Продажа неприватизированной квартиры по закону

Как продать неприватизированную квартиру: 4 преимущества приватизации + 4 шага к приватизации квартиры для быстрой продажи + 3 способа продажи неприватизированного жилья + 5 действий, которые помогут не попасться на мошеннические действия при продаже.

Неприватизированное жилье составляет 25% от общего количества недвижимости страны. Это весьма значительный процент, соответственно, в обороте подобного имущества находятся довольно внушительные суммы. Но такие объекты имеют свою специфику, которая существенно осложняет заключение сделок по распоряжению жилой площадью.

Какие полномочия имеют владельцы «непривата» и как продать неприватизированную квартиру – рассмотрим более подробно в нашей статье.

Специфика неприватизированных квартир

Для начала давайте разберемся, что означает понятие «неприватизированное жилье».

Неприватизированное имущество находится в распоряжении государства, а не конкретных физических лиц. Это значит, что люди, проживающие на территории «непривата», не имеют права заключать сделки, объектом которых выступала бы подобная жилищная площадь. Согласно действующему законодательству пользоваться неприватизированным жильем могут только прописанные там граждане РФ.

Продавать, дарить, завещать или использовать такую недвижимость как залог нельзя. Это связано с тем, что жильцы ограничены определенными условиями договора социального найма — дома/квартиры/комнаты.

Договор социального найма предполагает проживание граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, на объектах государственного или муниципального владения. К таким объектам можно отнести квартиры при военных городках, социальных общежитиях, спецдомах и т.д.

Можно ли приватизировать государственное жилье в 2018 году?

Не так давно предполагалось, что приватизация жилья в России продлится только до 2016 года. Но после сведения статистических данных по процессу переоформления выяснилось, что только 40% граждан, проживающих на территории «непривата» воспользовались этой услугой.

Из-за столь низких показателей 15 февраля 2017 года правительством РФ было принято единогласное решение о вводе бессрочной приватизации жилья на бесплатной основе. Поэтому стать полноправным обладателем муниципальной квартиры можно в любой удобный момент, действуя согласно актуальной процедуре бесплатной приватизации (см. ниже).

У читателя может возникнуть логичный вопрос: зачем мне приватизировать квартиру, если я хочу ее продать?

Ответ прост: после переоформления собственности вы, как полноправный хозяин, сможете официально оформить сделку и составить договор купли-продажи квартиры. В другом случае такой документ не составляется, и сделка может сорваться в любой момент.

«Продать квартиру на законных основаниях» подразумевает:

• защиту от мошеннических действий;
• отсутствие административной ответственности за противоправные действия;
• увеличение рыночной стоимости имущества;
• отказ от привлечения посторонних лиц к решению продать квартиру (агентства недвижимости);
• увеличение потока потенциальных покупателей квартиры и т.д.

Как приватизировать квартиру, чтобы потом продать?

Для начала необходимо запастись свободным временем и терпением, так как процесс приватизации жилья довольно хлопотный. Оформляется собственность не за один день, и даже не за одну неделю.

Приватизировать квартиру можно, придерживаясь следующего алгоритма:

1. Собираем необходимый пакет документов:
   • копии паспортов лиц старше 14, прописанных на жилплощади;
   • копии свидетельств о рождении лиц до 14 лет;
   • справка, подтверждающая, что жилье не было приватизировано ранее;
   • документы по неприватизированной квартире (договор социального найма, ордер);
   • заявление о согласии на приватизацию от лиц старше 18 лет, кроме инициатора процедуры.
2. Подаем собранные документы и заявление на приватизацию в отдел местного муниципалитета (к примеру, вот список учреждений в Москве — https://mosopen.ru/goverment/group/3)
3. Заключаем договор о передаче неприватизированной квартиры физическому лицу (скачать пример для изучения вы можете тут — https://zhivem.pro/wp-content/uploads/2016/05/Dogovor-privatizatsii-kvartiry.docx)
4. Забираем свидетельство о получении жилья в Росреестре.

Нужно учитывать, что сбор всех документов в среднем занимает 1 месяц, а заключение договора утверждается работниками муниципалитета от 1 до 2 недель. Поэтому начинать процесс переоформления лучше заблаговременно до того момента, когда вы планируете её продать.

Кроме того, что собственник частного жилья может им свободно распоряжаться, владелец переоформленной квартиры получает еще несколько весомых преимуществ.

К преимуществам приватизированной квартиры можно отнести:

1. Все процедуры, сделки, договора заключаются без одобрения чиновников.
2. Выселить владельца из квартиры можно только на основании судебного решения.
3. Если дом будет признан аварийным, жильцу предоставляется новая квартира либо денежная компенсация согласно рыночной цене жилплощади.
4. Прописка новых жильцов осуществляется без согласия представителей муниципальных властей.

Но, несмотря на столь привлекательные условия, которые становятся доступными, благодаря переоформлению квартир, почти половина жильцов муниципальных домов не спешит их получить. Это связано с изменениями, которые ожидают собственников после заключения договора приватизации.

К условиям получения приватизированного жилья относятся:

• Уплата ежегодного налога за квартиру и взносов, необходимых для капитального ремонта дома.
• Потеря права на компенсацию убытков в случае пожара, взрыва, наводнения и т.д.
• Передача квартиры всем законным наследникам при отсутствии завещания прежнего владельца.

Основным фактором, который отталкивает жильцов, рассматривающих вопрос приватизации, является уплата налогов и взносов. Стоит заметить, что фиксированной суммы налога нет. Размер ежегодного налога вычисляется индивидуально, согласно кадастровой стоимости неприватизированного объекта.

Отказываться от переоформления часто вынуждены и те, кто ограничен во времени, средствах и возможности лично заниматься процедурой. В таких случаях рассматривается вариант – продать неприватизированное жилье.

Как уже отмечалось ранее, жилец «непривата» не имеет законного права продать квартиру. Но каждое правило само по себе подразумевает исключение. И с годами обитатели муниципальной площади все же нашли лазейку в действующем законодательстве, с помощью которой можно осуществить сделку на продажу подобных квартир.

№1. Как продать неприватизированную квартиру через прописку?

Этот вариант – один из наиболее простых и быстрых способов продать неприватизированную квартиру. Фактически вы не заключаете никаких договоров или сделок. Все происходит по устному согласию. Получив заявленную сумму от покупателя, вы выписываетесь с квартиры и прописываете там нового жильца(-ов).

Новый владелец квартиры в последствии сам решает: оставлять ли ей статус «неприватизированной» или все оформить на себя. Минус такого варианта — довольно небольшое количество покупателей, согласных на рискованную схему.

Перед тем, как продать жилплощадь, не забудьте заранее уточнить, подлежит ли квартира приватизации.

Как выписаться из неприватизированной квартиры:

1. Приготовить необходимые документы:
   • паспорт гражданина РФ со штампом о прописке в неприватизированной квартире;
   • лист убытия по форме №7 (находится у сотрудника по приему документов);
   • заявление о снятии с регистрации.



*Заявление о снятии с регистрационного учета: форма

2. Обратится в ЖЭУ, ТСЭ, местный отдел УФМС или отделение МФЦ. После того, как материалы заберут на рассмотрение, вам выдадут официальный документ, подтверждающий то, что вы подали заявление на выписку в паспортную службу.
3. По прошествии определенного количества времени явиться в то учреждение, в которое подавалось заявление:
   • органы УФМС – 3 рабочих дня;
   • МФЦ, ЖЭУ, ТСЭ – до 6 рабочих дней.

Примечание: на время, пока паспорт будет находиться в соответствующем учреждении, попросите специалиста выдать временный документ, который бы подтверждал вашу личность.

№2. Как продать неприватизированную квартиру через «буфер» обмен?

Все, что можно сделать с неприватизированной квартирой в контексте денежной выгоды – это произвести «буфер» обмен. Но самостоятельно такую схему воплотить в жизнь крайне сложно. Поэтому для процедуры чаще всего привлекаются агентства по недвижимости.

Итак, сначала вам необходимо найти надежное агентство, которое предоставляет подобного рода услуги. После покупателю необходимо приобрести сам «буфер» — условную жилую площадь.

Обычно агентство предлагает продать клиенту что-то очень простенькое, вдалеке от города или области. Есть даже некоторые объекты недвижимости, которые используются риелторами именно для таких целей.

Вся процедура обмена неприватизированной квартиры и продажи временного «буфера», в среднем, занимает около недели. В отличие от сделок с участием частного жилья, это довольно оперативный способ продажи.

В некоторых случаях покупатель может настаивать на том, чтобы продавец все же избавил квартиру от статуса «неприватизированной». Но нежелание заниматься оформлением часто вызвано тем, что эту процедуру физическое лицо может осуществлять только один раз за всю жизнь.

Тогда ключевую роль играет количество лиц, проживающих на территории неприватизированной квартиры. Ведь если в квартире проживают совершеннолетние родственники, процедуру переоформления при необходимости можно осуществить с их помощью.

Ознакомиться с законодательной стороной обмена неприватизированного жилья можно с помощью Жилищного Кодекса Российской Федерации — ст. 70, 72, п. 1, 2, 5 —https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_51057/ce6b8d9ba857178f2f50d8901c2a9d 69c49bfd50

№3. Как продать квартиру через обмен неприватизированными объектами?

Избавиться от неприватизированного жилья можно еще одним законным способом: разменять на объект, который также считается муниципальной собственностью. Обе стороны продажи подают заявления на обмен в Московский городской центр арендного жилья.

• * ЖК РФ Статья 72: фрагмент
• Вместе с заявлением необходимо предоставить оригинал договора найма квартиры, а также копию финансового лицевого счета заявителей.
• В некоторых случаях также требуются:

• свидетельство о заключении брака;
• согласие органов опеки и попечительства (при наличии несовершеннолетних);
• документы, подтверждающие родство с участниками обмена.

Главным требованием обмена неприватизированными квартирами является согласие всех прописанных в них жильцов. За соблюдением этого условия, при наличии проживающих на территории жилплощади детей до 18 лет, следят органы опеки и попечительства. От остальных жильцов необходимо лишь письменное соглашение на обмен.

В некоторых ситуациях в обмене неприватизированными квартирами может быть отказано, поскольку:

1. Дом, в котором находится квартира, признан аварийным.
2. Принято официальное решение о необходимости капитального ремонта дома.
3. Количество въезжающих в неприватизированную квартиру жильцов превышает количество выезжающих.
4. Квартира фигурирует в процессе судебного разбирательства.

1. * ЖК РФ Статья 73: фрагмент
2. Во всех остальных случаях договор должен быть рассмотрен органами в течение 10 рабочих дней.
3. Продажа неприватизированной квартиры.

Как провести сделку? Три способа продажи.

5 возможных рисков при продаже неприватизированной квартиры

Так как решение продать неприватизированное имущество является незаконным, принимая участие в фиктивных сделках, продавец сам рискует оказаться и без квартиры, и без денег.

Так как в подобных процедурах (купли-продажи, обмена, мены) главную роль играет человеческий фактор, крайне важно сотрудничать только с теми покупателями или агентствами, которые вызывают доверие. Кроме доверительных отношений, конечно, необходимо поинтересоваться и репутацией как агентства, так и покупателя.

Для того, чтобы выбрать надежное агентство недвижимости, необходимо:

1. Проверить документы компании.

   Обычно этот процесс происходит с помощью юристов или нотариусов. Именно они имеют доступ к Единому государственному реестру юридических лиц.

   Необходимо понимать, что, если агентство занимается продажей неприватизированного жилья, оно не должно иметь проблем с законом, так как это будет свидетельствовать о непрофессионализме.

2. • Использовать проверенные каналы.
   • Снизить шансы сотрудничества с мошенниками при продаже неприватизированной квартиры поможет «сарафанное радио».
   • Поинтересоваться о контактах проверенной компании можно у родственников или друзей, которые уже успешно продали свою часть неприватизированной площади.

3. Ознакомиться с материалами о компании через интернет-ресурсы.

   Ни для кого не секрет, что интернет на сегодняшний день – не очень надежный информационный ресурс. Ведь специально разработанные «продающие» сайты беспроблемно фильтруют поступающую информацию, оставляя только позитивные данные.

   Но существуют проверенные интернет-сайты и форумы, цель которых – не продать, а обсудить качество услуг риелтора, агентства, продажи (https://www.spiski.info, https://www.sdam-dom.ru/blist, https://msk.op-group.vn77.ru/?Spisok_chernyh_rieltorov_Moskvy_i_Moskovskoy_oblasti)

   Специалисты также советуют выбирать сайты, которые существуют в открытом онлайн-доступе более 5 лет.



4. 1. Побывать в офисе компании по продаже неприватизированных квартир.
   2. Если здание офиса имеет представительский вид, находится по одному адресу несколько лет подряд, а также открыто принимает любого клиента – поводов для сомнений становится значительно меньше.
   3. У секретаря или помощника руководителя можно узнать действительно ли сотрудник, предложивший вам свои услуги, работает в данной фирме.

5. Не подписываться на слишком заманчивые предложения.

   Среди большинства компаний, занимающихся жилым неприватизированным имуществом, установлена фиксированная стоимость услуг, примерно в одном ценовом диапазоне.

   Это значит, что, если фирма или ее сотрудник выставляют сильно заниженную цену, стоит задуматься над обоснованностью такого предложения. Очень низкая стоимость услуг может свидетельствовать либо о том, что фирма поддельная, либо об «урезанном» варианте предоставляемых услуг.

Как продать неприватизированную квартиру – стоит решать исключительно ее жильцам. Ведь все последствия подобной сделки в будущем постигнут именно их. Выбирать способ продажи квартиры следует, исходя из личной системы приоритетов. То есть, что из ряда ценностей находится на первом месте: денежная выгода, безопасность процедуры или заманчивый вариант альтернативного жилья.

Главное помнить, что этапу продажи должен предшествовать подробный процесс изучения всевозможных рисков и законодательных основ пользования.

• Твиттер

Источник: https://yuristotboga.com/prodazha/kak-prodat-neprivatizirovannuju-kvartiru.html

Как приобрести неприватизированную квартиру

Находясь в поиске квартиры для покупки, можно столкнуться с ситуацией, когда подходящий вариант недвижимости оказывается неприватизированным. И тогда перед покупателем возникает вопрос, каким образом все же можно осуществить сделку.

Согласно законодательству, неприватизированное жилье является собственностью муниципалитета, а проживающие в нем субъекты – нанимателями, не имеющими права владения. Поэтому сделки купли-продажи такого жилья запрещены.

Тем не менее, существуют возможности приобрести неприватизированную квартиру законным способом.

Обмен

Метод обмена для приобретения квартиры без приватизации является достаточно простым и эффективным, а также позволяет не менять статус жилья. В данной схеме агентство недвижимости выступает посредником и выглядит она следующим образом:

1. Покупатель, желающий приобрести неприватизированное жилье, покупает недорогое жилое помещение у агентства недвижимости, которое ему принадлежит на праве собственности.
2. Продавец муниципального жилья оформляет с покупателем обмен недвижимости.
3. Продавец передает агентству права на недвижимость, которая была получена при обмене.
4. Покупатель оформляет договор найма.

Эта схема, как правило, применяется в случаях, когда покупатель не располагает достаточно большой суммой денежных средств, а продавцу требуется продать неприватизированное жилье в короткие сроки.

Приватизация

В случае согласия жильцов муниципальной квартиры провести процедуру приватизации, покупатель может подождать пока недвижимость будет оформлена в собственность.

Как только свидетельство о приватизации будет получено продавцом, он имеет право распоряжаться имуществом на свое усмотрение, в т.ч. выставить на продажу.

  Покупателю остается получить от продавца пакет документов и заключить с ним договор купли-продажи.

Расприватизация

Расприватизация в контексте покупки неприватизированного жилья касается недвижимости самого покупателя. Так, выполнив процедуру расприватизации и став нанимателем, покупатель и продавец могут произвести обмен.

Запрет на проведение обмена неприватизированного жилья

Законодательством РФ предусмотрены случаи, когда обмен неприватизированного жилья не может быть осуществлен. В частности, если объект недвижимости (квартира):

• располагается в здании в аварийном состоянии либо подлежащему сносу;
• считается непригодным для проживания.

Кроме этого, обмен не совершается в случае, если после его проведения новые жильцы получат право на улучшение жилищных условий.

На что обратить внимание, приобретая неприватизированную квартиру

Приобретая неприватизированную квартиру, покупателю необходимо обратить особое внимание на:

• Прописку. Проводя процедуру обмена, необходимо проконтролировать выписку из квартиры всех жильцов. В противном случае оставшиеся прописанные в дальнейшем могут иметь законные основания, чтобы претендовать на данную жилплощадь. Сложности могут возникнуть и в случае, если прописаны дети и недееспособные.
• Долги. Если таковые имеются, есть необходимость письменного заключения соглашения с продавцом о порядке погашения задолженности. Погашение может осуществить как сам наниматель, предоставив соответствующие документы, так и покупатель, уменьшив стоимость покупки на сумму долга.
• Регистрацию. Зарегистрироваться новому нанимателю в неприватизированной квартире необходимо в кратчайшие сроки.

Рассматривая разные варианты приобретения неприватизированного жилья, есть смысл воспользоваться услугами профессиональных юристов.

Имея штат с большим опытом работы, АН «МИЭЛЬ — Чистые Пруды» окажет квалифицированную помощь в выборе квартиры и проведении всех необходимых сделок: обмена, приватизации либо расприватизации, купли-продажи в зависимости от конкретного случая.

Также будут учтены все «подводные камни» сделки, чтобы обезопасить вас в дальнейшем от непредвиденных ситуаций.

Звоните по телефону +7 (495) 744-33-77, оставляйте заявку или приезжайте в офис Чистопрудный бульвар, д5. Метро Чистые пруды, Москва

______________________

Если у вас появились вопросы по статье, вы можете задать их нам по телефону +7 (495) 744-33-77, либо заполнить форму заявки. Наш специалист ответит на все ваши вопросы.

(4

Источник: https://prodam-kuplyu-kvartiru.ru/articles/pokupka-neprivatizirovannoj-kvartiry/

Можно ли продать неприватизированную квартиру или комнату в 2020г

Жилой фонд состоит из объектов недвижимости, перешедших в собственность граждан и муниципального (государственного жилья). Понятно, что со своим имуществом граждане имеют производить любые сделки, а можно ли продать неприватизированную квартиру, знают не все. Существует несколько вариантов, позволяющих совершать передачу арендуемого у государства жилья другому лицу за деньги.

Можно ли по закону продать неприватизированное жилье

Легко совершить любую сделку, если жилье приватизированное, как можно продать арендуемую у государства жилую площадь? Законных вариантов продать квартиру, находящейся в муниципальной собственности нет. Существуют обходные пути, позволяющие получить деньги за уступаемую другому квартиросъемщику неприватизированную недвижимость.

Способы продажи неприватизированной квартиры

Несколько десятилетий назад обмен с доплатой был самой распространенной формой, как продать квартиру. После проведенной приватизации этот способ стал использоваться очень редко.

Недостаток обмена-продажи состоит в том, что обмен неприватизированной жилой площади возможен только на аналогичную муниципальную квартиру. Такого жилого фонда осталось очень мало, поэтому выбор варианта для переезда затруднен.

Существует три варианта как можно продать неприватизированную квартиру.

Вариант 1. Квартиросъемщик неприватизированной жилой площади может прописать у себя покупателя. После того, как деньги за квартиру будут переданы прежнему хозяину, он выписывается. Единственным собственником остается лицо, которое покупает неприватизированное жилище. У этого способа тоже есть свои недостатки.

Важно. Прописать в неприватизированное жилище еще одного человека можно только в том случае, если ее площадь больше необходимой нормы.

По существующему закону жилье социального найма должно иметь общую площадь не меньше 18 кв. м. на каждого члена семьи, состоящей из 3 человек. Для прописки четвертого жильца общая площадь квартиры должна составлять 72 кв.

м. Как прописаться в муниципальную квартиру можно узнать здесь.

Вариант 2. Жену (мужа) прописывают на любую территорию. Для этого не нужно получать согласие остальных квартиросъемщиков жилища. Фиктивный брак с последующей пропиской покупателя – это еще один вид продажи неприватизированной квартиры. Это достаточно опасный для продавца вариант, поскольку вступая в брак, он тем самым дает своему супругу определенные права.

Вариант 3. Наиболее безопасна для продавца сделка продажи через перевод в собственность неприватизированного жилья. Перевести квартиру из муниципального фонда в частную собственность все еще возможно. Для этого нужно обратиться в местные органы управления с соответствующими документами.

Продажа с приватизацией

Недостаток сделки состоит в ее длительности. Не каждый покупатель согласится ждать, пока квартира получит статус частной собственности. Плюс способа продажи через приватизацию состоит в полной законности сделки.

Пошаговая инструкция (этапы)

Продавец неприватизированной квартиры должен действовать следующим образом:

1. Выяснить подлежит ли жилье приватизации.
2. Самостоятельно или через риэлтерскую контору подать объявление о продаже.
3. Найти покупателя.
4. Подать документы на приватизацию квартиры в местные органы самоуправления.
5. Получить решение администрации.
6. Зафиксировать свое право собственника в Росреестре.
7. Совершить сделку купли – продажи.

Если  даже доля жилья приватизирована, возможно ее продать.

Детально приватизация муниципального жилья прописана в отдельном посте на нашем сайте.

Необходимые документы

Приватизация квартиры производится на основании заявления от  квартиросъемщика. Документ может быть написан от руки либо распечатан. Заявление подается в единственном числе от всех участников приватизации, в том числе несовершеннолетних. Документы могут подаваться лично либо через доверенное лицо. Вместе с заявлением подают:

• паспорта взрослых членов приватизации;
• свидетельства о рождении несовершеннолетних жильцов;
• технический паспорт объекта недвижимости;
• домовая книга и выписка из нее;
• жилищный ордер (договор социального найма);
• согласие остальных членов семьи;
• доверенность для представителя (если есть);
• выписка ЕГРН.

Сроки и стоимость

После продажи через приватизацию продавец оплатит кроме расходов за регистрацию жилища еще и 13 % налога от полученной прибыли. Кроме того, придется оплатить услуги нотариуса.

Сам процесс перехода жилища в собственность бесплатный для тех лиц, кто еще не участвовал в приватизации. Стоимость услуг нотариальной конторы зависит от цены продаваемого жилища.

Регистрация Росреестра обойдется в 2000 руб.

От момента подачи заявления в администрацию до получения документов с решением пройдет около 2 месяцев. На регистрацию Росреестра потребуется еще 2 недели. Если приватизация жилища будет проходить с участием судебных органов, процесс может затянуться до 6 месяцев.

Продать через прописку покупателя

Достаточно опасный вариант, как продать неприватизированную жилплощадь. Возможен только в том случае, когда продавец хорошо знает покупателя и доверяет ему. В противном случае, можно стать жертвой квартирных махинаторов.

Ответственные квартиросъемщики часто обращаются к юристам с вопросом, можно ли продать долю в жилище. На этот вопрос ответит статья по этой ссылке.

Пошаговая инструкция (этапы)

Порядок действий продавца неприватизированной квартиры должен быть таким:

1. У покупателя берется расписка о передаче денег продавцу в случае совершения сделки.
2. Расписка заверяется у нотариуса.
3. У прописанных родственников или в органах местной власти (для постороннего человека) берут разрешение на прописку.
4. Документы передают в паспортный стол.
5. После оформления прописки на покупателя переоформляется лицевой счет и договора коммунальных услуг.
6. Продавец получает деньги и выписывается из неприватизированной квартиры.

Новый жилец для себя решает сам, что дальше делать с неприватизированным жилищем. Эта схема позволяет также продать комнату в коммунальной квартире, в общежитии.

Сложнее продать по этой схеме, если продавец с родней с долями.

Как продать долю в квартире – придется передать свою часть жилища другим собственникам за деньги через прописку, либо продавать через суд все жилище с последующим разделом полученной суммы.

Необходимые документы

Для прописки нового жильца в неприватизированной квартире в паспортный стол предоставляют:

• паспорта всех зарегистрированных в квартире жильцов;
• разрешения от каждого прописанного;
• паспорт нового жильца;
• заявление на прописку от квартиросъемщика.

Сроки и стоимость

Прописку в неприватизированном жилье оформляют бесплатно. При наличии всех разрешений на оформление документов уходит меньше одной недели. Понадобится справка об отсутствии долга по коммунальным услугам. Оплату расходов может взять на себя новый жилец с условием, что погашенная им сумма будет вычтена из цены за квартиру.

Обмен

Обменом неприватизированных квартир занимаются муниципальные риэлтерские организации (в прошлом бюро по обмену квартир). Здесь есть каталоги обменного жилищного фонда. Подать объявление о намерении обменять квартиру можно в местные СМИ. Сделка не состоится если жилище:

• подлежит сносу;
• признано аварийным;
• в нем проведена незаконная перепланировка.

Пошаговая инструкция (этапы)

Квартиросъемщик, желающий обменять неприватизированное жилье должен:

1. Поместить объявление в газете, интернете.
2. Найти покупателя на неприватизированную квартиру и договориться с ним об условиях обмена с доплатой.
3. Продавец неприватизированной квартиры обращается в районную администрацию с просьбой разрешить обмен жилой площади. Бланк заявления выдадут на месте.
4. Получить доплату с клиента.
5. Переехать в жилье покупателя.

Важно. Обменять объект недвижимости легче на квартиру с аналогичным метражом жилой и общей площади. Самостоятельно найти подходящий вариант сложно. У серьезных риэлтерских организаций на случай заключения подобных сделок куплена собственная (буферная) жилищная территория, с использованием которых могут проводиться более сложные схемы продажи.

Необходимые документы

Для проведения сделки понадобится собрать пакет документов:

• паспорта и свидетельства о рождении всех жильцов;
• ордер (договор социального найма);
• разрешение от местной администрации;
• домовая книга;
• выписка ЕГРН;
• технический паспорт;
• разрешения на обмен от всех прописанных жильцов;
• доверенность на представителя.

Сроки и стоимость

Сроки проведения обмена целиком зависят от того, как скоро найдется покупатель на жилую площадь. Услугу государственные органы оказывают бесплатно. Разрешение выдается спустя 2 недели после подачи заявления. Решение на обмен можно получить через:

• портал Госуслуг;
• органы МФЦ;
• в районной администрации.

Стоимость работы риелтора зависит от процентной ставки, оговоренной в заключенном с агентством договоре.  Чем дороже купили квартиру, тем больше придется платить за проведение сделки.

Как продать жилище через агентство недвижимости, читайте в статье.

Можно ли продать неприватизированную квартиру с долгами

Продать жилье с долгами осложняется тем, что прописать в такое жилище никого не получится, обмен до погашения квартирной платы тоже невозможен.

Ни одна из трех схем проведения сделки с неприватизированным объектом недвижимости в этом случае не работает.

Для того чтобы перевести неприватизированное жилище в собственность тоже понадобится справка из бухгалтерии управляющей компании об отсутствии задолженности. Не приватизируют квартиру с долгом.

Можно ли продать неприватизированную квартиру с коммунальными долгами – это реально в том случае, когда покупатель готов оплатить всю требуемую сумму. Естественно, внесенная сумма должна быть вычтена из общей стоимости жилища.

Покупатель, оплачивающий квартирные долги, не может оформить внесенные деньги как аванс за покупку. У нотариуса подобная передача средств продавцу оформляется как заем денег на определенный срок.

Иначе потом не получится забрать с продающей стороны долги.

Сложности и подводные камни

Продажа и приобретение неприватизированного жилья связаны с большим риском попасться на уловки мошенников. Желающих участвовать в подобных схемах мало. Чтобы прописать нового жильца, нужно выписать кого-то из родственников.

Чтобы в результате продажи квартиры не остаться без жилья и денег, подобные схемы следует проводить через агентства недвижимости. Опытные юристы риэлтерской организации смогут проверить документы покупателей и продавцов.

Если после прочтения статьи остались какие-то вопросы, ответы на них можно получить, записавшись на консультацию к дежурному юристу. Для этого достаточно вписать свои данные в специальное окошко в углу экрана.

Поставьте лайк и поделитесь статьей, чтобы она принесла пользу другим людям.

Источник: https://ipotekaved.ru/prodat/neprivatizirovannuyu-kvartiru.html

Продажа неприватизированной квартиры, можно ли и как продать неприватизированную квартиру в 2020 году

Главная / Жилищные споры / Продажа неприватизированной квартиры

Просмотров 1030

Неприватизированное жилье принадлежит государству на праве собственности. Однако некоторые граждане стараются продать неприватизированную квартиру: возможна или невозможна такая процедура? Действующее законодательство дает вполне однозначный ответ «Нет!». Тем не менее способы продать неприватизированное жилье имеются – они, хоть и рискованные, но не являются запрещенными.

Дело в том, что в законодательстве имеется ряд лазеек, с помощью которых можно совершить сделку купли-продажи неприватизированной жилплощади. Мы подготовили для вас 3 наиболее действенные схемы. Рассмотрим плюсы, минусы каждой из них, а также поговорим о порядке действий.

Можно ли продать неприватизированную квартиру?

Продажа приватизированной квартиры регламентируется положениями гражданского законодательства (549-558 ГК РФ). Все, что связано с неприватизированными объектами находится в ведении Жилищного кодекса. Закон запрещает продавать такое жилье в чистом виде.

Представим ситуацию: гражданин заселился в муниципальную квартиру по договору соц найма. Через год он захотел продать жилье. Но сделка купли-продажи станет невозможной, т.к. собственником квартиры является муниципалитет. Следовательно, прежде чем продавать квартиру, гражданину придется пройти процедуру приватизации.

Но вместе с тем существуют вполне законные способы обойти данное правило. Речь идет не о прямой продаже квартиры без приватизации, а о сделке через посредников.

В чем сложность продажи неприватизированной квартиры:

• Закон запрещает продавать такие объекты напрямую.
• Оформление документов и взаимодействие с покупателем отнимает много времени.
• Риски столкнуться с мошенниками и остаться ни с чем.

Однако у процедуры имеются и плюсы – например, получить деньги от покупателя за неприватизированную квартиру. Очень часто этот фактор перевешивает отрицательные моменты.

Как продать муниципальную квартиру без приватизации?

Риелторы выделяют три способа заключить договор купли-продажи на неприватизированную квартиру. Для наглядности распишем их в сравнительной таблице.

Способы

 Продажа с приватизациейПрописка покупателяОбмен

Плюсы	Отсутствие рисков нарваться на недобросовестного покупателя Возможность отказаться от продажи на этапе приватизации Продажа жилья за более высокую стоимость Соблюдение законодательства	Продавец не участвует в приватизации Получение денег за квартиру Возможность продать неприватизированное жилье с долгами (лицевой счет оформляется на покупателя, с согласия последнего)	Возможность выбрать подходящее жилье Альтернатива «продаже» Действия через агентство – защищенная сделка
Минусы	Длительное ожидание завершения регистрации Утомительный поиск желающих купить неприватизированное жилье Уплата 13% налога	Риск нарваться на мошенников Получение согласия на прописку: родственников – от жильцов; посторонних – от муниципалитета Уплата 13% налога	Получение согласия от муниципалитета Утомительный поиск нужного покупателя «Буферная» схема обмена жильем Комиссионные агентству Нахождение квартиры в списке запрещенных для приватизации
Стоимость	Расходы на приватизацию возлагаются на будущего продавца квартиры, но в некоторых случаях с финансами помогает покупатель. Стоимость приватизации квартиры связана с уплатой госпошлины – 2 000 рублей. Вместе с тем придется потратиться на получение некоторых справок и услуги нотариуса. В среднем затраты составят от 3 000 до 10 000 рублей.	Продавец фактически освобожден от оплаты дальнейшей приватизации. Получив деньги за квартиру, он оформляет лицевой счет на покупателя и сразу выписывается. Основные расходы ложатся на нового жильца.	Основные затраты связаны с комиссионными агентству по продаже недвижимости. Тем не менее, обмен позволяет продать неприватизированную квартиру на вполне законных основаниях. Продавцу не нужно платить госпошлину в 2 000 рублей, т.к. все расчеты производятся через риелторов в лице агентства.
Сроки	Приватизация муниципальной квартиры состоит из двух этапов: • подача заявки в администрацию – от 2 месяцев; • регистрация права собственности в Росреестре – от 30 дней.	Совпадают со сроками обычной приватизации. Но сторонам придется договориться о прописке продавца в квартире. Обычно на это уходит порядка 3-5 дней.	Оформление документов и «обмен» квартирами занимает около месяца.

Способ 1. Продажа с приватизацией

Представляет собой приватизацию квартиры и дальнейшую продажу. Такая схема применяется чаще всего, но в то же время она самая длительная.

Порядок, этапы

Алгоритм действий:

1. Проверьте, можно ли приватизировать квартиру.
2. Подайте объявление о продаже жилья.
3. Подыщите подходящего покупателя.
4. Подайте документы в местную администрацию (см. «Заявление на приватизацию квартиры«, а также «Какие нужны документы?«).
5. Дождитесь ответа властей.
6. Подпишите договор о приватизации квартиры.
7. Получите аванс от покупателя.
8. Зарегистрируйте право собственности в Росреестре.
9. Завершите сделку купли-продажи.

Особых сложностей нет, но продавец должен быть уверен в покупателе. В противном случае, сделка может не состояться.

Процедура, процесс

Подробная инструкция в 2020 году выглядит следующим образом:

Первым делом, нужно уточнить: разрешена ли приватизация квартиры? Если жилье подлежит сносу, находится в военном городке или является служебным – в приватизации откажут, а значит о продаже можно даже не думать.

Затем, нужно подыскать потенциального покупателя, который согласится приобрести квартиру. Подписывать с ним документы пока не нужно – аванс передается на этапе заключения договора о приватизации квартиры.

Следующий шаг – обращение в местную администрацию с просьбой разрешить приватизацию квартиры. Срок рассмотрения заявок от населения не превышает 2 месяцев. После этого администрация выносит письменный ответ.

Подписание договора о приватизации. На этом этапе продавец передает аванс за квартиру. Сделка оформляется договором о передаче аванса. Документ нужно заверить у нотариуса.

Заключительные действия продавца – уплата госпошлины и регистрация права собственности в Росреестре. Территориальный орган выдает выписку из ЕГРН – отныне ее обладатель становится владельцем квартиры. Следовательно, он имеет право на продажу жилья.

Стороны подписывают окончательный вариант договора купли-продажи. Продавец выписывается из квартиры, а приватизированное жилье отходит покупателю.

Способ 2. Прописка покупателя

Предполагает доверие между покупателем и продавцом. В противном случае, одна из сторон может остаться ни с чем.

Порядок, этапы

Порядок действий:

1. Запросите, можно ли приватизировать квартиру?
2. Договоритесь с потенциальным клиентом.
3. Возьмите согласие на прописку (принцип: если регистрируют родственника – согласие других жильцов квартиры; если постороннего человека – разрешение от местных властей).
4. Переоформите на покупателя лицевой счет.
5. Заключите договор о передаче денег за квартиру, заверьте расписку у нотариуса.

Дальнейшие действия зависят от покупателя: он может приватизировать жилплощадь или сохранить за жильем статус муниципального. Продавец получает деньги за неприватизированную квартиру и подыскивает новое место жительства. Обратите внимание, что прописаться на новом месте нужно как можно быстрее. Более подробно о сроках прописки на новом месте читайте в нашей статье.

Процедура, процесс

Основная суть схемы с пропиской покупателя – передача права на приватизацию квартиры под видом купли-продажи. Естественно, это не считается продажей жилья в чистом виде. Но, с другой стороны, никаких нарушений закона нет. Самое главное грамотно переоформить документы и подыскать новую жилплощадь.

Отдельно следует сказать о финансовых рисках. Как показывает практика, не все нотариусы спешат заверить расписку в ходе такой схемы. Если других вариантов нет, сторонам придется действовать на свой страх и риск. Желательно иметь представление о покупателе, а лучше проводить подобные сделки с родственниками.

Способ 3. Обмен

Закон разрешает обменивать одно неприватизированное жилье на равноценное (ст. 72-73 ЖК РФ). Совершать операцию в отношение приватизированного жилья нельзя.

Вместе с тем, существуют запреты на обмен:

Обмен одной неприватизированной квартиры на другую встречается довольно часто. Но здесь имеются определенные нюансы, без которых сделка попросту не состоится.

Порядок, этапы

Прежде чем приступать к обмену, нужно определиться с новым жильем. Для этих целей обычно обращаются к риелторам. Но возможны и другие варианты.

Пошаговый алгоритм в 2020 году:

1. Разместите объявление о намерении обменять квартиру.
2. Найдите потенциального покупателя.
3. Клиент связывается с агентством и приобретает «буферную» жилплощадь. Второй вариант – обмен на уже имеющуюся муниципальную квартиру (со схожим метражом).
4. Обратитесь в местную администрацию.
5. Получите разрешение на обмен.
6. Дождитесь, пока агентство завершит регистрацию обмена.
7. Оформите право собственности на «буферную» квартиру.
8. Продайте «буфер» агентству и получите деньги за жилье.

Схема выглядит необычно, но с помощью нее можно договориться об обмене практически любой неприватизированной квартиры. Впрочем, удобнее, если продавец и покупатель договариваются об обмене напрямую. Но для этого нужно иметь схожие по площади квартиры, которые бы устроили обе стороны.

Процедура, процесс

Процесс обмена одной неприватизированной квартиры на другую имеет множество «подводных камней». Не стоит связываться с сомнительными фирмами. Лучше всего доверить операцию проверенному агенту.

Действия продавца:

• подать объявление;
• указать местоположение, адрес, метраж, технические характеристики и прочие детали квартиры;
• написать заявление на имя главы местной администрации с просьбой разрешить обмен (для справки: собственник квартиры указан в квитанциях на оплату ЖКУ);
• получить одобрение сделки;
• передать документы представителю агентства;
• продать «буфер» обратно агентству.

Отметим, что многие агентства имеют специальные «буферные» жилые помещения. Через них проводятся распространенные сделки с жильем. Государство не «закручивает гайки» в отношение таких схем. Поэтому обмен неприватизированного жилья вполне рабочий. Главное не нарваться на агентства-мошенников.

Можно ли продать неприватизированную квартиру с долгами?

Встречаются ситуации, когда нужно срочно продать неприватизированную жилплощадь, но за нанимателем числится долг по ЖКУ. Что делать в такой ситуации? Разумеется, продать квартиру с долгами вам никто не позволит. Правда, существует лазейка в виде перевода долга на нового собственника. Но в случае с неприватизированной квартирой это работает далеко не всегда.

Читайте, можно ли приватизировать квартиру с долгами по коммунальным платежам?

Инструкция, как продать квартиру без приватизации с долгами:

1. Подайте объявление о продаже недвижимости.
2. Найдите покупателя, переговорите с ним на предмет оплаты долга.
3. Заключите договор о том, что клиент оплачивает ваши долги и приватизацию квартиры.
4. Снимитесь с регистрации.
5. Пропишите покупателя в квартире.
6. Переоформите на него лицевой счет.
7. Получите деньги за квартиру.

Если действовать через агентство, то порядок действий будет гораздо проще. Вот только стоимость квартиры при этом существенно упадет. Кроме того, агентства берут комиссию за посреднические услуги.

Оптимальным вариантом считается погашение долга в рассрочку. Нанимателю муниципальной квартиры нужно обратиться в местный ЖЭУ с заявлением о предоставлении рассрочки.

Если компромисс будет найден, лучше сперва оплатить долги самостоятельно. В дальнейшем можно будет продать неприватизированную квартиру по одной из описанных выше схем.

Обязательно прочитайте, как выписаться из квартиры с долгами — этому вопросу посвящена наша отдельная статья.

Подводные камни, сложности

Основные трудности в сделках с жильем – обилие мошеннических схем и финансовых рисков. Прежде чем приступать к продаже, нужно определиться с инструкцией. Крайне желательно проконсультироваться с юристом или риелтором.

Сложности процесса:

1. Агентства недвижимости могут продать «буферную» квартиру нескольким покупателям сразу. Мошенники действуют в расчете на доверчивость людей. Найти желающих на неприватизированное жилье довольно трудно, поэтому многие люди соглашаются на предложения аферистов.
2. Второй сложностью считают регистрацию в муниципальной квартире. До тех пор, пока один жилец не выпишется из жилплощади, подселить нового (продавца) невозможно. Данный нюанс увеличивает сроки продажи неприватизированной квартиры.
3. Нередко одна из сторон участвует в сделке по поддельным документам. Махинации быстро выявляются в Росреестре, однако если аванс уже передан – вернуть деньги без суда очень сложно.

Что делать в сложной ситуации? Разумеется, обращаться к юристам, которые помогут выявить сомнительные схемы и предотвратят фиктивную сделку. Специально для вас на нашем сайте имеется бесплатная консультация. Вы можете обратиться к юристам и задать свой вопрос по жилищным проблемам.

Как подстраховаться?

Юристы рекомендуют не надеяться на порядочность второй стороны. Фиксируйте каждый свой шаг с помощью документального подтверждения.

Например:

• Если покупатель предлагает заплатить аванс, заключите с ним договор аванса (предварительный). Пропишите условие, что вы обязуетесь оформить полноценный договор купли-продажи сразу после завершения приватизации. Не забудьте заверить документ у нотариуса. Это убережет от возможных махинаций с неприватизированной квартирой.
• Получая суммы денег, составляйте расписки. Желательно заверять их у нотариуса – так проще установить факт получения/передачи денег.

Еще один совет – передавайте денежные средства за квартиру через «банковскую ячейку». Безопасная сделка выгодна как продавцу, так и покупателю. До тех пор, пока продавец не снимется с регистрации, он не получит денег. Перед этим он направляет обменный ордер второй стороне.

Источник: http://law-divorce.ru/prodazha-neprivatizirovannoj-kvartiry/

Продажа неприватизированной квартиры, можно ли и как продать неприватизированную квартиру в 2020 году

1 543 просмотров

Не у каждого гражданина есть возможность или желание приватизировать жилье, в котором он проживает. А можно ли продать то, что фактически принадлежит государству? Ответ на этот вопрос вы узнаете из этой статьи.

Можно ли продать неприватизированную квартиру?

Данный вопрос задают многие, ведь если квартира, в которой Вы проживаете не приватизирована, то она фактически принадлежит муниципалитету. В настоящее время законодательством не предусмотрена продажа не приватизированного жилья. Однако в некоторых случаях, такая процедура все-таки возможна.

Как продать муниципальную квартиру без приватизации

Для того чтобы продать не приватизированное жилье существует несколько способов. Рассмотрим основные моменты, плюсы и минусы некоторых из них.

СпособыПлюсыМинусыСтоимостьСрок исполнения

Продажа с дальнейшей приватизацией самим покупателем	Можно отказаться от продажи на этапе приватизации. Продажа за более высокую цену.	Длительный поиск покупателя. Уплата налога на прибыль в размере 13%.	Все расходы на дальнейшую приватизацию  лягут на продавца, который должен будет собрать необходимые документы и заплатить госпошлину в размере 2000 рублей. В итоге на такую процедуру покупатель может потратить от 2000 до 13000 рублей.	В данном случае подается заявление в администрацию муниципального образования, на рассмотрение которого согласно законодательства дается 1 месяц и в случае получения согласия, дальнейшее оформление документов в Росреестре еще до 30 дней
Прописка покупателя	Продавец не участвует в дальнейшей приватизации. Возможность продать квартиру с долгами по коммунальным платежам.	Получение согласия всех зарегистрированных граждан. Уплата налога на прибыль в размере 13%.	В данном случае продавец прописывает покупателя, получает от него денежные средства, при этом сам выписывается. Все дальнейшие расходы по приватизации проданного жилья ложатся на плечи покупателя	Для прописки покупателя и выписки самого продавца необходимо затратить до 7 дней.
Обмен	Возможность выбрать необходимое жилье. Законность сделки.	Получение согласия главы администрации муниципального образования. Длительный поиск покупателя. Оплата комиссионных агентству.	В данном случае все делает риелтор, и Вам только придется оплатить его услуги, предусмотренные договором.	Срок оформления в пределах одного месяца

Способ 1. Продажа квартиры с дальнейшей приватизацией самим покупателем

Данный способ предполагает первоначально приватизацию жилья, а затем его продажу. Однако это является самой длиной процедурой.

Порядок, этапы

Для реализации такой схемы продажи необходимо:

• узнать можно ли продать квартиру;
• подать объявление о продаже с указанием, что жилье не приватизировано;
• подача заявления о разрешении на приватизацию в муниципалитет;
• после получения согласия, заключить договор о приватизации квартиры;
• получение аванса;
• регистрация права собственности в Росреестре;
• заключение договора купли-продажи.

Процедура, процесс

Для продажи необходимо знать к какой категории жилья относится объект. Если жилая площадь является служебной или передана нанимателю по договору спецнайма, то такую жилую площадь продать будет невозможно.

Жилую площадь можно продать только в том случае, если с гражданином (нанимателем) заключен договор социального найма. В данном случае необходимо подыскивать покупателя, и в случае если покупатель будет найден, нужно подать заявление в муниципалитет с просьбой о разрешении приватизации.

После получения письменного согласия на приватизацию, между сторонами заключается договор о приватизации, в ходе которого покупатель передает продавцу аванс, передачу которого заверяет нотариус.

Далее продавец уплачивает госпошлину и все документы передает для дальнейшей регистрации права собственности в Росреестр.

Территориальный орган Росреестра по окончании процедуры выдает выписку из ЕГРН, после получения которой стороны подписывают окончательный вариант договора купли-продажи.

При этом продавец выписывается из квартиры, а покупатель становится собственником уже  приватизированной квартиры.

Способ 2. Прописка покупателя

Данный способ продажи основывается только на доверии между покупателем и продавцом.

Порядок, этапы

Для осуществления продажи жилой недвижимости необходимо:

• как и в первом способе необходимо узнать к какому жилфонду относиться квартира;
• найти покупателя;
• взять согласия всех зарегистрированных на прописку покупателя;
• переоформить все лицевые счета для начисления оплаты за коммунальные услуги на покупателя;
• получить денежные средства, оформив у нотариуса расписку;
• выписаться из квартиры.

Процедура, процесс

Данная процедура фактически не является продажей квартиры, а является грамотным переоформлением всех необходимых документов. Поэтому чтобы не попасться на уловки мошенников, данный способ продажи квартиры лучше совершать с родственниками. Передача денежных средств за квартиру должна быть зафиксирована распиской, заверенной при необходимости у нотариуса.

Способ 3. Обмен

Данный способ предусмотрен законодательством. Однако имеются запреты на совершение сделки, в случае, если это жилье признано аварийным, оно изъято из гражданского оборота и продавец является недееспособным, то есть не может совершать сделки.

Порядок, этапы

• подать объявление об обмене самостоятельно или обратиться в агентство;
• найти покупателя;
• приобрести у агентства «буферную» жилплощадь;
• подать заявление на обмен в муниципалитет;
• после получения согласия на обмен, зарегистрировать данную сделку;
• оформить право собственности на «буферную» жилплощадь;
• продать агентству «буферную» жилплощадь, получив деньги.

Процедура, процесс

Как и в первом способе необходимо узнать можно ли продать данное жилье и только потом обращаться в агентство. Оно находит покупателя, который желает купить неприватизированное жилье.

Затем на данного гражданина оформляют предоставленное агентством и находящееся в собственности иное жилье, так называемое «буферное».

После чего оформляется обмен между квартирой и «буфером», а затем заключается договор купли-продажи «буфера» с сотрудниками агентства.

Подводные камни

Любой вышеуказанный вариант является рискованным. Так, обмен является притворной сделкой, и в данном случае мы можем рассчитывать только на риелторов, при этом риски при такой процедуре остаются.

Одним из рисков обмена является тот факт, что агентство может отказаться выкупить «буферную» жилплощадь.

Таким образом, наилучшим способом продажи квартиры будет все такие ее первоначальная приватизация, а только потом ее продажа.

Как подстраховаться?

Чтобы Ваша процедура продажи квартиры произошла быстро и без особых проблем, необходимо письменно оговаривать все нюансы, а именно:

• при даче задатка, необходимо заключить предварительный договор купли-продажи, в котором в обязательном порядке прописывать обязанность продавца после завершения процесса приватизации заключить договор купли-продажи;
• в договоре купли-продажи необходимо четко прописывать все условия продажи, цену квартиры, ответственность и обязанности сторон, а также условия расторжения договора.

А вот лучшим способом защитить свои интересы станет обращение за помощью к квалифицированным юристам. Так, специалисты нашего сайта окажут бесплатную консультацию, если вы свяжетесь с ними любым удобным для вас способом.

Участие в процессе продажи неприватизированного жилья опытного юриста обеспечит законность сделки и максимально снизит риски.

• В связи с постоянным изменением законодательства, подзаконных актов и судебной практики, порой мы не успеваем обновлять информацию на сайте
• Ваша юридическая проблема в 90% случаев индивидуальна, поэтому самостоятельная защита прав и базовые варианты решения ситуации зачастую могут не подходить и приведут лишь к усложнению процесса!

Поэтому обратитесь к нашему юристу за БЕСПЛАТНОЙ консультацией прямо сейчас и избавьтесь от проблем в дальнейшем!

Сохраните ссылку или поделитесь с друзьями

Источник: http://allo-urist.com/prodazha-neprivatizirovannoj-kvartiry/