он сделал капитальный ремонт своими руками?

В зависимости от обстоятельств, бывший муж может получить долю в квартире, или компенсацию за свой вклад. Если он получит долю, выплаты по кредиту рассчитают, в соответствии с его частью. Муж получил половину — будет платить половину суммы ежемесячных платежей.

Если ипотека оформлена на двоих супругов

Часто бывают ситуации, когда супруги купили квартиру в ипотеку на двоих и теперь разводятся. Какие могут быть варианты?

1. Желает ли один супруг отказаться от своей доли в пользу другого с доплатой или без неё.
2. Допустит ли банк раздел недвижимости и выплат по ней. Квартирой фактически владеет банк, любые манипуляции происходят с его согласия. Платежи можно разделить между супругами, чтобы каждый платил свою часть, за себя.
3. Недвижимость продают, погасив всю стоимость долга. Средства делят между супругами, в соответствии с тем, какие будут назначены доли.

Если один из супругов отказывается от квартиры, она полностью передаётся в пользование второй стороне. Все платежи выплачивает владелец. Это можно сделать безвозмездно, или с учётом компенсации за свою долю и выплаченные платежи. Сумму уточнит суд.

Квартиру взятую в ипотеку можно разделить между супругами только после полной выплаты банку долга. Тогда супруги вправе распоряжаться своими долями, как им захочется.

Супруг может заплатить за свою долю, или же квартиру продают целиком, и делят средства. Продать квартиру, за которую ипотека не выплачена нельзя. Так может сделать только сам банк.

Если ипотека оформлена в браке на одного из супругов

Как разделить квартиру в ипотеке при разводе, если она оформлена на одну из сторон? Супруг, который не является созаёмщиком, не обязан выплачивать взносы, но имеет право на квартиру.

Суд выносит решение, исходя из обстоятельств дела.

• Есть ли у супругов дети?
• Кто вносил платежи?
• Проводился ли ремонт, и за чей счёт?

Эти и другие обстоятельства влияют на вердикт судьи. Если собственник оплачивал взносы самостоятельно, его законная супруга также может рассчитывать на то, что ей достанется доля.

Общие дети, которые зарегистрированы по месту прописки в этой недвижимости, тоже получат долю, как прямые наследники. Соответственно, она может быть поделена на три части.

А выплаты придётся гасить пополам.

Если один из супругов вносил платежи или делал ремонт, суд может обязать собственника выплатить компенсацию. Но это обстоятельство нужно доказать. Для этого приводят свидетелей, чеки, выписку с банковской карты для отслеживания платежей.

В браке муж и жена делят всё поровну: это закреплено законодательно. Пусть в договоре значится только один человек, это формальность. Всё приобретённое имущество считается общим. Поэтому суд разделит квартиру на части.

Вопрос только в том, каковы будут эти части.

Когда один из супругов хочет оставить  квартиру себе?

Если муж выплатит жене стоимость её долю, и она согласится на это добровольно, недвижимость полностью переходит в его собственность. Как и ипотечный долг. Сделать это можно путём переговоров. Также, если брачный договор предписывает такой исход в случае развода, можно обойтись и без переговоров.

Составить брачный договор

Юристы настоятельно советуют заранее продумывать ситуацию, в которой придётся делить квартиру. Все условия, указанные в брачном договоре, будут исполнены, при условии, что муж и жена его подписали.

Если в нём указано, что квартира полностью принадлежит мужу, жене бесполезно будет обращаться в суд. Здесь суд руководствуется не законом, а брачным договором. Договор требуется обязательно завить у нотариуса.

Отказаться от выплаты ипотеки перед банком

Может ли одна из сторон отказаться от обязанностей перед банком? Если при разводе квартира в ипотеке, ответчик часто заявляет, что не собирается платить за место, в котором больше не живёт.

Тогда договор полностью переоформляется на вторую сторону. Все ипотечные выплаты ложатся на плечи второй стороны.

Отказавшийся вносить платежи, супруг отказывается и от претензий на владение недвижимостью.

Сдача ипотечной собственности в аренду: возможно ли?

Люди решаются на развод, когда сил поддерживать отношения не остаётся. Как правило, этому предшествует череда ссор и неприятных выяснений отношений.

Негативные эмоции выплёскиваются друг на друга, и всё это происходит в стенах квартиры. Жить в ней после этого не захочет ни муж, ни жена. И, если есть возможность уйти в другое жильё, так супруги и поступят.

По хорошему стоит получить разрешение банка, на сдачу квартиры в аренду. Думаю банк будет не против, учитывая то, что ему в первую очередь нужны деньги.

Важные нюансы

Если развод затягивается, а взносы никто не платит, дело может дойти до изъятия недвижимости и продажи. Если просрочка составит больше трёх месяцев, банк вправе распорядиться недвижимостью по своему усмотрению.

В такой ситуации необходимо помнить о прописанных в квартире лицах. Если нет возможности платить взносы, нужно поменять место прописки. Особенно это касается детей. Когда банк выставляет на продажу квартиру, в которой приписаны дети, дело может дойти до лишения родительских прав. Сменить место прописки нужно как можно скорее.

 Заключить мировое соглашение

В любой момент супруги могут заключить соглашение, в котором сами решат, как будет поделена ипотека. Это решение — наилучший выход из ситуации. Судебный процесс на этом останавливается, если нет других вопросов, которые решаются в судебном порядке.

В соглашении супруги подробно указывают все нюансы. Суд должен ознакомиться с документом, выслушать мнение сторон. Если документ принимается, дело закрывается. В случае отказа от данного соглашения, оно будет приравнено к решению суда. Повторено начать процесс можно лишь в вышестоящей инстанции. Опытные юристы помогут обжаловать решение.

Слушания по делу о разделе ипотечной квартиры могут длиться годами. Чтобы избавить себя от этого сомнительного удовольствия, стоит сесть, и решить все вопросы самостоятельно.

Сделать это можно и без обращения в суд. Даже после развода, если супругам есть что делить, они заключают договор, заверяют его у нотариуса. И всё имущество делится, согласно этому документу.

Подробнее об этом прочитайте в статье: «Раздел имущества без суда»

Заключение

Раздел ипотечной квартиры — сложный и многогранный процесс. С чего следует начать? С переговоров. Суд — это последняя, крайняя мера. Стоит поискать компромиссные решения, которые будут учитывать интересы сторон.

Сделать это помогут наши юристы. Если муж не соглашается на раздел недвижимости, юриста можно нанять в качестве переговорщика. Он объяснит нюансы, поможет уладить дело без суда.

А если прийти к соглашению никак не выходит, смело обращайтесь в суд.

Источник: https://zakon-expert24.ru/razdel-imuschestva/kak-razdelit-ipoteku-pri-razvode

Раздел ипотечного имущества при расторжении брака

Большая часть современного населения, а особенно молодых семей, приобретает жилье в ипотеку, с использованием заемных средств.

Ипотека является видом залога, при котором недвижимое имущество остается в собственности должника, при этом последний вправе владеть и пользоваться таким имуществом, а кредитор, в случае неисполнения должником своих обязанностей, вправе получить удовлетворение своих требований за счет реализации данного имущества.

В рамках современных реалий такой способ приобретения жилья становится все более популярным, так как несмотря на переплаты по процентам, граждане могут позволить себе в кратчайшие сроки обзавестись собственным, хоть и обремененным, жильем, тогда как оплата всей стоимости квартиры представляется возможной лишь единицам, к которым редко относятся молодые семьи.

Однако статистика неутешительна – большинство браков расторгается. И, соответственно, возникает вопрос, как делить приобретенное в браке имущество.

Часть 1 статьи 33 Семейного кодекса РФ также содержит положение о том, что законным режимом имущества супругов является режим их совместной собственности.

Законный режим действует, если брачным договором не установлено иное.

В соответствии с пунктом 1 статьи 39 Семейного кодекса РФ при разделе общего имущества супругов и определении долей в этом имуществе доли супругов признаются равными, если иное не предусмотрено договором между супругами. Согласно пункту 2 статьи 38 Семейного кодекса РФ общее имущество супругов может быть разделено между супругами по их соглашению.

Таким образом, при отсутствии обременений на имущество и наличии договоренностей между супругами, вопрос решается просто — планирующие развод или разведенные супруги подписывают соглашение о разделе имущества, с которым (при разделе недвижимого имущества) обращаются в орган, осуществляющий регистрацию прав на недвижимое имущество для внесения изменений в сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре прав.

При наличии спора между супругами вопрос решается в судебном порядке и внесение изменений в Единый государственный реестр прав осуществляется уже на основании вступившего в силу судебного акта.

Однако как быть, если разделу подлежит недвижимое имущество, обремененное ипотекой? Ведь в данном случае, в соответствии с пунктом 1 статьи 34 Семейного кодекса РФ разделу подлежит не только совместное имущество, но и совместные долги супругов.

В соответствии с пунктом 1 статьи 391 Гражданского кодекса РФ перевод долга допускается лишь с согласия кредитора, в случае с ипотекой – банка или иной кредитной организации. Но большинство заемщиков, направляя согласованные между собой заявления о разделе имущества и переводе долга, часто получают отказ кредитора по такому заявлению в разделе имущества и изменении кредитного договора.

Попытки произвести раздел имущества с одновременным разделом долга в судебном порядке при отсутствии согласия кредитора также не приводят к успеху.

Источник: https://www.klerk.ru/law/articles/382030/